דמסיי ואח' נ' בן קסוס ואח'

תביעה לביטול הסכם מכר מקרקעין, להשבת התמורה, ולפיצויים מוסכמים. טענת התובעים היא כי רכשו דירה מהנתבעים, תוך שאלו הסתירו מידע מהותי באשר למצב הבניין שבו הדירה, ובכך הטעו אותם בכריתת ההסכם, שעל כן זכאים הם לבטלו ואף לפיצויים. הנתבעים מכחישים את עצם ההטעיה, את מהות המידע שנטען כי הוסתר ואת זכות התובעים לבטל את ההסכם.

רקע

1. ביום 19.8.18 התקשרו בעלי הדין בהסכם ("ההסכם") שעל פיו מכרו הנתבעים לתובעים דירה בת ארבעה חדרים, בבית משותף בפתח תקווה, הידועה כחלקה 3/9 בגוש 5510 ("הדירה"), תמורת סכום של 1,410,000 ₪. בעת כריתת ההסכם שילמו הנתבעים 200,000 ₪ על חשבון התמורה, התחייבו לתשלום שני בסכום של 550,000 ₪ עד ליום 5.10.18, והתחייבו לתשלום היתרה עד למועד מסירת החזקה שנקבע ליום 5.11.18. הוסכם כי התובעים יוכלו לשפץ את הדירה לאחר שישלמו את התשלום השני.

   בהסכם הצהירו התובעים כי בדקו את הדירה, לרבות הבניין, מבחינה תכנונית ומשפטית ומצאוה מתאימה לצרכיהם ולשימושם. עוד הצהירו התובעים כי הם מוותרים על כל טענה באשר למצב הדירה, למעט בגין פגם נסתר. הנתבעים הצהירו כי לא קיים פגם נסתר בדירה.

   המו"מ להתקשרות בהסכם נערך באמצעות מתווך, מר בצלאל חיימוב ("המתווך"), מכרו של הנתבע מס' 1 ("הנתבע"), ובעלי הדין לא נפגשו ולא שוחחו ביניהם כלל, עד למועד החתימה על ההסכם.

2. הבניין שבו נמצאת הדירה ("הבניין"), נבנה לפני כ-30 שנה, כשלשני צדדיו שני בניינים נוספים. שלושת הבניינים מהווים בית משותף אחד ("הבית המשותף"), כאשר בכל אחד משלושת חלקיו פועלת נציגות נפרדת של בעלי הדירות. בבית המשותף 24 דירות.

   במשך השנים התגלו בבניין ליקויים חיצוניים וליקויי קונסטרוקציה. משנת 2012 ואילך התקבלו מספר חוות דעת באשר לליקויים אלו ולרמת מסוכנותם.

3. הנתבע כיהן בנציגות הבית המשותף במשך שנים אחדות, ולקח חלק פעיל בכל הקשור לקידום שיפוצו של הבניין. בין השאר, ועקב מחלוקת באשר לשיפוץ הבית המשותף, יזם הנתבע, בשנת 2016, הגשת תביעה למפקחת על רישום המקרקעין בפתח תקוה נגד בעלי דירות בבית המשותף (תיק 36/12 - "התביעה נגד השכנים").

   בכתב הטענות שהוגש בתביעה נגד השכנים, טענו התובעים באותו ההליך, וביניהם הנתבעים דנן, כי בבית המשותף קיימים ליקויי בניה המסכנים את יציבות הבניין ואת הדיירים. לדוגמא נטען כי:

   "7. בהתאם לאמור, כאשר נתגלו סדקים בקירות הבניין החיצוניים, ביקשו התובעים לטפל בהם, בשיתוף כל דיירי הבית המשותף. סדקים אלו אינם קבועים, אלא הם הולכים ומעמיקים ובלב התובעים קיים חשש כבד ליציבות הבניין כולו ולשלום דייריו ורכושם."

   ...

   16. לא ניתן לראות במצב פיזי של סדקים, העלולים לסכן את יציבות הבניין ואת שלום דייריו, כמצב תקין וסביר של הרכוש המשותף". 

   אציין כאן כי ביום 17.12.2018, לאחר מסירת החזקה בדירה לתובעים, הכריזה עיריית פתח תקווה על הבית המשותף מבנה מסוכן, וביום 5.3.2020, תוך כדי שהליך זה היה תלוי ועומד, ביטלה את ההכרזה.

4. אין חולק כי הנתבעים לא גילו לתובעים את דבר הליקויים בבית המשותף, את חוות הדעת שנמסרו בעניינו, את הקשיים שנוצרו באשר לשיפוץ הבניין ואת דבר התביעה נגד השכנים.

   משהתגלו הדברים הללו לתובעים, הם שלחו, באמצעות בא כוחם, דוא"ל ומכתבים לנתבעים בדרישה לביטול ההסכם (ר' דוא"ל מתאריכים 10.12.2018 ו- 18.12.2018; מכתב דרישה מיום 27.12.2018; הודעה מיום 6.1.2019; דוא"ל תגובה מיום 7.1.2019). כמו כן, ניהל התובע מס' 1 ("התובע") שיחה עם הנתבע בקשר לליקויים אלו.

    

   התובעים הוסיפו וטענו כי הנתבעים לא גילו להם שהחניה הצמודה לדירה אינה רשומה בלשכת רשום המקרקעין, וכי בפועל היא ממוקמת במתחם הרכוש המשותף. אולם מידע זה התגלה במעמד החתימה על ההסכם, ובעלי הדין הסכימו כי מהתמורה שהוסכמה קודם לכן יופחת סכום של 20,000 ₪, כך שהתמורה שבהסכם הועמדה על 1,410,000 ₪.

   עיקר טענות התובעים

5. הנתבעים לא גילו לתובעים את דבר ליקויי הקונסטרוקציה הקיימים בבניין, ובכך לא עמדו בחובת הגילוי הנדרשת מהם. התנהלות זו, שנעשתה במכוון ובחוסר תום לב, עולה כדי הטעייה כהגדרתה בסעיף 15 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג- 1973 ("חוק החוזים").

   על פי חוות דעת של המהנדס ד"ר אברהם בן עזרא, מיום 12.1.12, אי ביצוע התיקונים הנדרשים יביא לנזקים בלתי הפיכים, וגם ביצועם לא יבטיח מניעת אפשרות של הישנותם בעתיד. גם חוות דעת של המהנדס תמיר לוי, משנת 2017, שניתנה לבקשת האגודה לתרבות הדיור, מלמדת על ליקויים רבים. חוות הדעת היו בידי הנתבע, שהכיר אותן כחבר הנציגות, וכאמור אף יזם וניהל את התביעה נגד בעלי הדירות, עקב סירובם לשיפוץ, כאשר במסגרת אותה תביעה הסתמך הנתבע על חוות דעתו של ד"ר בן עזרא.

   הנתבעים הקפידו לא להיות מעורבים במו"מ עד לחתימה על הסכם המכר. הם לא גילו למתווך ולבא כוחם את דבר הליקויים בבניין, ואף לא גילו למתווך על אודות סכסוך השכנים והתביעה שהוגשה. כדי לכבול את התובעים להסכם, אפשרו להם הנתבעים להתחיל בשיפוץ הדירה אף לפני תשלום מלוא התמורה.

