החלטה 1002/14

החלטה 

1.        תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה – תמ"א 38 (להלן: תמ"א 38 או התוכנית) – נועדה לעודד בעלי זכויות במקרקעין לחזק מבנים שבשליטתם מפני רעידות אדמה. בהמשך לכך, חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008 (להלן: חוק החיזוק או החוק) קובע הסדרים ליישומה של התוכנית. בין השאר, החוק מעניק למפקח על רישום מקרקעין (להלן: המפקח) סמכות לאשר ביצוען של עבודות חיזוק במבנה, המלוות בעבודות לבניית דירה או דירות חדשות כתוצאה מהוספת זכויות בניה בהתאם למנגנון שנקבע בתמ"א 38, וזאת בהתקיים תנאים מסוימים שנקבעו לכך. היקף סמכותו של המפקח לעשות כן והתנאים הנלווים להפעלתה הם העומדים במרכזה של הבקשה שבפני.

רקע עובדתי וההליכים המשפטיים

2.        המבקש הוא בעל דירה בבית משותף בתל-אביב שבו 12 דירות (להלן: הבניין). המשיבים הם הבעלים של שאר הדירות בבניין (מלבד דייר נוסף בשם בראונשטיין שאינו צד להליך שבפני) וכן נציגות הדיירים של הבית המשותף. ביום 7.8.2008 חתמו המשיבים על הסכם קומבינציה (להלן: הסכם הקומבינציה) עם חברת התחדשות אורבנית בניה ופיתוח בע"מ (להלן: היזם) לצורך ביצוע עבודות חיזוק לבניין מפני רעידות אדמה במסגרת תמ"א 38. בהסכם הקומבינציה נקבע כי כל אחד מהדיירים בבניין ייתן את חלקו בזכויות הבנייה על גג הבניין לפי תמ"א 38 ליזם, וכי בתמורה ייבצע היזם עבודות חיזוק לבניין מפני רעידות אדמה, יבנה דירות חדשות על גג הבניין (אשר יעברו לרשותו), יוסיף לבניין מתקן חנייה רובוטי תת קרקעי (שיתרום לתוספת  מקומות חנייה בבניין), יוסיף מרפסות (או שווה ערך להן) לכל הדירות, יבנה מעלית וישפץ את הבניין. ביום 9.11.2011 ניתן היתר בניה בתנאים עבור עבודות החיזוק.

3.        לנוכח סירובם של המבקש ובראונשטיין לביצוע העבודות בהתאם להסכם הקומבינציה הגישו המשיבים תביעה למפקח על רישום מקרקעין בתל-אביב (להלן: המפקח) מכוח סעיף 5 לחוק החיזוק על מנת שיעשה שימוש בסמכותו לאשר את ביצוע העבודות חרף התנגדות זו. לאחר הגשת התביעה, הגיע בראונשטיין להסכם פשרה עם המשיבים וחתם על הסכם הקומבינציה, כך שהמבקש נותר המתנגד היחידי לביצועו.

4.        ביום 17.2.2013 קיבל המפקח את תביעת המשיבים והורה על ביצוען של העבודות בבניין בהתאם להסכם הקומבינציה. בהתאם לכך, הוא מינה את בא-כוח המשיבים לחתום בשם המבקש על כל המסמכים הדרושים לביצוע העבודות בהתאם להסכם הקומבינציה.

5.        המפקח הנחה עצמו בפסק דינו לאורם של המבחנים שנקבעו ברע"א 7112/93 צודלר נ' יוסף, פ"ד מח(5) 550 (1994) (להלן: עניין צודלר) שדן בסוגיה קרובה – כפיית רצון הרוב על המיעוט בבניין משותף שנהרס לשם בנייתו מחדש. בהתאם לכך, המפקח בחן את השאלות הבאות: האם הופר השוויון בין בעלי הדירות? האם הרוב נהג בתום לב? האם הפגיעה בזכויות הקניין של המיעוט תהיה בטלה בששים בהשוואה להנאה שתצמח לבעלי הדירות מעבודות החיזוק הנעשות בבית המשותף? המפקח קבע כי בחינת תנאים אלה במקרה שבפנינו מובילה למסקנה כי יש להיעתר לתביעתם של המשיבים. בהקשר זה, הוא קבע כי המפרט הטכני שצורף להסכם הקומבינציה מתייחס באופן שוויוני לכל הדירות ושומר על השוויון בין הדיירים, כי המשיבים נהגו בתום לב בכל הנוגע לפרויקט, וכי המבקש הוא זה אשר נוהג בחוסר תום לב. בנוסף לכך, המפקח בחן בפירוט את התוכניות החלופיות שהציג המבקש לחיזוק המבנה וקבע כי הסכם הקומבינציה אינו מרע עם המבקש בהשוואה לחלופות אלו. לבסוף, קבע המפקח כי סמכותו להורות על ביצוע עבודות בנכס לפי סעיף 5 לחוק החיזוק (בהתאם לבקשה של שני שליש מבעלי הדירות שבבעלותם שני שליש מהרכוש המשותף) כוללת בחובה לא רק את הסמכות לאשר במישור העקרוני את חיזוק המבנה אלא גם סמכות לאשר תוכנית ספציפית שהוגשה בעניין זה.

6.        הערר שהגיש המבקש על פסק דינו של המפקח נדחה על-ידי בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו בפסק דינו מיום 5.1.2014 (עש"א 4166-04-13, השופטת י' שיצר). בית המשפט המחוזי סבר אף הוא כי חוק החיזוק מסמיך את המפקח לאשר לא רק את עצם חיזוק המבנה מפני רעידות אדמה אלא גם את מתכונת ביצוען של העבודות לצורך חיזוקו. בנוסף לכך, בית המשפט המחוזי קבע כי אין להתערב בקביעותיו העובדתיות של המפקח במקרה דנן לפיהן תנאיו של הסכם הקומבינציה הם הוגנים ושוויוניים וכי רצונו האמיתי של המבקש הוא למנוע ביצוען של כל עבודות חיזוק בבניין. כמו כן, קבע בית המשפט המחוזי כי המבקש לא הציג כל תוכנית קונקרטית חלופית לביצוע עבודות החיזוק. בית המשפט הוסיף כי לשיטתו זכות הקניין של המבקש, המעוגנת בחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו, לא נפגעה במקרה דנן שכן זכותו הקניינית של דייר בבית משותף מוגבלת יותר מזכות קניין של אדם בעל בית פרטי (בהפניה לעניין צודלר).

בקשת רשות הערעור

7.        המבקש הגיש בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי, וטען כי זו נסבה על השאלה המשפטית האם סעיף 5 לחוק החיזוק מאפשר לכפות על דייר בבניין משותף ביצוען של עבודות חיזוק על-ידי יזם חיצוני באופן הכרוך במכירת זכויות, ולא לאפשר לו לבצע את עבודות החיזוק בעצמו באופן שזכויות הבנייה הנוספות מכוח תמ"א 38 יישארו בבעלותו. לטענת המבקש, "דרך המלך" שנקבעה בחוק החיזוק לביצוע עבודות על-פיו היא מימון של העבודות בידי הדיירים עצמם, כך שזכויות הבנייה יישארו בידיהם בסופו של דבר ולא יועברו ליזם חיצוני. לטענתו, כאשר דייר בבית משותף מוכן לשאת בעלויות של עבודות החיזוק של הבניין לא ניתן לכפות עליו להתקשר עם יזם חיצוני לצורך ביצוע העבודות.