1.לפנינו ערעור על פסק דינה של המפקחת על רישום המקרקעין בחיפה (כב' המפקחת הבכירה צפורה פיגנבוים) מיום 25/10/15, ועל החלטותיה מיום 20/09/15 בתיק 121/15.
רקע עובדתי וההליכים לפני המפקחת:
2.המערערים הינם הבעלים של דירה אחת מתוך שמונה דירות בבית המשותף, הידוע כחלקה 18 בגוש 10781 (להלן: "הבית המשותף"). הבית המשותף מורכב משני מבנים-מבנה גדול, שברחוב סיני 25 והמונה 6 דירות (להלן: "המבנה הגדול"), שהינן בבעלות המשיבים מס' 1 עד מס' 7 (להלן: "המשיבים"), ומבנה קטן, שברחוב איילון 10 והמונה שתי דירות (להלן: "המבנה הקטן"), האחת בבעלות המערערים והשנייה בבעלות ה"ה תמר ואורי שרון (להלן: "משפחת שרון-המשיבים מס' 8 ומס' 9"). לכל אחד מהמבנים חזית אל הדרך הציבורית ויציאה עצמאית אליה, וביניהם מפרידה גדר. בהתאם לצו רישום הבית המשותף, הקרקע סביב כל מבנה צמודה לדירות אותו מבנה. המקלט היחיד בבית המשותף ממוקם במבנה הגדול.
3.המשיבים, אשר ראו במבנה הגדול בית משותף עצמאי, הנפרד מבחינה פיזית, הנדסית, מבנית וניהולית מהמבנה הקטן, ביקשו לקדם מיזם של חיזוק המבנה הגדול. לשם כך, התקשרו עם היזם, חברת אלי לעמס בנייה בע"מ, בחוזה לביצוע פרויקט תמ"א 38, במסגרתו הוסכם, כי בתמורה להתחייבויות היזם לביצוע עבודות שיפור וחיזוק הבניין, יקבל היזם זכות לנצל את זכויות הבנייה השייכות והמוקנות לבניין על פי תמ"א 38, ויתאפשר לו לממש זכויות אלו, באמצעות בניית 4 יחידות חדשות על גג הבניין בשתי קומות ובעליית גג וחצי קומה מעליהן (4 דירות חדשות על גג המבנה הגדול ב-2.5 קומות נוספות). במסגרת תוספת לחוזה שערכו המשיבים עם היזם נקבע, בין היתר, כי עליית הגג וחצי הקומה לא יהוו יחידה נפרדת, אלא חלק ממפלס שני לדירות שבקומה שמתחת להן. כמו כן, הוסכם, כי חדר המדרגות במבנה הגדול יעבור שיפוץ, תוקם בו מעלית, יוקם ממ"ד וכן חדר נוסף ומרפסת לכל אחת מן הדירות הקיימות, ויוצמדו חניות וגינות.
4.ביום 02/09/13 החליטה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה-חיפה לאשר בתנאים את הבקשה להיתר בפרויקט התמ"א 38 במבנה הגדול, וזאת לאחר שהתנגדות צדדי ג' נדחתה. ערר שהוגש בהמשך לוועדת הערר המחוזית, אף הוא נדחה.
5.משאושרה הבנייה שתוכננה, בהתאם לאותן הסכמות, על ידי רשויות התכנון, וכאשר התקיים הדיון בפני המפקחת ביום 20/09/15, הבנייה כבר החלה.
6.לשם יישום ההסכם עם היזם, חתמו המשיבים על ייפויי כוח בלתי חוזרים, על בקשות לרישום הערת אזהרה לטובת היזם ועל דיווחים לרשויות מיסוי מקרקעין בגין העסקה, אלא שבקשת היזם לרשום הערת אזהרה על הרכוש המשותף נדחתה על ידי המפקחת, בנימוק כי התשריט של הבית המשותף, הקיים בתיק הבית המשותף, אינו מדגים את חלוקת החצר בין שני המבנים, ומכאן, ועל פי התשריט, החצר מהווה רכוש משותף של שני המבנים יחד. על כן, נדרשה הסכמת כל בעלי הדירות לרישום ההערה.
7.כאמור, המערערים לא התנגדו להיתר ואף הודיעו, כי בכוונתם לבנות בעתיד הקרוב פרויקט תמ"א בבניין הקטן. יחד עם זאת, הם התנו את חתימתם על ייפויי הכוח וההסכמה לרישום הערת האזהרה במספר תנאים, עליהם נעמוד בהרחבה בהמשך.
מכל מקום, בעקבות אותו סירוב של המערערים, הגישו המשיבים את תביעתם בפני המפקחת, בגדרה עתרו לאשר את עבודות תמ"א 38, לפי הסכמי ההתקשרות עם היזם, הכוללות הקמת דירות חדשות.
לתביעתם צירפו המשיבים את נספח ח', תכתובת עם המערערים בדוא"ל (מוצג 6 בתיק המוצגים מטעם המערערים).
8.המשיבים הדגישו בתביעתם, כי לאור סעיף 11 לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008 (להלן: "חוק החיזוק"), יש לראות את הבית המשותף כבית מורכב, כמשמעותו בסעיף 59 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), ואת המבנה הגדול כבית משותף נפרד (סעיף 24 לכתב התביעה).
בהמשך, ובמסגרת כתב תביעתם, ביקשו המשיבים להתמודד עם כל אחד ואחד מן התנאים שהציבו המערערים, כתנאי לקבלת הסכמתם וחתימתם, כפי שעלה מן התכתובת ביניהם:
פתרון לנושא הפקעה צפויה בעתיד, ברוחב של שני מטר בחזית המקרקעין; פתרון לנושא המקלט; הסכמה לאישור תמ"א במבנה הקטן; תשלום שכר טרחה בגין ייצוג משפטי של המערערים, בקשר לחתימתם על המסמכים הדרושים (סעיף 27 לכתב התביעה).
