גרינברג ואח׳ נ׳ פלום ואח׳

לפניי תביעה למתן צו המאשר ביצוע עבודות ברכוש המשותף בבית משותף על פי תמ"א 38 (תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידת אדמה) מכוח הוראות סעיף 5 לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) תשס"ח-2008 (להלן: "חוק החיזוק").

ייאמר כבר עתה, כי הסוגייה שבמחלוקת היא האם הנתבעת זכאית לחנייה נוספת.

רקע עובדתי וההליך:

1. הצדדים לתביעה הם בעלים של דירות בבית המשותף ברחוב שמואל סלנט 59 בפתח תקוה, הרשום בפנקס הבתים המשותפים חלקה 108 בגוש 6397 (להלן: "הבית המשותף"). הבית המשותף מורכב ממבנה אחד בן שלוש קומות, הכולל תשע דירות כמצוין בצו רישום הבית המשותף בפנקס הבתים המשותפים מיום 4.3.1975.

2. התובעים הם בעלים של שמונה דירות בבית המשותף הרשומות בפנקס הבתים המשותפים תתי חלקות: 1-6, 8-9 (להלן: "התובעים"). הנתבעת 5, שרה סמט, היא הבעלים של דירה בבית המשותף, הרשומה בפנקס הבתים המשותפים כתת חלקה 7 בקומה השלישית (להלן: "הנתבעת").

3. כנטען בכתב התביעה, בתאריך 21.11.2021 התקשרו התובעים עם חברת גיל קטה בניה והשקעות בע"מ (להלן: "החברה היזמית") בהסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38 בבית המשותף (ראה נספח ב' לכתב התביעה). בהתאם להסכם, החברה היזמית עתידה למסור לבעלי הדירות בבית המשותף, דירות בנות ארבעה חדרים בשטח של 100 מ"ר חלף הדירות הקיימות וכמו כן תתווסף מרפסת שמש בגודל של כ - 12 מ"ר וחניה רגילה אחת, זאת בתמורה להצמדת גג הבית המשותף וזכויות הבניה הנוספות על פי תמ"א 38 לצורך בניית דירות על ידי החברה היזמית (להלן: "ההסכם").

4. התביעה הוגשה נגד הנתבעת לאחר שהיזם עמד בתנאים לפנייה למפקח על רישום המקרקעין וזאת בהתאם לחוק החיזוק לאחר שהושג הרוב הדרוש (88% מבעלי הדירות חתמו על ההסכם) ולאחר קבלת היתר בתנאים (שהתקבל מהוועדה המקומית בתאריך 4.7.2022).

5. בכתב ההגנה טענה הנתבעת כי אינה מתנגדת לחתום על ההסכם אך ברצונה לדעת מהי התמורה העודפת שתקבל עבור החניה המוצמדת לדירתה מעבר לתמורה שיקבלו שאר בעלי הדירות שלהם אין חניה מוצמדת לדירתם (סעיפים 3 ו - 6 לכתב ההגנה).

6. יצוין כי בהתאם להחלטה מתאריך 17.11.2022, ולבקשת התובעים, הנתבעים 4-1 נמחקו מההליך לאחר שחתמו על ההסכם.

7. במהלך הדיון שהתקיים בתאריך 12.2.2023, הגיעו הצדדים להסכמות שלהן ניתן תוקף של החלטה, כך שהנתבעת תחתום על הסכם התמ"א אשר צורף כנספח ב' לכתב התביעה, וההליך שבכותרת יימשך בקשר למחלוקת שבין הצדדים בנוגע לחנייה. כמו כן הוסכם כי הצדדים יגישו את סיכומיהם בכתב ורק לאחר מכן יינתן פסק הדין. אביא להלן את תמצית טענות הצדדים כפי שנטענו בסיכומיהם.

תמצית טענות הנתבעת בסיכומיה

8. בבעלות הנתבעת דירה בשטח 62.06 מ"ר ולדירה חניה צמודה בגודל 16 מ"ר, היות שלנתבעת רשומה גם חניה עודפת צמודה והדירה בשטח גדול יותר ממרבית הדירות בבניין, זכאית הנתבעת לקבל פיצוי בגין הזכות העודפת מעבר לבעלי הדירות האחרים שלהם אין חנייה צמודה.

9. בהתאם לסעיף .64 להסכם שעליו חתמו הצדדים לרבות התובעים ויתר דיירי הבית המשותף (גם אלו שאין ברשותם חנייה מוצמדת לדירתם) הרי שהנתבעת זכאית לקבל דירה חדשה בת ארבעה חדרים בשטח 100 מ"ר חלף הדירה הקיימת ותתווסף מרפסת בגודל 12 מ"ר וכן חניה רגילה אחת.

10. הנתבעת, בהתאם להסכם, אמורה לקבל את התמורה ללא קשר לחניה העודפת הרשומה על שמה וללא קשר לשטח הדירה העודף. לכן הנתבעת צריכה לקבל בפועל שתי חניות.

11. לנתבעת יש זכות קניינית עודפת על פני בעלי הדירות האחרים ולא ייתכן כי תופלה לרעה לעומת בעלי הדירות האחרים שאין להם חניה עודפת.

12. לא ניתן במסגרת חוק החיזוק, לפגוע או לבטל זכות קניינית השייכת לנתבעת באופן גורף, בפרט שזכות זו מעוגנת בחוק יסוד כבוד האדם וחירותו (סעיף 3).

13. הנתבעת תטען כי תמוה מאוד כיצד הגיעו התובעים להסכמות עם יתר הנתבעים שלהם זכות עודפת, ללא צירוף כל פירוט או הסדר חתום עם נתבעים אלו בדבר התמורה העודפת לה הם יהיו זכאים, נראה כי בעניינם רב הנסתר על הגלוי.

14. מבוקש מכבוד המפקח לקבוע כי הנתבעת זכאית לפיצוי בגין הזכות הקניינית העודפת שיש לה, ולצורך כך, מבוקש למנות שמאי מטעם המפקח לצורך מתן חוות דעת בדבר שווי החניה העודפת השייכת לנתבעת ובגין שטח הדירה העודף שבבעלות הנתבעת.

תמצית טענות התובעים בסיכומיהם

15. הנתבעת אינה היחידה בבית המשותף המחזיקה נכון להיום חניה צמודה, וישנה קבוצה שלמה של דיירים אשר עובדה זו נכונה גם לגביהם. לבעלי הדירות האלה נשמרה במפורש זכות עודפת בהסכם לבחור ראשונים את מקום החניה החדש מתוך מקומות החניה שיהיו בבניין החדש (סעיף 5.3 להסכם).

16. הנתבעת אכן גם בחרה לעצמה את אחת החניות במיקום הטוב ביותר בבניין החדש (ליד חנית היזם), חניה תת קרקעית וגדולה יותר מאחרות.

17. טענת הנתבעת כי היא מופלית לרעה היא חסרת בסיס.

18. היעתרות לבקשתה של הנתבעת ומתן תמורה עודפת כלשהי ביחס לדיירים אחרים, אשר כאמור גם להם יש כיום חניה הצמודה לדירותיהם, היא זו שתיצור הפליה לעומתה.

19. לטענת הנתבעת בסיכומיה כי שטח דירתה גדול יותר משטח הדירות האחרות, הרי שעיון בנסח הטאבו מגלה שטענה זו היא חסרת בסיס וממילא טענה זו לא נטענה בכתב ההגנה.

20. טענתה של הנתבעת כאילו נוסח ההסכם המדבר על כך שכל בעל זכויות יהיה זכאי למקום חניה בבניין החדש, משמעותו היא חניה נוספת מעבר למה שכבר היה לאותו בעל זכויות, הרי שמדובר בפרשנות חסרת שחר, וממילא כבר הובהר היטב לנתבעת במסגרת הדיון, לפני שחתמה על ההסכם כי מדובר במקום חניה אחד בלבד וכי אין בכלל שום אפשרות להקים יותר ממקום חניה אחד לדירה.

