תובענה ותביעה שכנגד שעניינן בדרישת התובע לפינוי יחידת דיור שהושכרה לנתבע, והנזקים שנגרמו לצדדים, לטענתם, בעקבות דרישה זו.
רקע
התובע הוא בעלים של דירה ברחוב קינג ג'ורג' 46/7, תל אביב, המחולקת ל-4 יחידות דיור נפרדות.
נתבע 1 (להלן – הנתבע) הוא סטודנט אשר שכר את אחת מיחידות הדיור (להלן – יחידת דיור או המושכר).
ביום 01.11.09 נחתם הסכם שכירות בלתי מוגנת בין התובע (באמצעות גיסו - מר יוסף לאוני) לבין הנתבע (להלן - הסכם השכירות). הנתבע שכר יחידת דיור לתקופה של 12 חודשים, החל מיום 01.11.09 ועד ליום 31.10.10, עם אופציה להארכת תקופת השכירות לשנה נוספת (להלן - תקופת האופציה). דמי השכירות הועמדו על סך חודשי קבוע של 3,150 ₪.
נתבעת 2, אמו של הנתבע (להלן - נתבעת 2), ערבה להסכם השכירות. הצדדים חלוקים באשר להיקף ערבותה. לטענת התובע, ערבה להבטחת כל התחייבויותיו של הנתבע. הנתבעים לעומת זאת טוענים, שערבותה מוגבלת לשטר חוב בלבד, העומד על סך של 10,000 ₪.
הנתבע מימש את תקופת האופציה והסכם השכירות הוארך לשנה נוספת, עד ליום 31.10.2011, באותם תנאים.
במהלך חודש ספטמבר 2011, משקרבה לסיומה תקופת האופציה, פנה התובע טלפונית לנתבע והשניים הגיעו להסכמות בנוגע להמשך יחסי השכירות. הצדדים חלוקים ביניהם לגבי תוכן ההסכמות. לטענת הנתבע, הוסכם בין הצדדים, שהסכם השכירות יוארך למשך שנה נוספת בתנאים דומים, מלבד דמי השכירות שיועלו לסך של 4,000 ₪, יכללו את חשבונות החשמל ויופקדו ישירות לחשבונו של התובע. התובע מכחיש את טענות הנתבע ומוסיף, שהנתבע הבטיח לשלוח אליו הסכם שכירות וככל שלא תהיינה הערות נוספות, ייחתם בין הצדדים הסכם חדש, אלא, שהנתבע לא שלח הסכם. בפועל, הנתבע המשיך להתגורר במושכר תמורת תשלום דמי שכירות חודשיים בסך של 4,000 ₪, שהופקדו ישירות לחשבונו של התובע.
במהלך החודשים מרץ-אפריל 2012 התברר לנתבע וליתר השוכרים ביחידות הדיור הנוספות, שהעירייה מתכוונת לנתק את החיבור לחשמל, היות והדירה מחולקת ללא היתר.
בחודש מאי 2012, בעקבות האמור ולאחר שבירר את סוגיית ניתוק החשמל מול העירייה, פנה התובע לשוכרים ובכללם הנתבע, ודרש מהם לפנות את יחידות הדיור באופן מיידי, כדי שיוכל להחזיר את המצב לקדמותו טרם חלוקת הדירה ועל מנת למנוע את ניתוק החשמל.
השוכרים פינו את יחידות הדיור, מלבד הנתבע שסירב להתפנות בנימוק, שהוא זכאי להתגורר במושכר עד תום מועד השכירות המוסכם.
אין חולק, שהנתבע שילם לתובע את דמי השכירות, מידי חודש, בדרך של העברה בנקאית, עד ליום 14.6.2012 וכי החל מיום 15.6.2012 ועד לפינוי המושכר ביום 9.1.2012, לא שולמו דמי שכירות.
תמצית טענות התובע בתובענה העיקרית
לטענת התובע, לאחר שתמה תקופת השכירות, לרבות תקופת האופציה בהתאם להסכם השכירות, הבטיח הנתבע לתובע, שישלח אליו הסכם שכירות, אך לא עשה כן. לפיכך, לא היה ביניהם הסכם מחייב ולנתבע לא הייתה זכות להחזיק בדירה למשך שנה.
בתחילת חודש מאי 2012 הודיע התובע לשוכרים, שעליהם לפנות את הדירה תוך 30 ימים. הנתבע סירב לבקשת התובע ורק ביום 9.10.2012 ניאות לפנות את יחידת הדיור.
התובע טוען, שהנתבע הפר את ההסכם הפרות יסודיות, לא פינה את המושכר בתום תקופת השכירות ולא שילם את דמי השכירות המוסכמים, למרות שהמשיך להחזיק בפועל בדירה. הנתבע לא שילם לתובע דמי שכירות מחודש יוני 2012 ועד לפינוי הדירה.
הנתבע החליף צילינדר בדלת הדירה, המאפשרת כניסה ליחידת דיור הנוספת והשתלט על שתי יחידות דיור. זאת, מבלי שהודיע על כך לתובע או מי מטעמו. בכך למעשה מנע הנתבע מהתובע את האפשרות להשכיר את היחידה הנוספת, וכן את האפשרות לשבור את הקיר ולהשכיר את הדירה כיחידה אחת.
