אילות השקעות (רמת-ורד) 1994 בע"מ נ' א.מ.ל. אמריקן לייזר בע"מ

• כללי

1. בהליך זה התבררה תביעה לאכיפה או פסיקת פסיקת פיצויי קיום בסך 469,515.14 ₪ בגין הפרתו הנטענת של הסכם שכירות ולחלופין, לסעדים כספיים אחרים.

2. ברקע התביעה יחסי שכירות ארוכי שנים בין הצדדים אשר עלו על שרטון, הנוגעים לנכס בבעלות התובעת, אשר הושכר לנתבעת מאז שנת 2002 לשם ניהול קליניקה של רפואה אסתטית.

3. המחלוקת המרכזית בין הצדדים בהליך זה נוגעת לשאלת הארכת תוקפו של הסכם השכירות בין הצדדים בחמש שנים נוספות, החל מחודש ינואר 2013.

4. התובעת עתרה לאכיפה או לפסיקת פיצויי קיום מלאים מכוח הסכם להארכת השכירות, בגין חמש שנות שכירות וחניה נוספות.

לחילופין עתרה התובעת לפסיקת פיצויים כספיים בסכום כולל נמוך יותר בגין הפרת ההסכם האמור על ידי הנתבעת. סכומו של הסעד הכספי החלופי הנתבע מורכב מהפרש דמי שכירות וחניה עבור כחצי שנה במהלך שנת 2013 – תקופה בה המשיכה הנתבעת לשבת במושכר, בצירוף מרכיב דמי שכירות ראויים בגין הפרשי שטחים בתקופה זו וכן בצירוף פיצוי בגין נזקי התובעת עקב אובדן הכנסות מהשכרת הנכס והחניות נשוא ההליך במשך 24 חודשים.

5. עדויות התובעת כללו תצהירי עדות ראשית מטעם שלושה עדים:

מר ערן זייד -  מנהל הנכסים של חברת אמות השקעות בע"מ (להלן: "חברת אמות") המחזיקה ב- 99% ממניות התובעת, האחראי בין היתר על נכסיה המושכרים של התובעת (להלן: "זייד");

מר קובי פוליקמן – מנכ"ל שני קניונים בבעלות חברת אמות ואחראי מטעם אמות אף על ניהול הבניין בחיפה בו מצוי הנכס נשוא ההליך, לרבות קיום הקשר השוטף עם הנתבעת וניהול המשא ומתן עמה להארכת הסכם השכירות נשוא ההליך (להלן: "פוליקמן").

מר אוהד ויס - חשב חברת אמות האחראי, בין היתר, על מחלקת הנהלת החשבונות של התובעת (להלן: "ויס").

6. עדויות הנתבעת כללו תצהירי עדות ראשית מטעם שני עדים:

מר יוסי בן יוסף – אחד מבעליה של הנתבעת ומי שעמד בקשר עם אנשי התובעת בהקשר להסכם השכירות נשוא ההליך (להלן: "בן יוסף").

עו"ד אושרית פחימה-דרורי – מנהלת המחלקה המשפטית בנתבעת (להלן: "עו"ד פחימה-דרורי").

עד מומחה המהנדס מר פבל ויינברג, אשר הגיש חוות דעת מומחה קצרה לעניין עלויות ביצוע הפרדת מרפאתה של הנתבעת (להלן: "המהנדס ויינברג").

בישיבת בית המשפט ביום 11.2.16 וויתרה הנתבעת על תצהירו ועדותו של עד נוסף מטעמה, בעל מניות אף הוא בנתבעת, מר ירון בן אבי.

7. עדי התביעה וההגנה נחקרו בחקירות נגדיות על תצהיריהם וב"כ הצדדים הגישו סיכום טענות בכתב.

8. מובהר, כי המחלוקות בין הצדדים וטענותיהם ביחס למחלוקות אלו תיסקרנה בפסק דין זה להלן במסגרת פרק הדיון וההכרעה. ההדגשות בציטוטים לאורך פסק הדין הוספו על ידי הח"מ.

• דיון והכרעה

האם נכרת בין הצדדים הסכם להארכת השכירות ?

9. בהליך זה הצדדים חלוקים בשאלת קיומו של הסכם שכירות מחייב ביניהם ביחס לתקופה מראשית שנת 2013 ואילך ומחלוקת מרכזית זו הינה הראשונה הטעונה הכרעה. עם זאת, כמבואר להלן, הצדדים מסכימים ביניהם, במפורש או במשתמע, על חלק ניכר מהשתלשלות העניינים במישור העובדתי, וזאת בהיבטים הרלבנטיים לבחינת השאלה האם אכן נכרת בין הצדדים הסכם מחייב.

10. ראשית, הצדדים אינם חלוקים ביניהם על כך, שהנתבעת שכרה את הנכס המושכר והפעילה בו קליניקה לרפואה אסתטית החל משנת 2002. זאת, בהתאם להסכם שכירות בין הצדדים מיום 28.4.02 (להלן: "ההסכם המקורי"), אשר לאורך השנים הוארך על ידי הצדדים מעת לעת בדרך של חתימה על תוספות להסכם.

11. בהתקרב סיום תקופת השכירות בחודש אוקטובר 2012, החל בין הצדדים משא ומתן להארכת תוקפם של יחסי השכירות בנכס בחמש שנים נוספות וביחס לשטח מושכר קטן יותר מזה שהושכר לנתבעת לאורך השנים עד אותה עת (330 מ"ר במקום 510 מ"ר).

12. אין מחלוקת בין הצדדים, כי משא ומתן זה, אשר כלל אף החלפת טיוטת תוספת להסכם (נספח 1 לתצהיר פוליקמן), נמשך באופן רציף במשך מספר חודשים, למעט תקופה בת כשבועיים ימים במחצית השנייה של חודש דצמבר 2012 ועד תחילת חודש ינואר 2013, במהלכה הופסק המשא ומתן הואיל והנתבעת הודיעה לתובעת כי התקשרה בהסכם שכירות עם גורם אחר בחיפה וכי בכוונתה לסיים את ההסכם עם התובעת, אך היא מעוניינת להישאר בנכס במהלך החודשים ינואר – פברואר 2013 על מנת לשפץ את המקום החדש ולעבור אליו (הודעת דוא"ל של בן יוסף מיום 17.12.12, נספח 4 לתצהיר פוליקמן).

13. ואולם, למרות הודעה זו, ואף על כך אין חולק, כעבור כשבועיים ממתן ההודעה, חזרה הנתבעת לשולחן המשא ומתן עם התובעת, תוך שבן יוסף הודיע לפוליקמן, כי בסופו של דבר ההתקשרות עם אותו משכיר אחר לא עלתה יפה וכי הנתבעת מעוניינת לשוב ולהמשיך בניהול המשא ומתן עם התובעת להארכת הסכם השכירות עמה (סעיף 7 לתצהיר פוליקמן).

14. במהלך החודשים ינואר-פברואר 2013 המשא ומתן בין הצדדים אכן המשיך והוחלפו ביניהם ובין באי כוחם טיוטות של התוספת החדשה להסכם, אשר כללו בין היתר הערות וגרסת שינויים מצד בן יוסף לטיוטה שנשלחה אל הנתבעת ביום 11.12.12 קודם להפסקת המשא ומתן וכן הערות וגרסאות שינויים שונות בין הצדדים ועורכי דינם (ראה תכתובות וטיוטות הסכם אשר צורפו כנספח 5 לתצהיר זייד וכן נספחים 3-8 לתצהיר פוליקמן).

15. משהגיעו הצדדים לטיוטת תוספת מוסכמת, נשלחה טיוטה זו על ידי עורכת הדין מטעם התובעת (עו"ד טל לוי) אל הנתבעת. בטיוטת תוספת סופית זו, הוסכם בין הצדדים על הארכתה של תקופת השכירות בחמש שנים נוספות, עד לסוף שנת 2017 ועל כך ששטח המושכר אכן יוקטן מ 510 מ"ר ברוטו ל- 330 מ"ר ברוטו. עוד הוסכם באותה טיוטה על עדכון דמי השכירות כך שיעמדו מעתה על סך של 50 ₪ בצירוף מע"מ ל- 1 מ"ר. כן סוכם בטיוטה מוסכמת זו, כי התובעת תעמיד לרשות הנתבעת תקציב בסכום של עד 297,744 ₪ לצורך ביצוע עבודות בינוי והתאמה במושכר, לרבות הקמת קיר מפריד, בכדי להקטין את שטח המושכר בהתאם לסיכום החדש (סעיף 18 ונספח 9 לתצהיר פוליקמן).

16. אין חולק, כי הנתבעת חתמה על טיוטא אחרונה זו אשר כותרתה "תוספת מיום 20/2/13 לחוזה שכירות בלתי מוגנת מיום 28/4/2002" (נספח 11 לתצהיר פוליקמן, להלן: "ההסכם" או "התוספת").

17. עד כאן קיימת כאמור, בעיקרו של דבר, הסכמה בין הצדדים ביחס להשתלשלות העניינים במישור העובדתי. מכאן ואילך, נחלקות גרסאותיהם בעניינים מסוימים, אשר יוכרעו להלן, לרבות המסקנה הנגזרת מכך במישור החוזי.

18. עדי התובעת העידו, כי היה ברור לשני הצדדים, כי עם סיכום תוכנה של התוספת הנדונה וחתימת הנתבעת עליה, נסגרה העסקה ונחתמה ומדובר בהסכם שכירות סופי ומחייב (עדות פוליקמן עמ' 14 ש' 10 לפרוטוקול; עדות זייד עמ' 21 ש' 7-9 לפרוטוקול).

19. גם עד ההגנה הראשי בן יוסף, אשר ניהל לאורך כל הדרך את המגעים מטעמה של הנתבעת עם התובעת העיד, בין היתר, בעניין זה כי "מבחינתי ההסכם הזה חייב" וכן כי "חתמנו על ההסכם 300 אחוז" (ראה: עדות בן יוסף עמ' 80 ש' 25-28, עמ' 81 ש' 3-4, 31, עמ' 84 ש' 4-5 לפרוטוקול).

20. אף אין חולק, כי למחרת חתימת ההסכם על ידי הנתבעת, ביום 21.2.13, ביקשה התובעת כי יועבר לידיה עותק המקור של התוספת החתומה אשר התקבלה אצלה בפקסימיליה וכן ביקשה לקבל את שטר החוב המקורי, היות ועל פיה נהליה היא חותמת על מסמכי המקור של הסכמים בהם היא מתקשרת (נספח 8 לתצהיר זייד). הנתבעת השיבה בכתב, בחיוב וללא הסתייגות כלשהי באשר לתוקפה הסופי והמחייב של התוספת עליה חתמה, כי העותקים החתומים המקוריים הנדרשים יועברו לידי התובעת בתוך מספר ימים (נספח 9 לתצהיר זייד).

21. כעולה מהתכתובת בנספח 9 לתצהיר זייד, התובעת אף החלה ביישום הוראות התוספת המהווה את ההסכם החדש בין הצדדים והודיעה לגורמים הרלבנטיים אצלה על עדכון דמי השכירות של הנתבעת בהתאם לתעריף השכירות החדש באותה תוספת שנחתמה.

22. היינו, קיימות שלל עדויות וכן אינדיקציות במסמכים בכתב, מצד שני הצדדים, כי הצדדים ראו בתוספת שנחתמה על ידי הנתבעת כהסכם סופי ומחייב ביניהם.

23. למרות זאת, ביום 28.2.13 שלחה הנתבעת לתובעת נוסח שנחזה להיות זהה לתוספת שנחתמה, אך נשא את התאריך 25.2.13 והוכנסו בו על ידי הנתבעת, ללא סיכום מקדים עם התובעת, מספר שינויים בהשוואה לנוסח שנחתם ביום 20.2.13 (נספח 10 לתצהיר זייד). כחלק משינויים אלו הוסיפה הנתבעת תניה לפיה דמי השימוש לכל מקום חניה הינם ללא עלות (סעיף 4 במסמך זה).

24. מהעדויות מטעם שני הצדדים עולה, כי בעקבות קבלת המסמך הנ"ל פנתה התובעת אל הנתבעת לבירור העניין וכי בשיחת טלפון בין הצדדים ביום 3.3.13 הוברר, כי מקור השינוי שהכניסה הנתבעת בנושא החניות נעוץ באי הבנה טכנית אצל הנתבעת באשר לאופן התשלום עבור החניות אשר שרר בין הצדדים לאורך השנים עד כה וכי התנהלות הצדדים ביחס לחניות על פי התוספת החדשה תמשך למעשה ללא שינוי כלשהו בתקופת השכירות הנוספת. בשיחה זו התבקשה הנתבעת שוב להעביר את עותק המקור של המסמך החתום. בנושא זה נמסרו עדויות מטעם שני הצדדים בהליך (עדות זייד עמ' 19 ש' 1-9 לפרוטוקול; עדות בן יוסף עמ' 97 ש' 28-31 לפרוטוקול).

25. עוד אין חולק, כי בהמשך להשתלשלות העניינים הנ"ל, נפגשו בן יוסף ופוליקמן במושכר ביום 11.3.13 וזאת כדי לקבוע את מיקומו של הקיר המפריד אשר יחלק את שטח המושכר ויצור את הגדרת המושכר החדש, בהתאם לקביעה בתוספת בדבר צמצום שטח המושכר. בפגישה זו אף חתמו הצדדים על אישור המיקום החדש אשר סוכם ביניהם (סע' 30-33 ונספח 17 לתצהיר פוליקמן; עדות בן יוסף, עמ' 82 ש' 22-25 לפרוטוקול). גם בשלב זה לא נאמר דבר מצד הנתבעת בדבר התכחשות או התנגדות לתוקפו של ההסכם והיא אף הבהירה כי תשלח את כל סט מסמכי ההסכם כפי שהתבקשה (נספח 13 לתצהיר זייד).

26. למרות כל האמור לעיל, מהעדויות אשר הוגשו לתיק עולה, כי בימים שלאחר מכן חל מפנה אצל הנתבעת בהתנהלותה מול התובעת ותחת משלוח עותקי מקור חתומים של ההסכם כפי שהתחייבה לעשות ימים אך מספר לפני כן כעולה ממכתבה נספח 13 הנ"ל לתצהיר זייד, התקבל אצל התובעת לאחר מספר ימים, ביום 18.3.13, מכתב מעורכת הדין של הנתבעת, עו"ד פחימה-דרורי, בו נטען, לראשונה ובמפתיע, כי אין כל הסכמות בין הצדדים וכי הנתבעת נאלצת לפיכך לחפש מקום שכירות חלופי ומבקשת אורכה לשם כך עד ליום 15.6.13 (נספח 16א' לתצהיר זייד).

27. כעולה מעדויות התובעת דרישותיה מאותה נקודה ואילך מהנתבעת, כי תעמוד בהתחייבויותיה על פי ההסכם שנכרת בין הצדדים לא נענו ולא זכו לשיתוף פעולה כלשהו למרות שהנתבעת הוסיפה לשבת בנכס במתכונתו הקיימת.

28. לאחר מספר חודשים, ביום 9.6.13, הנתבעת פינתה את המושכר באופן חד צדדי, וזאת כבר לאחר הגשת התביעה בהליך זה ולאחר שבמהלך החודשים שקדמו לפינוי היא שילמה את דמי השכירות בהתאם לתעריף הישן ולא בהתאם לתעריף המעודכן שנקבע בתוספת.

29. היינו, מצד אחד, הנתבעת התכחשה מנקודה מסוימת ואילך לקיומו של הסכם מחייב כלשהו להארכת השכירות, אך מצד שני, היא לא פינתה את המושכר מידית כפי שניתן היה לצפות ממי שסבור כי לא קיים עוד הסכם שכירות מחייב בין הצדדים ולא הגיע להסכמה אחרת כלשהי עם המשכיר. הנתבעת בחרה, לנוחותה, במעין דרך ביניים אשר שירתה את האינטרס שלה בלבד, לפיה היא נשארה לשבת במושכר ולעשות בו שימוש במשך מספר חודשים נוספים. כל זאת, תוך שהיא נוטלת לעצמה באופן חד צדדי אף את החירות להתנהל במושכר בהתאם לתעריפיו ותנאיו של הסכם השכירות הישן, אשר לגביו בוודאי אין חולק כי הסתיים כבר בסוף שנת 2012.

30. מובהר, כי איני מקבלת את טענת הנתבעת להעדר תוקף להסכם שנחתם על ידה נוכח העדר חתימה של התובעת על גבי ההסכם. אמנם מצוין בתוספת כי רק הסכם חתום על ידי התובעת יחייב אותה, אך כאמור בגרסת עדי התובעת, התובעת הבהירה לנתבעת, כי בהתאם לנהליה היא נוהגת לחתום רק על עותקי מקור של הסכמים (סעיף 12 ונספח 8 לתצהיר זייד). כעולה מאותו נספח 8 הנ"ל, הנתבעת אכן התחייבה להעביר את עותק המקור החתום לחתימת התובעת וכן את שטר החוב. כאמור לעיל, בהמשך לכך, הצדדים אף נפגשו לצורך קביעת החלוקה החדשה של שטח המושכר וחתמו על תשריט בעניין. נוכח סיכום והבהרות אלו בין הצדדים, בהתחשב בגמירות הדעת הנלמדת מהתנהלותם ועולה מעדויותיהם בהליך זה, והואיל ואף בהתאם לדין ולפסיקה אין הכרח בחתימה בכדי לשכלל הסכם מחייב בהסכמים מסוג זה, הרי שחסרונה של חתימת התובעת אינו שולל את תוקפה של התוספת כהסכם מחייב.

31. כמבואר להלן, אף אין בידי לקבל מי מטענותיה השונות של הנתבעת בדבר אי הסכמות אשר כביכול היו קיימות בין הצדדים ואשר שללו את תוקפו המחייב של ההסכם.

שטח המושכר - באשר למחלוקת הנטענת ביחס לשטח המושכר וחלוקתו האדריכלית, אשר נכללו במכתב הביטול מטעם הנתבעת (סעיף 1 בנספח 16א' לתצהיר זייד), הרי שאני סבורה, כי טענה זו אינה עומדת במבחן מכלול הראיות בהקשר זה.

כאמור לעיל, הצדדים הסכימו ביניהם כבר ביום  10.1.13 כי שטח המושכר יוקטן ל- 330 מ"ר ברוטו (ראה נספח 3 לתצהיר פוליקמן - הערות בן יוסף לתוספת אשר דרש שטח מושכר של 330 מ"ר דרישה לה התובעת כאמור הסכימה). התוספת שנחתמה משקפת את הסיכום החוזי המחייב ביחס לשטח המושכר המצומצם וכאמור לעיל, ביום 11.3.13 הצדדים אף חתמו, באמצעות בן יוסף ופוליקמן, על מיקומו של הקיר המפריד לשם יצירת שטח המושכר החדש.

היינו, בין הצדדים הושגה גם הושגה גמירות דעת והסכמה מחייבת וזאת הן ביחס לשטחו החדש של המושכר והן ביחס לאופן מיקום גבולותיו החדשים של המושכר בהתאם לשטחו המצומצם יותר.

אף איני סבורה, כי בנסיבות המקרה דנן, הודעת הדוא"ל מפוליקמן לתובעת ביום 14.3.13 (נספח 19 לתצהירו) משקפת שינוי או ביטול של ההסכם שכבר נחתם אותה עת בין הצדדים ביחס לשטח המושכר. אכן בהודעה זו נכללה התייחסות למדידת שטח של 365.75 מ"ר לאחר ההסכמה על הקיר המפריד. ואולם, מהשתלשלות העניינים בין הצדדים שעיקרה נסקר לעיל, ברור הוא כי הושגה הסכמה מחייבת בין הצדדים, כאשר הגורם הרלבנטי לקבלת ההחלטות בעניין זה מטעם התובעת היה זייד ולא פוליקמן והדבר היה ידוע היטב לבן יוסף (עדות בן יוסף, עמ' 50 ש' 8-9, עמ' 87 ש' 13-16 ש' 18-21 לפרוטוקול).

מכל מקום, הנתבעת לא ביקשה לברר אי התאמה זו בין נתוני השטחים ולא פנתה בנושא ועמדה על הסיכום החוזי או על תיקון והבהרת הודעת דוא"ל זו של פוליקמן, כך שבוודאי אין לראות במכתב זה משום הפרה יסודית של ההסכם מצד התובעת. בן יוסף אישר כי לא נעשתה על ידו פניה בעניין להבהרת הנושא (עמ' 51 ש' 2-7 לפרוטוקול). בן יוסף אף הבהיר, כי גובה דמי השכירות לא הרתיע אותו ולא היווה בעיה מבחינתו (עמ' 87 ש' 26 לפרוטוקול).

בנסיבות אלו ובהתחשב בהסכם החתום אשר כלל אישור לשטח המושכר המצומצם והתשריט לעניין מיקום קיר ההפרדה אשר הוסכם בין הצדדים, אני סבורה, כי אין לראות במכתב זה של פוליקמן משום אי הסכמה אמיתית, או התנערות, או הפרה כלשהי מצד התובעת של הסיכום בין הצדדים ביחס לשטח המושכר.

משכך, וכן נוכח ההקבלה של עניין זה להשתלשלות העניינים מול המשכיר האחר, חברת בדסי, באותם ימים (עניין אליו אדרש בהמשך פסק הדין), התרשמותי היא, כי מדובר היה באמתלה מלאכותית מצדה של הנתבעת ולא בבעיה של ממש אשר עמדה בזמן אמת במצב ההסכמות בין הצדדים, וטענות הנתבעת בעניין זה – נדחות.

עלויות הפרדת השטחים – בן יוסף טען בתצהירו כי אף בעניין זה היו אי הסכמות בין הצדדים השוללות קיומו של הסכם מחייב (סעיף 21 לתצהיר). עמדת הנתבעת בעניין זה הינה, כי עלויות אלו הנוגעות לפיצול המושכר והקטנתו, לרבות אלו הנוגעות להתאמות במערכת החשמל ומיזוג האוויר, צריכות לחול על התובעת.

ואולם, עיון בסעיפים 6-9 לתוספת, עליה חתמה הנתבעת, מלמד כי אף עניין זה הוסכם והוסדר בין הצדדים כבר במסגרת מסמך זה, כאשר תוכנו של הסיכום הינו מפורט וכולל קביעה והוראות שונות בדבר ביצוע עבודות ההתאמה במושכר, לרבות חלוקתו של המושכר ותכניות להתאמת מערכותיו השונות, וכל זאת - על ידי הנתבעת. כן הוסכם במסמך זה על העמדת תקציב בסכום מסוים על ידי התובעת לנתבעת לשם כך - עד לסך של 297,744 ₪ בצירוף מע"מ.

נושא זה אף הובהר שוב על ידי התובעת לנתבעת בתכתובת דוא"ל בין זייד לבין בן יוסף מיום 12.3.13, והנתבעת לא הביעה כל התנגדות בעניין זה בזמן אמת בתגובה למכתבו של זייד (נספח 14 לתצהיר זייד).

ודוק, גם אם הסתבר לנתבעת בהמשך לסיכום זה, כפי שהיא טוענת כיום, כי עלויות ההפרדה הינן גבוהות מהמצופה או מכפי שהוצג לה על ידי התובעת, והן מסתכמות ב- 62,000 ₪ כטענתה ולא בכמה אלפי שקלים בלבד, הרי שעמד לרשותה של הנתבעת כאמור תקציב בסכום של כ- 300,000 ₪ לביצוע עבודות ההתאמה הכוללות.

מכל מקום, בדיקות כאמור יכולה הייתה הנתבעת לבצע עוד קודם להתקשרותה בתוספת עליה חתמה וטעות בכדאיות העסקה, כידוע, אינה מהווה עילה כדין לביטול הסכם או התנערות ממנו.

אציין, כי נוכח האמור לעיל בנושא זה ובהתחשב בהעדר תגובה או מחאה מצד הנתבעת בזמן אמת בסוגיית עלויות ההפרדה, התרשמותי היא, כי אף בעניין זה מדובר באמתלה מלאכותית, שיוצרה על ידי הנתבעת בדיעבד לצורך הצדקת התנערותה מן ההסכם עליו חתמה ולא באי הסכמה אמיתית בין הצדדים אותה עת.

בנוסף על הקביעות לעיל בעניין זה ולמעלה מן הצורך אציין, כי אף חוות הדעת מטעם הנתבעת בנושא זה, אשר הוגשה מטעמו של המהנדס ויינברג, שנחקר לגביה בחקירה נגדית, הינה קצרה לאקונית ובלתי משכנעת. בראש וראשונה לא ניתן להבין מחוות דעת זו, כי המומחה ביצע בדיקה ממשית כלשהי ביחס לאפשרויות הביצוע השונות בשטח ועלויותיהן קודם למתן חוות דעתו. אף אסמכתאות כלשהן לתמיכה בסכומים הנטענים בגדר חוות הדעת לא צורפו וכן לא הוצג הסבר אחר ביחס למקור הסכומים הנטענים ואומדנם. מכאן, שאין לייחס לחוות דעת זו משקל ממשי כלשהו לטעמי.

מטעמים אלו, נדחית טענת הנתבעת בנושא זה.

חניות - נושא זה לא צוין במכתבי הביטול של עו"ד פחימה דרורי מטעם הנתבעת אל התובעת ביום 18.3.13 (נספחים 16א', 16ב' לתצהיר זייד) ועלה בגדר הליך זה לראשונה. אף לגופו של עניין, לא התרשמתי כי יש ממש בטענת הנתבעת בעניין זה, באשר בן יוסף עצמו אישר, למעשה, בחקירתו הנגדית את גרסת עדי התובעת בנקודה זו והעיד, כי הוא שוחח עם זייד בעניין החניות וכי סוכם ביניהם כי ההסדר שנהג בין הצדדים ביחס לחניות יוותר על כנו (עמ' 97 ש' 28-29 לפרוטוקול). לאחר השיחה בין הצדדים בעניין זה, אף נשלחה אל בן יוסף ביום 4.3.13 תוספת הכוללת הבהרה בנושא זה בסעיף 5 סיפא לה (נספח 11 לתצהיר זייד). יצוין, כי עניין החניות אף קיבל ביטוי בסעיף 5 סיפא לתוספת עצמה והתיקון הנ"ל הינו בבחינת הבהרה למען הסר ספק.  משכך, כל טיעון כיום בנושא החניות הינו מלאכותי וחסר כנות ומשכך נדחה על ידי.

ערבויות – הנתבעת טענה, לראשונה בהליך זה ולמרות שלא נכללה במכתביה של עו"ד פחימה דרורי כל טענה בעניין זה (נספחים 16א, 16ב לתצהיר זייד), כי נותרה בין הצדדים אי הסכמה אף בעניין מספר הערבים אשר הנתבעת תעמיד לקיום ההסכם והתנגדותה שלה להעמדת ערב שני (סעיף 11 לתצהירו). כמבואר להלן, טענה חדשה זו, מעבר להיותה טענה כבושה אשר הוצגה רק בדיעבד בשלב ההליך המשפטי בלבד, אף אינה מתיישבת עם מכלול הראיות לפני ועם השתלשלות העניינים בין הצדדים בזמן אמת.

זייד העיד, כי משהבינה התובעת את הקושי אצל הנתבעת להחתים ערב נוסף להסכם, היא החליטה שלא להתעקש על דרישתה הראשונית בעניין זה וכי הוא אף הנחה את פוליקמן בהתאם (סעיף 13 לתצהירו).

עדות מפורטת בעניין זה נכללה אף בתצהירו של פוליקמן, אשר התייחס לתשובתו בזמן אמת של בן יוסף לגב' סהיגי (מזכירתו של זייד) אשר פנתה אל הנתבעת וביקשה את השלמת הערב הנוסף. בן יוסף כתב לגב' סהיגי כי "אין חותם שני בסעיף 18" (תכתובת דוא"ל נספח 12 לתצהיר פוליקמן), אך זאת מבלי לכפור בתוקפו הכולל של ההסכם. פוליקמן אף העיד בעניין ההנחיה אותה קיבל מזייד אשר הורה לו שלא להתעקש על חתימת ערב שני בכדי לא "לפוצץ" את ההסכם (סעיפים 20-23 לתצהיר פוליקמן).

מכל מקום, וזה העיקר, מהשתלשלות העניינים לאחר מכן בין הצדדים עולה, כי התובעת אכן השלימה עם העדר חתימת ערבות שניה להסכם וכי אף אחד מהצדדים לא ראה בנושא זה משום אבן נגף ממשית, בוודאי לא אי הסכמה היורדת לשורש קיומו של ההסכם, כאשר כאמור אף במכתבי הביטול של הנתבעת אשר אוזכרו לעיל לא נכללה כאמור טענה כלשהי בעניין זה.

מטעמים אלו, אני דוחה אף את טענות הנתבעת אף בנושא זה.

חיוב בגין שטח הממ"ד – בן יוסף טען בתצהירו (סעיף 22) כי מתוך המדידה שביצע פוליקמן התברר כי התובעת ביקשה לחייב את הנתבעת גם בשטח של ממ"ד אשר הוסכם מראש כי לא יוטל בגינו חיוב כספי.

ראשית, אף בעניין זה מדובר בטענה שלא נכללה במכתב הביטול מטעם הנתבעת בזמן אמת (נספח 16א' לתצהיר זייד), כך שיש להטיל ספק במידת חשיבות הנושא עבור הנתבעת והאם אכן ראתה בעניין זה משום אבן נגף ממשית בזמן אמת. שנית, הואיל והנתבעת לא ביקשה לברר או לשנות נושא זה מול התובעת בזמנו, ומכל מקום לא הובאו לפני גרסה או ראיות בעניין ניסיון כאמור, הרי שבוודאי שאין מדובר בהפרה יסודית של ההסכם שנכרת, המזכה בביטולו. לסיכום נקודה זו - בהעדר אינדיקציה למחלוקת בנושא הממ"ד בזמן אמת, הרי שגם בנושא זה אין כדי להעיד על העדר הסכמה או גמירות דעת מצד הנתבעת להתקשר בהסכם.

32. הנתבעת טענה, לראשונה בהליך זה, ולמעשה לראשונה רק בגדר כתב ההגנה המתוקן שהוגש לאחר הוספתו של הסעד הכספי לתביעה, לאי חוקיות ההסכם נוכח העדר אפשרות חוקית לשימוש במושכר לצרכי קליניקה רפואית נוכח השימושים המותרים בתב"ע החלה על הבניין.

עוד בטרם כניסה לגופה של הטענה אבהיר, כי איני סבורה כי יש בה כדי להועיל לנתבעת בהליך זה באשר לחלק מהסעדים הכספיים הנתבעים במסגרתו, בשים לב לכך שהנתבעת לא נמנעה מלנהל במושכר קליניקה רפואית במשך שנים רבות ולקיים משא ומתן ולחתום על חוזה להארכת הסכם השכירות בחמש שנים נוספות.

בעניין זה אפנה אף להוראות ההסכם המקורי בין הצדדים (נספח 1 לתצהיר זייד), אשר לאורך השנים עודכן בתוספות לו לרבות התוספת נשוא ההליך. בסעיפים 4(ב-ד) להסכם המקורי התחייבה השוכרת להשיג בעצמה, על חשבונה ואחריותה, את כל הרישיונות, ההיתרים והאישורים הנדרשים ושידרשו על ידי כל רשות או על פי כל דין לשם ניהול עסקה במושכר והתחייבה לנהל את עסקה במושכר בהתאם לכך. הובהר, כי המשכירה אינה אחראית להשגת הרישיונות או לקיומם וכי אי השגתם לא תשחרר את השוכרת מהתחייבות כלשהי על פי הסכם זה, לרבות תשלום דמי השכירות.

בסעיף 22 לתוספת אף נקבע, כי למרות הקביעה בסעיפים 4(ג-ד) להסכם השכירות המקורי, הרי שבאם יאלץ השוכר להתפנות מהמושכר החדש בתקופת השכירות המוארכת על פי התוספת בשל אי השגת אישור, היתר או רישיון להפעלת עסקו במושכר, ישלם השוכר את כל התשלומים החלים עליו על פי חוזה השכירות בגין התקופה שעד למועד פינוי המושכר בפועל, בצירוף החזר יחסי בגין השתתפות המשכירה בעלות ביצוע עבודות ההתאמה.

היינו, הצדדים היו ערים למצב הדברים בנושא זה והסדירו בהסכמים ביניהם את ההתמודדות עם דרישות הדין באשר לניהול עסקה של הנתבעת במושכר, תוך הטלת האחריות בעניין זה, בהיבט קבלת האישורים והרישיונות הנדרשים ובהיבט הכספי, על כתפי השוכרת - הנתבעת.

עם זאת, כמבואר להלן בהמשך פסק הדין, לטענה זו ולמצב העובדתי הקיים בקשר איתה קיימת לטעמי משמעות באשר לסעד האכיפה הנתבע בגדר הליך זה וכן ביחס לסעד הכספי של פיצויי קיום הנתבע לצידו.

33. לסיכום פרק זה בפסק הדין אני קובעת, כי נוכח מכלול הקביעות והטעמים אשר פורטו לעיל, הרי שבין הצדדים אכן נכרת הסכם מחייב ביום 20.2.13. כן אני קובעת, כי הנתבעת בהתנהלותה הנמשכת לאחר כריתתו של ההסכם, לרבות התכחשותה לתוקפו של הסכם זה והודעותיה על בטלותו או ביטולו, תשלומם החלקי של דמי השכירות בהתאם לתעריף החוזי הקודם ולבסוף יציאתה מהנכס חד צדדית בחודש יוני 2013 לאחר הגשת התביעה – בכל אלה הפרה הנתבעת את ההסכם בשורת הפרות יסודיות.

ניהול משא ומתן וקיום חוזה שלא בתום לב

34. בנוסף על הקביעות לעיל בעניין תוקפו של ההסכם בין הצדדים והפרתו היסודית על ידי הנתבעת, אני סבורה כי קיים במקרה דנן היבט חוזי משמעותי נוסף, הנוגע להתנהלות הנתבעת ומנהלה בן יוסף בחודשים עובר לחתימת מסמך התוספת וכן לאחר חתימה זו. היבט נוסף זה עוסק במישור הפרתה של חובת תום הלב החוזית, המוטלת על צדדים לחוזה הן בשלב הטרום חוזי והן לאחר כריתת החוזה.

35. ראשית אזכיר, כי בהתאם לסעיפים 12 ו- 39 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים"), מחויבים צדדים למו"מ לקראת כריתתו של חוזה וכן צדדים לחוזה קיים, להתנהל בתום לב זה מול זה. משמעות הדבר הינה, בין היתר, כי על צדדים, למו"מ או להסכם, להתנהל זה מול זה בהגינות ובשקיפות בכל הנוגע להצגת גילוי מלא באשר למצבם הנוגע להיותם פנויים להתקשרות שעל הפרק וקיומה. במקרה דנן, וכמבואר להלן, אני סבורה כי התנהלותה של הנתבעת ומנהליה כשלה בהיבטים אלו באופן מובהק.

36. כאמור, כאשר עסקינן בהסכם שכירות, וכחלק אלמנטרי מחובת תום הלב בניהול משא ומתן ובכריתתו של ההסכם, נדרש מהשוכר ומהמשכיר, בין היתר, לחשוף זה בפני זה קיומה של כל מניעה לשכור או להשכיר את הנכס הנדון. דומה, כי אין צורך להרחיב את הדיבור על כך, שקיומו של חוזה שכירות אחר בו הנתבעת כבר מחויבת מהווה מניעה משמעותית ומרכזית כאמור, אשר היה על הנתבעת לחשוף את עובדת קיומה.

37. במקרה דנן, באשר לשלב המו"מ וכפי שהוכח לפני באופן חד משמעי בהליך זה, הנתבעת קיימה משא ומתן עם התובעת ואף התקשרה עמה ביום 20.2.13 בתוספת הארכת ההסכם, כאשר אותה עת היא כבר הייתה מחויבת במקביל בהסכם השכירות אותו כרתה עם משכיר אחר - חברת בדסי, וזאת כחודשיים וחצי קודם לכן - ביום 9.12.12. הראיות המרכזיות בעניין זה ייסקרו להלן.

38. אין חולק, כי לאחר חידוש המשא ומתן בין הצדדים, משא ומתן שכאמור לעיל הופסק לפרק זמן של כשבועיים במחצית דצמבר 2012 נוכח הודעת הנתבעת כי התקשרה עם משכיר אחר (נספח 4 לתצהיר זייד), הנתבעת לא יידעה את התובעת עם חזרתה לקיום המשא ומתן מאותה נקודה בה הופסק, כי למעשה היא כבר מחויבת בהסכם מול אותו משכיר אחר. נהפוך הוא, למעשה היא טענה באוזני נציגי התובעת לאחר חידוש המשא ומתן עמה, כי המגעים עם המשכיר השני אשר בגינו הופסק המשא ומתן עלו על שרטון, ולא נמנעה בהמשך מכריתת ההסכם עם התובעת. מסתבר כי כל זאת עשתה הנתבעת תוך שהיא כבר ועדיין מחויבת בהסכם שכירות אחר מול בדסי, הסכם אשר לא בוטל, על ידה או על ידי בדסי, בשום שלב.

39. יש לזכור, כי התנהלותה זו של הנתבעת נעשתה בעודה ממשיכה לשבת במושכר ובהשלותה את התובעת, במצג מטעה, בדבר כוונתה להסדיר את המשך יחסי השכירות בין הצדדים ובדבר העדר כל מניעה להמשך יחסי השכירות בין הצדדים. יודגש, כי עדי התובעת הבהירו כי לא ניתן על ידם כל אישור להמשך ישיבה בנכס בתעריף הישן ואף אין כל טענה ממשית מצד הנתבעת, כי היא קיבלה אישור להמשיך לשבת בנכס בתנאים אלה למרות התכחשותה להסכם עליו חתמה (ובמילותיו של בן יוסף "אני לא זוכר אם היה אישור, אבל יכול להיות שלא, נו נגיד ולא... אני לצאת משם לא הייתי יוצא בכל מקרה", עמ' 101 ש' 27-30 לפרוטוקול). דומה, כי קשה לחשוב על הסבר לגיטימי לעמדה זו של בן יוסף, במישור החוזי ולמעשה אף בכל היבט אחר, וזאת בלשון המעטה.

40. זאת ועוד: בהליך זה הסתבר, כי במקביל להתנהלותה מול התובעת אשר תוארה לעיל לאחר חזרתה לשולחן המשא ומתן, המשיכה הנתבעת להתנהל במקביל גם מול בדסי ואף קיבלה מבדסי, בשבועות שקדמו לכריתת התוספת עם התובעת ובימים שלאחר מכן, מכתבי דרישה שונים ליישום וקיום ההתקשרות בינה לבין בדסי והתראה מפני הפרת ההסכם מול בדסי. מהראיות שהוגשו עולה, כי בגדר התכתבות חריפה בינה לבין בדסי, התריעה בדסי לפני הנתבעת כי עליה לעמוד לאלתר בהתחייבויותיה החוזיות, שאם לא כן היא תתבע את תשלומו של סכום הפיצוי המוסכם בסך 20,000 דולר. בדסי אף סירבה להשיב לנתבעת סך של 63,000 ₪ שכבר שולם לידיה בעת חתימת ההסכם עמה (ראה מכתב מיום 6.2.13 ת/3, סעיף 26 להסכם השכירות עם בדסי, נספח 16 לתצהיר בן יוסף).

41. בעניין זה יודגש, כי אינני מקבלת את גרסת בן יוסף בחקירתו הנגדית, כאילו אחרי המכתב הנ"ל סוכם בינו לבין נציג בדסי, כי הנתבעת ובדסי אינן חייבות דבר זו לזו וכי הנתבעת רשאית להמשיך במשא ומתן עם התובעת להמשך השכירות עמה (עמ' 63 ש' 13-19 לפרוטוקול). זאת, מהטעמים הבאים:

ראשית, גרסה זו לא באה לידי ביטוי כלשהו בתצהיר בן יוסף ועלתה לראשונה בחקירה הנגדית, עניין מעורר תמיהה וחוסר אמון בפני עצמו, בשים לב למרכזיות הנושא.

