עש"א 26378-11-15 דוד ואח' נ' ברוך ואח'

השופט אמיר טובי:

1. מדובר בערעור על פסק דינה של המפקחת על רישום מקרקעין בחיפה (הגב' יעל ליבוביץ) (להלן: "המפקחת") שניתן ביום 9.8.2015 בתיק 52/15. בתביעה שהונחה בפניה, עתרו המערערים ליתן צו מניעה קבוע שיאסור על המשיבים לבנות בשטח הצמוד לדירתם, אלא אם ישמרו על מרווח של 2 מטרים מקו האמצע של החלקה.

נתוני רקע

2. הצדדים מתגוררים בבית משותף בן שתי יחידות בפרדס חנה, הידוע כחלקה 328 בגוש 10105 (להלן: "הבית"), כאשר כל אחד מהם חוכר יחידה אחת, לה הוצמדו שטחי קרקע כמעט זהים בגודלם.  

3. בשנת 1976, כאשר ביקשו המערערים להרחיב את דירתם, ביקשה מהם הועדה המקומית לתכנון ובניה שומרון להמציא את הסכמתו של מי שהיה באותה עת החוכר ביחידת המשיבים (סבו של המשיב מס' 1). זאת, כתנאי למתן היתר בנייה להרחבת הדירה בהמשכו של הקיר המשותף המפריד בין שתי היחידות. הואיל וסבו של המשיב 1 לא נתן הסכמתו לבנייה האמורה, דרשה ועדת התכנון מהמערערים לסגת מרחק של 2 מטרים מהקיר המשותף. המערערים הרחיבו את דירתם בהתאם לדרישת הועדה המקומית, תוך הסגת הבניה שני מטרים ופתיחת חלונות בחלק המורחב לכיוון חצרם של המשיבים.

4. בחודש נובמבר 2014 פנו המשיבים לרשויות התכנון בבקשה למתן היתר להרחבת דירתם באופן שייבנה קיר אטום בהמשכו של הקיר המשותף הקיים בין הדירות, כך שקיר זה יהא מצוי במרחק של 2 מטרים מחלונות דירתם של המערערים.

            המערערים הגישו התנגדות לבקשת המשיבים. בהחלטתה מיום 29.12.13 החליטה הועדה המקומית לתכנון ובניה שומרון לקבל את ההתנגדות בציינה כי על המשיבים לשמור על מרחק דומה מהקיר המשותף, כפי שנעשה בזמנו ע"י המערערים שעה שהם ביצעו את עבודות ההרחבה בדירתם.

5. ערר שהוגש על ההחלטה הנ"ל התקבל. בהחלטתה מיום 11.12.14 ציינה ועדת הערר כי עת ביקשו המערערים להרחיב את דירתם, הם נדרשו, לטענתם, על ידי הוועדה המקומית, לסגת מרחק של 2 מטרים מקו הגבול. נאמר עוד כי לטענת המערערים, זה היה הנוהג בוועדה המקומית שומרון. ועדת הערר ציינה כי נוהג זה אינו נתמך בכל הוראה תכנונית או בדין ואף אינו מתיישב עם הוראות התכניות החלות. לפיכך קבעה כי ככל שהיה נוהג כאמור בוועדה המקומית שומרון, הרי שמדובר בנוהג לא סביר וללא בסיס חוקי. עוד הוסיפה ועדת הערר כי אינה מתעלמת מהפגיעה במערערים אולם ברור כי העובדה שהם בנו את התוספת לביתם בנסיגה, אף אם עשו כן מתוך טעות או נוהג שגוי של הועדה המקומית, אינה סיבה להמשיך ולקיים את הטעות על כל השלכותיה ולהחילה גם על המשיבים.

6. בתביעתם, שהונחה בפני המפקחת, עתרו, כאמור, המערערים, ליתן צו מניעה קבוע שיאסור על המשיבים לבנות בהתאם לבקשת ההיתר שהגישו, אלא אם כן ישמרו על מרווח של 2 מטרים מקו האמצע של החלקה.  

פסק דינה של הערכאה קמא

7. בפתח פסק דינה דחתה כב' המפקחת את טענת המערערים כי יש להחיל על הבנייה את הוראות סעיף 2(א) לתקנון המצוי שבחוק המקרקעין הדורש הסכמת האסיפה הכללית לשם ביצוע שינויים ברכוש המשותף. זאת נוכח קיומה של הוראת חוק ספציפית הנוגעת לשינויים ברכוש המשותף שעניינם הרחבת דירה קיימת, היא הוראת סעיף 71ב לחוק המקרקעין תשכ"ט-1969 (להלן: "החוק").

8. בהתייחס לבנייה שנעשתה בזמנו על ידי המערערים, הפנתה המפקחת לטענתם לפיה היה קיים בזמנו נוהל מחייב בוועדה המקומית לפיו בהעדר הסכמת השכן הצמוד לבנייה, יש לסגת שני מטרים. המערערים ציינו כי סבו של המשיב 1 התנגד להרחבה אותה ביקשו לבצע, ולאור הנוהל הקיים בוועדה, הם נאלצו לתכנן את ביתם מלכתחילה בנסיגה של שני מטרים. המפקחת ציינה כי מחומר הראיות שבא בפניה, התרשמה כי הסב לא שיתף פעולה בכל הנוגע לבנייה ופניות אליו לחתום על התכניות הרלבנטיות נענו בסירוב. משכך, בחרו המערערים לתכנן את הבנייה תוך נסיגה של שני מטרים.

9. בבואה להידרש לשאלה באם עניין לנו בהרחבה דומה במשמעות סעיף 71ב(ג) לחוק, הגיעה כב' המפקחת למסקנה כי מדובר בהרחבה דומה. לעניין זה, הפנתה ללשון שבה נקט המחוקק שעה שעשה שימוש במונח "הרחבה דומה" ולא "הרחבה זהה". נאמר כי כל דירה ניתנת להרחבה על פי מיקומה במבנה, תנאי הקרקע, תנאי תכנית המתאר ונתונים אחרים המוכתבים על ידי גורמים עליהם אין לצדדים בהליך שליטה. בתוך כך דחתה המפקחת את הטענה כי הרחבה דומה היא כזו המעמידה תנאי דומה של נסיגה בפני המשיבים וכי מקום בו המערערים נדרשו לסגת שני מטרים, אין לראות בבניית המשיבים על קו האפס בבחינת "הרחבה דומה".

10. בבואה לבחון את השאלה אם הבנייה שעתידים המשיבים לבצע תגרום פגיעה מהותית בזכויות המערערים, הגיעה המפקחת למסקנה כי על אף שהרחבת דירת המשיבים בהמשך הקיר המשותף סביר כי תגרום למערערים לפגיעה כלשהי, הרי שלא מדובר בפגיעה מהותית. עוד נאמר כי ממילא מי שאחראי לקיומה של פגיעה כאמור הם המערערים עצמם שבחרו לפתוח פתחים לכיוון דירת המשיבים תוך הסתמכות על הנחיות שגויות. בהקשר לאותה פגיעה ציינה המפקחת כי החלונות הפונים לכיוון יחידת המשיבים הם חלונות של חדרי שירות או חלון שני בחדר בו קיים חלון הפונה גם לכיוון אחר. יתר על כן,  לו היו בונים המשיבים את הרחבת דירתם תוך נסיגה של שני מטרים, ברי כי היו רשאים אף הם לפתוח חלונות בהרחבה לכיוון דירת המערערים. המפקחת קבעה כי אפשרות זו יש בה משום פגיעה בפרטיות אשר ספק אם היא נופלת מהפגיעה שתיווצר על ידי הקמת קיר אטום במרחק של שני מטרים מאותם חלונות.

11. לאור מקבץ האמור לעיל, אישרה המפקחת את הבנייה נשוא ההליך, אגב חיוב המערערים בהוצאות המשיבים בסך 6,000 ₪.

טענות הצדדים בערעור

12. לטענת המערערים, שגתה המפקחת בקבעה כי מדובר בהרחבה דומה שכן ביסודה של הוראת החוק בדבר הסכמתו הקונסטרוקטיבית של מי שהרחיב דירתו, להרחבה דומה עומד עיקרון ההדדיות ותום הלב. נאמר כי אם פלוני הרחיב דירתו תוך פגיעה ברכוש המשותף, הרי שהתנגדותו להרחבה דומה מצד שכנו תיחשב כחוסר תום לב וכפוגעת בעיקרון ההדדיות. אולם אם ההרחבה הוגבלה כפועל יוצא מהתנגדות אחד השכנים, אזי התרת הרחבה לאותו שכן מתנגד, בלא המגבלה שנגרמה עקב התנגדותו לשכן שבנה קודם לכן, אינה יכולה להיחשב כהרחבה דומה. לטענת ב"כ המערערים, כל פירוש אחר להוראת החוק יסכל את תכליתו. בהקשר זה טענו המערערים כי שגתה המפקחת בהתעלמה מחוסר תום הלב המובהק של המשיבים: בעוד שסבם גרם למערערים להתרחק שני מטרים מהקו המפריד, הם עצמם מתעלמים ממגבלה זו שהוטלה על המערערים בשל עמדתו של מי שהם באים כיום בנעליו.

13. עוד הוסיפו המערערים כי שגתה המפקחת בקבעה כי הבנייה המתוכננת לא תפגע "פגיעה מהותית" בדירת המערערים. נאמר כי המערערים תמכו עמדתם בחוות דעת שמאית המפרטת את הפגיעה הקשה בביתם, לרבות חסימת כיווני אוויר וחסימת אור השמש ממנה בחרה המפקחת להתעלם כליל. המערערים ציינו כי תוצאת הבנייה תהיה בניית קיר אטום, גבוה, במרחק של שני מטרים בלבד מחלונות ביתם.

14. המשיבים מצדם טענו כי ההרחבה המתבקשת על ידם כוללת, בין היתר, בניית ממ"ד וחדר שירותים אשר ייבנו על קו הגבול של החלקה הצמודה, ולא יכללו חלונות לכיוון קו הגבול. נאמר כי כאשר רכשו המשיבים את הנכס, הם ביצעו בדיקה מקיפה של זכויות הבנייה והוראות התב"ע החלות אשר הצביעו על כך שהם יוכלו לבצע בעתיד את תוספות הבנייה המבוקשות על ידם. עוד טענו כי מיקום המבנים ונתוני החלקות אינו מאפשר למשיבים לבצע את התוספות בדרך אחרת או שונה, ממנה יצליחו להפיק את מלוא פוטנציאל הבנייה המבוקש. לשיטתם, התנגדות המערערים לבנייה המבוקשת מונעת משיקולים רגשיים וקנטרניים.

15. לגופם של דברים, טענו המשיבים כי ההרחבה המבוקשת על ידם עולה בקנה אחד עם סעיף 71ב(ג) לחוק הקובע כי בעל דירה שהורחבה ייראה כמי שהסכים להרחבה דומה של כל דירה אחרת באותו בניין. לעניין זה הפנו לכך שהמערערים הרחיבו את דירתם מספר פעמים כאשר הוסיפו לדירה שטח של כ-83 מטרים וכי המשיבים מבקשים לבצע הרחבה באותו סדר גודל ואף פחות מכך.

            עוד הוסיפו המשיבים כי אין מקום לחייבם להתרחק שני מטרים מקו הגבול רק משום סירובו של הסב בזמנו לבנייה שביקשו לבצע המערערים.  

16. גם לעניין הפגיעה המהותית סבורים המשיבים כי דין טענותיהם של המערערים להידחות. בהקשר זה נטען כי שינוי בצורת החלל או שינוי בצורת הנוף וכפועל מכך פגיעה באור ובאוויר אינם עולים כדי פגיעה מהותית בזכויות הקנייניות של המערערים ואף אם קיימת פגיעה, הרי שהיא בטלה בשישים אל מול זכויותיהם הקנייניות של המשיבים.

            לפיכך, עתרו המשיבים להורות על דחיית הערעור אגב חיוב המערערים בהוצאותיהם.

דיון והכרעה

17. המסגרת הנורמטיבית של הדיון מצויה בהוראת סעיף 71ב לחוק המורה בין היתר כדלקמן:

(א).  על אף הוראות סעיף 62(א) סיפה, או סעיף 12(ב) לתקנון המצוי שבתוספת רשאים מי שבבעלותם שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, להחליט בדבר הוצאה של חלקים מסוימים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית, לשם בניה שמטרתה הרחבת אותה דירה, וכן להחליט בדבר חלוקת זכויות הבניה הנדרשות לצורך זה, ואולם, היה נושא ההחלטה כאמור הרחבת דירה פלונית אחת או יותר לשם בניית מרחב מוגן דירתי או מרחב מוגן קומתי, רשאים להחליט על כך מי שבבעלותם שישים אחוזים מהדירות      .

