טעות קולוסאלית בחבות המס הצפויה כטעות בכדאיות העסקה

1. ההליך דנא הינו קרב משפטי נוסף במערכה שמנהלים המשיבים, איש כנגד אחיו, בנוגע לנכסים שירשו. לדאבון הלב מסמאים רגשות שליליים את עיניי הצדדים מלראות את המציאות - את העובדה שיש להם אח בעולם, ואת העובדה שירשו נכסים רבים בשווי ניכר. במקום לשמוח בחלקם הצדדים גוזרים על עצמם עינוי מתמשך, ואת מקומה של אהבת אחים תופסת טינה, וקרב מאסף על פרוטה ועל מאה כאחד. כך, למרבה הצער, מחליף סבל מיותר את האושר הראוי. ניסיתי פעם אחר פעם להביא את הצדדים להסכמות, וכך עשה אף עו"ד באשי, המשמש כונס נכסים ומנהל עיזבון (להלן: הכונס). דא עקא, מאמצים אלה התנפצו על סלעי האיבה, והסבל נמשך.
2. הבקשה דנא היא בקשתו של הכונס לאשר את מכר זכויותיו של המשיב 2 (להלן: ר') בדירה ברח' *** (להלן: הדירה) למשיב 1 (להלן: א').

העובדות הרלוונטיות

3. העובדות הצריכות לעניין הן כלהלן:
   • הכונס, שהינו מנהל עיזבון אמם המנוחה של ר' וא' (להלן יחד: הצדדים) וכונס נכסים, פעל (בין השאר) למכירת הדירה. הכונס ניהל התמחרות בין המציעים, כאשר ידוע לכול, כי הצדדים רשאים להתמחר עם הזוכה.
     
     בתום ההתמחרות ולאחר שנקבעו זוכים (להלן: הזוכים), הודיע א' כי אינו חפץ להתמחר, אך חזר בו משעה שר' הודיע כי הוא חפץ להתמחר.
   • לנוכח האמור, נוהלה ביום 2.2.2016 התמחרות (להלן: ההתמחרות) בה נטלו חלק הצדדים והזוכים. בשלב מסוים של ההתמחרות פרשו הזוכים ונותרו הצדדים. בתום ההתמחרות בין הצדדים זכה א', לפי תמורה כוללת של 3,331,000 ₪ (הפער בין הצעתו האחרונה של ר' לבין הצעתו הזוכה של א' עמד על 1,000 ₪).
   • ביום 23.3.2016 הודיע ר' לכונס, כי לנוכח פסק דין שהגיע לידיו התעורר בליבו "חשש גדול" שלא יוכל לבצע חישוב מס שבח ליניארי בגין מכר הדירה (תיקון מס' 76 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963, להלן: סוגיית המס), וככל שהחשש יתממש יאמיר חיוב מס השבח לסכום של כ- 700,000 ₪ (במקום סכום זניח). לפיכך הודיע ר', כי ככל שלא תפתר סוגית המס הוא מתנגד למכר.
   • אחר הדברים האלה פנו הזוכים לכונס והודיעו, כי הם מציעים לרכוש את הדירה בתמורה לסך של 3,431,000 ₪.
   • לנוכח המחלוקת האמורה, ומשעה שלא עלה בידי הצדדים להגיע להסכמות, הניח הכונס לפניי את הבקשה דנא. הכונס מצדד בעמדתו של א', כי יש למכור לא' את זכויות ר' בדירה בהתאם לתוצאות ההתמחרות. יומיים קודם להגשת הבקשה דנא, הגישו הזוכים בקשה להורות כי הדירה תימכר להם, בהתאם להצעתם המשופרת, בקשה אותה משכו במהלך הדיון שהתקיים ביום 18.9.2016.
   • יצוין, כי התקיימו ארבעה דיונים בהם נידונה הסוגיה, אך כל אימת שהוצע פתרון לא עלה בידי הצדדים להגיע להסכמה.

