דחיית תביעה לדמי שימוש ראויים מעירייה בגין שטח שנרכש מ"ויצו"

תביעה כספית לתשלום 792,317 ש"ח; חלק הארי של הסכום נתבע כדמי שימוש ראויים בגין שימוש שעושה נתבעת 1 במקלט ציבורי שנבנה בנכס מקרקעין - נכס שלתובעים זכויות בו.

א.   ההליך והצדדים לו

1. חלקות 33 ו-34 בגוש 10572, אשר מצויות ברחוב השופטים 7-5 בשכונת גבעת-אולגה בחדרה, רשומות בפנקסי המקרקעין בבעלות קרן קיימת לישראל (להלן הנכס). בעבר הוחכר הנכס על-ידי בעליו לויצו - הסתדרות עולמית לנשים ציוניות (ע"ר) (להלן ויצו). שטחו הרשום הכולל של הנכס 2,165 מ"ר.

2. אין מחלוקת על כך שבנכס נבנה מקלט ששטחו 150.37 מ"ר ואליו הוצמדה קרקע בשטח של 752 מ"ר (להלן המקלטו השטח הצמוד למקלט). המקלט נבנה על-ידי נתבעת 1, הרשות המקומית שבתחום שיפוטה מצוי הנכס (להלן העירייה), בשנת 1985; בניית המקלט נעשתה לפי היתר בניה שייעד את שטח המקלט והשטח הצמוד אליו למקלט, ובזמן שזכויות החכירה בנכס היו בידי ויצו. כיום בנוי בחזית הנכס בניין צמוד קרקע; המקלט והשטח הצמוד אליו מצויים בחלקו העורפי של הנכס.

3. מר אליהו בורוכוב שעזבונו הוא התובע 1 (להלן המנוח) רכש מויצו את זכויותיה בנכס בשנת 2006, לפי הסכם מכר נושא תאריך 19.3.2006 (להלן ההסכם עם ויצו). אין חולק על כך שבעת שהמנוח רכש את זכויותיו בנכס כבר היה המקלט בגדר עובדה קיימת ומוגמרת; בהסכם עם ויצו מצויה התייחסות מפורשת אליו. 

4. התובע 2 (להלן התובע) הוא בנו של המנוח. מלכתחילה הוגשה התובענה על-ידי המנוח; לאחר שבמהלך הבירור הלך המנוח לבית עולמו תוקן כתב-התביעה כך שבאו תחתיו עזבונו ובנו. 

5. לטענת התובעים הוקם המקלט בידי העירייה שלא כדין ובניגוד לתוכנית החלה, כשמתום בנייתו בשנת 1985 ואילך מחזיקה העירייה במקלט ובשטח הצמוד אליו מבלי שהיא משלמת לבעל הנכס תמורה בעטיים ובאופן שמונע מן התובעים למצות את זכויות הבניה בנכס. בתוך כך נטען שעד 5.11.2007 החזיקה נתבעת 2 (להלן העמותה) בשטח המקלט, מכוח היתר שניתן לה בידי העירייה. ביום 5.11.2007 פינתה העמותה את המקלט ומני אז היא אינה מחזיקה עוד בנכס או בכל חלק שלו. 

6. התובעים עתרו לפסוק להם סך של 792,317 ש"ח לפי פירוט כלהלן: השבת דמי ארנונה ששולמו בגין המקלט לתקופה בת שלוש שנים ותשעה חודשים שקדמה ליום 1.9.2006, בסך כולל של 12,375 ש"ח (להלן השבת ארנונה); דמי שימוש ראויים במקלט ובשטח הצמוד אליו לתקופה בת חמש שנים שקדמה ליום 5.11.2007, בסך כולל של 488,270 ש"ח (להלן דמי שימוש לתקופה הראשונה); ודמי שימוש ראויים בגין מניעת שימוש במקלט למטרת מגורים למשך תקופה בת שלוש שנים שנמנית מיום 6.11.2007 עד הגשת כתב-התביעה המתוקן (29.12.2010), בסך של 291,672 ש"ח (להלן דמי שימוש לתקופה השניה). העירייה נתבעה לשלם לתובעים את מלוא הסכומים הללו ואילו העמותה נדרשה לשלם ביחד עם העירייה ולחוד את הסכומים שנסבו על השבת ארנונה ועל דמי שימוש לתקופה הראשונה. עוד עתרו התובעים להתיר להם לפצל את סעדיהם ולהגיש תביעה נפרדת על-יסוד טענתם כי העירייה מונעת מהם שלא כדין מלנצל את זכויות הבניה ביתרת שטח הנכס שמעבר למקלט ולשטח הצמוד אליו.

7. העמותה לא התגוננה מפני התביעה ולא התייצבה לדיונים. כפי שיובהר בהמשך, לא הוכח שבוצעה לה מסירה כדין של כתב-התביעה. הלכה למעשה התנהל הבירור בציר היחסים שבין התובעים לבין העירייה. העירייה כפרה בזכותם של התובעים לסכומים שנתבעו וביקשה לדחות את התובענה מטעמים שעניינם בטיב הזכויות שרכש המנוח בנכס ובשל כך שעסקינן במקלט ציבורי שנבנה כחוק, לפי היתר בניה ובהתאם לדרישות הג"א, ואשר משמש תושבים בסביבת הנכס. עוד טענה העירייה כי ככל שיימצא שיש לפסוק לתובעים סכום כלשהו בגין דמי שימוש, אזי יש להפחית מסכום זה את העלות בו נשאה העירייה בגין בניית המקלט ובגין תחזוקתו השוטפת, כשהסכומים הללו עולים באורח ניכר על הסכום שבגינו הוגש ההליך. יודגש עם זאת שלא הוגשה תביעה שכנגד; הטענה הועלתה כטענת קיזוז במסגרת הגנתה של העירייה, כטענת 'מגן' ולא כטענת 'חרב'.

