ת"א 21870-04-12 פרץ ואח' נ' החברה הכלכלית לפיתוח חוף אשקלון ואח' ועוד

המדובר הוא בשתי תביעות שהגישו שני זוגות, כנגד החברה הכלכלית לפיתוח חוף אשקלון. התביעות אוחדו על פי החלטתו של כב' נשיא בתי משפט השלום במחוז דרום (כתוארו אז), כב' השופט אביחי דורון, מיום 8/2/2014.

התובעים 1-2 ו- 3-4 הנם בני זוג ,שביקשו לרכוש מגרש לצורך בניית בית מגורים בהרחבת הישוב "ברכיה". הנתבעת לקחה חלק, בין היתר, בשיווק המגרשים, וביום 24/1/2006 ערכה הגרלה בין כלל המציעים, לבחירת המגרשים. שמם של התובעים 1-2 הוגרל ראשון ושמם של התובעים 3-4 הוגרל שני. על כן, ניתנה להם הזכות לבחור את המגרשים בו יחפצו לבנות את ביתם, ראשונים ושניים, בהתאמה. במקום שבו התקיימה ההגרלה, הוצבה על הקיר מפה גדולה ובה צוינו מספרי המגרשים וגודלם. התובעים 1-2 בחרו את המגרש שסומן במספר 167 והנתבעים 3-4 בחרו את מגרש 173 (להלן: "המגרשים"). שני המגרשים הנם פינתיים והוצגו לתובעים כגדולים יותר ביחס למגרשים האחרים - 667 מ"ר. לאחר שהתובעים בחרו את המגרשים, הסתבר כי בפועל, המגרשים אינם משתרעים על פני 667 מ"ר, כפי שהוצג להם במפה, כי אם גודלם הנו קטן יותר, כך שמגרש 167 משתרע על פני 549 מ"ר, ומגרש 173 על פני 520 מ"ר בלבד.

על מנת לתקן את המעוות, התחייבה הנתבעת בפני התובעים לפעול להגדלת המגרשים באמצעות שינוי התב"ע, וברבות השנים, כפי שיתואר להלן, אכן התב"ע שונתה והמגרשים הוגדלו.

טענת התובעים בקצרה הנה, כי הנתבעת התרשלה כלפיהם כאשר הציגה להם מצג שווא, לפיו המגרשים שבחרו מכוח זכות הראשונים בה זכו בהגרלה, הם המגרשים הגדולים והטובים ביותר, בעוד שבפועל התברר כי הם קטנים בהרבה. כמו כן, התובעים טענו, כי הנתבעת התרשלה גם בדרך בה בחרה לטפל בבעיה שנוצרה ובהתנהלותה הקלוקלת אל מול הגופים הרלוונטיים, כנטען, כך שנגרמו להם ממעשים אלו נזקים כלכליים כבדי משקל.

הנתבעת טענה מאידך, כי לא היא שמכרה את המגרשים, כפי שהציגו התובעים, ושהבעלים על הקרקעות הנו מנהל מקרקעי ישראל. כמו כן צוין, כי הנתבעת פעלה כדבעי בכל הנוגע להצגת המגרשים ולפתרון הבעיה שנוצרה, ושהוסכם בין הצדדים שעם שינוי התב"ע והגדלת המגרש כמוסכם, לא תהיינה לתובעים טרוניות נוספות כלפיה, ובכך תבוא המחלוקת ביניהם על סיומה המוחלט. הנתבעת הודתה כי המפה שהוצגה הייתה שגויה, אך טענה, כי זו המפה שצורפה לתב"ע הקיימת ושאין להטיל עליה אחריות בשל כך.

השאלות המרכזיות העומדות לפתחו של בית המשפט בתיק זה הנן, האם חלה על הנתבעת אחריות כלשהי כלפי התובעים, האם הנתבעת הציגה כלפי התובעים מצג שווא רשלני והתרשלה בביצוע הפתרון שנקטה בו וכן, מהו שיעור הנזק שהוכח, כתוצאה מרשלנותה של הנתבעת.

אחריות הנתבעת כלפי התובעים – הצגת נתוני שטח שגויים:

נכון הוא כי הנתבעת איננה הבעלים של הקרקע בהרחבה. מנספח 1 שצורף לתצהירו של מר אהוד רייך שהצהיר מטעם הנתבעת (להלן: "מר רייך") עולה בבירור, כי הבעלים של הקרקע הוא מנהל מקרקעי ישראל (להלן: "המנהל"). יחד עם זאת, אין ולא יכול להיות חולק על כך, שהנתבעת היא זו שניהלה את הליך שיווק הקרקעות בהרחבת היישוב. הדבר עולה, הן מעדויות התובעים שלא נסתרו, הן מהנספחים שצורפו, והן מעדויות עדי הנתבעת בעצמם, עד שנראה כי הדבר כלל לא היה שנוי במחלוקת.

מנספח א' שצורף לתצהירי התובעים עולה כי מר רייך, מי שהיה מנכ"ל הנתבעת בין השנים 2001-2008 (ראו עמ' 96, שורות 14-15 לפרוטוקול מיום 19/2/2015), פנה במכתב מיום 1/12/2005 למשתכני ההרחבה וביניהם התובעים, ובו כלל דברי הסבר לקראת תחילת הליך ביצוע פרויקט ההרחבה. במכתב מיום 5/1/2006 (נספח ב' לתצהירי התובעים) הוציא מר רייך מכתב נוסף ובו הזמנה להגרלת השמות, שנקבעה ליום 24/1/2006 והוראות נוספות.

התובע 2 , מר פרץ אליהו (להלן: "מר פרץ") נשאל והשיב כדלקמן:

"במעמד ההגרלה הם שמו שם כמו תוכנית כזאת גדולה עם כל המגרשים, גם גודל המגרשים, המספר שלהם והמיקום שלהם וככה בחרנו. אנחנו למשל עלינו ראשונים בהגרלה ובחרנו את המגרש שהיה נראה לנו הכי נחמד". כאשר נשאל מר פרץ מי הציג להם את התוכנית הזו השיב: "החברה הכלכלית" (ראו עמ' 97, שורות 4-9, בפרוטוקול מיום 17/2/2015). גם מר רייך העיד כי הוא זה שהציג את המפה לרוכשים בעת ההגרלה (ראו עמ' 99, שורות 7-8 לעדותו). אם כך, טענת הנתבעת לפיה מאחר והיא לא הבעלים על הקרקע, היא לא עסקה בהליך מכירת המגרשים, איננה ברורה, ונסתרת גם מהעדות שהובאה מטעמה. מעדויות אלו עולה בבירור, כאמור, שבפועל, שיווק המגרשים וההכנה לקראת ביצוע הפרויקט בוצעו באופן ברור על ידי הנתבעת עצמה.

מעבר לכך, הנתבעת גם לא חלקה מעולם על העובדה שהמפה שהוצגה לרוכשים במהלך ההגרלה ובתהליך השיווק כולו, הייתה מפה שגויה. הדבר עולה בבירור מתצהירו של מר רייך אשר הצהיר כי: "על פי האמור בתוכנית המדידה הצגנו את המפה בפני כל המשתכנים ובמפה צוין גודל כל מגרש, ובכלל זאת כי גודל מגרש 167 הנו 667 מ"ר וכי גודל מגרש 173 הנו 667 מ"ר. הסתמכתי על השטח המצוי במפה האנליטית" (ראו: סעיף 6 לתצהירו של מר רייך).

עוד הצהיר מר רייך כי: "לאחר שהחלנו בהכנת תוכנית מפורטת לביצוע באמצעות המתכנן אילן פרייברג הסתבר כאמור כי גודל מגרשים מס' 167 ו- 173 בפועל אינו 667 כפי שצוין במפת המדידה האנליטית שהנה נספח לתב"ע אלא בשטח של 549 מ"ר ו- 520 מ"ר, בהתאמה" (ראו סעיף 8 לתצהיר).

מהו אם כן, גדר האחריות שיש להחיל על הנתבעת, כמי ששיווקה את המגרש לתובעים? האם הנתבעת חבה בחובת זהירות מושגית וקונקרטית כלפיהם? האם הנתבעת הציגה מצג שווא בפני התובעים? האם היה עליה לבדוק את התוכניות שצורפו לתב"ע קודם שהציגה אותן לרוכשים וביניהם התובעים? או שמא על התובעים חלה אחריות לבחון את העובדות שנמסרו להם על ידי הנתבעת ולאמתן?