   התובעים גילו את דבר ליקויי הקונסטרוקציה בבניין ימים בודדים לאחר תשלום מלוא התמורה, ולא הייתה להם יכולת לדעת על ליקויים אלו בטרם התקשרו בהסכם. על הנתבעים היה לגלות להם את המידע, שהגיע לידי הנתבע בתפקידו בנציגות הבית המשותף. הנתבעים גם לא מסרו לתובעים כי מחיר הדירה הופחת עקב האופן שבו נראה הבניין (ר' ס' 32 בתצהיר עדות ראשית של התובע).

   אין בתנאי שבהסכם, שעל פיו בדקו התובעים את הדירה וויתרו על טענותיהם בעניין מצבה, כדי לבטל את חובת הגילוי של הנתבעים (ע"א 8068/11 עיני ואח' נ' שיפריס ואח', ((11.02.2014( ("עניין עיני")). לא כל שכן כאשר מדובר בליקויים נסתרים.

   התובעים לא היו מתקשרים בהסכם המכר אילו היו הנתבעים מיידעים אותם באשר לחוות הדעת ההנדסיות.

   התובעים מבקשים להכריז על בטלותו של הסכם המכר, להחזיר להם את התמורה ששילמו, ולשלם להם פיצוי מוסכם בסכום של 145,000 ₪.

   עיקר טענות הנתבעים

6. התובעים ידעו על מצבו של הבניין בטרם התקשרו בעלי הדין בהסכם: ראשית, מצבו התחזוקתי הירוד של הבניין גלוי לעין; שנית, הנתבע יידע את המתווך כי קיימת התארגנות לביצוע שיפוץ מקיף, וזה העביר את המידע לתובעים; שלישית, התובעים ביקרו בבניין מספר פעמים לפני הרכישה, בליווי אנשי מקצוע בתחום הבניה. הם הביעו תרעומת על מצבו התחזוקתי הירוד, ולכן סוכם על הפחתה במחיר הדירה.

   התובעים יכלו לדעת על הליקויים. איש לא מנע מהם לבדוק את המידע הקיים בנציגות הבית המשותף בטרם החתימה על ההסכם, ויש לזכור שהנתבעים יוצגו ע"י עו"ד מטעמם. התובעים, בא כוחם ויועציהם המקצועיים אכן בדקו את הדברים קודם להתקשרות.

   התובעים הם אלו אשר בחרו מרצון להימנע מכל קשר עם הנתבעים עד לחתימה וסמכו על המתווך שינהל משא ומתן.

   אין ליקויי קונסטרוקציה בבניין, אלא קיימים בו פגמים קוסמטיים בלבד. באף לא אחת מחוות הדעת קיימת קביעה מקצועית בהסתמך על בדיקה של יסודות הבניין, וחוות הדעת הסתמכו על חזית המבנה בלבד. חוות הדעת של בן עזרא, שעליה מסתמכים התובעים, היא ישנה - כשבע שנים לפני מועד הרכישה. לא הוגשה חוות דעת לבית המשפט, אף על פי שמדובר בעניין שבמומחיות.

   ההכרזה על מסוכנות המבנה ניתנה לאחר מסירת החזקה, על כן ברי כי הנתבעים לא ידעו על כך. הכרזה זו ניתנה על סמך חזות המבנה וחוות דעת ישנות, ללא ביצוע בדיקות מבנה או קרקע. שלושה חודשים לאחר מכן ניתנה חוות דעת לנציגויות הבניינים, הקובעת כי אין מדובר במבנה מסוכן וכי יש לטפל בליקויים חיצונים, או ליקויי תחזוקה הגלויים לעין בלבד. על כן, התובעים מנועים מלטעון נגד הנתבעים באשר לאי גילוי מסוכנות המבנה.

   טענות הנתבעים באשר לליקויים בבניין נטענו רק סמוך להגשת התביעה, אף על פי שהתובעים שיפצו את הדירה, וחזקה שהטענות התעוררו כבר בעת השיפוץ. אף מסיבה זו התובעים מושתקים מלטעון להטעיה.

   במהלך התקופה שהתובענה נדונה בבית המשפט חלה התקדמות משמעותית לקראת שיפוץ הבניין. קיים עתה שיתוף פעולה בין שלוש נציגויות הבניינים, הפועלות במתואם עם האגודה לתרבות הדיור, אשר אף המציאה מפרט כמויות ו- 3 הצעות מחיר.

   באשר לסעד הכספי המבוקש, בית המשפט המחוזי נעדר סמכות עניינית לפסוק סעד כספי, מחמת שיעור הסכום הנתבע הנמצא בתחום סמכותו של בית משפט השלום. כמו כן, על פי הדין אין לתובעים זכות לפיצוי כפול. נוסף על כך, שווי הסכום שהופחת משווי הדירה עקב הליקויים עולה על שווי הנזק המוכחש.

   הפלוגתות

7. אין מחלוקת כי הנתבע ידע על קיומם של ליקויים בבניין במשך השנים, שעל כן הפלוגתות הרלוונטיות לענייננו הן:

   • האם קמה לנתבעים חובת גילוי של המידע שהיה ברשותם באשר לבעיות הקונסטרוקציה בבניין?

   • אם התשובה לשאלה א' חיובית- האם מתקיים קשר סיבתי בין הפרת חובת הגילוי לבין טעותם של התובעים? וקשר סיבתי בין טעותם לבין ההתקשרות בהסכם?

   • האם קמה לנתבעים הגנה עקב התנאי בהסכם שבו אישרו התובעים כי בדקו את מצב הדירה?

   • האם ביטול ההסכם הוא הסעד המתאים בנסיבות העניין והאם זכאים התובעים הן להשבה הן לפיצוי המוסכם?

     הראיות

8. מטעם התובעים העיד התובע, שהגיש את עדותו הראשית בתצהיר בצירוף מסמכים. מטעם הנתבעים העיד הנתבע, שאף הוא הגיש עדותו הראשית בתצהיר בצירוף מסמכים. מטעם הנתבעים העיד גם המתווך. במסגרת קדם משפט, הוגשה תעודת עובד ציבור בחתימת גב' אילנה בוחבוט, נציגת אגף קשרי תושבים/מחלקת תרבות הדיור בעירית פתח תקוה. גב' בוחבוט העידה על ההליכים לקידום השיפוץ, בעיקר אלו שנעשו לאחר הגשת התובענה. לצורך בירור אפשרויות השיפוץ התייצבו בקדם המשפט גם נציגי הבית המשותף. החלקים הרלוונטיים בדברים שמסרו יאוזכרו בהמשך פסק הדין.

   דיון והכרעה

   המסגרת נורמטיבית

9. זו הוראת ס' 14 (א) לחוק החוזים:

   "מי שהתקשר בחוזה עקב טעות וניתן להניח שלולא הטעות לא היה מתקשר בחוזה והצד השני ידע או היה עליו לדעת על כך, רשאי לבטל את החוזה."

   והוראת ס' 15 לאותו חוק קובעת:

   "מי שהתקשר בחוזה עקב טעות שהיא תוצאת הטעיה שהטעהו הצד השני או אחר מטעמו, רשאי לבטל את החוזה; לענין זה, 'הטעיה' - לרבות אי-גילוין של עובדות אשר לפי דין, לפי נוהג או לפי הנסיבות היה על הצד השני לגלותן."

    

   הווי אומר עילת ההטעיה תקום בהתקיים התנאים האלה: טעות של צד לחוזה שמקורה בהטעייתו בידי הצד שכנגד, או מי מטעמו. מדובר בקשר סיבתי כפול: האחד בין הטעות לבין התקשרותו של הטועה בחוזה, והשני בין ההטעיה לבין הטעות (דניאל פרידמן וניליכהן חוזים כרךב' 854 פס' 15.66 (1992); ע"א 2469/06 רונן סויסה נ' חברת זאגא בגוש 5027 חלקה 1 בע"מ)14.08.2008) ("פרידמן-כהן " ו-"עניין סויסה" בהתאמה).

   טענת הטעיה תקום לא רק כאשר הצד המטעה פעל באופן פוזיטיבי, בדרך של הצגת מצג שקרי, אלא גם אם פעל באופן פסיבי, בהימנעות מגילוי מידע רלוונטי. במקרה של הטעייה בדרך של הסתרה או אי גילוי, אין ברירת הביטול חלה מאליה. אי גילוי יהווה הטעיה רק כאשר המידע שהוסתר הוא מידע שחובה הייתה לגלותו לצד השני להסכם, וחובה זו יכול שתקום מכוח ״דין, לפי נוהג או לפי הנסיבות״ (ר' גם פרידמן וכהן, עמ' 811-812 פס' 15.30; עניין סויסה פס' 10).

   חובת הגילוי נגזרת מעקרון תום הלב, והיא "מבטאת מגמה של סוציאליזציה וקביעת נורמות של התנהגות מוסרית במהלך המשא ומתן לקראת כריתתו של חוזה" (עניין סויסה, פס' 10).

10. בענייננו חלות גם הוראות חוק המכר. ס' 11 לחוק המכר, שכותרתו "אי התאמה", קובע כמה חלופות המהוות אי התאמה של נכס, שעל מכירתו הסכימו הצדדים, ואביא שתיים מהן:

    "(3) נכס שאין בו האיכות או התכונות הדרושות לשימושו הרגיל או המסחרי או למטרה מיוחדת המשתמעת מן ההסכם;

    (4) נכס שמבחינת סוגו, תיאורו, איכותו או תכונותיו אינו מתאים לדגם או לדוגמא שהוצגו לקונה, זולת אם הוצגו ללא קבלת אחריות להתאמה;"

    ס' 16 לחוק המכר מקים למוכר חובת גילוי במקרה שידע, או היה עליו לדעת, על אי התאמה של הממכר:

    "היתה אי-ההתאמה נובעת מעובדות שהמוכר ידע או היה עליו לדעת עליהן בעת גמירת החוזה ולא גילה אותן לקונה, זכאי הקונה להסתמך עליה על אף האמור בסעיפים 14 ו-15 או בכל הסכם, ובלבד שנתן למוכר הודעה עליה מיד לאחר שגילה אותה."

    הוראה זו מטילה חובת גילוי על מוכר, בדבר אי התאמה של הממכר, אפילו סבר שמדובר באי-התאמה בלתי-חשובה או שולית. כל הפרה של חובה זו, במעשה או במחדל, בכוונה, בהתרשלות או בשגגה, מזכה את הקונה להסתמך על אי ההתאמה לצורך ביטולו, אפילו לא ערך את הבדיקות הנדרשות (אייל זמיר חוק המכר, 334, 336 ו-338 (1988) ("זמיר"). מאחר שהוראת סעיף 16 היא קוגנטית, אין להטיל אשם תורם על הקונה עקב אי קיום בדיקות נדרשות, וחרף קיומו של תנאי מפורש בהסכם המכר (עניין עיני, פס' 4).

11. ועוד. גם נסיבות המקרה עשויות להביא להטלת חובת גילוי על המוכר. בעניין סויסה עמדה השופטת (כתוארה אז) מ' נאור על הקושי בהגדרת גבולותיה של חובת הגילוי לפי הנסיבות:

    "בהבדל מחובת גילוי הקמה 'לפי דין' או 'לפי נוהג' חובת גילוי 'לפי הנסיבות' היא תלוית הנסיבות העובדתיות המיוחדות של העסקה הקונקרטית. משכך קשה לתחום ולהגדיר מראש את גבולותיה והיא נקבעת מעצם טיבה על פי נסיבותיו של כל מקרה ומקרה..." (עניין סויסה, פס' 11).

    המלומדים פרידמן וכהן התייחסו לשיקולים שנקבעו בפסיקה לצורך קביעת חובת גילוי לפי הנסיבות:

    "חובת גילוי מוטלת ביחס למידע חשוב המצוי בידי צד אחד ״מאליו״, היינו, מעצם מעמדו בעיסקה, ולעומתו יכול הצד השני לגלות מידע זה רק במאמץ ותוך השקעת הוצאות.. לכך מצטרף יסוד נוסף, והוא שהצד הטועה איננו מקבל תמורה ההולמת את ציפיותיו הסבירות. הצירוף של גורמים אלה תורם לתחושה שההגינות מחייבת גילוי מידע מסוג זה. לעומת זאת, לא תוטל, בדרך כלל, חובת גילוי, אם היא מתייחסת למידע שלשני הצדדים גישה שווה אליו.." (פרידמן-כהן עמ' 822-823 פס' 15.39)

    ראו גם גבריאלה שלו ואפי צמח דיני חוזים, 396 (מהדורה רביעית, 2019) ("שלו-צמח"));

    היינו, ככל שיש יתרון לצד אחד על פני הצד השני להסכם, מעצם מעמדו בעסקה, יש להטיל עליו חובת גילוי, כאשר המידע הוא בעל חשיבות ואינו הולם את ציפיותיו הסבירות של הצד השני.

12. כאמור, כדי שתקום עילת ההטעיה ותחול ברירת הביטול על הטוען לביטול להוכיח קשר סיבתי כפול בין הטעות להטעיה ובין הטעות לקשירת החוזה. על התובעים להוכיח כי ההטעיה נעשתה במרמה או התייחסה לעניין מהותי (פרידמן-כהן עמ' 854 פס' 15.66).

    יש להוכיח קשר סיבתי בין הטעות לאותו החוזה כפי שנקשר, כלומר השאלה המתבקשת אינה אם התובעים היו מתקשרים בהסכם גם לולא הטעות, אלא האם התובעים היו מסכימים להתקשר בהסכם לרבות תנאיו וסכום התמורה? (דניאל פרידמן וניליכהן חוזים כרךא' 757-758 פס' 14.85 (1991)

    ישנם מקרים שבהם ינותק הקשר הסיבתי בין הטעות להטעיה, כגון כאשר קודם לכריתת החוזה השתנו הנתונים באופן שחדלה ההטעיה, או כאשר הצד הטוען להטעיה ידע, בידיעה אישית ממשית, את העובדות לאשורן (פרידמן- כהן עמ' 856 פס' 15.67).

13. המבחן לקיום חובת גילוי הוא מבחן אובייקטיבי עבור הצד המטעה, ולכן אי גילוי בתום לב יקים אף הוא ברירת ביטול בהתקיים התנאים שבסעיף 15 לחוק החוזים (פרידמן-כהן עמ' 845-846 פס' 15.60).

14. לעומת זאת, המבחן באשר לצד שטעה הוא מבחן סובייקטיבי (שלו-צמח עמ' 396). היינו, סעיף 15 לחוק החוזים לא מתנה את ברירת הביטול בהעדר התרשלותו של הצד שהוטעה (פרידמן-כהן פס' 15.69), אלא שברירת הביטול תפקע אם מבחינה סובייקטיבית הוכח כי הצד שהוטעה ידע ידיעה ממשית מראש על אי ההתאמה.

15. עוד יצוין כי חובת הגילוי קמה אף במקרה בו הקונה יכול היה, במאמצים סבירים, לקבל את המידע, וזאת מכוח חובת תום הלב (שלו-צמח עמ' 392-393).

    מן הכלל אל הפרט

    המידע שלא גולה - חוות הדעת באשר למצב הקונסטרוקציה והבניין

16. חוות הדעת השונות משנת 2012 ואילך, הראו נתונים דומים באשר לליקויים סמויים לעין הנובעים מתפיחת הקרקע ותזוזת המבנה ובאשר למסוכנות המבנה.

    בחוות דעתו היסודית והמפורטת של בן עזרא, מיום 11.01.2012, שהוכנה לבקשת הנתבע בתפקידו בנציגות הבניין (להבדיל משלושת הבניינים האחרים המהווים את הבית המשותף), נמצא כי "מדובר בבניין הבנוי בקרקע חרסיתית אשר תופחת ומצטמקת עם שינויי תכולת הרטיבות כתוצאה מגשמים והשקיה" וכי לא קיים "משטח חיצוני המנקז את המים מהמבנה החוצה ומרחיק את מי הגשמים מהמבנה". עוד נמצא כי קיימים סדקים במרפסות הבניין, מעל הכניסה לבניין, בקירות לכיוון הכניסה המפולשת ובפינת החזית האחורית. ליקויים נוספים שמצא המומחה הם שקיעת היסודות, שקיעת האבנים המשתלבות בשטח הקומה המפולשת, שקיעת משטח האבנים המשתלבות בין החניה לבין המבנה, שקיעת העמודים המהווים חיפוי לצנרת אנכית בקומה המפולשת ושקיעה של צנרת הביוב.

    מסקנת בן עזרא הייתה כי הסדקים נוצרו עקב שקיעת יסודות המבנה, כתוצאה מחדירת מים אל הקרקע סמוך למבנה וליסודותיו, כי הליקויים באשר לשקיעות הנראות לעין מלמדים על ביצוע ריצוף ללא תשתית ביסוס, וכי שוחות הבקרה נבנו ללא תיחום וזאת בניגוד לדין.

    עוד קבע בן עזרא כי:

    "שקיעת האבנים המשתלבות יוצרות מפגע בטיחותי וסיכון לנפילת העוברים בשטח זה, וזאת בנוסף לפגם האסתטי הקיים"

     

    בן עזרא אף המליץ לתקן את הליקויים כדי למנוע החמרה ונזקים בלתי הפיכים:

    "כל הליקויים הנ"ל, לרבות שקיעת משטחי הריצוף בקומה המפולשת והסדקים בקירות - נובעים משקיעה לא אחידה של יסודות המבנה - דבר שנגרם בגלל ניקוז לקוי של החצר, צנרת ניקוז וביוב סמוכה ליסודות ובגלל העדר הגנה על הצנרת הסמויה כפי שנדרש בקרקע תופחת ... לא יבטל לחלוטין את הסדיקה העתידית בבניין, זאת בין היתר עקב ליקויי קונסטרוקציה סמויים ... ואולם, חובה לבצע את האמור בחוות דעתי כדי שלא ליצור החמרה של הפגמים ונזקים בלתי הפיכים נוספים". (נספח ג' לתצהיר עדות ראשית מטעם התובעים; ההדגשות שלי – אש"ש).

17. בחוות הדעת של מיכאל קרבצ'יק מיום 8.6.2016, שהוכנה לבקשת נציגי הבניין הצמוד ברחוב הענבל 6 בפתח תקוה, בתמיכה להגנתם בתביעה נגד השכנים, מצא קרבציק כי בהתאם להיתר הבנייה של הבית המשותף, הקרקע שעליה בנויים הבניינים היא קרקע פרדס / קרקע חקלאית, שעל כן מדובר בקרקע בעלת פוטנציאל תפיחה בבואה במגע עם מים.

    על פי ממצאי חוות הדעת של קרבצ'יק קיימות בעיית נזילות במספר דירות, בעיית ניקוז וסדיקה משופעת. אופי הסדיקה מלמד על תהליך תזוזה, אשר ניתן למנוע אותו באופן חלקי אך לא לחלוטין (סעיף 8.5 לחוות הדעת). עוד מצוין בחוות הדעת כי המרזבים אינם מורחקים מהבניין, ולכן מי גשמים נשפכים סמוך ליסודותיו: "מה שגורם לשקיעות, תפיחת היסודות והיווצרות הסדיקה המשופעת". קרבצ'יק ציין כי אף "שקיעה קלה ביותר יכולה להוות סכנה בטיחותית לפגיעה". המלצתו הייתה לטפל בהרחקת המים מהבניין, לבדוק את מערכת הביוב למניעת דליפה מהקרקע, וכן לתקן את הסדקים. לפי ההמלצה, אם סדיקת הבניין לא תיפסק, יהיה צורך להיוועץ ביועץ קרקע, ורק לאחר שהוא ימצא כי קיימת בעיה ביסודות הבניין יהיה מקום לפנות לקבלן לצורך תיקון. (נספח ז' לתצהיר עדות ראשית מטעם הנתבעים).

18. בחוות הדעת מיום 13.6.17, שערך תמיר לוי, מטעם האגודה לתרבות הדיור, נאמר:

    "ישנם סדקים בקירות במקומות שונים שנגרמו כתוצאה משקיעות מסוימות של יסודות הבניין" (ס' 1 לחוות הדעת).

    "שקיעות במשטחים מרוצפים באבנים ... אשר נגרמו כתוצאה משקיעות של הקרקע, בהתאם לכך קיים מפגע בטיחותי שמהווה מכשול למשתמשים במבנה" (ס' 3).

19. בחוות דעת מיום 8.8.2019, שערך ישראל אפשטיין לבקשת נציגי הבית המשותף, נמצא כי קיימת בעיה בצנרת המים, בניקוז ובמרזבים, עקב הישארות מים בקרבת המבנה, היכולים לחדור לעמוד הבטון ולרצפת הבטון. כן ציין אפשטיין כי "המבנה נסדק עקב תפיחת הקרקע, שגורמת לתזוזת הכלונס, וכי נשלפו ברגים מהמבנה עקב תזוזת המבנים. עוד ציין כי שקיעת הריצוף נגרמה משקיעת הקרקע מתחתיו".

    אפשטיין המליץ: "... לטפל במבנים על מנת למנוע החמרה במצבם מצד אחד ונזקי גוף או רכוש לדיירים המסתובבים בחצרות הסמוכים למבנה. אינני חושב כי המבנה במצבו הינו בהגדרה מבנה מסוכן למגורים".

20. בתום ישיבת קדם המשפט הראשונה, הצעתי בהחלטתי בדבר המשך הדיון להסכים בדבר מינוי מומחים מטעם בית המשפט:

    " תוך 45 יום מהיום יבואו הצדדים בדברים ויודיעו לבית המשפט האם הסכימו למינוי מומחים מטעם בית המשפט בשאלות הדרושות מומחיות כגון שמאי ומהנדס. יש להניח כי בהסכמות כאמור יחסכו הצדדים הוצאות" (פר' מיום 13.5.19עמ' 3)

    ביום 11.8.19 הודיעו התובעים כי לדעתם אין צורך במינוי מומחים, בין השאר מטעמים אלו:

    

    ועוד הוסיף ב"כ התובעים:

    

    דומה שיש ממש בטענות אלו.

    אין בדעתי לדון בטענות הנתבעים נגד ערכן וטיבן של חוות הדעת, שכן עיון בכל חוות הדעת שהוגשו מלמד כי אכן קיימות בעיות של שקיעת יסודות וכלונס, תפיחת הקרקע עקב מים שחודרים ותזוזת הבניינים.