בתביעתם טענו המשיבים, כי נתקיימו התנאים על פי סעיף 11 לחוק החיזוק, וגם אם המערערים מתנגדים לבנייה, נתונה הסמכות למפקחת לאשר את ביצוע העבודות, לפי הסכמי ההתקשרות עם היזם.
בנוסף, ביקשו המשיבים בתביעתם, כי המפקחת תסמיך את בא כוחם לחתום בשם המערערים על כל מסמך, הדרוש לצורך ביצוע הסכמי ההתקשרות עם היזם או כל תיקון שייעשה בהם, לרבות הבקשות והמסמכים לרישום הערת אזהרה לטובת היזם על הרכוש המשותף, כנגד מכתב החרגה של היזם על חלקם של המערערים ברכוש המשותף ועוד.
9.תביעתם של המשיבים נסמכה בעיקרו של דבר על תחולת סעיף 11 לחוק החיזוק, ומכוחו של זה נתבקשו הסעדים השונים. כפירה במסגרת כתב ההגנה בתחולת אותו סעיף הציבה בפני המפקחת שלוש פלוגתאות לפחות: האחת-האם לפנינו בית מורכב על פי סעיף 59 לחוק המקרקעין? השנייה-וככל שהתשובה על הראשונה היא בחיוב, האם ביצוע העבודה במבנה או באגף יפגע בזכויותיו של בעל דירה במבנה או באגף אחר בבית המורכב? השלישית-האם ניתן לבצע חיזוק במבנה או באגף אחד, מבלי לבצע חיזוק במבנה או באגף השני.
10.ואכן, בכתב הגנתם, הכחישו הנתבעים – המערערים את תחולת סעיף 11 לחוק החיזוק (ראה סעיף 33 לכתב ההגנה - מוצג 5 בתיק המוצגים מטעם המערערים). כן טענו המערערים, כי הצגת העניין רק כחיזוק הבניין היא בבחינת הצגה של תמונה חלקית (סעיף 24 לכתב ההגנה), כי לכל הפחות המקלט הינו רכוש משותף, וכי כב' המפקחת ראתה "בשני הבניינים כדבר אחד היושב על חלקה אחת" (סעיף 30 לכתב ההגנה).
מכאן ואילך ביקשו המערערים להשיב בכתב הגנתם למותר הטענות שבתביעה, אותם תנאים שהציבו כנטען בכתב התביעה, כתנאי לקבלת הסכמתם וחתימתם (סעיף 34-37 לכתב ההגנה).
11.טרם נפנה לפסק הדין ולקביעות שנתקבלו בגדרו, נסקור בקצרה את העדויות שנשמעו ונעמוד על מהלך ישיבת ההוכחות מיום 20/09/15 לפני המפקחת ועל החלטות ביניים שניתנו במהלכה, שאף כלפיהן מפנים המערערים, את חיצי הביקורת.
12.תחילה דחתה המפקחת את בקשת המשיבים להפיכת סדר הבאת העדים וקבעה, כי על התביעה להוכיח את העובדות הנטענות על ידה, ככל שהוכחשו בכתב ההגנה והן רלוונטיות להכרעה במחלוקת. בהתאם, ניגש לעדות עד התביעה היחיד, המשיב מס' 5. בתחילת עדותו ביקש ב"כ המשיבים לציין כי הגרמושקה המבטאת את היתר הבנייה, צורפה לתביעה כנספח ה' וכי ככל שאינה נמצאת בתיק המפקחת, מתחייב הוא להגישה.
ב"כ המערערים התנגד לכך וטען, כי השלב הנכון להגשת המסמכים הוא במהלך עדות העד. בהחלטה מנומקת דחתה המפקחת את התנגדות המערערים, בציינה כי תשריט ההיתר צורף כנספח ה' לכתב התביעה כמפורט בסעיף 18 לאותו כתב טענות. עוד ציינה, כי בכתב ההגנה לא הייתה הכחשה של התשריט או הכחשה לעצם הגשתו וצירופו. עוד הטעימה המפקחת, כי טענת המערערים, שהתשריט עדיין אינו ידוע להם, אף שמדובר בלב לבה של המחלוקת אליה מתייחס כתב ההגנה כולו, נועדה "למשוך את ההליך". כמו כן, הדגישה המפקחת, כי במהלך ישיבת קדם משפט שהתקיימה בפניה ביום 05/05/15, נערכה שיחה לא פורמלית על בסיס תשריט היתר הבנייה.
אף שניתן היה להסתפק באותם נימוקים, הוסיפה המפקחת כנימוק נוסף, את העובדה כי במקביל להליך נשוא אותה תביעה, הוגשה בפניה בקשה לתיקון צו הבית המשותף, וזו הכילה את תשריט התיקון הרלוונטי.
13.בחקירתו הנגדית נשאל עד התביעה, האם הגיש בקשה לרשם המקרקרעין להצמיד את הגג של הבניין הגדול לחדר במקלט. ב"כ המשיבים התנגד לשאלה בטענה של הרחבת חזית, מאחר והמערערים לא התנגדו לבניית יחידות נוספות על גג הבניין, כעולה מהודעה שהגיש בא כוחם ביום 12/8/15, ומכאן כל ניסיון מאוחר לטעון בעניין פגיעת זכויות הבניה בגג מהווה הרחבת חזית אסורה.
