גולדשמיט ואח' נ' טי,גי אי, השקעות נדל"ן בע"מ ואח'

החלטה

מבוא

לפניי בקשה מטעם הנתבעות הזרות 3-13 (להלן: "המבקשות" או "הנתבעות הזרות"), לסילוק התובענה על הסף ולחילופין לעיכוב הליכים, בשל תניית שיפוט זר ייחודית.

זאת לטענתן, נוכח קיומן של תניות שיפוט זר, החלות על מערכת היחסים בין הצדדים להליך זה והמקנות סמכות שיפוט ייחודית לבתי המשפט בקנדה, ביחס לנכסים המצויים במדינת קנדה, אשר יידונו בכל סכסוך בין הצדדים על פי הדין של פרובינציית אונטריו וסמכות שיפוט ייחודית לבתי המשפט בתאילנד, ביחס לנכסים המצויים בתיאלנד, אשר ידונו בכל סכסוך על פי הדין התאילנדי.

הצדדים

המבקשת 1 (להלן: "אונטוריו"), הינה חברה זרה אשר התאגדה במדינת קנדה, העוסקת ביזמות נדל"ן במספר רב של פרויקטים, ובתאילנד- בהקמת בתי מלון.

המבקשות 2-13, הינן חברות זרות אשר התאגדו בחלקן בקנדה ובחלקן האחר בתאילנד, הוקמו ע"י אונטוריו, על מנת להחזיק בנכסים השונים בנאמנות עבור המשקיעים.

התובעים הינם אזרחי ישראל, אשר החליטו להשקיע כספם בנדל"ן ברחבי העולם (להלן: "התובעים" או "המשיבים").

הרקע לבקשות

התובעים, הגישו ביום 9.5.2010, תביעה ע"ס 6,695,213 ₪ שעניינה, על פי כתב התביעה, ביטול הסכמי התקשרות, עתירה להשבת כספים ששולמו בקשר להתקשרויות אלו ולפיצוי, וזאת בעיקר בגין תרמית, הונאה והפרת ההסכמים מצד הנתבעים.

ביסוד התובענה התקשרויות שנערכו בין התובעים שהינם אזרחים תושבי ישראל בקשר עם עיסקאות לרכישת נדל"ן בעיקר בקנדה ובתאילנד, כאשר לטענת התובעים הם התקשרו עם הנתבעים, תוך שהנתבעים מסתירים מהתובעים עובדות מהותיות בקשר לעסקאות אלו. בין היתר נטען, כי הנתבעים פעלו באמצעות הנתבעת 1 שהציגה עצמה, ועדיין מציגה עצמה, כחברת השקעות המתמחה בנדל"ן, מומחית לכאורה לאיתור נכסים בחו"ל שפוטנציאל התשואה, עליית הערך וההשבחה שלהם גבוהים. כך למשל הנתבעים טענו והציגו בכתב ובע"פ מצגים לפיהם לכאורה המדובר בנכסים המושכרים בתפוסה מלאה, לשוכרים ותיקים ובטוחים, והכל בהסכמי שכירות ארוכי טווח המוגנים בערבויות מתאימות.

על יסוד נתוני דמי השכירות הקיימים לכאורה, ועל יסוד תקופות השכירות לפי חוזים לכאורה, הציגו הנתבעים תחשיבי תשואה מדויקים לתקופות ברורות ומוגדרות בגין כל נכס ונכס. תחשיבי תשואה אלו, הציגו את דמי השכירות המדויקים המתקבלים בפועל בגין כל נכס לתקופת שכירות מוגדרת, וכן הציגו את תשלומי המשכנתא המדויקים הנדרשים לשם מימון רכישת הנכס. למעשה, בהתאם לנתונים שהוצגו ע"י הנתבעים, הרי שבאמצעות דמי השכירות המתקבלים בגין הנכסים ממומנים באופן מלא התשלומים הנדרשים למשכנתא שנלקחה לרכישת הנכס וההפרש שנותר, מקנה למשקיעים רווח סביר מובטח.

הנתבעת 1 הציגה עצמה כמשווקת בלבד של הנכסים ושל ההשקעה, היא החתימה את התובעים על הסכמי הרכישה, גבתה מהם את הכספים והיא מהווה הקשר היחיד והבלעדי עם הנתבעים האחרים. הנתבעת 1 החתימה את התובעים על הסכם השיתוף בקשר לכל נכס, שנחתם בינם לבין שאר המשקיעים בנכס ובין יזם העסקה לכאורה –הנתבעת 3, וחברות נאמנות- הנתבעות 4-13 המבצעת את עסקת רכישת הנכס עבורם.

לטענת התובעים התברר להם שלמעשה כל הנתבעים פועלים כגוף אחד ולמעשה מאחוריהם עומד בעל אינטרס אחד- הנתבע 2, והפיצול ביניהם הוא מלאכותי ונועד כולו כדי לאפשר ולשרת את התרמית וכדי להקשות על התובעים.