בע"א 80/87 יוסף זלסקי נ' הועדה המקומית לתכנון ובנייה ראשון לציון, מה (4), 604 נקבע:

"שלושה הם יסודותיה של עוולת הרשלנות: חובת זהירות, הפרת החובה (התרשלות), והנזק. לשם הטלתה של חובת הזהירות נוהגים לערוך בחינה בשני מעגלים: מעגל הבחינה הראשון נערך ברמה העקרונית (המושגית). על פיו בוחנים, באופן עקרוני, "...אם בין סוג המזיקים, אליו משתייך המזיק, לבין סוג הניזוקים, אליו משתייך הניזוק, קיימים יחסי רעות לעניין סוג הפעולות, אליו משתייכת פעולת המזיק, ולעניין סוג הנזקים שגרם המזיק..." (ע"א 243/83 עיריית ירושלים נ' אלי גורדון, לט(1), 113). חובת הזהירות המוטלת כתוצאה מבחינה זאת היא חובת הזהירות המושגית. מעגל הבחינה השני נערך ברמה הספציפית (הקונקרטית). על פיו בוחנים באופן ספציפי, "...אם בין המזיק הקונקרטי לבין הניזוק הקונקרטי קיימת חובת זהירות לעניין הפעולות שהתרחשו בפועל לעניין הנזק שנגרם בפועל" (שם). חובת הזהירות המוטלת כתוצאה מבחינה זאת היא חובת הזהירות הקונקרטית. שני מעגלי הבחינה, שנערכים לפי מבחן הצפיות, משמשים כלי עזר בידו של השופט, לבחון ולהסיק, אם "אדם סביר יכול היה לצפות (כאפשרות פיסית)... וצריך היה לצפות (כקטגוריה נורמאטיבית)..." את התרחשותו של הנזק (שם, בעמ' 128-129)".

אין בליבי ספק, שהנתבעת, כמי ששיווקה את המגרשים לתובעים וליתר המשתכנים, חבה בחובת זהירות מושגית כלפיהם, וזאת במנותק מפרטי המקרה הקונקרטיים בתיק זה. על משווק קרקעות, באשר הוא, לנהוג בזהירות יתרה כלפי ציבור הרוכשים בכל הנוגע להעברת המידע שבידו, בדבר הקרקעות אותן הוא מבקש לשווק.

חובת הזהירות המושגית אינה מקימה מאליה את חובת הזהירות הקונקרטית. שומה על בית המשפט לבחון, האם הנתבעת חבה חובת זהירות כלפי התובעים, במקרה הנדון, על פי הנסיבות המיוחדות של אותו המקרה. (ראו: ע"א 324/82 עיריית בני ברק נ' רוטברד, מה (1) 102). בפסק הדין שניתן בע"א 145/80 ועקנין נ' המועצה המקומית בית שמש, לז (1) 113, נקבע כי:

"אין הדין מטיל חובת זהירות קונקרטית בגין סיכונים סבירים. חובת הזהירות הקונקרטית אינה קיימת למניעתו של כל סיכון וסיכון. הדין מבחין בין סיכון סביר לבין סיכון בלתי סביר. רק בגין סיכון בלתי סביר מוטלת חובת זהירות קונקרטית, ומהו סיכון בלתי סביר? הסיכון הבלתי סביר שבגינו מוטלת חובת זהירות קונקרטית הוא אותו סיכון אשר החברה רואה אותו במידת חומרה יתירה, באופן שהיא דורשת כי יינקטו אמצעי זהירות סבירים כדי למנעו".

הנתבעת, כאמור, הציגה לתובעים מפה שבפועל, לא משקפת את המצב הקיים במגרשים שהם ביקשו לרכוש. על הנתבעת היה לצפות שהרוכשים, ובכללם התובעים, יסתמכו על המפות שהוצגו ביום ההגרלה, ושעל פי מפות אלו שהוצגו, יבחרו את המגרש עליו הם חפצים לבנות את ביתם, כפי שאכן הם התבקשו לעשות. בנקודת הזמן הרלוונטית, הנתבעת היא זו שהייתה בעלת השליטה על המידע ביחס לגודלם וטיבם של המגרשים שהוצעו. בפסק הדין שניתן בע"א 209/85 עיריית קריית אתא נ' אילנקו בע"מ, פ"ד מב(1) 190 (1988) נקבע, כי די בכך שגוף ציבורי, או פרטי, הוא כזה שיש לו שליטה על מידע, ואשר אוסף אותו לתועלת הציבור, כדי שתוטל עליו חובת זהירות כלפי מי שמקבל את המידע ומסתמך עליו. גם אם הנתבעת הסתמכה בעצמה על מפה שצורפה לתב"ע, היה עליה לבדוק את המפה ואת הרלוונטיות שלה ומהימנותה, קודם להצגתה בפני התובעים.

תנאי נוסף להטלת האחריות הנו שהנתבעת יכולה הייתה לצפות באופן סביר שלא תעשה בדיקה עצמאית על ידי התובעים או על ידי אחר, לפני ההסתמכות עליה (ראו: המ' 106/54 וינשטין נ' קדימה, פ"ד ח 1317 (1954)). יש לשים לב, שהשאלה הרלוונטית אינה אם בדיקת ביניים הייתה אפשרית אם לאו, אלא, אם הנתבעת הייתה יכולה לצפות שזו לא תתקיים בפועל (ראו: ע"א 86/76 "עמידר", החברה הלאומית לשיכון עולים בישראל בע"מ נ' אהרן, פ"ד לב(2) 337 (1978)). במכתבים שצורפו לתצהירי התובעים (נספחים א' וב' שלעיל) ושנשלחו על ידי מר רייך לרוכשים, למתן הוראות קודם לבחירת המגרשים ולרכישתם, לא צוין כי על הרוכשים להוציא המפות, או לבדוק את מצב המגרשים המוצעים בעצמם, קודם לאירוע ההגרלה. הנתבעת שימשה במקרה דנא, לכל הפחות, כ"צינור" להעברת המידע שעליו הסתמכו התובעים בעת בחירת המגרש והיה עליה לבצע בדיקות, שניתן היה לבצען במאמץ סביר, כדי לוודא שהיא מגישה מפות נכונות ולא מוטעות ומטעות, ושהמידע עליו היא מבקשת שיסתמכו התובעים הנו מידע מהימן ועדכני, באופן שתואם את המצב הקיים בשטח. אני סבור, כי לא היה לנתבעת כל יסוד להניח שהתובעים יטילו דופי במהימנותן של המפות שהוצגו להם, שכן אלו הוצגו ונחזו להיות מפות שמשקפות את מצבם האמתי של המגרשים, והנתבעת ביקשה מהתובעים להסתמך עליהם כבר בשלב בחירת המגרש, ועוד קודם לחתימה על החוזה. בל נשכח כי מבין המעורבים בבחירת המגרשים, הנתבעת היא בעלת המקצוע ומי שהוטל עליה תפקיד שיווק הקרקעות במושב.

נכון הוא, שכפי שטענה הנתבעת, כי בהסכם שחתמו התובעים אל מול האגודה מיום 20/3/2006 (ראו נספח ג' לתצהיר התובעים), צוין בסעיף 5 שהתובעים ראו את המגרש ובדקו את גבולותיו ומצאו אותו עונה לדרישותיהם. אולם, אני סבור כי אין בסעיף זה כדי להפחית מחוזקה של עילת התביעה של התובעים כנגד הנתבעת. זה המקום לציין, כי התובעים בחרו את המגרש בהסתמך על המפה השגויה שהוצגה להם על ידי הנתבעת, עוד קודם לחתימה על החוזה אל מול האגודה. מר פרץ נשאל בחקירתו והשיב, כדלקמן:

"ש.כתוב פה שבדקת וראית שהכל בסדר במגרש, אחרי ההגרלה.

ת.לפי הנתונים שנתתם לי זה מה שאני יודע, אני לא מבין גדול במגרשים ובבנייה, ככה בחרתי את המגרש והסתמכתי על הנתונים הללו. בדקתי את המגרש בשטח פיזית לראות, מעבר לזה אני לא יודע מה עוד אני יכול לעשות כדי לבדוק את זה.

ש.מפנה אותך למסמך עליו חתמת, נספח ג', סעיפים 5א' עד 5ג'. זה היה אחרי ההגרלה. הלכת רק לראות את המגרש ובזה הסתיימה הבדיקה שלו?

ת.כן. אתם נתתם לי נתונים ואני הסתמכתי על הנתונים שלכם". (ראו עמ' 84, שורות 1-7).

גם התובעת 1, הגב' פרץ דורית סיגלית (להלן: "הגברת פרץ"), נשאלה בעניין זה והשיבה, כדלקמן:

"ש.תראי, את מצהירה שבדקת וראית את כל התוכניות האפשריות, ומצאת את זה מתאים, ובדקת את כל המסמכים לרבות תוכנית המתאר, את מצהירה וחתמת על זה, אחרי שהיתה ההגרלה, חודשיים אחרי?

ת.אני לא יודעת על מה מבחינת החוזה הזה, מה קראתי הבנתי שמה שאני חותמת עליו זה על מה שהציגו לנו באותו ערב" (הכוונה הנה לערב ההגרלה- י.פ.א). (ראו: עמ' 102, שורות 20-24).

התובעת 3, הגב' שושנה ברון (להלן: "הגב' ברון"), העידה: "אם כשמוכרים לך משהו, מראים לך על הקיר, ורשום מה הגודל שלו ואומרים לך שבעוד חודשיים תקבלי דיסק כדי להתחיל לתכנן, רק כשקיבלתי את הדיסק ראיתי שהגודל קטן יותר" (ראו עמ' 117, שורות 12-14).

גם התובע 2, מר ברון מאיר אמיר (להלן: "מר ברון"), העיד דברים ברוח זו (ראו: עמ' 134, שורות 5-6).

