המפקח על המקרקעין ת"א: "סי אנד סאן"

מבוא

התובענה דנן עניינה באגף המגדל הצפוני (להלן: "האגף") שבפרוייקט סי אנד סאן ברחוב הרצל רוזנבלום 8 תל אביב הבנוי על חלק מחלקה 11 בגוש 6621 (להלן: "הבית").

הבית טרם נרשם כבית משותף בפנקס הבתים המשותפים.

התובעת טוענת כי מצבו התחזוקתי של האגף התדרדר עקב כשלים בהקמת השלד וקרבתו של הבית לים והחלה צניחה של אריחים מקירות חיצוניים, רטיבות בדירות עקב העדר איטום, הזנחה של לובי הכניסה והלובים הקומתיים ועוד פגמים תחזוקתיים. לפיכך, ביום 14.04.08 החליטה אסיפה כללית שלא מן המניין של בעלי דירות באגף, על ביצוע פרויקט שיפוץ לאגף וכן על מינויו של ועד האמון על ביצוע השיפוץ. לטענת התובעת, השיפוץ על פי ההחלטה כלל החלפת החיפוי הישן, שיפוץ לובי הקומות והחלפת הצנרת המובילה לדירות, שיפוץ לובי הכניסה והתקנת כניסה לאגף מקומת הרחוב הכוללת מעלית, על מנת לאפשר נגישות לנכים. ביום 30.03.09 אישרה אסיפה כללית של בעלי דירות באגף את תקציב השיפוץ וביום 20.06.10 אושר תיקון לתקציב ולפיו על כל בעל דירה באגף לשלם סך של 1,868 ש"ח (כולל מע"מ) בגין כל מ"ר בדירתו.

הנתבעים בתיק 404/10 הינם בעלים של דירה בשטח של 148 מ"ר נטו. לפיכך, לטענת התובעת, עליהם לשאת בתשלום חלקם בעלות השיפוץ בסך של 276,464 ש"ח. הנתבעים שילמו על חשבון חלקם סך של 3,500 ש"ח ולפיכך יתרת חובם עומדת על סך של 272,905 ש"ח.

הנתבעת בתיק 423/10 הינה בעלים של שתי דירות בבית בשטח כולל של 304 מ"ר נטו. לפיכך, לטענת התובעת, עליה לשאת בתשלום חלקה בעלות השיפוץ בסך של 567,750 ש"ח.

התובעת טוענת כי בהתאם להוראות סעיף 77ב לחוק המקרקעין, תשכ"ט - 1969 (להלן: "חוק המקרקעין") יש להחיל על הבית את הוראות סעיף 59 לחוק המקרקעין ולפיכך על בעלי הדירות באגף לשאת בחלקם בהוצאות השיפוץ כאמור בהתאם להוראות סעיף 58 לחוק המקרקעין. בכל הקשור להתקנת המעלית טוענת התובעת כי יש להחיל את הוראות סעיף 59ו לחוק המקרקעין ומשנתנה הסכמה של הרוב הנדרש בהתאם להוראות הסעיף, על כלל בעלי הדירות לשאת בעלות הקמתה.

