1.ליקוי בצנרת דירה שהתגלה לאחר מסירתה הוא נושא המחלוקת בתיק שלפני.
רקע
2.הצדדים התקשרו ביום 20.12.11 בחוזה מכר של דירה בת 5 חדרים ברחוב הגדוד העברי 1 ברעננה (להלן: "הדירה") לאחר שהתובע ואמו התעניינו ברכישתה אצל מתווך.
3.עובר לרכישה ניהל התובע יחד עם אמו ואחרים כ-6 מפגשים בדירה שהייתה ריקה, שרק בחלקם נכחו הנתבעים. מצגי האחרונים כמוכרי הדירה שנויים במחלוקת שעיקרה -מידת הגילוי מצדם של בעיות רטיבות שהיו קיימות, אם בכלל בדירה. עם זאת, אין חולק כי מצב הדירה החיצוני היה סביר, לא הצביע על פגעי מים, הכלים הסניטריים היו כחדשים, לא ניכר דבר שיכול היה ליצור רושם אחר ולא תוארה ע"י הנתבעים בעיית רטיבות יסודית שקיימת, אם בכלל או הייתה קיימת בעבר בדירה.
4.התמורה שנקבעה בהסכם המכר עמדה על סך של 1,500,000 ₪ כשמידת התאמת התמורה הנ"ל לשווי הדירה במצבה, משמשת את הנתבעים כטענת הגנה מול טענות התובע באשר למצב הצנרת של הדירה, שעה שלדידם העניקו לתובע בעטיו הנחה משמעותית במחיר.
5.אין עוד חולק, כי כחצי שנה לפני עריכת הסכם המכר התלוננו דיירי הקומה שמתחת לדירת הנתבעים בפני האחרונים (להלן: "הדירה התחתונה") על רטיבות בדירתם וביום 12.5.11 ביקר בדירה שמאי מטעם מבטחם.
ביקור שני של השמאי הנ"ל התקיים ביום 12.7.11 שאז נוכח כי ברז המים הראשי של הדירה נסגר ע"י הנתבעים וכי חל שיפור במצב כתוצאה מכך.
6.על פי הסכם המכר, כנגד תשלומה המלא של תמורת המכר הייתה אמורה להתבצע מסירת החזקה. מועד מסירת החזקה שנוי במחלוקת לרבות השאלה באם היה בכך איחור, אולם אין חולק כי ככל שהיה איחור, הוא היה קצר ביותר ובעוד שהתובע טען כי בתחילת מרץ 2012 קיבל את החזקה בדירה טענו הנתבעים כי למרות שמלא התמורה שולם ב-4.2 המפתחות נמסרו לתובע ביום 20.2.12.
7.התובע ואמו (להלן: "גב' נייגר") החלו בשיפוץ הדירה במהלך חודש מרץ 12 לצרכיהם ונקטו בפעולות של החלפת מערכות צנרת המים והביוב. הצורך בהחלפה זו עוגן על ידם במצב צנרת הדירה לעומת גרסת הנתבעים כי השיפוץ תוכנן ע"י התובע מלכתחילה בהיקף נרחב כולל החלפת הצנרת.
8.התובע ואמו, כעו"ד בשמו, שלחו לנתבעים מכתבי דרישה; במכתב הראשון מיום 21.3.12 הודיעו לב"כ הנתבעים כי יש להעביר לידם סך של 40,000 ₪ (עלות התיקון) מתוך כספי הנאמנות לאור הצורך בהחלפת הצנרת ועיכוב בכניסה לדירה. בשני -מיום 31.5.12 נדרשו הנתבעים לסלק חובות ארנונה ואבטחה לעיריה. ב"כ הנתבעים במענה לפניה דחה את טענות התובע והלין על ניסיונו לקשור אירוע נקודתי של נזילה איזוטרית, שתוקנה, לטענתו בדבר מום נסתר בדירה.
9.התובע טוען להפרת הסכם המכר בעיקר בגין אי גילוי מצבה הנכון של צנרת המים שעה שהנתבעים ידעו מצב זה לאשורו ועותר לחייב את הנתבעים בפיצוי המוסכם בגין ההפרה.
טענות הצדדים
10.לטענת התובע הסתירו הנתבעים את מצבה האמיתי של הדירה בעוד שידעו על תלונות שכניהם עובר למכירתה. למעשה הסתירו את הראיות לתיקון נזילה שהודו בה במאוחר והכחשתם הגורפת הופרכה בראיות התביעה, שפרשו בפני ביהמ"ש קיומה של בעיה חמורה בצנרת שהשפיעה אף על דירת השכנים. עוד נטען כי לעומת ראיות התביעה המהימנות שחוזקו בעדויות השכנים הנ"ל, יש לדחות את גישתו המיתממת של הנתבע, שלשיטתו לא ידע על נזילות בדירה, אך הוכח אחרת, מה גם שהנתבעת 2 כלל לא טרחה להעיד. יתר על כן, בעוד שהנתבעים בחרו להכחיש קיומן של נזילות לדירת השכנים הודו במהלך ההליך בקיומן, שפרו גרסתם וטענו כי התריעו על אודות מצב הצנרת והצורך בהחלפתה.