דיון והכרעה

21. אציין תחילה כי הבניין המשותף הוא חלק מפרויקט הכולל שני בניינים משותפים על חלקות שונות 107 ו - 108 בגוש 6397 המיועדים להריסה ועבורם הוגשה במשותף הבקשה להיתר לוועדה המקומית במסגרת ההסכם שאושרה בתאריך 4.7.2022, בכל אחד מהבניינים יש תשע דירות וסה"כ 18 דירות ובבניין המשותף נושא התביעה ל - 5 דירות יש חניה צמודה. אדון בבית המשותף שבחלקה 108 בגוש 6397 שהוא הבית המשותף שלפניי.

22. כאמור, בדיון שהתקיים בתאריך 13.2.2023 הגיעו הצדדים להסכמה דיונית לפיה צומצמה המחלוקת כך שנותר להכריע בטענת הנתבעת כי במסגרת ההסכם על אף היותה בעלת חניה צמודה טרם ביצוע הפרויקט היא לא מקבלת תמורה נוספת. כבר עתה אציין כי טענת הנתבעת בקשר לשטח דירתה, היא הרחבת חזית, אשר אף מנוגדת להסכמות הצדדים כפי שבאו לידי ביטוי בפרוטוקול הדיון, ומשכך לא אידרש לטענה בדבר שטח הדירה.

23. עם זאת בקשר לטענה בדבר זכאות הנתבעת לחנייה נוספת - אקדים ואומר כי לאחר שעיינתי בטענות הצדדים, הגעתי לכלל מסקנה כי דין טענת הנתבעת בקשר לחניה נוספת להתקבל. להלן נימוקיי.

זכות עודפת - תוספת חניה על החניה הקיימת

24. בפסק הדין עע"מ 7381-15 ש. דורפברגר בע"מנ' אברהם עודד (להלן "עניין דורפברגר") התייחס כב' השופט א' שוהם, לקשר בין הסדרת חנייה לבין הוצאתו לפועל של פרויקט מכוח תמ"א 38. לעניין זה הובהר ראשית, כי הוראות תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה – תמ"א 38 (להלן: "הוראות התוכנית") אינן קובעות את תקן החנייה הנדרש בעקבות בניה המבוצעת במסגרת התוכנית. סעיף 17 להוראות התוכנית, המצוי בפרק ב' תחת הכותרת "הוראות בניה לחיזוק מבנים ולעידוד החיזוק" קובע כי:     
    "חניה  - תנאי להיתר לתוספות בניה על פי האמור בסעיפים 11 - 14 יהיה הצגת פתרון חניה לשביעות רצונו של מהנדס הועדה המקומית. פתרון החניה ייקח בחשבון את תוספת מקומות החניה הנדרשים על פי דין עקב תוספת הבניה והשלמת מקומות החניה אם נגרעו כתוצאה מתוספת הבניה. אם לא ניתן להסדיר את מספר מקומות החניה הנדרשים על פי דין במגרש, תהא הועדה המקומית רשאית להתיר הסדרת מקומות חניה מחוץ לשטח המגרש, אם נוכחה כי התקנת מקומות חניה בתוך המגרש אינה אפשרית מסיבות תכנוניות, אדריכליות ואחרות. הועדה המקומית תהא רשאית להתנות מתן ההיתר בהשתתפות הנהנים מההיתר בהסדרתם של מקומות חניה במקומות שיותקנו לשם כך בשכונה במרחק סביר, כמפורט בתוספת לתקנות התכנון והבניה (התקנת מקומות חניה), התשמ״ג - 1983."

25. קרי, במסגרת פרויקט המתבצע בהתאם לתמ"א 38, לא נדרש בהכרח להוסיף מקומות חנייה לדירות הקיימות, ככל שלא הייתה להן חנייה קודם לכן, אלא שיש רק להשלים את תקן החנייה, בהתאם לתוספת הבניה מכוח הוראות התוכנית וכן להוסיף את החנייה שנגרעה, אם נגרעה, בשל תוספת הבניה. בית המשפט העליון בעניין דורפברגר קבע כי את סעיף 17 להוראות התוכנית יש לקרוא יחד עם הוראות סעיף 158א3 לחוק התכנון והבניה הקובע:

"(א) לא יתנה מוסד תכנון היתר לביצוע עבודה ברכוש המשותף, לפי תכנית החיזוק, בהתקנת מקומות חניה נוספים במספר הנדרש לפי דין בתחום הנכס נושא ההיתר, כולם או חלקם, אם מצא כי לא ניתן להתקינם בתחום הנכס.

(ב)(1)מוסד תכנון רשאי לחייב מבקש היתר כאמור בסעיף קטן (א) להשתתף בהתקנתם של מקומות החניה הנוספים בחניון ציבורי באזור הנכס נושא ההיתר, בסכום שיקבע שמאי מטעם מוסד התכנון;"

26. עוד קבע בית המשפט העליון בעניין דורפברגר כי "בחקיקתו של סעיף 158א3 לחוק התכנון והבניה, הביע המחוקק את דעתו, כי ככלל, מקומות חנייה נוספים, שלא ניתן להתקינם בתחום הנכס, לא יהוו חסם למתן היתר לביצוע עבודה ברכוש משותף, לפי תמ"א 38. ועוד נאמר בסעיף, כי הועדה המקומית רשאית לחייב את מבקש ההיתר לשלם דמי השתתפות, לצורך העמדת מקומות חנייה בחניון ציבורי באזור הנכס." וכי: "באיזון בין הצורך בקידום יישומה של תמ"א 38, לבין האינטרס הציבורי כי יימצאו פתרונות חנייה בתחום המגרש הנדון, גובר הצורך ביישום תמ"א 38".

27. עוד הודגש בעניין דורפברגר כי "האינטרס המוגן על ידי תמ"א 38 אינו האינטרס הפרטי של בעלי הדירות להשיא את רווחיהם ולשפר את מצב דירותיהם, אלא שמדובר באינטרס ציבורי להיערכות נאותה לתרחיש של רעידת אדמה. עניינם של בעלי הדירות בשיפור מצבם, באמצעות הענקת התמריצים הכלכליים ליזם, אינו חלק מתכליתה של תמ"א 38, אלא הוא פועל יוצא של האינטרס הציבורי לחיזוק המבנים, ומדובר באמצעי בלבד להשגת מטרה זו".

28. כך שנקודת המוצא בפסק דיני היא, שמכיוון שאין זכאות אוטומטית לתוספת חנייה צמודה במסגרת הסכם תמ"א 38, יש להתייחס לחנייה כמו אל תוספת תמורות אשר מתקבלת בשל משא ומתן בין בעלי הדירות לבין החברה היזמית, כאשר בחינתה של תוספת תמורות זו, תהיה אל מול מבחני השיוויון בתמורות, קרי, האם הופר עיקרון השיוויון בתמורות ביחס לנתבעת, או שמא לאו. [ראו גם בפסק הדין של כב' השופט לימור ביבי בעניין עש"א (מחוזי ת"א) 7187-10-19 משה ילין נ' אורי גורן, בפסקה 36 (נבו 27.04.2020)].

עיקרון שוויון בתמורות הופר

29. כפי שכתבתי לאחרונה בפסק הדין (המפקח על המקרקעין פתח תקוה) 264/23 ברטה קושלנד- ז"ל נ' נשר אורן(נבו 11.7.2024) לשם הבחינה האם הופר עיקרון השוויון במסגרת פרויקט תמ"א לפי חוק החיזוק, יש לבחון ככלל את השוויון המהותי ולאו דווקא השוויון הכלכלי - כלל האצבע יהיה האם כל אחת מהדירות זוכה לתוספות שטחים דומות במהותן, בהבדל משוויין או מתוספת הערך שהן מוסיפות לכל אחת מהדירות [עש"א (מחוזי ת"א) 13039-12-20 ניסני נ' חביב (נבו 24.6.2021) ; עש"א (מחוזי ת"א) 32926-01-22 ישראל ניצה נ' יהב רון, בפסקה 17 (נבו 15.06.2022)].

30. אף על פי שהמבחן הקובע הוא מבחן השוויון המהותי, אין פירושו כי בכל מקרה יוחל רק מבחן זה, אלא שמדובר במבחן העיקרי שיש להחיל וברי כי במקרי קיצון, בהם מדובר בהפרשים כלכליים מהותיים, אפשר להידרש לשוויון הכלכלי במסגרת השיקולים אשר נשקלים במסגרת הליך אישור הפרויקט [רע"א 4443/22 יוכבד פרץ נ' שלמה שוחט (נבו 07.08.2022)].