בכל הכבוד הראוי, אינני רואה מדוע היה על התובעים לבצע בדיקה נוספת, ולבחון את התוכנית שצירפה הנתבעת והציגה להם במעמד ההגרלה. ברור, שהנתבעת נתפסה בעיניי התובעים, ובצדק, כגורם המקצועי שלו הגישה הישירה לתוכניות ולתב"ע הקיימת בקשר למגרשים שהם בחרו. הנתבעת, בתור מי ששיווקה את המגרשים, נחזתה להיראות כמי שביצעה את כל הבדיקות הדרושות קודם לשיווק הקרקעות, והצגת המפה על ידה נתפסה כחלק מהפעולות שהיא ביצעה, ושמצויות בתחום המקצועיות שלה. אינני רואה מדוע על התובעים, כרוכשים סבירים, שקיבלו מידע שנחזה להיות מהימן ותואם את המצב בשטח, לבצע בדיקה נוספת ולוודא כי המפה שצורפה והוצגה כעובדה מוגמרת ביחס למצב השורר בשטח, הנה המפה הנכונה. אני סבור גם, כי בניגוד לנתבעת, לתובעים לא היו כלים לבחון את מצב השטח לאשורו, בנקודת הזמן שבה הם נדרשו לבחור את המגרש עליו יחפצו לבנות את ביתם. מן הראוי היה שבדיקות אלו תיעשינה על ידי הנתבעת, ואין מקום "לגלגל" האחריות לפתחם של התובעים. אין זה מיותר לציין, שלא כך היה הדבר בהכרח, אילו היה מדובר על עסקת מכירה "קלאסית" שבין אדם פרטי לאדם פרטי אחר. אני סבור, כי עצם היותה של הנתבעת מקורבת, מתוקף מעמדה ומתוקף מהותה למסמכים המצויים ברשויות, ומאחר והיא נתפסת כגורם מקצועי בעיני כל, ובוודאי בעיניי התובעים ויתר הרוכשים, היה עליה לוודא שהמסמכים שהיא מציגה הנם אמינים, ובעיקר היה עליה לצפות שהתובעים יסתמכו על מסמכים אלו, בשל חזותה האמינה והמקצועית כאמור.

כפי שהובהר לעיל, אני סבור, כי הנתבעת כשלה כאשר הציגה מפה שאיננה תואמת את המצב בשטח, מבלי שבדקה את המפה קודם שהציגה אותה. בכך היא הפרה את חובת הזהירות שיא חבה כלפי התובעים. זה המקום לציין, כי כפי שהודתה הנתבעת בעצמה, היא פעלה מטעמה על מנת לתקן את העוול, ולא ניתן להתעלם מהתחושה שעולה מדברים אלו, לפיה הנתבעת היתה מודעת למחדלה, ולקחה על עצמה את האחריות לתיקונו.

אין בידי לקבל טענת הנתבעת, לפיה הייתה הבנה בין הצדדים, שעם תיקון התב"ע, לא תהיינה לתובעים טענות נוספות כלפיה, כך שלמעשה, התובעים ויתרו על כל טענותיהם בעניין הנזקים שנגרמו או ייגרמו להם, לכאורה. טענה זו לא מצאה ביטוי במסמכים או בראיות שהגישה הנתבעת ומשכך היא כלל לא הוכחה. פרט לאמירות כלליות של מר רייך בעניין זה, לא מונחת לפניי כל ראיה. מעבר לכך, מר רייך בעדותו, לא יכול היה לאשר באופן חד משמעי, שהתובעים התחייבו שלא לתבוע את הנתבעת בגין נזקיהם, וזאת ככל שהתב"ע תתוקן והמגרש יוגדל. "הבנה" זו הייתה למעשה תחושתו הסובייקטיבית גרידא.

מר רייך נשאל והשיב בעניין זה, כדלקמן:

"ש.שאלתי ספציפית על התובעים האלה, ידעת שהם הולכים לתבוע את החכ"ל?

ת.אני חשבתי שלא (ההדגשה אינה במקור- י.פ.א).

ש.למה חשבת שלא?

ת.יכול להיות שאם הייתי חושב שהם תובעים אותנו לא הייתי הולך על כל המהלך של שינוי תב"ע כי אם זה מגיע לפתחו של ביהמ"ש, יפסוק ביהמ"ש את פסוקו ומה שהוא יחליט אנחנו נבצע. אנחנו מנסים לפתור את העניין מחוץ לבית המשפט מתוך כוונה שיש את המצוי והרצוי ובין זה לזה לעשות את הכי טוב שאפשר..." (ראו עמ' 103, שורות 19-25).

מכאן כאמור, שלא הייתה התחייבות כלשהי אלא שלכל היותר, המדובר בהבנה סובייקטיבית, כאמור, של מר רייך בלבד.

עת לסיכום ביניים: כפי שנקבע לעיל, אני סבור כי הנתבעת חבה בחובת זהירות כלפי התובעים, הן מושגית והן חובת זהירות קונקרטית. חובת הזהירות הופרה על ידה, עת שהציגה לתובעים מפה שגויה שלא נבדקה על ידה קודם לכן. על סמך אותה מפה, בחרו התובעים את המגרש אותו ביקשו לרכוש. לפיכך, על הנתבעת לפצות התובעים בגין הנזקים שנגרמו להם כתוצאה מהתרשלות הנתבעת, ככל שיוכחו.

אחריות הנתבעת כלפי התובעים – טיפול בתיקון התב"ע.

לא יכולה להיות מחלוקת על כך שמרגע שנטלה על עצמה הנתבעת את תיקון התב"ע, על מנת שזו תענה על גודל המגרשים שהובטחו לתובעים, חלות עליה חובות הזהירות המושגית והקונקרטית. מרגע זה, היה על הנתבעת לפעול במקצועיות ובזהירות הנדרשת, ואולי אף להקפיד הקפדה יתרה לבל תתרשל שוב, לאחר שהתרשלה כלפי התובעים בהצגת נתוני המגרשים. כפי שיובהר להלן, אני סבור, כי עלה בידי התובעים להוכיח הטענה לפיה, הנתבעת הציגה להם מצג לפיו הליך שינוי התב"ע יארך מספר חודשים בלבד, כאשר בפועל ההליך ארך מספר שנים. עוד הוכח לפניי, כי לא הייתה בידי התובעים כל אפשרות לשלם את השוברים המקוריים עבור דמי ההיוון בגין המגרשים שבחרו, ושהסכום הוגדל בשל כך.

לאחר בחינת עדויות התובעים, וגם עדותו של מר רייך בעצמו, שוכנעתי כי גם מר רייך לא סבר תחילה שהליך שינוי התב"ע יתארך, כפי שהתארך בפועל.

מר פרץ נשאל והעיד, כדלקמן:

"ש.מה שסיכם אתכם אהוד רייך זה שהחכ"ל תקבל על עצמה לתקן את גודל המגרש כפי שאתם טוענים שהוצג בפניכם והוא אמר לכם שזה הליך שלוקח זמן?

ת.הוא אמר כמה חודשים.

ש.אני אומר לך שהוא לא אמר שזה לוקח כמה חודשים, כי שינוי תב"ע לוקח תקופה ארוכה מאוד?

ת.זה לא מה שהוא אמר". (ראו עמ' 85, שורות 17-22).

בהמשך העיד: "אהוד רייך אמר שזה ייקח כמה חודשים. באותו יום, באותו רגע, לא ידענו שזה יימשך כל כך הרבה זמן. באותה שניה לא חשבנו יותר מדי רחוק. חשבנו שאם במידה וזה יימשך הרבה זמן אז אנחנו נתבע את החכ"ל. אם במידה וזה יהיה כמו שהוא אמר, כמה חודשים, אז... אנחנו לא מבינים בתב"ע". כאשר נשאל מר פרץ, כמה חודשים הוא הבין שההליך יארך, השיב: "אני הבנתי טווח של 4-5 חודשים, חצי שנה" (ראו: עמ' 86, שורות 4-9).

הגב' פרץ נשאלה גם היא בחקירתה: " אני אומר לך שאהוד רייך אומר שאמר לכם שתכנון של תב"ע לוקח פרק זמן ארוך, ואמר לכם שאתם יכולים לשלם את השוברים" , והשיבה: "שיבוא ויגיד לי את זה" (ראו: עמ' 103, שורות 20-22).

הגב' ברון נשאלה:

ש."את מודעת לזה ששינוי תב"ע אורך פרק זמן ארוך?

ת.הוא אמר ייערך (כך במקור- י.פ.א) בין 6-8 חודשים , אז אמרנו שאם זה כך אנחנו מוכנים לחכות" (עמ' 122, שורות 15-16).

ומר ברון נשאל:

ש."אחרי כמה זמן חשבת שהתב"ע תתוקן?

ת.מי שהבטיח לנו, כך נאמר, בין 6 חודשים, מספר חודשים , חצי שנה- 8 חודשים ולא יותר ולכן הסכמנו" (ראו עמ' 137, שורות 12-14).

גרסה זו של התובעים, כפי שכל אחד מהם העיד לגביה שלא בפני השני (שהרי יתר התובעים המתינו מחוץ לאולם הדיונים במהלך העדות של כל אחד מהם), נמצאה קוהרנטית לעדויות האחרות והיא מהימנה בעיניי, מה גם, שגרסה זו לא נסתרה, אף לא בעדותו של מר רייך מטעם הנתבעת.

מר רייך נשאל, והעיד כדלקמן:

"ש.המגרשים האלה בהרחבה למה הם יועדו?

ת.לבנייה.

ש.למגורים?

ת.כן.

ש.הכוונה הייתה שייבנו בעוד 10 שנים או לבנייה מיידית?

ת.לבנייה מיידית תוך 3 שנים בהתאם להסכמי הפיתוח". (ראו עמ' 105, שורות 10-15)

"ש.קודם אמרת לנו ששינוי תב"ע זה עניין של שנתיים או שלוש וגם כן לא בטוח שיקרה?

ת.אמת.

ש.תסביר לי איזה הגיון אם המגרשים האלה הם לבנייה מיידית יש בהחלטה לשנות למגרשים את התב"ע באופן שאי אפשר לבנות עליהם לפחות שנתיים או שלוש ולא בטוח שישנו את התב"ע בקצה התהליך. אתה אומר לנו היום שהתובעים בשנת 06' אחרי שהוציאו ממיטב כספם ושהתובעים 3-4 מכרו את הבית שלהם על מנת לממן את הרכישה, הם הסכימו לחכות 3 שנים שהחכ"ל תואיל בטובה לתקן את התב"ע וגם לא בטוח שבשנת 09' זה יקרה, זה מה שאתה אומר לנו היום?

ת.מה שאני אומר לכם היום זה כך: לדעתי, המשתכנים היו צריכים לשלם את השובר שקיבלו ממנהל מקרקעי ישראל בשנת 07', כולם קיבלו ואני אמרתי לכולם לשלם ולא ללכת על שינוי תב"ע והמגרש יהיה רק 600 מ"ר ולא 700 מ"ר. אבל אם מאוד חשוב להם ה- 700 מ"ר בכל מקרה אמרתי להם תשלמו את השובר" (ראו: עמ' 105, שורות 21-25, ועמ'106, שורות 1-8).

התרשמתי, כי מר רייך לא יכול היה לספק הסבר המניח את הדעת לשאלה שנשאל. הטענה לפיה הוא עצמו הסביר לתובעים שלא כדאי להתחיל בהליך של שינוי תב"ע לא מצאה ביטוי בתצהיר העדות הראשית מטעמו, וגם לא עולה בקנה אחד עם עדותו לפיה הוא הגיע למסקנה, לאחר התייעצות עם התובעים ועם יתר הגורמים המקצועיים הרלוונטיים, שהפתרון הנכון לבעיית התובעים הנו הליך של שינוי התב"ע. (ראו עמ' 99, שורות 13-18, וסעיף 10 לתצהיר העדות הראשית שהוגש מטעמו).

אכן, ההיגיון מורה, כי בהנחה שהמגרשים היו מיועדים לבנייה בתוך 3 שנים מהיום שהתובעים יחתמו על הסכם מול מנהל מקרקעי ישראל, שלא נלקחה בחשבון האפשרות שהליך שינוי התב"ע לבדו יארך מספר שנים ולא מספר חודשים כפי שנטען. סביר להניח שהתובעים, וגם מר רייך, סברו שהדבר יבוא על פתרונו עוד קודם ובתוך זמן קצר, כך שהתובעים יוכלו לממש את זכויות הבנייה על המגרשים בתוך המועד שנקבע.

בפועל, כפי שעולה מתצהירו של מר שיאון אבנר(ס' 7) התב"ע אושרה רק ביום 5/8/2010.

מר רייך טען בעדותו, שהוא אישר לאדריכל, מר בני כהן, לפעול לשינוי התב"ע כבר באוקטובר 2007 , בסמוך לגילוי הטעות במגרשים (ראו: עמ' 102, שורות 5-6). אולם מנגד, מעדותו של מר שיאון אבנר, מי שהיה אמון על עריכת מפת המדידה למטרת שינוי התב"ע, עולה כי הבקשה הוגשה רק בחודש ספטמבר 2009.

מר שיאון נשאל והעיד, כדלקמן:

ש."מפנה אותך לסעיף 5 לתצהירך. אתה אומר שבספטמבר 09' ערכת מפת מדידה למטרת שינוי תב"ע.

ת.כן.

ש.והמפה הזו שימשה כבסיס לעריכת הבקשה לשינוי תב"ע?

ת.כן.

ש.עד שאתה לא עושה את המפות האלה אי אפשר להגיש את הבקשה לשינוי תב"ע?

ת.בקשה לשינוי תב"ע מבוססת על מפות.

ש.אתה קודם מכין את המפות ורק אחרי שאתה מוסר אותם מגישים את הבקשה לשינוי תב"ע?

ת.כן.

ש.וזה היה במהלך ספטמבר 09?

ת.כן (ראו עמ' 126, שורות 8-19).

ובהמשך :

ש.קודם העיד פה רייך ואמר שכבר באוקטובר 07' הוא פנה לבני כהן בבקשה לערוך שינוי תב"ע למגרשים, למה מאוקטובר 07' ועד ספטמבר 09' לא הכנת את המפות האלה?

ת.המפות הוכנו כשביקשו אותם.

ש.אני מבין ממך שבאוקטובר 07' כשביקשו מבני כהן לא ביקשו ממך?

ת.ככה זה מסתבר" (ראו עמ' 127, שורות 1-4).

בתצהירו העיד מר שיאון, כי : "ע"פ בקשת חכ"ל חוף אשקלון, במהלך ספטמבר 2009 ערכתי מפת מדידה למטרת שינוי תב"ע, עבור מגרשים 167, 173. מפות אלו שימשו כבסיס לעריכת בקשת השינוי לתב"ע ע"י האדריכל. לאחר הפקדת בקשת שינוי התב"ע ע"י האדריכל ערכנו מפות חדשות לתכנון- ע"פ התב"ע בהפקדה 6/170/03/6. הבקשה לשינוי התב"ע טופלה במהירות ע"י הועדה ואושרה ב- 5/8/2010". (ראו סעיפים 5-7 לתצהירו של מר שיאון).

אני סבור, כי גרסתו של מר שיאון, ביחס למועד שבו הוגשה הבקשה לשינוי התב"ע, עולה בקנה אחד עם הראיות שהוגשו בתיק. טענתו של מר רייך לפיה הנתבעת פעלה במהירות לאישור הליך הגשת הבקשה לשינוי התב"ע כבר במהלך שנת 2007, נמצאה לא נכונה. מעבר לכך, כאשר נשאל מר רייך האם הוא יודע לומר מתי הוגשה הבקשה לשינוי התב"ע, השיב כי הוא אינו יכול לומר במדויק, אך לפי דעתו, הבקשה הוגשה בשנת 2007, כשפנה למר בני כהן (ראו עמ' 101, שורות 10-11). זאת ועוד, מר רייך לא הציג ולו מסמך אחד שניתן ללמוד ממנו שנעשו פעולות להגשת הבקשה לשינוי התב"ע בשנת 2007. כאשר נשאל למסמכים כאלו, העיד כי "יש הרבה מן הדברים שאיתי (צ"ל- הייתי) בקשר טלפוני עם מיכאל דהן במנהל או עם אלי פורטי שהכין את התב"ע" (ראו: עמ' 101, שורות 3-7). יש להניח, כי עניין כה מהותי היה מוצא ביטוי במסמכים פורמאליים. הנתבעת לא הציגה מסמכים מהם ניתן ללמוד שהיא פעלה במרץ להגשת הבקשה לשינוי התב"ע. מר רייך העיד בהגינותו, כי חודשיים לאחר שפנה למר כהן החלו הבחירות לראשות המועצה ומאחר והוא היה מועמד לראשות המועצה, הוא לא היה מעורב בהליכים שהתנהלו בעניין זה, אך העיד, כי הייתה לו כוונה שמר בני כהן יתחיל לעבוד על שינוי התב"ע מיד (ראו עמ' 97, שורות18-20, ועמ' 101, שורות 11-16). מעדותו זו של מר רייך, ניתן בהחלט ללמוד, שהוא לא עקב אחרי ההליכים שהוגשו, ככל שהוגשו לשינוי התב"ע וספק אם יש ביכולתו להעיד על כך שאכן הוגשה הבקשה כנטען, כבר אז. בסופו של דבר, גרסתו של מר רייך בעניין זה נמצאה בלתי נכונה. לא למותר לציין כי מסיבות השמורות עמה בלבד, לא מצאה הנתבעת לנכון להעיד על בני כהן, והדבר בהחלט ייזקף לחובתה, כנטען על ידי התובעים לעניין הימנעות מהבאת עד.

מעדותו של מר שיאון, ומהמסמכים שהוגשו וצורפו כאמור לעיל, עולה, כי אכן, ברגע שהוגשה הבקשה לשינוי התב"ע, הליך שינויה ארך כשנה בלבד. מכאן כי טענת התובעים לפיה הובטח להם שהליך שינוי התב"ע ייארך בין 6-8 חודשים, אינה בלתי סבירה. אם כן, יש ממש בטענת התובעים לפיה, הנתבעת התנהלה בעצלתיים בכל הנוגע להליך שינוי התב"ע שהיא עצמה ביקשה ליזום כדי לתקן את טעותה. יש בעובדה כי הבקשה הוגשה בפועל רק בשנת 2009, משום התרשלות מצד הנתבעת. ככל שעלה בידי התובעים להוכיח כי נגרמו להם נזקים גם בשל התרשלות זאת, הרי הם זכאים לפיצוי על כך מהנתבעת.

