פלוני מבקש למכור נכס המצוי בבעלותו, אלמוני מתעניין ברכישת הנכס. הצדדים מנהלים משא ומתן, נערך מסמך המפרט את תנאי התשלום ומועד הפינוי, אולם לקראת תום המשא והמתן אלמוני חוזר בו, וההסכם לא יוצא אל הפועל. מה מעמדו של המסמך שנערך בין הצדדים – האם חוזה מחייב? ככל שאין המדובר בחוזה - כלום חב אלמוני דמים לפלוני בשל אי הבשלת המשא והמתן לכדי הסכם סופי, וככל שכן – מה גובה החיוב, אפיונו, והמועד במהלך המשא והמתן המצדיק בחינת חיוב כאמור? אלה השאלות הניצבות בבסיס פסק דין זה.
העובדות הרלבנטיות וטענות הצדדים
1.התובע, עו"ד במקצועו, והתובעת, בני זוג, היו בעלי הזכויות של דירת מגורים ברחוב הראשונים 14 בכפר סבא במועדים הרלבנטיים לתביעה (להלן: "הדירה" ו/או "דירת המגורים"), וביקשו למכור זכויותיהם בדירת המגורים. הנתבעים 1-2 הינם בני זוג שהתעניינו ברכישת הדירה; הנתבע 3 הינו אבי הנתבע 1, הנתבע 4 הינו אחיו של הנתבע 1, והללו סייעו במהלך המשא והמתן לרכישת הדירה.
2.ביום 4/4/2013 הוצגה הדירה לראשונה לנתבעים 1-2, ובהמשך הוצגה לאנשים נוספים מטעמם (סה"כ 4-6 פגישות, עמ' 19 לפרוטוקול, שורה 26). בשלב זה, החלו הצדדים במשא ומתן לממכר הדירה. ביום 9/5/2013 נפגשו הצדדים במשרדו של הנתבע 4, ונערך מסמך, בכתב ידו של הנתבע 3, בו צוינו תנאים עקרוניים ראשוניים מוסכמים לרכישת הזכויות שבממכר (להלן: "מסמך העקרונות"). הצדדים חלוקים על מעמדו של מסמך העקרונות. בעוד התובעים טוענים כי המדובר בהסכם מחייב (זכרון דברים), טוענים הנתבעים כי המדובר ברישום פרטי שנערך למען נוחותם בלבד. על פי מסמך העקרונות ישולמו 50,000 ₪ במועד חתימת חוזה מחייב, 100,000 ₪ ישולמו עם רישום הערת אזהרה, ויתרת התמורה, 1,365,000 ₪, עם מסירת מפתחות הדירה. כן הוסכם כי בעבור חודשים יולי ואוגוסט 2013 ישלמו התובעים לנתבעים 1-2 דמי שכירות בסך 3,000 ₪ לחודש, ובעבור עד 4 חודשי שכירות נוספים 4,500 ₪ לחודש.
ביום חתימת מסמך העקרונות הסירו התובעים את המודעה מהאתר בו פורסמה הדירה במרשתת (אינטרנט).
3.בשל אי השלמת רישום הדירה על שמם של התובעים בלשכת רישום המקרקעין (הבניין לא נרשם כבית משותף בפנקס הבתים המשותפים וממילא לא נרשמו זכויות התובעים בדירה), הוסכם בין הצדדים כי מסמך העקרונות ישוכלל לכדי חוזה מחייב בהתקיימות שני תנאים. האחד, הסכמת בנק למשכנתאות שיאשר קבלת הלוואה מגובה במשכנתא, והשני, ביקורת זכויות, רישום, ומצבה התכנוני של הדירה בעיריית כפר סבא. כן היה ברור לצדדים דבר הצורך במעורבות עו"ד מטעם הנתבעים 1-2 על מנת לשכלל המסמך לכדי חוזה סופי.
כיומיים לפני חתימת מסמך העקרונות, ביום 7/5/2013, הוציא הנתבע 1 נסח מלשכת רישום המקרקעין, ממנו עולה כי הקרקע עליה נבנתה הדירה רשומה על שם גורמים שלישיים. לטענת הנתבעים, עם פניית מי מהנתבעים לתובע, השיב האחרון כי אין בסוגיית הרישום בכדי להוות מכשול בפני בני הזוג לרכישת הדירה. מנגד – טוענים התובעים כי ציינו מלכתחילה כי הדירה לא רשומה על שמם.
