גלובוסנטר נדלן נ' ו.מח.לתכנון ובניה מרכז רמלה ואח'

פסק דין

עתירה להורות למשיב 1, יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ובניה מרכז, ליתן לעותרת רשות לערור בפני המועצה הארצית לתכנון ולבניה על החלטת הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה- מרכז, בה הוחלט לדחות את תכנית זמ/1/87/598. לחילופין להורות למשיבה 2, הוועדה המחוזית, לבטל החלטתה מיום 2.2.09 בה הורתה על דחיית התכנית ולהורות על הפקדתה, ולחילופין להורות על קיום דיון נוסף בהפקדת התכנית. כן מתבקש בית המשפט להורות לוועדה המחוזית לבטל את סעיף 3 בהחלטתה לפיו אין מקום להתרת השימושים המבוקשים גם בדרך של אישור היתר לשימוש חורג.

העותרת הינה בעלת זכותה חכירה בשטח קרקע של כ- 11,436 מ"ר המהווה חלק מחלקות 3-8 ו- 36-38 בגוש 545, אשר רישומו ברישומי מנהל מקרקעי ישראל הוא מגרשים 1-3 לפי תכנית מג/298/2 הידוע כיום כמגרש מס' 1 לפי תכנית זמ/בת/87/598 לרבות מבנה בשטח של 5,000 מ"ר הבנוי על המגרש. העותרת רכשה זכויותיה ביום 21.5.2007, וסמוך לכך החלה בקידום הליכים תכנוניים לשינוי ייעודו ולשינוי השימושים המותרים בתחומו של המגרש לשימוש מסחרי.

ביום 27.8.2007 הגישה העותרת לוועדה המקומית בקשה לשינוים במבנה הקיים ולשימוש חורג ל-3 שנים מתעשייה למסחר. ביום 2.10.2007 תיקנה העותרת את בקשתה והותירה אך את הבקשה לשימוש חורג. ההליכים התכנוניים בעניין זה טרם נסתיימו נכון למועד הגשת העתירה.

ביום 17.9.2007 הגישה העותרת לאישור הוועדה המקומית תכנית לשינוי ייעוד השטח בתחום התכנית מיעוד של תעשיה ליעוד של מסחר ושירותי דרך, היא תכנית זמ/3/87/598 (שתכונה להלן: התכנית). ביום 23.9.2007 החליטה הוועדה המקומית להמליץ בפני הוועדה המחוזית על הפקדת התכנית.

ב- 23.6.2008 נדונה התכנית לראשונה בפני הוועדה המחוזית. באותה ישיבה החליטה הוועדה מחוזית כי טרם מתן החלטה יש להציג בפניה מידע בנוגע למספר היבטים הקשורים באישור התכנית. לפיכך הטילה על הוועדה המקומית להגיש לה פרוגרמה לצרכי תעשייה ומסחר ביישוב, ובלשונה:

טרם החלטה בנדון יש להציג בפני הוועדה את המידע להלן:

מידע לגבי היקף השטחים המסחריים הקיימים והנדרשים ביישוב גן יבנה אל מול נחיצות שטחים לתעשייה.

מידע לגבי משמעות גריעת שטחי תעשייה והפיכתם למסחר.

הצגת חוות דעת המתייחסת למשמעות תוספת שטחי מסחר ופריסתם באזור התעשייה והשפעתו על המסחר במרכז היישוב.

התייחסות לגבי קרבת שטח זה למפעל מעדנות בו קיימים חומרים מסוכנים.

בדיקה לעניין השפעת הגבלות שדה התעופה הצבאי על היעוד המבוקש באם קיימות.

כל בקשה נוספת להפיכת שטחים מתעשייה למסחר מחייבת בחינה של היקף שטחי המסחר המבוקשים אל מול שטחים קיימים בגן יבנה ואל מול נחיצותם של שטחים לתעשייה ביישוב.