11.לטענת הנתבעים מדובר בתביעה קנטרנית שמטרתה לסחוט מהם כספים כאשר ברצון התובע היה לגלגל עליהם את עלות שיפוץ דירתו. לגרסתם, הודע לתובע במהלך המו"מ כי הדירה היא ישנה ובת 32 שנה, דורשת שיפוץ לרבות החלפת צנרת ובשל כך אף זכה להפחתה משמעותית במחירה של כ-420,000 ₪. התובע ערך בדיקות מטעמו בדירה, אישר במסגרת ההסכם כי ראה את מצבה הפיסי ואף הודיע כי בכוונתו לשפץ את הדירה לרבות החלפת הצנרת. יתרה מזו, התובע חתם על הסכם מכר הדירה לאחר שבדק את הדירה ובכלל זאת את מצבה הפיזי, והיה מיוצג ע"י אמו- עו"ד במקצועה.
12.עוד טענו הנתבעים כי התובע לא אפשר להם לבדוק את טענותיו בדבר מצבה של צנרת המים עובר להחלפתה, משהזדרז לפנות לבעל מקצוע. הדבר מעיד על רצון התובע לכלול במסגרת השיפוץ, שאותו התכוון לבצע, אף את החלפת הצנרת, בעוד שלא הוצגה ולו ראיה אחת לטענותיו. לגופן של חוו"ד שהוגשו ע"י התובע נטען כי שתיהן אינן מחזיקות מים ונעדרות אמינות ומקצועיות.
13.התובע טען בכתב תביעתו להפרות נוספות של הסכם המכר ע"י הנתבעים בדבר אי סילוק חובות לרשות המקומית ואיחור במסירה ונראה כי עיקרם נזנח במסגרת הסיכומים, ומכל מקום לא הוכחו כדבעי (בעדויות התביעה )ולא עלו כדי הפרה יסודית שמזכה בפיצוי המוסכם.
דיון
14.ליבת המחלוקת נוגעת לקיומו של מום נסתר בדירה, מידת ידיעת הנתבעים על מום זה, הפרת חובת גילויו והסעד בגין ההפרה.
מצב הדירה – האם מום נסתר
15.על פי עדות התובע לאחר שקיבל את החזקה בדירה שוחח עם שכן שאת שמו התקשה לזכור, ושעדכן אותו על בעיות רטיבות שהיו בדירה התחתונה. לדבריו, לאחר שהתגלה הנזק בוצע התיקון במקלחת הראשית ובמקלחת חדר ההורים.
ברם, מלבד ידיעה זו התובע לא הצליח לתמוך בטענות העובדתיות נשוא כתב התביעה בנוגע למצב צנרת הדירה והיקף הנזק. רב הפרטים לא היו ידועים לו כמו מהות הבעיה שהתגלתה, משך ביצוע התיקון או פרטיו ואף התקשה במסירת עדות מפורטת על אודות כוונתו המקורית לשיפוץ הדירה והיקפו. כל עדותו נסמכה למעשה באופן רחב ביותר על פעילותה של אמו במהלך המו"מ מול הנתבעים, גילוי ותיקון הנזק והדרישות לתיקונו ולפיצוי בגינו.
התובע הצהיר כי אמו פנתה לבעלי מקצוע המתמחים בתחום מערכות מים וביוב ולאור בדיקה שנערכה התברר כי מערכת המים מנוקבת וטעונה תיקון והחלפה. בנסיבות אלו נאלץ התובע לטענתו לתקן את הצנרת, להחליף את הריצוף והחרסינה והכלים הסניטריים בשל התשתית הלקויה. כמו כן עוכב בכניסה לדירה ונאלץ לגור אצל הוריו עד לביצוע התיקון הנ"ל.
הגב' נייגר העידה כי לאחר קבלת החזקה נכנסה עם התובע לדירה על מנת להכינה למגוריו על דרך צביעת הקירות, ובפגישת אקראי של שכן נודע לה מפיו כי ראוי לבדוק היטב את מערכות המים והביוב של הדירה לאור תלונות השכנים בדירה התחתונה. לאחר מכן כבר טרחה להביא את קבלן השיפוץ של הדירה, אותו התכוונה להעסיק מלכתחילה -העד מר קובי מאיר לבדוק את מצב הדירה. בעת שהאחרון הגיע פגשה בשכן נוסף, שדבריו שכנעו אותה לרדת לקומה התחתונה ולראות את מצב הדירה התחתונה לאשורו, ששיקף לגרסתה נזק מתמשך שנגרם לשכנים. העדה עמדה על טענתה כי ראתה את מצב הקירות אצל השכנים הנ"ל עד כדי זעזוע ובפועל ראתה כי שעה שנפתח ברז המים בדירה מחלחלים מים לדירה התחתונה, אולם לא טרחה לתעד תמונת המצב. כמו התובע גם היא העידה כי תיקון הצנרת בוצע במקלחת ובשירותים בלבד, שהיו המקומות היחידים שמר קובי מאיר הצביע על נחיצות התיקון ובניגוד למה שחשבה קודם לכן.