שנית, ובשים לב למכתב ההתראה הנ"ל מאת בדסי ולקיומו של הסכם שכירות חתום ומחייב על פניו בין הנתבעת ובדסי, ניתן היה לצפות, כי לו אכן זה היה סיכום הדברים בין בן יוסף לבין נציג בדסי, הדברים היו באים לידי ביטוי במסמך או מכתב כלשהו, המבהיר את יישוב המחלוקת וביטול ההסכם, לרבות החזרת תשלומים שכבר שולמו על ידי הנתבעת לבדסי או קביעה ברורה אחרת כלשהי לגבי אותם כספים.

שלישית, לא הובאה לפני כל עדות מתבקשת נוכח גרסה זו, של עד כלשהו מטעם בדסי אשר יאשר את גרסתו החדשה הנ"ל של בן יוסף. מכתב ההתראה הנוסף של בדסי מיום 18.2.13, יומיים בלבד לפני חתימת הנתבעת על הסכם ההארכה עם התובעת, עומד בסתירה ברורה לטענותיו הנ"ל של בן יוסף בחקירתו הנגדית באשר להבנות בעל פה אשר הושגו כביכול עם בדסי לגבי ביטול הסכם השכירות עמה.

ודוק: אני ערה לכך, כי גם ביחס למכתב זה טען בן יוסף שלאחר קבלתו של המכתב הוא שב ודיבר עם נציג בדסי טלפונית וסיכם עמו כי מדובר באי הבנה (עמ' 27 ש' 18-23 לפרוטוקול). ואולם, אף טענה זו עלתה לראשונה בחקירה נגדית ולא נכללה בתצהירו של בן יוסף, למרות מרכזיות הנושא. בנוסף לכך, הנתבעת עצמה הגיבה למכתב זה בתכתובות מצדה לבדסי, במכתבה ת/1 מיום 27.2.13 (כשבוע לאחר חתימת ההסכם עם התובעת), אשר כלל העברת תכניות לבדסי ביחס למושכר (סעיף 4 למוצג ת/1).

מטעמים אלו, על משקלם המצטבר, אין בידי ליתן אמון או משקל כלשהו לגרסתו של בן יוסף בעניינים המצב החוזי מול בדסי. באשר למהימנותו של עד זה אציין, בנוסף על האמור לעיל, כי התרשמתי כי עדותו של בן יוסף בנושאים מרכזיים הנוגעים להליך הינה "גרסה מתגלגלת" הכוללת תשובות אשר "נשלפו" על ידו בהתאם לשאלות שהוצגו לו בחקירה הנגדית ונוכח הקשיים שהוצגו לפניו ביחס לעדותו בתצהיר עדותו הראשית באשר להתנהלותו מול התובעת בשלב המשא ומתן ואחרי כריתת ההסכם. עדות זו הותירה אצלי, לצערי, תחושה כללית בלתי נוחה בהיבט מהימנותו של עד זה ועקביות וכנות גרסתו.

42. משמעות האמור לעיל הינה ברורה - הנתבעת, באמצעות מנהליה, ניהלה משא ומתן והתקשרה בשני הסכמי שכירות במקביל, האחד עם בדסי והשני עם התובעת. כל זאת עשתה, כאמור, בעודה ממשיכה לשבת בנכס אצל התובעת ונמנעת מלחשוף בפניה, ולו ברמז, את השתלשלות העניינים מול בדסי ואת עובדת קיומו של הסכם שכירות מחייב עם בדסי (עדות בן יוסף עמ' 101 ש' 27-30 לפרוטוקול).

43. אדגיש, כי גרסת הנתבעת, כי הודיעה לתובעת כבר ביום 18.3.13 כי אין בינה לבין התובעת הסכם מחייב, אף היא אינה עולה בקנה אחד עם דרישת תום הלב. שהרי, בהעדר חוזה, לשיטת הנתבעת, היה עליה לפנות את המושכר לאלתר, ולכל היותר בתוך מספר ימים, ולהשיב את החזקה בו לידי התובעת (ראה סעיף 15א להסכם השכירות, נספח 1 לתצהיר זייד). ואולם, הנתבעת לא פעלה בדרך זו, המשיכה לשבת בנכס עוד מספר חודשים נוספים.

44. אני סבורה, כי מכלול העדויות והראיות שהוצגו לפני והשתלשלות העניינים הנלמדת מהן, לרבות במישור ציר הזמן, מביאות למסקנה בלתי נמנעת וברורה, כי הנתבעת ובן יוסף הסתירו, במודע ובמכוון, מעיני התובעת ואנשיה את דבר קיומו של הסכם מחייב עם בדסי והתנהלו במקביל ולאורך תקופה ממושכת בת מספר חודשים הן מול התובעת והן מול בדסי בהסכמי שכירות חדשים שכרתו מול כל אחת מחברות אלו, בבחינת "הותרת כל האופציות פתוחות".

45. תמונת הראיות הכוללת אשר הוצגה בעניין זה מלמדת, כי רק לאחר שכבר היה ברור לנתבעת, כי בדסי עומדת בתוקף על קיומו של ההסכם שנכרת עמה, לרבות דרישתה לתשלום מרכיב פיצוי כספי מוסכם בסכום משמעותי וסירובה להשבת כספים שכבר שולמו לידיה על ידי הנתבעת, רק אז בחרה הנתבעת להתנער מסיכומיה עם התובעת ומההסכם שכבר נחתם על ידה אך טרם קוים במישור הכספי. זאת, בטענות מלאכותיות, אשר נדונו לעיל אחת לאחת ונדחו כולן, בדבר אי הסכמות אשר כביכול נותרו בין הצדדים. ודוק: אף בשלב של התנערותה מהתוספת שנחתמה, לא חשפה הנתבעת לפני התובעת את דבר קיומה של ההתקשרות עם בדסי, התקשרות אשר פרטיה נחשפו רק לאחר שניתן צו בית משפט בעניין זה בגדר ההליך דנן (ראה החלטתי מיום 19.5.14).

המניע, הפסול, להתנהלות זו של הנתבעת אף הוא ברור לטעמי נוכח מכלול העדויות והראיות האחרות שהוצגו בהליך זה – הנתבעת אשר טרם החלה בתשלום כספים לתובעת בהתאם להסכם ההארכה, ביקשה להציל את הכספים שכבר שילמה לבדסי ולהימנע מתביעה כספית משמעותית מצידה של בדסי, תביעה אשר נוכח ההתכתבות החריפה מצדה של בדסי, אשר נסקרה לעיל, ברור היה כי צפויה להגיע.

46. ודוק: איני מקבלת את טיעונה של הנתבעת בסיכומיה, כאילו דווקא עצם החתימות מצידה על ההסכם ועל התשריט מול התובעת מלמדות כי בן יוסף והנתבעת לא ייחסו חשיבות או בעייתיות להתנהלות מול בדסי אותה עת ולדרישותיה והתרעותיה של בדסי וכי היו כנים בהתנהלותם מול התובעת. לטעמי, מדובר בטיעון מיתמם. אין שום הסבר לגיטימי לטעמי לכריתת הסכם נוסף כאשר הנתבעת כבר כבולה בהסכם שכירות מול בדסי, וזאת בין אם היא או מנהלה מייחסים לו חשיבות או חיים ארוכי טווח ובין אם לאו, כל עוד הסכם זה לא בוטל באופן ברור וודאי. על הנתבעת היה ליידע את התובעת אודות קיומו של ההסכם עם בדסי ומצב הדברים מולה, גם אם סברה כי הוא לא ימומש או יבוטל בהמשך, והיה עליה להימנע מלהציג לפני התובעת מצג מטעה כאילו המגעים עם המשכיר האחר עלו על שרטון והסתיימו, תוך יצירת הרושם, המתבקש לאור דיווח זה, כי לא הושג כלל הסכם עם בדסי. מסירת תמונה עובדתית מלאה לתובעת בעניינים אלו נדרשה, בראש וראשונה, על מנת שהתובעת תשקול את שיקוליה ותכלכל את צעדיה ועל מנת שקבלת ההחלטות על ידה תעשה על סמך תמונה עובדתית רלבנטית מלאה. דבר מכל אלה לא נעשה והראיות בעניין זה, אשר נסקרו לעיל, הינן מגוונות וברורות.

47. בעניין אחרון זה אציין עוד, כי תמוה לשמוע מפיה של הנתבעת כיום, כי היא לא ייחסה חשיבות או בעייתיות למצב הדברים מול בדסי, וזאת למרות קיומו של הסכם חתום עם חברה זו, למרות הכספים שכבר שולמו על ידה על פי הסכם זה, למרות התכתובת החריפה בין הצדדים ולמרות התרעותיה של בדסי כלפיה כי עליה לעמוד בהתחייבויותיה החוזיות. כל זאת, כאשר בגדר ההליך דנן, מתיימרת הנתבעת לייחס משקל רב ומכריע במישור החוזי לאי הסכמות כאלו ואחרות אשר היו קיימות עדיין לטעמה מול התובעת ואשר בשלן היא סבורה כי אין להכיר בהסכם עליו חתמה כהסכם מחייב בין הצדדים. ניתן היה לצפות, נוכח גישה מחמירה ודקדקנית זו של הנתבעת מול התובעת, כי היא יכולה הייתה להשכיל ולהבין, הן בזמן אמת והן כיום בגדר ההליך המשפטי, את כובד התחייבותה דאז מול בדסי ובהתאם לכך, את ההכרח במסירת דיווח בנושא לאנשי התובעת בזמן אמת.

48. לסיכום פרק זה בפסק הדין אני קובעת, כי התנהלות נמשכת זו מצד הנתבעת ובעליה-מנהליה, אשר עיקריה והיבטיה השונים נסקרו לעיל, הינה מנוגדת, באופן בוטה ומובהק, לדרישת תום הלב והגילוי הנדרשים בניהול משא ומתן ובקיום חוזה, ומצדיקה בפני עצמה את קבלת התביעה. עניין תוכנם של הסעדים הנתבעים והכרעה ביניהם, ידון ויוכרע בהמשך.

חסר ראייתי

49. מצבת העדים מטעם התובעת והנתבעת נסקרה לעיל בפתח פסק הדין ואין צורך לחזור עליה, אך יש מקום להתייחס בשלב זה לחסר ראייתי משמעותי אשר אני מוצאת בראיות הנתבעת, אשר הסתפקה בהעדת בן יוסף ועו"ד פחימה-דרורי (עדות המומחה ויינברג הינה בעניין נקודתי ואינה רלבנטית לחלקה הארי של התביעה).

50. כאמור לעיל, הגנת הנתבעת נוגעת במידה רבה לגרסתה ביחס להשתלשלות העניינים מול התובעת במהלך המשא ומתן ולעמדתה כי לא הושג בין הצדדים הסכם מחייב נוכח אי ההסכמות השונות אשר נותרו פתוחות בין הצדדים למרות חתימת התוספת. ביחס לעניין זה, ובאופן תמוה אשר לא נמסר ביחס אליו הסבר מספק כלשהו, בחרה הנתבעת להסתפק בעדותם של בן יוסף ועו"ד פחימה-דרורי.

51. עו"ד פחימה-דרורי, מנהלת המחלקה המשפטית בנתבעת, הגישה תצהיר הדומה מאד מבחינת תוכנו לתצהירו של בן יוסף, אך בעדותה בחקירה נגדית היא הבהירה, כי למעשה היא אינה מכירה מכלי ראשון את מרבית העובדות הנכללות בתצהירה היות ולא הייתה מעורבת במשא ומתן עם התובעת עד לקראת סיומו ואף לא במשא ומתן ובמגעים עם בדסי, אלא טיפלה בהסכמים רק לקראת חתימתם ולצורך אימות החתימות עליהם. היא אף העידה, כי בן יוסף הוא שטיפל במגעים המסחריים וסיכם את התנאים עם התובעת ובדסי בעצמו וכי הוא ועו"ד עומר קלפון בלבד היו מי שניהלו מטעם הנתבעת את אותם מגעים במישור המסחרי והטיפול המשפטי (עמ' 31 ש' 15-22, עמ' 32 ש' 23-24, עמ' 34 ש' 27-29, עמ' 39 ש' 6-15 לפרוטוקול עדותה). באשר להתכתבות מטעם הנתבעת אשר יצאה מטעם עו"ד פחימה-דרורי עצמה, היא העידה כי אינה מוכרת ואינה זכורה לה, כך שגם בעניין זה לא הועילה עדותה לנתבעת (עמ' 37 ש' 21-32, עמ' 41 ש' 1-3 לפרוטוקול).

52. מטבע הדברים, בנסיבות אלו, עדותה של עו"ד פחימה-דרורי, אשר לא יכולה הייתה להעיד על מרבית העובדות מכלי ראשון, ולא זכרה פרטים אודות חלק אחר בהתנהלות מול בדסי בו דווקא כן הייתה מעורבת (מכתבה ת/1) אינה בעלת משקל ראייתי ממשי כלשהו ואין בה כדי לסייע באופן ממשי לביסוס הגנת הנתבעת.

53. לעומת זאת, עדותו של עו"ד קלפון, אשר היה מעורב בניהול המשא ומתן מול התובעת (ראה למשל נספחים 6-7 לתצהיר פוליקמן) יכולה הייתה בהחלט לשפוך אור על התנהלות הצדדים והשתלשלות העניינים בשלב המשא ומתן הטרום חוזי וכן בתקופה שלאחר חתימת התוספת, לרבות עמדת הנתבעת בזמן אמת ביחס לתוספת זו וביחס למצב הדברים מול בדסי. ואולם, עדות זו לא הובאה לפני בית המשפט, מבלי שנמסר בעניין זה הסבר ממשי או מספק המסביר את העדרה של העדות. חסר ראייתי זה נזקף כמובן לחובת הנתבעת וגרסתה, במיוחד נוכח הקשיים בגרסת בן יוסף אשר נסקרו לעיל.

54. כאמור לעיל, אף לא הובאה לפני בית המשפט עדות כלשהי מטעמה של בדסי. עדות כאמור הינה גם כן מתבקשת, היות והייתה יכולה לשפוך אור על מצב הדברים בהתנהלות הנתבעת מול בדסי במועדים הרלבנטיים. נוכח עדותו של בן יוסף, כי לא חשש מקיומו של ההסכם עם בדסי ומדרישותיה התקיפות לקיומו או לתשלום הפיצוי המוסכם הגבוה, ניתן היה לצפות כי עדות כאמור אכן תוגש ותתמוך בגרסתו בדבר ההסכמות אותה עת בינו לבין בדסי אשר אפשרו לו לכאורה להשתחרר מן החוזה מולה ולהתקשר עם התובעת. הסבר כלשהו בנוגע להעדרה של עדות כאמור לא הוצג בעניין זה, בוודאי לא הסבר מניח את הדעת. מדובר לטעמי בחסר ראייתי משמעותי האומר דרשני, בפרט נוכח התכתובת החריפה מצד בדסי במועדים הרלבנטיים להתקשרות עם התובעת וכמובן נוכח קיומו של הסכם מול בדסי אותה עת.

55. בעניין זה אזכיר, כי מספר ימים לאחר חתימת התוספת מול התובעת, קיבלה הנתבעת דרישה מבדסי להעביר תכניות בנוגע למושכר שם ובדסי התריעה בפני הנתבעת כי אם לא תעשה כן, היא תבטל את ההסכם בשל הפרתו ותתבע את הפיצוי המוסכם הקבוע בו (ת/2, ת/3). בתגובה הנתבעת מיהרה והעבירה את התכניות הנדרשות לבדסי עוד באותו היום (ת/1). התנהלות זו אינה עולה בקנה אחד עם גרסת בן יוסף כי סוכם עם בדסי על ביטול ההסכם עמה והליכת כל צד לדרכו.

56. בנסיבות אלו, ובהעדר עדות תומכת של עד מטעם בדסי, טענותיו של בן יוסף בדבר הסכמות מול בדסי השונות מההסכם בין הצדדים ומאותן תכתובות בהן בדסי דרשה בתוקף את עמידת הנתבעת בהסכם מולה, טענות אלו נותרו כטענות בלתי משכנעות או מעוררות אמון, העומדות אף בסתירה להסכם עצמו מול בדסי ולמסמכים האחרים בכתב.

57. לא למותר להזכיר בהקשר זה, כי תצהירו של בעל מניות נוסף בנתבעת, מר ירון בן אבי, הוגש לבית המשפט אך נמשך בהמשך משלא התייצב לחקירה על תצהירו. לא נמסר בעניין זה הסבר ממשי כלשהו מטעם הנתבעת לאי ההתייצבות המעלה תמיהה בשים לב לכך שמדובר בבעל מניות בנתבעת אשר ניתן היה לצפות כי יגלה נכונות וזמינות למסירת עדות בהליך זה (עמ' 112 ש' 3-9 לפרוטוקול).

סעדים

58. הסעד הראשי הנתבע - כאמור לעיל, התובענה הוגשה מלכתחילה כהמרצת פתיחה לאכיפתו של ההסכם, כאשר אותה עת הנתבעת עדיין ישבה במושכר ועשתה בו שימוש. בהמשך, לאחר מספר חודשים, הנתבעת עזבה באופן חד צדדי את הנכס והתובעת עתרה להוספת סעדים כספיים לתביעתה. בגדר כך עתרה לסעד של פיצויי קיום בדמות מלוא דמי השכירות החוזיים, לרבות השימוש בחנייה, בהתאם לתעריף שנקבע בתוספת להסכם (50 ₪ לכל 1 מ"ר ו- 662.43 ₪ בגין 3 חניות, נספח 3 לתצהיר ויס). זאת, בהתאם לתוכנו של ההסכם עצמו ולאור עיקרון העל המנחה בדיני החוזים, כי חוזים יש לקיים. לטענתה, גם אם הנתבעת תבחר שלא לשבת בפועל במושכר, לאחר שכבר עברה למושכר אחר ממנו מופעל עסקה כיום, הרי שיש הצדקה לחייבה במלוא תשלום דמי השכירות ולעמוד במלוא חיוביה הכספיים החלים עליה בהתאם להסכם ההארכה ובגין מלוא תקופתו. בעניין זה טענה התובעת, כי יש לזקוף לחובת הנתבעת את התנהלותה לאחר הגשת התביעה, כאשר עשתה דין לעצמה ועזבה את המושכר בהיותה מודעת לתביעת האכיפה על מנת ליצור מצב של "מעשה עשוי" ביחס לסעד זה. לטענת התובעת, אין לאפשר לנתבעת להפיק תועלת מהתנהלות בלתי ראויה זו ולחמוק מסעד האכיפה או התשלום המלא של פיצויי קיום בגין דמי השכירות ובכך ליהנות מהתנהלותה החוזית הפסולה והמפירה.

59. סעדים חלופיים נתבעים – לחילופין, במידה ובית המשפט לא יורה על אכיפת ההסכם או פסיקת פיצויי קיום מלאים, עתרה התובעת לחיוב הנתבעת בסכומים הנובעים מישיבת הנתבעת במושכר בשטח של 510 מ"ר מחודש ינואר 2013 - עת הסתיים הסכם השכירות המקורי ועד לחודש יוני 2013 – מועד פינוי המושכר, ושימוש בשלוש חניות של התובעת לאורך תקופה זו. התובעת אינה מסתפקת בעניין זה בתשלומים החלקיים בסך כולל 98,625.94 ₪ אשר הנתבעת שילמה לה על דעת עצמה לאורך תקופה זו בהתאם לתעריף הישן שהיה קבוע בהסכם השכירות אשר הסתיים בסוף שנת 2012 (נספחים 2-4 לתצהיר וייס). לשיטתה של התובעת, על הנתבעת לשלם בהקשר זה ובגין השטח החוזי המוסכם בתוספת של 330 מ"ר, סך כולל של 102,981.38 ₪ בצירוף מע"מ, בהתאם לתחשיב שהציגה בנספח 3 לתצהיר ויס.

בנוסף, וכחלק מתביעתה לסעד החלופי, עתרה התובעת לתשלום דמי שכירות ראויים בגין שטח נוסף של 180 מ"ר בו החזיקה הנתבעת בפועל ועשתה בו שימוש עד לחודש יוני 2013 וזאת, לפי התעריף הנ"ל של 50 ₪ למ"ר לחודש. תעריף זה משקף לטעמה דמי שכירות ראויים לתקופה הרלבנטית גם בגין שטח זה במושכר, בהיותו הסכום אשר אין חולק כי סוכם בין הצדדים לגבי השטח של 330 מ"ר במסגרת הסכם ההארכה. מרכיב תביעה זה מסתכם בסך 47,703.75 ₪.

סכומו הכולל של הסעד החלופי הנתבע בגין ישיבת הנתבעת בנכס בחודשים ינואר עד יוני 2013 מסתכם בסך של 150,685 ₪ בצירוף מע"מ, כאשר בהפחתת הסכום ששולם על ידי הנתבעת בתקופה זו, הרי שסכום ההפרש לתשלום בגין מרכיב תביעה זה, כולל מרכיב המע"מ בגינו, הינו 61,429.84 ₪.

60. בנוסף עתרה התובעת במסגרת הסעד החלופי הנתבע לפסיקת פיצויים עקב הפרת הסכם ההארכה על ידי הנתבעת, וזאת בסכום כולל של 411,898.32 ₪, המורכב מתשלום בגין 24 חודשי שכירות ובגין דמי חניה בתקופה כאמור, וזאת לפי התעריף שנקבע בתוספת ההסכם החדש ובגין שטח השכירות המצומצם הקבוע בתוספת (330 מ"ר).

61. הנתבעת התנגדה לסעד האכיפה, המתייחס לתקופת שכירות ארוכה בת חמש שנים ובהיות האכיפה לשיטתה בלתי מידתית ובלתי צודקת בנסיבות המקרה באשר היא כבר העתיקה את עסקה למושכר אחר, על העלויות הכבדות אשר היו כרוכות בכך מבחינתה. כן טענה הנתבעת, כי סעד האכיפה אינו אפשרי אף מהטעם שהשכירות נשוא התובענה בנכס אינה חוקית, היות ואין חולק, כי לא התקבל רישיון עסק מעיריית חיפה לניהול הקליניקה ומדובר היה בשימוש חורג במושכר, כך שמשמעות מתן סעד אכיפה במקרה כזה הינה מתן היתר להמשך התנהלות בלתי חוקית של שני הצדדים ביחס למושכר. בעניין אחרון זה טענה הנתבעת, כי התובעת עצמה העריכה שאם הסכם השכירות לא יצא אל הפועל בשל בעיות רישוי הרי שלא ייגרמו לה הפסדים בכלל מביטולו. זאת, נוכח סעיפים 22-23 לתוספת להסכם הכוללים תניה לפיה אם הנתבעת לא תקבל רישיון עסק למושכר והיא תיאלץ לפנות את המושכר במועד מוקדם יותר מסיום השכירות הקבועה בתוספת, אזי מלבד דמי השכירות עד לפינוי בפועל, תהיה התובעת זכאית רק להחזר יחסי בעלויות השיפוץ לפי התקופה שנותרה לקיום ההסכם, מנגנון אשר כונה בתוספת "הפיצוי המוסכם". במקרה דנן, אין כל הבדל לטענת הנתבעת מבחינת נזקי התובעת בין המצב הנ"ל לאשר אירע בפועל, באשר ההבדל הינו רק בסיבה ליציאתה המוקדמת מהמושכר.

יצוין, כי לטענת אי החוקיות הנ"ל השיבה התובעת, כי מדובר בטיעון חסר תום לב מצד הנתבעת כיום, לאחר שישבה במושכר במשך שנים ארוכות ועשתה בו שימוש לצורך ניהול קליניקה ללא רישיון עסק. זאת, בפרט נוכח החובה החוזית להסדיר את קבלת רישיון העסק אשר הייתה מוטלת על כתפיה של הנתבעת. לטעמה של התובעת, ההצדקה למתן סעד האכיפה קיימת למרות העדר החוקיות וזאת על מנת לעשות צדק קונקרטי עמה בנסיבות המקרה ועל מנת שלא יצא חוטא נשכר תוך ניצול אי החוקיות לטובתו בחוסר תום לב.

62. לטענת הנתבעת אף אין מקום לפסיקת פיצויי קיום כנגדה, היות ובהתנהלותה לא נפל כל פסול של חוסר תום לב כלשהו ונימוקיה לפרישה מן המשא ומתן היו כנים וענייניים. זאת, מה גם שאף מצידה של התובעת, בפרט מצדו של זייד, בהתנהלותו ביחס לדמי השכירות הנוספים שנדרשו בגין השטח העודף, יש משום חוסר תום לב וכן בדמות הניסיון לחתום על הסכם שכירות בלתי חוקי המנוגד להוראות התב"ע המחייבות ביחס למושכר.

63. כן טענה הנתבעת, כי יש לקזז מכל פיצוי אשר יפסק כנגדה סך של 297,744 ₪ לכל הפחות, סכום אשר התובעת הייתה צריכה להשקיע בשיפוץ המושכר והתאמתו על מנת ליהנות מדמי השכירות החל מהחודש הראשון.

יצוין, כי לטענת קיזוז זו השיבה התובעת, כי כפי שעלה מעדותו של וייס, כי תקציב הבינוי אמור היה להינתן לנתבעת רק כנגד הצגת חשבוניות מס שהיה על הנתבעת להציג כעולה מסעיף 9 לתוספת, חשבוניות אשר אין חולק כי לא הוצגו על ידי הנתבעת. מכל מקום, לטענת התובעת, הואיל ותביעתה החלופית מתייחסת ל- 24 חודשי שכירות בלבד ולא לכל תקופת השכירות, הרי שלכל היותר יש לקזז את החלק היחסי מתקציב הבינוי, המסתכם בסך של כ- 119,000 ₪.

64. כן טענה הנתבעת לזכותה לקיזוז סכומים בגין אי עמידת התובעת בחובת הקטנת הנזק. בעניין זה אשר התובעת יכולה הייתה לקבל לידיה בשקידה סבירה כחלק מחובת הקטנת הנזק, עניין מרכזי כאשר עסקינן בהסכמי שכירות. לטענתה, אין חולק ועניין זה עלה כבר מעדויות התובעת (סעיף 39 לתצהיר זייד) כי הייתה לתובעת אפשרות וחובה לחלק לשניים את המושכר לאחר עזיבתה שלה את הנכס ובכך להקל על השכרתו לצדדי ג' ולחסוך לתובעת את מירב הנזק הנטען על ידה כיום בהקשר לאי השכרתו של הנכס.

יצוין, כי לטענה זו השיבה התובעת, כי העדויות מטעמה מלמדות היטב, כי היא עשתה כל שביכולתה, בגדר הסביר, על מנת לנסות ולהשכיר את המושכר ובכך להקטין את נזקיה, אך זאת ללא הצלחה, באשר הנכס לא הושכר עד לתום ההליך. היא הדגישה את העדויות שהציגה בדבר מאמצי השיווק, הפרסום והתיווך שעשתה ביחס למושכר ואת ההלכה הפסוקה לפיה היה עליה לפעול באופן סביר בנסיבות העניין להקטנת נזקיה אך לא מעבר לכך. בהקשר זה טענה התובעת, כי תביעתה החלופית לפסיקת סעד כספי בגין 24 חודשי שכירות בלבד הינה סבירה בהחלט לצורך פרק זמן סביר למציאת שוכר חלופי, בין היתר בשים לב לגודל הנכס והקשיים בהשכרתו.

65. ומכאן, להכרעה במחלוקות הנ"ל בין הצדדים בנוגע לסעדים הנתבעים.

66. באשר לסעד האכיפה או פיצויי הקיום המלאים אשר נתבעו כסעד הראשי, אני סבורה כי אין מקום לפסיקתם. זאת, בעיקרו של דבר, נוכח אי החוקיות אשר אינה שנויה במחלוקת הכרוכה בהפעלת המושכר למטרתו על ידי הנתבעת – הפעלת קליניקה לרפואה אסתטית. באשר לאי החוקיות עצמה הנוגעת לשימוש חורג במושכר ללא היתר ובניגוד להוראות התב"ע אין צורך להרחיב את הדיבור, באשר למעשה התובעת לא חלקה על עובדה זו. אף טענתה של התובעת לחוסר תום ליבה של הנתבעת בהסתמכות על טענת אי החוקיות נוכח התנהלותה ארוכת השנים בנכס ללא רישיון עסק והחובה החוזית אשר הייתה מוטלת על כתפיה להשגת רישיון כאמור, אינה מועילה לתובעת לטעמי לצורך פסיקת סעד האכיפה. בהליך זה הוכח, כי שני הצדדים היו מודעים לעניין העדרו של רישיון מתאים להפעלת הקליניקה במושכר לאורך כל השנים, אך למרות זאת האריכו, שוב ושוב, את ההסכם ביניהם ונדרשו באופן אמיתי לשאלת אי החוקיות הנ"ל רק כאשר יחסיהם עלו על שרטון.

67. אדגיש, כי לא הוצגה לפני בהליך זה כל ראיה בדבר שינוי התב"ע בשלב כלשהו או בדבר בדיקה או אישור כלשהו אשר ניתנו להפעלת עסקה של הנתבעת במושכר במתכונתו ולמטרתו כיום. אף לא הוצגו לפני טיעון, ראיה או חוות דעת מקצועית לעניין האפשרות לקבלת היתר ורישיון כדין להפעלת עסקה של הנתבעת במושכר כיום. בנסיבות אלו, ברור הוא לטעמי, כי אין מקום כי בית המשפט יורה על אכיפת הסכם אשר בבסיסו מטרת שכירות שאינה חוקית אף נכון להיום בשים לב להוראות התב"ע.

68. אף פסיקתם של פיצויי קיום מלאים הנתבעים בגין מלוא התקופה החוזית בת חמש השנים לצד סעד האכיפה, אינה מוצדקת מהטעמים הנ"ל. שהרי, משמעות פסיקה כאמור במקרה דנן של פיצויי קיום מלאים הינה זהה למעשה לאכיפת ההסכם מבחינת התובעת ומפסיקה כאמור תשתמע הכשרה, בדיעבד, של בית המשפט את ניהול עסקה של הנתבעת במושכר שלא כחוק.

