בתקופה האחרונה שררה תכונה רבה ותחושת חוסר ודאות בקרב כל העוסקים בתחום תמ"א 38, זאת בשל מחלוקת בפירוש המשפטי של הוראות התמ"א לגבי זכויות הבנייה בפרוייקטים. לפני כשבוע, החליטה המועצה הארצית לתכנון ובנייה על תיקון הוראות התמ"א, במטרה ליצור ודאות בשוק.
לתמ"א 38 שני מסלולים: המסלול הראשון, עיבוי-בינוי (מכונה תמ"א 38/1) במסגרתו מחוזק הבניין הקיים ועליו נבנות שתי קומות וחצי נוספות. במסלול זה, תוספת הבנייה ברורה וקלה לחישוב – הוספת קומות לפי שטח קומה קיימת בבניין, לאחר שהוסף לה ממ"ד.
לשאלות על תמ"א 38:
פורום תמ"א 38 של אתר פסקדין
המסלול השני – "הריסה ובנייה" – (מכונה תמ"א 38/2) במסגרתו נהרס הבניין הקיים ובמקומו נבנה בניין חדש. השטח לפיו אמור להיבנות הבניין החדש הוא שטח הבניין הקיים, בתוספת שטח נוסף לפי תכנית מקומית (תב"ע) ובתוספת שתי קומות וחצי לפי תמ"א 38.
המחלוקת שנתגלעה בתקופה האחרונה, במסלול הריסה ובנייה, היא כיצד לחשב את תוספת 2.5 הקומות מכח התמ"א. האם לחשב 2.5 קומות לפי קומה של הבניין הקיים בפרשנות מצמצמת, או שמא לנקוט בגישת הפרשנות המרחיבה, ולחשב 2.5 קומות לפי שטח הקומה המותר בתב"ע, כלומר לפי שטח קומה בבניין החדש.
לדוגמא, אם שטח הקומה בבניין הקיים הוא 200 מ"ר, אך לפי התכנית מותר לבנות בניין חדש עם שטח קומה של 300 מ"ר, ההבדל הוא בין תוספת בנייה של 500 מ"ר לפי הפרשנות המצמצמת, לבין 700 מ"ר לפי הפרשנות המרחיבה. מכאן שמדובר בהבדל משמעותי ברווחיו של היזם.
במשך מספר שנים נהגה ועדת הערר לתכנון ובנייה של מחוז מרכז על פי פרשנות המרחיבה. אולם, לאחר החלפת יו"ר לוועדת הערר, החלה הוועדה לנהוג בגישת הפרשנות המצמצמת.
ברור לכל, כי הריסת בניין ובניית בניין חדש במקומו עדיפה על חיזוק בניין קיים: מהבחינה הכללית, בניין חדש, המחוזק מיסודו מפני רעידות אדמה, נגיש לנכים ומלכתחילה נבנה עם ממ"דים, עדיף על בניין ישן לו התווספו טלאים; מבחינת הדיירים הקיימים, הרי הם זוכים לדירה חדשה ומודרנית; מבחינת היזם, מכירת דירות בבניין חדש תניב יותר רווחים.
ואולם, לפרוייקט של הריסה ובניה עלויות רבות נוספות וסיכון גבוה יותר ליזם – בניית הדירות עבור הדיירים הקיימים, העמדת ערבויות בנקאיות לדיירים בשווי הדירות החדשות, נשיאה בדמי שכירות בעת הבנייה ועוד.
המציאות מחייבת
על כן, לטעמי, הפרשנות המרחיבה, המאפשרת בנייה נרחבת יותר בפרוייקטים של תמ"א 38/2 היא מחוייבת המציאות, על מנת להפוך פרוייקטים של הריסה ובנייה לכדאיים כלכלית ליזמים.
לפני כחודשיים הובא הנושא לפתחו של בית המשפט המחוזי בתל אביב, בעניין בו ניתנה החלטת ההרכב הישן של ועדת הערר. בדיון התגלה חוסר הסכמה בין רשויות המדינה – היועץ המשפטי לממשלה תמך בפרשנות המצמצמת, ואילו מינהל התכנון הביע תמיכה בפרשנות המרחיבה.
בית המשפט לא הכריע בין העמדות והבהיר כי ראוי שהרשויות תגבשנה הסכמות ותפרסמנה הנחיות מנחות לוועדות התכנון השונות.
הותרת המחלוקת על כנה גרמה לטלטלה וחוסר ודאות בקרב כל הנוגעים בדבר. יזמים חששו להמשיך משאים ומתנים עם דיירים לקראת הסכם, דיירים ויזמים לא ידעו מה יעלה בגורלם של פרוייקטים שטרם קיבלו היתרי בניה, ואילו הרשויות המקומיות חששו מאובדן עצמאות תכנונית ואובדן נוסף של היטלי השבחה.
הוודאות תרגיע את הרוחות
כאמור, לפני כשבוע המועצה הארצית לתכנון ובניה, במהלך הכרחי ומהיר, אימצה הלכה למעשה את הפרשנות המרחיבה לתמ"א 38/2, וקבעה כי תוספת השטח של 2.5 הקומות לפי התמ"א, תחושב לפי התכנית המקומית החלה על הבניין, ולא לפי מצבו של הבניין הקיים.
כעת, המועצה מאפשרת לציבור ולגופי התכנון להגיש השגות לתיקון המוצע, וככל הנראה בעוד מספר חודשים ייכנס התיקון לתוקף.
החלטת המועצה הארצית נותנת רוח גבית לתמ"א 38 ומאפשרת המשכיות לפרוייקטים של הריסה ובנייה. יש לקוות כי הרגעת הרוחות בשוק התמ"א, הוודאות המתגבשת בכל הקשור לזכויות הבנייה, וקבלת הפרשנות המרחיבה, יובילו לפרוייקטים רבים נוספים.
* עו"ד יוסף קלו עוסק בתמ"א 38 ותחומי משפט נוספים
*** המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
אתר המשפט הישראלי "פסקדין"
www.psakdin.co.il
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין