החלטה בתיק ת"א 20065/08

1. האם בנק, אשר העניק ליווי פיננסי לפרויקט בניה, אחראי לנזקים שנגרמו לרוכשי דירות בפרויקט עקב ליקויי בניה ואיחורים במסירת הדירות, לאחר שהקבלן אשר ביצע את הפרויקט הפך לחדל פירעון, וכונס הנכסים שמונה לו לבקשת הבנק השלים את הפרויקט באמצעות קבלן אחר. זו השאלה העומדת לדיון בהחלטתי זו.

2. העובדות

עסקינן בשתי תובענות שהדיון בהן אוחד. התובעים הינם רוכשי דירות בפרויקט שבנה הנתבע 2 (להלן - "הקבלן") בעיר מודיעין. הנתבע 1 (להלן - "הבנק"), העמיד ליווי פיננסי לקבלן (ראו - הסכם הליווי - נספח א' לכתב ההגנה של הבנק). בהסכמי המכר שנחתמו על ידי הרוכשים והקבלן נכללו נספחים ו' ו-ז' אשר מתייחסים לסוגיית הליווי הבנקאי. בנספח ו' הצהירו הרוכשים כי הם מודעים לקיומו של ליווי בנקאי, וכי הם מתחייבים שכל סכום שהם ישלמו עבור הדירות יופקד בחשבון הליווי. בנספח ז' אישרו הרוכשים כי הם מודעים לכך שקיים ליווי בנקאי בפרויקט בשיטה של "ליווי בניה" שעקרונותיה הינם: ראשית, שכל תשלום של הרוכשים מבוצע לחשבון הליווי. שנית, שהבנק מתיר לקבלן למשוך כספים מהחשבון רק בהתאם להתקדמות העבודות. ושלישית, שהבנק מעמיד ערבויות לרוכשים לפי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) התשל"ה-1974.

3. בחודש דצמבר 2003 התרשמו רוכשי הדירות כי פרויקט הבניה איננו מתקדם כמצופה. לטענתם: "אתר הפרויקט נראה די "נטוש", לא היו פועלים באתר, והבניה לא התקדמה" (סעיף 2.6.1 לכתב התביעה). בהמשך לכך, נפגשו חלק מהרוכשים עם הקבלן, אשר הבטיח כי הכול כשורה, וכי הדירות יבנו וימסרו לרוכשים במועד. ביום 18/05/04 קיבל הבנק דו"ח מן המהנדס אשר פיקח מטעמו על הפרויקט (נספח ב' לכתב ההגנה). הדו"ח כלל ממצאים מדאיגים לפיהם:

"קיימים פיגורים משמעותיים בתקבולי הדיירים ביחס לחוזי המכר אשר מסתכמים ב-5,104,037 ש"ח בתוספת מע"מ ... קצב העבודה באתר איטי והדבר פוגע בהתחייבויות הקבלן למסירת הדירות... קיים פיגור במסירת הדירות בשלב א' של הפרויקט... קיים חשש כי היזמים יידרשו לשלם פיצוי כספי עקב איחורים אלו"

                          (ראו - עמ' 3 לדו"ח).

הרוכשים לא ידעו באותה עת על קיומו של הדו"ח, אולם גם הם הבינו כי הפרויקט איננו מתקדם בקצב הראוי. לפיכך, בחודשים מאי-יוני 2004 פנו התובעים 3 ו-9 לבנק, ולטענתם אמר להם נציג הבנק כי: "לא רק לכם יש בעיה עם הפרויקט הזה". פניה זו היוותה חוליה ראשונה בהתכתבות בין הרוכשים לבנק, במסגרתה דרשו הרוכשים כי הבנק יישא באחריות להתמוטטות הקבלן והקפאת הפרויקט, לרבות בדרך של פיצוי הרוכשים בגין האיחור במסירת הדירות, ואילו הבנק השיב כי מחויבותו מצומצמת אך ורק לפירעון ערבויות חוק המכר שהוא העמיד לרשות הרוכשים (ראו - נספחים ג'-י' לכתב התביעה). ביני לביני, במהלך המגעים שניהל הבנק עם הקבלן בעקבות דו"ח המפקח הנ"ל, הודה הקבלן בכתב, כי בניגוד להתחייבויותיו הוא לא הפקיד בחשבון הליווי כספים שקיבל מרוכשי הדירות בסך של 2,364,145 ש"ח (ראו - מכתב הקבלן מיום 29/07/04 - נספח ג' לכתב ההגנה, וכן תרשומת מישיבה של נציגי הבנק עם הקבלן ביום 28/06/04 - מוצג ה' לתיק מוצגי התובעים). בהמשך לכך, הודיע הבנק לקבלן כי לא יאפשר עוד משיכת כספים מחשבון הליווי אלא בהעברה ישירה לספקי הפרויקט, אשר יאושרו על ידי המפקח (נספח ה' לכתב ההגנה).

