אושפיז ואח' נ' ועדת ערר לתכנון ובנייה מחוז תל אביב ואח'

נושא העתירה:

בפני עתירה כנגד החלטתה מיום 25.5.2019 של ועדת הערר המחוזית, תל אביב (להלן: "המשיבה 1" או "ועדת הערר"), במסגרתה נדחו טענות העותרים באשר לזכויות בניה במקרקעין, והתקבלה, כמעט באופן מלא, החלטתה של הוועדה המקומית.

העובדות העיקריות הרלוונטיות לעתירה:

העותרים הם בעלי זכויות במקרקעין הידועים כתת חלקה 7 בחלקה xx בגוש xx, רחוב xxx בגבעתיים. על המקרקעין מצויים שני מבנים, כשבענייננו רלוונטי מבנה מגורים חד קומתי ובו יחידת דיור אחת, אשר בבעלות העותרים (להלן: "המקרקעין" או "הנכס").

העותרים הגישו למשיבה 2, היא הוועדה המקומית לתכנון ובניה – גבעתיים (להלן: "הוועדה המקומית") בקשה להיתר להריסת הנכס, והקמת בניין מגורים חדש בן 7.5 קומות (כולל קומת כניסה וקומת גג) אשר יכלול 15 יחידות דיור. הבקשה הוגשה בהסתמך על תכנית תמ"א 38 (להלן: "תכנית תמ'א") ותיק מידע להיתר שנמסר לעותרים ביום 30.3.2015 (להלן: "בקשת ההיתר").

ביום 20.6.2017 אישרה הוועדה המקומית את הבקשה להיתר, אולם, בניגוד למבוקש, אישרה הקמת בניין בן 5.5 קומות ושבו 10 יחידות דיור תוך קביעת מגבלות שונות נוספות, בניהן הרחבת קווי בניין ונסיגת המרתף (להלן: "החלטת הוועדה המקומית").

על החלטת הוועדה המקומית הגישו העותרים ערר, בו טענו כי בהחלטתה הפחיתה הוועדה המקומית את זכויותיהם במקרקעין, אשר לטענתם זכאים להן מכח תמ"א ותכניות תקפות אחרות. העותרים ערערו על מספר קביעות של הוועדה המקומית – ביטול שתי קומות לעומת המבוקש בהיתר; סירוב אישור זכויות מכח תמ"א; דרישת הוועדה מהעותרים להכין תכנית להרחבת דרך; התרת תכסית חלקית של המרתפים; קביעת מרווח בן 6 מ' בין אגפי הבניין.

יוער כי המשיבים 3–10, חלקם בעלי זכויות במבנה הנוסף הבנוי על המקרקעין וחלקם דיירי רחוב "המורד", בו כאמור נמצא הנכס מושא העתירה, הגישו התנגדות לבקשה להיתר שהוגשה על ידי העותרים, ומשכך הם משיבים לערר שהוגש על ידי העותרים (להלן: "המתנגדים"). טענותיהם המרכזיות במסגרת הדיון בהיתר בוועדה המקומית, היו כי אין הצדקה להיקף הזכויות שהתבקשו בבקשה להיתר, בהתחשב במיקומו של המקרקעין ברחוב צר וללא מוצא. כמו כן, טענו המתנגדים כי אישור הבקשה יפגע במבנה האחר במקרקעין ויאיים על החוסן הקונסטרוקטיבי שלו, ויש בכך משום פגיעה בזכויותיהם במקרקעין.

כמו כן נטען כי בניה בהתאם למבוקש על ידי העותרים תגרום להחרפת בעיות תנועה וחניה ברחוב, לפגיעה בחזות ברחוב, לחסימת אור שמש ואוויר ולפגיעה בפרטיות (ראו התנגדויות בפרוטוקול ועדת המשנה לתכנון ולבניה מיום 20.6.2017, מצורף כנספח 4 לכתב העתירה, עמ' 5).

ביום 25.5.2019 דחתה וועדת הערר את רוב טענות העותרים. בין היתר קבעה כי תכנית תמ"א 38 חלה אכן על נכס העותרים (ראו החלטת וועדת הערר מיום 25.5.2019, צורף כנספח 1 לכתב העתירה, עמ' 5), עם זאת, קבעה כי זכויות מכח תמ"א אינן זכויות מוקנות וכי לוועדה המקומית שיקול דעת רחב שלא לאשר בקשות מכוחה (שם, בעמ' 6).