טענות הצדדים

4. טענות ר' (בתמצית) הינן כלהלן:
   • ר' טוען, כי טעה לחשוב, שיהא זכאי לחישוב ליניארי של מס השבח, כפי שהוא זכאי לו במכר לצד ג', וכי לא עלה על דעתו, שזכות זו לא תעמוד לו במכר לאחיו.
   • ר' טוען, כי הוטעה על ידי הכונס, עליו מוטלת (לשיטתו) החובה לבדוק את הנושא. מוסיף ר' וטוען, כי מדובר בטעות יסודית, משעה שמכר לצד ג' יחויב במס שבח בשיעור של 1% בלבד, בעוד מכר לא' יחויב במס בשיעור של 42% (מדובר בהפסד נטען של כ- 730,000 ₪). ר' מציין, כי אחת המטרות המרכזיות של כינוס נכסים, הינה השאת התמורה הגבוהה ביותר, והמכר המבוקש ישיא לו תמורה נמוכה עשרות מונים ממה שהיה מקבל במכר בשוק החופשי.
   • מוסיף ר' וטוען, כי א' לא שילם במועד את הכספים המתחייבים מזכייתו בהתמחרות, ובכך הפר את כללי ההתמחרות ואיבד את זכותו לרכוש את הדירה.
   • ר' מציין, כי בנו מוכן לרכוש את זכויות א' בדירה בתמורה לסך של 3,500,000 ₪.
5. טענות א' (בתמצית) הינן כלהלן:
   • המבקש טוען, כי ר' ידע אודות חבות המס וכי השתתף בהתמחרות דווקא לנוכח ידיעתו ועל מנת לגרום להאמרת התמורה.
   • יתירה מזו, ר', שהינו רואה חשבון במקצועו, התייעץ עם בעלי מקצוע ואף הצהיר על כך בכתובים, ולפיכך נטל סיכון ידוע.
   • מוסיף א' וטוען, כי ככל שהייתה טעות, היא לכל היותר טעות בכדאיות העסקה, שאיננה עילה לביטול חוזה.
   • א' דוחה את טענות ר' לעניין הפקדת כספים על חשבון התמורה ולעניין מועד גיבוש הסכם המכר, וטוען כי פעל כדין.
6. הכונס מצדד בעמדת א', וכאמור עותר, כי יאושר המכר בהתאם לתוצאות ההתמחרות. הכונס דוחה את הניסיון לתלות בו את קולר הטעות הנטענת, ומדגיש, כי ברור חבויות המס מוטל על הצדדים. עוד מדגיש הכונס, כי המחלוקת הינה, ככל הנראה, אקדמית, משעה שיש סבירות לא קטנה שיתאפשר לר' לשלם מס שבח לפי תחשיב מס ליניארי.

דיון והכרעה

7. טיעוני הצדדים סבבו סביב ציר הטעות החוזית. מחד גיסא, טוען ר', כי סברתו לעניין חיוב המס עולה כדי טעות (סעיף 14 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973, להלן: החוק), וכי הנסיבות מבססות אף טענת הטעיה (סעיף 15 לחוק). מאידך גיסא, טוען א', כי מדובר, לכל היותר, בטעות בכדאיות העסקה (סעיף 14(ד) לחוק).
8. סעיפים 14(ב) ו- 14(ד) לחוק, קובעים לאמור:

(ב)  מי שהתקשר בחוזה עקב טעות וניתן להניח שלולא הטעות לא היה מתקשר בחוזה והצד השני לא ידע ולא היה עליו לדעת על כך, רשאי בית המשפט, על פי בקשת הצד שטעה, לבטל את החוזה, אם ראה שמן הצדק לעשות זאת; עשה כן, רשאי בית המשפט לחייב את הצד שטעה בפיצויים בעד הנזק שנגרם לצד השני עקב כריתת החוזה.
...

(ד)  "טעות", לעניין סעיף זה וסעיף 15 - בין בעובדה ובין בחוק, להוציא טעות שאינה אלא בכדאיות העסקה.

יסודותיו של סעיף 14(ב) הנ"ל הם: קיומה של טעות אצל הצד המבקש לבטל את החוזה; העדר ידיעת הצד השני על הטעות; וקשר סיבתי בין הטעות ובין ההתקשרות בחוזה (ע"א 7920/13 כרמל נ' טלמון (29.2.2016), להלן: פרשת כרמל). טעות בהקשר זה "היא מחשבה או אמונה של צד לחוזה שאינה תואמת את המציאות" (ג. שלו, דיני חוזים – החלק הכללי, עמ' 277, פרשת כרמל). כאמור בסעיף 14(ד) לחוק, מושא הטעות יכול להיות עובדה או מצב המשפטי (היא הטעות הנטענת במקרה דנא).