4. ביום 27/02/05 הגיש הקבלן לבית המשפט המחוזי בקשה להקפאת הליכים. בתגובה, הגיש הבנק, ביום 16/03/05, בקשה למינוי כונס נכסים. ביום 17/03/05 דן בית המשפט בבקשות והחליט לדחות את בקשת הקבלן ולהיעתר לבקשת הבנק. ככונס לפרויקט מונה ב"כ הבנק- עו"ד אמסטר. ביום 18/04/05 חתם עו"ד אמסטר על הסכם עם קבלן בשם עאדל אחמד לשם השלמת הפרויקט. ברם, עד מהירה התברר כי קבלן זה איננו מסוגל לבצע את המוטל עליו. על כן, ביום 15/08/05 חתם עו"ד אמסטר על הסכם עם הנתבעת 3 (להלן - "ב. יאיר"). בהסכם התחייבה ב. יאיר לסיים את בניית הפרויקט, לרבות ביצוע עבודות הבדק, ולמעט תיקון ליקויים הנוגעים ליציבות הבניינים, חיפוי האבן, ליקויי תכנון, ליקויים במידות הדירות, ליקויים המחייבים ביצוע עבודות יסודיות של הריסת קטעי בניין ותיקונים המחייבים שינוי בתכנון היסודי (ראו - סעיף 6 להסכם שצורף כנספח י"ד לכתב התביעה). אחר הדברים האלה סיימה ב. יאיר לבנות את הפרויקט ומסרה את הדירות לרוכשים.

5. ההליכים

התובעים טוענים כי הדירות נמסרו להם באיחור ניכר וכי קיימים בהן וברכוש המשותף ליקויים רבים. על כן, הגישו התובעים את התביעה שלפניי, בגדרה הם דורשים פיצוי בסך כולל של 2,350,000 ש"ח, בגין ליקויי הבניה, האיחור במסירת הדירות ובגין נזק לא ממוני. הבנק וב. יאיר מכחישים את הנזקים ואת אחריותם להם. ב. יאיר אף הגישה הודעת צד ג' נגד קבלני המשנה שהועסקו על ידה בבניית הדירות. בישיבת קדם המשפט העלה בית המשפט הצעה לפיה בטרם תיבחן שאלת הנזק ואחריותה של ב. יאיר לו, תוכרע על סמך סיכומים בכתב, שאלת אחריותו של הבנק, מתוקף מעמדו כבנק מלווה, לנזקים אשר להם טוענים התובעים. הצדדים הסכימו להצעה, ובעקבות זאת הגישו התובעים והבנק סיכומים.

6. טענות התובעים

התובעים טוענים כי לפי ההלכה הפסוקה, מכוח נספחים ו' וז' להסכמי המכר, ומכוח מעורבותו של הבנק בפרויקט - החל מניסוח הסכמי המכר או חלקם, עבור לחיוב הרוכשים להפקיד את הכספים בחשבון הליווי, למתן הלוואות משכנתא לחלק מן הרוכשים, ולמינוי מפקח מטעם הבנק, וכלה בעובדה שהבנק נטל על עצמו את משימת סיום בניית הפרויקט - קמה יריבות חוזית ישירה בין הבנק לבין לרוכשי הדירות. התובעים מוסיפים וטוענים כי הנסיבות הנ"ל מקימות "יחסי שכנות" בין הבנק לרוכשי הדירות, אשר מכוחם צומחות ועולות חובות זהירות של הבנק כלפי הרוכשים, ומכאן שהוא אחראי להטבת נזקיהם גם מכוח דיני הנזיקין. התובעים טוענים כי הבנק הפר את חובותיו כלפיהם בכך שלא פיקח על הפרויקט כראוי, בכך שלא ווידא שהכספים היוצאים מחשבון הפרויקט אכן מועברים לקבלני המשנה אשר נתנו שירותים שונים לקבלן, בכך שלא ווידא כי כל כספים הרוכשים הופקדו בחשבון הליווי, בכך שלא דיווח לרוכשים בזמן אמת על הסתבכותו של הקבלן, בכך שלאחר הסתבכותו של הקבלן בחר להתקשר לסיום הפרויקט עם קבלן לא מתאים, ובכך שלא פיקח על העבודות שביצעה ב. יאיר.