4.בתקופה שלאחר עריכת מסמך העקרונות, העביר התובע 1 לנתבעים את מלוא המסמכים המצויים בידיו, שיש בידם ללמד על שרשרת ההעברות של הדירה עד לידי התובעים (ובהם הסכם קומבינציה, ייפוי כוח קודמים, אישורי מסים, אישור הפקדת רישום בלשכת רישום המקרקעין, וכיוצ"ב). לאחר בחינת המסמכים, התקבל, ביום 2/6/2013, אישור הבנק המממן את עסקת המכר מטעם הנתבעים 1-2, למימון הסכום של 1,000,000.
ביום 5/6/2013, למחרת פגישה שהתקיימה בעניין בירור אפשרות בניית קומה 2 בדירה המצויה מעל דירת התובעים, הועברו לנתבעים טיוטות הסכם מכר ושכירות. ביום שלאחר מכן, דרשו הנתבעים 1 ו- 3 הפחתת הסך של 15,000 ₪ ממחיר הדירה, וסוכם כי מחירה הסופי של הדירה יעמוד על הסך של 1,507,500 ₪. הסכמת התובעים ניתנה, כך על פי הנטען, בתנאי כי ייחתם הסכם המכר עד ליום 11/6/2013, ובהתאם אכן נקבע מועד לחתימה על הסכם המכר ליום זה.
ביום הצפוי לחתימה על הסכם המכר, קיבל התובע הודעת דואר אלקטרוני בזו הלשון:
"לאחר שקיבלנו את חוות דעת עורך הדין שלנו ולאחר שבחנו ובחנו עבורנו באופן יסודי את כל נתוני הנכס והעסקה, החלטנו שלא לרכוש את הנכס שבבעלותכם.
לא נוכל לפרט את נימוקי החלטתנו והחלטתנו הינה סופית.
בברכה, אורי זאבי"
5.בד בבד עם ניהול המשא ומתן בין הצדדים, התובעים ניהלו מגעים לרכישת דירה חלופית. הדחיפות מטעם התובעים להשלמת העסקה היתה ידועה לנתבעים, כעולה מעיון במסרונים שהועברו בין הצדדים. ביום 9/7/2013 חתמו התובעים על הסכם לרכישת ביתם החלופי, בסכום כולל של 3,530,000 ₪. התובעים מציינים, כי בתחילה מחיר הדירה החלופית עמד על הסך של 3,500,000 ₪, אולם בשל עליית המע"מ במהלך חודש יוני 2013 והעיכוב במכירת דירתם, נאלצו לרכוש את הדירה החלופית בתוספת הסכום של 30,000 ₪ מהמחיר המקורי.
6.המסכת העובדתית העיקרית, כפי שתוארה לעיל, כמעט ואינה מצויה במחלוקת בין הצדדים. הסוגיה שהובאה לפתחו של בית המשפט הינה ההשלכות של התנהלות הצדדים. לשיטת התובעים, ביטול העסקה לאחר משא ומתן מתמשך שהתנהל במשך מעל לחודשיים נעשה בחוסר תום לב, תוך ניצול הידיעה כי בכוונת התובעים לעבור לדירה חלופית, והתלות שלהם במכירת הדירה לצורך כך. תוך ידיעה זו, ביקשו הנתבעים 1-2 להפחית מחיר הדירה בטענות שאין בהן ממש.
הנתבעים, מנגד, מציינים כי כל מסמך ומסמך הועבר לאחר דרישתם, שלא ביוזמת התובעים, ובכך הוארך המשא והמתן. האישור העקרוני לקבלת ההלוואה המגובה במשכנתא ניתן זמן רב לפני קבלת המסמכים. לשיטתם, לא נחתם הסכם המכר בשל אי הסכמה על מועד פינוי הדירה, ובשל הייעוץ המשפטי שניתן להם שלא לרכוש את הדירה בשל אי רישומה והסיכון הכרוך בעסקה כאמור.