שיטת התרמית, בשלב הראשון לאחר רכישת הנכסים, הנתבעת 1 העבירה לתובעים את התשואות המובטחות בגין הנכסים כפי המובטח. בדיעבד הסתבר כי תשלומי התשואה הראשונית שהועברו למשקיעים, מקורם אינו בתשואה אמיתית המתקבלת בגין השכרת הנכסים, אלא בחלק קטן מכספי ההשקעה של התובעים עצמם (או חלק מכספי משקיעים חדשים ואחרים שהתקשרו לאחר מכן עם הנתבעים בעסקאות אחרות). למעשה, המדובר בתרמית בשיטת הפרמידה. בין היתר הנתבעים הצליחו "לממן" את תשלום התשואה באופן זה ולהוציא התרמית אל הפועל, תוך שהם מסתירים מהמשקיעים את המחיר האמיתי בו נרכשו הנכסים, ובמקביל מציגים בפניהם כי הנכסים נרכשו לכאורה עבורם במחיר שהנו למעשה גבוה באופן ניכר מהמחיר ששולם בפועל-והכל בפערים של עשרות אחוזים- המסתכמים במאות אלפי דולרים. כך למעשה תוך הטעייה ותרמית הנתבעים הצליחו לגבות מהמשקיעים תשלום יתר, ואף כפול, עבור רכישת הנכס לכאורה, כאשר את ההפרש הגדול הם משלשלים שלא כדין לכיסם וככל הנראה באמצעות חלק קטן ממנו הם מימנו בשלב הראשון את תשלומי התשואה המובטחת. מסתבר כי תשלום התשואה בשלב הראשון, נעשה למעשה מכספם של המשקיעים עצמם המוחזר להם בעסקה סיבובית ובלתי כשרה. לאחר זמן מה ובכל העסקאות והנכסים, הנתבעים הפסיקו להעביר את התשואה בגין דמי השכירות עבור כל שלושה חודשים מראש כפי שהתחייבו, והתחילו באופן חד צדדי להעביר את התשואה כל שלושה חודשים בדיעבד, וכך למעשה דילגו על תשלום דמי השכירות של רבעון שלם אשר הגיע למשקיעים. לאחר מכן, הנתבעים המשיכו להפר את ההסכמים ונמנעו מלהעביר לתובעים את מלוא התשואה המובטחת כסדרה, עד שלמעשה הפסיקו לחלוטין להעביר לתובעים תשואה בגין הנכסים, תוך היתלות בטענות סרק בלתי מבוססות כגון המשבר הכלכלי העולמי, הוצאות בלתי צפויות על הנכס, בריחת שוכר, פשיטת רגל של שוכרים, קושי להשכיר וכו'. לאחר מכן הנתבעים אף התחילו לדרוש מהתובעים שיעבירו להם תשלומים נוספים בגין ההוצאות לכאורה בקשר לנכסים ולמעשה התחילו לטעון כי התובעים הם אלו שחייבים להם כספים לכאורה, ובגינם הם מחלטים את הנכסים.

עוד התברר לתובעים על פי טענתם, כי לא בכדי הנתבעים לא השקיעו בעצמם בעסקאות, וזאת לאור העובדה שהנתונים שהוצגו ע"י הנתבעים בקשר למכירי הרכישה של הנכסים אינם נכונים, ולמעשה הנכסים נרכשו לטובת התובעים באמצעות הנתבעים במחיר נמוך משמעותית מהמחיר שהוצג לתובעים, והכל תוך שהנתבעים משלשלים שלא כדין את ההפרש העצום לכיסם, ללא ידיעת והסכמת התובעים.

במסגרת התובענה, בנוסף לסעד הכספי, התבקשו, בין היתר, הסעדים הבאים: להורות על ביטול ההסכמים וההתקשרויות נשוא התובענה שנערכו בין התובעים לנתבעים, ולהורות לנתבעים להשיב לתובעים את כל סכומי ההשקעה ("ההון העצמי") שקיבלו מהתובעים בהתאם להתקשרויות שבין הצדדים. בנוסף מתבקש בית משפט להורות לנתבעים לפצות את התובעים בגין כל ההוצאות שנגרמו להם בקשר עם ההתקשרויות בעסקאות (לרבות תשלומים בגין רכישת הנכס, "הוצאות רכישה", שכ"ט עו"ד, מס רכישה, הוצאות נלוות וכו'), וכן להורות לנתבעים לפצות את התובעים בגין כל הנזקים שנגרמו להם כתוצאה מאובן הרווח הצפוי האלטרנטיבי שהיה יכול לצמוח להם על סכומי ההשקעה, ולחילופין- להורות להם להשיב לתובעים את כל התשלומים שקיבלו מהם בהתאם להתקשרויות שנקשרו בין הצדדים. לחילופי חילופין מתבקש בית משפט להורות לנתבעת 1 להשיב לתובעים את הסכומים שגבתה מהם שלא כדין בגין "עמלת שיווק", או להורות לנתבעים להשיב לתובעים את הסכומים ששלשלו לכיסם בקשר עם ההפרש שבין מחיר הרכישה של הנכסים שנמסר והוצג לתובעים ולבין המחיר האמיתי בפועל. בית המשפט אף מתבקש להורות על הרמת מסך ההתאגדות ביחס כלל הנתבעים.

הבקשה בתמצית

לטענת המבקשות, המשיבים, הינם אנשים אמידים, אשר בחרו להשקיע בעסקאות נדל"ן רבות מסביב לגלובוס. לאחר שכבר נרכשו פרויקטים קיימים או הוקמו פרויקטים חדשים בכספי השקעתם, החליטו התובעים כי ברצונם בשלב זה "למשוך" את ההשקעותיהם בנדל"ן משל היו פיקדונות בבנק.

על מערכת היחסים שבין הצדדים חולשת מערכת של הסכמי מיזם משותף בקשר עם נכסים המצויים בקנדה ובתאילנד. הסכמי המיזם המשותף מסדירים את כל ההבנות, ההסכמות ומכלול ההיבטים שבין הצדדים הנוגעים לרכישת הזכויות בנכסים. מערכת הסכמים זו הכפיפה באופן מפורש וברור את כל מערכת היחסים שבין הצדדים לתניות שיפוט זר ייחודיות ולדין מהותי ייחודי. למרות הוראות אלה, בחרו התובעים בחוסר תום לב להגיש תביעה נגד הנתבעות הזרות בישראל.