    יש גם להשתיק את הנתבעים מלטעון נגד חוות הדעת של בן עזרא, שהיא חוות הדעת המרכזית שהזמין הנתבע, אשר, בין היתר בהסתמך עליה יזם והגיש, בשם נציגות הבניין, את התביעה נגד השכנים. דין הוא (רע"א 4224/04בית ששון בע"מ נ' שיכון עובדים והשקעות בע"מ, נט(6) 625633 , פס' 9 (8.3.2005)) שבית המשפט לא ישמע טענות בעל דין הסותרות את טענותיו בהליך משפטי אחר.

    אמנם בפי הנתבעים טענות כי מקצת הליקויים תוקנו במשך השנים, אך אין בטענות אלו כדי לשנות מהמסקנות שהליקויים העיקריים לא הוסרו.

    אי גילוי המידע

    המידע היה בידי הנתבעים

21. כבר עתה אציין כי מתקיימים בענייננו יסודות עילת ההטעיה המקימים ברירת ביטול לתובעים. התרשמתי שהתובעים התקשרו בהסכם עם הנתבעים עקב טעותם, בסברם כי הליקויים בבניין הם חיצוניים בלבד, וכי טעות זו נבעה באופן ישיר מכך שהנתבעים לא גילו לתובעים את מצבו האמיתי של הבניין ולא הביאו לידיעתם את חוות הדעת השונות, את המאבק לשיפוץ הבניין במשך כשמונה שנים, ואת התנגדותם של בעלי דירות לשיפוץ, לפני הגשת התביעה נגד בעלי הדירות ולאחריה.

22. כאמור, אין חולק כי הנתבעים ידעו על קיומם של הליקויים בבניין במשך שנים רבות. הנתבע כיהן בנציגות הבית המשותף במשך מספר שנים, שעל כן ברי כי לא נעלם מעיניו מצבו הקונסטרוקטיבי של הבניין. קל וחומר כאשר נציגות הבית, באמצעות הנתבע, הזמינה מספר חוות דעת הנדסיות משנת 2012 ואילך (נספחים ג' ו-ד' לכתב התביעה, ונספחים ו' ו-ז' לתצהיר עדות ראשית מטעם הנתבעים).

23. זאת ועוד, הנתבע הצהיר כי היוזמה לקידום שיפוץ הבניין הייתה שלו, וכי הגשת התביעה נגד דיירי הבניינים בשנת 2016, נעשתה ביוזמתו (ס' 25 לתצהיר עדות ראשית של הנתבע). בכתב התביעה שם צוין כי קיימים סדקים בקירות וישנו חשש ממשי ליציבות הבניין. יצוין בהקשר זה כי אין רלוונטיות לטענת הנתבעים כי אותה תובענה נמחקה בהסכמה, לצורך השלמת אינטראקציה בין הצדדים ולצורך הזמנת חוות דעת לתיקון הנזקים, שכן המחלוקת בין בעלי הדירות המשיכה להתקיים והשיפוץ המקווה לא קרם עור וגידים לפני כריתת ההסכם וגם לא ערב הגשת התביעה דנן. גם היום טרם נכרת חוזה לשיפוץ הבניין.

24. אף במכתב מיום 17.12.2014 ששלח הנתבע, בתפקידו בנציגות הבית המשותף, ואשר צורף לכתב התביעה נגד בעלי הדירות לפני המפקחת על רישום המקרקעין, כתב הנתבע כי קיימת בעיית ביסוס המבנה מעת הקמתו (נספח ה' לכתב התביעה). הנתבע העיד כי כתב את הדברים בהתאם לחוות הדעת (עמ' 31 ש' 18-19 לפר).

     

25. עוד עולה מחומר הראיות כי באסיפת בעלי הדירות שהתקיימה ביום 29.04.2018 (נספח ז' לתצהיר עדות ראשית מטעם התובעים), כ-4 חודשים לפני מועד החתימה על ההסכם, שמטרתה הייתה לדון בהסכמה לשיפוץ הבניין, נכחו גם הנתבעים. באותה ישיבה הוסכם כי "יש לזמן את המהנדס הנ"ל (תמיר לוי- אש"ש) לבדיקת כל הליקויים הפנימיים" וכי "התקבל אישור עקרוני מאת כל הדיירים לתהליך השיפוץ..."

26. שלב המשא ומתן בין הצדדים, נעשה כאמור ללא כל אינטראקציה ישירה ביניהם, אלא באמצעות המתווך. המתווך העיד כי הנתבע עדכן אותו לגבי התארגנות לשיפוץ הבניין, אך לא מסר לו על אודות חוות דעת באשר לבעיות קונסטרוקציה בבניין. הנתבע אף לא הזכיר בפניו את המחלוקות בין בעלי הדירות, או את התביעה נגד בעלי הדירות (עמ' 24 ש' 1-2, 4-9, 12-13 לפר'). המתווך, אשר שימש כצינור תקשורת בין בעלי הדין, מסר אפוא לתובעים את המידע החלקי בדבר כוונה לשפץ את הבניין, בלי שפירט, ובלי שיכול היה לפרט, את הבעיות הכרוכות בכך.

27. ואכן, עדותו של הנתבע מחזקת אף היא את טענת התובעים בדבר אי גילוי המידע הנדרש. מעדות הנתבע עולה כי העביר למתווך מידע חלקי ביותר, שלא היה בו כדי להבין את עומק הבעיות. כך למשל, הנתבע העיד כי לא גילה למתווך על אודות סכסוך השכנים, אך אמר כי ישנן בעיות משפטיות. הוא העיד כי לא הציג בפני המתווך את חוות הדעת, אלא רק ציין חוות דעת המתייחסת, לשיטתו, לתיקונים קוסמטיים בלבד, וכן אמר למתווך כי אין דרך לבדוק יסודות. עוד העיד הנתבע כי הוא אמר למתווך כי ישנה התארגנות לשיפוץ חיצוני של הבניין (פר' עמ' 26 ש' 22-2). המסקנה היא שהנתבע לא גילה את האמת: גילה טפח של ליקויי אסתטיקה והסתיר טפחיים ויותר באשר לליקויים ביסודות המבנה, דיבר על בעיות משפטיות אבל לא על סכסוך בעלי דירות רב שנים וכדומה.

28. לא זו בלבד שהנתבעים הסתירו את המידע בדבר ליקויי הקונסטרוקציה של המבנה, אלא שאף לא גילו זאת לבא כוחם, אשר ניסח את הסכם המכר (פר' עמ' 27 ש' 17-11). עוד הודה הנתבע כי אישר את טיוטת הסכם המכר מבלי לקרוא אותה (עמ' 28 ש' 15-14). התנהלות זו מלמדת כי הנתבעים אפילו לא בדקו את נכונות הפרטים בהצהרתם.

29. יש לקבוע אפוא, כי הנתבעים היו חייבים לגלות לתובעים את חוות הדעת השונות שהצביעו על בעיות קונסטרוקטיביות בבניין, וכן לגלות את דבר התביעה נגד בעלי הדירות שיזם הנתבע, ובקשר לכך את המחלוקת בין בעלי הדירות באשר להסכמה על שיפוץ הבית המשותף. הנתבעים לא גילו את המידע האמור למתווך, לבא כוחם וכמובן לתובעים, ובכך מנעו מהתובעים לדעת כי אין התאמה בין ציפיותיהם לבין מצב הדירה והבניין.

