אליאב זהבה ואח' נ' רות נתניאן ואח'

עניינו העיקרי של פסק דין זה הוא השאלה האם הרחבות הדירה המתוכננות על ידי הנתבעים עלולות לגרום לפגיעה מהותית בדירות התובעים.

1. הצדדים הם בעלי דירות בבית המשותף ברחוב גרינברג 9 בשכונת רמות בירושלים, הידוע כגוש 30730 חלקה 7 (להלן – הבית המשותף). בבית המשותף 5 מבנים, והוא כולל 136 תתי חלקות. דירות הצדדים נמצאות באותו מבנה. דירות התובעים נמצאות בכניסה 9א, ודירות הנתבעים בכניסה 9ב. התובעים 1-2 הם בעלי תת חלקה 79 בקומת הקרקע (קומה ראשונה) של הבית המשותף, הנתבעים 3-4 הם בעלי תת חלקה 83 בקומה השלישית של הבית המשותף. הנתבעת 4 היא בעלת תת חלקה 77, הנתבעים 2-3 הם בעלי תת חלקה 79 והנתבעת 1 היא בעלת תת חלקה 69 (דירות הנתבעים בקומה הקרקע-הראשונה, השניה והשלישית).

    

2. ביום 21.8.2022 ניתן לנתבעים היתר בניה להרחבת דירותיהם.

    

3. לטענת התובעים, הם לא היו מודעים להליך ההיתר ולכוונה לפגוע בצורה משמעותית ברכושם הפרטי, ולא הסכימו לכך.

    

   לטענתם, אין לנתבעים הסכמות של הרוב הדרוש להרחבת דירותיהם.

    

   הבניה שמבקשים הנתבעים לבצע תביא לחסימת חלונות בדירות התובעים.

    

   בניה שביצעו התובעים 1-2 בדירתם אינה רלוונטית והיא נדונה בהליך נפרד.

    

   הוראות התקנון המוסכם אינן מסייעות לנתבעים שכן הן מתייחסות להצמדת הרכוש המשותף שבתחומי כל מבנה תוך שהם קובעות שהקרקע תיוותר רכוש משותף של כלל תתי החלקות, וההרחבות מתוכננות על הקרקע. משכך הם נדרשים להסכמות של רוב בעלי הדירות בכל הבית המשותף ולא רק במבנה.

    

4. לטענת הנתבעים, בשנת 2015 החלו דיירי הבניין לקדם תב"ע שתאפשר להם להוסיף ממ"דים וחדרים בדומה לתב"ע שאושרה למבנים אחרים בבית המשותף. התובעים ונציגיהם שהשתתפו בישיבה לא הביעו התנגדות לשינוי התב"ע. בהמשך בוצע פרסום וידוע של הבקשה להיתר והתובעים ידעו על התוספות המתוכננות, אולם לא הגישו כל התנגדות.

    

   לערכאה זו אין סמכות לדון בטענות התובעים שעניינן טענות תכנוניות.

    

   לנתבעים הרוב הדרוש לביצוע הבניה, שהוא הרוב הנדרש מדיירי המבנה בלבד, זאת לאור הוראות התקנון המוסכם, לרבות סעיף 8ד לתקנון המוסכם על פיו נתנה הסכמת כל החוכרים מראש. כמו כן לעניין תוספת מרחב מוגן דירתי, קובע החוק כי די בהסכמת רוב בעלי הדירות במבנה המסוים.

    

   קביעת רוב מבין כלל בעלי הדירות תביא למצב אבסורדי בו בעלי דירות במבנים אחרים יוכלו לכפות החלטה על מבנה מסוים. בעלי הדירות במבנים האחרים ביצעו הרחבות דומות בהסתמך על הרוב מקרב אותו מבנה, ומכאן שזו הפרשנות המקובלת לתקנון הבית המשותף.

    

   בענייננו הוגשו הסכמות של 29 בעלי דירות במבנה, ואין להתחשב במחסנים שבבניין שכן הם אינם מהווים דירות. גם אם יילקחו המחסנים בחשבון, קיים הרוב הדרוש לבנית ממ"דים.

    

   נתבעים 1-2 מנועים מלהתנגד משום שהם עצמם הרחיבו את דירתם ועל כן יש לראותם כמסכימים להרחבה.

    

   הבניה לא תתבצע בדירות התובעים אלא ברכוש המשותף.

    

   קיימת חשיבות לבניית הממ"דים.

    

   התובעים פעלו בחוסר תום לב בכך שידעו על ההליכים התכנוניים ולא פעלו לעצרם, ואף ביצעו בעצמם בניה, וזאת באופן בלתי חוקי.

    

   התובעים לא הביאו ראיה לעניין הפגיעה בדירותיהם או הפחתה בשווין, והם מתנגדים לכל פתרון של הזזת חלונות דירותיהם.

    

   לפיכך במסגרת איזון הזכויות יש להעדיף את זכות הנתבעים להרחיב את דירותיהם.

    

   ההליך

5. ביום 24.1.2023 הגישו התובעים בקשה לסעד זמני כלפי הנתבעים. ביום 30.1.2023 התקיים דיון בבקשה, בסיומו הגיעו הצדדים להסכמה שעיקרה הותרת הסעד הזמני שניתן בתוקף עד להחלטה אחרת.

    

6. כתב התביעה הוגש ביום 2.2.2023. ביום 29.5.2023 התקיים דיון מקדמי, ונקבעו מועדים להגשת תצהירים ולישיבת הוכחות, תוך שהומלץ לצדדים לפנות להליך גישור עירוני. הצדדים פנו להליך גישור, אולם ההליך לא צלח.

    

7. ביום 2.1.2024 התקיימה ישיבת הוכחות. מטעם התובעים העידו התובעים 1 ו-3 ומטעם הנתבעים העידו גב' קרן כהן, מר שוקי כהן, שהיו בעבר בעלי דירה בבית המשותף ופעלו לקידום התב"ע המאפשרת הרחבה של דירות הנתבעים, מר נתניאן והנתבע 2.

    

8. ביום 18.1.2024 התקיים ביקור במקום, לאחריו הגישו הצדדים סיכומים בכתב.

    

   דיון והכרעה

    

   האם לנתבעים הסכמות של הרוב הדרוש להרחבת דירתם?

9. סעיף 71ב לחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969 (להלן – חוק המקרקעין) קובע הוראות לעניין הרחבת דירה בבית משותף על חשבון הרכוש המשותף כדלקמן:

    

   "(א) (1) על אף הוראות סעיף 62(א) סיפה, או סעיף 12(ב) לתקנון המצוי שבתוספת, רשאים מי שבבעלותם שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, להחליט בדבר הוצאה של חלקים מסויימים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית, לשם בניה שמטרתה הרחבת אותה דירה, וכן להחליט בדבר חלוקת זכויות הבניה הנדרשות לצורך זה, ואולם, היה נושא ההחלטה כאמור הרחבת דירה פלונית אחת או יותר לשם בניית מרחב מוגן דירתי או מרחב מוגן קומתי, רשאים להחליט על כך מי שבבעלותם שישים אחוזים מהדירות;

   (2) לעניין הרחבת דירה לשם בניית מרחב מוגן דירתי או מרחב מוגן קומתי כאמור בפסקה (1), יראו אגף או מבנה בבית מורכב כמשמעותו בסעיף 59, כבית משותף, ובלבד שהרחבת הדירה כאמור אינה מחייבת ביצוע פעולת בנייה באגף או במבנה אחר בבית המורכב; 

   (3) אין בהוראות פסקה (2) כדי לפגוע בזכויותיו של בעל דירה באגף או במבנה אחר בבית המורכב, לפי סעיפים קטנים (ב) עד (ז) וסעיף 71ג.

   (א1) בבית משותף שלא ניתן לבנות בו מרחב מוגן דירתי או מרחב מוגן קומתי, יחולו הוראות סימן זה, העוסקות בהרחבת בנייה לשם הקמת מרחב מוגן דירתי או מרחב מוגן קומתי, גם על בנייה של שיפורי מיגון בהתאם להוראות הרשות המוסמכת כמשמעותה בחוק ההתגוננות האזרחית, התשי"א-1951.

   (ב)לא תתקבל החלטה כאמור בסעיף קטן (א) אם יש בה כדי לפגוע בזכויות בניה יחסיות של כל בעל דירה להרחבה לפי סימן זה.

   (ג)בעל דירה שהורחבה ייראה כמי שהסכים להרחבה דומה של כל דירה אחרת באותו בנין.

   (ד)נתקבלה החלטה כאמור בסעיף קטן (א), חייב בעל דירה, שדירתו ניתנת להרחבה בשיעור יחסי העולה על חלקו ברכוש המשותף והמבקש להרחיבה, לשלם במועד החלטת ההרחבה, תשלומי איזון לבעל דירה שדירתו אינה ניתנת להרחבה או שההרחבה פחותה מחלקו היחסי ברכוש המשותף.

   (ה)לא הגיעו בעלי הדירות להסכמה באשר לגובה תשלומי האיזון, יקבעו התשלומים על ידי שמאי מקרקעין, שימונה בהסכמה.

   (ו)הוצאות השמאות יחולו על בעלי הדירות בהתאם לחלקם היחסי ברכוש המשותף, לפני החלטת ההרחבה.

   (ז)לא תתקבל החלטת הרחבה שיש בה כדי למנוע מבעל דירה את האפשרות לבנות סוכה, אם נהג לעשות כן לפני ההחלטה." (ההדגשות אינן במקור)

    

10. לעניין הרוב הדרוש בבית משותף המורכב ממספר מבנים, נקבע בע"א (מחוזי חיפה) 2821/01 וילסקר נ' לויט (נבו, 8.8.2002) (להלן – ענין וילסקר):

     

    "כאשר הבית המשותף כולל יותר ממבנה אחד, יש לקחת בחשבון לצורך קביעת הרוב הדרוש את כל בעלי הדירות בכל המבנים ולא רק את הדירות במבנה שבו מבקשים את ההרחבה, כפי שטענו וילסקר (ראה איזנשטיין/בתים משותפים, שם בעמ' 214)." (ההדגשות במקור)

     

    בהמשך לכך נקבע גם בעש"א(מחוזי חיפה) 36004-06-12 פלאוט נ' הוד (נבו, 7.6.2013) (להלן – עניין פלאוט) שגם לעניין בניית ממ"דים בבית משותף הכולל מספר מבנים יש לחשב את היקף הרוב הדרוש מכלל בעלי הדירות בבית המשותף, זאת אף כאשר מדובר בבניה על רכוש המוצמד לחלק מהדירות, תוך שהובהר ההיגיון שבכך:

     

    "אולם מנגד, אין להתעלם מכך שבנייה ברכוש המוצמד לבעלי דירות אחרות, מהווה פגיעה בזכויות של בעלי הרכוש המשותף האחר: מדובר בבית משותף אחד. כל בניה ברכוש המשותף, של חלק מבעלי הדירות או של כל בעלי הדירות, עלולה לפגוע בזכויות הקניין של האחרים - במראה הבית, בצמצום השטח הפתוח, בפגיעה בגינה, בפגיעה באור ובאוויר וכיוצב'. כך שלא ניתן לומר, שאין לבעלי הרכוש המשותף, שאינם בעלי הרכוש המשותף הספציפי, כל נגיעה לבניה על השטח המשותף הספציפי. "

     

    חריג לעניין בניית ממ"ד בבית משותף מורכב, נקבע מאורח יותר במסגרת סעיף 71ב(א)(2) לחוק המקרקעין, אולם כפי שיפורט בהמשך, אין בו כדי לסייע לנתבעים.

     

11. בענייננו, טענת הנתבעים על פיה תקנון הבית המשותף קובע שלכל אחד מהמבנים קיימת הצמדה של חלק משטחי החצר, ועל כן קיימת זכות על פי התקנון לבעלי הדירות להרחיב דירותיהם על שטח כאמור, אין לה על מה שתסמוך.