16.העד קובי מאיר, קבלן העוסק בהקמת בניינים- החל מהיסודות ועד להרכבת צנרת, חשמל, ותשתיות הוזמן על פי עדותו בסביבות חודש מרץ 2012 ע"י הגב' נייגר, שביקשה ממנו לבצע תיקונים קטנים של צבע, הסרת שטיח מקיר לקיר והוספת כיור בדירה אותה קנה בנה. בעת שהגיע לדירה הנ"ל, פנה אחד השכנים בנוכחותו לגב' נייגר וציין כי התגלו בעבר נזילות ובעיות בצנרת בדירה התחתונה וכי בעליה של הדירה הנ"ל, לרבות מבטחו מצויים בהליכים מול הנתבעים. לבקשתה של הגב' נייגר הזמין את השרברב מר רפי בן שבת לבדיקת מערכת המים והביוב. לאחר פירוק הריצוף נחשפו הצינורות שמצבם היה גרוע ונמצאו רקובים, חלודים, ואף חרורים. מערכת המים והניקוז הייתה מתחת לכל ביקורת והיוותה מקור לנזק מתמשך עד כי היה צורך בהחלפת המערכת ע"י מר רפי בן שבת. בעדותו דייק יותר והסביר כי לצורך העבודה הסתייע בעובד של האחרון ובפיקוחו של מר בן שבת.
הגם שהעד התיימר ליתן חוו"ד מומחה (כפי המסמך שהוגש מטעמו) בעניין מצב הצנרת, פעילותה בעבר ובהווה ומידת ידיעתם של הנתבעים אודות המצב הנ"ל, נאלץ להודות בחקירתו כי אינו מומחה באינסטלציה ולכן נעזר בשרברב -מר בן שבת, שנכח במקום יחד איתו. עוד לגרסתו, הליך חשיפת הצנרת, תיקונה והתקנת כלים סניטריים ואריחים ארכו כחודש וחצי, שבמהלכם לא התאפשרו מגורים בדירה וכי מיד עם הרמת הריצוף התגלה הצינור שכולו חלוד והמים פרצו מיד. בתארו את אופן ביצוע העבודה הסביר העד, כי מר בן שבת בדק את לחץ המים במערכת ועל פיו למד על קיומה של בעיה, כפי שלמד על העדרה לאחר התיקון.
עד התביעה מר רפי בן שבת, שרברב במקצועו אישר כי הוזמן בסמיכות לחודש מרץ 2012 ע"י מר קובי מאיר שאותו הכיר ע"מ לבדוק את מערכת הביוב והמים בדירה. הבדיקה נעשתה כמחווה בעבור חברו הנ"ל ללא תמורה ובניגוד לטענת האחרון לא נכח כלל בעת ביצוע העבודה אלא הגיע רק לבדוק את ביצועה. כאשר הגיע לראשונה לדירה נוכח בדירה שמצבה החיצוני נאה וברז המים הראשי היה סגור. אז הוסבר לו ששכני התובע התלוננו על חדירות מים וכתמים לדירה התחתונה שהופיעו ע"ג התקרה.
בעדותו הוסיף על האמור בתצהירו ,כי לאחר שדאג לפתח את ברז המים הראשי זלגו מים לדירה התחתונה.
בפעם השנייה שהגיע לדירה החל יחד עם מר קובי מאיר לפרק את הריצוף שאז התגלתה הרטיבות, באזור השירותים והמקלחת. לגרסתו, נחשפו במעמד הנ"ל הצינורות במצבם הרעוע –ביטוי לנזק מתמשך ,ולפיכך הורה למר קובי מאיר להחליפם. המצב שנגלה לעיניו היה קשה ממה שתיאר לאור המראה החיצוני המטופח של הדירה שנעדר היה נזקי רטיבות הנראים לעין. הצורך בהחלפת הצנרת נבע לדבריו מכשל שהתבטא בנזילה מצנרת המים ולצורך כך "השאיל" עובד שלו למר קובי ע"מ לבצע את התיקון.
17.הנתבע הכחיש את תיאור התובע בנוגע למצב הצנרת. עם זאת אישר כי מצב הצנרת חייב את התובע לבדקה בהיות הדירה ישנה ולראיה אף התריע על כך בפני התובע כבר במהלך המו"מ. לטענתו ,הואיל והתובע לא טרח להזמינו שעה שהתגלה הנזק ואין בידיו תיעוד להציגו ,אין לקבל את טענתו ויש לדחותה מכל וכל.
18.ניתוח איכותי של ראיות התביעה בנוגע למצב צנרת הדירה לאחר קבלת החזקה מעיד, כי אמנם לא היה בעדויות התובע ואמו ליצור תצרף שלם של תמונת מצב מדויקת.
ידיעתו המצומצמת של התובע, עדותה הנרגשת של אמו, אי הדיוקים בכל הפרטים של שני בעלי המקצוע כעדי התביעה והעדר התיעוד של המצב שנגלה לכולם ,העלו תהיות וניכרה האדרה של היקף הנזק. יחד עם זאת בהצטרפם של עדויות אלו לראיות האובייקטיביות של השכנים באשר לניסיונות תיקון נזילות בעבר ואף לעדות הנתבע ואיכותה ,יש מקום למסקנה כי עלה בידי התובע להוכיח במידה סבירה את הטענה כי מצב הצנרת, כפי שהתגלה במקום שבו בוצע התיקון, היה בכי רע וכי נגלה רק לאחר קבלת החזקה .