7. טענות הבנק

הבנק טוען כי התובעים מגלים פנים שלא כהלכה בפסיקה, בכך שהם טוענים כי עצם קיומו של הליווי הפיננסי יוצר חבות חוזית או נזיקית של הבנק. הבנק מדגיש כי לטעמו הפסיקה לא הכירה באופן גורף באחריותם של בנקים מלווים לכל נזק שנגרם לרוכשי הדירות, ובאותם מקרים חריגים שבהם הוטלה אחריות על בנק מלווה, נבע הדבר מנתונים מיוחדים שהתקיימו באותם מקרים, כגון מצגים מפורשים שהציגו עובדי הבנק בפני רוכשי הדירות. הבנק מוסיף וטוען כי גם במקרים בהם הוטלה אחריות על בנק מלווה, הרי שהיא התייחסה להיבטים הפיננסיים של עסקת הליווי, ובשום מקרה לא הוטלה על בנק מלווה אחריות לליקויי בניה או לאיחורים במסירת הדירות. ולבסוף, הבנק טוען שאין קשר סיבתי בין ההתרשלות הנטענת והמוכחשת לבין ליקויי הבניה או האיחור במסירת הדירות.

דיון והכרעה

8. אחריות הבנק לליקויי הבניה-ההיבט הנזיקי

במקרה שלפניי נתן הבנק ליווי פיננסי לקבלן בשיטת "הפרויקט הסגור" שמאפייניה הוזכרו לעיל: פתיחת חשבון ייעודי לפרויקט שהקבלן יכול למשוך ממנו כספים רק באישור הבנק ובהתאם להתקדמות העבודות, חיוב רוכשי הדירות להפקיד את התמורה החוזית בחשבון הפרויקט, ומתן ערבויות חוק מכר לרוכשים על ידי הבנק המלווה (ראו - ויינרוט ואדלשטיין "אחריות בנק מלווה כלפי רוכשי דירות ובעלי קרקע" הפרקליט מח' (התשס"ה) עמ' 68). בשנים האחרונות הרחיבה הפסיקה את אחריותו של הבנק המלווה אל מעבר ליחסים החוזיים שבינו לבין הקבלן. כך, הפסיקה הכירה באחריות בנק מלווה כלפי קבלני משנה של הקבלן שביצעו עבודות בפרויקט, וכלפי רוכשי הדירות (ראו - ר. פלאטו שנער "דיני בנקאות - חובת האמון הבנקאית" (2010) בעמ' 420, והאסמכתאות המצוטטות שם). פלאטו שנער מציינת כי קריאה זהירה של הפסיקה מלמדת על קיומן של שתי גישות עקרוניות בנושא שלפנינו; על פי הגישה האחת, עצם קיומו של ליווי פיננסי מקים אחריות של הבנק כלפי רוכשי הדירות, וזאת בעיקר בשל הפיקוח ההדוק שמחיל הבנק על הקבלן לפי שיטה זו (פלאטו שנער בעמ' 421, וכן - ת"א (מחוזי ת"א) 1794/95 חייק נ' בנק הפועלים; ת"א (שלום חדרה) כרמים נ' נ.ע.א. חדרה; ע"א (מחוזי ת"א) 2539/01 יוסף עובדיה נ' בנק דיסקונט - פורסמו באתר נבו). על פי הגישה השנייה, שיטת הליווי הפיננסי לכשעצמה איננה מקימה חבות של הבנק כלפי רוכשי הדירות, אולם במקרים בהם מתקיימות נסיבות מיוחדות בנוסף לעצם הליווי, כגון - רשלנות של הבנק, הטעיה או חוסר תום לב מצידו, מצג קונקרטי שהציג הבנק לרוכשי הדירות ועוד, אזי קמה אחריות של הבנק (ראו - ת.א. (שלום ת"א) 93787/01 בנק טפחות נ' נטף; ע"א (מחוזי ת"א) 3421/05 בנק לאומי נ' ברא - נס; ע"א 1373/97 ארז נ' בנק לאומי; ת.א. (שלום ת"א) 9354/99 זמר חברה לבניין נ' מנחת שלמה - פורסמו באתר נבו). פלאטו שנער תומכת בעמדה השנייה, בנימוק שהטלת אחריות מוגזמת על הבנק עלולה להפוך אותו ל"יזם" הפרויקט מבלי שאיש התכוון לכך, ומתוך חשש שאחריות רחבה מדי תרתיע בנקים מלעשות שימוש במכשיר של ליווי פיננסי, אשר בסופו של דבר מועיל לכל המעורבים בפרויקט (שם בעמ' 422). נראה כי פרופ' דויטש תומך גם הוא בגישה השנייה המצמצמת את אחריות הבנק המלווה (ראו - מ. דויטש "דיני חוזים מיוחדים - מכר, קבלנות והבטחת השקעות של רוכשי דירות" (2008) עמ' 297-298)), וזו גם דעתם של פרופ' יחיאל בהט (ראו - י. בהט "מימון בניה "בפרויקט סגור" - בטוחות ואחריות הבנק" הפרקליט מה (התשס"א) עמ' 68, 56), ושל פרופ' זמיר (ראו - א. זמיר "חוק המכר דירות" (הפירוש לחוקי החוזים בעריכת ג. טדסקי) (תשס"ב) עמ' 757-788). לעומתם, ויינרוט ואדלשטיין מביעים במאמרם הנ"ל גישה מעט מרחיבה יותר (שם, בעמ' 98-99), אם כי בסייפת המאמר מציינים המחברים כי לדעתם: "... נכון יהא לחייב את הבנק לשאת באחריות לכשל הפרויקט שאותו יכול היה למנוע ולא מנע", ומדברים אלו משתמע לכאורה כי גם הם סבורים שקיום הליווי לכשעצמו איננו מספיק לשם הטלת אחריות על הבנק.