ועדת הערר הבהירה כי תמ"א 38 "מהווה כלי סטטוטורי חריג ויוצא דופן" (שם), שמטרתו לייצר תמריצים לחיזוקם של מבנים. עם זאת, "על אף שהתמ'א חלה על כלל המבנים הלא מחוזקים במדינה, אין המשמעות היא שכולם יזכו להיתר בניה מכוחה או שכולם יזכו להיקף המקסימלי של זכויות מכוחה" (שם).

ועדת הערר קבעה כי אין להעניק לעותרים זכויות מכח תמ"א וזאת מאחר שאין אינטרס ציבורי בחיזוק מבנים נמוכים. הנכס בענייננו הוא מבנה קטן ובו דירת מגורים אחת, וההעדפה היא להעניק את התמריצים מכוח תמ"א למבנים גדולים יותר שבהם יחידות דיור רבות יותר (שם, בעמ' 9).

כמו כן, לדעת ועדת הערר, אין לאשר את הבקשה להיתר, מאחר שאין התאמה בין בקשות העותרים בהיתר לתנאי הבניין והסביבה, לרבות בפן האדריכלי והחזותי (שם, בעמ' 12).

בנוסף, קבעה וועדת הערר כי גם תוספת קומות מכח תכנית גב' מק/ 2002 (להלן: "תכנית 2002") אינה בגדר זכות מוקנית, ותלויה גם היא בשיקול דעת הוועדה המקומית. וועדת הערר קבעה כי בהתאם לאופי הרחוב בו נמצא הנכס, יש מקום להתיר תוספת של קומה אחת בלבד מכח תכנית 2002, כפי שקבעה הוועדה המקומית (שם, בעמ' 13), וכי על שטח מחצית החלקה, שהוא בבעלות העותרים, ניתן לאשר 9 יחידות דיור (שם, בעמ' 10).

עוד קבעה וועדת הערר כי יש לשמור על קו בנייה של 6 מטרים בין המבנים כפי שקבעה הוועדה המקומית (שם, בעמ' 17) ובאשר לתכסית המרתף, אישרה ועדת הערר את קביעת הוועדה כי גובה פני הקרקע לא יפחת ממטר וחצי, ללא פתרונות מלאכותיים הדורשים תחזוקה שוטפת וטיפול (שם, בעמ' 19).

בנוסף קבעה הוועדה כי מגרש מדרוני הוא מגרש שהמדרון שלו הוא מחזית המגרש לחזית האחורית (כלומר יורד מהרחוב כלפי המגרש) וכי בהתאם למפת המדידה, המגרש אינו עומד בהגדרת 'מגרש מדרוני' לפי תכנית גב/123 (להלן: "תכנית 123") (שם, בעמ' 21) (להלן: "החלטת ועדת הערר").

ביום 10.7.2019 הגישו העותרים את העתירה המונחת בפני.

טענות הצדדים:

העותרים:

לטענת העותרים, ועדת הערר לא שקלה שיקולים רלוונטיים והתבססה על תשתית עובדתית חסרה, בלא שערכה ביקור באזור המבנה או בדיקת נתונים. יתרה מכך, העותרים טוענים כי המשיבות מעלות טענות גנריות וכלליות, וכי "לא ניתן להסתפק בסיסמאות החוזרות על עצמן" (ס' 41 לכתב העתירה). לטענת העותרים, בית המשפט יכול להתערב בעניין מאחר שהפן "התכנוני מבוסס על עקרונות משפטיים של תכניות" (ראו פרוטוקול הדיון מיום 17.11.2019, עמ' 1, שורה 17–18).

המשיבים טוענים כי ועדת הערר נתנה דעתה לאינטרסים תכנוניים שונים ושקללה אותם בהחלטתה. לדעתם, כינוי הנימוקים כגנריים על ידי העותרים הוא תמוה, מאחר שהשיקולים שהובאו בחשבון הם ידועים ומוכרים. המשיבים טוענים כי ועדת הערר היא מוסד תכנון בעל פונקציות משפטיות, וכי התערבות בהחלטותיה מצומצמת במיוחד, ותעשה רק במקרים חריגים. לטענת המשיבים, המדובר בסוגיות תכנוניות מובהקות, ואין זה תפקידו של בית המשפט לשים עצמו בנעליהן של רשויות התכנון, ולהחליף את שיקול דעתן. המשיבים טוענים כי החלטות המשיבות 1–2 סבירות וכי לא נפל בהן כל פגם מינהלי.