לטענת התובע, סירובו של הנתבע לפנות את הדירה נבע מרצונו לסחוט ממנו כספים, זאת בעוד שהשוכרים האחרים הסכימו להתפנות מהדירה, ואף מצאו תוך זמן קצר דיור חלופי.
לטענת התובע, נתבעת 2 חתמה על הסכם השכירות כערבה להבטחת כלל התחייבויותיו של הנתבע להסכם השכירות.
התובע מבקש לחייב את הנתבעים, יחד ולחוד, בתשלום סך של 145,427.50 ₪. סכום זה כולל בין היתר תשלום דמי שכירות וכן תשלומים נלווים בגין אי תשלום דמי שכירות במועד, תשלום חשבונות חשמל וכן נזקים שנגרמו לתובע, בשל השתלטות הנתבע על יחידת הדיור הסמוכה ומניעת האפשרות להשכיר את הדירה כיחידה אחת במשך כ-5 חודשים.
להלן פירוט רכיבי התובענה העיקרית:
דמי שכירות לתקופה שבין 15.6.2012 ועד ליום 9.10.2012, בסך של 15,750 ₪.
הפרשי הצמדה מיום 15.6.2012 ועד יום הגשת התובענה, בסך של 190 ₪.
ריבית חודשית בשיעור של 5% עבור 5 חודשים, בסך של 787.50 ₪.
תשלום חשבונות חשמל מיום 1.11.2010 ועד למועד ניתוק החשמל על ידי עיריית תל אביב בחודש יוני 2012 בסך של 6,000 ₪.
תשלום בגין אי פינוי המושכר במועד, בסך של 30,000 ₪.
תשלום בגין נזקים שנגרמו לתובע בשל השתלטות הנתבע על יחידת הדיור וכן על יחידת הדיור הסמוכה, ומניעת האפשרות להשיב את החשמל במשך כ- 5 חודשים בסך של כ- 81,000 ₪.
תשלום הוצאות משפטיות שנגרמו לתובע עד ליום 09.10.12, לרבות שכר טרחת עורך דין בסך של 10,000, בגין הליכי משפט שניהל נגד הנתבע לפינוי הדירה.
תמצית טענות הנתבעים
לטענת הנתבעים, דין התובענה נגד נתבעת 2 להידחות על הסף בהיעדר עילה ובהיעדר יריבות. נתבעת 2 התחייבה לתשלום שטר החוב, המוגבל לסך של 10,000 ₪, ולא לכלל התחייבויות הנתבע בהסכם השכירות.
הנתבע טוען, שהגיע להסכמות בעל פה עם התובע לפיהן, תקופת השכירות תוארך למשך שנה נוספת, דמי השכירות יועמדו על סך של 4,000 ₪ ותשלום זה יכלול גם את חשבונות החשמל. כן הוסכם, שדמי השכירות יופקדו ישירות לחשבונו של התובע.
התובע התנהג כלפי הנתבע בחוסר תום לב כשלא ציין בפניו, שהדירה מחולקת ללא היתר. חוסר תום לב זה עולה כדי הטעיה. התובע הצהיר בהסכם השכירות הצהרה כוזבת לפיה, "המושכר נבנה כחוק וקיבל את כל ההיתרים הנדרשים, ולא עומדת כנגד המושכר כל טענה או דיון בבית המשפט מצד רשויות החוק ו/או עיריית תל אביב".
לטענת הנתבע, התובע הפר את התחייבויותיו כאשר ביקש לפנותו בניגוד להסכם, זאת בפרט כאשר ידע מראש, שהדירה מחולקת ללא היתר.
הנתבע מוסיף, שניסה למזער את נזקיו וחיפש דירה חלופית, אולם הבהיר לתובע, שאין בכוונתו לפנות את הדירה עד תום תקופת השכירות או עד שימצא מדור חלופי קבוע.
לטענת הנתבע, התובע ניסה במספר הזדמנויות, באמצעות מר ניר מימון, לפרוץ ליחידת הדיור שלו.
התביעה שכנגד
הנתבע טוען בתביעה שכנגד, שהתובע הפר את הסכם השכירות הפרה יסודית וחתם על הסכם השכירות ביודעו, שהדירה מחולקת ללא היתר חוקי. לטענתו, השתלשלות האירועים שהובילה להליך המשפטי נגועה בכך, שהתובע הטעה אותו והציג מצג לפיו, הדירה מחולקת כחוק. התובע לא עמד בהתחייבויותיו וגרם לכך, שהחשמל ינותק ושלא ניתן יהיה לממש את הסכם השכירות.
הפרות אלו גרמו לנתבע, כך לטענתו, לחצים נפשיים ועוגמת נפש שפגעה בשגרת יומו. הנתבע, המעניק שיעורים פרטיים בפיתוח קול ובנגינה בגיטרה, נאלץ להקדיש זמנו לחיפוש הדירה ולא העביר שיעורים רבים הנאמדים ביותר מ- 15 ימי עבודה. הנתבע מוסיף, כי בין לימודיו ועבודתו נאלץ לבזבז זמן יקר לשם הגעה למושכר מספר פעמים ביום על מנת לוודא שלא נפרץ ושלא נשברו קירותיו.