הידיעה על מצב צנרת הדירה
19.לאחר הצגת ראיות התביעה ניתן כאמור לקבע כי הוכח באמצעות ראיות אובייקטיביות כי הנתבעים נדרשו לתיקון נזילה מדירתם במהלך מאי 2011.
מטעם התובע הוגשה חוו"ד שמאי של קורן שמאות בע"מ (מיום 3.8.11) שנערכה טרם כריתת הסכם המכר בין הצדדים ולאחר ביקור שמאי של מבטח הדירה התחתונה מיום 12.5.11, לנוכח נזק מ-5.5.11 שנגרם מהצפה של מים מדירת הנתבעים. חווה"ד הנ"ל כוללת תיאור שיחת השמאי עם המבוטחים (דיירי הקומה התחתונה מר וגב' משאלי) ממנה למד כי מדובר בקו ביוב, שנוזל כבר שלשה חדשים ואף יותר, שבעטיו פנו לשכניהם המתגוררים בדירה שמעליהם חדשים לפני האירוע הקיצוני של ההצפה. האחרונים פנו לשרברב שתיקן את הנזילה וניכרה התייבשות של כתמי הרטיבות. הואיל והנתבעים עזבו את הדירה לנוכח פתיחה בהליך גירושין, נותרה הדירה ריקה מיושביה. כבר בחווה"ד המליץ השמאי על הגשת תביעת שיבוב כנגד הנתבעים.
על פי עדותו של השמאי איל חטואל שערך את חווה"ד הנ"ל ושביקר בדירת השכנים ראה את תוצאת הנזק. על פי זכרונו היו שני אירועי הצפה במרווחי זמן של מספר חדשים ומכל מקום הוא ביקר בדירה פעמיים הן ביום 12.5.12 והן ביום 12.7.11. לאחר בדיקת שרברב (מחברת פמי) התברר כי הנזילה הגיעה מצנרת הביוב של דירת הנתבעים ולכן הצריכה תיקון מצדם.
התובע העיד מטעמו אף את דיירי הקומה התחתונה הזוג משאלי.
דוד משאלי העיד על מצב תקרת דירתו עת חזה בנזילה מדירת הנתבעים. לדבריו, לאחר שפנה לנתבעים מספר פעמים סודר העניין באמצעות תביעה של נציג המבטח. לכשהתבקש להציג כתב תביעה כנ"ל, חזר בו מרמת הביטחון בגרסה והודיע כי יכול שבסופו של דבר לא הוגשה תביעה כנ"ל.
עדותו של העד התייחסה למספר תלונות חוזרות מלבד אירוע ההצפה בדירת הנתבעים שגרם לנזק רחב היקף.
כדבריו (עמ' 63 לפר'):
"ת: במשך תקופה ארוכה היו נזילות, כל הזמן נזילות. הקירות שלי היו שחות. הייתי כל הזמן צובע. וכל פעם היו נזילות.
ש: כמה חודשים זה היה?
ת: זה היה הרבה זמן.
ש: לא עשית עם זה שום דבר חודשים?
ת: לא עשיתי עם זה שום דבר. אני רואה את הטיפות שירדו מהתקרה שלי. אני לא רציתי, בגלל שהיא היתה אישה לבד, לא רציתי להכנס וממש לתבוע כי לא רציתי את זה. בכל מקרה, הנזילות הפסיקו אחרי ששיפצו את המקום. אחרי שעשו את השיפוץ והחליפו את הצנרת ואז הפסיק."
הגם שעדותה של הגב משאלי חפפה את עדות בעלה הוסיפה והסבירה כי הרטיבויות בדירתה התגלו לפי כ-4 שנים, וחלקם טופלו ע"י הנתבעים. על פי זיכרונה לא הוגשה תביעה כנגד הנתבעים אך גם לאחר שהעניין הוסדר חזרו הנזילות לאחר מכן. העדה הדגישה את ההבחנה בדבריה בין אירוע ההצפה לנזילה חוזרת מדירת הנתבעים.
נציג ועד הבית המשותף מר רוני ברזילי העיד על ידיעה מפי השמועה על נזילות אצל משפחת השכנים מזה כ 3 שנים. בשמשו בוועד הבית שמע מפיהם על תלונות כנ"ל, אולם הודה כי לא ראה רטיבות או נזילה בעין.
מן המקובץ עולה כי היה בידי הנתבעים מידע מוקדם בדבר בעיית רטיבות נמשכת עקב נזילת מים שחלחלו לדירת שכניהם. הנתבע שהכחיש תחילה קיומה של בעיית צנרת הודה כבר במענה לפניית התובע על בעיה שלטעמו הייתה איזוטרית, ובהמשך הודה כי פנה לשרברב לצורך תיקון ההצפה שאירעה בדירת השכנים ,אולם לטענתו, מדובר היה באירוע נקודתי שלא חזר על עצמו. אני מוצאת לדחות את ניסיונו של הנתבע לגמד את דבר הידיעה אודות קיומו של מום בצנרת הדירה והעובדה, כפי שתובהר בהמשך ,כי התריע בפני התובע על הצורך בהחלפת הצנרת, מבלי לרמוז להם על אודות הבעיה הקיימת, מחזקת ידיעה זו שבעתיים.