31. אלא שבין אם המבחן הרלוונטי הוא מבחן "מהותי-כמותי", ובין שהוא מבחן "כלכלי", את הבחינה לפגיעה בשוויון יש לבצע תוך השוואה בין שווים ולא בין מי שקיים שוני מהותי ביניהם [רע"א 5108/23 הלן אייזן נ' טקר ליאון ברנרד, בפסקה 13 (נבו 16.11.2023)].

32. במיושם לענייננו, בבית המשותף שלפניי 9 דירות, לחמש מהן יש חנייה צמודה לדירותיהם (תתי חלקות 4,5,6,7,8) ואילו לארבע דירות אין חנייה הצמודה לדירותיהם (תתי חלקות 1,2,3,9). כך שלמעשה יש שתי קבוצות בבית המשותף, האחת בעלי דירות עם חנייה צמודה (להלן: "בעלי חנייה"), והשנייה בעלי דירות ללא חניה צמודה (להלן: "חסרי חנייה").

33. בסעיף 1.4.6 להסכם, נקבעה התמורה לבעלי הדירות באופן הבא:

"דירות/דירת התמורה: דירה חדשה בת 4 חדרים בשטח של 100 מ"ר חלף הדירה הקיימת, על בסיס נספחים ב', ו- ג' וסה"כ 18 דירות, אשר תמוקמנה בקומות 1-8 בבניין החדש, בהתאם למנגנון החלוקה המפורט בסעיף 5 להלן ובכפוף להיתר הבניה.

לכל אחת מדירת התמורה לבעלים, תתווסף מרפסת בשטח של כ- 12 מ"ר וחניה רגילה אחת. מוסכם כי שטח הדירה הקיימת ודירת התמורה יחושב בהתאם להוראות סעיף 5 להוראות צו המכר דירות (טופס של מפרט) (תיקון) תשס"ח-2008." (ההדגשה אינה במקור, מ"פ)

34. בין שתי הקבוצות קיים שוני מהותי והוא החנייה הצמודה. אין ספק כי חנייה צמודה מעלה את ערך השווי הקנייני של הדירה שלה צמודה החנייה. כידוע, בהתאם לסעיף 55(ג) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 הצמדת החניה לדירה משמעה שהחניה היא "לכל דבר כדין הדירה שאליה הוצמד[ה]". אלא שלפי ההסכם כל בעלי הדירות יקבלו חניה אחת ובכך תהיה אחידות בין בעלי הדירות ביחס לחנייה. אלא שבעוד קבוצת חסרי החנייה תהנה מהוספת חנייה, קבוצת בעלי החנייה לא תיהנה מהוספת חנייה ואלו יישארו עם חנייה צמודה אחת. כך שלמעשה, נוצרת תמורה שונה בין בעלי הדירות. תמורה זו מפרה את עיקרון השוויון המהותי.

35. איני מקבל את טענת התובעים ולפיה דרישת הנתבעת לקבל חניה נוספת היא דרישה לקבלת תמורה עודפת. למעשה, במצב הדברים ערב חתימת ההסכם, אין ספק שלדירה שלה מוצמדת חנייה, אל מול דירה אחרת שלה אין חנייה, הרי שקיימת עדיפות קניינית לדירה שמוצמדת לה חנייה. כאשר ייצאו למכירה שתי דירות, האחת עם חנייה צמודה והאחת ללא חנייה צמודה, הרי שבתנאי שוק חופשי הדירה עם החנייה תימכר במחיר גבוה יותר, או במהירות גדולה יותר מהדירה שלה אין חנייה.

36. איני מקבל את טענת התובעים ולפיה היעתרות לטענת התובעת "תיצור הפליה של יתר הדיירים (אשר להם חניה קיימת) לעומתה". שכן, העובדה שחלק מבעלי הדירות ויתרו על זכותם הקניינית לקבל חניה נוספת, אין בה כדי לאלץ את הנתבעת לוותר על זכותה הקניינית לחנייה.