הנתבע אמד את נזקיו והפיצויים המגיעים לו לאור הפרות התובע כאמור לעיל בסך של 130 אלף ₪, נכון למועד הגשת התובענה. לטענתו, נגרמו לו הוצאות לינה והוצאות נוספות לאור ניתוק החשמל וחוסר היכולת לעשות שימוש סביר בדירה, כגון כביסה, אכילה יומית מחוץ לבית וכיוצא באלה. הנתבע נאלץ לשלם לחבר אשר בדירתו לן לסירוגין, תשלומים שוטפים בגין דמי שכירות, ארנונה, מים, חשמל וכדומה בסך של - 13,000 ₪. הוצאות עבור שירות משפטי טרם הגשת התביעה - 8,500 ₪. השבת דמי ערבון אשר הפקיד הנתבע בידי התובע - 3,150 ₪. משיקולי אגרה הפחית את סכום התביעה שכנגד לסך של 80 אלף ₪.
התובע, בכתב ההגנה שכנגד, מכחיש את טענות הנתבע. לטענתו, הנתבע סירב לפנות את הדירה תוך שהוא גורם לו נזקים עצומים וניסיון לסחוט ממנו כספים.
לטענת התובע, הנתבע לא היה בעל זכות שכירות בדירה. התובע לא הסכים להארכת תקופת השכירות. כל אשר הסכים הוא, שייחתם הסכם שכירות חדש. אולם, הסכם כזה לא נחתם. לכן, לנתבע לא היתה זכות חזקה ביחידת הדיור והיה עליו לפנותה לבקשת התובע.
התובע מכחיש את הנזקים, העלויות והסכומים הנטענים על ידי הנתבע. במאי 2012, כאשר ביקש התובע מהנתבע לפנות את הדירה לא נגרם לו כל נזק והנתבע הוא שהגדיל את נזקיו. התובע מוסיף, כי הנזקים והסכומים הנטענים בתביעה שכנגד נעדרים קשר סיבתי ויחס לנזקים שנגרמו בפועל לנתבע, וכי הוצגו אסמכתאות או תשתית ראייתית להוכחתם.
דיון
בפתח הדיון יצוין, שבחקירות הנגדיות ובסיכומיהם העלו הצדדים טענות רבות בדבר אופן התנהלות הצד שכנגד קודם לבקשת התובע לפנות את הדירה ולאחריה. התובע העלה טענות לפיהן, סירוב הנתבע להתפנות מהדירה נעשה במטרה לסחוט ממנו כספים. הנתבע העלה טענות לפיהן, התובע ניסה לפנותו מהמושכר בכל דרך אפשרית ובכלל זה ניסה לפרוץ ליחידת הדיור.
טענות אלו אינן דורשות הכרעה ואינן מורידות או מעלות באשר לחובות החוזיות של הצדדים האחד כלפי השני ולעניין הסעדים המבוקשים על ידם.
המחלוקת העיקרית בין הצדדים נוגעת להחזקת הנתבע במושכר שעה שנדרש לפנותו. התובע טוען, שהוא זכאי לתשלום דמי שכירות בגין החודשים בהן המשיך הנתבע להחזיק בפועל במושכר וסירב להתפנות וכן, בגין הנזקים שנגרמו לו כתוצאה מהמשך החזקתו במושכר שלא כדין. הנתבע עומד על זכותו להחזיק במושכר ואף טוען בתביעה שכנגד, כי דרישתו של התובע לפנותו קודם למועד המוסכם, גרמה לו נזקים רבים.
מכאן, שהשאלות העומדות לדיון בתביעה ובתביעה שכנגד הן, האם התובע היה זכאי לדרוש את פינוי המושכר, אם לאו, האם סירובו של הנתבע להתפנות מהדירה היה כדין והאם הוא זכאי לפיצוי בגין כך. וכן, מהם הסעדים להם זכאי התובע, אם בכלל, בגין סירובו של הנתבע להתפנות.
נתבעת 2
לטענת התובע, נתבעת 2 חתמה על הסכם השכירות כערבה להבטחת כלל התחייבויותיו של הנתבע. הנתבעים טוענים, שהנתבעת הסכימה לערוב לחובות הנתבע, אולם ערבותה מוגבלת לשטר החוב העומד על סך של 10,000 ₪.
עיון בהסכם השכירות מעלה, שהנתבע חתום על כל דף מדפי ההסכם, בעוד שנתבעת 2 חתומה על הדף האחרון בלבד. בחקירתה הנגדית התמודדה נתבעת 2 עם השאלה באשר לחתימתה בסוף המסמך, וכן עם האפשרות שבנה, הנתבע, זייף את חתימתה:
ש. מכח זאת את גם היית ערבה להסכם השכירות שבני חתם?
ת. לא, אני הייתי ערבה לשטר הערבות בלבד.
ש. את יודעת מכוח מה ניתן שטר הערבות הזה, למה הוא ניתן?
ת. שהכל יהיה בסדר, בשנה הזו שבני גר. בשנה שהוא עשה את ההסכם.
ש. זאת אומרת שהוא ישלם את דמי השכירות?
ת. רק לשטר הערבות בלבד ע"ס 10,000 ₪.
ש. את מזהה את הסכם השכירות – מציג?
ת. מעיינת. זה החוזה שבני עשה.
ש. מדוע חתמת בסוף הסכם השכירות?
ת. אני לא חתומה על החוזה, אני חתומה על שטר הערבות בלבד.
ש. זו לא החתימה שלך, עמוד אחרון של הסכם השכירות?
ת. אני לא זוכרת. מעיינת שוב.
ש. את החתימה של בני את מזהה על הסכם השכירות?
ת. לא חתמתי על הסכם השכירות. לא זוכרת.
ש. את מזהה את מספר תעודת הזהות שלך?
ת. אז מה, הוא יודע את מספר תעודת הזהות שלי, גם אני יודעת את מספר תעודת הזהות שלו.
ש. זה בסדר שבני חתם על הסכם השכירות במקומך?
ת. זה בסדר, זה הבן שלי, זה לא משהו בהסתר, בגניבה. אני בסך הכל הייתי אמורה להיות ערבה של שטר הערבות בלבד.
ש. זאת אומרת שאם את מרשה לבני לחתום בשמך אז הוא יכול לחתום על הסכם שכירות בשמך ואת תהפכי לערבה?
ת. לא הבנתי את השאלה.
ש. את טוענת שאין לך שום בעיה שבני יחתום במקומך. זאת אומרת שיכול להיות שהוא חתם בשמך בסוף הסכם השכירות בתור ערבה על הסכם השכירות?
ת. אם הוא חתם אז זה ברור שבגלל שאני אמורה להיות ערבה על 10,000 ₪ בלבד ולא לכל החוזה.
ש. מי חתם על שטר הערבות?
ת. אני.
ש. מציג לך את שטר החוב המקורי, זו חתימתך?
ת. כן.
ש. כשאני מציג בפנייך את שטר החוב ואת העמוד האחרון של הסכם השכירות, את מזהה שזו אותה חתימה?
ת. לא אותה חתימה.
ש. אז בני זייף את החתימה?
ת. לא.
ש. אז איך את מסבירה את מה שאמרת הרגע שבני יכול לחתום בשמך, מי חתם?
ת. זה לא אותו הכתב.
ש. אז בני חתם על הסכם השכירות בשמך?
ת. בסוף, כן. תשאל אותו הוא פה." (עמ' 62-61 לפרוטוקול)
מעדותה של נתבעת 2 עולה, שייתכן שהנתבע אכן חתם בשמה על ההסכם, אך היא מדגישה שעצם החתימה לא משליכה על אחריותה לכלל ההסכם, אלא להתחייבותה על פי שטר החוב.
יתרה מכך, מההסכם עולה, שהערבות תקפה לתקופת השכירות המקורית, אך אין זה ברור, שהיא תקפה גם לגבי שנת האופציה. ההסכם אינו מתייחס במפורש לתחולת הערבות על שנת האופציה. קל וחומר לגבי השנה השלישית, שנעדרת הסכם בכתב.
בהיעדר ראיה סותרת, הערבות תקפה לתקופת השכירות ולכל היותר גם לתקופת האופציה. אולם, בהיעדר הסכם כתוב או הסכמה ברורה אחרת לעניין הערבות, לא ניתן להחיל את הערבות על תקופת השכירות הנוספת של השנה השלישית, ללא הסכמת הערבה.
יש להבחין בין הארכה בעל פה של הסכם השכירות המקורי בין התובע לבין הנתבע לבין ערבות הצד שלישי, נתבעת 2, שלא הייתה שותפה להסכמות שבעל פה. הנתבעת ערבה להסכם השכירות המקורי, אולם לא אישרה את ערבותה לגבי השנה השלישית. היה על התובע להחתימה מחדש על ערבות לתקופת השכירות הנוספת, בעיקר כאשר נעשו שינויים בהסכם ובכללם, העלאת דמי השכירות.
לאור האמור, התביעה נגד נתבעת 2 נדחית.
שאלת ההסכמות שבעל פה
לטענת התובע, הסכם השכירות הגיע לסיומו ולפיכך היה זכאי לדרוש את פינוי המושכר. הנתבע טוען, כי הגיע להסכמות בעל פה עם התובע לפיהן, תקופת השכירות תוארך למשך שנה נוספת.
התובע מאשר, שהגיע להסכמה עם הנתבע לפיה, יהיה רשאי להתגורר במושכר על בסיס חודשי עד אשר ייחתם הסכם שכירות חדש. התובע הוסיף, כי הנתבע הבטיח לשלוח לו הסכם שכירות לצורך בחינתו, אלא שהסכם כזה לא נשלח ולכן לא היה הסכם שכירות תקף בין הצדדים.
טענת התובע בעניין זה נדחית. אין זו מחובתו של השוכר בלבד לעגן קיומם או היעדרם של יחסי שכירות בהסכם כתוב והתובע אינו יכול להיתלות בנימוק זה בלבד כבסיס לטענותיו בכתב התובענה. חובה זו מוטלת על שני הצדדים וככל שאין הסכם בכתב, נטל ההוכחה נופל על הטוען לקיומם או היעדרם של יחסים אלו או לטענות אחרות הנובעות מקיומם של יחסים אלו. התובע לא הציג כל ראיה לסתור את טענות הנתבע לפיהן, הגיעו להסכמות לעניין הארכת תקופת השכירות לשנה נוספת.
לעומת זאת, הנתבע הציג מסמך בכתב של ההסכמות אותן העלה על הכתב ואשר לטענתו שלח לנציג התובע (נספח ד' לתצהיר הנתבע). לטענת הנתבע, במסגרת ההסכמות שבעל פה ביקש התובע לעדכן את דמי השכירות לסך של 4,000 ₪ ולשנות את אופן התשלום כך, שדמי השכירות יופקדו ישירות לחשבונו של התובע מידי חודש בחודשו. אין חולק, כי בפועל הנתבע שילם לתובע את דמי השכירות בגין השנה השלישית באמצעות העברה בנקאית חודשית לחשבונו של התובע (נספח י"ט לתצהיר הנתבע). שני הצדדים התנהגו כמי שההסכם בעל פה מחייב אותם ובאופן המלמד על הסכמה. מחקירתו הנגדית של התובע עולה, כי מעולם לא הביע טענה כלשהי בדבר ביצוע התשלומים וכן לא בהתייחס לכך, שטרם נחתם הסכם שכירות בכתב:
"ש. ספר לנו איך החלטתם להאריך את השנה השלישית.
ת. אמרתי לו שאני לא רוצה להישאר בלי חוזה, אמרתי לו את זה בטלפון. אני חושב שאני זה שהתקשרתי אליו, אמרתי לו שאני לא יודע לעשות חוזה, רציתי שהוא ישלח לי חוזה, ושנראה למישהו שיסביר לי את התוכן, אם הכל בסדר, נחתום ונשלח לו בפקס.
...
ש. אז למה ביקשת מבני לעשות חוזה?
ת. כי לא רציתי לשלם עוד פעם לעו"ד.
...
ש. בשיחה הזו סוכם שבני יעביר לך את הכסף בהעברה בנקאית בשנה השלישית?
ת. אמרתי לו שעד שלא נחתום על חוזה, כל חודש שהוא ישלם זה עבור החודש. הוא שילם לי בהעברה בנקאית עד שיהיה החוזה כדי לסגור משהו חוקי.
ש. כמה זמן נמשך ההעברות הבנקאיות?
ת. ששה שבעה חודשים." (עמ' 20 לפרוטוקול)
לאור האמור המסקנה היא, שהצדדים הסכימו בעל פה להאריך את תקופת השכירות לשנה נוספת, כפי שהיה בעבר, תוך שינוי גובה דמי השכירות ואופן התשלום.
מעבר לאמור יצוין, שהתובע אינו יכול לאחוז את החבל בשני קצותיו. התובע טוען, שהסכם השכירות הגיע לסיומו בחודש אוקטובר 2011 וכי ההסכמות שבעל פה, היו הסכמות זמניות בלבד ותקפות מידי חודש בחודשו בכפוף לתשלום דמי השכירות. אולם, כתב התביעה כולו ככולו מבוסס על הסכם השכירות תוך הפניות מפורטות לסעיפים מתוכו.
תשלום דמי שכירות
התובע טוען, שהנתבע חייב בתשלום דמי שכירות עבור 5 חודשים, שבין 15.6.2012 ועד ליום פינוי המושכר, 9.10.2012. הנתבע טוען, שלתובע לא הייתה זכות לפנותו מהמושכר וכי התובע הוא שמלכתחילה הפר את ההסכם כשהציג מצג שווא לפיו, הדירה קיבלה את כל ההיתרים הנדרשים לחלוקה ליחידות דיור. הנתבע מוסיף, כי בפועל ולאחר שנותק החשמל בדירה, נאלץ להתגורר אצל חבר ואף שילם לו דמי שכירות. על כן, טוען הנתבע, שאינו חייב בתשלום דמי שכירות לתובע.
טענות הנתבע לעניין זה נדחות. אף אם צודק הנתבע בטענתו, שהתובע לא היה רשאי לפנותו מהיחידה, הרי שהחלטתו להישאר בה ולהחזיק בה, מחייבת אותו בתשלום דמי שכירות.
הנתבע הפר את ההסכם כאשר לא שילם את דמי שכירות. סעיף 4(ב) להסכם קובע, ש"...אחור מעבר ל-15 ימים בתשלום סכום מן הסכומים הנקובים בהסכם זה ובמיוחד הסכומים לפי סעיף זה יהווה הפרה יסודית של ההסכם ואשר יזכה את המשכיר לבטל הסכם זה ולדרוש את פינוי השוכר מן הדירה לאלתר ומבלי לפגוע בזכות המשכיר לכל סעד אחר ו/או נוסף."