המצגים והגילוי
20.התובע ריכז תביעתו להפרה חוזית בשל המחדל בגילוי עובדתי הן של ההליכים המשפטיים שננקטו כנגד הנתבעים ע"י צד ג' והן לאור העדר גילוי המום הנסתר שהיה ידוע לנתבעים.
לא הייתה קיימת מחלוקת בדבר קיומה של חובת גילוי וזו חלה אם מכח ההתחייבות החוזית ואם מכח הדין.
21.בשאלה באם עמדו הנתבעים בחובה זו יש לבחון את מצגיהם טרם ובמהלך ההתקשרות. כאמור, ערכו התובע ואמו מספר מפגשים בדירה ע"מ לתהות על קנקנה וצפונותיה.
לאחר הצגת ראיות הצדדים ניתן לקבע כי נושא המים עלה במעמד מפגשם עם הנתבעים אולם תוכנם של מצגים אלו שנוי במחלוקת.
התובע העיד כי ביקר בדירה הריקה יחד עם אביו והמתווך, בלא שהנתבעים גרו בה. הוא עצמו ביקר בה רק פעם אחת, התרשם מ"דירה נחמדה" הגם שהודה כי הייתה ישנה. במהלך התבוננות בדירה לא ראה סדקים או רטיבויות, אלא נוכח כי אזור השירותים והמקלחת היה מחודש ומשופץ והקירות היו נקיים מפגמים ולכן הסיק כי הדירה נקייה מתקלות. כשביקש לפתח הברזים במקלחת הראשית ובמטבח, נוכח שאין מים ונאמר לו מפי הנתבע כי סגר את הברז הראשי מחמת העדר מגורי הנתבעים בדירה. תשובה זו עוררה את חששו אך המענה הניח את דעתו ובכך הסתפק. הוא הודה כי לא טרח להזמין מומחה לבדיקת הדירה ואף לא הקפיד לבטא את הדבר במסגרת הסכם המכר, אם כי סמך על ניהול כל ההתקשרות מול הנתבעים על מקצועיותה של אמו כעו"ד. למעשה הסתמכות זו של התובע על אמו הייתה כה מלאה עד כי ידע מעט מאד לתאר את נסיבות ההתקשרות, התשלומים, מצב הדירה לאשורו לאחר קבלת החזקה, מועד קבלת המפתחות ועלויות התיקון.
הגב' נייגר העידה כי לא חסכה מעצמה ביקורים בדירה על מנת להתרשם ולבדקה כשהיא ריקה. לדבריה, עלה נושא בעיית צנרת המים בדירה ועל כן שאלה את הנתבעים במהלך ביקוריה בדירה באם יש בעיות בצנרת ונענתה בשלילה מוחלטת.
כדבריה (עמ' 33 לפר'):
"החשש היחיד בתוך מבנה בית בדר"כ זה בעיה של צנרת מים. כשאנו ראינו את הבית,....רציתי שיכנס ללא בעיות מים כי זה עיקר הבעיות, ואז הבן שלי ואני אמרנו נבדוק את העניין עוד פעם. אמרתי לילדים שלי ששאלתי לגבי המים, והם אמרו שאין בעיה כזו, אך נבדוק עוד פעם."
למרות החשש הודתה העדה כי לא טרחה לזמן מומחה לדירה טרם חתימת הסכם המכר והסתפקה בתשובתם הנחרצת של הנתבעים שחזרה על עצמה לפחות ב-4 ביקורים. כך גם האמינה לנתבע כשנוכחה שלא היו מים בדירה עת שהודיעהּ כי סגר את הברז הראשי.
22.הנתבע ניסה כאמור בעדותו להכחיש ידיעה על מצבה של צנרת הדירה או על קיומן של נזילות. עם זאת טען כי הודיע לתובע בע"פ, כמו לכל קונה פוטנציאלי כי מדובר בדירה ישנה שמעולם לא הוחלפה בה צנרת ולכן יש לפעול להחלפתה.
כדבריו (עמ' 85 לפר'):
"זה שטענתי שיש לפעול להחלפת צנרת, זה לא אומר שהיו בעיות בצנרת. היה מדובר בדירה ישנה שמעולם לא שופצה, מעולם לא הוחלפה צנרת, וכל אחד שבא וראה את הדירה דאגתי להגיד שזה לא נעשה, שלא החלפנו מעולם צנרת, כך עשיתי גם בפעם הזאת."
הנתבע הודה כי לא הזכיר במסגרת השיחה על הצורך בהחלפת הצנרת את תלונות השכנים בעבר הואיל ולדידו היה אירוע הצפה יחיד שלא קשור לצנרת. כמו כן הכחיש ביקורו של שמאי של חברת הביטוח שנכנס לדירה ע"מ לבדוק את מקור הנזילה אצל השכנים.