בהגיבם על טענה זו ציינו המערערים, בין היתר, כי בכתב הגנתם התייחסו להפקעת זכויות באופן כללי, כי מדובר בטענה משפטית וכי אין למנוע מהם לטעון לזכות בעלות בגג המבנה הגדול, זכות הנלמדת מנסח הרישום שהוצג מפנקס רישום מקרקעין- בתים משותפים.
בעקבות כך ניתנה החלטת המפקחת, לפיה "עמדתו של ב"כ הנתבעים רובה ככולה מקומה בסיכומי הטענות", וכי לא תאפשר הרחבת חזית, כאשר ההחלטה בסוף ההליך תתייחס באופן ממוקד ונקודתי לסעדים שנתבקשו בכתב התביעה, ולהם בלבד. יחד עם זאת ציינה כי חקירה נגדית מעצם טבעה, היא רחבה יותר.
14.בהמשך, נשאל העד מדוע ביקשו המשיבים להצמיד את הגג ליחידה שמוכרים לקבלן, והשיב כי עורך הדין שלו עמד מאחורי כך. כן נשאל מדוע לא מופיע המקלט המשותף בתשריט הבקשה להיתר והשיב, כי זה מופיע, אך מחולק למחסנים.
מיד לאחר מכן העידו עדי ההגנה, תחילה אלי פת, אשר הדגיש, כי מה ש"מפריע" לו, כלשונו, שהוא אישר למשיבים לבנות על פי תמ"א 38 ואילו הם "לא רוצים לאשר לי".
באשר לנושא ההפקעה, מסר כי זה "די נפתר", ובהמשך כי "הנושא של המקלט מפריע לי והנושא של הגג" (עמוד 10 ש' 11-12). אלא שבהמשך אישר, כי נושא המקלט ייפתר, אם יישאר כרכוש משותף, וכך גם נושא הגג אם זה של הבניין הקטן יוצמד לדייריו.
באשר להפקעה, אישר העד, כי נחתם הסכם בין הצדדים שהיה מותנה בקבלת אישורו, לאחר שאחיו חתם עליו ונושא ההפקעה הוסדר שם לשביעות רצונו באותו הסכם ( עמ' 10 ש' 16-26). למען שלמות התמונה נציין, כי הסכם זה לא יצא אל הפועל.
עוד אישר עד ההגנה, כי שני הבניינים התנהלו מאז ומעולם בנפרד, כי דיירי הבניין האחד לא השתתפו בהוצאות הבניין האחר, אף לא בהוצאות המקלט שבבניין הגדול, וכי התייחסו לשטח הקרקע שבצד כל אחד משני הבניינים כאל שטח השייך לאותו בניין, כאשר הגדר ההיסטורית והקיימת גם כיום, משקפת את החלוקה של הקרקע בין שני המבנים (עמ' 11 ש' 8-20).
עד ההגנה השני, אמנון פת ציין, כי למערערים לא הייתה התנגדות לבנייה על-פי תמ"א 38, אך ביקשו שהזכויות העתידיות שלהם יישמרו, אם גם הם ירצו לבנות בעתיד, וכי דרישתם זו לא נענתה (עמ' 12 ש' 24-25).
15.בתום שמיעת עד אחרון זה, סיכמו הצדדים את טענותיהם. באשר למשפחת שרון (המשיבים מס' 8 ומס' 9), הרי מהתנהלותם לפני המפקחת למדים אנו, כי למעשה אין להם יותר התנגדות לתביעה ולבניה, והם גם נתנו את הסכמתם וחתמו על תיקון צו הבית המשותף. משיבים אלה אף אישרו בדיון שהתקיים בפנינו ביום 9.2.16 את הסכמתם לבנייה, אך ביקשו להדגיש את התנגדותם לבניה על פי תמ"א 38 מעל גג המבנה הקטן בו מתגוררים.
16.בפתח פסק דינה סקרה המפקחת את המסגרת הנורמטיבית הרלוונטית לענייננו, את דברי ההסבר של חוק החיזוק, את מטרות החקיקה העומדות בבסיס תמ"א 38, את האמור בסעיפים 5 ו-11 של החוק וכן את פסיקת בתי המשפט – ערכאות הערעור ובין היתר זו ברע"פ 2510/12 אשר רון נ' מדינת ישראל (2/05/12) וכן רע"א 1002/14 שומרוני נ' קופמן ו-14 אחרים (09/07/14) (להלן:"עניין שומרוני"). המפקחת הדגישה כי האמצעי המתמרץ של תמ"א 38 הוא הענקת זכויות בניה עודפות לשם חיזוק מבנה, אך הוא ייושם רק אם מתקיימים תנאי צורך הנדסיים לכך ובתנאי כי מושג איזון תכנוני קנייני בין יישום זכויות הבניה העודפות במבנה לבין השתלבותו בסביבתו. עוד ציינה, כי למפקח על רישום המקרקעין עומדות מכלול הסמכויות בדונו בסכסוך בין בעלי דירות בקשר ליישום חוק החיזוק, החל מאישור ביצוע העבודה ללא תנאי, עבור להתניית תנאים וכלה בביטול תוכנית החיזוק.
17.המפקחת קבעה, כי צו רישום הבית המשותף קובע במפורש, שהקרקע סביב כל מבנה צמודה לדירות אותו מבנה. יחד עם זאת, ההפרדה המשפטית ביניהם איננה מלאה לנוכח העובדה שהמקלט היחיד בבית המשותף ממוקם במבנה הגדול, אך אמור לשמש את הדיירים בשני המבנים. עוד קבעה, כי לאף אחת מדירות הבית המשותף אין הצמדה כלשהיא של הרכוש המשותף. כמו כן, קבעה, כי למרות שבנסח הרישום מופיע כאילו לבית קיים תקנון מוסכם הרי שמתיק הרישום למדים אחרת, ואותה צמידות של חצר למבנה אותו היא חובקת מתבטא בצו הרישום בלבד משתשריט הרישום אינו בנמצא (סעיף 8 לפסק הדין).