הנתבע חייב בתשלום דמי השכירות בגין החזקתו במושכר. אין נפקא מינה, אם החזיק בו לצורך אכסון ציוד או לצורך מגורים. הנתבע מימש את זכות השכירות במושכר ולפיכך, מחויב בתשלום.
באשר למספר החודשים בגינם נדרש התשלום, אין לקבל את טענת התובע שיש לחייב את הנתבע בגין 5 חודשים. כפי שעולה מההסכם השכירות, תשלום דמי השכירות נעשה עד ליום 15 לחודש עבור אותו חודש. מכאן, שהנתבע שילם דמי שכירות עבור חודש יוני.
בחקירתו הנגדית אישר התובע, כי הנתבע שילם דמי שכירות עבור חודש יוני.
"ש. אם החוזה נחתם ב- 1, והתשלום הראשון הוא ב- 15 בחודש על החודש הראשון, אז זה אומר כי התשלום הוא ב- 15 בחודש על כל החודש?
ת. נכון. וכך זה המשיך. בכל 15 בחודש קיבלתי עבור אותו החודש.
ש. בסוף של התקופה של השכירות קיבלת תשלום ב- 14 ליוני 2012?
ת. כן.
ש. זה על כל יוני?
ת. אני לא ראיתי בדיוק את התאריכים אך כך זה עובד.
ש. כל יוני שולם?
ת. כן, אני חושב." (עמ' 19 לפרוטוקול)
בנוסף, אישר התובע, שנפלה טעות בתצהירו לגבי מספר החודשים אשר בגינם נדרש תשלום:
"ש. מפנה לסעיף 43.א
ת. זה בדיוק מיוני עד אוקטובר, שלושה חודשים וחצי כפול 4 זה 15,000 ₪.
ש. כתוב 5 חודשים.
ת. זה טעות".
לפיכך, על הנתבע לשלם לתובע דמי שכירות בגין החודשים יולי, אוגוסט, ספטמבר ו-9 ימים בחודש אוקטובר, בסך של 13,161 ₪, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין, החל מיום 15.8.2012. בנסיבות העניין, אין הצדקה לחיוב הנתבע בריבית חודשית נוספת בשיעור של 5%, בהתאם לסעיף 4.ג. להסכם השכירות.
חשבונות חשמל
לטענת התובע, הנתבע חייב בתשלום חשבונות חשמל, שלא שולמו במהלך תקופת השכירות, בסך של 6,000 ₪. לטענתו, הגיע לסכום זה על בסיס הערכת תשלומים שנעשו על ידו לחברת החשמל.
הנתבע טוען, שתשלום עבור צריכת החשמל היה חלק בלתי נפרד מדמי השכירות וכלול במחיר ששולם, ובכלל זה כחלק מהעלאת דמי השכירות בשנה השלישית. לטענתו, לאחר שנת השכירות הראשונה, במסגרת הארכת הסכם השכירות, נחתם בין הצדדים על ידי ב"כ התובע דאז, עו"ד לטיסיה ללו, הסדר תשלומים לפיו שולמו הפרשי תשלומי חשבונות החשמל ביחס לשנת השכירות הראשונה, וכן סוכם ביניהם על סכום קבוע שישולם מראש בגין צריכת החשמל בשנת השכירות השנייה. במסגרת ההסדר העביר הנתבע 11 שיקים לטובת התובע. הנתבע צירף לתצהירו העתק של ההסדר האמור (נספחים כ1, כ2 לתצהיר הנתבע). באשר לשנת 2012, השנה השלישית, טוען הנתבע, שהגיע להסכמה עם התובע, שתשלום דמי השכירות בסך של 4,000 כולל בחובו את צריכת החשמל.
הנתבע מוסיף בעניין זה, כי עד למועד הגשת התובענה, התובע לא הלין נגד אי תשלום חשבונות החשמל. גם בחלופת המכתבים בין באי כוח הצדדים לעניין דרישת התשלומים ופינוי הדירה, לא נמצא אזכור לעניין תשלום צריכת החשמל.
התובע לא הציג ראיות לסתור את טענת הנתבע. לא הוצגו קבלות או חשבוניות המבססות את הערכותיו ולא ניתן לבדוק את חלקו של הנתבע בגין כך. התובע נשאל בחקירתו הנגדית על עניין זה, אך לא סיפק תשובות משכנעות:
"ש. אבל 4,000 זה המחיר עם החשמל, לכן הוא לא מחושב?
ת. אמרתי לו 4,000 ₪ בזמן שאתה בבית, ואחרי שיהיה חוזה נסדר את הכל. אמרתי לו שאני מחכה לחוזה חדש בשביל לסדר את הכל, אני חשבתי שהוא ישלח לי מהר את החוזה.
ש. בסעיף 43ב', איפה החשבונית משהו מהעירייה יש?
ת. אני בצרפת, אין לי חשבונית.
ש. איך הגעת ל- 6,000 ₪?
ת. אני כל חודשיים הייתי משלם את הדברים האלה. כל חודש הייתי משלם כסף לחשמל, ארנונה כל הדברים האלה, אני עשיתי חשבון לכל מה ששילמתי וחילקתי לארבע, חשמל.
...
מפנה לנספח כא' לתצהיר הנתבעים, יש הסכם שנעשב ב- 27,10.10, כתוב שבשביל, מצטט מסעיף 4. 235 ₪ עבור חשמל?
ת. אני לקחתי את עוה"ד לטיסיה והיא רצתה להעלות את כל הדברים האלה והוא אמר לה לא, יש לו אופציה והוא נשאר ככה. היא הוסיפה רק את ה- 235 ₪. הוא שילם את ה-235 ₪ רק בשביל החשמל וכל הדברים האלה.
ת. אז הוא מסר 11 שיקים לשנה כולל ה- 235 ₪ לחשמל?
ת. כן.
ש. למה אתה רושם בתצהירך שהוא לא שילם חשמל בכלל מ- 1/11 הוא כן שילם?
ת. הוא שילם רק לשנה.
ש. איפה הקיזוז שביקשת ממנו לשלם את האקסטרה, לא ביקשת?
ת. אני לא זוכר" (עמ' 54 לפרוטוקול)
לאור כל האמור, לא שוכנעתי בנכונות טענות התובע ודינן להידחות.
טענות על נזקים שנגרמו לתובע עקב השתלטות הנתבע על הדירה
לטענת התובע, הנתבע החליף צילינדר בדלת הראשית של הדירה המאפשרת כניסה ליחידת דיור נוספת והשתלט על שתי יחידות דיור. לטענתו, במעשה זה מנע ממנו הנתבע את האפשרות להשכיר את היחידה הנוספת וכן את האפשרות לשבור את הקיר ולהשכיר את הדירה כיחידה אחת. התובע אומד את נזקיו בגין מעשה זה בסך של 81,000 ₪.
התובע לא הציג כל פירוט או אסמכתא, לא בתצהירו ולא בסיכומים, בדבר היקף הנזקים שנגרמו לו.
התובע אינו יכול לדרוש דמי שכירות ובמקביל תשלום בגין סירובו של הנתבע להתפנות מיחידת הדיור, קודם לסיום תקופת השכירות. מדובר בסעדים הנובעים שניהם מקיומה או היעדרה של החזקה בדירה. זאת, להבדיל מנזקים אחרים, חיצוניים, שנגרמו מעצם החזקה בדירה. לפיכך, אינם יכולים לדור בכפיפה אחת.
הואיל והתקבלה דרישת התובע לתשלום דמי שכירות ובהיעדר פירוט וראיות מתאימות בדבר קיומם של נזקים חיצוניים אחרים הנובעים מהחזקה ביחידת הדיור הנוספת, דרישה זו נדחית.
תביעה לתשלום פיצוי בגין אי פינוי המושכר בתום תקופת השכירות
סעיף 17 להסכם השכירות קובע, ש"אם השוכר לא יפנה את הדירה בתום התקופה הקצובה. יהא עליו לשלם למשכיר סך של 50$ (חמישים דולר של ארה"ב) לכל יום של פיגור בפינוי הדירה והחזרתה למשכיר וזאת מבלי לפגוע בזכויות המשכיר לכל סעד משפטי אחר ו/או לתביעה דמי נזיקין גבוהים יותר". מכאן גוזר התובע את חובת הנתבע לשלם לו סך של 30,000 ₪ (50$ עבור כל יום איחור, קרי 1500$ לחודש * 5 חודשים של פיגור בתשלום).
הנתבע אמנם לא שעה לפניית התובע להתפנות מהמושכר, אך לא חרג מתקופת השכירות המוסכמת, השנה השלישית. לפיכך, דרישה זו נדחית.
שכר טרחת עורך דין
התובע עותר לתשלום הוצאות המשפטיות שנגרמו לו עד ליום 9.10.2012, לרבות שכר טרחת עו"ד בסך של 10,000 ₪ בצירוף מע"מ כדין, עקב סירובו של הנתבע לפנות את הדירה בניגוד להסכם ובניגוד לכל דין.
התובע לא השכיל להוכיח, שסירובו הנתבע להתפנות היה שלא כדין או בניגוד להסכמות הצדדים. הסכם השכירות אינו מציין דבר לעניין זכותו של התובע, המשכיר, לדרוש את פינוי הדירה קודם למועד סיום תקופת השכירות. התובע תולה את יהבו בסעיף הקובע, כי השוכר "מודה כי המשכיר אינו מתגורר בדירה, אך ידוע לו כי המשכיר אמנם מתכוון לחזור ולהשתמש בדירה". לא ניתן ללמוד מסעיף זה את אשר מבקש התובע. אמנם, הסעיף מתייחס לזכות הבעלות של התובע אל מול זכות השכירות של הנתבע, אולם מדובר בסעיף כללי ולא ניתן להסיק ממנו מסקנות לעניין זכויות הצדדים במקרה של דרישת המשכיר לפינוי המושכר, בטרם הסתיימה תקופת השכירות.
עוד יצויין, כי מדובר בסכום כללי, שלא ניתן לעמוד על רכיביו. התובע לא הציג חשבוניות או פירוט של העבודה שנעשתה ואשר בגינה נדרש הסכום האמור. בנסיבות אלה, ולאור העובדה שמדובר בשכר טרחה ספציפי הנוגע לפעולות שנעשו קודם להגשת התובענה, מן הראוי היה להציג פירוט וחשבוניות, שאחרת, שכר הטרחה, ככל שייפסק, יגובש ויוכרע בשולי פסק הדין.
התביעה שכנגד
הנתבע העלה טענות רבות בדבר נזקים שנגרמו לו ואותם הוא אומד בסך של 80,000 ₪, לצרכי אגרה. טענות אלו נטענו בעלמא וללא ראיות או אסמכתאות מתאימות בדבר הנזקים שנגרמו לו, כגון: הפסד ימי העבודה ותשלומים שביצע. כמו כן לא הוכח, שהעובדה שאכל במסעדות נגרמה משום שלא התגורר בדירה. הנתבע ציין, שהתגורר בדירת חבר ולא הוכח קשר בין העובדה, שלא התגורר ביחידת הדיור לבין העובדה, שאכל במסעדות או שכיבס בגדים במכבסה. הנתבע לא הציג ראיות לגבי יתר רכיבי הנזק שנטענו ולא ברור כיצד כימת את נזקיו.
הנתבע לא עשה די כדי להקטין את נזקיו. הנתבע התגורר משך מספר חודשים בדירת חברו תוך שהוא מותיר את הציוד במושכר. טענתו, כי במשך חודשים חיפש אחר מקום מגורים חלופי עומדת בסתירה לדרישתו לפיצוי בגין 15 ימי עבודה בלבד.
לטענת הנתבע, הוא זכאי להשבת שיק ערבון בסך של 3,150 ₪, שהעביר לתובע באמצעות עו"ד לטיסיה ללו, כדמי ערבון למימוש שנת האופציה. הנתבע לא דרש את השיק חזרה עד למועד הגשת התביעה שכנגד. זאת, אף על פי שהיה זקוק לכסף ולמרות דרישת התובע לפנות את הדירה. התובע העיד שהשיב את השיק לנתבע:
"ש. בהסכם שהיה ומצורף לתצהירך, נספח א', יש תוספת בכתב יד. רשם פה שאם הוא מעוניין להמשיך עוד שנה אז השיק ה- 11 יהיה על החודש האחרון של החוזה וסכום של 3,150 ₪ שנתנו למשכיר יהיו דמי ערבון לשנה שאחרי.
ת. החזרתי לו את השיק הזה. זה שיק. אני לא לוקח לכיף 3,150 כדי להחזיק. אני קיבלתי את השיקים חזרה מהבנק כדי להחזיר לו. גיסי קיבל ואחרי שנה זה היה לטיסיה. אני קיבלתי הכל. אני דרך העוזרים שלי." (עמ' 55 לפרוטוקול).
מדובר בשיק ערבון. לכן, ככל שלא הושב השיק לנתבע, ניתן להסתפק בהחלטה האוסרת על התובע לעשות שימוש בשיק.
לאור האמור ובנסיבות אלה, חל איסור על התובע לעשות שימוש בשיק. מעבר לכך, התביעה שכנגד, נדחית.
סוף דבר
מהראיות ומהעדויות שהוצגו על ידי הצדדים עולה, שהתובע גרם לנתבע, סטודנט דל אמצעים, עוגמת נפש וטרחה מיותרת בכך שלא ציין מלכתחילה את העובדה, שמדובר בדירה מחולקת ללא היתר. מאידך, התנהלות הנתבע לא הייתה ללא רבב. הנתבע סירב להתפנות מהנכס בטענה, שהסכם השכירות לא הסתיים. אף כי צדק הנתבע, שתקופת ההסכם לא הסתיימה והוא זכאי להישאר במושכר, עדיין ניכר, שלא עשה די כדי להקטין את נזקיו. בעוד שהשוכרים האחרים מצאו דירות תוך זמן קצר ואף הגיעו להסכמות עם התובע בדבר קיזוז שכר הדירה האחרון, הנתבע בחר שלא לפנות את יחידת הדיור. הנתבע לא התגורר במושכר אך עשה בו שימוש להחזקת ציוד וממילא החזיר את החזקה במושכר מספר ימים לפני תום תקופת השכירות. אכן, מדובר בטרחה כאשר יש צורך לתור אחר דירה להשכרה, אך נדמה, שפרק הזמן בו החזיק הנתבע ביחידה אינו סביר בנסיבות העניין.
התנהלות שני הצדדים פגעה בסופו של דבר בצד שכנגד וניתן היה להגיע לפתרון מהיר ויעיל יותר לשביעות רצון שני הצדדים, מבלי להיגרר להליך משפטי.
לסיכום: נתבע 1 ישלם לתובע סך של 13,161 ₪, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין החל מיום 15.8.2012 ועד לתשלום המלא בפועל.
בנסיבות העניין, לאור התוצאה ובשל התנהלות הצדדים, כל צד יישא בהוצאותיו.
ניתן היום, 17 אפריל, 2016, ט' ניסן, תשע"ו, בהעדר הצדדים.