טענות העותרים מתחלקות לחמש סוגיות עיקריות, ואלה עיקרי הטענות:

מספר יחידות הדיור – העותרים טוענים בהתאם לתכניות תקפות, הם זכאים לזכויות בניה של 15 יחידות נוספות – 12 יחידות תב"עיות ועוד 3 יחידות מכח תמ"א. לטענתם יש להחיל את תכנית תמ"א ולהעניק להם את זכויות הבניה מכוחה, וזאת מאחר שזכויות אלה הן "מעין מוקנות" ועל הוועדה המקומית להצביע על נימוקים מיוחדים על מנת לשלול זכויות אלה. העותרים טוענים כי ועדת הערר לא בחנה את כלל ההיבטים שעליה לבחון ואת ההשפעה שתהיה לתוספת הזכויות מכח תכנית התמ"א ודחתה את הבקשה שלא בהתאם לנימוקים בסעיף 22 לתכנית.

באשר ל-12 היחידות מכח תכניות בניין עיר החלות על המגרש, טוענים העותרים כי סעיף 5(ב) לתקנון הבית המשותף מעניק זכות לעותרים לניצול מלא של הזכויות בכל החלקה.

המשיבות 1–2 (להלן: "המשיבות") טוענות כי החלת תכנית תמ"א, בהתאם לסעיף 22, מעניקה לוועדה שיקול דעת רחב בהתייחס להחלטה האם להעניק זכויות בניה מכוחה. לטענתן, יש לעשות שימוש מושכל בהענקת הזכויות, ולשמור זאת למקרים בהם יש לתמרץ את שיפוץ וחיזוק המבנים. לטענתן, במקרה דנן קיימים תמריצים אחרים על מנת להוציא את הפרויקט לפועל, ואין צורך בתמריצי התמ"א.

לטענת המשיבות, מעת שנקבע כי לא תחול תכנית תמ"א על הנכס, מספר יחידות הדיור המותרות למחצית החלקה הוא 8 בלבד, אולם וועדת הערר התירה לעותרים לממש את זכויות הבניה השייכות למחצית החלקה השנייה. המשיבות מפנות לחוות דעתו של אדריכל העיר גבעתיים (להלן: "אדריכל העיר"), "גורם מקצועי המכיר ומודע היטב לתנאי הסביבה הספציפיים" (ס' 2 לסיכומי המשיבה 1), אשר קבע כי כל תוספת של דירות ברחוב תוסיף לעומס התנועתי והתשתיתי. כמו כן, טוענים המשיבים כי לעותרים אין זכות מוקנית לניצול מלוא יתרת יחידות הדיור, מאחר שמקורה אינה בדין או בתכנית, אלא בתקנון משותף שהוא הסכמה בין הדיירים, ואינו משקף את שיקול דעת המשיבות מהפן התכנוני.

מספר הקומות – העותרים טוענים כי היה נכון לאשר להם בנייה של 7.5 קומות, כששתי קומות הן מכח תכנית 2002, ועוד קומה מכח תמ"א. לטענתם, ההחלטה של וועדת הערר לאשר רק קומה אחת מכח תכנית 2002, מהווה פגיעה בלתי סבירה בזכויותיהם, וכי סטייה ממתן הזכויות צריכה להיעשות מנימוקים כבדי משקל, שלטענת העותרים, לא ניתנו בענייננו. זאת, לטענתם, בפרט כשתוספת הקומות מאושרת כדבר שבשגרה.

העותרים טוענים, גם בעניין זה, כי למרות שלוועדה המקומית שיקול דעת בהחלטה, היא לא בדקה את הנתונים ואת סביבת הנכס, ומשכך לא נמצאו נתונים בסיסיים בתשתית שעליה הסתמכה. לטענתם, אישור מספר הקומות המבוקש לא יפגע באופי הסביבה, מאחר שלטענתם קיימים ברחוב עוד בניינים שלהם 5 קומות ויותר.

המשיבות טוענות כי תוספת של שתי קומות תיצור עומס תחבורתי ניכר, מאחר שהרחוב צר וללא מוצא. לטענתן, נימקו החלטה זו ובניגוד לטענת העותרים, הועדה המקומית אינה מאשרת, באופן גורף, את התוספת של שתי הקומות מכח תכנית 2002.

באשר לקומה מכח תמ"א, חוזרות המשיבות על טענתן כי אין להחיל על המבנה את התמ"א. המשיבות טוענות כי הפנייתם של העותרים לבניינים שונים ברחוב רק מחזקת את טענותיהן: שלושה מבין הבתים הם בני 5.5 קומות, והשניים החורגים (בני 6.5 קומות ו-7.5 קומות) הם בתים פינתיים הממוקמים בפינת רחוב בורוכוב. שאר הבניינים ברחוב נמוכים מ-5 קומות.

המגרש המדרוני – העותרים טוענים כי על מנת לבחון האם הם זכאים ל-15% תוספת בניה, בשל היות המגרש מדרוני, יש למדוד את השיפוע בחלק המגרש בו מבוקשת הבנייה, ממרכז צלע אחת (ללא רלוונטיות לאיזו מהצלעות) ועד למרכז הצלע הנגדית לה, בהתאם לתכנית 2002. לטענתם, תכנית 2002 גוברת על תכנית 123. בנוסף, טוענים העותרים, כי המבנה שהוקם בחלק הצפוני של המקרקעין מעוות את פני הקרקע הטבעיים וכי יש להתעלם משינויים שאינם משקפים את הטופוגרפיה.

המשיבות טוענות כי העותרים מבקשים לחשב ולנצל את זכויות הבניה בחלקה כולה ולכן השיפוע נבחן ביחס לחלקה כולה, ולא רק לשטח המבנה שבבעלותם. כמו כן, טוענות המשיבות כי המבחן הוא בהתאם להגדרה בתכנית 123, ולפיו יש לבחון את השיפוע מחזית המגרש, וכי אפשרות אחרת תפתח פתח למניפולציות.

קו הבנייה – העותרים ביקשו במסגרת ההיתר כי קו הבניין המשקף את המרחק מהבניין הצפוני, יעמוד על 4 מ'. העותרים טוענים כי הוועדה הסתמכה על תשתית עובדתית חסרה, כשקבעה כי קו הבניין יהיה 6 מ' וכי החלטת וועדת הערר לקבל את החלטת הוועדה המקומית בעניין זה, היא החלטה בלתי סבירה. לטענתם, באותו הרחוב מצויים בניינים אשר המרחק ביניהם דומה לזה המבוקש, וכי במסגרת ההיתר המקורי שניתן לבניין, תוכנן קו בניין של 5 מ' כלפי התכנון העתידי.

המשיבות טוענות כי זוהי סוגיה תכנונית מובהקת. לטענתן, המרחק שנקבע הוא ראוי, על מנת שיאפשר איכות חיים סבירה לדירות בכל מבנה, במיוחד כך בשל התכנון המוצע שלפיו יוקמו שני מבנים נפרדים, המתפקדים באופן עצמאי וללא תשתיות משותפות. כמו כן, טוענות המשיבות, כי מדובר בטענות עובדתיות שלא הובאו בפני ועדת הערר וכי הן אינן מגובות בתשתית עובדתית.

תכסית המרתף – העותרים הציעו כי תכסית המרתף תורחב לתוך הרחוב, ותינתן להם זיקת הנאה בה. לטענתם, דרישת הוועדה כי יבנו קומת מרתף נוספת מחייבת הוצאה כספית ניכרת, וכי ועדת הערר אשר תעדפה פתרון טבעי על פני פתרון מכני, לא ביססה זאת על עמדה מקצועית.

המשיבות טוענות, כאמור, כי על העותרים לבנות קומת מרתף נוספת, לפתרון בעיית חלחול. לטענתן, מועצת העיר גבעתיים אימצה תקן בינלאומי לבניה ירוקה, וכי בנסיבות העניין אין הצדקה לסטות ממדיניות הוועדה המקומית המעדיפה פתרונות טבעיים.

המשיבים 3–10, המתנגדים למתן היתר הבניה כבקשת העותרים, חוזרים על עיקר טענותיהם כפי שהוזכרו במסגרת הדיון בוועדה המקומית. להלן עיקרי דברים העולים מכתבי טענותיהם של המשיבים 3–10: משיבה מס' 6, אשר מתגוררת במבנה הסמוך למבנה העותרים באותו המגרש, ציינה בכתב התגובה כי "בקשה זו של העותרים הנה גזל זכויות הקניין של המבנה שלנו, וכן רמיסת כל המרקם החברתי של הדיירים הקיימים ברחוב" (ראו כתב תגובה מאת המשיבה 6 מיום 31.10.2019, בעמ' 1). לטענתה, אישור הבקשה יגרום "לסיוט לדיירי הרחוב" (שם), זאת, לטענתה, מאחר שהרחוב צר באופן שאינו מאפשר נסיעה של 2 רכבים במקביל, ורוחב המדרכה כמעט שאינו מאפשר הליכה עם עגלת תינוק (שם).

משיב מס' 10, דייר ברחוב בו נמצא הנכס, ציין בכתב התגובה המקדמית כי התנגדותו הוגשה על מנת "לשמר את סביבת המגורים ולזכות להמשך הנאה סבירה של מגורים ברחוב המורד" (ראו תגובה מקדמית של המשיב 10 מיום 31.10.2019, בעמ' 1).

כך, המשיבה 3, טענה בכתב התגובה כי דרישת השכנים היא שהבניה ברחוב תהיה "בפרופורציות בהתאם לאופיו ומהותו המיוחדים של רחוב המרד, בהיותו רחוב צר, קצר וללא מוצא, בעל מדרכות קצרות שעל פי רוב גם חסומות למעבר עקב מצוקת חניה ובימי חורף קשים, הרחוב אף מוצף עד כדי נזקים קשים לרכבים שחונים בו" (ראו תגובה מקדמית של המשיבה מס' 3 מיום 31.10.2019, בעמ' 5).

דיון והכרעה:

הסעד העיקרי אותו מבקשים העותרים הוא כי בית המשפט יקבע ויאשר את החלת תכנית התמ"א על מקרקעי העותרים, ויורה על מתן זכויות בנייה נוספות. כמו כן, העותרים מבקשים כי בית המשפט יאפשר את הוספת יחידות הדיור שביקשו בבקשה להיתר, יוסיף על מספר הקומות, יפחית את מרחק קו הבניין, יקבע כי המגרש הוא מדרוני ויאשר תכסית מרתפים מלאה.

כסעד חלופי, מבקשים העותרים כי יוחזר הדיון לוועדה המקומית "עם הוראות" (סיכומים מטעם העותרים, פסקת ההקדמה).

ראשית אבהיר כי ענייננו בעתירה מינהלית אשר הוגשה, כמובן, לבית המשפט לעניינים מינהליים. רבות נכתב על כך שבית המשפט "אינו בגדר 'מתכנן-על', ואינו מחליף את שיקול דעתן המקצועי של רשויות התכנון בשיקול דעתו" (עע"מ 2279/19הוועדה למתחמים מועדפים לדיור (ותמ"ל) נ' נוימן, פס' 19 לדבריו של כב' השופט ד' מינץ (פורסם בנבו, 24.07.2019); ראו גם בג"ץ 8077/14עיריית יוקנעם נ' המועצה הארצית לתכנון ולבניה, פס' 42 לדבריו של כב' השופט ע' פוגלמן (פורסם בנבו, 22.12.2015)). סמכותו של בית המשפט המינהלי, מוגבלת לביקורת שיפוטית על מעשי הרשויות השלטוניות. משכך, השאלה העומדת למבחן בענייננו היא האם החלטות מוסדות התכנון, ובפרט החלטת ועדת הערר, נפגמו בחריגה מסמכות, בהפליה, בשיקולים זרים או באי-סבירות קיצונית. זאת ותו לא. (עע"מ 6626/18תעשיית אבן וסיד בע"מ נ' הוועדה הארצית לתכנון ולבניה של מתחמים מועדפים לדיור, פס' 18 לדבריו של כב' השופט א' שטיין (פורסם בנבו, 17.12.2019); ראו גם בג"ץ 10242/03מילובלובסקי  נ' המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, פ"ד נח(6) 673, פס' 9 לדבריו של כב' השופט א' גרוניס (2004)).

תכנית התמ"א, כוללת שורה של תמריצים והקלות תכנוניות שמטרתם לעודד בעלי מבנים להשקיע בחיזוקם של מבנים שלא נבנו לפי דרישות התקן מפני רעידות אדמה. עם זאת, בעקבות תיקון שנעשה בתכנית, בחודש דצמבר 2016 (תמ"א 38 תיקון 3/א – דברי הסבר; זמין באתר האינטרנט של מינהל התכנוןhttp://www.iplan.gov.il ), "הוראות התוכנית מנוסחות כך שהועדה המקומית תהא 'רשאית' לאשר את תוספות הבניה, והן מעניקות לועדה המקומית שיקול דעת נרחב למדיי" (הדגשה במקור – י.ש.) (עע"מ 7381/15ש. דורפברגר בע"מ נ' אברהם עודד, פס' 31 לדבריו של כב' השופט א' שוהם (פורסם בנבו, 30.10.2016) (להלן: "עניין דורפברגר"). משכך, החלת התמ"א אינה זכות מוקנית לקבלת זכויות בנייה עודפות, ועל ועדת הערר לבחון את מערך התמריצים והתאמת המקרה הספציפי למתן הזכויות הנוספות. ואכן, שני הצדדים מסכימים כי שיקול דעתה של הוועדה המקומית הורחב, ומעניק לה סמכות לסרב לבקשת מתן זכויות מכח התכנית גם ללא נימוקים מיוחדים לסירוב (ס' 7 ו-14 לסיכומי העותרת). זאת, כמובן, לאחר ששקלה הוועדה, בין היתר, שיקולים תכנוניים ואדריכליים.

יוער כי "בבואה לבחון חלופות אחרות על הוועדה לבדוק האם עלה בידי המתנגדים להראות כי קיימת חלופה אשר מיטיבה את האיזון שבין האינטרסים השונים הצריכים לעניין, אך עודנה מאפשרת להוציא את הפרויקט אל הפועל." (הדגשה במקור – י.ש.) (עע"מ 1752/18 רוסו ואחרים נ' ועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה מחוז דרום, פס' 16 לדבריה של נשיאת בית המשפט העליון כב' השופט א' חיות)פורסם בנבו, 10.04.2019)). "לעיתים, מימוש המטרה העומדת בבסיס תמ"א 38, כופה על דיירים מסוימים באותו בניין או בסביבתו, הסדרים תכנוניים בלתי רצויים מבחינתם; והדבר עלול גם להוביל לפגיעה בתכנון האורבני הכולל ובחזות האדריכלית של המבנה. לפיכך, יש להתייחס לפגיעה האפשרית בזכויותיהם של המתנגדים למתן היתר בכובד ראש, ולבחון חלופות פוגעניות פחות, באמצעותן ניתן יהיה להשיג את החיזוק הנדרש, בהתאם לעקרונות שהותוו בתמ"א 38" (עניין דופברגר, פס' 34 לדבריו של כב' השופט א' שהם).

ואכן, ועדת הערר בחנה את טענות הצדדים, וקבעה כי תיקון 3א לתכנית תמ"א מעניק "העדפה ברורה לטיפול וחיזוק מבנים שבהם היקף הבניה גדול יותר" (ראו החלטת וועדת הערר מיום 25.5.2019, צורף כנספח 1 לכתב העתירה, עמ' 8), לפיכך, קבעה ועדת הערר כי "במקרה הנדון, המדובר במבנה קטן שנטען שהוא טעון חיזוק, בו דירת מגורים אחת בלבד. נמצא שהאינטרס בדבר חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה במקרה הנדון הוא מצומצם בהתאם ... במקרה הנדון, הבקשה מציעה סטייה של ממש מהתכנון התקף במספר היבטים... לא מצאנו שיש מקום לחריגה בהיקף שהתבקש מנורמת התכנון שנקבעה בתכניות החלות, או ליצירת חוסר אחידות אדריכלי ומופע חזותי כאמור... על המקרקעין זכויות בניה משמעותיות, מכוח התכניות התקפות, שיש בהן כדי להוות תמריץ לחיזוקו של המבנה הקטן הקיים... האינטרס המוגן על ידי תמ"א 38 אינו האינטרס הפרטי של בעלי הדירות להשיא את רווחיהם... נוכח זאת ונוכח השיקולים שפורטו לעיל, לרבות מיקומם של המקרקעין על רחוב צר ביותר... אופייה של הסביבה, תצורת המבנה הנוסף המצוי על המקרקעין וכן מראם של מרבית המבנים ברחוב, לא מצאנו שיש מקום לאשר תוספת זכויות (שטחי בניה, יחידות דיור או שינוי בקווי הבניין) מכוח תמ"א 38 במקרה הנכון" (שם, בעמ' 9–13).

סבורה אני, כי החלטת ועדת הערר בהתייחס לזכויות מכח התמ"א, היא החלטה סבירה ומנומקת. נראה כי אכן קיימים תמריצים אחרים, חיצוניים לתמ"א, לביצוע חיזוק המבנה באופן שיגשים את מטרות התכנית, כך שבמקרה דנן מתן זכויות חלקיות לא יסכל את ביצוע השיפוץ והחיזוק, ותכליות התכנית ימומשו.

באשר לטענת העותרים כי המשיבות נתלו בסיסמאות או נימוקים גנריים בהסבירן את החלטתן, יודגש כי המשיבות נסמכות על הוראות התמ"א והנהלים הקבועים. אין הן יכולות להחיל דין שונה על כל מקרה ומקרה ועליהן לבחון בהגינות, בשוויון ובאחידות את הבקשות המובאות לפניהן. אעיר כי הרצון לשמור על חזות רחוב המורד, כמו גם התשתיות ורווחת המתגוררים בו מהווה שיקול תכנוני משמעותי ומובהק, שבו אין בידי להתערב.

באשר לטענת העותרים כי המשיבות קיבלו את החלטתן בהתבסס על תשתית עובדתית חסרה, וללא בדיקה פרטנית של הרחוב והמבנים המצויים בו, ראוי לציין בהקשר זה כי החלטת ועדת הערר התקבלה פה אחד לאחר קיום שלושה דיונים, בהם נשקלו טענותיהם של העותרים והמסמכים שהוגשו על ידם, כמו גם על ידי הוועדה המקומית. כן נשקלו טענותיהם של המתנגדים, שהם דיירי המבנה הסמוך ובניינים נוספים ברחוב, כמו גם עמדת מהנדסת הוועדה המקומית וחוות דעתו של אדריכל העיר. נראה לי כי יש גם בכך כדי ללמד שהועדה לא הגיעה למסקנותיה בהינף יד, אלא לאחר בחינת מלוא הטענות ושקילת השיקולים הרלוונטיים.

אעיר כי עיקר בחינת ההחלטות נעשית על פי אמת מידה של סבירות, ו"השאלה בה עליו [בית המשפט] להחליט היא לא מה היה מחליט בית המשפט, בנסיבות דומות, אלא אם החלטת המינהל עומדת בפני הביקורת, בהיותה החלטה שרשות מינהלית סבירה יכולה הייתה לקבל. אם ההחלטה עומדת במבחן הסבירות - במובן זה שהיא מהווה אחת ההחלטות הסבירות שניתן היה לקבל באותן נסיבות" (בג"ץ 2324/91התנועה למען איכות השלטון בישראל נ' המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, משרד הפנים, פ"ד מה(3) 678, פס' 12 לדבריו של כב' השופט ת' אור (1991)).

ולסיכום: העותרים תוקפים בעתירתם החלטה, שרובה ככולה מורכבת מסוגיות ונימוקים תכנוניים ואדריכליים. בית המשפט לעניינים מינהליים, כאמור, אינו יושב כ'טריבונל עליון לתכנון', ואינו שם עצמו כרשות תכנונית נוספת על אלו הקבועות בחוק, ואשר בידיהם הופקדה סמכות התכנון (בג"ץ (ירושלים) 2920/94אדם טבע ודין - אגודה ישראלית להגנת הסביבה, עמותה רשומה נ' המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, פ"ד נ(3) 441, פס' 3 לדבריו של כב' השופט מ' חשין (1996)).

נראה לי כי ההליך המינהלי היה תקין, וכאמור המחלוקות נסובות סביב נימוקים תכנוניים בעיקרם. עוד נראה לי כי הנימוקים על פיהם התקבלו ההחלטות הם סבירים, ומשכך איני מוצאת להתערב בהחלטת ועדת הערר.

סוף דבר:

על כן, וכמפורט בפסק הדין, העתירה נדחית.

אין צו להוצאות וכל צד יישא בהוצאותיו.

המזכירות תשלח את פסק הדין לצדדים.

ניתן היום, ל' אב תש"פ, 20 אוגוסט 2020 באוגוסט, בהעדר הצדדים.