37. למעשה, לו תתקבל עמדת התובעים, קבוצת בעלי החנייה, תאבד את יתרונה, ולמעשה תיווצר קבוצה אחת שלכולם יש חנייה אחת. בעל דירה רשאי כמובן במסגרת משא ומתן עם יזם לוותר על זכות עודפת שעומדת לו, וכך עשו ארבעה בעלי דירות אחרים – בעלי הדירות הידועות כתתי חלקות 6-4 ו-8, אשר ויתרו על זכותם לקבל תמורה גבוהה יותר מהתמורה שאותה בעלי הדירות להם לא הוצמדה חניה – אך כאמור, אין בוויתור כדי לגרוע מעיקרון היסוד שהוא שוויון מהותי, ואין בו כדי לחייב בעל דירה אחר לוותר על זכות שעומדת לו. גריעת חניה פוגעת בעיקרון השוויון המהותי, ואת זאת אין לאפשר.

אין במנגנון בחירת החנייה כדי לפצות על הפרת השוויון בתמורות

38. המנגנון שנבחר בהסכם בקשר עם בחירת החנייה, הוא שבעלי הדירות שהן בעלי החנייה, יקבלו זכות ראשונים לבחור את מקום החניה לאחר שהיזם ייבחר את החניות שלו (להלן: "מנגנון בחירת החניה"). אביא כעת את הסעיפים הרלבנטיים מתוך ההסכם.

39. בסעיף 5.3 להסכם נקבע כי:

"לבעלים תהא זכות ראשונים לבחירת החניות וזאת למעט 3 מקומות חניה ראשונים שיבחרו על ידי היזם (להלן: "החניות לחלוקה"). חלוקת החניות בין יחידי הבעלים תתבצע באמצעות הגרלה אשר תתקיים במשרדי ב"כ הבעלים ובפיקוחו בתוך 21 יום מיום שיודיע לו היזם בכתב כי התקבלה החלטת הועדה המאשרת את הפרויקט בתנאים, ויעביר לב"כ הבעלים תכנית חניות מפורטת המאפשרת את ביצוע החלוקה בין הדיירים, ויאשר בכתב כי לא צפויים שינויים בקומת הקרקע ובחניות, כמופרט להלן:

5.3.1 ראשית, תיערך הגרלה בין בעלי הדירות בסלנט 59 הרשומות כתתי חלקות 4,5,6,7,8 בחלקה 108 להן צמודה כיום חניה בנסח הרישום, אשר יבחרו ראשונים חניה אחת לכל דירה מתוך מלאי החניות לחלוקה (להלן: "הגרלת החניות הראשונה").

5.3.2 לאחר הגרלת החניות הראשונה, תיערך הגרלה נוספת בין יתר בעלי הדירות בסלנט 57 (חלקה 107) ובסלנט 59 (חלקה 108) לבחירת חניה אחת לכל דירה מתוך מלאי החניות שיוותר לאחר חלוקת החניות במסגרת הגרלת החניות הראשונה." (ההדגשות אינן במקור, מ"פ).

40. איני מקבל את טענת התובעים בקשר למנגנון בחירת החניה, ולפיה בשעה שניתנה לנתבעת האפשרות לבחור את אחת החניות במיקום הטוב ביותר בבניין, נשמרה לה הזכות העודפת שיש לה. אני סבור שדווקא טענה זו, מחזקת את מסקנתי לפגיעה בשוויון שכן, אף התובעים טוענים בסיכומיהם כי למעשה, לנתבעת יש "זכות עודפת" (ראו סעיף 6 לסיכומי התובעים), ומשיש לנתבעת זכות עודפת, לא ניתן להכריח אותה לוותר על הזכות העודפת שיש לה, באמצעות מנגנון בחירת החניה.