בחינה כאמור שתתבסס על פרוגרמה לצרכי תעשייה ומסחר ביישוב תוגש לוועדה על ידי הוועדה המקומית לתו"ב זמורה ו/או הרשות המקומית. הבחינה תכלול גם סקירה מקיפה על שטחי המסחר המאושרים בהיתרים ובהיתרים לשימושים חורגים וכן שימושים הקיימים ללא היתרים בגן יבנה.

ימים ספורים לפני הדיון הנוסף שנקבע בוועדה המחוזית ב- 2.2.2009 התברר לעותרת כי הוועדה המקומית לא מילאה אחר הדרישות שנקבעו בהחלטת הוועדה המחוזית ולא הכינה את הפרוגרמה הנדרשת. העותרת ניסתה לדחות את הדיון ולאחר שבקשה לדחיית דיון נדחתה על ידי הוועדה המחוזית, הגישה העותרת מסמך חלקי בעניין הצורך בהקמת המרכז המסחרי אשר נערך על ידי צ'מנסקי בן שחר ושות'. מסמך זה ממליץ על הקמת מרכז מסחרי מתוך כוונה לשדרג את אזור התעשייה והכניסה הסמוכה לו לגן יבנה. על פי המסמך, בהעדר היצע מותאם בגן יבנה של שטחי מסחר, כ- 85% מכוח הקנייה של היישוב דולף אל מרכזים מסחריים בישובים אחרים (ראו נספח ב' לכתב העתירה).

ביום 2.2.2009 נתנה הוועדה המחוזית החלטתה ולפיה היא דוחה את התכנית. בהחלטה צוין כי ראש המועצה המקומית גן יבנה מסר לוועדה כי הוא מתנגד לשימושים חורגים אך לא לתכנון באמצעות תכנית, וכי הוא אינו מתנגד לתכנית. מהנדסת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה זמורה ציינה בפני הוועדה כי היא מודעת לעקרונות תמ"א 35 ולמדיניות בנושא גלישת מסחר לאזורי תעשייה והסבירה כי הוועדה המקומית אישרה את התכנית הנדונה אך לדעתה חלפה כבר שנה ממועד קבלת ההחלטה ויש להביא את הנושא לדיון מחדש. הוועדה נימקה את החלטתה במספר נימוקים:

סתירה למדיניות ארצית ומחוזית כפעי שמתבטאות בתמ"א/35 ובתמ"מ /21/3. על פי ההחלטה, המועצה הארצית לתכנון ולבנייה קבעה את מדיניותה התכנונית לעניין שטחי מסחר כפי שהדבר מפורט בתמ"א 35. על פי המועצה הארצית, הקמת מרכזים מסחריים רחבי היקף בשולי הישוב העירוני פוגעת בשימושי המסחר במרכז היישוב ומחלישה אותו. לכך יש השלכות רוחב וביניהן פגיעה במרחב העירוני והחלשת המע"ר, פגיעה בעסקים קיימים במרכזי הערים, פגיעה בעתודות קרקע לתעשייה בישוב והגדלת הגודש בדרכים.

תמ"מ/21/3 מנחה בסעיף (1).7.3.2 להוראותיה כי יש להגביל את המסחר בהיקפו כדי למנוע פגיעה במרכזי הערים.

תנאי החלטת הוועדה מיום 23.6.2008 לא מולאו כנדרש על ידי הוועדה המקומית ויזם התכנית, ולפיכך לאחר שהוועדה המחוזית בחנה את שהוצג בפניה היא סבורה מההיבט התכנוני כי דין התכנית להידחות:

השטח הנדון נמצא בסמוך למגרש הגדול מהמגרש הנדון ומיועד רובו ככולו למסחר. בהתאם למידע שנמסר לוועדה, טרם נבנה בשטח מבנה מסחרי בהתאם לייעודו ואף טרם הוצא בעבורו היתר בנייה. לפיכך השתכנעה הוועדה שאין צורך בשינוי יעוד למסחר בתחום איזור התעשייה או בסמוך לו.