בהמשך סקרה המפקחת בתמצית את כתבי הטענות שהונחו לפניה ומאלה הסיקה, כי המחלוקת בין הצדדים מתמקדת בשאלת סיווגו של הבית המשותף, האם כבית מורכב על פי השקפת המשיבים, ומשכך ניתן לבצע חיזוק במבנה הגדול ללא פגיעה במבנה הקטן וללא פגיעה בזכויות בעלי הדירות בו, או האם המדובר בבית רגיל, כטענת המערערים, ולנוכח המקלט המצוי במבנה הגדול. עוד ציינה, כי המערערים טוענים, שתוסב להם פגיעה כאשר הרשות המקומית תפקיע חלק מהקרקע בקדמת המבנה הקטן לשם הרחבת דרך, פגיעה שיש להביאה בחשבון. בנוסף, טענו המערערים להיעדר שקיפות של ההסכמים בין המשיבים לבין היזם.
18.על רקע העדויות שנשמעו והעובדות שנתבררו לפניה, קבעה המפקחת, כי המשיבים זכאים לסעד לו עתרו, זאת מהנימוקים הבאים:
א.המצב המשפטי הרישומי של הבית המשותף הוא שעטנז של בית מורכב ובית רגיל.
ב.לא קיימת הפרדה משפטית מלאה אך קיימת הפרדה ניהולית.
ג.המערערים לא הביעו התנגדות עקרונית לבניה במבנה הגדול, גם לא התנגדו להוספת דירות על גגו. בהקשר זה ציינה המפקחת, כי טענות ב"כ המערערים בסיכומיו מהוות הרחבת חזית, ועל כן היא מתעלמת מהן.
ד.המשיבים הצהירו, כי המקלט ימשיך לשמש את שני המבנים ודייריהם, ואינטרס זה יישמר גם להבא, משהמקלט יישאר על כנו, והוא ישמש את דיירי שני המבנים. תנאי זה יעוגן בפסק הדין. לפיכך, חששם היחיד של המערערים הצטמצם לכדי פגיעה אפשרית בעתודת הקרקע בשל הפקעה אפשרית ועתידית אשר תפגע בסיכוייהם לביצוע חיזוק במבנה הקטן. ברם, טענה זו אינה מהווה טענת הגנה המוכרת בדין המצדיקה מניעת חיזוק המבנה. הן המקלט והן חצר הבית מהווים שניהם, בפן הקנייני, רכוש משותף. הפקעה בפועל של החצר, אף שאין שמץ של עדות לכך, תגרע משטח החלקה כולה. המפקחת הדגישה, כי החצרות הנפרדות משמעותן, הפרדת הרכוש המשותף לרכוש משותף חלקי, בעוד שאופיין ה"משותף" נשמר.
ה.חליפת המכתבים, לרבות טיוטות של חוזים וייפויי הכוח, מלמדת על רצון לשיתוף פעולה מצד המשיבים, וממילא עולה כדי שקיפות במידה הראויה.
ו.הדין אינו מטיל חובה על המשיבים ליתן הסכמה למערערים ומראש להתקשר בתכנית תמ"א 38 בקשר למבנה הקטן, כתנאי לקבלת הסעד שביקשו בתביעתם. המפקחת הוסיפה, כי תכנית כזו טרם קרמה עור וגידים, ובכל מקרה, ביצוע החיזוק במבנה הגדול יקים מחסום בפני המשיבים מלהתנגד עקרונית לתכנית דומה בעתיד במבנה הקטן.
ז.גם אם הבית המשותף הוא בבחינת "בית אחד", למשיבים עומד הרוב הקבוע בסעיף 5 לחוק החיזוק-שני שלישים לפחות מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם.
19.לנוכח כל אותם נימוקים, קיבלה המפקחת את התביעה וקבעה: "בנסיבות אלו בהן פת לא שכנעו בפגיעה כלשהיא שתוסב לזכויותיהם הקנייניות כמו גם לא למבנה הקטן, אני מוצאת כי דין התביעה להתקבל, ומאשרת לתובעים לבצע את העבודות, נושא התביעה בהתאם לחוק החיזוק ע"פ היתר הבניה שבידיהם, למעט שינוי מבני במקלט הבית".
המפקחת מינתה את ב"כ המשיבים לחתום בשם המערערים על המסמכים הדרושים, לרבות על שטרי המכר להעברת הבעלות על שם הרוכשים ומסמכים נוספים; ניתנה למערערים זכות של שבעה ימים לחתום על ההסכם ונספחיו שאם לא כן ייכנס מינויו של ב"כ המשיבים לתוקף. לבסוף חייבה המפקחת את המערערים בהוצאות משפט, לרבות שכר טרחת עורך דין, בסך של 6,000 ₪.
20.המערערים לא השלימו עם פסק הדין והגישו את הערעור שבפנינו. במקביל ביקשו לעכב את ביצועו. במסגרת החלטה מנומקת כדבעי, נעתרה כב' השופטת עדי חן-ברק לבקשתם והורתה על עיכוב ביצוע פסק הדין בכפוף להפקדת עירבון בסך של 100,000 ₪ במזומן.
21.עתה נפנה ונעיין בתמצית טיעוניהם של הצדדים:
ניתן לסכם את טענות המערערים בכל אלה:
א.המפקחת דנה בתביעה מבלי שהוגשה והונחה לפניה תכנית היתר בניה אף שמדובר בתנאי בסיסי בלעדיו אין כמתחייב על פי סעיף 22(א) לחוק החיזוק. זה מורה כי רק אם ניתן היתר בניה, יחולו הוראות חוק החיזוק לרבות הגשת תביעה מכוחו והמפקח קונה את סמכותו לדון בתביעות בהתקיים אותו היתר בלבד.
ב.טענות המערערים במישור הקנייני נפסלו, מחמת הרחבת חזית, ומבלי שנדונו לגופן. בכך טעתה כב' המפקחת הן משום שלא היה בכך כדי הרחבת חזית והן משום שמדובר בפגיעה קשה בזכויותיהם בגג המשותף משאלה נלקחו מהמערערים ללא מתן תמורה. לשיטת המערערים, כב' המפקחת לא קיימה דיון בשאלת הרחבת החזית על אף טיעונים ואסמכתאות משפטיות שהובאו בפניה בעת הדיון. לא מצאנו להרחיב ולפרט נימוקי הערעור בהקשר זה, משבדעתנו לקבל טענות המערערים לפיהן העלאת טענות בדבר פגיעה בזכויות קנייניות בגג לא הייתה בבחינת הרחבת חזית.
ג.אי מינוי נציג מטעם המערערים לשמירה על זכויותיהם. נושא זה לא זכה להתייחסות במסגרת פסק הדין אף שהדבר הוא בגדר סמכותה של המפקחת, המוסמכת לאשר תביעה לחיזוק בקיום תנאים שתקבע בהתאם לסעיף 5(ב) לחוק החיזוק. מינוי כזה התחייב לאור טענות המערערים לאורך ההליך בפני המפקחת לפיהן המשיבים מבקשים לנצל את ההליכים לפי חוק החיזוק לצורך נישול המערערים מזכויותיהם.
ד.ניצול חוק החיזוק ע"י המשיבים על מנת להתגבר על סוגיות קנייניות. לטענת המערערים טעתה כב' המפקחת כאשר הסכימה לדון בתביעה לפי חוק החיזוק כאשר ישנו חוסר במסמכי תיק הבית המשותף ועל כן היה עליה לעכב את הדיון עד להשלמת המסמכים.
ה.על המפקחת היה לבחון, האם הופר השוויון בין בעלי הדירות כמתחייב מפסיקת בית המשפט העליון ברע"א 4138/10 קלצוק שרה ואח' נ' צבי אורון ובוטובול גלית ואח' (05/07/10) ומפסקי דין נוספים. שוב מעלים כאן המערערים את אותו טיעון בדבר גזילת זכויותיהם בגג המשותף לטובת חיזוק המבנה הגדול, והטבות מפליגות בהם זוכים המשיבים לעומת המערערים שרק נגרם להם אובדן וגריעה של זכויות.
ו.קבלת התביעה למרות שתכנית הבניה לא אושרה כפי שהוגשה, ויש לשנותה לצורך עמידתה בתנאי החוק והפסיקה.
עמדת המשיבים:
22.המשיבים סומכים את ידיהם על פסק דינה של המפקחת, על הקביעות והנימוקים השונים שפורטו בגדרו. הם חוזרים על טענתם לפיה הבית המשותף הינו בית מורכב, על כל המשתמע מכך, לרבות ההשלכות שיש לדבר על קבלת תביעתם. המשיבים מדגישים, כי המערערים הסכימו לפרויקט התמ"א 38 משידעו היטב במשך שנים על פרויקט זה שקרם עור וגידים, מה עוד שהם הבהירו שאינם מתנגדים לבניה, אך יש להם 4 דרישות כפי שפירטו המערערים בתביעתם, כאשר מנגד המשיבים מציינים 4 דרישות אלה כטעמי הגנה בלעדיים. המשיבים מוסיפים וטוענים כי הערעור אינו אלא כסות לניסיון המערערים להמשיך ולדחות את הקץ מתוך חששות וחוסר אמון עמוקים שאינם מבוססים על דבר אלא על תחושות בלבד. בכך גורמים הם למשיבים נזקים עצומים ואינם מאפשרים להם לקבל מימון לבניה ממכירת דירות. המשיבים מתייחסים בעיקרי הטיעון לכלל הטענות שהעלו המערערים, ותוהים מדוע הוגש הערעור שעה שנושא הגג בא על פתרונו מאחר והמשיבים הסכימו שהגג מעל המבנה הקטן יהיה צמוד לדירות אותו מבנה, בעוד שהגג של המבנה הגדול יהיה צמוד לדירות שבו.
דיון והכרעה
23.אמנם, סכסוכים בעניין תמ"א 38 מציגים מאבק בין הרוב לבין המיעוט בבית משותף, כאשר הרוב מבקש לכפות רצונו על המיעוט, וכך ניסו המערערים לטעון, הן לפני המפקחת והן לפנינו. אלא שלדעתנו, במקרה דנן מדובר בסכסוך מדומה. וכל כך מדוע?
יקשה להתעלם מאותה הסכמה עקרונית שהביעו המערערים לביצוע תמ"א 38 ועבודות בנייה במבנה הגדול. מכתב הגנתם, וחשוב מכך, מהעדות שבאה מצד עדיהם עלה, כי מלבד אותו חשש ערטילאי לפגיעה בזכויותיהם, לו הם טענו, הרי שמותר השגותיהם ונימוקי התנגדותם לבניה באו על פתרונם בצורה שהניחה אף את דעתם. רוצים אנו לומר, כי באשר לפגיעה בזכויותיהם הקנייניות בגג – זכויות בניה, הסכימו המשיבים כי גג המבנה הקטן יוצמד לדירות אותו מבנה בעוד שגג המבנה הגדול יוצמד למבנה זה. משכך, וככל שהייתה גריעה של זכויות כלל הדיירים בגג המבנה הגדול בשל תוספת הבניה של 2.5 קומות שם, כאשר המשיבים מקבלים תמורה בגין כך על דרך חיזוק המבנה הגדול, בניית מעלית ועוד, הנה קיבלו המערערים תמורה הולמת משהוצעו להם, יחד עם משפחת שרון, מלוא הזכויות בגג המבנה הקטן. לטעמנו מדובר בפיצוי הולם, סביר, מידתי ואף מיטיב עמם, לעומת המצב שקדם לתכנית תמ"א 38. כך גם ביחס לחצרות שמסביב כל אחד מהבניינים.
ודוק: בהתאם לפסיקת בית המשפט העליון, סמכות המפקחת על פי סעיף 5(א) לחוק החיזוק מאפשרת לרוב בעלי הדירות לכפות על המיעוט להוסיף דירות נוספות לבית משותף אף שתוספת זו גורמת ל"דילול זכויותיהם". כך נפסק בעניין קלצוק שלעיל (רע"א 4138/10, עמ' 5) וב-רע"א 7112/93 צודלר נ' יוסף, פ"ד מח (5) 550, 572). בדומה לפרשת שומרוני ולאור המבחנים שנקבעו בפרשת צודלר, הרי שגם כאן על המפקחת היה לבחון, בין היתר, האם הופר השוויון בין בעלי הדירות, האם הרוב נהג בתום לב, והאם נפגעו זכויות הקניין של המיעוט. יחד עם זאת, פגיעה כזו תתאפשר על פי שיקול דעתו של המפקח כאשר הוא רשאי להתנותה בתנאים, ודומה כי במקרה דנן, די בתנאים שהתנתה המפקחת בצירוף אותה נכונות שבאה מצד המשיבים ביחס לגג המבנה הקטן, כדי לאיין את אותה פגיעה בזכויות המערערים.
24.למרות האמור לעיל, נוסיף ונבחן את טענות המערערים והשגותיהם. נקדים ונאמר, כי כל טענות המערערים בדבר פגיעה בזכויות קנייניות לא היו בגדר הרחבת חזית. כפי שציינו קודם, הפלוגתאות שעלו מכתבי הטענות היו לפחות שלוש: האם לפנינו בית מורכב ? האם ביצוע העבודה במבנה הגדול יפגע בזכויות דיירי המבנה הקטן? והאם ניתן לבצע חיזוק המבנה הגדול בלי לבצע חיזוק במבנה הקטן?
באשר לשאלה השלישית, נראה כי על כך לא חלקו המערערים, ואין כל פגיעה בזכויות קנייניות ואחרות של המערערים לנוכח התנאים שהתנתה המפקחת ואשר יש בהם כדי לפצות על אותו אובדן של זכויות בניה בגג המבנה הגדול.
בהקשר זה נוסיף, כי דווקא בשל אופיו של הבית המשותף, בהיותו מורכב , התאפשר ביצוע הבניה במבנה הגדול תוך שמירה על זכויות המערערים – זכויות הבניה. ברי הוא, כי שמירה על זכויות אלה אינה מחייבת שמירה על הזכויות בגג המבנה הגדול. לטעמנו, פירוש נכון של הוראת סעיף 11 לחוק החיזוק והרציונל העומד מאחוריו – עידוד בעלי זכויות במבנים לחזקם מפני רעידות אדמה, מחייב בצידו פרשנות לפיה ניתן להקצות למיעוט בבית מורכב, שאינו מעוניין בתמ"א 38, חלף זכויות קנייניות שהיו לו בגג המבנה האחר, זכויות מאותו סוג בגג המבנה בו הוא מתגורר ושלא מתבצעת בו בנייה.
במילים אחרות, חליפין אלה לא יהוו פגיעה בזכות קניינית אף שמקובל לזהות זכות כזו כמי שצמודה לנכס או מבנה מסוים ומזוהה עמו– גג המבנה הגדול במקרה דנן, וגם אם כן, הרי שהפגיעה היא בהחלט מידתית ומתאפשרת על פי אותו רציונל שעומד בבסיס חוק החיזוק.
כאן ראוי לשוב ולהדגיש, כי פגיעה כביכול ברכוש משותף, אין בה כשלעצמה כדי להקים פגיעה קניינית שמכוחה יש לדחות תביעה על פי סעיפים 5 או 11 לחוק החיזוק. פגיעה כזו היא בגדר דבר מובנה בתוך הוראות חוק החיזוק, אשר נועדו ומראש כדי לאפשר כפיית דעת הרוב על המיעוט לשם שימוש ברכוש המשותף לצורך מימוש פרויקט תמ"א 38.
25.בחזרה למחלוקת סביב תחולת סעיף 59 לחוק המקרקעין, ומכאן החלת הוראת סעיף 11 לחוק החיזוק. דעתנו כדעת המפקחת – עסקינן בבית מורכב. סעיף 59 לחוק המקרקעין קובע: "(א) מקום שבית משותף מורכב ממבנים אחדים או מאגפים אחדים אשר לכל אחד מהם כניסה נפרדת או מיתקנים נפרדים (להלן – בית מורכב) ובעלי הדירות קבעו בתקנון כי הרכוש המשותף, כולו או חלק ממנו, שבתחומי כל מבנה או אגף יהיה צמוד לדירות שבאותו מבנה או אגף, או שהחזקתו וניהולו יהיו נפרדים, תחול חובת ההשתפות בהוצאות ההחזקה והניהול של הרכוש המשותף כאמור, על בעלי הדירות שבאותו מבנה או אגף בלבד; בעלי הדירות רשאים לקבוע בתקנון שיקיימו אסיפה כללית ונציגות נפרדת לגבי אותו מבנה או אגף.
(ב) באין קביעה בתקנון כאמור בסעיף קטן (א), רשאי המפקח להורות כי בית מורכב יתנהל כאמור בסעיף קטן (א) אם נוכח שנסיבות הענין מצדיקות לעשות כן; הורה המפקח כאמור, יקבע את חלקי הרכוש המשותף שיחול עליהם סעיף קטן (א).
(ג) אין בקביעה שבית מורכב יתנהל כאמור בסעיף קטן (א) כדי לגרוע מהוראות החוק החלות על הרכוש המשותף בבית כאמור, שהחזקתו וניהולו לא הופרדו".
אמנם כב' המפקחת התייחסה למצב המשפטי – הרישומי של הבית המשותף כאל "שעטנז" של בית מורכב ובית רגיל, שכן לא קיימת הפרדה משפטית מלאה אולם מאידך גיסא קיימת הפרדה דיונית מלאה. יחד עם זאת אין ספק כי התייחסה אל הבית כאל בית מורכב ויישמה בהתאם על המקרה דנן את הוראת סעיף 11 לחוק החיזוק.
אנו דוחים אפוא את טענת המערערים לפיה ההתייחסות לבית כאל "שעטנז", משמעותה כי מדובר בבניין אחד ומשמיטה את הקרקע מתחת אותה בחינה של הוראות חוק החיזוק ויישום סעיף 11 על המקרה. לא כך עולה מפסק דינה של המפקחת, אשר ציינה בהמשך דברים אלה: "(ז) זאת ועוד, אפילו תראה בשני המבנים בחינת 'בית אחד' עומד לתובעים הרוב הקבוע בסעיף 5 לחוק החיזוק, היינו הם מייצגים לפחות שני שלישים מהדירות בבית המשותף ושני שלישים מהרכוש המשותף היו צמודים לדירותיהם".
ואכן, המסקנה המתחייבת במקרה דנן, בין אם נסווג את הבית כמורכב ובין אם כבית רגיל, תהא בהכרח זהה. יישום נכון של סעיף 5 לחוק החיזוק או סעיף 11 לאותו חוק מובילים לאותה מסקנה אליה הגיעה המפקחת, זאת גם בשים לב לעובדה כי המערערים עומדים בודדים בהתנגדותם, כאשר אל מולם עומדים שבעה מתוך שמונה בעלי דירות המסכימים ומעוניינים בביצוע עבודת הבנייה. בשני המקרים, הרי בהעדר החלטה והסכמה של כל בעלי הדירות, רשאי המפקח לאשר את ביצוע העבודה. ככל שהאישור ניתן על פי סעיף 5, הרי שגם כאן נתקיימו תנאיו של זה: אישור זה ניתן על פי תביעה של בעלי הדירות שבמועד הגשת התביעה, היו בבעלותם שני שלישים מהדירות בבית המשותף ושני שלישים מהרכוש המשותף היו צמודים לדירותיהם. יתר על כן, הרי ששתי ההוראות מסמיכות את המפקח להתנות את האישור בתנאים, וכן ליתן הוראות לעניין סדרי הרישום.
26.ועתה לטענת המערערים לפיה סמכות המפקחת מותנית בהצגת היתר, זה שלא הוצג. טענה זו הועלתה בשני הקשרים: הראשון, תוך השגה על החלטת המפקחת בדיון מיום 20/09/15 עליה עמדנו קודם בסעיף 12 לעיל, שם נדחתה התנגדות המערערים לפיה השלב הנכון להגשת היתר הבניה הוא במהלך עדות העד ולא בכל שלב אחר, לא לפני וגם לא אחרי. משום כך, סבורים המערערים, כי דיון על פי סעיפים 5 ו-11 לחוק החיזוק מותנה תחילה בהצגת היתר מתאים, ובהעדר הגשתו של זה בדרך המקובלת, המפקחת הייתה נעדרת סמכות לדון בתובענה ומכאן שפסק דינה דינו להתבטל. שנית, קבלת התביעה למרות שתכנית הבניה לא אושרה כפי שהוגשה ויש לשנותה ממילא בעתיד, המפקחת לא אישרה את התוכנית אשר הוגשה לאישור ונתנה פסק דין המאשר בניה על סמך תכנית שנדרשים בה תיקונים. על כן סבורים המערערים כי דינה של התכנית כולה ביטול ודין התביעה היה להידחות.
אנו דוחים טענות אלו של המערערים. באשר לטענה בהקשרה הראשון, מקובלים עלינו נימוקיה של המפקחת, כפי שקיבלו ביטוי בהחלטתה מיום 20/09/15, והם מספקים מענה הולם להשגות המערערים בנקודה זו. כאמור באותה החלטה, לא ברור כיצד המערערים הגישו כתב הגנה בו ביקשו להתמודד עם כתב התביעה ולשכנע כי דינו דחייה, אף שהתשריט מהווה לב לבה של התביעה ושל המחלוקת שנתגלעה בין הצדדים. אנו מאמצים גם את יתר הנימוקים שניתנו במסגרת אותה החלטה. גם אם צודקים המערערים בטענתם כי המפקחת הפנתה לתשריט שנתקבל במסגרת הליך אחר שהוגש לפניה – בקשה לתיקון צו הבית המשותף, ואין אנו רואים צורך לנקוט עמדה ביחס לכך, הרי שההחלטה נשענה על שלל נימוקים נוספים, תקפים ומבוררים.
באשר לטענה בהקשרה השני, גם כאן לא מצאנו לקבלה. הן סעיף 5 והן סעיף 11 לחוק החיזוק מאפשרים למפקח להתנות את אישור ביצוע העבודה בתנאים שונים, משמע, גם דרך עריכת שינויים כאלה ואחרים בתוכנית הבנייה.