הכחשות אלו הופרכו בראיות מהימנות ואילו הכחשתו שהברז הראשי נותק טרם המו"מ אלא רק לאחר חתימת הסכם המכר, עומדת בניגוד לכל עדות עדי התביעה לרבות של השמאי חטואל שהיה עד ניטרלי בסכסוך שבין הצדדים.
23.עד ההגנה עו"ד און צוק ייצג את הנתבעים במסגרת מכירת הדירה למול אמו של התובע שהייתה עמו בקשר בלבדי בנוגע לרכישת הדירה. הסכם המכר נחתם במשרדה של האחרונה ורק שם התוודע לתובע לראשונה. על פי עדותו במעמד החתימה הודיע הנתבע לתובע ולאמו כי הדירה עמדה ריקה תקופה ארוכה, אין יודע הוא את מצבה לרבות מצב הצנרת וכי יש לקחת בחשבון שהדירה זקוקה לשיפוץ. יתרה מזו, עוד העיד כי הנתבעים לא הצהירו על העדר קיום נזק בדירה או ידיעה על כך, אלא הסבירו שבשל העדר מגוריהם בדירה למעלה משנה אינם יודעים מהו מצבה ואילו הסעיף המקובל הנהוג בהסכמי מכר כנ"ל בדבר תקינות הנכס ומערכותיו הוסר בהסכמה. בנסיבות אלו קיבלו התובע ואמו הנחה ניכרת במחיר הדירה בסך של כ-400,000 ₪. האחרונים הודיעוהו כי מצב הדירה אינו מעניין אותם וכי בכוונתם לערוך שיפוץ מקיף בדירה. לדידו סכום ההנחה שיקף ביצוע שיפוץ מסיבי בדירה. דא עקא שעדות זו אינה מתיישבת עם הודאת הנתבע כי מחירה הנמוך של הדירה היה נעוץ היה בהעדר רישומה של הדירה בלשכת רישום המקרקעין, ולאור הצהרת הגב' נייגר בדבר כוונתה לבצע שיפוץ מהותי בדירה ,וזאת הגם שבכתב ההגנה נטען להפחתה במחיר לנוכח מצבה הכללי של הדירה לרבות הצנרת.
24.בהינתן ידיעת הנתבע על קיומה של בעיה בצנרת המים והביוב, והואיל והמצג בע"פ מצדם של הנתבעים בנוגע למצב הצנרת, אם היה- ומסופקני ,נועד אך לשרת את האינטרס ההגנתי שלהם ולא לחשוף את הבעיה האמיתית, אזי המסקנה המתחייבת היא כי לא עמדו בחובת הגילוי החוזית המחויבת. במאמר מוסגר יצוין כי הפרה זו אינה מיוחסת לאי גילוי קיומם של הליכים משפטיים מול צד ג' שלא הוכחו כדבעי ע"י התובע, אלא בנוגע למום נסתר שהיה ידוע ולא גולה במלואו. גרסתם המתפתחת של הנתבעים למן הכחשת קיומן של בעיות רטיבות ועד להכרה בבעיית רטיבות נקודתית שנגרמה כתוצאה מחלחול מים מדירתם לא הוסיפה לאמינותו של העד היחיד מטעמם בעניין זה.
יתר על כן העובדה שבחרו במודע להשמיט את הצהרתם בנוגע לתקינות מערכות הדירה, כפי שהעיד בא כוחם, הניסיון ליתן הסבר מתעתע בנוגע לצנרת וההתייחסות המאוחרת לאחר הודעת ב"כ התובע בדבר גילוי מצב הצנרת מצביעים על התנהלות בניגוד לחובה החוזית אם לא למעלה מזה.
מנגד, התובע שאישיותו הנסמכת הובילה למידה רחבה של הסתמכות על אחרים לא גילה אחריות חוזית מצדו לכל אורך הדרך. הוא לא בדק את צנרת הדירה מקום שהתעורר אצלו חשש, מיהר לבצע את התיקון בלא לשתף את הנתבעים בזמן אמת ולא הציג ראיה אובייקטיבית מתעדת של המצב בפועל. למעשה, לא העמיד לרשות הנתבעים זמן סביר לתיקון הנזק.
כאן יאמר, כי הנתבעים לא טענו לאשם תורם מצד התובע ,אלא ביקשו לראות בהתנהלותו עילה לפטור אותם מכל אחריות בנסיבות.אולם על פי ההלכה הפסוקה אין מקום לזקוף לחובתו של קונה דבר הצהרתו בחוזה מכר כי בדק את הנכס אף שעה שהתרשל, מקום שהמוכר ידע או היה עליו לדעת על הפגם או אי ההתאמה ולא גילה אותה לקונה.
[ראה ע"א 8068/11 עיני נ' שיפריס( 11.2.14 )]
הסעד בגין ההפרה
25.הסעד הנתבע כאמור הוא לפסיקת הפיצוי המוסכם כנקוב בהסכם המכר. הסכם זה כולל
בחובו מחד גיסא, הצהרת המוכרים בדבר העדרם של הליכים משפטיים ע"י צד ג' בגין השימוש בנכס, ומאידך גיסא, ויתור הקונה על טענת אי התאמה מחמת מום גלוי או נסתר, למעט מום נסתר שהיה ידוע למוכר טרם כריתת ההסכם.
שני הצדדים נדרשו בסיכומיהם לשאלת גובה הנזק ובלא שהנתבעים יטענו כלל בעניין מהותה של ההפרה ,אלא חלקו על עצם קיומה , שכן ספק אם המקרה היה נופל לגדרה של הפרה יסודית מוסכמת.
סעיף 14.2 להסכם המכר קובע :
" הפרה של איזה מהתחייבויות הצדדים הנקובות להלן תהווה הפרה יסודית של הסכם זה: תשלום כל תשלומי התמורה ע"י הקונה למוכר בשיעור ובמועדים הקבועים בסעיף 7 לעיל ומסירת החזקה בנכס לידי הקונה כאמור בסעיף 8 לעיל וכן כל הפרה אחרת של הסכם זה שלא תתוקן תוך זמן סביר."
לשון הוראה זו מבהירה כי הצדדים נתנו את הבכורה לאי תשלום התמורה ומסירת החזקה לצורך הגדרתה של הפרה יסודית על פי ההסכם. בנוסף בחרו בכל הפרה אחרת ,שלא תוקנה.
הפרת חובת הגילוי כמתואר לעיל יכולה להימנות עם ההפרות האחרות של ההסכם, אולם כפוף לסייג שנקבע בתניה החוזית בדבר מתן הזדמנות לתקנה .
הוברר כי התובע או מי מטעמו לא פנו אל הנתבעים בכתב טרם ביצוע התיקון.
לגרסת הגב' נייגר פנתה אל עוה"ד צוק שייצג את הצדדים מיד עם גילוי הנזק ע"מ שיפנה אל הנתבעים. דא עקא שגם לגרסת עוה"ד הנ"ל ואף על פי הודאתה הודע לה כי אינו מטפל בעניין והיפנה אותה לפעול על פי הסכם המכר. יתרה מזו, ובסופו של דבר הודתה כי לא טרחה ליידעם, כדבריה (עמ' 37 לפר'):
"ש. יש לך מכתב לפני 21.3 שאומר לנתבעים בואו תראו את הליקויים, בואו ותבצעו תיקונים.
ת. אני לא צריכה להגיד להם כאשר יש אצל עוה"ד כספים שהוא מחזיק בנאמנות.
ש. חוץ מהמכתב של ה 21.3 את לא שולחת, ועכשיו את אומרת שבסמוך למכתב התחלת את התיקונים, אז מתי רצית שהנתבעים יבואו, יראו ויתקנו את זה?
מ-4.2 שאני כל הזמן מודיעה לעו"ד צוק שיש בעיות, סביר להניח שהוא בוודאי אמר להם, כי לפי מה שהבנתי ממנו הוא אמר להם."
מכאן שאין להחיל את התניה החוזית בדבר הפרה יסודית של ההסכם ואין מקום לפסיקת הפיצוי המוסכם.
26.גם לו הייתי עושה שימוש בהיקש מהגדרתה של הפרה יסודית לצרכי ביטול חוזה , לא ניתן היה לומר כי המקרה עונה על הפרה כנ"ל.
בע"א 7403/11 בשמא השקעות ומימון בע"מ נ' אליהו ניאגו (13.8.13 ) מציג ביהמ"ש העליון את המבחן ליסודיות ההפרה על פי סעיף 6 לחוק החוזים ( תרופות בשל הפרת חוזה ) תשל"א- 1970 ,וקובע כי זו תבחן על פי עצמת חומרתה ועל פי מידת הפגיעה הנגרמת בעטיה לאינטרס הקיום של הנפגע תוך התחשבות ,בין היתר, במידת יכולתו של הנפגע לתקן את נזקי ההפרה לאחר שהתרחשה.
על פי מבחן זה לא ניתן לומר כי היה בהפרה שבה עסקינן כדי " לעקר את יסודותיו העסקיים של החוזה , משום שניתן להתגבר הפרה כזו ולתקנה בקלות יחסית".(ראה פסקה 10 שם) .
יחד עם זאת, על פי מבחן זה קבע לאחרונה ביהמ"ש המחוזי בחיפה בע"א 23481-02-15 אבריל נ' מיקל ( 25.1.16 ) ] כי גם אם עצמתה של ההפרה אינה מובילה למסקנה כי מדובר בהפרה יסודית הרי הפרת חובת גילוי בדבר קיומו של פגם מינורי , תגרור אחריה פיצוי בגובה הנזק שנגרם בעטיה של ההפרה. במאמר מוסגר יצוין כי גם סעיף 10 לחוק החוזים (תרופות) מקנה סעד למקרה של הפרה בלא שיתנה את מתן הסעד ביסודיותיה של ההפרה וקובע :
"הנפגע זכאי לפיצויים בעד הנזק שנגרם לו עקב ההפרה ותוצאותיה ושהמפר ראה אותו או שהיה עליו לראותו מראש, בעת כריתת החוזה, כתוצאה מסתברת של ההפרה."