               ......

(ג).   בעל דירה שהורחבה יראה כמי שהסכים להרחבה דומה של כל דירה אחרת באותו בניין".                 

18. השאלה הראשונה העומדת להכרעה הנה שאלת היותה של ההרחבה אותה מבקשים המשיבים לבצע בבחינת "הרחבה דומה" במשמעות סעיף 71ב(ג) לחוק.

          כב' המפקחת קבעה, ובצדק, כי הרחבה דומה אין משמעה הרחבה זהה. לעניין זה הפנתה לפסק הדין שניתן בע"א (חי') 22123-10-10 זינגר נ' חדד (14.3.2011) שם נקבעו הדברים הבאים:

"נדרשת פרופורציה מסוימת, ואם כי לא זהות, בין שטח ההרחבה המבוקש והרחבות קודמות שביצע בעל דירה אחרת בבניין. כך, לא מתקבל על הדעת שמקום שדייר הרחיב דירתו במספר מטרים ספורים, תאושר הרחבה המשתרעת על עשרות מטרים כ"הרחבה דומה".

עם זאת, משנקט המחוקק במונח "הרחבה דומה", ברור הדבר מאליו כי אין לפרש את המונח "הרחבה דומה" על בסיס קריטריון בלעדי זה של שטח שנוסף לדירה, שכן אילו לכך התכוון המחוקק, היה קובע במפורש כי יראו את בעל הדירה שהרחיב דירתו כמסכים להרחבה בשטח ו/או בשיעור דומה, וכאמור, הגדרה זו לא נקבעה בתיקון מס' 18 לחוק המקרקעין. לפיכך, הגם שלא ניתן להתעלם מקריטריון השטח שנוסף, אין זה יכול לשמש כקריטריון בלעדי".

לכך יש להוסיף כי אף הרחבה בשטחים זהים אינה מובילה מניה וביה לקביעה כי מדובר "בהרחבה דומה". עמד על כך בית המשפט בע"א (י-ם) 3235/02 אביב נ' גולדטר (2.3.2003) בקבעו כי:

"מי שסגר מרפסת לא רואים אותו כמסכים להגדלת דירת שכנו ע"ח חדר המדרגות אף אם שטח ההרחבה הינו זהה. הרחבה דומה נועדה לאפשר ניצול שטחים שההפרעה שהם גורמים לרכוש המשותף אינה שונה באופן מהותי".

19. לדעתי, בענייננו לא מדובר בהרחבה דומה כלל ועיקר. די לעיין בבקשה שהגישו המערערים להרחבת דירתם בשנת 1983 ולבקשה שהגישו המשיבים, כדי להיווכח שלא מדובר בהרחבה דומה, לא באופייה ולא במיקומה. אם לא די בכך, אזי העובדה שהמערערים הסיגו את ההרחבה אותה ביצעו בזמנו שני מטרים מקו הגבול, בעוד המשיבים מבקשים לבנות על קו הגבול ממש, יש בה כדי להוביל למסקנה כי מדובר בבניה שההפרעה שתגרום לרכוש המשותף שונה באופן מהותי מן ההפרעה שגרמה הבניה שנעשתה בזמנו על ידי המערערים. אין זה משנה לצורך העניין אם אותה נסיגה נעשתה על פי דרישת סבו של המשיב 1 או שמא על פי דרישת רשויות התכנון. די בכך שהמערערים בנו את ההרחבה בזמנו אגב נסיגה של שני מטרים כאמור, כדי להעיד על כך שלא מדובר בהרחבה דומה.

20. זאת ועוד, לטעמי בקשתם של המשיבים לבנות על קו הגבול, הגם שהמערערים הסיגו את בנייתם שני מטרים, גובלת בחוסר תום לב וחוסר הגינות. המערערים פעלו בזמנו על פי הנחיית הוועדה המקומית לתכנון ובניה, וגם אם מדובר בהנחיה משוללת יסוד וכזו שניתנה בחוסר סמכות, הרי שאין לבוא למערערים בטענה על שמלאו אחר הנחיית רשות התכנון המוסמכת. במצב דברים זה רשאים היו המערערים להאמין ולצפות כי בבוא העת, כשאר יבקשו המשיבים לממש את זכותם להרחבת דירתם, יחולו עליהם אותן הנחיות. סעיף 14 לחוק המקרקעין המורה כי "בעלות וזכויות אחרות במקרקעין, אין בהן כשלעצמן כדי להצדיק עשיית דבר הגורם נזק או אי נוחות לאחר" מקפל בתוכו את עקרון החובה לנהוג בתום לב גם באשר להפעלת זכות הקניין (ראו: ע"א (חי') 835/08 צבי נ' פרי (18.11.2009)). יפים לעניין זה דברי בית המשפט בע"א 2643/97 גנז נ' בריטיש וקולוניאל חברה בע"מ, פ"ד נז (2), 385 שם נקבע:

"תום-הלב מניח כי בעל הזכות דואג להבטיח את זכותו, עם זאת תום-הלב מבקש למנוע הפעלת הזכות מתוך התעלמות מקיומו של הצד האחר ובהתעלם מהאינטרס החברתי. אכן, תום-הלב קובע אמת-מידה אובייקטיבית של התנהגות הוגנת של בעל זכות המבקש על רקע האינטרס החברתי הכולל להגשים את האינטרס העצמי תוך התחשבות באינטרס של הזולת. עמדתי על כך באחת הפרשות, בצייני:

"עקרון תום-הלב קובע רמת התנהגות של אנשים הדואגים, כל אחד לאינטרס שלו עצמו. עקרון תום-הלב קובע כי השמירה על האינטרס העצמי צריכה להיות הוגנת ותוך התחשבות בציפיות מוצדקות ובהסתמכות ראויה של הצד האחר. אדם לאדם – לא זאב, ולא מלאך; אדם לאדם – אדם" (רע"א 6339/97 רוקר נגד סלומון , פ"ד נה (1), 199, 279)".

21. בענייננו, לא זו בלבד שלא מדובר בהרחבה דומה אלא שעמידת המשיבים על זכותם לבנות על קו הגבול אינה עולה בקנה אחד עם חובת תום הלב וההגינות המוטלת עליהם.

22. למעלה מן הצורך אוסיף כי אף אם הייתי מגיע למסקנה כי מדובר בהרחבה דומה, הרי שלא היה מקום להתיר את ההרחבה המתבקשת נוכח הפגיעה המהותית שהיא גורמת לזכויות המערערים.

          בהתאם לתוכנית הבניה שאושרה על ידי רשויות התכנון ועל ידי המפקחת, עתידים המשיבים להקים קיר אטום, המהווה חלק מתוספת הבניה, במרחק של שני מטרים מחלונות ביתם של המערערים. מסקנתה של כב' המפקחת לפיה לא מדובר בפגיעה מהותית וההנמקות שהביאה לכך, אינן מקובלות עליי. מחוות דעתו של השמאי יואב שיינקין, שהוצגה מטעם המערערים, עולה כי הקיר הנדון צפוי להיות באורך 11 מטרים וגובהו נע בין שני מטרים ועד כ- 5.70 מטרים. עוד נאמר כי הקמתו תגרום לחסימת כיווני אוויר וחסימת אור השמש מביתם של המערערים ותפגע באפשרויות ניצול המרווח בין שני הבתים. שכן אילו היו המשיבים מסיגים את בנייתם שני מטרים, היתה נוצרת רצועה ברוחב של ארבעה מטרים בין שני הבתים באופן המאפשר ניצול טוב יותר של החצר עבור כל אחד מהשכנים, תחת יצירת רצועה כלואה ולא פונקציונלית של שני מטרים בין שני הבתים. חוות דעתו של השמאי לא זו בלבד שלא נסתרה אלא שהיא מתיישבת עם ההיגיון והשכל הישר.

23. בפסק דינה קבעה כב' המפקחת כי העובדה שבאחד החדרים בבית המערערים שחלונו פונה לאותו קיר שעתיד להיבנות, קיים חלון הפונה לכיוון אחר, מחזקת את המסקנה כי לא מדובר בפגיעה מהותית. אין בידי לקבל נימוק זה. העובדה שבאותו חדר קיים חלון הפונה לכיוון אחר אין בה כדי להמעיט מהפגיעה שתיגרם באם יזדקר מול חלון אחר באותו חדר במרחק של שני מטרים בלבד, קיר גבוה החוסם את האוויר ואת אור השמש. הוסיפה המפקחת וקבעה כי לו היו בונים המשיבים את הרחבת דירתם אגב נסיגה של שני מטרים, ברי כי היו רשאים אף הם לפתוח חלונות בהרחבה לכיוון דירת המערערים. נאמר כי פתיחת חלונות הפונים לכיוון דירת המערערים במרחק של ארבעה מטרים מהם, יש בה משום פגיעה בפרטיות המערערים אשר ספק אם היא נופלת מהפגיעה שתיווצר על ידי הקמת קיר אטום במרחק של שני מטרים מאותם חלונות. גם למסקנה זו איני מסכים. סבורני כי הקמת קיר אטום במרחק של שני מטרים מחלונות ביתם של המערערים פוגעת פגיעה מהותית בזכויותיהם באופן העולה בהרבה על בנית קיר במרחק של ארבעה מטרים גם אם באותו קיר יהיו חלונות הפונים לחלונות ביתם. בהקשר זה אוסיף כי כאשר בנו המערערים את ההחרבה לדירתם ופתחו חלונות הפונים לכיוון חצר המשיבים, הם צריכים היו לצפות כי ביום מן הימים יבקשו המשיבים להרחיב אף הם את דירתם וכי עלול להיווצר מצב שחלונות שתי הדירות יפנו האחד לעבר השני. יחד עם זאת, לא היתה סיבה למערערים לסבור כי כאשר יבקשו המשיבים לממש את זכות ההרחבה הנתונה להם, הם יבחרו לבנות קיר על קו הגבול במרחק שני מטרים מחלונות ביתם וכי בניה זו תאושר. רוצה לומר שאילו היו המשיבים מסיגים את הבניה שני מטרים, כפי שעשו בזמנו המערערים, יש להניח כי המערערים לא היו נשמעים בטענה כי פתיחת חלונות הפונים לכיוון ביתם במרחק של ארבעה מטרים פוגעת בהם פגיעה מהותית.

24. סיכומו של דבר, איני סבור כי הבניה אותה מבקשים המשיבים לבצע מהווה בניה דומה במובן סעיף 71ב(ג) לחוק וגם אם כן הרי שמדובר בבניה המהווה פגיעה מהותית בזכויות המערערים במשמעות סעיף 71ג(א) לחוק. לפיכך, אציע לחברותיי לקבל את הערעור, לבטל את פסק דינה של הערכאה קמא וליתן צו מניעה קבוע האוסר על המשיבים לבנות בשטח הצמוד לדירתם בהתאם לבקשה שהגישו או בכל דרך אחרת, אלא אם כן ישמרו על מרווח של שני מטרים מקו האמצע של החלקה. בנוסף, הייתי מחייב את המשיבים בהוצאות המערערים בסך 10,000 ₪ שישולמו תוך 30 יום אחרת יישאו ריבית והפרשי הצמדה כחוק החל מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

השופטת יעל וילנר [אב"ד] :

אני מסכימה.

השופטת ריבי למלשטריך-לטר:

אני מסכימה.

אשר על כן, הערעור מתקבל ופסק דינה של הערכאה קמא מבוטל. ניתן בזאת צו מניעה קבוע האוסר על המשיבים לבנות בשטח הצמוד לדירתם בהתאם לבקשה שהגישו או בכל דרך אחרת אלא אם כן ישמרו על מרווח של שני מטרים מקו האמצע של החלקה.

המשיבים יישאו  בהוצאות המערערים בסך 10,000 ₪ שישולמו תוך 30 יום מהיום אחרת יישא סכום זה ריבית והפרשי הצמדה כחוק החל מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

הערבון, ככל שהופקד יוחזר למערערים באמצעות בא כוחם.

המזכירות תמציא פסק הדין לב"כ הצדדים.

ניתן היום,  כ"ג שבט תשע"ו, 02 פברואר 2016, בהעדר הצדדים.