8. מטעם התובעים נשמעו עדותו של התובע ועדותו של מר אלי אגמון, מהנדס ושמאי מקרקעין; חוות-דעתו שהוגשה מטעם התובעים נסבה על הערכת דמי השימוש לתקופה הראשונה (להלן אגמון או מומחה התובעים). מן העבר השני של המתרס העיד עו"ד אביעד סיני, מנהל מחלקת נכסים בעירייה (להלן סיני), וכן העידה גב' פנינה נוי, אדריכלית ושמאית מקרקעין שנתנה חוות-דעת מטעם העירייה (להלן נוי או מומחית הנתבעת).

9. זה יהא מהלך הדיון: תחילה ידונו בניית המקלט וייעודו בעבר מזה וטיבן של הזכויות שרכש המנוח בנכס מזה. לאחר מכן יוקדש הדיון לייעודו של המקלט ולמעמדו כיום, כמו גם למצב החזקה בו בפועל ולסוגית פינויה של העמותה ממנו. בהמשך תינתן הדעת לבקשה להיתר בניה שהגישו התובעים ביחס לנכס ולזיקתה לסכסוך שלפני. על-רקע דיון זה תוכרענה התביעות לדמי שימוש ראויים ולהשבת ארנונה. ההפניות הן לפרוטוקול הדיון אלא אם צוין אחרת.

ב.   דיון והכרעה

דין התביעה להידחות במלוא סכומה. להלן יובאו הטעמים לכך.

1.    בניית המקלט וייעודו בעבר

(א)     המקלט הוקם על-פי היתר בניה שניתן ביום 28.8.1985 [סע' 9 ונספח ב' לתצהיר סיני, נ/2]. ההיתר מוחזק ככזה שניתן כדין; ככל שהתובעים חפצו לתקוף את חוקיותו היה עליהם לפנות לשם כך לבית-המשפט לעניינים מנהליים, לו נתונה סמכות עניינית להיזקק לטענה ביחס לחוקיותו של היתר בניה שניתן [עע"מ 317/10 שפר נ' סקאל יניב (23.8.2012)]. חוקיות ההיתר לא תידון אפוא בהליך זה ועצם קיומו של היתר לבניית המקלט יהא נקודת מוצא לדיון.

(ב)     המקלט הוא מבנה דו-קומתי: בקומת הקרקע שלו שטח בנוי של 72 מ"ר ואילו בקומת המרתף 150 מ"ר [עמ' 4 ל- נ/1]. כך נבנה המקלט בשנת 1985 וכך הוא קיים בנכס אף כיום. העירייה נשאה בעלות הכרוכה בהקמת המקלט, כמו גם בעלות תחזוקתו לאורך השנים מאז הקמתו [סע' 10 ל- נ/2]. טענה זו, שהייתה אבן מסד בעילת ההגנה של העירייה, הוכחה כדבעי בראיותיה ולא נעשה מצד התובעים כל ניסיון לסתור אותה.

המקלט הוא נכס בר-קיימא שנושא עמו ערך מוסף. בחוות-דעתה של מומחית הנתבעת צויין שבקומת הקרקע שלו שתי כניסות נפרדות, מבנה שירותים שכולל חמישה תאים נפרדים ושני גרמי מדרגות נפרדים שיורדים לקומת המרתף, ואילו בקומת המרתף של המקלט מצוי אולם מחולק לחדרים במחיצות גבס ובו ארבעה פתחי חירום ואבזור שתואמים את דרישות הג"א, שתי כניסות עם דלתות הדף כפולות וקירות חיצוניים בעובי 40 ס"מ [ נ/1 בעמ' 4]. בעדותו לפני עמד סיני על איכותו של המקלט וייחודו מבחינת גודלו והיותו תת-קרקעי במרבית שטחו [עמ' 34 ש' 26-24]. גם לשיטתו של מומחה התובעים רמת האחזקה של המקלט נאותה: הוא מרוצף, קירותיו מסוידים ומטויחים, קיימות בו תאורה פלורוסנטית בכל שטחו וכן מערכת מיזוג אוויר [ ת/1 בסע' 6.2].

(ג)      מומחית הנתבעת העריכה את עלות בנייתו של המקלט בסך של 1,600,000 ש"ח ואת עלות אחזקתו על-ידי העירייה משנת 1987 עד שנת 2006 - בסך של 684,000 ש"ח. התחשיב שביסוד הסכומים הללו והנתונים המגולמים בו פורטו בחוות-הדעת [סע' 3.2 בעמ' 7 ועמ' 9 ל- נ/1]. בכל הקשור לעלויות הבניה ועלויות האחזקה השוטפת של המקלט לא הציגו התובעים חוות-דעת נגדית; אגמון לא ידע לומר מה הייתה עלות בניית המקלט [עמ' 13 ש' 27-26].

(ד)     בין המועד בו הוקם המקלט לבין המועד בו הוגשה התובענה והתקיים הבירור בה חלף פרק זמן ניכר בן כמעט שלושה עשורים. מטבע הדברים היה בכך כדי להקשות על איתורו של תיעוד שנסב על תכנון המקלט והקמתו ועל הבאת עדות ישירה של בעל-תפקיד בעירייה שהיה בעל נגיעה ישירה לתהליך התכנון והבניה של המקלט. סיני, עד העירייה, החל לעבוד בה רק בשלהי שנת 2009 או בסמוך לאחר מכן [עמ' 33 ש' 9-5].