     

12. חוק המקרקעין מבחין בין שיעור הרכוש המשותף הצמוד לדירות לבין הצמדה של חלק מסוים ברכוש המשותף. לבעלי הדירות בבית משותף, על פי ברירת המחדל של חוק המקרקעין, יש בעלות משותפת ברכוש המשותף של הבית המשותף כהגדרתו בסעיף 52 לחוק המקרקעין. סעיף 57(א) לחוק המקרקעין, קובע שהחלק הבלתי מסוים של כל אחד מבעלי הדירות ברכוש המשותף, הוא לפי יחס שטח רצפת הדירה לשטח הרצפה של כלל הדירות, אלא אם נקבע בתקנון שיעור אחר. על פי סעיף 62 לחוק המקרקעין, הצמדה של חלק מסוים מהרכוש המשותף לאחת הדירות, דורשת הסכמה של כל בעלי הדירות. חריג לכך קיים בסעיף 71ב לחוק המקרקעין שהובא לעיל, המאפשר הרחבת דירה, ובכלל זאת הצמדת חלקים מהרכוש המשותף לדירה מסוימת לצורך כך, ברוב מופחת.

     

13. בבית המשותף הנדון, הוראת סעיף 2 לתקנון המוסכם קובעת הצמדות מסוימות לחלק מהדירות, הכוללות קרקע, גג או מחסן. הוראת סעיף 4 (א) לתקנון המוסכם קובעת מהו שיעור הרכוש המשותף הצמוד לכל אחת מהדירות בהתאם לסעיף 57(א) לחוק. דהיינו, הוראה זו קובעת מהם החלקים הבלתי מסוימים הצמודים לכל אחת מהדירות ברכוש המשותף. הוראת סעיף 5 לתקנון קובעת שזכויות הבניה של כל מבנה יהיו צמודות לדירות שבאותו מבנה.

     

    הוראת סעיף 3(ב) לתקנון המוסכם קובעת:

    "כל חלקי הרכוש המשותף שבתחומי כל מבנה ומבנה יהיו צמודים לדירות שבאותו מבנה למעט הקרקע" (ההדגשה אינה במקור).

     

    עניין זה עולה בקנה אחד עם הוראת סעיף 59(א) לחוק המקרקעין לעניין בית משותף מורכב, המאפשר קביעה בתקנון שהרכוש המשותף, כולו או חלק ממנו, שבתחומי כל מבנה או אגף יהיה צמוד לדירות שבאותו מבנה או אגף.

     

    מההוראות האמורות עולה שהתקנון בסעיף 2 קבע מהם החלקים המסוימים הצמודים לדירות מסוימות בבית המשותף, בסעיף 4(א) קבע מהם החלקים הבלתי מסוימים הצמודים לכל אחת מהדירות, ובסעיף 3(ב) קבע מהם החלקים המסוימים הצמודים לכלל הדירות שבמבנה מסוים. חלקים אלו, הצמודים לכלל הדירות שבמבנה מסוים, אינם כוללים קרקע.

     

    הוראת סעיף 8(א) לתקנון המוסכם קובעת כדלקמן:

    "כל אחד מהחוכרים יהיה זכאי להוסיף תוספת בניה לדירתו, על השטח הצמוד לדירתו כפי שהיא ביום חתימת תקנון זה (להלן – "הבונה") הבנייה תבוצע עפ"י שיקול דעתו הבלעדי של הבונה, באופן ובתנאים שימצא לנכון, ללא צורך בהסכמתם של יתר החוכרים בבית, בכפוף לאמור להלן..." (ההדגשה אינה במקור).

     

    סעיף קטן ג קובע: "החלקים ברכוש המשותף הצמודים לדירה לא ישתנו עקב הבניה הנוספת"

     

    סעיף קטן ד קובע הוראות לעניין תיקון צו הבית המשותף בעקבות הבניה לפי סעיף 8.

     

    מכאן, שבכל הנוגע לבניה על שטח הצמוד לדירה, דהיינו, אותו שטח מסוים שהוצמד לדירה על פי סעיף 2 לתקנון, לא נדרשת הסכמה של יתר בעלי הדירות. סעיף 8 על פי לשונו, כלל אינו עוסק בבניה על שטח משותף המוצמד למבנה או לאגף.

     

    אולם השטחים עליהם מבקשים לבנות הנתבעים הם לא שטחים מסוימים שהוצמדו לדירותיהם על פי סעיף 2 לתקנון המוסכם, ואף לא שטחים הצמודים למבנה שבו קיימות דירותיהם, שכן אין המדובר ברכוש משותף הנמצא בתחום המבנה, אלא בקרקע, שהוחרגה בסעיף 3(ב) לתקנון. כמו כן אף אם היה מדובר בשטח משותף שהוצמד למבנה או לאגף נשוא ההליך, הרי שעל פי עניין פלאוט, עדיין היה צורך בבחינת הרוב הדרוש מכלל בעלי הדירות. מכל האמור עולה שהתקנון המוסכם אינו משנה מהוראת סעיף 71ב לחוק המקרקעין לעניין הרוב הדרוש להרחבת דירה, ויש לבחון רוב כאמור מכלל בעלי הדירות בבית המשותף, ולא רק במבנה.

     

    בהקשר זה אוסיף שאמנם התקנון המוסכם קובע בסעיף 5 שזכויות הבניה של כל מבנה יהיו צמודות לדירות שבכל מבנה, אך לצורך הרחבת דירות הנתבעים לא די באחוזי הבניה, אלא יש צורך בשימוש במרכיב הקרקע, שכן הבניה המבוקשת היא לכיוון חזית הבניין. מרכיב הקרקע הוחרג במפורש מהחלקים המסוימים הצמודים לכל מבנה בסעיף 3(ב) לעיל.

     

14. באשר לאופי ההרחבה שמבקשים הנתבעים לעשות, עולה מתצהיריהם, שלא מדובר בתוספת של ממ"ד בלבד, אלא בתוספת הכוללת לכל הפחות ממ"ד וחדר נוסף (ר' סעיף 23 לתצהיר שלום סננס). מכיוון שכך, לא ניתן לקבל את טענת הנתבעים שחל סעיף 71ב(א)(2), סעיף שכאמור נוסף לאחרונה במסגרת תיקון חקיקה כדי להקל על בנית ממ"דים, לעניין ראיית האגף או המבנה כאגף או מבנה נפרד, שכן הנתבעים מבקשים לבצע את התוספת כולה, שהממ"ד מהווה רק חלק ממנה.

     

    על פי ההיתר שהגישו הנתבעים, עולה שהממ"ד והחדר הנוסף הם בעלי קיר משותף, ויכול שאלמלא הבקשה לבניית החדר הנוסף, ניתן היה לבנות את הממ"ד במיקום שלא היה פוגע בדירת התובעים. בכל מקרה, הנתבעים לא ביקשו לעדכן את בקשתם להיתר, כך שהבקשה העומדת בפני היא זו הכוללת הרחבה שאינה לצורך בניית ממ"ד בלבד.

     

    בהקשר זה אציין שגם אם היה מבוקש לבנות ממ"ד בלבד, הרי שעדיין היה מקום לבחון האם נגרמת פגיעה מהותית לתובעים על פי סעיף 71ג. מאחר, שכפי שיעלה בהמשך, המסקנה היא שנגרמת פגיעה כזו, הרי שאין מקום לאפשר את הבניה כפי שהתבקשה. אין בכך כדי לגרוע מזכות הנתבעים לבקש בניית ממ"דים באופן שאינו פוגע בדירות התובעים פגיעה מהותית.

     

    במאמר מוסגר אציין שהטענה שיש לבחון בבית משותף כאמור את הרוב הדרוש לעניין בניית ממ"ד מתוך בעלי הדירות במבנה או באגף, הועלתה על ידי הנתבעים לראשונה בסיכומיהם, ועל כן נראה שמדובר בהרחבת חזית. אמנם תיקון החקיקה בעניין חוקק לאחר הגשת כתב ההגנה, אך תצהירי הנתבעים, שכוללים טענות משפטיות בנושא הרוב הדרוש, והוגשו לאחר התיקון האמור, לא התייחסו לעניין זה, והנושא לא עלה במסגרת ישיבת ההוכחות. בכל מקרה, מכיוון שאני מוצאת שיש לדחות את הטענה לגופה, איני מכריעה בשאלה האם מדובר בהרחבת חזית אסורה.

     

15. לאור האמור, היה על הנתבעים לקבל, לכל הפחות, הסכמות של 75% מבעלים של 136 הדירות בכלל האגפים בבית המשותף, ויתכן שרוב כאמור צריך היה לכלול בתוכו גם הסכמות של בעלי 75% מבעלי הדירות באגף, בשל האפשרות שההרחבות כוללות גם שימוש ברכוש משותף מוצמד של המבנה או האגף של דירות הצדדים (כגון הקיר החיצוני) ובזכויות הבניה של האגף (בשל הוראת סעיף 5 לתקנון המוסכם), אולם הדבר לא נטען ואינו משפיע על התוצאה, ועל כן איני מוצאת מקום להכריע בכך. אין מחלוקת שאין בידי הנתבעים הסכמות בהיקף האמור מכלל בעלי הדירות בבית המשותף.

     

16. למעלה מן הצורך אוסיף שעולה ספק ממשי באשר לטענת הנתבעים לקיומן של הסכמות של בעלי 75% מבעלי הדירות באגף בו נמצאות דירות הצדדים. על פי נסח הרישום באגף זה קיימות 39 דירות. הנתבעים הציגו הסכמות של בעלים של 29 מהדירות באגף זה. לטענת הנתבעים, אין מקום להחשיב 3 תתי חלקות המהוות מחסנים בבעלות מדינת ישראל, משום שאינם דירות, ועל כן יש בידם חתימות של בעלי למעלה מ75% מהדירות (סעיפים 38-53 לסיכומיהם).

     

    אולם בניגוד לטענת הנתבעים, הגדרת דירה בסעיף 52 לחוק המקרקעין קובעת שדירה היא "חדר או תא, או מערכת חדרים או תאים, שנועדו לשמש יחידה שלימה ונפרדת למגורים, לעסק או לכל צורך אחר. 3 היחידות האמורות רשומות כתתי חלקות נפרדות, ואינן צמודות לאף אחת מהדירות בבית המשותף, ולפיכך עולה שיש בהן פוטנציאל לעמוד בהגדרת "דירה". עניין קליין שהוזכר בסיכומי הנתבעים [ע"א 11965/05 עזבון המנוח מרדכי קליין נ' דוד שרון (נבו 27.8.2009)] עסק במקרה שבו באופן פיזי לא היה תא בנוי ותחום, והאמירות המתייחסות בו למחסן, מתייחסות אגב הדברים למקרה קיצון, שבו קיים מחסן שאינו משמש לכל מטרה ואינו מחובר למים וחשמל, ולגבי מחסן כאמור נאמר שלא ייחשב כדירה אף אם נרשם ככזה.

     

    אולם במקרה דנן הטענה שהמחסנים שבבעלות מדינת ישראל אינם משמשים לכל מטרה ואינם מחוברים למים וחשמל נטענה בעלמא בסיכומי הנתבעים, ואין לה כל בסיס בראיותיהם. מראיות הנתבעים עולה שהסיבה לכך שלא כללו את המחסנים שבבעלות מדינת ישראל בכמות הדירות במבנה היא אחרת. הנתבע 2 הודה בחקירתו הנגדית שהחליט על דעת עצמו להפחית את המחסנים מכמות הדירות במבנה לצורך קבלת חתימות הרוב הדרוש, לאחר שהגיע למבוי סתום לעניין איתור הגורם האחראי עליהם מטעם מדינת ישראל (עמוד 19 שורות 16-31).

     

17. אני דוחה גם את טענת הנתבעים שבמסגרת הרחבות שביצעו בעלי דירות באגפים אחרים בבית המשותף לא התבקשו הסכמות מבין בעלי הדירות בכלל האגפים, ועל כן יש בכך כדי להראות שזוהי הפרשנות המקובלת לתקנון הבית המשותף. לשון תקנון הבית המשותף, כעולה מהמפורט לעיל, אינה מאפשרת פרשנות כזו, ומדובר בניסיון מאולץ ליצוק תוכן לסעיפים שמשמעותם שונה. כמו כן, על פי הפסיקה, הנטייה היא לראות בתקנון בית משותף כחוזה הנוטה יותר למאפיינים של "חוזה סגור" ולא "חוזה פתוח" באופן הנותן מעמד בכורה ללשון ההסכם בכל הנוגע לפרשנותו [בעקבות הלכת "ביבי כבישים" - ע"א 7649/18 ביבי כבישים עפר ופיתוח בע"מ נ' רכבת ישראל בע"מ (נבו 20.11.2019), כפי שיושמה בעש"א (מחוזי תל אביב-יפו) 31462-04-23ניצה זילברברג נ מגדל דניאל מלון דירות בעמ (נבו 27.12.2023) ר' פסקאות 18-19]. בענייננו לטעמי לשון התקנון ברורה, ואין צורך להידרש לנסיבות חיצוניות לצורך פרשנותו, בוודאי לא כאלו היוצקות לתוכו תוכן חדש. הטענה שבעלי דירות אחרים ביצעו הרחבות מבלי לקבל את הרוב הקנייני הדרוש, ככל שהיא נכונה, אינה חריגה במציאות הישראלית, ואין בה כדי לתרום באופן כלשהו לפרשנות התקנון. לא רק זאת, אלא שהעדה קרן כהן מטעם הנתבעים העידה שרבים מבעלי הדירות בבניין אף בנו ללא היתר, מה שהביא בסופו של דבר לכך שהיא ובעלה, אשר פעלו רבות כדי לקדם תכנית שתאפשר באופן חוקי תוספות בנייה לבעלי הדירות, החליטו לעזוב את הבניין (עמוד 7 שורות 15-21). מכאן שאין בבנייה שבוצעה על ידי בעלי דירות אחרים כדי להצביע על פרשנות שנתנו לתקנון המוסכם דווקא.

     

18. גם הטענה שיש לראות בבניה שביצעו התובעים 1-2 כ"הרחבה דומה" לעניין סעיף 71ב(ג) לחוק המקרקעין, דינה דחיה. הנתבעים מכוונים בעניין זה למרפסת פתוחה שבנו התובעים 1-2 מחוץ לגבולות דירתם, ללא היתר, ויצירת מעבר נגיש לדירת התובעים 1-2 באמצעות "רמפה" לכיוון המרפסת. ראשית, לטענת הנתבעים מדובר בתוספת בלתי חוקית, שנבנתה ללא היתר בניה, ועל כן לא הוכח שהיא בגדר "הרחבה" שניתן לקבל לגביה היתר לפי תכנית בת תוקף, על פי הגדרת הרחבה בסעיף 71א לחוק המקרקעין. לנתבעים זכות לדרוש מהתובעים 1-2 לפרק את הבניה האמורה, ככל שאכן נבנתה באופן לא חוקי, והם אמנם הגישו הליך נפרד בעניין, אך כל עוד לא הוכח שניתן לקבל היתר בניה לבניה כאמור (ולחלופין, שלא נדרש היתר לכך), לא ניתן לראות בה "הרחבה" ובוודאי שלא "הרחבה דומה". שנית, אין דומה מרפסת פתוחה המהווה מבואת כניסה לדירה, ולא ברור האם יש בה כדי לגרוע מאחוזי הבניה הקיימים לבניין, לבניית ממ"ד וחדר נוסף, אף אם מדובר בהיקף שטחים דומה, ועל כן גם אם מדובר היה ב"הרחבה" של דירת התובעים 1-2, לא ניתן לקבוע שמדובר ב"הרחבה דומה" שיש לראות בה הסכמה קונסטרוקטיבית של התובעים 1-2 לבניה שמבקשים הנתבעים לבצע [לעניין המבחנים ל"הרחבה דומה" ר' לדוגמה ע"א (מחוזי חיפה) 22123-10-10 זינגר נ' חדד (נבו 14.3.2011)]. אציין בהקשר זה שגם אם התובעים 1-2 היו בונים "הרחבה דומה" לזו שמבקשים הנתבעים לבנות, לא היה בכך כדי להביא למסקנה שהנתבעים רשאים לבצע הרחבה הפוגעת באופן מהותי בדירת התובעים 1-2.

     

    האם הרחבת דירות הנתבעים פוגעת פגיעה מהותית בדירות התובעים?

19. סעיף 71ג(א) לחוק המקרקעין מאפשר לבעל דירה הטוען לפגיעה מהותית בזכויותיו בשל החלטה על הרחבת דירה לפנות למפקח. סעיף 71ג(ד) קובע באשר לסמכויות המפקח:

    "ראה המפקח כי נפגעה זכותו של בעל דירה, פגיעה מהותית, או כי טעה שמאי המקרקעין שנקבע כאמור, רשאי הוא להורות על ביטול ההחלטה שנתקבלה, לשנותה או להתנותה בתנאים, הכל כפי שימצא לנכון, בין בדרך של תשלומי איזון ובין בדרך אחרת, וכן רשאי הוא ליתן הוראות לענין סדרי הרישום בלשכת רישום המקרקעין."

     

    "פגיעה מהותית" לעניין סעיף זה הוגדרה בספרו של המלומד א' אייזנשטיין "יסודות והלכות בדיני מקרקעין" חלק שלישי בעמוד 218, כפגיעה מתמדת ומתמשכת הגורמת לבעל דירה סבל פיזי או נפשי שאדם סביר לא היה מוכן להשלים עמו גם תמורת פיצוי הולם [ר' גם ע"א (תל אביב) 133/97 קלרה יוסוביץ' נ' צילה חי (נבו 3.10.1999), העוסק בפגיעה מהותית לעניין התקנת מעלית בניגוד לעמדת מיעוט בעלי הדירות].

     

20. נוסף על כך, בפסיקה נקבע שמתן האפשרות להרחיב דירה על אף התנגדות של המיעוט היא חריג לכלל, הדורש הסכמה של כל בעלי הדירות להוצאת חלק מהרכוש המשותף והצמדתו לדירה פלונית. לפיכך נקבע שיש לפרש חריג זה בצמצום, תוך מזעור הפגיעה בזכויות הקניין של המיעוט [ר' רע"א 1462/10 עטייה נ' שגיא (נבו 2.8.2012) בפסקה 19].

     

    כמו כן בעש"א (חיפה) 3181-09-13 ג'ומאנה אגבאריה המאם נ' צ'ארלי חורי (נבו 16.6.2014), בפסקה 17, נקבע בהתייחס ליישום סעיף 71ג האמור:

    "מכאן, שעל פי הוראת סעיף 71ג' לחוק המקרקעין, מקום שהרחבת הדירה עשויה להסב פגיעה העולה על הנדרש ממימוש האינטרס הציבורי בהרחבת הדירה, תוך הסבת פגיעה בלתי מידתית בבעל דירה אחר בבניין, לא ניתן לממש את ההרחבה המבוקשת."

     

    מכאן, שפגיעה מהותית יכולה להיות גם כזו הפוגעת בדירת התובעים מעבר לנדרש. דהיינו, כאשר קיימת חלופה סבירה אך פוגענית פחות, המאפשרת הגשמת אותו אינטרס של הרחבת דירת הנתבעים.

     

21. מסקנה זו עולה בקנה אחד עם חובות נוספות החלים על בעלי דירות בבית משותף, ובכללן חובת בעל דירה לנהוג בתום לב במימוש זכויותיו הקנייניות והוראת סעיף 2(ב) לתקנון המצוי שבתוספת לחוק המקרקעין.

     

    הוראת סעיף 2(ב) חלה על הבית המשותף בהיעדר הוראה בעניין זה בתקנון המוסכם, לאור הוראת סעיף 64 לחוק המקרקעין, קובעת שבעל דירה אינו רשאי לעשות שינויים ותיקונים בדירתו הפוגעים בדירה אחרת ללא הסכמת בעל הדירה האחרת. גם אם בנוגע להרחבת דירה איפשר המחוקק על פיחות בזכותו של בעל הדירה הנפגעת בעניין זה, אני סבורה שכאשר מדובר בפגיעה העולה על הנדרש, יש בכך כדי לחזק את טענת בעל הדירה הנפגעת שמדובר בפגיעה מהותית לעניין סעיף 71ג(א) לחוק המקרקעין.

     

    חובת תום הלב, משמעותה שהשמירה על האינטרס העצמי של בעל דירה צריכה להיות הוגנת ותוך התחשבות בציפיות מוצדקות ובהסתמכות ראויה של הצד האחר [ר' פסק הדין המנחה בעניין ברע"א 6339/97 משה רוקר נ' משה סלומון, נה(1) 199 [(1999).

     

22. מהחקירה הנגדית של עדי הנתבעים, מההיתר ומהביקור במקום עלה שהבניה המבוקשת על ידי הנתבעים תביא לחסימה כמעט מלאה של חלון חדר השינה בדירת התובעים 1-2 הנמצאת הקומה הראשונה (קומת הקרקע) על ידי קיר הממ"ד, תוך שאושרה הרחבת החלק הנותר של החלון לכיוון המרוחק מהממ"ד באופן שהחלון החדש שאושר בדירת התובעים 1-2 יהיה דומה בגודלו לחלון המקורי, אולם יוסת ממיקומו המקורי בקיר חדר השינה.

     

    באשר לתובעים 3-4 עלה כי חלון חדר השינה המקורי בדירתם, הנמצאת בקומה השלישית, הוא חלון מקושת וגדול, וכי הבניה המבוקשת תחסום יותר ממחצית החלון הנמצא במרכז קיר חדר השינה, תשנה את צורתו המקושתת, ובכל מקרה לא ניתן יהיה לשמור על גודלו המקורי של החלון, שכן המרחק מקצהו עד קיר חדר השינה הוא כ54 ס"מ, וכדי לשמור על גודלו יהיה צורך לשבור את הקיר (ר' פרוטוקול הביקור במקום מיום 18.1.2024, חקירת העד נתניאן מטעם הנתבעים בפרוטוקול הדיון מיום 2.1.2024 עמוד 15 שורות 17-50, עמוד 16 שורות 1-22, עמוד 17 שורות 14-22, חקירת הנתבע 2 בעמוד 19 שורות 32-50 עמוד 20 שורות 1-7, שורות 16-37).

     

    אציין כי מעדות הנתבעים עלה כי הם טעו בתצהיריהם לעניין היקף הפגיעה בחלונות דירות התובעים, וסברו שהפגיעה קטנה יותר, משום שהסתמכו על הצעות שעלו להקטין את הפגיעה במסגרת הליך גישור שבו השתתפו הצדדים, כאשר בפועל מהיתר הבניה אשר הוצג לנתבעים בחקירתם הנגדית עלה שהפגיעה בחלונות היא משמעותית יותר. בהקשר זה אוסיף שגם אם ניתן היה לחייב את הנתבעים להסכים לשינוי מיקום חלונות חדרי השינה בדירותיהם כפי שמבקשים הנתבעים, עדיין נראה שהייתה מתקיימת פגיעה בשל מיקומו של קיר הממ"ד באופן הבולט לצד דופן החלון ויכול לחסום אור ואוויר (ר' לדוגמה טענה בסעיף 22 לתצהיר התובע 3), אולם במצב כזה נדרש היה לבחון האם הפגיעה עולה כדי "פגיעה מהותית" לעניין סעיף 71ג, שכן בניית קיר לצד חלון קיים אינה כרוכה בשינוי פיזי ממשי של מבנה הדירה (ובמקרה דנן, חסימת חלון הדירה), שאינו מותיר ספק לעניין מהותיות הפגיעה.