נזקי התובעים

דמי היוון ומס רכישה מוגדלים

התובעים טענו, כי דמי ההיוון שעליהם היה לשלם במועד רכישת המגרש היה בסכום של כ- 80,000 ₪, כפי שצוין במכתבו של מר רייך (נספח א' לתצהיר התובעים). אולם, מאחר והמפה לא תאמה את המצב הקיים בשטח ולאור העובדה שהנתבעת החלה בהליך של שינוי תב"ע, הם לא יכולים היו לשלם את השוברים. בפועל, לאחר שהתב"ע תוקנה, הם נאלצו לשלם סכום הגדול פי ארבע מהסכום המקורי. הנתבעת טענה, כי במקביל להתחלת ההליך של שינוי התב"ע, התבקשו התובעים לשלם את השוברים שהיו בידם, בסך של 80,000 ₪, ומשלא עשו כן, אין להם להלין אלא על עצמם.

מר רייך העיד, כי אילו היו התובעים משלמים את דמי ההיוון, הם היו "קונים" את ההיוון והמנהל לא היה "חוזר כבר אחורה", כלשונו (עמ' 108, שורות 24-25). אולם, כפי שיובהר להלן, אני סבור כי טענה זו לא הוכחה כלל. ההיפך הוא הנכון, התובעים הוכיחו כי לא היה ביכולתם לשלם את השוברים, שכן אלו כלל לא היו בידיהם.

מנספח א' לתצהירי התובעים עולה, כי על פי בירור שערך מר רייך, דמי ההיוון לתשלום בעת שיווק המגרשים עמד על סכום משוער של 80,000 ₪.

התובעים עמדו בחקירתם על הגרסה לפיה, לא נשלחו אליהם שוברים לתשלום, וזאת מאחר וכל עוד הוגשה בקשה לשינוי תב"ע, לא ניתן היה להקצות את המגרש, על כל המשתמע מכך (ראו: עמ' 87, שורות16, 17,עמ' 107, שורות 18-19, עמ' 118, שורות 18-20, עמ' 122, שורה 16) .

בחקירתו, נשאל מר רייך והעיד כדלקמן:

ש."לתובעים שנמצאים פה אמרת באופן אישי לשלם את השובר שהם מחזיקים ביד? אתה טוען שהיה להם שובר ביד והם לא שילמו אותו? אמרתם להם לכו לשלם את השובר?

ת.אני לא טוען את זה, אני טוען שרשות מקרקעי ישראל הוציאה שוברים לכל הרוכשים. אמרתי שמחר נוכל להתווכח על ההפרשים ושישלמו את השובר שעמד בערך על 70,000 ₪. אני מכיר את ההתנהלות של רשות מקרקעי ישראל, ואני יודע שתמיד זה הולך ונהיה חמור וקשה יותר" ׁ(ראו עמ' 106, שורות 9-15).

כאשר נשאל מר רייך אם ראה את השובר של התובעים, השיב שלא (ראו: עמ' 107, שורות 3-4). כאשר נשאל האם הוא אמר לתובעים באופן ספציפי ללכת ולשלם את השוברים, השיב כי: "...לא זוכר אם אמרתי דווקא להם, אלא אמרתי את זה לכל מי שפגשתי, שישלמו את השוברים ואנשים שילמו" (ראו: עמ' 107, שורות 12-13). אין צורך לומר כי התובעים היו היחידים אשר נתקלו בבעיה באשר לשטח המגרש, אזי אם אמר מר רייך לרוכשים שפגש במקרה לשלם את השוברים, הרי הדבר כלל אינו רלוונטי לענייננו.

כפי שעולה מעדותו של מר רייך, הוא לא יכול היה להעיד בוודאות, שהיתה בידי התובעים האפשרות לשלם את השוברים ושהם בחרו, מטעמים השמורים עמם, שלא לשלם עבור דמי ההיוון. מר רייך העיד באופן כללי, שכך נהג להסביר לכל המשתכנים, אך לא ידע לאשר בוודאות שביקש מהתובעים לשלם את השוברים ואלו נהגו בניגוד להמלצתו. מאחר ומר רייך היה מודע לבעיה במגרשם של התובעים, ולאור העובדה, שלפחות בתחילת התהליך, היה מעורב בעניין זה באופן אישי, כפי שתיאר, יש לצפות כי אילו היה מדריך את התובעים לשלם את השובר, ואילו היה בטוח בכך שהשוברים היו בחזקתם, היה זוכר זאת. עדותו בעניין זה נמצאה בעיניי כללית, בעייתית, לא רלוונטית ואף מתחמקת במידת מה.

מעבר לכך שמר רייך לא יכול היה לאשר שהתובעים החזיקו בשוברים אך בחרו שלא לשלמם, הרי שהוא עצמו אישר בעדותו, שכל עוד ישנו הליך של שינוי תב"ע, לא ניתן היה לקבל שוברים מהמנהל.

מר רייך נשאל בעניין זה והשיב כדלקמן:

ש."...כשהתחלת את התהליך של שינוי התב"ע, ידעת שזה ימנע מהמנהל להוציא שובר לקרקע, למגרש, כשזה נמצא בהליכי תכנון?

ת.ברגע שהמנהל ידע שזה יצא לשינוי תב"ע לא יוציאו שוברים, אבל הוא הוציא לפני זה שוברים על התב"ע הקודמת, הוא לא ידע שיש בעיה בתב"ע" (ראו עמ' 106, שורות 24-25, עמ' 1-2).

כאמור, לא הוכח שהתובעים אכן קיבלו שוברים ולכן, המסקנה הטבעית הנה, שמרגע שהחל הליך שינוי התב"ע, לא ניתן היה להוציא השוברים ולשלמם. הדבר גם עולה מפנייתו של מר זאב מידן, ממלא מקום מנכ"ל הנתבעת דאז, למחלקת עסקאות חקלאיות, מיום 29/7/2009 (נספח ו' לתצהירי התובעים), בה דרש לקדם הליך קבלת השוברים מהמנהל, בנוגע למגרשם של התובעים, וכן מהתשובה לפנייה זו מאת המנהל (נספח ז' לתצהירי התובעים), לפיה "לא ניתן להקצות המגרש עקב שינוי תב"ע".

לאור האמור לעיל, אני סבור, כי יש ממש בטענת התובעים לפיה, העיכוב שנוצר שלא לצורך בשינוי התב"ע, בשל התרשלותה של הנתבעת, הביא לעלייה של ממש בדמי ההיוון שנאלצו התובעים לשלם עבור המגרשים שרכשו. עוד אני סבור, כי אילו לא היתה מתרשלת הנתבעת בהתנהלותה, התובעים היו נאלצים לשלם דמי היוון בסך של 80,000 ₪ בלבד ולא יותר. נוכח העובדה, כי העיקרון העומד בבסיס דיני הנזיקין הנו עקרון "השבת המצב לקדמותו" {ראו ע"א 11152/04 פלוני נ' מגדל חברה לביטוח בע"מ, פ"ד סא (3), 310, וגם: ע"א 518/82 ד"ר רינה זייצוב נ' שאול כץ, פ"ד מ(2), 85)}, הרי שיש להעמיד הפיצוי בגין נזק זה בגובה ההפרש שנאלצו התובעים לשלם בגין דמי ההיוון בין הסכום של 80,000 ₪ שהיה עליהם לשלם עם בחירת המגרש לרכישה, לבין הסכום ששילמו בפועל בשנת 2011.

טענת הנתבעת, לפיה התשלום בגין דמי ההיוון כפי שנשאו בו התובעים בפועל כולל את מלוא זכויות הבנייה במגרש, לא הוכחה. מלבד טענה בעלמא, לפיה הנהלים בעניין זה שונו, הנתבעת לא הציגה את השינוי הנטען בפועל. יתרה מכך, לא הוכיחה כמה היה על התובעים לשלם אילו לא היה מבוצע השינוי הנטען. לפיכך, מאחר ועלה בידי התובעים להוכיח כי בשל התרשלותה של הנתבעת הם נאלצו לשלם סכום גבוה יותר בגין דמי ההיוון, מצאתי לנכון לפצות אותם בגין ההפרש בין דרישות התשלום כאמור לעיל.

מנספח ט' שצורף לתצהירי התובעים עולה, כי התובעים 1-2 שילמו דמי היוון בסכום של 358,639 ₪, והתובעים 3-4 שילמו דמי היוון בסכום של 357,260 ₪.

על גבי טפסי דמי ההיוון צוין, כי המועד האחרון לתשלום הנו 17/8/2011. מר פרץ נשאל והעיד כדלקמן:

ש.מתי קיבלת את השובר?

ת.בחודש 07/11, משהו כזה, זה מה שאני רואה כאן.

ש. שילמתם אותו מיד?

ת.כן. (ראו עמ' 36, שורות 9-12).

הגב' פרץ סיגלית העידה, כי השובר שולם ביום 26/7/2011. (ראו עמ' 60, שורה 18).

גם הגב' ברון שושנה העידה כי השובר שולם ביום 26/7/2011. (עמ' 124, שורות 3-6).

