תכנית מס' 416-0615054 - מתחם ברח' יהודה הלוי, רעננה

הדיון התקיים ביום 23.1.2020 לפני ועדת המשנה לעררים: מר אוהד כהן, מר יואב צלניקר ועו"ד אריאל צבי – יו"ר הוועדה.

לאחר קבלת החלטתה הנוספת של הוועדה המחוזית ותגובות הצדדים, קיימה הוועדה דיון פנימי בערר בו השתתפו: מר הלל זוסמן וגב' זינה פרפליצין ועו"ד אריאל צבי – יו"ר הוועדה, ובסופו קיבלה הוועדה החלטה משלימה בערר.

החלטה משלימה

1. לפנינו ערר על החלטת הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה, מחוז מרכז (להלן: "הוועדה המחוזית") מיום 19.6.2019, לדחות את תכנית רע/581/1: מתחם ברח' יהודה הלוי רעננה (להלן, בהתאמה: "ההחלטה" ו"התכנית").
2. הערר הוגש על ידי הוועדה המקומית רעננה (להלן: "הוועדה המקומית"), מכוח סעיף 110(א)(1)(ב) לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: "החוק").
3. ביום 20.2.2020 קיימה הוועדה דיון בערר. בסופו, החליטה פה אחד להורות לוועדה המחוזית לקיים דיון חוזר בהפקדת התכנית, על בסיס הבחינה הפרוגרמתית ולאור הנתונים שיובאו בפניה בידי הוועדה המקומית, תוך שתיתן את דעתה לשאלה האם מוצדק לחרוג במקרה זה מתכנית המתאר הכוללנית, לאור מאפייני האזור, הנסיבות שהובילו להגשת התכנית ושאר הנתונים שהוצגו בדיון. החלטה זו ניתנה בכתב ופורסמה ביום 3.3.2020.
4. ביום 15.6.2020 קיימה הוועדה המחוזית, לבקשתנו, דיון חוזר בהפקדת התכנית ובסופו החליטה שלא לשנות מהחלטתה הקודמת לדחות את התכנית (להלן "ההחלטה הנוספת"). להחלטה זו התקבלו התייחסויות מאת העוררת ומשיבים 2-3, וכן תגובה משלימה מטעם הוועדה המחוזית.

יצוין כי בשל פרישת חלק מחברי הוועדה מתפקידם במועצה הארצית, מונו במקומם להרכב חברים אחרים אשר קראו את הערר ואת כלל החומרים שצורפו אליו וכן את פרוטוקול הדיון הקודם.

לאחר שבחנו את ההחלטה הנוספת ואת תגובות הצדדים, קיימה הוועדה דיון פנימי ובסופו החלטנו לדחות את הערר.

רקע

5. הרקע לערר פורט בהרחבה בהחלטתנו מיום 3.3.2020, ועל כן נחזור בקצרה על עיקרי הדברים הדרושים לעניין העומד להכרעה:
6. מדובר בתכנית איחוד וחלוקה בהסכמת הבעלים, המציעה שינוי ייעוד משטח ציבורי פתוח לייעוד למגורים ב'. התכנית עוסקת במתחם כלוא מאחורי בית מס' 18 ברחוב יהודה הלוי ברעננה, בשטח של כ-1.7 דונם (גוש 6583 חלקות 548 ו-739 וכן חלק מחלקה 546). מטרת התכנית, היא שינוי ייעוד קרקע של שטח כלוא שאינו בשימוש משצ"פ למגורים ב' וקביעת זכויות הבניה ל-4 יח"ד.
7. לאורך השנים, הרשות המקומית לא פיתחה את השטח הציבורי. התכנית הוגשה בעקבות הסכם שחתמו בעלי הזכויות עם הרשות המקומית בשנת 2013. במסגרתו קידמו מגישי התכנית הליכי תכנון לשינוי הייעוד הציבורי של הקרקע בהסכמת הרשות המקומית. עוד נקבע כי ככל שתאושר התכנית, תושב הקרקע לבעלים.
8. על פי תכנית המתאר הכוללנית של רעננה (תכנית רע/3000, להלן: "תכנית המתאר"), שטח התכנית כלול במתחם 2 באזור התייחסות 112. במתחם זה חלות הוראות בינוי לבניה מרקמית של 6 קומות + קומת גג. כמו כן, זכויות הבניה שנקבעו לאזור זה בתכנית המתאר מוצו כמעט לחלוטין עם אישורה של תכנית מתאר אחרת (רע/מק/2012ב', להלן" "תכנית 2012ב'"). עם זאת, תכנית המתאר הסמיכה את הוועדה המחוזית לחרוג מהוראות אלו ולאשר תוספת של זכויות בניה ויח"ד.
9. ביום 19.6.2019 קיימה הוועדה המחוזית דיון בהפקדת התכנית, בהעדרם של נציגי הוועדה המקומית, מבלי שהוצגו בפניה נתונים רלוונטיים אודות מצאי השטחים הציבוריים והשצ"פים בסביבת התכנית. בסיום הדיון, החליטה הוועדה המחוזית לדחות את התכנית.
10. בהחלטתנו מיום 3.3.2020, נקבע כי הוועדה המחוזית תקיים דיון חוזר בהפקדת התכנית, וזאת על בסיס הבחינה הפרוגרמתית שלא עמדה בפניה לעת קבלת ההחלטה, ולאור הנתונים שיובאו בפניה בידי הוועדה המקומית. בהקשר זה התבקשה הוועדה המחוזית לבחון האם במקרה זה מוצדק לחרוג מהוראות תכנית המתאר הכוללנית, וזאת לאור מאפייני האזור, הנסיבות שהובילו להגשת התכנית, ושאר הנתונים שהוצגו בדיון. עוד נקבע כי החלטה סופית בערר תינתן בהתאם לתוצאות הדיון בוועדה המחוזית.