9. בטרם אציג את עמדתי בסוגיה שעל הפרק אעמוד בקצרה על הבסיס הרעיוני להטלת אחריות על בנקים מלווים. העיון בספרות ובפסקי הדין שצוטטו לעיל, מלמד כי ההצדקה להטלת אחריות על בנקים מלווים בנויה משני נדבכים; הנדבך הראשון הוא נדבך ההסתמכות הלגיטימית. הבנק המלווה איננו פועל במחשכים. העובדה שהוא נותן ליווי פיננסי לקבלן ידועה לרוכשי הדירות, הן משום שהיא מקבלת ביטוי ברור בהסכמי הרכישה (ראו במקרה דנא - נספחים ו' ו-ז' להסכמי הרכישה), והן משום שלקבלן ולבנק יש אינטרס ברור להבליט את עובדת קיומו של הליווי הפיננסי במטרה למשוך רוכשי דירות לפרויקט. המצג שמציגים הבנק והקבלן הוא שפרויקט עם ליווי הוא פרויקט יותר "בטוח". מצג זה יוצר ציפייה לגיטימית בקרב רוכשי הדירות, וצפייה לגיטימית זו מצדיקה הטלת אחריות על הבנק המלווה (ראו - פלאטו שנער בע"מ 427 ,וכן פרשות חייק ו רחמים הנ"ל). בצד הציפייה הלגיטימית כגורם המצדיק הטלת אחריות על בנקים מלווים, מובאים בפסיקה ובספרות, וזהו הנדבך השני, גם שיקולי מדיניות המצדיקים הטלת אחריות כאמור. בין שיקולים אלו ניתן למנות את מיומנות הבנק בעסקאות של ליווי פיננסי, את יכולתו לפקח באופן מוצלח על פרויקטי בניה, ואת העובדה שהטלת האחריות לא תכביד על הבנק יתר על המידה, שכן ממילא הוא נדרש לפקח על הפרויקט לצורך ההגנה על האינטרסים שלו כמי שמממן את הבניה (ראו - ויינרוט ואדלשטיין בעמ' 102-100; פלאטו שנער בעמ' 430).

10. הנימוקים האמורים מובילים למסקנה שעצם קיומו של ליווי פיננסי מקים אחריות של הבנק המלווה כלפי רוכשי הדירות. כפי שציין בית המשפט בפרשת חייק: