נדרשה להחזיר קרקע לרמ"י בגלל שינוי ייעוד – וחויבה במס שבח

בעלת קרקע חקלאית באשקלון נאלצה להיפרד ממנה בשל הפיכתה לראויה למגורים. היא טענה שהיא פטורה ממס שבח שכן מדובר בהפקעה ולא במכירה, אך השופטת סברה אחרת

בעלת קרקע חקלאית שנפרדה ממנה תמורת פיצוי עקב שינוי ייעוד של הקרקע למגורים, תחויב לשלם מס שבח – כך קבעה לאחרונה ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) שליד בית המשפט המחוזי בבאר שבע. יו"ר הוועדה, השופטת יעל ייטב, קבעה כי השבת הקרקע לרשות מקרקעי ישראל (רמ"י) עולה כדי "מכירת זכות במקרקעין" הטעונה מס שבח. בתוך כך נדחתה בקשת האישה לפטור אותה ממס בשל מצבה הבריאותי.

האישה ובן-זוגה המנוח היו בעלי זכויות חכירה ב-5 חלקות, אשר נחכרו בשנות החמישים על ידי אגודת "הדרי אשקלון" לשם גידול הדרים. השניים למעשה נכנסו בנעלי האגודה ולקחו על עצמם את מלוא הזכויות והחובות שפורטו בהסכמי החכירה הרלוונטיים. אחד הסעיפים קבע שאם ייעוד הקרקע ישתנה, רמ"י תהיה רשאית להביא את תקופת החכירה לסיומה.

ואכן, בשלב מסוים רמ"י הודיעה לאישה כי הקרקע שבבעלותה עתידה לשמש עבור תכנית דיור רחבת היקף. בנסיבות אלה הצדדים חתמו על הסכם שלפיו רמ"י תשלם לבעלת הקרקע פיצוי כנגד ביטול זכויותיה בקרקע, פינויה והחזרת החזקה בה לידי רמ"י. בהמשך, האישה הצהירה למיסוי מקרקעין על העסקה כ"הפקעה" וביקשה פטור ממס שבח, אך מנהל המיסוי דחה את עמדתה וחייב אותה במס שבח מלא על "מכירה".

מכאן הערעור שהוגש לוועדה בנובמבר 2019. אלא שבמהלך המשפט ניתן פסק דין של העליון אשר הבהיר כי השבה אינה הפקעה, ומשכך שינתה האישה את טיעוניה וגרסה כי יש למסות את העסקה לפי פקודת מס הכנסה, ולא לפי חוק מיסוי מקרקעין. טענתה הייתה כי היא זכאית לפטור ממס הכנסה בשל מצבה הבריאותי המעורער, וממילא יש לפטור אותה גם ממס שבח.

מסלולי מס מקבילים

השופטת ייטב ציינה שחוק מיסוי מקרקעין מגדיר "מכירה" של זכות במקרקעין בין היתר כ"העברתה או ויתור עליה". יוצא, לדבריה, שאין משמעות לשאלה כיצד הועברו זכויות האישה בקרקע לרמ"י – האם ביוזמתה, או שמא מכוח הסכמי החכירה או בדרך של הפקעה.

"החזרת הזכויות לידי רמ"י בעקבות שינוי הייעוד, הנעשית על פי החוזים שנכרתו בין הצדדים ובהתאם להחלטות רמ"י, הינה אפוא בגדר 'מכירת' 'זכות במקרקעין', החייבת במס שבח, וכפי שנקבע בהלכה הפסוקה היא אינה בגדר 'הפקעה'", כתבה השופטת.

בתוך כך השופטת דחתה את בקשת האישה למסות אותה בהתאם לפקודת מס הכנסה. היא ציינה שמדובר בשני מסלולי מס מקבילים אשר נועדו למנוע תשלום כפל מס על הכנסות מסוג שונה, כאשר הבכורה למיסוי שבח כתוצאה ממכירת קרקע תינתן לחוק מיסוי מקרקעין. השופטת הבהירה כי השאלה לפי איזה חיקוק יש להטיל את המס אינה נתונה לבחירת מנהל מיסוי מקרקעין.

מעבר לכך, האישה לא הסבירה מדוע יש להחשיב את הפיצוי שקיבלה על כהכנסה פירותית מעסק, הממוסה לפי פקודת מס הכנסה. מכירת זכות במקרקעין אמנם חייבת במס הכנסה כשמדובר בקבלן, אך האישה אינה "קבלן" ואינה בעלת עסק למכירת זכויות במקרקעין.

לסיום הבהירה השופטת שגם בהנחה שהאישה זכאית לפטור ממס הכנסה בשל מצבה הרפואי, לפי סעיף 9(5) לפקודת מס הכנסה, אין בכך כדי לפטור אותה ממס שבח, שכן אין לכך מקבילה בחוק מיסוי מקרקעין.

בסיכומם של דברים קבעה השופטת כי השבת הזכויות במקרקעין לפי החוזים שנכרתו בין רמ"י והעוררת היא בבחינת "מכירת זכויות במקרקעין" המחויבת במס שבח.

האישה חויבה בהוצאות של 30,000 שקל לטובת מנהל מיסוי מקרקעין.

• ב"כ העוררת: עו"ד חיים כהן
• ב"כ מנהל מיסוי מקרקעין ב"ש: עו"ד יחיא אמיר (פמ"ד אזרחי)

בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין