בנק דיסקונט למשכנתאות בע"מ נ' דיטשי פרדי ואח'

פסק דין

העובדות וטענות הצדדים:

ביום 20.02.97, נטלו בן אברהם עופר ובן אברהם סמדר (להלן: "החייבים") מן התובע, בנק דיסקונט למשכנתאות בע"מ (להלן: "הבנק"), הלוואה בסכום של 340,000 ₪, המורכבת משתי הלוואות שונות, האחת בסך 50,000 ₪ והשניה בסך 290,000 ₪.

הנתבעים, פרדי יגאל, ירדנה שלושי ושרה אילן, חתמו על כתב התחייבות וערבות, בהם התחייבו לשלם לבנק כל סכום שהחייבים יחויבו בו.

החייבים לא עמדו בתשלומיהם וביום 30.05.99 נפתחו הליכי הוצאה-לפועל כנגדם למימוש משכנתא שבה שועבדה דירתם לטובת הבנק לצורך הבטחת ההלוואה.

ביום 07.07.99 מונה כונס הנכסים, עו"ד יוסף ברינט.

ביום 04.04.00 ניתנה החלטת ראש ההוצאה-לפועל כי מוצו ההליכים נגד החייבים וכי יש להמציא את ההחלטה לערבים.

במהלך ניהול התיק דנן נמכרה הדירה בסכום של 328,000 ₪.

חשיבות יתרה במקרה דנן לעובדה כי בנק דיסקונט נתן את הליווי הבנקאי לפרויקט הבניה.

בבקשת הרשות להתגונן טענו הנתבעים כי בניגוד לסעיף 12 לחוזה המכר, רוכשי הדירה לא קיבלו ערבות על-פי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה - 1974 כנגד כל סכום אותו שילמו לחשבון הבנק. עוד טענו הנתבעים כי הרוכשים לא קיבלו מעולם את החזקה בדירה, עקב קשיים כלכליים אליהם נקלע הקבלן, ולפיכך לא יכלו לממש את ערבות חוק המכר, לו היתה ניתנת (ראה סעיף 13א' להסכם המכר אשר קבע כי הזכאות לפרוע/לממש את ערבות המכר היא לאחר חלוף המועד הקבוע למסירת החזקה).

עוד נטען כי יש להוריד מהסכום הנתבע, את התמורה שהתקבלה בגין מכר הדירה, סך של 46,800 ₪ ששולמו לקבלן וכן סך של 5,045 ₪ המוחזקים בידי ב"כ הבנק, הכונס.

הרוכשים הוסיפו כי לו נתן הבנק ללויים ערבות על-פי חוק המכר, לא היו נקלעים למצבם וכי הבנק התנהג התנהגות פסולה בכך שנמנע מלדאוג שהערבות תינתן להם. לטענתם הקבלן הפנה אותם בעניין זה לבנק והאחרון הפנה אותם לקבלן וחוזר חלילה.

הרוכשים נקלעו למצב כלכלי קשה עקב האיחור במסירת הדירה, שאז נאלצו לשלם את ההחזר החודשי של ההלוואה וכן דמי שכירות.

הנתבעים הערבים למעשה ניזונים בהגנתם מטענות הרוכשים לעיל, שכן על-פי סעיף 7(א) לחוק הערבות, תשכ"ז -1967, "כל טענה שיש לחייב כלפי הנושה בקשר לחיובו עומדת גם לערב".

הדין הנוהג והראיות בתיק

לבנק המממן פרויקט בניה שליטה בכל המקורות הכספיים של הפרויקט, בקצב שחרור הכספים וביצוע התשלומים (להלן: "הבנק המלווה"). הפרויקט מצוי במידה רבה בידו, נתון לשיקול-דעתו, פיקוחו ושליטתו.

הטיב ב"כ התובעת לתאר את יתרונות הליווי הפיננסי באופן שלקבלן קל יותר להתקשר עם רוכשים פוטנציאליים משום שהוא נתפס בעיניהם אמין יותר במובן שיגיע לקו סיום הפרויקט. מבחינת הרוכשים, מונח כספם על קרן מבטחים ולא על קרן הצבי ומבחינת הבנק, נתונה לו שליטה מלאה על כספי האשראי שהוא מספק למעורבים בעסקה (סעיף 9 לסיכומי התובעת).

ואולם, נראה כי המקרה אשר הונח בפנינו הדגיש דווקא את חסרונות הליווי הפיננסי באופן שהפרויקט כשל, אף על פי שהשליטה והפיקוח הונחו בידי התובעת.

במקרה הרגיל קיימות שתי מערכות חוזיות. האחת, בין רוכש הנכס לקבלן, השנייה בין הבנק לקבלן. עם זאת, נקבע כי יש לראות מערכת חוזית זו קשורה אחת בשנייה זאת משום שהרוכש מחויב להפקיד את על כספי הרכישה בחשבון המיוחד הנמצא בפיקוח הבנק ומשועבד לו, חיוב הנובע מדרישת הבנק מהקבלן לחייב את הרוכש להפקיד את הכספים בחשבון הסגור.

בין רוכשי הדירות לבנק אין קשר חוזי ישיר בהקשר לפרויקט, אולם יש והמשכנתאות הנלקחות על-ידי הרוכשים לצורך מימון רכישת הדירה נלקחות מהבנק המלווה, כפי שאירע במקרה דנן.