27.לבסוף נתייחס ובקצרה לטענת המערערים בדבר הפקעה אפשרית בעתיד אשר אף היא תגרע מזכויותיהם לעומת זכויות המשיבים שלא יפגעו. המפקחת דחתה טענה זו בציינה כי זו אינה מוכרת בדין כטענה המצדיקה מניעות לחיזוק המבנה. עוד ציינה, כי כשם שהמקלט משותף מהבחינה הקניינית, כך גם חצר הבית מבחינה קניינית הינה רכוש משותף, וככל שתבוצע הפקעה בפועל של החצר אזי היא תפעל לחובת שטח החלקה כולו. על כך הוסיפה, כי אין המדובר בהצמדה פרטית, במשמעות סעיף 35(ג) לחוק המקרקעין, ונימוקיה אלו מקובלים עלינו ומשאין כל עדות כיום להפקעה אפשרית כזו. כך גם אנו דוחים את טענות המערערים כי אישור תכנית הבניה על פי תביעת המשיבים מותנית בחיוב המשיבים ליתן הסכמה לתכנית תמ"א 38 עתידית בבניין הקטן. גם כאן, לטענה זו ניתן מענה הולם במסגרת פסק הדין שכן אין לצפות שההסכמה לתכנית עתידית כזו תינתן בעלמא, שלא על בסיס תכנית קונקרטית. יחד עם זאת המפקחת ציינה, וגם כאן אנו מקבלים את נימוקיה, כי ביצוע החיזוק על ידי הוספת דירות בבניין הגדול יחסום את המשיבים מפני התנגדות עקרונית לתכנית דומה בעתיד בבניין הקטן.
28.כך גם אנו דוחים את טענת המערערים לפיה היה מקום למנות נציג מטעמם או גורם מפקח, ולא למנות את ב"כ המשיבים שהוסמך לחתום בשם המערערים על המסמכים הדרושים. הדעת נותנת, כי לאור התנגדותם של המערערים, עדיף למנות מי שמעוניין לקדם את התהליך, במישורים השונים. דרך זו נראית יעילה וצודקת יותר, לאור העובדה, שלא צפויה פגיעה במערערים, משלא מתבצעות עבודות בנייה בבניין הקטן, כשם שלא מתבצעות פעולות רישומיות בתתי החלקות שלהם, לעומת הרישומים שנוגעים לבניין הגדול . כך גם לא מצאנו כל הצדקה למינוי גורם מפקח, וממילא פתוחה הדרך לפני המערערים לבדוק מעת לעת את פעולות הרישום שיבצע ב"כ המשיבים, וככל שאלה לא יתבצעו על פי פסק הדין, פתוחה הדרך לפניהם לעתור לתיקונם וכיוצ"ב.
29.סיכומו של דבר. משלא מצאנו כי נפלה שגגה בפסק דינה של המפקחת ולאור מסקנתו שאין להתערב בו, ומשזה ניתן תוך שמירה על עיקרון השוויון בין הדיירים, ותוך יישום נכון של הוראות חוק החיזוק, אנו מורים על דחיית הערעור. יחד עם זאת, מצאנו, כי יש לעגן במסגרת פסק דיננו את ההסכמה שבאה מצד המשיבים, לפיה גג המבנה הקטן יוצמד לדירות שבאותו מבנה, ובאותו אופן יוצמד גג המבנה הגדול לדירות שבאותו מבנה, וזאת לשם השגת אותו שוויון ומשום שאין לדעת אם יתאפשר בעתיד לבצע פרויקט תמ"א 38 במבנה הקטן, זאת גם בשים לב לעמדת משפחת שרון. אי לכך אנו מוסיפים ומסמיכים את ב"כ המשיבים בהתאם לפסק דינה של המפקחת, לתקן את צו רישום הבית המשותף בהתאם, ולדאוג לביצוע ההצמדה של הגגות כמפורט לעיל.
30.נוכח התוצאה אליה הגענו, ומשמצאנו כי לא הייתה כל הצדקה לעיכוב ביצועו של פסק הדין, במיוחד שעה שהמערערים לא הביעו התנגדות עקרונית לביצוע עבודות הבנייה, אנו מורים כי העירבון שהפקידו בסך של 100,000 ₪, כתנאי לעיכוב הביצוע, לא יוחזר למערערים בטרם חלוף 45 ימים ממועד המצאת פסק דיננו. בפרק זמן זה יתאפשר למשיבים לשקול הגשת תביעה בגין נזקים נטענים שנגרמו להם, ככל שנגרמו, בעטיו של עיכוב הביצוע, וככל שיגישו תביעה כזו במועד, עליהם להמציא העתק ממנה לבית משפט זה. ככל שיגישו המשיבים תביעה כאמור, ובפרק הזמן שקצבנו, יישאר העירבון מופקד עד לסיום ההליכים באותה תביעה.
31.כמו כן, אנו מחייבים את המערערים, ביחד ולחוד, לשלם למשיבים את הוצאותיהם ושכר טרחת עורך דינם בסכום כולל של 12,000 ₪ (כולל מע"מ). ככל שהופקד פיקדון בערעור, הסכום של 12,000 ₪ יועבר למשיבים מתוך הפיקדון לכיסוי ההוצאות שנפסקו לטובתם, וזאת באמצעות בא כוחם. ככל שתישאר יתרה מהפיקדון, זו תוחזר למערערים באמצעות בא כוחם.
32.המזכירות תמציא את העתקי פסק הדין לצדדים.
ניתן היום, כ"א אדר א' תשע"ו, 01 מרץ 2016, בהעדר הצדדים.
|
|
|
|
|
|
|
י' גריל, שופט בכיר
[אב"ד]
|
|
ב' טאובר, שופטת
|
|
ס' ג'יוסי, שופט
|