9. ראוי לדייק, כי המסגרת החוזית מושא החלטה זו איננו הסכם המכר של הדירה, אלא ההסכם שנכרת בין הצדדים בעת שגמרו בדעתם ליטול חלק בהתמחרות לגבי הדירה ולכבד את תוצאותיה (להלן: הסכם ההתמחרות). על השאלה האם טעה ר' טעות חוזית, לאמור - האם נטל על עצמו את הסיכון בסוגיית המס, יש להשיב בהתייחס להסכם ההתמחרות.
10. אין חולק, כי על ר' מוטל נטל השכנוע, כי אירעה טעות וכי בגינה נכרת הסכם ההתמחרות (פרשת כרמל, סעיף 5 לפסק דינו של כב' השופט פוגלמן). לטעמי, ר' לא הוכיח, עובדתית, כי אירעה טעות, קרי – כי אכן לא יתאפשר לו לבצע חישוב מס ליניארי. גם לפי טענות ר' מדובר בהשערה, מלומדת ככל שתהא (ר' סעיף 30 להתנגדות למכר - "מפסק דין ניסן עולה כנראה" שלא יותר חישוב ליניארי). אין בידי לקבוע אפריורית, כי לפי הדין דהיום יידחה חישוב מס ליניארי בנסיבות המקרה דנא (הדברים קל וחומר לנוכח טענת הכונס, כי טובים הסיכויים לשכנע את רשויות המס שמדובר בחלוקת עיזבון ראשונה, שתאפשר חישוב מס ליניארי). כל עוד לא נדחה חישוב מס ליניארי שיגיש ר', לא הוכח מבחינה עובדתית כי אירעה טעות, ודי בכך כדי לדחות את עמדת ר'.
11. גם בהתעלם מן האמור לעיל, ולמרות שנחה דעתי, כי ככל שיתברר שאין אפשרות לבצע חישוב מס ליניארי, הרי שר' טעה בנוגע לכך טעות יסודית - מן הדין לקבל את הבקשה. לעניין זה אציין, כי אינני מקבל את טענת א', לפיה ר' פעל בטכסיסנות. הוכח, כי ר' פנה לכונס סמוך לאחר מתן פסק הדין בבר"ע 44605-01-15 (ניסן נ' מנהל מיסוי מקרקעין נצרת (9.3.2016) ), שככל הנראה עורר בליבו את החשש בנוגע לסוגיית המס, ואין ראיה לכך שר' היה מודע לסוגיית המס קודם לכן. החלטתו של א' לוותר על חקירת ר' מחזקת, כשלעצמה, את גרסתו של האחרון בנושא זה (ע"א 296/82 ד"ר נבנצאל נ' ג'רסי ניוקליאר, פ"ד מ (3) 281, 303). אף לא שוכנעתי, כי ר' נהג בטכסיסנות והשתתף מלאכותית בהתמחרות למרות שידע על סוגיית המס. מדובר בטענה שאין לה תימוכין, ואיננה מתיישבת עם שורת ההיגיון. לא סביר שאדם ייטול סיכון לחיוב מס משמעותי, על מנת להעלות מלאכותית את התמורה בסכום נמוך לאין שיעור מסכום המס הצפוי. שוכנעתי, כי ר' וא' כאחד, כמו גם הכונס, לא היו מודעים לסוגיית המס בעת ההתמחרות.
12. אף נחה דעתי, כי אילו היה ר' מודע לסוגיית המס הוא היה פועל אחרת, והדבר כמעט מדבר בעד עצמו. במשקפי האדם הסביר, לא עולה על הדעת שר' היה מתקשר בהסכם עם אחיו, שתוצאתו הפסד של מאות אלפי ₪, בעוד הוא יכול להתקשר בהסכם דומה עם צד ג' כמעט ללא הפסד (או לרכוש את הדירה בעצמו, בשים לב לפער הקטן). במשקפי האדם הסביר, הדעת נותנת, כי אילו הצדדים היו מודעים לסוגיית המס, סביר כי הדבר היה משפיע מהותית על התנהלותם בהתמחרות עם צד ג' ובינם לבין עצמם, לנוכח ההשפעה הדרמטית של סוגיית המס על התמורה נטו.
13. מן המקובץ עולה, כי הוכחו יסודותיו של סעיף 14(ב) לחוק, ולפיכך נותרה להכרעה השאלה, האם טעותו של ר' איננה אלה בכדאיות העסקה?

הוראת סעיף 14(ד) לחוק היא הוראה שלילית, האומרת את המובן מאליו, כי טעות בכדאיות העסקה גרידא, טעות התחומה לד' אמות התשואה החוזית, איננה טעות חוזית כלל ועיקר (פרידמן וכהן, חוזים, כרך ב', להלן: פרידמן וכהן, עמ' 276). ודוקו, טעות בכדאיות העסקה מתרחשת רק מקום שהטעות היא רק בכדאיות העסקה. טעות בנתון מהותי בנוגע לעסקה עשויה כמובן להשליך גם על כדאיות העסקה, אך עובדה זו אינה שוללת ביסוס ביטול הסכם על טעות כזו (פרשת כרמל, סעיף 11 לפסק הדין, ההדגשה מקור). על דרך השלילה ניתן לומר, כי טעות שיש בה כדי לעוות את תמונת הציפיות, הסיכונים והשיקולים המסחריים שעמדו לנגד עיניי המתקשר בחוזה, אינה טעות בכדאיות העסקה, גם אם יש לה השלכות כלכליות המקרינות על שווי הממכר (ע"א 2469/06 סויסה נ' חברת זאגא בגוש 5027 חלקה 1 בע"מ (14.8.2008), להלן: פרשת סויסה).

14. נייר הלקמוס המשפטי לזיהוי טעות שהינה רק בכדאיות העסקה, הוא מבחן נטילת הסיכון, לאמור:

תנאי סף לכך שדיני הטעות יחולו הוא שהצד הנפגע לא נטל על עצמו את הסיכון לקיום המצב העובדתי המגלם את הטעות או להיווצרותו. אם המוכרת נטלה על עצמה סיכון כאמור, ישלול הדבר את זכאותה לבקש את ביטולו של ההסכם עקב הטעות. נקודת המוצא לבחינת הקצאת סיכונים בין הצדדים מצויה בחוזה עצמו. אחד מן הצדדים לחוזה יכול ליטול עליו במפורש את הסיכון לקיומה של טעות. לעתים גם כאשר החוזה שותק בעניין זה, כמו במקרה דנן, יהיה זה סביר בנסיבות המקרה להטיל עליו את הסיכון להתרחשות טעות (דנ"א 2568/97 כנען נ' ממשלת ארצות הברית, פ"ד נז (2) 632, 667, ע"א 5054/11 ספיר וברקת נדל"ן (הולילנד) בע"מ נ' עו"ד אמסטר (7.3.2013), להלן: פרשת ספיר, פרשת סויסה, פרשת כרמל).

