1. בהסכמת הצדדים ועל-פי החלטת בית המשפט, יישמעו עדים ויוגשו ראיות, במסגרת הליך הגישור, והחלטת השופט-המגשר תקובל על ידי הצדדים ועל ידי בית המשפט. הלכה למעשה, הדיון וההחלטה יהיו בגדר הליך של "בוררות" בשאלות שנמסרו להכרעת השופט-המגשר.
2. בשלב זה, נדונה המחלוקת בשאלת שטח הדירות שרכשו התובעים לעומת השטח שקבלו בפועל ולמעשה. אחר ביקור במקום שערכתי, סיכמו באי-כוח הצדדים בשאלה זו.
רקע עובדתי
3. התובעים רכשו מהנתבעות דירות בבניינים שנבנו במסגרת פרוייקט "גני קטמון" בשכונת קטמון בירושלים. לצורך כך חתמו על חוזי רכישה, שאליהם צורפו מפרט לפי חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 (להלן - חוק המכר דירות), ותשריטים.
עניינו של כתב התביעה המתוקן שהגישו התובעים הוא בהפרת חובות הנתבעות על-פי ההסכם. בגדר התובענה טענו התובעים, כל אחד מהם ותביעתו, לעניינים שונים, ובין היתר: איחור במסירת הדירה, אי התאמת המפרט להסכם ואי התאמת הדירה להסכם או לדרישת תקן, ליקויים בדירה, אי-ביצוע תיקונים, פחיתת ערך הדירה, נזקים לא-ממוניים, בניית חומה גבוהה בצד המגרש שעליו בנויים הבניינים, אי-ביצוע תיקונים, העדר תום-לב בביצוע ההסכם והחתמת התובעים על חוזים-אחידים שלא כחוק.
4. התובעים טוענים, כי הם רכשו דירות יוקרה, לפי ההצהרות והפרסומים של הנתבעות עצמן, והם גילו, בנוסף על ליקויים שונים ואיחור במסירת הדירה, כי שטח הדירות לוקה בחסר בין 10 ל- 20 מ"ר, לפי ענינה של כל דירה . הם טוענים,כי חסר זה חורג מכל פרופורציה והוא מחייב פיצוי הדיירים בגינו. אכן, קיימת הגדרה של "הדירה" לפי שטח ברוטו, ואף צוין שטחה של כל דירה, ולהסכם צורפו מפרט ותשריט, אך כל אלה אין בהם כדי להגדיר במדויק את שטחה של דירה בעיני הקונה הסביר, שאינו מודד ואינו מהנדס. לטענת התובעים הצגת שטחי הדירות, כפי שהציגו הנתבעות במיני מסמכים - יש בו הטעייה. בכל מקרה מדובר בחוזה אחיד. ועוד זאת, קונה סביר אינו יודע מה הוא התקן הנוגע לשטחי דירה ומה כלול או אינו כלול בשטח ברוטו שצוין בהסכם, במפרט או בתשריט.
דיון
5. בכל אחד מן ההסכמים הוגדרה הדירה לפי מספר החדרים וחדרי השירות שבה ולפי שטחה במ"ר ברוטו - עוד נקבע בהגדרה סימון הדירה במפרט שצורף להסכם, תוך ציון הקומה שבה מצויה הדירה, והפריטים הצמודים לה, שהם חניה, מחסן וחצר וחלק יחסי ברכוש המשותף.
הנה כי כן, ההסכם קובע בהגדרת הדירה, בעיקר את מספר החדרים בדירה ושטחה ברוטו וכן חניה, מחסן וחצר וחלק יחסי ברכוש המשותף הצמודים לדירה, ומפנה למפרט. לא ניתן לדעת מן ההסכם מה כולל שטח הדירה ברוטו שצוין בהסכם. אולם, ניתן לדעת שהשטח האמור אינו כולל את הצמודים, שהם חניה, מחסן וחצר.
6. המפרט הטכני שנערך לפי חוק המכר (דירות), מתאר את הבנין, המבנה, הדירה, ציודה ואביזריה. המפרט מפנה לענין הדירה לתכנית בקנה מידה של 100:1 ולתכנית הקומות לפי מפלסים בקנה מידה של 100:1 או תכנית מוקטנת בקנה מידה של 200:1. ואמנם הנתבעות בחרו לענין זה בתכנית קומה בקנה מידה של 200:1.
7. בתכנית הדירה, שצורפה אף היא להסכם ועליה חתומים שני הצדדים, נקבעו מידות החדרים, הפרוזדור וחדרי השירות - אורך ורוחב, הכל בקנה מידה של 100:1.
בפינת האוכל לא צוינו מידות, אך ניתן לחשב את שטחה לפי קנה המידה של התכנית. במקרא התכנית שוב צוין השטח ברוטו ועוד צוין כי לדירה מחסן בשטח נקוב בתכנית וחניה צמודה.
8. שלושה מתוך שמונת התובעים (דויטש, היבשר ובר און) רכשו את הדירות בשלבי בניה מוקדמים וחלקם כשהיא מוכנה למסירה. אולם גם יתר התובעים רכשו את דירותיהם על בסיס הסכם, מפרט ותכנית, שתיארו את השטח הכולל של הדירה, את שטחי החדרים לפי מידות אורך ורוחב ופירוט השטחים הצמודים - מחסן וחניה.
האם ידעו התובעים, או האם היו צריכים לדעת, מה הוא שטח הדירה על פי תיאור זה. לשון אחרת, האם ידעו, או היו צריכים לדעת ששטח הדירה ברוטו אינו רק השטחים הפנימיים של הדירה, או שהוא כולל שטחים אחרים, כמו השטח שמתחת לקירות החיצוניים וחלק יחסי בחדר המדרגות, על פי הוראות דין או תקן. בכל מקרה, היש בכך "אי-התאמה" לפי סעיף 4(א) לחוק המכר (דירות).
הוראות הדין והתקן הרשמי
9. סעיף 4(א)(1) לחוק המכר (דירות) קובע, כי המוכר לא קיים את חיוביו כלפי הקונה אם התקיים אחד מאלה:
"(1) הדירה או כל דבר שבה (להלן - הדירה) שונים מן האמור במפרט, בתקן רשמי או בתקנות התכנון והבניה".
אי קיום של חיובי המוכר לענין השוני שבין הדירה לבין המפרט או תקן רשמי או תקנות התכנון והבניה הוא
אי-התאמה כמשמעותה בחוק, כאמור.
10. אין יכולה להיות מחלוקת כי חוק המכר (דירות) חל על דירותיהם של התובעים ועל ההסכם שנכרת ביניהם לבין הנתבעות לענין זה. המפרט הוגדר במבוא להסכם כשההגדרה מתייחסת לצו מכר דירות (טופס של מפרט) (תיקון מס' 2), התשל"ד-1974.
ההסכם מפנה, אפוא, למפרט הטכני, ולמפרט צורפה תכנית שהיא חלק בלתי נפרד מן המפרט, ובתכנית, כאמור, צוין שטחה של הדירה ברוטו ונקבעו מידות החדרים, חדרי השירות, הפרוזדור וכל מבנה בפנים הדירה. זהו תיאור מדויק של הדירה ושטחה הפנימי. התובעים אינם יכולים לחלוק, ואין הם חולקים, על כך שהשטח ברוטו כולל את קירות הפנים של הדירה, ולפי תשריט הדירה הרי שהוא כולל גם את קירות החוץ המתוארים בתשריט.