     

    אי ידיעת התובעים

30. התובע העיד כי המידע באשר לליקויים בבניין התגלה לו לראשונה מספר ימים אחרי שנכנסו לדירה, לאחר השיפוץ, וזאת מפי אחת השכנות (עמ' 16 ש' 27-25).

31. כאמור, המבחן באשר לטעותם של התובעים הוא מבחן סובייקטיבי (שלו-צמח עמ' 396). טעותם של התובעים נעוצה בסברתם כי הליקויים האסתטיים שראו בבניין אינם מהותיים, ולכל היותר דורשים שיפוץ חיצוני בלבד.

    התובעים יכלו להבחין בליקויים חיצוניים כגון סדקים ורטיבות חיצונית, אך לא יכלו לדעת על מהות הליקויים בבניין ללא קבלת חוות דעת מטעם מהנדס.

32. ואכן, מבחינה חיצונית, המבנה נראה מבנה תקין ומתאים לגילו באופן שליקוייו החיצוניים נראים כבלאי סביר. חוות דעת השמאי החיצוני מטעם הבנק למשכנתאות שהעמיד הלוואה לתובעים, מר יאיר תורגמן, כתב בחוות דעתו כי בהסתמך על נראותו החיצונית של הבניין, מצבו טוב ומתאים לגילו (נספח י' לתצהיר עדות ראשית מטעם התובעים). חיזוק לדברים אלו נמצא בעדותו של המתווך כי הליקויים מתאימים לגיל הבניין (עמ' 25 ש' 2-1)

33. התובע העיד כי בוצעה בדיקה בעירייה, טרם מועד החתימה על ההסכם, ולא נמצא מידע כלשהו בדבר מסוכנות המבנה (נספח ט' לתצהיר עדות ראשית מטעם התובעים; (עמ' 19 ש' 9). עריכת הבדיקה בעירייה אינה שנויה במחלוקת, שכן הנתבעים טענו בכתב ההגנה כי ב"כ התובעים בדק בעירייה, וזה האחרון אף הודיע על כך לבית המשפט (עמ' 1 לפר').

34. הנתבעים טענו כי התובעים ביקרו בבניין מספר פעמים לפני הרכישה, בליווי אנשי מקצוע בתחום הבניה. טענה זו נתמכה בעדותם של הנתבע ושל המתווך (עמ' 20 ש' 8-9 לפר'). לעומת זאת, התובע הכחיש בעדותו כי קבלן שיפוץ נכח בדירה באחד הביקורים טרם החתימה על ההסכם (עמ' 14 ש' 8-9 לפר'). בכל מקרה, עניין זה אינו בעל משמעות להוכחת עצם ידיעת התובעים, שכן אין בעיסוק של אדם בשיפוץ דירות, כדי ללמד על ידיעותיו ההנדסיות והבנתו באשר לסיבות לפגמים שבדירה או בבניין. מסיבה זו, אין גם רלוונטיות לטענה כי התובעים גילו את מצב הבניין בעת שיפוץ הדירה.

35. לטענת הנתבעים, התובעים הביעו תרעומת על מצבו התחזוקתי הירוד של הבניין, שלפיכך הפחיתו הנתבעים את מחיר הדירה, בסכום שביטא לשיטתם את עלות העבודות הנדרשות. הנתבעים הציגו מטעמם חוות דעת של שמאי, מר ישראל פניני, התומכת בטענה שמחיר הדירה היה כ-1,600,000 ₪, היינו כ-150,000 ₪ יותר מששילמו התובעים (נספח ב' לתצהיר עדות ראשית מטעם הנתבעים). בהערת אגב אזכיר כי השמאי מטעם הבנק שהלווה לתובעים הלוואה במשכנתא לצורך רכישת הדירה העריך את שווי הדירה במחיר ששולם בהסכם, וציין כי שוויה למימוש מהיר הוא 1,198,000 ₪, וזאת בלא שידע על הליקויים הקונסטרוקטיביים שבבניין.

    לעומת זאת, העיד התובע כי התובעים הביעו תרעומת באשר למצב הדירה, להבדיל מהבניין, וכי לא הובהר להם שהתמורה הופחתה בשל מצבו הירוד של הבניין (עמ' 14 ש' 12-14 לפר').

    עדות זו של התובע נתמכת בעדות המתווך, אשר העיד כי מחיר השוק של דירה מסוג זה הוא כ- 1,550,000 ₪ וכי בשל נראות הבניין הוא שיווק את הדירה במחיר של 1,500,000 ₪, שהוא המחיר שנרשם במסמך שערך עם הנתבע (עמ' 20 ש' 36-33). כלומר, מלכתחילה התמורה המרבית שביקשו הנתבעים הייתה 1,500,000, ויש להניח כי תמורה זו נקבעה לצורכי מו"מ, כשהנתבעים צפו כי יהיה עליהם להפחית ממנה. מכל מקום, הנתבעים לא ידעו על הפחתה ממחיר של 1,600,000 ₪ שטוענים לו הנתבעים, ולא יכלו לדעת על הפחתה שכזו ועל הסיבות לה, כשזו לא צוינה במפורש בהסכם או אפילו בשיחות בינם לבין המתווך או במעמד החתימה. עוד העיד המתווך כי הפחתת מחיר הדירה ל-1,430,000 ₪ (בקשר לנראות הדירה) נעשתה עקב השיפוצים שנדרשו בדירה עצמה. (עמ' 21 ש' 1-2), ותשלום שכ"ט המתווך ששילמו התובעים ₪. נזכיר כי סכום נוסף של 20,000 ₪ הופחת עקב זאת שהחנייה שהייתה אמורה להיות צמודה לדירה, איננה החנייה שבה אפשר היה לעשות שימוש.

    חובת הגילוי לפי הדין, לפי הנסיבות ולפי ההסכם

36. נשאלת השאלה האם אי גילוי המידע מהווה הפרת חובת הגילוי כאמור בסעיף 15 לחוק החוזים? לצורך כך אבחן להלן אם קמה חובת גילוי מכוח הדין ומכוח הנסיבות.

    כאמור, חובת הגילוי בהסכם מכר קבועה בסעיפים 11 ו-16 לחוק המכר, תשכ"ח-1968.

    זאת ועוד. הצהרות בעלי דין בהסכם באשר לפגם נסתר מלמדות על רצון הצדדים לגילוי מידע רלוונטי:

    אתחיל בהוראת ס' 3.3 להסכם שבה הצהירו הנתבעים "כי אין בדירה פגם נסתר ... ולא ידוע ל[הם] על נזילות או רטיבות".

    מכאן שהנתבעים, אשר ידעו על מצבו של הבניין, הצהירו הצהרה שאינה עולה בקנה אחד עם חובת הגילוי.

     

37. ועוד. הצהרה זו של הנתבעים שוללת מעיקרא את טענותיהם נגד התובעים, באשר להצהרותיהם שלהם. אביא כאן את הצהרות התובעים שבהסכם:

    במבוא להסכם, בפסקה האחרונה, נאמר:

    "והואיל: והקונה מצהיר בזאת כי ראה ובדק את הדירה מבחינה פיזית, משפטית, תכנונית ורישומית ומצא אותה מתאימה לצורכיו ולשימושו וכי הינו מוותר על כל טענת ברירה ו/או מום ו/או אי התאמה ו/או פגם ויהיה מנוע מלהעלותן, בכפוף לנכונות הצהרת המוכר בהסכם זה".

    נקוד על הסיפא: "בכפוף לנכונות הצהרות המוכר בהסכם זה"

    וגם בהצהרות וההתחייבויות הרלוונטיות האחרות של התובעים בהסכם (בסעיף 6 הדן במצב הממכר), נשמר במפורש אותו סייג:

    

38. אף הוראת ס"ק 6.2 סויגה "בכפוף לנכונות הצהרות המוכר לעיל", וברור כי הצהרת המוכר שבמבוא להסכם חלה גם על ס"ק 6.1, אפילו לא סויגו הדברים במפורש בס"ק זה.

    הדברים מתיישבים גם עם הוראות חוק המכר הקוגנטיות שהובאו לעיל ועם פסק הדין בעניין עיני, לפיו ס' 16 לחוק המכר אינו מאפשר לזקוף אשם תורם לחובת התובעים (עניין עיני, בעמ' 11 פס' 2; עמ' 12 פס' 4); הקונה רשאי להסתמך באופן בלעדי על דברי המוכר, זאת אפילו יכול היה לבדוק או התרשל בבדיקתו (עניין עיני, בעמ' 12 פס' 3), והמוכר אינו יכול לנצל את רשלנות הקונה, אפילו היא חמורה, כדי לפטור עצמו מכלל אחריות (עניין עיני, בעמ' 15 פס' 11).

     

    ודוק, נקבע כי זכותו של הקונה להסתמך על אי ההתאמה, לפי סעיף 16, מבטלת הלכה למעשה את עיקרון "יזהר הקונה" שבמשפט המקובל (עניין עיני, בעמ' 12 פס' 4). ככל שהמוכר לא גילה לקונה את מצב הנכס, הרי שהקונה זכאי לברירת הביטול, אפילו הצהיר בהסכם המכר כי בדק את הנדרש ומצא את הנכס מתאים.

    טיעוני הנתבעים נגד ההלכה שנקבעה בעניין עיני, וניסיונם לאבחנה, אינם ממין העניין. כך גם אין ממש בטענה שעל התובעים רובצת אחריות לאי יצירת קשר ישיר עם הנתבעים קודם לחתימת ההסכם, ההפך הוא הנכון.

    יש לומר לנתבעים: טלו קורה מבין עיניכם. אתם הצהרתם כי לא ידוע לכם על פגם נסתר בדירה, ואתם הייתם אלו שלא גילו את חוות הדעת, את הצורך בשיפוץ הבניין, ואת המחלוקות בין בעלי הדירות שהביאו להגשת התביעה נגד בעלי הדירות. בנסיבות אלו אין לשמוע מהנתבעים כל טענה, המעוגנת בהצהרות והתחייבויות התובעים, באשר למצב הממכר והבדיקות שערכו התובעים.

     

39. חובת הגילוי במקרה דנא חלה על הנתבעים, אף בשל יתרונם על התובעים בידיעת הנתונים ובאפשרות השגתם. התובעים יכלו להבחין בליקויים חיצוניים, אך הם אינם בעלי ידע הנדסי להבנת מהות הליקויים. לכן, הממצאים בחוות הדעת, אשר יש בהם משום סיכון ופגיעה בדיירי הבניין ובעוברים ושבים, הם מידע חשוב לכל השוקלים לרכוש דירה בבניין, ואי גילוים גורע באופן משמעותי מציפייתם הסבירה.

    קשר סיבתי

40. כדי שלתובעים תעמוד ברירת ביטול היה עליהם להוכיח קיום קשר סיבתי בין הטעות להטעיה ובין הטעות לבין קשירת ההסכם (להלן: "קשר סיבתי כפול").

41. כפי שאפרט להלן, טעותם של התובעים הנובעת מהטעיית הנתבעים, היא זו אשר הביאה להתקשרות בהסכם.

42. בפסיקה הוגדרה "טעות":

    "טעות היא הערכה שגויה של מציאות הדברים כהווייתה ופעולה הננקטת מתוך הנחת קיומה של מציאות מדומה כזו עלולה ללקות בפגם קוגנטיבי במרכיב הרצייה" (עניין סוויסה, עמ' 12, פס' 9)

43. הטעות שהוטעו בה התובעים באשר לליקויי הבניה, שהוצגו כליקויים קוסמטיים בלבד, היא טעות קשה, וברור שאילו היו חוות הדעת בפני התובעים, טרם חתימה על ההסכם, ואילו ידעו שבמשך כ 7 שנים אין הסכמה ממשית של כל השכנים לשיפוצו, היו שוקלים היטב אם להתקשר בהסכם, וכמובן את מחיר הדירה. כאמור, כל חוות הדעת עוסקות בליקויים החיצוניים, הגלויים לעין, ומבהירות כי הליקויים החיצונים נובעים מליקויים נסתרים הקשורים ביסודות המבנה. ברוב חוות הדעת כתובה אזהרה כי ללא תיקון הליקויים תיגרם החמרה במצב הבניין שתביא לנזקים בלתי הפיכים. אחדות מחוות הדעת מציינות אף את מסוכנות המבנה.

44. עוד יצוין כי ישנן אינדיקציות לכך שהנתבעים נמנעו במודע לגלות את המידע שהיה ברשותם. עדות הנתבע בעניין זה תמוהה בעיני, וככלל מעדיף אני את עדות התובע על פני זו של הנתבע. יש להתפלא גם על בחירתם של הנתבעים שלא לבוא בדברים עם התובעים קודם למועד החתימה. הנתבעים טענו כי התנהלותם זו נבעה מכך שהנתבעת הייתה בהריון בסיכון. דא עקא, אישור שמירת הריון מהמוסד לביטוח לאומי (נספח יג' לתצהיר עדות ראשית מטעם הנתבע) מלמד כי הנתבעת ילדה כשישה חודשים טרם החתימה על ההסכם. אין אפוא קשר בין הריונה של הנתבעת לבין אי מעורבותם של הנתבעים בהסכם, ולמצער אי מעורבותו של הנתבע שנראה שהוא המוציא והמביא בין בני הזוג. בחירתם שלא להיות מעורבים בהסכם המכר, תוך מתן תירוץ שאינו נכון, מעלה חשש ממשי לחוסר תום ליבם, ולרצונם להסתיר במכוון את מצב הדברים. בנסיבות אלו יש להחזיק את התובעים כמי שסמכו על הנתבעים, וכי קיים קשר סיבתי בין הטעות להטעיה ובין ההטעיה לקשירת ההסכם (פרידמן-כהן עמ' 854 פס' 15.66 ועמ' 858 פס' 15.68).

45. אשר על כן, מתקיימים במקרה דנא הן קשר סיבתי בין הטעות להטעיה הן קשר סיבתי בין ההטעיה לקשירת ההסכם. אני מקבל את דברי התובעים כי אילו ידעו את מצב הדברים, לא היו מתקשרים בהסכם, וברור כי טעותם נובעת באופן ישיר מההצהרה הלא נכונה של הנתבעים ומהפרתם את חובת הגילוי. כיוון שכך מתקיים הקשר הסיבתי בין ההטעיה לבין ההתקשרות בהסכם (פרידמן-כהן, עמ' 854 פס' 15.66).

46. ניסיונות הנתבעים להעלות טענות לצורך ניתוק הקשר הסיבתי אינן מחזיקות מים: הנתבעים טענו כי לאחר שהוזמנה חוות הדעת האחרונה, של המהנדס ישראל אפשטיין, ביטלה העירייה את הכרזתה כי המבנה מסוכן. אולם בהעדר ראיות באשר לנסיבות בן הוכרז הבניין מבנה מסוכן, ובאשר לביטול ההכרזה, איני רואה להסתמך על הכרזות העירייה לצורך ניתוק הקשר הסיבתי, ובוודאי שאין בכך כדי לשלול את אחריותם של הנתבעים לאי קיום חובת הגילוי. כפי שנאמר בחוות הדעת של בן עזרא ושל קרבצי'ק גם אם יתוקנו הליקויים עדיין לא יהיה בכך כדי לבטל לחלוטין סדיקה עתידית ואף לא תימנע תזוזת המבנה.

     

    מתן הודעה במועד

47. אין מידע מדויק על המועד בו הודיעו התובעים לנתבעים, בפעם הראשונה, כי קיימים פגמים בבניין שאינם תואמים את ההסכם ולפיכך מעוניינים הם בביטולו. הנתבעים עמדו על כך שטענות התובעים באשר לפגמי הבניין הועלו רק סמוך לפני הגשת התביעה, וזאת על אף שהתובעים שיפצו את הדירה. מכאן מסיקים הנתבעים כי הטענות התעוררו כבר בעת השיפוץ.

    לעומת זאת, התובעים טוענים כי גילו את בעיות הקונסטרוקציה של הבניין מספר ימים לאחר שסיום השיפוץ ומשנכנסו להתגורר בדירה, וכמובן לאחר ששילמו את מלוא התמורה, וכי הודיעו לנתבעים את דבר הליקויים מיד לאחר שנודעו להם.

    עוד יוער כי אין מחלוקת שהתובע והנתבע נפגשו וכי התובע דרש החזר פיצוי כספי (עמ' 16 ש' 35-36 ועמ' 17 ש' 19-1; עמ'32 ש' 23-18). בהתאם לעדותו של התובע, מועד הפגישה היה מספר ימים לאחר מועד הכניסה לדירה (עמ' 17 ש' 6-7 לפר'). התובעים גם שלחו מספר מכתבי התראה באמצעות בא כוחם, כאשר מכתב הדרישה הראשון נושא את התאריך 10.12.2018 (נספחים ט'1-ט'6 לתצהיר עדות ראשית מטעם התובעים).

    לא מצאתי ראיה מכרעת למועד שבו גילו התובעים את דבר הליקויים, אך יש להניח שכאשר שמעו עליהם מפי השכנה לא שקטו על השמרים והודיעו על כך לתובעים. מכל מקום אין בפניי ראיה הסותרת את עדות התובע בעניין זה. מכל מקום בהתחשב בלוח הזמנים נראה כי ההודעה נמסרה תוך זמן סביר.

    שאלת הסמכות העניינית

48. הנתבעים טענו, לראשונה בשלב הסיכומים, לחוסר סמכותו של בית משפט זה לדון בסעד ההשבה והפיצויים, מפני שסכומם הכולל נמצא בסמכותו של בית משפט השלום. על אף שמבחינת הדין ניתן להעלות טענת חוסר סמכות עניינית בכל שלב של ההליך, הרי שככל שטענת חוסר סמכות עניינית מועלית בשלב מאוחר, ובענייננו בשלב הסופי של ההליך, מגמת בתי המשפט תהיה לדחותה ( רע"א 11183/02 כלפה נ' זהבי, רע"א נח(3) 49, 52-53 (2004) (להלן: "עניין כלפה"). העלאת טענת חוסר סמכות עניינית בשלב מאוחר זה של ההליך אף עולה כדי הפרה של חובת תום הלב (עניין כלפה, עמ' 53; ע"א 693/04 כאיד אל קימרי נ' חמיס מוחמד חוסיין אל קימרי, פס' 17 לפסק דינו של השופט ג'ובראן (28.9.2007)). אין צריך לומר שהעברת העניין לבית משפט השלום תגרום לנזקים לצדדים עצמם, ולבזבוז משאבים ציבוריים, והדברים אינם עולים בקנה אחד עם עקרון היסוד שבתקנה 4 לתקנות סדר הדין האזרחי, תשע"ט-2018, המצווה:

    "לא יעשה בעל דין או בא כוחו שימוש לרעה בהליכי משפט ובכלל זה פעולה בהליך שמטרתה או תוצאתה לשבשו, להשהותו או להטריד בעל דין, לרבות פעולה בלתי מידתית לאופי הדיון, לעלותו או למורכבותו"

    אמנם תקנות אלו ייכנסו לתוקף רק בעוד כחודש (ביום 1.1.21), אך כאמור בעקרונות היסוד שבהן, ותקנה 4 בכללם, הן מיועדות "ליצור ודאות דיונית, למנוע שרירותיות ולהגשים את העקרונות החוקתיים העומדים ביסודו של הליך שיפוטי ראוי והגון" (תקנה 1). עקרונות אלו תקפים גם כיום, מעצם היותם עקרונות יסוד של שיטת המשפט והשיפוט.

    על כן, דין טענת חוסר הסמכות העניינית להידחות.

    הסעדים

    ביטול והשבה

49. התובעים זכאים לביטול ההסכם, לאחר שהנתבעים הפרו את הצהרתם בסעיף 3.3 להסכם המכר, שאין הם יודעים על פגם נסתר, ובכך הפרו את ההסכם הפרה יסודית (כאמור בס' 9.1 להסכם). לפיכך זכאים התובעים לביטול ההסכם.

    "משבוטל החוזה, חייב המפר להשיב לנפגע מה שקיבל על פי החוזה, או לשלם לו את שוויו של מה שקיבל ... " (ס' 9 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970 ("חוק התרופות"). תרופת ההשבה היא תוצאה הכרחית הנובעת מביטול ההסכם. על הנתבעים להשיב לתובעים את שקיבלו מהם בתמורה למכר הדירה, דהיינו 1,410,000 ₪.

    תוצאה נוספת של הביטול היא ההדדיות, דהיינו שגם הצד הנפגע חייב להשיב לצד המפר את שקיבל ממנו, ובענייננו את הדירה.

     

    פיצוי מוסכם

50. התובעים זכאים גם לפיצוי המוסכם בסכום של 145,000 ₪ (ס' 9.2 להסכם).

    מתן סעד של ביטול והשבה אינו סותר אפשרות מתן סעד של פיצוי מוסכם; מטרתם של שני הסעדים שונה והם עשויים להשלים זה את זה. הדברים גם עולים מהוראת ס' 2 לחוק התרופות, המאפשרת לתבוע מספר סעדים (ור' גם ע"א 7379/06 ג.מ.ח.ל חברה לבניה 1992 בע"מ נ' ישי טהוליאן ו-33 אח', עמ' 57-56, פס' 73).

    הנתבעים לא טענו להפחתת סכום הפיצוי ובדין עשו כן שהרי מדובר בסכום סביר ומקובל שהצדדים צפוהו מראש כאשר קבעו אותו בהסכם.

     

    לסיכום

51. מן המקובץ עולה כי דין התביעה להתקבל. אני מורה אפוא כי הסכם המכר שכרתו בעלי הדין בטל. הנתבעים ישלמו לתובעים סכום של 1,410,000 ₪ (מחיר הדירה) בתוספת הפיצוי המוסכם בסכום של 145.000 ₪. הסכומים האמורים ישאו ריבית והפרשי הצמדה מיום הגשת התביעה. כן ישאו הנתבעים בתשלום אגרת המשפט ושכ"ט עו"ד של התובעים בסכום של 70,000 ₪.

     

    ניתן היום, י"ד כסלו תשפ"א, 30 נובמבר 2020, במעמד הצדדים.

    אילן ש' שילה , שופט