7.למען השלמת התמונה יצוין, כי התובעים מכרו את דירתם לצד שלישי, במחיר 1,520,000, קרי בתמורה של 12,500 ₪ מעל המחיר המוסכם בין התובעים והנתבעים 1-2. הנתבעים טוענים, אפוא, כי אי כריתת החוזה בין הצדדים לא בלבד שלא הזיקה לתובעים, אלא הניבה להם רווח – הן של הפער במחיר הדירה הסופי והן בתוספת 6,000 ₪ כחסכון של דמי השכירות הצפויים.
בתביעתם, עותרים התובעים לחיוב הנתבעים בסך של 75,000 ₪ המורכב מעליית מחיר המע"מ (30,000 ₪); נזק לא ממוני (30,000 ₪) וכן בפיצוי מוסכם בסך 160,000 ₪ בהתחשב בכך שבטיוטת הסכם המכר זהו הפיצוי המוסכם שהיה נקבע. לצרכי אגרה, העמידו התובעים תביעתם על הסך של 75,000 ₪.
דיון והכרעה
מסמך העקרונות – מסמך מחייב?!
8."התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב" (סעיף 8 לחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969). תכלית דרישת הכתב הינה כפולה, ראייתית ומהותית. ראייתית – פשיטא, לצורך ייתור מחלוקות באשר לעצם ההתקשרות. מהותית - על הכתב לכלול את הפרטים המהותיים להסכמות הצדדים, כאשר פרטים חסרים ניתנים להשלמה בהתאם להוראות החוק (ע"א 235/75 קאדרי נ' מסדר האחיות צ'רלס הקדוש, פ''ד ל(1) 800, 803-802 (1976)).
הגם שבמסמך העקרונות לא צוינו פרטי הליבה של העסקה (מהות הנכס, הוצאות ומיסים ואף שמות הצדדים), ככל שמדובר במסמך שיצא תחת ידי הצדדים (והדבר כאמור מצוי במחלוקת), ניתן להשלים את הפרטים בהתחשב בנסיבות העניין. כך, ניתן להבין כי המדובר בדירת התובעים להם דירה אחת ויחידה, זהות הצדדים, תנאי התשלום, מועד הפינוי וכד' (ע"א 475/87 אהרונוב נ' אהרונוב, פ''ד מג(3) 165, 171 (1989)). בהתקיים דרישת הכתב מתקיימת אף דרישת המסויימות (ע"א 692/86 יעקב בוטקובסקי ושות' - חברה לייבוא ושיווק בע"מ נ' אליהו גת, פ''ד מד(1) 57, 66 (1989)). הגישה כיום באשר לדרישת הכתב הינה גישה מקלה, כך שפרשנות המאפשרת השלמת המסמך מתיישבת עם גישה זו.
9.יחד עם האמור, בכך לא סגי. על מנת שייקבע כי המסמך מחייב (מעבר להיותו עונה על דרישת הכתב), יש לבחון שני מבחנים מצטברים. האחד, "נוסחת הקשר", על פיה נבחנת כוונת הצדדים להתקשר בקשר חוזי מחייב על פי אמת המידה של האדם הסביר. כוונה זו נלמדת מהתנהגות הצדדים לפני, אחרי, ובשעת ההסכמה על זיכרון הדברים, וכן מתוכן זיכרון הדברים עצמו; השני, בחינת הסכמת הצדדים על פרטים מהותיים בהסכם (ע"א 158/77 רבינאי נ' חברת מן שקד בע"מ (בפירוק), פ''ד לג(2) 283, 287-286 (1979); ע"א 694/69 מגידו נ' "דיור חן" ואח', פ"ד כד(2) 6, 9 (1970)).
בנדוננו, אפילו ייחשב מסמך העקרונות כמוסכם וכמכיל את הפרטים המהותיים הנדרשים לעסקה, הרי שלא נקבעה בו הוראה מפורשת על היחס של הצדדים אליו, וברי, כפי שעלה מעדויות הצדדים, כי המסמך היה כפוף לחוזה פורמלי בין הצדדים, אם בשל מורכבות העסקה והצורך בבחינת עורך דין את הזכויות במקרקעין ואם בשל הצורך בעריכת בדיקות נוספות, דוגמת הלוואת משכנתא ובדיקה בעירייה (השווה ע"א 471/76 גויטע נ' וייס ואח', פ''ד לא(2) 187, 189 (1977)). מטעם זה, ומטעם זה בלבד, הצדדים אף הסכימו על שינוי מחיר הדירה, ובהמשך, משאף התובעים לא ראו במסמך כחוזה מחייב, מכרו את הדירה לצד ג'.
הנה כי כן, לא התקיימה גמירות דעת הצדדים להתקשרות בעסקה מחייבת, ובהעדר כאמור, אין ליתן למסמך העקרונות מעמד מחייב (ר' אובייקטיביות הפרשנות, ע"א 5332/03 רמות ארזים, חברה לבניין והשקעות בע"מ נ' שירן, פ''ד נט(1) 931, 942 (2004)). יתרה מכך, אפילו היה מקום ליתן למסמך מעמד של הסכם חוקי ומחייב, הרי שממילא לא נקבע בו שיעור הפיצוי המוסכם הנתבע בכתב התביעה. רכיב זה, אפוא, לא יכול להתקבל.
בהתחשב בקביעה זו, אין צורך בבחינה האם המדובר במסמך שיצא תחת ידי שני הצדדים, או מסמך שנערך לצרכים פנימיים של מי מהנתבעים.
חוסר תום לב במשא ומתן וביציאה ממשא ומתן
10.בהעדר חוזה מחייב, נותר לבחון התנהלות הצדדים במהלך ובסיום המשא והמתן – העולה התנהלות הנתבעים כדי התנהגות שלא בדרך מקובלת או בחוסר תום לב. סעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג – 1973 קובע את סטנדרט ההתנהגות המצופה במהלך משא ומתן – "בדרך מקובלת ובתום לב". המפר הוראה זו חייב בתשלום פיצויים בשיעור ה"נזק שנגרם לו (לצד השני – י.י.) עקב המשא ומתן או עקב כריתת החוזה".
חובת תום הלב משקפת דוקטרינה "מלכותית" ומהווה את ה"נשמה" של מערכת המשפט (ע"א 6370/00 קל בנין בע"מ נ' ע.ר.מ. רעננה לבנין והשכרה בע"מ, פד"י נו(3) 289, 297 – להלן: "הלכת קל בנין" והאסמכתאות שם: בג"צ 1683/93 יבין פלסט בע"מ נ' בית הדין הארצי לעבודה, פד"י מז4) 702; ע"א 391/80 לסרסון ואח' נ' שכון עובדים בע"מ, פד"י לח(2) 237). חובת תום הלב באה לקבוע סטנדרט התנהגות לפיה "אדם לאדם – אדם". משמעות הדברים הינה חובת הצדדים לנהוג בהגינות ובהתחשבות בציפיות הסבירה של הצד האחר, תחת ההנחה כי צד יפעל אמנם מתוך האינטרס העצמי שלו, אולם באופן הוגן ובנאמנות לרוח העסקה, למטרתה, ולהגשמת כוונתם המשותפת של הצדדים (הלכת קל בניין, עמד 297-298). המבחן הינו מבחן אובייקטיבי, הקובע רמת התנהגות ראויה (רע"א 6339/97 רוקר נ' סלומון, פד"י נה(1) 199).
11.משטרם נכנס החוזה אל הפועל, המדובר במצב "טרום חוזי". הצדדים רשאים לנהל משא ומתן על מנת לעצב את תוכן ההסכם, וכמובן שרשאים לפרוש מהמשא והמתן המתנהל. העדר החובה ליציאת ההסכם אל הפועל ברורה. יתרה מכך, ישנם מקרים בהם ראוי, ואף מצופה, כי עוה"ד המייצג צד בעסקת המכר ייעץ ללקוחו שלא להתקשר בחוזה בשל הקשיים הרישומיים. אלא, ככל שהמשא והמתן מתנהל שלא בתום לב, תוך ניצול חופש הפעולה לרעה, וזה מופסק שלא בשל סיבה מוצדקת, כי אז יש להטיל על הפוגע פיצוי המשקף את נזקו של הצד הנפגע מעצם ניהול המשא והמתן (קל בניין, עמ' 300).
פרישה ממשא ומתן שאינה מושתתת על שיקולים ענייניים הנובעים ממהות העסקה, התפתחות המשא ומתן, או מעמדות הצדדים להסכם, נחשדת כפרישה שלא בתום לב (ע"א 416/89 גל-אור נ' חברת כלל (ישראל) בע"מ, פד"י מו(2) 177, 184 (1992), סעיף 14 לפסק הדין)).
משמדובר במצב טרום חוזי, נכללת במצב כאמור אף ההתנהגות הקשורה ביציאה או בסיום ממשא ומתן שהתנהל בין הצדדים. ככל שהמשא והמתן מצוי בשלב מתקדם, ציפיית צד לכך שהצד שכנגד ינהג עמו בהגינות גוברת. ככל שהפר צד חובתו זו, נהג הוא שלא בתום הלב המתחייב. במצב זה, עלול לחוב הצד המפר בפיצוי על הנזק שנגרם מעצם הכניסה למשא ומתן -פיצויים שליליים. במקרים חריגים, זכאי יהא הנפגע לפיצויים בגין שנזק שנגרם אילו נכרת החוזה והוגשם (פיצויי קיום, פיצויים חיוביים).
חובת היציאה מהמשא והמתן שהתקיים בין הצדדים, מקום בו היה אינטנסיבי ומתקדם, מחייב את הצד המבקש לסיים את המשא והמתן להודיע לצד שכנגד על כוונתו לסיימו, סיבת הפסקת ניהול המשא והמתן, ומתן אפשרות הוגנת לתיקון המכשול לצורך הגשמת החוזה. אין די ביציאה חד צדדית ללא יידוע הצד שכנגד, שהחל לפתח ציפיות סבירה לכריתת החוזה.
12.מהכא להתם, הודעת הנתבע על סיום המשא והמתן, תוך יידוע התובעים כי " לא נוכל לפרט את נימוקי החלטתנו והחלטתנו הינה סופית" אינה עומדת בסטנדרט ההתנהגות המצופה. מקום בו ביקש מי מהנתבעים לסיים את המשא והמתן, תוך שיצוין כי מדובר בפעולה לגיטימית, היה עליו למסור ההודעה בפתיחות הנדרשת, תוך מתן אפשרות לתובעים ליתן מענה לתהיות העולות. נוסח ההודעה שנמסרה אינה נותנת מענה למיהות חוות הדעת שקיבלו הנתבעים, מהי הבעיה שמנעה את החתימה על חוזה מחייב, הכיצד הדברים מתיישבים עם הבדיקות המקיפות שערכו הנתבעים והכיצד ניתן אישור הבנק המממן את ההלוואה לנכס המסויים. כן לא הובהר, אף לאחר שלב הראיות, מה היה המניע לאי כניסת החוזה אל הפועל. ככל שהיתה נמסרת הודעה מפורטת, ללא שלילת ההידברות, יכולים היו התובעים לפעול לתיקון או הבהרת הנדרש. אלא, שזכות זו נמנעה מהם, ואף למעלה מכך – הנתבע בחר להתעלם מפניות התובע לאחר משלוח הדואר האלקטרוני (עמ' 26 לפרוטוקול, שורות 8-17).
13.סטנדרט הפיצוי, מקום בו המשא והמתן לא התקדם לכדי הסכם מפורט יהא לפי הכלל, דהיינו פיצויים שליליים – פיצוי על עצם הכניסה למשא ומתן. לא ניתן לצפות במקרה זה תוכנו של ההסכם הסופי אילו היה נכרת.
תוך שיובהר, בשנית, כי אין חובה לכך שהמשא והמתן יבשיל לכדי הסכם מחייב, נקודת הזמן בה יבחן בית המשפט חיוב בפיצוי הינו השלב בו ההידברות הגיעה לשלב מתקדם באופן יחסי, תוך שהפרטים המהותיים, הנתונים בידי הצדדים, סוכמו על דעתם וקמה ציפייה לגיטימית אובייקטיבית לכריתת חוזה מחייב. בהיבט הראייתי, ככל שהשקיע הצד הנפגע מאמץ או זמן מתוך ציפייה כאמור ולא נכרת חוזה, יהא בכך להצביע, לכאורה, על הפרת חובת תום הלב של הצד שכנגד. ניתן, אפוא, להחשיב פניה של הצד הנפגע לעורך דין מטעמו ותשלום שכ"ט לצורך כך, או השקעת אמצעים מיוחדים וספציפיים לעסקה המיוחסת (בין כספיים ובין שלאו), כנקודת זמן המצדיקה שקילת פיצוי.
14.בענייננו אנו, התובעים הכינו הסכם מכר. בכך שהמדובר בעו"ד אין לגרוע מזכותו לקבל שכרו או שווה ערך לזמן שהושקע בהכנת החוזה, כמו גם פיצויים שאינם ממוניים בשל הפרת חובת תום הלב.
באשר לרכיב המע"מ, מצאתי לדחות רכיב זה. עיון בחוזה המכר של הדירה אותה רכשו התובעים מעלה כי אף אם היה נחתם החוזה, היו התובעים חבים בתשלום המע"מ, שכן המועד לתשלום המע"מ הינו מועד התשלום בפועל, ולא מועד עריכת החוזה (עמ' 11 לפרוטוקול, שורות 13-24). בהתחשב בהנחה בסך 5,000 ₪ אותה קיבלו התובעים בשל עליית רכיב המע"מ, הרי שבפועל לא נגרם להם כל נזק בשל עליית רכיב המע"מ ב- 1%.
15.לאחר שקילת טיעוני התובעים בסוגיית הנזקים שנגרמו להם ובחינת נסיבות מקרה זה, מצאתי לאמוד שווי הנזקים בסכום הכולל של 20,000 ₪. סכום זה משקף הן את המאמצים שהושקעו במשא והמתן ובהכנת החוזה, והן את הנזקים הלא ממוניים שנגרמו לתובעים.
מסך זה יש לקזז את הסך של 12,500 ₪, המהווים את הרווח של התובעים ממכירת הדירה לגורמים אחרים. לא הוכחו דמי השכירות שנחסכו מהתובעים, שהרי לא ניתן לשער תוכן החוזה, ובפרט מועד המסירה. טענת קיזוז דמי השכירות נדחית אם כן.
החיוב כאמור הינו ביחס לנתבע 1 בלבד, שהרי הוא, והוא בלבד, ערך את ההודעה על סיום המשא והמתן באופן חסר תום לב. יתר הנתבעים לא הפרו חובתם זו, ולמצער לא הוכח אחרת. חרף היות הנתבעת 2 בת זוגו של הנתבע 1, לא היתה היא מעורבת פעילה בניהול המשא והמתן, ואין בידי לקבוע כי היתה מסיימת את המשא והמתן בדרך שנבחרה.
בהתחשב בסכום התביעה אל מול הסכום הנפסק, לא מצאתי לעשות צו להוצאות לטובת התובעים. מנגד, הנתבעים 2, 3 לא התייצבו לדיונים, ואין לזכותם בהוצאות. ביחס לנתבע 4 (האח), תוך ששקלתי התנהלותו הנטענת במהלך המשא והמתן, בהיותו הרוח החיה מאחורי ההתנהלות של הנתבעים, לרבות מעורבותו בניסיון הפחתת המחיר הדירה ב- 7,500 ₪ נוספים לאחר הסיכום בכתב (עמ' 20 לפרוטוקול, שורות 5-6), האפשרות לכך שהיה מעורב בשליחת ההודעה (עמ' 26 לפרוטוקול, שורות 2-3), ומתוך ההכרה כי גם אדם שלא נמנה על הצדדים בחוזה אך היה צד למשא ומתן חייב לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב (דנ"א 7/81 פנידר, חברה להשקעות פתוח ובנין בע"מ נ' דוד קסטרו, פ''ד לז(4) 673, 682 (1983)) לא מצאתי לעשות צו להוצאות לטובתו.
סיכומו של דבר, הנתבע 1 ישלם לתובעים את הסך הכולל של 7,500 ₪. הסכום ישולם תוך 30 יום.
זכות ערעור כדין.
ניתן היום, כ"א אדר ב' תשע"ו, 31 מרץ 2016, בהעדר הצדדים.