15. הנה כי כן, השאלה היא, האם על פי החוזה (לרבות השלמתו/פרשנותו בהתאם לנסיבות העניין) נטל על עצמו ר' את הסיכון בסוגיית המס. ודוקו, השאלה איננה האם ר' יכול היה לדעת אודות סוגיית המס, אלא האם פרשנותו הנכונה של הסכם ההתמחרות היא, שהוא נטל על עצמו את מלוא הסיכונים לגבי סוגיה זו (ע"א 7168/03 חבר נ' עו"ד צוריאל לביא (26.9.2005) ).
16. לטעמי, תוכנו של הסכם ההתמחרות, לפי פרשנותו הנכונה בשים לב לחוזים אחרים מאותו סוג (סעיף 25(ג) לחוק), מחייב את המסקנה, כי ר' נטל על עצמו את כל הסיכונים הכרוכים בחבויות המס החלות על מוכר. בהתמחרות כגון דא הנכס נמכר כמות שהוא ((AS IS, והנושא היחיד שנותר עלום הוא נושא התמורה. לכן, בהיעדר הסכמה אחרת, חופפת חלוקת הסיכונים החוזית לחבויות המוטלות על כל צד מכוח הדין. כפי שבואר בפרשת ספיר, הרעיון הטמון במכר AS IS, הינו הסכמה לרכוש את הנכס במצבו כפי שהוא – על כל מעלותיו ומגרעותיו הנסתרות. לרוב מכוונת תניה כגון דא להגנה על המוכר, אך אין מניעה כי תפעל גם "לחובתו", כפי שבואר בפרשת כרמל. בלשון אחרת, על פי הסכם ההתמחרות הדירה נמכרת כמות שהיא, מבחינה פיסית ומשפטית, וכל צד נוטל על עצמו את הסיכונים הנלווים לחבויות המוטלות עליו בדין. בכלל זה נוטלים הן הקונה והן המוכר סיכון באשר לחבויות המס שיכול ותוטלנה עליהם. משעה שר' בחר להשתתף בהתמחרות הוא הסכים, כי במידה שא' ירכוש את זכויותיו בדירה, יהא עליו לשלם את המיסים החלים עליו כמוכר. לפיכך, נטל ר' סיכון כי חבות המס לא תהא כפי שסבר, וממילא טעותו בנדון הינה טעון בכדאיות העסקה בלבד.
17. לא למותר לציין, שלוש עובדות התומכות במסקנה דלעיל: ראשית, מטיוטות הסכם המכר עולה, שר' היה מודע לנושא חבויות המס מעת שטרח לתקן את הסעיף הדן בכך. שנית, הכונס ציין בתום ההתמחרות, כי "כל צד אחראי באופן נפרד לתכנון המס מטעמו" ור' לא הסתייג. שלישית, בבקשה מיום 13.12.16, עתר ר' לדחיית מועד ההתמחרות מאחר שייתכן שיש צורך "לקבל חוו"ד ממומחה בתחום המיסוי". עובדות אלה מבהירות ביתר שאת, כי ר' נטל על עצמו את מלוא הסיכונים בנוגע לסוגיית המס. גם עובדת היות ר' רואה חשבון במקצועו (אפילו אינו עוסק בתחום המס) מחזקת את המסקנה, כי חלוקת הסיכונים הראויה הינה בהתאם לחבות על פי דין.
18. מסקנתי עד הנה: טעותו של ר' בנוגע לסוגיית המס הינה טעות בכדאיות העסקה בלבד, שאיננה טעות חוזית כלל ועיקר. ממילא אין בכוחה של הטעות האמורה כדי לבסס עילה לביטול הסכם ההתמחרות.
19. אין בידי לקבל את טענת ר', כי א' הפר את הסכם ההתמחרות בכך שלא הפקיד בידי הכונס כספים על חשבון המכר, או בכך שהסכם המכר אל גובש עת ארוכה.
    ראשית, כעולה מפרוטוקול ההתמחרות, הצדדים הסכימו כי "כל אחד מהבעלים לא העמיד שיק בנקאי להשוואת הצעתו אולם העמיד מנגד את הכספים המגיעים לו מנכסים אחרים אשר נמכרים גם כן על ידי כונס הנכסים באופן שאם מי מהם יזכה, יבוצע התשלום מתוך חלקו במכירת הנכסים האחרים". שמע מניה, א' לא צריך היה להפקיד "דמי רצינות" כטענת ר'. אשר ליתרת התמורה, פשיטא כי לא קמה חבות בטרם אושר המכר.      
    שנית, אין חולק כי א' הפקיד לפי דרישת הכונס (ככל הנראה במהלך חודש מרץ 2016, כעולה מטיוטת הסכם המכר שצורפה לפניית הכונס מיום 10.3.2016) 5% מהתמורה המגיעה לר'. מהקשרם של דברים עולה, כי דרישת הכונס להפקדת הסכום הנ"ל הייתה בראי ההתחשבנות הכספית הכולל (משעה שא' רכש את זכויות ר' גם בחנות פלונית). מכל מקום, הטענה לפיה לא שולם דבר על חשבון התמורה הצפויה, איננה מדויקת.     
    שלישית, וזה העיקר - ככל שר' סבר, כי אי הפקדת כספים או אי חתימת הסכם מכר עולים כדי הפרה יסודית של הסכם ההתמחרות, היה עליו לשלוח הודעת ביטול תוך זמן סביר מעת שנודע לו דבר ההפרה הנטענת (סעיף 8 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970). ר' לא שלח הודעת ביטול כלשהי ובשלל הודעות הדוא"ל ששיגר לכונס יש, לכל היותר, איום בביטול הסכם ההתמחרות, אך ביטול אין. יתירה מזו, מהודעות הדוא"ל הנ"ל עולה, כי ר' ידע שביטול זכייתו של א' בהתמחרות מחייב פנייה לבית המשפט, כפי שאיים לעשות (למשל בהודעות מיום 10.3.2016, 19.3.2016, 16.3.2016) – אך לא עשה. הטענה שנטענה בחצי פה, לפיה ר' המתין כי הכונס יפנה לבית המשפט, איננה משכנעת. הכונס הינו נאמנם של שני הצדדים והיה על ר' לדעת, ואכן הוא ידע, כי עליו לפנות לבית המשפט (כפי שמעידים דבריו בהודעות הדוא"ל הנ"ל). 
    