הסכום של 80,000 ₪, בתוספת הפרשי הצמדה למדד המחירים לצרכן עד ליום ביצוע התשלום על ידי התובעים 1-2 עמד על סך של 93,770.95 ₪. ההפרש לתשלום הוא 264,868.05 ₪ ובתוספת הפרשי הצמדה וריבית עד היום – 285,739 ₪ (בעיגול).

הסכום של 80,000 ₪, בתוספת הפרשי הצמדה למדד המחירים לצרכן עד ליום ביצוע התשלום על ידי התובעים 3-4 עמד על סך של 93,770.95 ₪. ההפרש לתשלום הוא 263,489.95 ש"ח ובתוספת הפרשי הצמדה וריבית עד היום – 284,251 ₪ (בעיגול).

הואיל ומס הרכישה עלה ביחס ישיר לדמי ההיוון שנאלצו התובעים לשלם, ומהנימוקים שפורטו לעיל, אני קובע כי הנתבעת תשלם לתובעים 1-2 סך של 14,287 ₪ (בעיגול), ולתובעים 3-4 סך של 14,213 ₪ (בעיגול).

זה המקום לציין, כי הנתבעת לא העלתה בסיכומיה טענה כלשהי ביחס לדרישת התובעים לפיצוי בגין רכיב נזק זה.

עליית תשומות הבנייה:

התובעים טענו, כי מאחר והחלו לבנות את ביתם מספר שנים לאחר המועד המתוכנן, הרי שבעקבות עליית מדד תשומות הבנייה, הם נאלצו לשאת בעלות בנייה גבוהה יותר. התובעים 1- 2 ו- 3- 4 הגישו חוות דעת של מומחה מטעמם, מר אבי בן חמו, שמאי מקרקעין מוסמך (להלן: "המומחה"), להערכת ההפסד הכספי הנטען.

המומחה הגיש שתי חוות דעת נפרדות, ביחס לכל מגרש נושא התביעה. המומחה התייחס בחוות דעתו לשני מועדים – ינואר 2006, המועד שבו היו אמורים התובעים להתחיל את בניית הבית על המגרש, לשיטתו, ופברואר 2011, המועד שבו הוסרה המניעה והתובעים יכולים היו לבנות את ביתם בפועל, לאחר העיכוב שנוצר כתוצאה מהתנהלותה של הנתבעת. זה המקום לציין, כי הערכת עלויות הבנייה נעשתה על בסיס הנתונים המצויים במחירון "דקל" ועל פי טענת המומחה, השומה התבססה על הערך המינימאלי ביותר, המצוי במחירון.

ביחס למגרש מס' 167 שבבעלות התובעים 1-2 קבע המומחה, בין היתר, כי עלות בניית הנכס נכון למועד ינואר 2006 הנה בשיעור של 900,000 ₪, כולל מע"מ. כמו כן, נקבע, כי עלות בניית הנכס נכון למועד הבנייה בפועל, קרי פברואר 2011, הנה בשיעור של 1,096,000 ₪. כמו כן, התייחס המומחה בחוות דעתו לשווי ערך הקרקע והמחוברים שהנו 1,240,000 ₪ ולדמי השכירות שיכולים היו להתקבל מהשכרת הנכס שהנם בגובה 3,100 ₪ לחודש.

ביחס למגרש 173, שבבעלות התובעים 3-4, קבע המומחה, בין היתר, כי עלות בניית הנכס נכון למועד ינואר 2006 הנה 736,000 ₪ כולל מע"מ, וכי עלות הבנייה נכון למועד פברואר 2011 הנה 897,000 ₪, כולל מע"מ. כמו כן, נקבע בחוות הדעת, כי ערך הקרקע והמחוברים הנו בשיעור של 1,060,000 ₪ וכי דמי השכירות שיכולים היו להתקבל אילו היה הנכס מושכר הנם בשיעור של 2,650 ₪ לחודש.

זה המקום לציין, כי המומחה קבע, שככל שיתברר שיש לחשב את הפיצוי בגין התייקרות תשומות הבנייה, יש לערוך את החישוב בהתאם לטבלה שצורפה לחוות הדעת ושעניינה מדד מחירי תשומה בבנייה למגורים, בין השנים 2006-2013.

הנתבעת לא הגישה חוות דעת מומחה נגדית מטעמה, אך טענה, כי לא ניתן לקבל את חוות הדעת שהוגשה מטעם התובעים שכן המועדים אליהם התייחסה חוות הדעת אינם רלוונטיים, מאחר ולא נוכו התקופות שאינן תלויות בנתבעת, פרק הזמן שלקח לתובעים לקבל היתר בנייה, תקופת הזמן שהמתינו התובעים עד להוצאת שוברי התשלום, ו- 12 החודשים בהם לא ניתן היה להתחיל בבנייה עד לסיום שלב א' בעבודות הפיתוח. עוד טענה הנתבעת, כי חוות הדעת לא נערכה על בסיס עלויות בנייה בפועל, אלא על מחירון "דקל" שאין בו כדי לשקף את ההפסד בפועל, ככל שנגרם.

אינני רואה כל פגם בהערכת עלויות הבניה על סמך המחירים המצויים במחירון "דקל" ולא על סמך הוצאות הבנייה שהוכחו בפועל. המומחה העיד, ועדות זו לא נסתרה, שההערכה שבוצעה הנה על הצד הנמוך של השומה. כמו כן, אין להתעלם מהעובדה שהנתבעת לא הציגה חוות דעת סותרת מטעמה. משנקבע כי הנתבעת הביאה ברשלנותה לעיכוב בתחילת הבנייה, אין מקום לדחות דרישת התובעים לפיצוי ברכיב זה.

המומחה העיד כי: "הכל מבוסס על הערכה, ההערכה מבוססת על מחירון דקל שהוא מקובל. ממה שראיתי בנכסים האלה, העלויות שם הם הרבה יותר גבוהות כי מחירון דקל הוא הערכה כללית לסטנדרט בינוני ממוצע, בפועל כשאנשים בונים הם משקיעים הרבה יותר בנכס" (ראו עמ' 85, שורות 4-7). כאמור, הנתבעת לא סתרה הערכה זו של המומחה ולא הציגה חוות דעת נגדית מטעמה. גם חקירתו של המומחה לא הועילה לנתבעת לבסס את גרסתה כאילו לא נגרם נזק לתובעים בגין רכיב נזק זה. על כן, לא מצאתי לסטות מדרך ביצוע ההערכה בחוות הדעת או לפסול אותה מטעם זה.

יחד עם זאת, אני סבור, כי יש ממש בטענת הנתבעת לפיה, אין מקום להורות על פיצוי התובעים בהתאם למועדים שנקבעו בחוות הדעת מטעמם. מאחר וחוות הדעת התעלמו ממספר ציוני דרך שעל התובעים היה לעבור עד שיהיה בידם להתחיל בבניית הבית על המגרש, ומאחר וכפי שיובהר להלן, היו עיכובים לגיטימיים, שלא נבעו מהתנהלותה הרשלנית של הנתבעת, עד לתחילת הבנייה, אין מקום לקבל את חוות הדעת במלואן. יאמר כי בחוות דעתו, הניח המומחה תשתית מספקת לבחינת עלויות הבנייה גם למועדים אחרים שייקבעו.

חוות הדעת הניחה, ככלל יסוד, כי התובעים יכולים היו להתחיל בבנייה כבר בחודש ינואר 2006. בפועל, מהמסמכים שצורפו לתיק, נראה כי לא כך היה הדבר.

נכון הוא, שההגרלה לבחירת המגרשים הייתה בינואר 2006. התובעים 1-2 חתמו עם האגודה על הסכם להקצאת המגרשים ביום 20/3/2006, והתובעים 3-4 חתמו על ההסכם ביום 20/3/2007 (נספחי ג' לתצהירי התובעים). ביום 20/3/2007 חתמו התובעים 3-4 על הסכם תשתית ותנאים מיוחדים אל מול הנתבעת (ראו מוצג שהתקבל וסומן ת/1) . בסעיף 3 (ה) להסכם הוסכם, כי תוך 12 חודשים מיום חתימת ההסכם, תהיה למשתכן גישה למגרש לצורך התחלת הבנייה וזאת לאחר סיום שלב א' של עבודות הפיתוח.

מר רייך אישר בעדותו, כי הוא זה שחתום על ההסכם הנ"ל וכן העיד כי: "...באופן כללי שיטת העבודה שלנו בחברה הכלכלית הייתה שעושים שלב א' ואז עוצרים ונותנים לאנשים לבנות את הבית ואז יוצא שלב ב' כדי לא לפגוע בתשתיות". (ראו עמ' 112, שורות 6-9). יש להביא בחשבון תקופות אלו, כאשר מחשבים את הפיצוי המגיע לתובעים ולמעשה, יש לנכות את התקופות שבהן התובעים לא היו יכולים ממילא לבנות את ביתם, גם אם המגרש היה משווק כהלכה וגם אם לא היה נגרם עיכוב כלשהו כתוצאה מהתרשלותה של הנתבעת. נקודת הזמן בה יש להעמיד התובעים, כאילו היו יכולים להתחיל בביצוע הבנייה, אילו מעשה הרשלנות לא היה נעשה, הנה 12 חודשים מיום 20/3/2007.