גובה הנזק
27.על פי ראיות התביעה הגב' נייגר התקשרה עם קובי מאיר לביצוע התיקון במערכת הביוב ולאחר ששילמה את תמורת העבודה בהמחאה ,הוצאה לה חשבונית אותה הציגה.
התובע סמך טענתו לנזק על חוות דעתו של השמאי שבתאי בלילי מיום 22.5.13 אשר קבע כי הסכום הנקוב בחשבונית הנ"ל ע"ס של 40,600 ₪ תואם את הנקוב במחירון דקל. על פי קביעתו מקור הנזק נעוץ בכשלים במערכת הביוב והמים של הדירה עוד עובר לרכישתה ע"י התובע. למסקנה זו הגיעה מתשאול שכניו של האחרון וממצאיו של א. קובי לפיהם מדובר בכשלים שהצטברו לאורך שנים וכתוצאה מההזנחה לא ניתן היה לתקן את הנזק נקודתית ויש צורך בהחלפת הצנרת בדירה.
לטענת התובע למרות ניסיונו של ב"כ הנתבעים לחזור ולטעון כנגד סבירות הסכום הנ"ל קיבל פירוט בעדותו של העד מר קובי מאיר בעניין החלפת כלל הצינור, ביטון, ריצוף והחלפת כלים סניטרים.
לטענת הנתבעים מחיר התיקון בסך 40,000 ₪ מופרז- נעדר פירוט וניתוח מחירים ואינו נתמך בחוו"ד המומחים כביכול. חוו"ד מטעם התובע של קובי מאיר אינה רלוונטית הואיל והתמחותו היא בעבודות חשמל למגורים. ואם לא די בכך, היא מושפעת ממערכת יחסים עסקית שקיימת בין מר מאיר והגב' נייגר ,עת שהיא משכירה לו את משרדו. בנוגע לחוו"ד השנייה של השמאי בלילי מטעם התביעה נטען ,כי משנערכה לאחר השיפוצים בדירת התובע, אין בה פירוט לביצוע העבודה וממילא אין עסקינן במהנדס אלא בשמאי נעדר ניסיון בשמאות נזקים.
28.מומחה התביעה נחקר על חוות דעתו ונראה כי מקור ידיעתו לעניין הכשל כמו גם היקף הנזק לאשורו נסמך על טענת התובע .
העד הודה כי הגיע לדירה ביום 10.5.13 לאחר ביצוע התיקון במלואו וכי לא ראה את מצב הדירה בעת החלפת הצנרת ,אלא השתכנע מהחשבונית שהוצגה לו ומהסברי התובע ואמו על אודות העלות שננקבה בה ומצא עלות זו כסבירה בהתחשב בהחלפת צנרת לדירה בת 5 חדרים.
למעשה לא ידע השמאי לאמת את היקף העבודה בפועל מול עלויותיה אלא בהסתמך על דברי התובע.
לעומתו חוות דעתו ועדותו של המהנדס מרדכי אדלר, מטעם הנתבעים לא היוותה משקל נגד של ממש .
המומחה הנ"ל ציין בכותרת חוות דעתו קיומם של ממצאים לאחר ביקורו בדירה. אולם מלבד העובדה שלדעתו הוחלפה הצנרת רק בחדר האמבטיה העלה שאלות ותמיהות חלף קביעות עובדתיות נדרשות. כך שאל מדוע לא אסף התובע ראיות עובר לתיקון, מדוע הוזמן חשמלאי ושמאי רכוש לבדיקת הנזק ולא גורם מקצועי הנדסי, ומדוע הוחלפה הצנרת רק בחדר האמבטיה ולא במקלחת ההורים ולא במטבח, אם מצב המערכת היה כה קטסטרופלי. מסקנתו במענה לשאלות הנ"ל היתה כי הצנרת לא הייתה רקובה ולא הוחלפה, או הוחלפה מטעמים זרים.
כמו בחוות דעתו גם בעדותו הדגיש כי הערכת הנזק של מומחה התביעה היא מוגזמת וכי הסכום הנוקב בחשבונית גבוה פי 4 ממחירון דקל הנהוג בענף. לדעתו ,לכל היותר גובה הנזק לא יכול לעלות על 10,000 ₪ הכולל גם פירוק והרכבת הצנרת על פי שטח העבודה שבוצעה והחלפת הקרמיקה.
29.אני סבורה כי המקרה מצדיק קביעת גובה הפיצוי על פי אומדנא ( כפי שבחר ביהמ"ש המחוזי חיפה בע"א 7403/11לעיל .) שתי חווה"ד נטו לשרת את מזמינם ולכן בנותני את הדעת על היקף הנזק המוכח, ואיכות הראיות בעניין זה ,מצאתי לפסוק לתובע סך של 20,000 ₪.
לסיכום
30.לאור האמור, אני מקבלת את התביעה בחלקה ומחייבת את הנתבעים לשלם לתובע סך של 20,000₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית ממועד הגשת התביעה ועד לתשלום בפועל. לסכום זה יתווספו הוצאות בגין אגרה, חוו"ד ושכר עדים וכן שכ"ט עו"ד בסך כולל של 5000 ₪.
ניתן היום, י"ב אדר א' תשע"ו, 21 פברואר 2016, בהעדר הצדדים.