    יתירה מזו, הטענה לפיה ר' המתין לפעולת הכונס מוכיחה, כי כל עוד הכונס לא פנה לבית המשפט, ר' ראה עצמו מחויב להסכם ההתמחרות, אחרת היה מגיש הליך מתאים. אומד דעתו של ר', לפיו הסכם ההתמחרות שריר וקיים, מוכח בדברים שכתב בהודעת הדוא"ל מיום 5.4.2016. בהודעה זו נאמר, כי בהיעדר פתרון לסוגיית המס, לא יהיה מנוס אלא לחתום על הסכם מכר בינואר 2018 (המועד בו אמורה להתבטל הוראת השעה שהולידה, לטענתו של ר', את סוגיית המס). עמדתו זו של ר' מוכיחה, כי נושא התשלומים או מועד גיבוש הסכם המכר לא היו עילות ביטול בעיניו של ר', וכי הסוגיה האחת עליה יקום וייפול דבר הינה סוגית המס.   
    חמישית, הכונס הצהיר, ודבריו נאמנים עליי, כי העיכוב בגיבוש הסכם המכר לא היה בעטיו של אבי אלא בשל אילוצים הקשורים בהתנהלות בנוגע לנכסים משותפים אחרים של הצדדים. יתירה מזו, משעה שר' טען, כי יש לפטור את סוגית המס בטרם ייחתם הסכם – מה לו כי ילין?!
20. אמור מעתה: הנושא הכספי (לאו דווקא לגבי הדירה אלא לגבי כלל הנכסים) הטריד את ר' והוא סבר כי א' מתנהל בנדון בחוסר תום לב. עם זאת, ר' לא ביטל את הסכם ההתמחרות בגין התנהלות זו, והיה מוכן לחתום על הסכם מכר ובלבד שתפתר סוגיית המס. לפיכך, אין בטענותיו של ר' לעניין תשלום על חשבון התמורה או מועד חתימת הסכם המכר עילה לביטול הסכם ההתמחרות.
21. אשר על כן, אני נעתר לבקשת הכונס ומאשר את מכר הדירה בהתאם להסכם המכר שצורף לבקשה דנא. בהיעדר שיתוף פעולה, רשאי הכונס לחתום על הסכם המכר בשמו של ר' ולנקוט בכל פעולה לשם ביצוע המכר.
22. הגם שההליך דנא חייב את א' להגיש תגובות וטיעונים וגרר לא פחות מארבעה דיונים, לא אעשה צו להוצאות, לנוכח מסקנתי, כי טענותיו של ר' לעניין סוגית המס נטענו בתום לב. הדבר מוצק גם בראי הדברים שכתבתי ברישת ההחלטה.

ניתן לפרסום ללא פרטים מזהים.

ניתן היום,  א' אייר תשע"ז, 27 אפריל 2017, בהעדר הצדדים.