69. אכן, קשה להתעלם מחוסר הכנות בטיעון אי החוקיות כשהוא בא מפיה של הנתבעת, אשר לא רק שישבה במושכר לאורך שנים תוך הפעלת עסקה ללא רישיון כדין, כאשר האחריות החוזית לכך מוטלת על כתפיה, אלא שהיא אף הודתה כי אף במושכר הנוכחי ממנו היא פועלת כיום היא מתנהלת ללא רישיון כדין. עם זאת, הפתרון בהליך זה אינו יכול ואינו צריך להיות פסיקת סעד לאכיפת הסכם הנגוע באי חוקיות על ידי בית המשפט. מודגש, כי נוכח האמור לעיל, ובפרט ידיעתה הנמשכת של התובעת לאורך למעלה מעשור אודות העדר רישיון כדין להפעלת עסקה של הנתבעת במושכר, אף איני סבורה כי במקרה זה פסיקה כאמור הינה מוצדקת או נדרשת לצורך עשיית "צדק קונקרטי" בין הצדדים או על מנת "שלא ייצא חוטא נשכר" כטענת התובעת. שכן בהיבט זה, חטאו שני הצדדים כאחד. זאת, מעבר להיבט הרשלנות התורמת הכרוך בהתנהלות נמשכת בעניין זה מצד התובעת, אשר בחרה לאורך השנים לעצום עיניה לעובדת אי הסדרת נושא ההיתר והרישיון להפעלת הקליניקה במושכר.

70. לעומת זאת, אני סבורה כי יש מקום לפסיקתם של הסעדים החלופיים אשר נתבעו בגדר הליך זה, תוך קבלת טענת הקיזוז באופן חלקי, כמבואר להלן.

71. נקודת המוצא בעניין זה הינה קביעתי לעיל בדבר כריתתו של ההסכם בין הצדדים להארכת השכירות. בשים לב לכך, מוצדק רכיב הסעד החלופי הנוגע להפרש דמי שכירות בגין התקופה אשר הנתבעת המשיכה לשבת בנכס מאז תום ההסכם הקודם בסוף דצמבר 2012 ועד לפינויה את המושכר. אין חולק, כי בגין תקופה זו שילמה הנתבעת דמי שכירות לפי התעריף בהסכם הקודם, אשר הסתיים בסוף שנת 2012, ולנוכח הקביעה בדבר כריתתו של הסכם חדש אשר תוכנו לכשעצמו אינו שנוי במחלוקת וכולל עדכון גובהם של דמי השכירות – על הנתבעת לשלם לתובעת את הפרש דמי השכירות, לרבות תשלום עבור החניות, בהתאם לתעריף החוזי החדש.

הואיל והנתבעת עשתה דין לעצמה והמשיכה בתקופה הנ"ל לשבת במושכר במלוא גודלו הקיים, ללא צמצום שטחו כמוסכם בהסכם החדש ובתשריט אשר סוכם בין הצדדים, הרי שעליה לשלם את הפרש דמי השכירות, בהתאם לתעריף החדש שנקבע בתוספת, אף ביחס לאותם שטחים עודפים בהם המשיכה לשבת. זאת, בבחינת דמי שכירות ראויים ונוכח התנהלותה כאמור בהמשיכה לתפוס את שטח המושכר המלא לאורך חודשים אלו עד לפינוי הנכס.

תחשיבו של ויס בעניין מרכיבי תביעה חלופיים אלו (נספח 3 לתצהירו) לא נסתר והוא מתקבל על ידי. בהתאם לכך, מתקבלים מרכיבי התביעה והסכומים המפורטים לעיל בסעיף 59 לפסק הדין. לסכומים אלו יש לצרף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה ועד התשלום בפועל.

72. כן אני מקבלת את מרכיב התביעה החלופי הנוסף, אשר נסקר לעיל בסעיף לפסק הדין, הנוגע לפסיקת פיצויים בגין 24 חודשי שכירות חוזיים נוספים, החל ממועד פינוי הנכס על ידי הנתבעת, בחודש יוני 2013. זאת, לפי התעריף החוזי המעודכן הקבוע במסמך התוספת ובהתאם למושכר בגודלו המצומצם אשר נקבע בהסכם (310 מ"ר). בעניין זה אני סבורה, כי פרק זמן של 24 חודשים הינו פרק זמן סביר, בהתחשב במשך השכירות החוזית המלא (חמש שנים), בחובת הקטנת הנזק המוטלת על כתפי התובעת למציאת שוכר חלופי, בסוג הנכס, מיקומו וגודלו, העדויות והראיות אשר הוצגו בהליך זה בדבר מאמצי וקשיי השכרתו מחדש של המושכר והתנהלותה של הנתבעת לאורך הדרך, לרבות בגדר הליך זה, אשר נסקרה בפסק הדין זה לעיל בהרחבה.

אציין, כי שקלתי האם יש מקום לקבוע כי תקופת פיצויים זו תחפוף ותכלול אף את פרק הזמן בן כחמשת החודשים שבו הנתבעת המשיכה לשבת בנכס לאחר תום תקופת ההסכם הקודמת, היינו, התקופה אשר מחודש ינואר 2013 ועד לפינוי הנכס בחודש יוני 2013. ואולם, לאחר שיקול בנושא זה אני סבורה, כי אין מקום להקל עם הנתבעת בגין תקופה זו ולהכלילה בפרק הזמן של 24 חודשי הפיצוי האמורים, אלא למנות תקופות אלו במצטבר. זאת, באשר בפרק זמן זה הנתבעת תפסה את המושכר, במלוא שטחו, באופן חד צדדי, בעשותה דין לעצמה הן בהיבט התנערותה מן ההסכם החדש שנכרת בין הצדדים והן בהיבט המשך ישיבתה בנכס תוך עשיית דין עצמית, לרבות ביחס לגודל השטח בו המשיכה להחזיק וביחס לדמי השכירות הבלתי מעודכנים שבחרה לנוחותה לשלם לתובעת באותה תקופה. במצב דברים זה, וכאשר התובעת, אשר קיוותה בשלב הראשון לקיים את ההסכם, נאלצה בחודשים אלו אף להגיש את תביעתה לאכיפתו, הרי שהקושי בהשכרת הנכס לצד ג' כלשהו במהלך תקופה זו, הינו ברור על פניו ומשכך, אין הצדקה לקביעה בדבר חפיפת התקופות כאמור.

73. באשר לטענת הקיזוז של הנתבעת הנוגעת לתקציב הבינוי בסך של 297,744 ₪, הרי שטענה זו מתקבלת על ידי באופן חלקי ויחסי, בהיקף התואם את חלקה היחסי של תקופה בת 24 חודשי שכירות אשר נפסקו לעיל מתוך חמש שנות התקופה החוזית הכוללת, היינו בסך של 119,098 ₪ בלבד.

בעניין זה, מקובלת עלי טענת הנתבעת, כי על מנת להינות מדמי השכירות החוזיים היה על התובעת לשאת בעלות הנדונה. משכך כיום, כאשר נפסקים לטובת התובעת פיצויים בגין חלק מתקופת השכירות, יש להפחית מסכום זה את מרכיבה היחסי של עלות הבינוי המתוכננת. אכן, עבודות הבינוי וההתאמה לא בוצעו בפועל וממילא לא הוצגו חשבוניות מס או אישורי תשלום אחרים כלשהם כנדרש בסעיף 9 לתוספת. אני אף ערה לכך, כי מדובר בתקרת תקציב אשר לא בהכרח היה נעשה בה שימוש מלא ויתכן כי העלות בפועל הייתה יכולה להיות נמוכה יותר. עם זאת, אין בכך כדי להצדיק לטעמי התעלמות מוחלטת ממרכיב עלות זה והצדדים קבעו מסגרת תקציב זו מן הסתם בהסתמך על הערכותיהם הריאליות בנושא.

לצד קביעה זו בעניין הקיזוז מובהר, שאיני מקבלת את טענת הנתבעת כי קיימת הצדקה לקיזוז מלוא סכום תקציב הבינוי – 297,744 ₪ מסכום הפיצוי הנפסק היות ומדובר בעלות שאמורה הייתה להיות משולמת מראש, החל מיום השכירות הראשון במושכר במתכונתו החדשה. זאת, באשר מדובר בפסיקת פיצוי חלקי בגין דמי השכירות החוזיים, אשר נקבעה על דרך האומדן מבחינת משכה ולא בהקשר לישיבה בפועל בנכס או עבודות בינוי שבוצעו בפועל. משכך, מוצדקת וסבירה לטעמי קביעת קיזוז חלקי ויחסי של תקציב הבינוי התואם את משך התקופה בגינה נפסק מרכיב פיצויים זה.

מובהר, כי סכום הקיזוז אשר נפסק לעיל יישא אף הוא הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה ועד התשלום בפועל.

74. יצוין, כי חלקה האחר של טענת הקיזוז של הנתבעת, הנוגע לחובת הקטנת הנזק המוטלת על התובעת, בא לידי ביטוי כאמור לעיל בפסיקת פיצוי בגין 24 חודשי שכירות בלבד, מתוך תקופת השכירות המלאה של חמש השנים.

• סיכום

75. נוכח הקביעות לעיל, תוצאת ההליך הינה קבלת התביעה בגין מרכיבי התביעה החלופיים, בכפוף לקיזוז חלקי כפי שנקבע לעיל.

התוצאה הכספית הינה כי הנתבעת תשלם לתובעת סך של 354,230 ₪ (חיבור מרכיבי הפיצוי שנפסקו בסך 61,429.84 ₪ ו- 411,898.32 ₪, בהפחתת מרכיב הקיזוז שנפסק בסך 119,098 ₪). סכום זה יישא הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה ועד התשלום בפועל.

76. בנוסף, תישא הנתבעת בהוצאות ההליך ובשכ"ט עו"ד בגין הליך זה בסך כולל של 30,000 ₪. סכום זה יישא הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום פסק הדין ועד התשלום בפועל.

המזכירות תשלח את פסק הדין לב"כ הצדדים.

ניתן היום,  ט' סיוון תשע"ז, 03 יוני 2017, בהעדר הצדדים.