לפסק הדין בעניין וינשטיין ואח' נ' טויסטר
מאת: עו"ד סיגל עזריה-תמיר
ביהמ"ש פסק כי עורך דין שייצג קבלן התרשל בחובותיו כלפי רוכשי הדירה. למרות הרשלנות, עוה"ד יפצה את הרוכשים בשליש מהנזק. זאת, לאחר שהוכח לבית המשפט כי לרוכשים אשם תורם לנזקם.
ביולי 2002 חתמו בני זוג על הסכם לרכישת דירה בעיר נשר מקבלן אשר היה אמון על בניית פרוייקט עתיר מימדים באזור.
לצורך מימון דירת חלומותיהם, נטלו השניים הלוואה מובטחת במשכנתא בשיעור של 90 אחוז משווי התמורה. את הכספים הם הפקידו בחשבון הקבלן ולא בחשבון הבנק המלווה, והם לא קיבלו ערבות בנקאית או בטוחה אחרת כנגד התמורה ששילמו.
בשנת 2004 גילו הרוכשים לתדהמתם, כי הקבלן נקלע לקשיים כלכליים והחברה נכנסה להליכי כינוס נכסים. אם לא די בכך, הם הזדעזעו לגלות כי במסגרת הליכי כינוס הנכסים, מבקשת חברת הביטוח לפרוע את חובות החברה, בין היתר באמצעות מימוש המשכנתא של שלהם.
מיד עם הגילוי, שכרו הרוכשים את שירותיו של עו"ד אחר לשם הוצאת הדירה מחשבון הליווי של הקבלן ומן המשכנתא הרובצת עליה. וכן כדי לרשום את הדירה ואת זכויותיהם במנהל מקרקעי ישראל.
בגין הנזקים שנגרמו להם, הגישו השניים תביעה כנגד עורך הדין של הקבלן לבית משפט השלום בחיפה. לטענתם, עוה"ד התרשל בכך שלא דאג לקבל בטוחות להבטחת התמורה ששילמו והם נותרו ללא ערובה כלשהי בזמן שהקבלן נקלע לקשיים.
עוד נטען, כי עוה"ד התרשל גם בכך שלא פעל לרישום זכויותיהם בדירה בניגוד לקבוע בהסכם המכר ולמרות שקיבל שכר טרחה בשיעור של 1.5% משווי הדירה. מעשיו של הנתבע, טענו התובעים, העמידו אותם בפני איום ממשי של אבדן דירתם. נוכח התנהלותו, הם נאלצו לשכור עו"ד אחר. התובעים העמידו את הנזקים שנגרמו להם על סך של כ-100 אלף שקל.
הנתבע טען בין השאר, כי ייצג את הקבלן בלבד והתחייבויותיו כלפי התובעים הן רק לעניין רישום הבית המשותף וזכויותיהם בדירה. הוא הוסיף כי האחריות להנפקת ערבויות בנקאיות ומכתבי החרגת משכנתא לרוכשים רבצה על הקבלן בלבד ואין להטילה לפתחו.
לסיום הוסיף כי התובעים הפקידו את כספי התמורה בגין רכישת הדירה ישירות לחשבון הבנק של החברה ולא לחשבון הליווי, כמתחייב על פי ההסכם, ולכן יש לייחס להם אשם תורם.
עו"ד שאינו דואג לבטוחות- רשלן
"יש לייחס אחריות מוגברת לעורך הדין במצב בו הרוכשים שילמו לו שכר טרחה והם מסתמכים עליו בכל הנוגע לעסקה, גם אם נאמר להם כי עורך הדין של הקבלן מייצג אותם רק לעניין רישום" כתבה השופטת נסרין עדוי.
נקבע, כי היה על הנתבע לנהל מעקב אחר קבלת הערבות הבנקאית ולהתריע בפני הרוכשים אם הדבר לא בוצע.
השופטת קבעה כי עו"ד שלא דואג להבטחת זכויות הרוכשים באמצעות רישום הערת אזהרה או בטוחה אחרת בסמוך לחתימת הסכם המכר, הינו עו"ד רשלן.
עם זאת, נקבע כי אין להתעלם מתרומת התובעים לנזקם, בכך שהפקידו את התמורה ישירות לחשבון הקבלן, בניגוד להסכם.
בהתחשב בכך, פסקה השופטת כי לנתבע אחריות רק על שליש מהנזק, ולפיכך עליו לשלם לתובעים פיצוי של כ- 32 אלף שקל בתוספת מלוא שכר הטרחה ששולם לו בסך של כ- 12 אלף שקל. הנתבע חויב בהוצאות משפט של 8,000 שקל.
עוה"ד של הקבלן אינו עוה"ד שלכם
טעות נפוצה היא, שבעת רכישת דירה מקבלן, חושבים הרוכשים כי אין צורך לקבל ייצוג מעורך דין מטעמם. בפועל, דווקא כאשר מדובר בדירה שנרכשת מקבלן, יש לבדוק לעומק לא רק את הסכם המכר, אלא גם את זכויות הקבלן בקרקע, את היתר הבנייה שלו, את המשכנתאות על הדירה, את הבטחת הכספים ששולמו וכיו"ב.
הרוכש צריך לשים לב, שגם אם הוא משלם לעוה"ד של הקבלן שכר טרחה וגם אם מוטלת על עוה"ד חובת נאמנות, בסופו של יום, הוא אינו מייצג את הרוכשים אלא רק את הקבלן. לכן, מומלץ כי רוכשים תמיד יהיו מיוצגים בידי עורך דין מטעמם.
לפסק הדין בעניין וינשטיין ואח' נ' טויסטר
• הכותבת, שותפה במשרד עו"ד אלקוצר עזריה תמיר, העוסק בתחום המקרקעין.
• המידע המוצג במאמר זה הנו מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמור.
למדור: דיני מקרקעין
אתר המשפט הישראלי "פסקדין"
www.psakdin.co.il
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
פרסומת - תוכן מקודם
פסקדין הוא אתר תוכן משפטי ופלטפורמה המספקת שירותי שיווק דיגיטלי למשרדי עורכי דין,
בהכנת הכתבה לקח חלק צוות העורכים של פסקדין.