1. המשיב מס' 1, בנק דיסקונט למשכנתאות בע"מ (להלן -"הבנק"), נקט הליכי הוצאה לפועל נגד המבקשים למימוש משכנתא שנרשמה לטובתו על זכויותיהם בנכס מקרקעין בגוש 13530 שבצפת - המחולק למגרשים לבניה ולמגרשים למלונאות - בגין חוב של 17 מיליון ש"ח. ביום 10.9.02 מינה ראש ההוצאה לפועל את עורך דין יוסף ברינט כונס נכסים (להלן - "כונס הנכסים") לצורך הליכי המימוש. לבקשת כונס הנכסים, נערכה ביום 12.9.02 חוות דעת של שמאי מחיפה, מר נחום פרמינגר (להלן- "השמאי הראשון"), שהעריך את שוויים של כל המגרשים. 62 מגרשים המיועדים לבניה למגורים ושטרם בוצעו לגביהם עבודות פיתוח (להלן - "המגרשים לבניה") נישומו בסכומים הנעים בין 20,000 דולר ל- 26,000 דולר למגרש, לא כולל מע"מ; ואילו מגרש המיועד למלונאות - שטרם בוצעו לגביו עבודות פיתוח (להלן- "המגרש למלונאות") - נישום בסכום של 240,000 דולר כולל מע"מ. לפי השמאי הראשון, במקרה של מימוש מהיר, מוצדק להפחית 15% מן המחירים בהם נקב בחוות דעתו. כונס הנכסים, באישור ראש ההוצאה לפועל, ניסה לשווק את המגרשים באמצעות מתווכים ומשקיעים, אולם נסיונות אלה לא עלו יפה. כעבור ארבעה חודשים, פרסם כונס הנכסים בעיתונות היומית הזמנה להציע הצעות לרכישת המגרשים לבניה ולמלונאות יחד עם מגרשים נוספים. ביום 19.3.03 נערכה במשרדו התמחרות בין המציעים. לא היו קופצים רבים על המגרשים במחירים בהם נקב השמאי הראשון, ולפיכך החליט כונס הנכסים למכור את המגרשים לבניה לקונה אמנון מזרחי (להלן-"מזרחי"), תמורת סכום של 11,250 דולר למגרש, כולל מע"מ, ותמורת התחייבותו לשאת בתשלומי היטלי ההשבחה והיטלי הפיתוח. כמו כן החליט למכור את המגרש למלונאות לקונה חיים אשכנזי (להלן- "אשכנזי"), תמורת סכום של 150,000 דולר, כולל מע"מ, ותמורת התחייבותו לשאת בתשלומי היטלי ההשבחה והיטלי הפיתוח. יצוין, כי מטעם מציעים אחרים שהשתתפו בהתמחרות הובאה חוות דעת מיום 14.1.03 של שמאי מצפת, אלי בוכריס (להלן- "השמאי השני"), שהערכותיו היו נמוכות מהערכותיו של השמאי הראשון. לבקשת כונס הנכסים, נערכה ביום 23.3.03 חוות דעת מעודכנת של השמאי השני, שהעריך את שוויים של המגרשים לבניה בסכומים הנעים בין 10,000 דולר ל- 12,000 דולר למגרש כולל מע"מ, וסבר כי במקרה של מימוש מהיר יש להפחית 20% ממחיר זה. את שוויו של המגרש למלונאות העריך בסכום של 200,000 דולר כולל מע"מ, וסבר כי במקרה של מימוש מהיר יש להפחית 25% ממחיר זה. המבקשים ביקשו לשמור על זכותם לפדות את המגרשים לבניה ולמלונאות, אולם משעברו 8 ימים מאז ההתמחרות בלא שיפדו אותם, עתר כונס הנכסים לראש ההוצאה לפועל בחיפה בבקשה לאשר את המכירה למזרחי ואשכנזי. המבקשים התנגדו לבקשה.
ראש ההוצאה לפועל (כבוד הרשם ד' מאזן), בהחלטתו מיום 8.4.03, נעתר לבקשת כונס הנכסים ואישר את המכירה למזרחי ואשכנזי "באופן עקרוני כפוף להוראות" שלפיהן הרשה למבקשים להגיש עד יום 4.5.03 "הצעה בכתב בצירוף שיק בנקאי, עבור שני הנכסים [המגרשים לבניה והמגרש למלונאות - י' ט'], ההצעה תהיה גבוהה מההצעות הקיימות ב-10% מהסכום המוצע על ידי הקונים הקיימים [מזרחי ואשכנזי - י' ט'] --- במידה וההצעה לא תוגש, או לא יפדה הנכס בידי החייבים [המבקשים - י' ט'] עד 4/5/03 הכונס יעתור כבר ביום 5/5/03, לבקשה לאישור פורמלי של המכר עם צו פורמלי". המבקשים לא ביקשו לפדות את המגרשים לבניה או את המגרש למלונאות, וכן לא פנה מציע מטעמם אל כונס הנכסים לפי ההוראות הנזכרות של ראש ההוצאה לפועל. לפיכך אישר ראש ההוצאה לפועל (כבוד הרשם ד' מאזן), בהחלטתו מיום 5.5.03, את המכירה למזרחי ואשכנזי. המבקשים ביקשו להרשות להם לערער על ההחלטה לפני בית המשפט המחוזי בחיפה. בית המשפט המחוזי (כבוד השופט י' כהן), בהחלטתו מיום 15.6.03, דחה את הבקשה ועיכב את "הליכי מכר המקרקעין למשך 7 ימים מהיום על מנת לאפשר לב"כ המבקשים להגיש בקשת רשות ערעור, אם ימצא מקום להגיש בקשה כזו".
המבקשים מבקשים להרשות להם לערער על החלטתו של בית המשפט המחוזי, ובגדר הבקשה מבקשים הם לעכב את ביצוע החלטתו של ראש ההוצאה לפועל מיום 8.4.03. כמו כן מבקשים הם להגיש ראיות נוספות.
בהחלטתי מיום 24.6.03, הוריתי לבנק, לכונס ולקונים להשיב על בקשת המבקשים לעכב את ביצוע החלטת ראש ההוצאה לפועל. כמו כן הוריתי לעכב את ביצוע החלטתו של ראש ההוצאה לפועל עד להחלטה אחרת. הבנק, הכונס והקונים השיבו על הבקשה לעכב את ביצוע ההחלטה. הבנק והכונס גם השיבו, בלי שנתבקשו, על הבקשה להגיש ראיות נוספות. המבקשים השיבו על התשובות לבקשה לעכב את ביצוע ההחלטה.
2. בבקשתם שלפני טוענים המבקשים, כי המגרשים לבניה והמגרש למלונאות נמכרו ב"מחירים כה נמוכים", שהיו נמוכים אף מן המחירים שקבע השמאי הראשון, ולפיכך יש לבטל את אישורי המכירה למזרחי ואשכנזי. לטענתם, היה על כונס הנכסים להתחשב בחוות דעתו של השמאי הראשון ולא לעשות שימוש "בחוות דעת שמאיות בהתאם לנוחיותו". כמו כן טוענים הם, כי המגרש למלונאות נמכר במחיר נמוך יותר ממחיר הסף ההתחלתי שקבע כונס הנכסים בהזמנה להתמחרות, ויש בכך כדי לפגוע באינטרס ההסתמכות של צדדים שלישיים ובעקרון השוויון. עוד טוענים הם, כי כונס הנכסים פעל בחיפזון וכי היה עליו "לנסות ולפרסם את הנכס פעם נוספת, אין להסתפק בפרסום אחד כשהן גורל המכירה והן גורל החייבים תלוי על בלימה. זוהי עבודה רשלנית ופוגענית מאין כמוה ומשחקת בחיי אדם ובעתידו". המבקשים מוסיפים וטוענים, כי כונס הנכסים צריך היה למכור את כל המגרשים הממושכנים "בבת אחת", שכן מכירתם בחלקים "מסבה נזק בל יתואר לחלקות האחרות". לטענת המבקשים, "נכון להיום, ישנם שני קונים המתעניינים ברכישת כל המקרקעין בבת אחת", והם מבקשים כי בית המשפט ימנה שמאי מטעמו "אשר יערוך חוות דעת אמיתית המשקפת את שוויים הריאלי של המקרקעין".
3. מן העיון בבקשה עולה, כי טענותיהם של המבקשים מעוגנות בעובדותיה המיוחדות של הפרשה ואין היא מעלה שאלה בעלת חשיבות משפטית או ציבורית המצדיקה דיון בערכאה שלישית (ר"ע 103/82 חניון חיפה בע"מ נ' מצת אור (הדר חיפה) בע"מ, פ"ד לו(3) 123; רע"א 5042/02 ארגז נ' בנק לאומי בישראל סניף היקב, תקדין עליון 2002(4) 874; רע"א 10493/02 אנדרומדה מחשבים בע"מ נ' מנצור, תקדין עליון 2002(4) 692 693; רע"א 5001/03 שלו נ' מכטינגר (טרם פורסם); י' זוסמן סדרי הדין האזרחי (מהדורה שביעית, תשנ"ה) 865-863) די בכך כדי לדחות את הבקשה.
4. דין הבקשה להדחות גם לעצם הענין. אכן, באחת הפרשות נכתב כי:
" --- מכירת נכס לשם גביית חוב של בעליו היא מהלך חמור וקיצוני הפוגע בזכות הקניין שלו לשם מימוש זכות אחרת. לפיכך יש להקפיד במיוחד על כך שכל ההליכים ייעשו תוך הקפדה מלאה על הוראות הדין ועל כך שיתנהלו בהגינות וביושר (דברי ברע"א 2404/01 וקנין נ' בראון, פ"ד נו(1) 913; רע"א 10379/02 פינקלשטיין נ' ריבנוביץ, תקדין עליון 2003(1) 363).
ובמקום אחר נאמר כי:
"מכירת מקרקעין בהוצאה לפועל --- מן הראוי לה שתיעשה בזהירות ובקפדנות. חובה מיוחדת מוטלת, בעניין זה, על כונס הנכסים. עליו לפעול תוך הקפדה יתירה על תקינות ההליכים" (דברי השופט א' ריבלין ברע"א 2501/01 גולדמן נ' בנק ירושלים בע"מ, תקדין עליון 2001(3) 1552).
לפיכך, פגמים מהותיים שנפלו בהליך המכירה הם עילה לביטול אישור מכירה שניתן לפי תקנה 68(ב) לתקנות ההוצאה לפועל, תש"ם-1979 (ראו והשוו: ע"א 555/71 אמסטרדמר נ' מוסקוביץ, פ"ד כו(1) 793; רע"א 583/88 פרוקומרץ נ' שטנדר, פ"ד מב(4) 281; רע"א 5080/97 כהן נ' רום, פ"ד נב(2) 332; רע"א 8646/01 אסקבל תיירות בע"מ נ' בנק דיסקונט לישראל, תקדין עליון 2002(1); רע"א 667/01 עיזבון אל רחמן דרביה ז"ל נ' היפר מטל בע"מ, פ"ד נו(2) 5; רע"א 3315/03 מיסיוק נ' עקיבא (טרם פורסם)).
אולם, לא אלה פני הדברים כאן. חזרתי ועיינתי בבקשה להרשות ערעור ובהחלטותיהם של ראש ההוצאה לפועל ושל בית המשפט המחוזי ונחה דעתי כי מחיר המכירה של המגרשים לבניה ולמלונאות, כפי שאושר על ידי ראש ההוצאה לפועל, היה המחיר הראוי ושיקף את ערך השוק האמיתי. מותר, דומני, גם להניח, כי הבנק היה ממצה כל אפשרות לממש את המגרשים במחיר הגבוה ביותר האפשרי באופן מעשי, כדי שהמבקשים יפרעו לו את מלוא חובם (ראו: רע"א 2052/00 חברת אחוזת ברוך זיזה בע"מ נ' שחם, תקדין עליון 2000(2) 1191). כך מכר כונס הנכסים את המגרשים לבניה ולמלונאות לקונים שהציעו את ההצעות הגבוהות ביותר בהתמחרות, ורק אחרי שנסיונותיו לשווקם באמצעות מתווכים ומשקיעים במשך כארבעה חודשים, לא עלו יפה. יצוין, כי המבקשים ניסו גם הם לשווק את המגרשים במשך 15 חודשים, אולם ללא הצלחה. עוד יש להדגיש, כי המגרש למלונאות נמכר במחיר שקבע השמאי השני, ואילו המגרשים לבניה נמכרו בסכום העולה על המחיר שקבע השמאי השני. לכך יש להוסיף כי מזרחי ואשכנזי התחייבו לשאת בתשלומי היטלי ההשבחה והיטלי הפיתוח. אין, אפוא, יסוד לטענה כי המגרשים לבניה ולמלונאות נמכרו "במחירים כה נמוכים". בוודאי שכך הוא לאור הקשיים האובייקטיביים שבשיווק נכסים מסוג זה והקשיים הסובייקטיביים שבשיווק מגרשים אלה. גם הערכאות הקודמות הדגישו כי מכירת המגרשים לבניה ולמלונאות היא בעייתית, משום שמדובר במגרשים לא מפותחים שאי אפשר למכור אותם כל אחד בנפרד, וכי חובם של המבקשים הוא "ענקי", ו"בשנה האחרונה בלבד צבר ריבית בסכום של 3,000,000 ש"ח --- והדבר מחייב מימושם המהיר ככל האפשר של המגרשים, כמובן, תוך ניסיון להשיג את המחיר הגבוה ביותר שניתן" (סעיף 11 לפסק דינו של בית המשפט המחוזי). ראש ההוצאה לפועל גם קבע כי:
"זה נכון שבהליכי כינוס יש להקפיד הקפדה יתרה על תקינות ההליכים וצודקים החייבים [המבקשים -י' ט'] בבקשתם שיש לדאוג לכך שיושג תכלית הכינוס שהיא הגשת מחיר מירבי, אך אין זאת אומרת לאפשר לחייבים להשהות ולעכב את הליכי הכינוס עד אין סוף בתואנות שונות ומשונות המתבססות על קיומם של מציעים פוטנציאלים אשר לא ראיתי ולא הוכח בפני קיומם הוודאי, ואת עצם השתתפותם הוודאית להליכי התמחרות עתידית".
אף על פי כן, לא נעל הדלת בפני המבקשים והרשה להם להביא הצעות של רוכשים מטעמם, אולם לא עלה בידיהם להביא אפילו הצעה אחת, וגם בפני בית המשפט המחוזי לא הוכח קיומם של מציעים פוטנציאלים. לפיכך, פג כל חשש שיכול היה להתעורר בדבר פגם בהליכי המכירה. לענין זה יפים הדברים הבאים:
"אין מקום לבטל הליכי מכירה כאשר ברור, מתוך הנתונים העובדתיים, כי שיקולו העיקרי של ראש ההוצאה לפועל התמקד בקבלת מחיר מקסימלי עבור הנכס לטובת החייבים, בעוד שהם הפריחו סכומים תלושים מן המציאות, בלא שקם אפילו רוכש פוטנציאלי אחד שהציע סכומים בסדר גודל שנטען על ידם" (ד' בר-אופיר הוצאה לפועל- הליכים והלכות (מהדורה חמישית, 2001) 404ב).
5. המבקשים טוענים כי כונס הנכסים עשה שימוש בחוות דעתו של השמאי השני ולא בחוות דעתו של השמאי הראשון, כפי שהיה עליו לעשות, לפי דעתם. בכך אין פגם. לענין זה יובהר, כי השמאי הראשון הוא מחיפה ואילו השמאי השני מצפת, שבה, כאמור, גם מצויים המגרשים לבניה ולמלונאות. בית המשפט המחוזי עמד על כך, בציינו כי בשל הקרבה הגיאוגרפית מכיר השמאי השני את המקום טוב יותר ולפיכך אפשר שהערכותיו ריאליות יותר. עוד ציין כי חוות דעתו של השמאי השני מעודכנת יותר מזו של השמאי הראשון - שנערכה כמחצית השנה לפניה - ובשל כך גם משקפת באופן מדויק יותר את שווי המגרשים. כונס הנכסים היטיב, אפוא, לעשות כאשר השתמש בחוות דעת מעודכנת. לענין זה נפסק כי:
"הדרך הראויה לכונס נכסים לילך בה היא לדאוג לקבלת שמאות מעודכנת של נכס העומד למכירה במסגרת הכינוס--- המטרה בקבלת שמאות מעודכנת היא להאיר את עיני בית המשפט וכן את עיני כונס הנכסים, כדי שיוכלו לחתור להשגת המחיר המתאים והראוי ביותר בנסיבות המקרה" (דברי השופט ד' לוין ברע"א 2077/92, 2183 אדלסון נ' רייף, פ"ד מז(3) 485, 500).
עמדתי על כך באחת הפרשות בצייני כי:
"אכן, אין בחוק ההוצאה לפועל, תשכ"ז-1967 ובתקנות ההוצאה לפועל, תש"ם-1979 הוראה מפורשת לפיה תנאי הכרחי למכירת נכס לשם גביית חוב הוא קבלת שומה מעודכנת. אולם עיקרון זה הוא כה יסודי וכה מובן מאליו עד שיש לראות בו מעין 'תנאי מכללא' למכירה שאי קיומו יורד לשורש ההליכים ופוגם אותם מעיקרם--- לענין זה יש לזכור כי, בדרך כלל, ובעיקר בשנים האחרונות, הופכת כל שומה אחרי חודשים ספורים למיושנת ובלתי מעודכנת, בשל עליית המדד ועליית מחירי המקרקעין, ולפיכך יש להקפיד על עדכונה סמוך ככל האפשר למכירה" (בר"ע (ב"ש) 66/94 שפר תעשיות לאטקס נ' בנק הפועלים, תקדין מחוזי 95(1) 131; רע"א 1316/96 מנבר נ' טיב תקשורת והשקעות בע"מ, תקדין עליון 96(2) 290).