     

23. מהאמור עולה שאין המדובר בחסימת אור ואוויר בלבד, כתוצאה מבליטה של תוספת הבניה, אלא בחסימה כמעט מלאה של חלון חדר השינה בכל אחת מדירות התובעים התובעים. דהיינו, מדובר בפגיעה ממשית במבנה הדירות עצמן, ולא רק בהשפעה חיצונית המשפיעה עליהן. מהביקור במקום עלה שהניגוד לטענת הנתבעים, במבנה אחר בבית המשותף, עליו הצביעו הנתבעים, תוספת הבניה לא הביאה לחסימה או הקטנת חלון בקומה הראשונה, או לצורך בהזזתו למיקום חדש, וכי לכל היותר הוקטן במעט חלון בקומה השלישית (פרוטוקול הביקור במקום מיום 18.1.2024 עמוד 2). הנתבעים לא הביאו כל ראיה לעניין הסכמה או אי הסכמה של בעלי הדירות באותו מבנה לבניה שבוצעה ולפגיעה בחלון, ואף אם הייתה הסכמה כאמור, לא ידוע מה תנאיה ומה הסיבות לה, ואין בה כדי לחייב את התובעים. מכל מקום, אופי ההרחבה שבוצעה במבנה אחר בבית המשותף הפונה לאותה חזית, בצירוף העובדה שהנתבעים מבקשים להוסיף לדירתם גם חדר וגם ממ"ד באותו אזור, ולא טענו שלא ניתן לבצע הרחבה מצומצמת יותר, מביאה למסקנה שקיימות חלופות פוגעניות פחות. אולם הנתבעים ביקשו הרחבה המביאה להגדלה משמעותית של דירותיהם תוך פגיעה בדירות התובעים.

     

24. האפשרות "להזיז" את חלון דירת התובעים 1-2 למיקום שונה, וליצור חלון אחר, קטן יותר, בדירת התובעים 3-4, או יצירת חלון בגודל המקורי תוך שבירת קיר המפריד בין שני חדרים בדירתם, אינה שוללת את המסקנה שמדובר בפגיעה מהותית. זכותם של הנתבעים להרחיב את דירתם, אינה יכולה להצדיק שינויים מבניים בתוך דירה אחרת, ללא הסכמת בעלי אותה דירה. לא קיימת כל זכות לנתבעים לבצע עבודות בניה החוסמות חלק משמעותי מחלון כל אחת מדירות התובעים, ובוודאי שאין להם זכות לבצע עבודות בתוך דירות התובעים לצורך שינוי מיקום החלון, ללא הסכמת התובעים. מכאן שההרחבה המבוקשת על ידי הנתבעים תביא לחסימה כמעט מלאה של חלון בחדר השינה של כל אחת מדירות הנתבעים, תוך שהנתבעים מעוניינים למעשה לחייב את הנתבעים ליצור חלון במיקום שונה בתוך דירתם, כדי להצדיק את טענתם שאין פגיעה בדירת התובעים, אך אין כל בסיס משפטי לזכות הנטענת על ידי הנתבעים, לחייב את התובעים להסכים למיקום שונה של חלון דירתם. באשר לתובעים 3-4 אף מדובר כאמור בהקטנה של החלון ושינוי מיקום משמעותי שלו ממרכז חדר השינה, לכיוון צד ימין תוך הצמדתו לקיר המאונך המשותף לחדר אחר, או צורך בשבירת אותו קיר כדי ליצור חלון בגודל של החלון הקיים.

     

25. מכל האמור לעיל עולה כי ההרחבות שמבקשים הנתבעים לבצע יגרמו לפגיעה מהותית בדירות התובעים, ועל כן גם אם היה בידי הנתבעים את הרוב הדרוש לביצוען, לא היה בכך כדי לאשרן.

    האם קיימים טעמים אחרים המונעים מהתובעים להתנגד להרחבות?

26. דין טענת הנתבעים שמאזן השיקולים מביא למסקנה שיש לתת עדיפות לזכותם להרחיב את דירתם, דחייה. חוק המקרקעין יצר איזון בין השיקולים השונים במסגרת סימן ג1 לחוק, הכולל את סעיפים 71ב ו-71ג המוזכרים לעיל, תוך שאפשר הרחבת דירה ובנית ממ"ד ברוב מופחת, ובמקביל קבע מהן זכויותיהם של בעלי הדירות הטוענים לפגיעה בגין הרחבה כאמור. המחוקק לקח בחשבון את החשיבות שבבניית ממ"ד ועל כן קבע הקלות בהקשר זה. מהמפורט לעיל עולה כי על פי האיזונים שיצר החוק, לא קיימת לנתבעים זכות להרחיב את דירתם באופן המבוקש על ידם, ועל כן עצם העובדה שההרחבה המבוקשת על ידם כוללת ממ"ד, אינה יכולה להביא למסקנה שיש לחרוג מהאיזונים שנקבעו בחוק.

     

27. הנתבעים טענו שיש לדחות את התנגדות התובעים להרחבה בשל חוסר תום לב, בשל כך שהתובעים ידעו שנים רבות על התכנית שאפשרה את הרחבת דירות הנתבעים, ולא עשו דבר. טענת הנתבעים בעניין זה נדחית. מהראיות עולה שאף אם הייתה לתובעים ידיעה אודות קידום התב"ע והרצון להרחיב את דירות הנתבעים, לא הייתה להם כל ידיעה על כך שהדבר עלול לחסום את חלונות דירותיהם.

     

28. מעדויות הנתבעים עולה שאמנם החל משנת 2015 החלו בעלי דירות במבנה בו נמצאות דירות הצדדים לפעול לשינוי תב"ע שתאפשר הרחבה של הדירות במבנה. הנתבעים לא הוכיחו שהתובעים היו שותפים לשינוי התב"ע, ובודאי שלא הוכיחו שהתובעים ידעו ששינוי התב"ע כולל אפשרות של בניה החוסמת את חלונות דירותיהם.

     

    טענת התובעת 1 שלא ידעה על שינוי התב"ע לא נסתרה בחקירתה הנגדית, אף כי עלה שהיא הייתה מודעת לאפשרות הכללית של הרחבת דירות בבית המשותף (ר' עמוד 2 לפרוטוקול הדיון מיום 2.1.2024 שורות 1-21), וכך גם באשר לטענת התובע 3 (עמוד 5 שורות 30-41).

     

    הנתבעים עצמם לא העידו מידיעה אישית על הידיעה הנטענת של התובעים אודות קידום התב"ע, וזימנו לעדות את ה"ה קרן ושוקי כהן, שהיו בעבר בעלים של דירה בביתה משותף וקידמו את התב"ע, להעיד בעניין זה. הגב' קרן כהן, אמנם טענה שהנתבעת 1 השתתפה בישיבה בשנת 2015 לעניין קידום התב"ע, אולם היא הודתה בחקירתה הנגדית שבמסגרת הדיונים אודות התב"ע לא דובר על אטימת חלונות (עמוד 6 שורות 44-48, עמוד 7 שורות 8-14). בעלה של הגב' קרן כהן, שהעיד אף הוא מטעם הנתבעים, הודה בחקירתו שכאשר ניסה לעניין את התובע 3 בתב"ע, הודיע התובע 3 שהוא לא מעוניין בכך (עמוד 8 שורות 18-22), וכן שהשיח אודות התב"ע לא התייחס לנושא האפשרות לחסימת חלונות, ובכל מקרה, אף אם משפחת אליאב (התובעים 1-2) היו מיודעים אודות התב"ע, הם לא נתנו הסכמה ולא דובר איתם על האפשרות לחסימת חלונות, וכן הבהיר שמי שהיה מעוניין לדעת פרטים ספציפיים לגבי השפעת התכנית על דירתו, היה צריך לפנות ולשאול את האדריכלית של התכנית, אולם מר כהן לא ידע האם התובעים פנו לאדריכלית בשאלות בעניין, ולפי האופן שבו הוא ראה את העניין, התובעים לא רצו להיות שותפים בתהליך (עמוד 9 שורות 8-15, 39-48, עמוד 10 שורות 35-, 45, עמוד 11 שורות 4-15).

     

    אף מעדויות הנתבעים עצמם עלה שהם עצמם לא ידעו, גם בשלב קידום היתר הבניה, שתוספת הבניה שהם מבקשים תביא לחסימת חלונות התובעים, ומעולם לא ביקשו את הסכמתם לבניה ולא יידעו אותם על השינויים שהם מבקשים לבצע בחלונות דירת התובעים (ר' לדוגמה חקירתו הנגדית של העד נתניאן בעמוד 14 שורות 1-21, עמוד 16 שורות 48-50 עמוד 17 שורות 1-2). טענותיהם לעניין ידיעת התובעים על כך הסתמכו על ה"ה כהן, אולם כאמור, הדבר אינו עולה מעדויות ה"ה כהן (ר' חקירתו הנגדית של הנתבע 2 בעמוד 18 שורות 23-39). למעשה עולה מעדויות התובעים, ולא נסתר, ואף עולה בקנה אחד עם עדויות הנתבעים, כי ידיעתם אודות הכוונה לבנות באופן החוסם את חלונות דירותיהם נודעה להם במקרה, ממש בסמוך לכוונת הנתבעים להתחיל בפעולות הבניה. לנתבעים לא היה כל הסבר הגיוני לכך שלא חשבו לפנות לתובעים לפני תחילת הבניה ולהודיע להם שהבניה עומדת לחסום את חלונות דירותיהם וכי הם מתכוונים לבצע שינויים מבניים בתוך דירות התובעים לצורך שינוי מיקום החלונות (ר' לדוגמה תצהיר התובעת 1 סעיפים 5-7, תצהיר התובע 3 סעיפים 7-15, וחקירות הנתבעים המפורטות לעיל).

     

    מכאן שדווקא הנתבעים הם שאמורים היו לדעת שהתובעים אינם תומכים בתכנית ולא היו מעורבים בקידומה, והעובדה שהנתבעים עצמם לא ידעו שתוספת הבניה שהם מבקשים תחסום חלונות בדירת התובעים, וממילא לא יידעו על כך את התובעים, שוללת את הבסיס לטענתם אודות ידיעת התובעים אודות כך.

     

    טענת הנתבעים שהתובעים לא השתתפו בהוצאות התב"ע אף שהם נהנים כלכלית מעליית ערך דירתם, ועל כן אינם תמי לב, אין לה מקום. התובעים הבהירו שאינם מעוניינים בהרחבות האמורות, ומהעדויות לא עלה כי הסכימו בשלב כלשהו לקידום התב"ע, ואף שנעשו ניסיונות לשכנעם בכך, לא הביעו כל רצון לקדם את התב"ע, ועל כן אין כל פסול בכך שהם אינם משתתפים בעלויות הכרוכות בכך.

     

    סיום

29. לאור כל האמור לעיל התביעה מתקבלת כך שניתן צו האוסר על הנתבעים לבצע הרחבות בניה לדירותיהם באופן הגורם לחסימה פיזית, מלאה או חלקית של חלונות דירות התובעים. אין בכך כדי לגרוע מזכות הנתבעים להגיש תכנית אחרת להרחבת דירותיהם, באופן שאינו פוגע מהותית בדירות התובעים ולקבל את הרוב הדרוש לכך, תוך עמידה ביתר הוראות הדין.

     

30. לאור דחיית התביעה במלואה, על הנתבעים יחד ולחוד לשלם לתובעים הוצאותיהם בסך של 18,000 ₪, מתוכם מחצית תשלום לתובעים 1-2 ומחצית לתובעים 3-4.

     

     

    ניתן היום, ‏כ"ז אייר תשפ"ד, ‏04 יוני 2024, בהיעדר הצדדים

    

    אביטל שרייבר

    מפקחת בכירה על רישום מקרקעין

    ירושלים