בן חיים נ' דוד טביבי ואח'

1. לפני תביעת התובעת כנגד הנתבעים לפינוי מושכר. התביעה הוגשה על פי הוראות פרק טז 4 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד - 1984.

העובדות

2. אין חולק כי התובעת היא בעלת הזכויות בדירה ברח' צפת 14 בחולון (להלן - " הדירה").   

3. ביום 29.12.05 השכירה התובעת את הדירה לנתבע על פי חוזה שכירות בכתב (להלן - " החוזה הראשון", נספח ג' לתצהיר התומך בתביעה). על פי החוזה הראשון, הושכרה הדירה לנתבע לתקופה של שנה עד יום 31.1.07, וכן ניתנה לו אופציה של שנה נוספת באותם תנאים, בכפוף להודעה בכתב שתינתן 30 יום מראש. דמי השכירות על פי החוזה הראשון היו בסך של 800 דולר לחודש (ס' 6 לחוזה), תוך שהוסכם כי במעמד חתימת החוזה ימסור הנתבע לתובעת שיקים נדחים כדלקמן: שיק במזומן (או סכום במזומן) בגובה דמי שכירות לחודשיים (1,600 דולר) וכן חמישה שיקים נוספים נדחים שווים ורצופים באותו סכום, החל מיום 1.4.06 (ס' 7 לחוזה). אין חולק, כי החוזה הראשון קוים וכי גם תקופת האופציה מומשה. 

4. ביום 11.12.07 חתמו הצדדים על חוזה שכירות נוסף (להלן - " החוזה השני", נספח ד' לתצהיר התובעת). אין חולק כי החוזה נערך על ידי הצדדים על בסיס נוסח החוזה הראשון תוך תיקונו בכתב יד וחתימת הצדדים בצד התיקונים. תקופת שכירות על פי החוזה השני היתה לשנה עד יום 31.1.09, וכן תקופת אופציה של שנה נוספת באותם תנאים. דמי השכירות החודשיים הועלו ביחס לחוזה הראשון והועמדו על סך של 950 דולר. בהתאם, נקבע כי במעמד חתימת החוזה תקבל התובעת מידי הנתבע שישה שיקים, הראשון מזומן והאחרים נדחים, כל אחד בסך השווה ל - 1,990 דולר כל אחד. אין חולק כי הנתבע אכן מסר לתובעת שיקים אלה, תוך שמהשיק הראשון קוזזו הפרשי שער בסך של 940 ש"ח. 

5. אין חולק, כי לקראת תום שנת השכירות הראשונה על פי החוזה השני, במועד בו היה על הנתבע להודיע האם ברצונו לממש את האופציה, הוסכם בין הצדדים כי יחתם ביניהם חוזה שכירות חדש לשנה שתחילתה ביום 31.1.09, תוך מתן אופציה לשנה נוספת באותם תנאים. אין חולק, כי הצדדים חתמו בשלב זה על חוזה שכירות חדש (להלן - " החוזה השלישי"). יצויין כבר עתה כי בין הצדדים קיימת מחלוקת בשאלת סכום דמי השכירות שהוסכמו במסגרת החוזה השלישי, תוך שבידי כל צד קיים העתק של חוזה זה, כשהוא חתום על יד ישני הצדדים אך סכום דמי השכירות הרשום בו שונה. התובעת טוענת כי דמי השכירות שהוסכמו היו בסך של 4,000 ש"ח לחודש ואילו הנתבע טוען כי הוסכם על דמי שכירות בסכום של 800 דולר לחודש. 

6. אין חולק, כי בתחילת תקופת השכירות הראשונה על פי החוזה השלישי, הפקיד הנתבע בידי התובעת שישה שיקים על סך של 8,000 ש"ח כל אחד, כאשר מהשיק הראשון הופחת סך של 5,000 ש"ח בגין הפרשי שער עבור השנה הקודמת, כך שהסכום שנרשם בשיק היה 3,000 ש"ח. 

7. לקראת תום שנת השכירות הראשונה על פי החוזה השלישי ומועד מימוש האופציה לשנת 2010 על פי אותו חוזה, התברר כי בכוונת הנתבע לקזז הפרשים נטענים מדמי השכירות לשנת האופציה, בטענה כי דמי השכירות החודשיים על פי החוזה השלישי היו בסך של 800 דולר בלבד ולפיכך על התובעת להשיב לו את ההפרש מסך של 4,000 ש"ח ששולם בפועל. משטענה התובעת כי דמי השכירות המוסכמים הינם בסך של 4,000 ש"ח לחודש והציגה את העתק החוזה שבידה, בו נכלל תיקון זה, הציג הנתבע העתק נוסף של אותו חוזה, אף הוא חתום על ידי הצדדים, בו אין מופיע תיקון לסכום דמי השכירות כך שהם נותרו במתכונת המקורית בחוזה הראשון, דהינו - 800 דולר. 

8. אין חולק כי במהלך דצמבר 2009, משנתגלתה המחלוקת, ביקשה התובעת להיפגש עם הנתבע בדירה כדי לברר את הדברים. אין חולק, כי התובעת הגיעה לפגישה עם ידיה מר ארז קארו. אין חולק, כי הפגישה לא עלתה יפה ולאחר זמן מה הורה הנתבע לתובעת ולמר קארו לעזוב את הדירה. 

9. ביום 30.12.09 נשלח אל התובעת מכתב ב"כ הנתבעים בו הודע לתובעת כי הנתבע מבקש לממש את האופציה. אין חולק, כי למכתב לא צורפו כל שיקים עבור דמי השכירות לשנת האופציה. במכתב צוין כי הנתבע זכאי לקיזוז "הפרשי שער" בגין דמי השכירות ששולמו לעומת 800 דולר שהוסכמו, והתובעת נדרשה לחשב הפרשים אלה. 

10. ביום 5.1.10 נשלח אל ב"כ הנתבע מכתב ב"כ התובעת, בו נדחתה טענת הנתבע בדבר דמי השכירות המוסכמים ובדבר זכותו הנטענת לקיזוז. כמו כן, הודע לנתבע כי סירובו לשלם את דמי השכירות המוסכמים בסך של 4,000 ש"ח, במלואם, ודרישתו לקיזוז, מהווים הפרה של חוזה השכירות והוא נדרש לפנות את הדירה עד יום 31.1.10.

11. משעמד הנתבע בסירובו, לא העביר תשלום עבור דמי שכירות ולא פינה את הדירה, הוגשה ביום 26.1.10 תביעת הפינוי שלפני.

12. אין חולק, כי עד עצם היום הזה לא שילם מהנתבע מאומה עבור דמי שכירות לתקופת האופציה.    

טענות הצדדים

13. התובעת טוענת כי הנתבע הפר את חוזה השכירות השלישי באופן המצדיק את פינויו מהדירה, בכך שלא קיים את הוראות החוזה בדבר תשלום מלא ומראש של דמי השכירות השנתיים לתקופת האופציה, בסך של 4,000 ש"ח לחודש ובכך שהוא טוען לזכות להחזר מתוך דמי השכירות המוסכמים ששולמו על ידו בפועל לגבי שנת 2009. התובעת מוסיפה כי התנהלות הנתבע במסגרת חתימת החוזה השלישי עלתה כדי תרמית כלפיה ומכל מקום היתה משוללת תום לב באופן שכשלעצמו מהווה הפרת החוזה. התובעת טוענת כי הנתבע פנה אליה בסוף שנת 2008 בבקשה כי חלף הפעלת האופציה על פי החוזה השני, יחתם ביניהם חוזה שלישי שיקנה לו אופציה לשנה נוספת, בכפוף להעלאה מסויימת של דמי השכירות. לדברי התובעת, היא נתנה אמון בנתבע וחתמה על העתקי החוזה בו רשם הנתבע תיקונים בכתב יד על גבי נוסח החוזה הראשון, כפי שעשו בעבר. כמו כן, חתמה על העתק של החוזה בו טרם נרשם תיקון דמי השכירות, בתיתה אמון בדבריו כי יערוך בנוסח זה את כל התיקונים הנדרשים. לדבריה, בדיעבד מעל הנתבע באמונה כאשר נמנע מרישום דמי השכירות המוסכמים החדשים בהעתק החוזה שבידו, וכאשר בהסתמך על העתק זה תבע ממנה החזרי כפסים ונמנע מתשלום דמי השכירות לתקופת האופציה. התובעת מוסיפה וטוענת כי יש לראות כהפרת חוזה גם את העובדה שהנתבע צבר חוב של ארנונה לרשות המקומית וכן את העובדה שמנע ממנה את הזכות לבקר בדירה על מנת לבחון נזקים שנגרמו לה, כפי שהבחינה בעת הביקור עם מר קארו.

14. הנתבע טוען, כי במסגרת החוזה השלישי הסכימו הצדדים כי דמי השכירות החודשיים ישובו ויעמדו על 800 דולר לחודש, כפי שהיו בחוזה הראשון, תוך הפחתתם מסך של 950 דולר שנקבעו בחוזה השני. הוא ביאר את הסכמתה של התובעת להפחתה זו בכך שבדירה התגלו ליקויים ובלאי. הנתבע הודה בחקירתו כי חתם בצד סעיף 6 לחוזה השלישי, אך טען כי בעת שחתם, לא נרשם בסעיף תיקון של דמי השכירות לסכום של 4,000 ש"ח. הנתבע מודה כי במעמד חתימת החוזה השלישי וסמוך לאחר מכן הפקיד בידי התובעת שיקים נדחים בסך של 8,000 ש"ח כל אחד. בתצהירו ביאר זאת כדלקמן: " חתימת הנתבע בצד סעיף 7 לחוזה השכירות הנה בהסכמתו שכן התובעת ביקשה כי ישלם המחאות דו-חודשיות עבור דמי השכירות לפי סך 8,000 ש"ח בחודש וזאת על מנת שתהיה ביתרת זכות על הנתבעים שכם הנתבע 1 מחלק זמנו בין ישראל לחו"ל" (ס' 20 לתצהיר הנתבע). הנתבע מודה כי בשלב מסויים אכן נצברו לגבי הדירה חובות ארנונה וחשמל, ואשתו אף הודתה כי באותו מועד הוגבל חשבונה בבנק, אך לדבריהם, בינתיים שולמו החובות. לטענתם, ממילא אין מדובר בחוב של התובעת שכן המחזיק הרשום הוא הנתבע, ועל כן אין מדובר בהפרה. הנתבע מכחיש כי מנע מהתובעת לבקר בדירה ומכחיש כי גרם לדירה נזקים. 

דיון והכרעה

15. לאחר ששמעתי את העדים, בחנתי את הראיות ועיינתי בטענות הצדדים, באתי לכלל דעה כי דין התביעה להתקבל.

16. שוכנעתי, כי נוסח החוזה השלישי בו אוחזת התובעת הוא המשקף נכונה את ההסכמות אליהן הגיעו הצדדים בסוף שנת 2008, וכי גירסתה להשתלשלות האירועים היא המשקפת את המציאות.