בנוסף לכך, אני סבור כי יש לראות במועד שבו אושרה הבקשה לשינוי התב"ע, כמועד שבו הוסרה המניעה הקשורה בנתבעת. על כן, על הנתבעת לפצות התובעים בגין עליית המחיר של תשומות הבנייה, בין המועד שבו התובעים יכולים היו לבנות את ביתם, אילולא התרשלה הנתבעת, לבין המועד שבו הוסרה, הוא המועד שבו אושרה התב"ע, כאמור. מאחר ואין חולק שהתב"ע אושרה ביום 5/8/2010, יש לבחון על פי הכלים שהונחו בחוות הדעת מטעם התובעים, מה הייתה עלות הבנייה בשנת 2008 (המועד שבו יכולים היו התובעים לבנות את ביתם לאחר העיכובים שלא היו קשורים בהתנהלות הנתבעת), לעומת עלות הבנייה בשנת 2010 (המועד שבו אושרה התב"ע בפועל). לא שוכנעתי, כי המועד הקובע כמועד הבנייה בפועל הנו פברואר 2011, שאז קיבלו התובעים את שוברי התשלום מהמנהל. התובעים לא הציגו כל ראייה לכך שהעיכוב במסירת השוברים מאז מועד תיקון התב"ע נבע מהתנהלותה של הנתבעת או היה תלוי בה באופן כל שהוא. כפי שהובהר מחקירתו של מר רייך שצוטטה לעיל, ומנספח ז' שצורף לתצהירי התובעים, משתוקנה התב"ע, לא הייתה עוד מניעה להנפקת השוברים. על כן, אני סבור, כי הדבר היה באחריות התובעים והמנהל, ובכל מקרה, אין לגלגל האחריות בעניין זה לפתחה של הנתבעת.

לעניין חישוב הפיצוי על פי המועדים החדשים שנקבעו, המומחה נשאל והעיד בחקירתו החוזרת כדלקמן:

ש."נשאלת על ידי עו"ד בן מוחה לגבי המועדים של חווה"ד ואמרת שאם המועדים ישתנו צריך לתקן את חווה"ד. כשאתה מדבר על תיקונים ובהתייחס למה שרשום בחווה"ד על אילו תיקונים אתה מדבר? (ראו עמ' 94, שורות 13-15).

ת.אם לצורך העניין אנחנו רוצים עכשיו להעריך את הנכס לינואר 14', אז בהתאם לנתונים שיש כאן צרפתי את מדד תשומות הבנייה בעמ' 10, אז אפשר להוסיף את תשומות הבנייה בהתאם לתאריכים הנכונים ואז רואים שזה משתנה". (ראו עמ' 95, שורות 18-20).

אכן, בחוות הדעת שהגיש המומחה, צורפה, לכל אחת מהן, טבלת מדד מחירי תשומות הבנייה, החל משנת 2006 ועד לשנת 2014 (ואלה הרי נתונים המפורסמים על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה). מאחר ומדובר בחישוב אריתמטי שהנו פשוט, אינני רואה מדוע שלא לאמצו. על מנת לבחון את מחיר עלויות הבנייה בשנת 2008 יש להשתמש בנתוני היסוד שנקבעו בחוות הדעת תוך עריכת השינויים לפי עליית המדד.

התייקרות עלות הבנייה בביתם של התובעים 1-2:

על פי האמור בחוות הדעת, הבנוי על מגרש 167 שבבעלות התובעים 1-2 הנו בגודל של 248.58 מ"ר לקומת מגורים ו 16.67 מ"ר למרפסת שאינה מקורה. בהתאם למחירון "דקל", מחיר הבנייה כולל מע"מ, נכון לשנת 2006 הנו 3553.25 ₪ למ"ר בקומת המגורים ו-1025.20 ₪ למ"ר למרפסת לא מקורה. לפיכך, על פי חוות הדעת, עלות הבנייה נכון לשנת 2006, כולל מע"מ הנה בסך של 900,290 ₪. סכום זה, כאשר הוא מוצמד למדד תשומות הבנייה, למדד ליום 20/3/2008, הוא המועד שבו יכולים היו התובעים לבנות את ביתם אלמלא המחדל בהתנהלות הנתבעת, עומד על סך של 976,945 ₪.

כפי שצוין לעיל, המניעה בתחילת הבנייה שנעוצה הייתה בהתנהלות הנתבעת הוסרה בחודש אוקטובר 2010 , עם אישור התב"ע המתוקנת. מחיר בניית דירתם של התובעים נכון לחודש אוקטובר 2010, בהתאם למדד תשומות הבנייה, הנו 1,038,106 ₪. לפיכך, יש לפצות התובעים בגין ההפרש בין עלות הבנייה בחודש מרץ 2008 לבין עלות הבנייה לחודש אוקטובר 2010, בסך 61,161 ₪. סכום זה, כאשר הוא צמוד למדד המחירים לצרכן ונשוא ריבית, נכון להיום, עומד על סך של 68,780 ₪ (בעיגול).

התייקרות עלות הבנייה בביתם של התובעים 3-4:

על פי האמור בחוות הדעת, הבנוי על מגרש 173 שבבעלות התובעים 3-4 הנו בגודל של 207.22 מ"ר לקומת המגורים. בהתאם למחירון "דקל", מחיר הבנייה כולל מע"מ, נכון לשנת 2006 הנו 3,553.25 ₪ למ"ר בבתים צמודי קרקע. לפיכך, עלות בניית הבית, נכון לשנת 2006 הנה בסך של 736,304.465 ₪, כולל מע"מ. סכום זה, כאשר הוא מוצמד למדד תשומות הבנייה, נכון ליום 20/3/2008, הוא המועד שבו יכולים היו התובעים לבנות את ביתם אלמלא המחדל בהתנהלות הנתבעת, עומד על סך של 798,997 ₪. כפי שצוין לעיל, המניעה בתחילת הבנייה שנעוצה היתה בהתנהלות הנתבעת הוסרה בחודש אוקטובר 2010 , עם אישור התב"ע המתוקנת. מחיר בניית דירתם של התובעים נכון לחודש אוקטובר 2010, בהתאם למדד תשומות הבנייה, הנו 849,017 ₪ . לפיכך, יש לפצות את התובעים 3-4 בגין ההפרש שבין עלות הבנייה בחודש מרץ 2008 לבין עלות הבנייה נכון לחודש אוקטובר 2010 בסך של 50,020 ₪. סכום זה כאשר הוא צמוד למדד המחירים לצרכן ונושא ריבית נכון להיום, עומד על סך של 56,251₪.

הפסד בגין תשלום דמי שכירות:

התובעים טענו, כי יש לפצותם בגין הפסד דמי שכירות שנאלצו לשאת בהם בשל העיכוב שנוצר בתחילת הבנייה, לאור התרשלותה של הנתבעת. כעולה מסיכומי הצדדים, חישוב ההפסד נעשה על בסיס דמי השכירות שיכולים היו לקבל התובעים עבור השכרת ביתם נושא התביעה, וזאת בהתאם לחוות דעת המומחה מטעמם.

לאחר עיון בטענות הצדדים, אני סבור, כי לא עלה בידי התובעים להוכיח רכיב נזק זה. נכון הוא, שבחוות הדעת שהגישו התובעים, העריך המומחה את דמי השכירות שהיו מתקבלים מהבנוי, ככל שהיו בונים את ביתם על המגרש כמתוכנן. אולם, אני סבור, כי לא די בהוכחת גובה דמי השכירות שהיו מפיקים התובעים מהשכרת ביתם, אלא שהיה עליהם להוכיח הפסד כזה בפועל. במקרה דנא, אין חולק שהתובעים לא התכוונו להשכיר את ביתם נושא התביעה, והדבר עולה בבירור מעדויות התובעים.

מר פרץ נשאל והעיד כדלקמן:

ש.אמרת לחברי שהתגוררת במשק אצל הוריך ואני מניח שאת המגרש שקנית תכננת לבנות עליו בית כדי לגור בו בעצמך?

ת.כן.

ש.לא חשבת להשכיר אותו?

ת.בוודאי שלא. (ראו עמ' 99, שורות 23-24, עמ' 100, שורות 1-4).

גם הגב' ברון נשאלה והשיבה בעניין זה כדלקמן:

ש.אתם התכוונתם להשכיר את הבית שאתם גרים בו?

ת.לא. (ראו עמ' 127, שורות 20-21).

מדברים אלו, עולה בבירור, שלא הייתה לתובעים כל כוונה להשכיר את בתיהם, נושאי התביעה ולכן, אין זה ברור על שום מה נדרש פיצוי בגין דמי השכירות שיכולים היו להתקבל מהשכרת הבית. מטעם זה, חוות הדעת של המומחה מטעם הצדדים לעניין שומת גובה דמי השכירות איננה רלוונטית ובוודאי שאיננה מסייעת לתובעים בהוכחת גובה ההפסד בפועל.

זאת ועוד - התובעים לא הוכיחו ששילמו דמי שכירות בשל התנהלות הנתבעת, כנטען.

התובעים 1-2 טענו כי התגוררו בביתם של הוריו של מר פרץ (ראו עמ' 95, שורות 5-6). התובעים 3-4 טענו, כי התגוררו במשק של אביו של מר ברון (ראו עמ' 127 שורות 22-23). לטענת התובעים, הם נאלצו לשלם להוריהם דמי שכירות לאורך כל התקופה שבין רכישת המגרש ועד למעבר לביתם. כפי שקבעתי לעיל, התובעים לא הוכיחו, בוודאי לא ברמה הנדרשת על פי מאזן ההסתברויות, כי הם נשאו בדמי שכירות כלפי הוריהם ומחותניהם.

התובעים לא צירפו חוזה שכירות שנערך בינם לבין ההורים, ולא ניתן להסיק, על סמך עדותם, שאכן שולמו דמי השכירות כנטען. טענת התובעים, לפיה בשל יחסי קרבת הדם בינם לבין המשכירים, לא נערך חוזה שכירות הנה טענה לגיטימית ואני נוטה לקבלה, אולם ברי כי ניתן היה להוכיח תשלום דמי השכירות גם במקום שבו לא היה חוזה כתוב בין הצדדים.

התובעים 1-2 טענו, כי שילמו דמי שכירות לאביו של מר פרץ בסכום של 3,500 ₪ לחודש. מר פרץ צירף לתצהיר מטעמו צילום של 5 שיקים שנמשכו מחשבונו לחשבונו של אביו, מר פרץ יוסי, לפירעון בתאריכים שונים בין השנים 2011-2013.

מר פרץ נשאל בעניין זה והשיב כמצוטט להלן:

ש.אתה צרפת 4 שיקים. זה כל דמי השכירות ששילמת?

ת.לא. חלק מזה שילמתי לאבא שלי במזומן.

ש.אתה יכול להראות לי שהוא קיבל?

ת.לא.

ש.היכן זה כתוב שזה בגין דמי שכירות?

ת.זה לא כתוב.

ש.למה לא טרחת להביא לכאן את אבא שלך שיצהיר שהוא השכיר לך את הדירה משנת 06' ועד המועד שעברת להתגורר בנכס שלך?

ת.אני לא אטריח את אבא שלי לבוא לבית המשפט, עם כל הכבוד". (ראו עמ' 95, שורות 18-25, עמ' 96, שורה 1)

אכן, התובעים 1-2 לא טרחו להציג את עדותו של האב, או גורם אחר שיכול לאשר ששולמו דמי שכירות כנטען. התובעים גם לא טרחו להציג מסמכים אחרים שיכולים היו להעיד על כך שהתקבל תשלום אצל האב על חשבון דמי השכירות. השיקים שצירפו התובעים הנם בסכומים גבוהים יותר מהסכום שנאלצו לשלם, לגרסתם, עבור דמי השכירות בסך 3500 ₪, ולא ניתן להסיק, אפילו לא במאזן ההסתברויות, שהשיקים שהוצגו שולמו כנגד דמי השכירות. במיוחד הדברים אמורים כאשר התובעים טענו כי שילמו דמי שכירות לאביו של מר פרץ כבר משנת 2006, והרי שהשיקים נרשמו לפירעון בין השנים 2011-2013 כאמור. מאחר והתובעים נמנעו מלהציג הראיות שיכולות היו לסייע להן בהוכחת טענותיהם, יש לזקוף זאת לחובתם (ראו: יעקב קדמי על הראיות, חלק שלישי (2003), עמ' 1649-1650). במצב דברים זה, אין לי אלא לקבוע, כי הנזק בגין תשלום דמי שכירות כלל לא הוכח על ידי התובעים 1-2.

דברים אלו יפים גם ביחס לטענת התובעים 3-4 לפיה, הם נאלצו לשלם דמי שכירות לאביו של מר ברון. מר ברון נשאל בעניין זה והשיב :

ש.משנת 2007 שפיניתם את הבית אתם גרים ביחידת דיור אצל ההורים?

ת.כן. זה לא יחידת דיור, זה בית.

ש.יש לך להראות חוזה שכירות?

ת.אין לי חוזה שכירות. עם אבא שלי אני עושה עסקים יותר גדולים ולא סוגר שכירות.

ש.אתה יכול להראות דמי שכירות ששילמת?

ת.שילמתי לו הכל כסף מזומן.

ש.למה לא הבאת את אביך שיצהיר שמשנת 2006 שילמת?

ת.אתה רוצה אני אביא אותו ביום חמישי. (ראו: עמ' 138, שורות 14-21).

עיון בתצהירו של מר ברון מגלה, כי לא נטען בו שדמי השכירות שולמו לאביו במזומן, ולמעשה המדובר הוא בהרחבת חזית ולמצער, בגרסה כבושה שלא ניתן להעניק לה משקל רב, אם בכלל. גרסה זו גם לא מצאה ביטוי בראיות אחרות, כמו דפי חשבון או עדותו של האב. כפי שנקבע לעיל, לא ניתן לקבוע, על סמך עדותם של התובעים וזו בלבד, שאכן שולמו דמי שכירות לאב ולכן, לא הוכח נזק ברכיב זה.

לאור האמור לעיל, אני דוחה דרישת התובעים לתשלום הפיצוי בגין דמי השכירות.

דרישת התובעים 3-4 לפיצוי בשל מכירת דירתם מוקדם יותר מהנדרש:

התובעים 3-4 טענו כי עם הזכייה במגרש, הם מכרו את דירתם ברחוב גבע 1/3, גוש 2869, חלקה 20, באשקלון (להלן: "הדירה") לצורך מימון הרכישה והבנייה. התובעים הגישו חוות דעת שמאית באמצעות המומחה מטעמם, לפיה ערך הדירה נכון ליום 1/2/2011 היה 675,000 ₪ כולל מע"מ, בהנחה שהחצר הקיימת אינה צמודה לדירה, או 710,000 ₪ כולל מע"מ, בהנחה שהחצר מוצמדת לדירה. על פי האמור בחוות הדעת, לא הוכחה צמידות קניינית של החצר, שכן לא הוגשו מסמכים מתאימים היכולים להעיד על צמידותה הקניינית. התובעים 3-4 העידו בתצהיר העדות הראשית מטעמם, שהדירה נמכרה על ידם תמורת סכום של 520,000 ₪. אף שהנתבעת כלל לא השיבה לטענת התובעים בעניין זה בסיכומיה, אני סבור, כי לא עלה בידי התובעים להוכיח כי הם זכאים לפיצוי בגין רכיב נזק זה.

כאמור, עיקרון "השבת המצב לקדמותו", כפי שפורט לגביו לעיל, מורה לבית המשפט להעמיד הניזוק במצב שבו היה עומד אילולא היה נעשה מעשה הרשלנות כלפיו. אני סבור, כי פיצוי התובעים בגין רכיב נזק זה יחטא לעיקרון שלעיל, ויהווה למעשה מעין "כפל פיצוי" שלא כדין.

פיצוי בגין אובדן ערך הדירה, הנו למעשה פיצוי שלילי, שכן הוא מעמיד את התובעים במצב בו היו ערב הזכייה במגרש. מאחר והפיצויים שנפסקו לתובעים בפסק דין זה ביקשו להעמידם במקום שבו היו אילו הנתבעת לא הייתה מציגה להם מצג שווא ואילו הבנייה הייתה מתרחשת במועד שהם ציפו שתתרחש, אין מקום לפצותם כאמור, על יסוד ערכה של הדירה בשנת 2011. פיצוי התובעים בערכה של הדירה בשנת 2011 תעמיד אותם בנקודת זמן מאוחרת בעוד שיתר הפיצויים, נפסקו מתוך הרצון להשיב המצב לקדמותו, באופן שמצבם הכלכלי יהיה כאילו רכישת המגרש בוצעה כהלכה ובזמן, ובכך לתקן את נזקם.

לפיכך, אני דוחה בקשת התובעים לפצותם בגין נזק זה.

סוף דבר:

לאור האמור לעיל, אני מקבל התביעה בחלקה וקובע, כי הנתבעת התרשלה כלפי התובעים ועל כן, עליה לפצותם על נזקיהם, כפי שהוכחו.

• הנתבעת תשלם לתובעים 1-2 סך של 368,806 ₪, על פי הפירוט הבא:

  285,739 ₪ בגין הפרשי דמי ההיוון.

  14,287 ₪ בגין הפרש מס הרכישה.

  68,780 בין עליית מחירי תשומות הבנייה.

   

• הנתבעת תשלם לתובעים 3-4 סך של 354,715 ₪, על פי הפירוט הבא:

  284,251 ₪, בגין הפרשי דמי ההיוון.

  14,213 ₪ בגין הפרש מס הרכישה.

  56,251 ₪ בגין עליית תשומות הבנייה.

   

• הנתבעת תישא בהוצאות התובעים ושכ"ט עו"ד בגין הליך זה בסך של 58,500 ₪ כולל מע"מ, לכל זוג. בנוסף לכך, הנתבעת תישא בסכום האגרות ששולמו בתיק, באופן חלקי: הנתבעת תשיב לכל אחד מזוגות התובעים סכום של 12,000 ₪.

   

• הסכומים שנפסקו בפסק דין זה יישאו הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום מתן פסק הדין ועד לתשלום בפועל.

   

  זכות ערעור לבית המשפט המחוזי תוך 45 יום.

   

  (פסק הדין ניתן לאחר המינוי שלי לבית המשפט המחוזי בבאר שבע).

   

  ניתן היום, ח' שבט תשע"ו, 18 ינואר 2016, בהעדר הצדדים.