41. לשם הדוגמה - דומה הדבר לבית משותף שיש בו שתי קבוצות של גודל דירה. האחת בגודל של 120 מ"ר, ואילו השניה בגודל של 100 מ"ר. בסופו של דבר הצליחה החברה היזמית לקבל היתר לדירות בשטח של 120 מ"ר, ובכך דירות ששטחן 100 מ"ר יקבלו תוספת של 20 מ"ר, אך דירות ה-120 מ"ר יישארו כמו שהן. ברור כי תמורה זו, מפירה את עיקרון השוויון המהותי. עוד ברור שגם אם חלק מבעלי הדירות יוותרו, אין בכך כדי לחייב את מי שעומד על זכותו לקבל תמורה בשווי של 20 מ"ר. גם אם יוצע לבעלי הדירות הגדולות יותר, אפשרות לבחור את הקומה שבה תהיה הדירה, או את כיווני האוויר, ככלל, אין בכך לטעמי כדי לרפא את חוסר השוויון בתמורות, וכך בדיוק גם בענייננו.

42. ער אני לטענת התובעים ולפיה מבחינה תכנונית, לא ניתן לטענתם להוסיף חנייה נוספת מעבר לחניות המתוכננות, אולם כאמור, ניתן להעריך את שווי החנייה באמצעות שמאי כך שבסופו של דבר, הנתבעת תפוצה בגין אובדן החניה. עוד אוסיף כי אכן ייתכן שלמתן הזכות לבחירה יש שווי כספי, אך לא הוצגו לי נתונים לפיהן הזכות לבחור חנייה, היא שוות ערך למקום חניה נוסף, אולם במסגרת הסיכום האופרטיבי שיובא להלן, יילקח הדבר בחשבון.

לסיכום אופרטיבי

43. התביעה מתקבלת במובן זה שאני מורה על מינוי שמאי מכריע מטעמי (להלן: "השמאי") בהתאם להוראות סעיף 6א לחוק החיזוק חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס"ח-2008 ובשילוב הוראות תקנה 88 (ד) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018 (להלן: "התקנות").

44. הצדדים יהיו רשאים לשלוח לשמאי שאלות הבהרה בתוך 14 ימים ממועד קבלת חוות הדעת, אך לא ניתן יהיה לחוקרו על חוות הדעת.

45. שכרו של השמאי ישולם על ידי התובעים (באמצעות החברה היזמית) בהתאם להוראות תקנות 2(ג) ו-5 לתקנות המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) (שכרו של שמאי פינוי ובינוי), תשע"ז-2016.

46. מכיוון שלא דומה שווי של חנייה אחת יחידה, לשווי של חניה שהיא חנייה נוספת, ומכיוון שהנתבעת כבר בחרה מקום חנייה - השמאי יחווה דעתו מה שווי של חנייה נוספת רגילה (לא עוקבת) כדוגמת החניות שקיבלו בעלי דירות הידועות כתתי חלקות 1-3 ו-9 בבית המשותף (להלן: "החנייה הרגילה"). השמאי יבחן את שווי החנייה שהנתבעת בחרה במונחי נטו. כך שהתובעים (באמצעות החברה היזמית) ישלמו לנתבעת במונחי נטו את הפער ככל שקיים בין החנייה שנבחרה על ידי הנתבעת, לבין שווי חנייה נוספת רגילה [(חנייה רגילה - חניה שנבחרה בפועל) - חניה רגילה נוספת]. היום הקובע לשומה הוא יום חתימת הסכם התמ"א (21.11.2021). החלטה על מינוי השמאי תינתן בנפרד.

47. פסק הדין המשלים ייתן ביטוי למסקנות השמאי.

48. אשר להוצאות ההליך - בשים לב להוראות תקנה 153 לתקנות, ולכללי לשכת עורכי הדין (התעריף המינימלי המומלץ), תש"ס-2000, אני מחייב את התובעים בהוצאות הנתבעת בסך כולל של 6,970 ₪. הוצאות ההליך ישולמו על ידי התובעים, יחד או לחוד, לנתבעת בתוך שלושים ימים מהיום, שאם לא כן יישאו ריבית פיגורים לפי סעיף 5 (ב) לחוק פסיקת ריבית והצמדה, תשכ"א-1961 מיום מתן פסק הדין, ועד ליום מלוא התשלום בפועל.

49. המזכירות תעביר העתק מפסק הדין המשלים למנהל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית.

המזכירות תמציא העתק פסק הדין לבאי כוח הצדדים/לצדדים כמקובל.

ניתן היום, ‏ח' אב תשפ"ד, ‏12 אוגוסט 2024, בהעדר הצדדים.