הנתבעים בתיק 404/10 הגישו כתב הגנה מטעמם ובמסגרתו טענו כי הם אינם מתנגדים לשיפוץ בכללותו ולעבודות המהוות תחזוקה נדרשת ותיקון פגמים. הנתבעים אינם חולקים בנוגע לסמכותה של התובעת לקבלת החלטות בדבר שיפוץ נדרש בהתאם להוראות סעיף 58 לחוק המקרקעין. אולם, לטענתם, חלק מהשיפוץ הינו שיפור ושדרוג מאסיבי שאינו לצורך השעה, חורג ממתחם הסבירות ונעשה ללא הסכמתם. לטענתם החלפת החיפוי החיצוני של הבית וכך גם התקנת כניסה ממפלס הרחוב בצירוף מעלית, הינם בגדר שיפור ולא תחזוקה שוטפת. בהקשר זה טוענים הנתבעים כי לא נבחנו חלופות אחרות לפתרון החיפוי החיצוני היקר שנבחר (המהווה כ- 59% מעלות השיפוץ). העבודות המבוצעות אינן בגדר "החזקה תקינה" כהגדרתה בחוק המקרקעין, קרי, על פי רמת הרכוש המשותף כפי שהיתה בעת שהסתיימה בניית הבית, ולפיכך ביצוען מחייב הסכמה פה אחד של כל בעלי הדירות. לטענת הנתבעים, הלובי הראשי והלובים הקומתיים הינם במצב תקין ואין כל צורך בשיפוצם במטרה ל"התקשט ולהתהדר", בפרט כאשר עלות שיפוצם (ביחד עם תוספת ללובי הראשי) מגיעה לכדי 32% מתקציב השיפוץ. בהקשר זה טוענים הנתבעים כי שיפוץ הלובי הראשי ובקומות כולל עבודות יקרות ומיותרות של ריצוף, זגגות, חיפוי מעליות, דלת חדשה לחדר אשפה, רצפת זכוכית פריקה, גופי תאורה ואף בניית מבנה לובי ראשי חדש. לטענת הנתבעים עלות השיפוץ הינה בשיעור גבוה (כ- 11.5 מיליון ש"ח) כאשר סכום זה משתנה מעת לעת וחלקם הנטען של הנתבעים עומד כעת על סך של 276,464 ש"ח. סכום זה מהווה נטל כלכלי כבד, במיוחד לאור נסיבותיהם האישיות וההוצאות הכרוכות במציאת מקום מגורים חלופי במהלך השיפוץ, עקב מצבו הרפואי של הנתבע. הנתבעים מבקשים כי תופחת מדרישת התשלום כל דרישה לתשלום סכום שאינו בגדר החזקה תקינה, כי יופחת מחלקם בעבודות הוצאות אישיות שיגרמו להם במהלך ביצוע העבודות, כי כל סכום שיקבע בהליך יהווה סכום סופי ללא כל דרישת תשלום נוספת בגין השיפוץ וכי יתרת התשלום בה יחויבו תחולק להסדר תשלומים.

הנתבעת בתיק 423/10 הגישה כתב הגנה ובמסגרתו טענה, גם היא, כי אין המדובר בשיפוץ הקיים אלא בשיפור, שדרוג והשבחה. למעשה, טוענת הנתבעת, המדובר בבנייה מחדש של האגף שאינה בגדר החזקה תקינה של הרכוש המשותף בגמר בניית הפרויקט. לפיכך, לא ניתן לחייב בעל דירה בתשלום עבור העבודות הנ"ל ללא הסכמתו. לטענת הנתבעת המדובר בתוכנית מגלומנית בעלות של כ- 15 מיליון ש"ח שהגה מיעוט של בעלי הדירות בבית, ואין המדובר בשיפוץ תחזוקתי. כך, תוספת של מעלית חדשה חורגת ממסגרת סעיף 58 לחוק. כך גם נדרש היתר בניה לביצוע חלק מהעבודות. לטענת הנתבעת שטח הנכס בבעלותה הינו בגודל של 263 מ"ר בלבד, ולא כפי שנטען על ידי התובעת. זאת ועוד. נכסי הנתבעת מצויים בחלק נפרד ולא באגף המרכזי והיא ביצעה, בעצמה, ועל חשבונה, שיפוץ של כל מעטפת דירותיה. הנתבעת טוענת כי יש לקזז מכל חיוב שתחוב בו את תשלומי היתר ששילמה לחברת הניהול בגין הפרש חישוב שטח דירתה.

התובענות דנן הן חלק ממכלול תובענות שהוגשו לפתחי על ידי התובעת דנן בנוגע להליך השיפוץ בו עסקינן.

בהחלטתי מיום 17.03.11 הוריתי על איחוד הדיון בתובענות דנן עם תובענות נוספות (אשר נסתיימו בינתיים) וכן הוריתי על סדרי דין להגשת ראיות מטעם הצדדים ולשמיעתן.

מטעם התובעת הוגשו שני תצהירים של מר רוני שטן, תצהיר של מר אמיר עזריה, חוות דעת מומחה מהנדס בניין - מר בוריס סדצקי וחוות דעת שמאי מקרקעין - מר יוסי כהן.

מטעם הנתבעים בתיק 404/11 הוגש תצהירה של הגב' נורה פלאטו.

מטעם הנתבעת בתיק 423/11 הוגש תצהירו של מר אריק בין.

מטעם כל הנתבעים יחדיו הוגשה חוות דעת מהנדס אזרחי - רון ארד.

ביום 26.06.11 נתקיימה ישיבת הוכחות במסגרתה נחקר מר יוסי כהן. במהלך עדותו של מר סדצקי הגיעו הצדדים להסכם דיוני כלהלן: "אנו מוותרים על המשך חקירות נגדיות בתובענה, מבלי שהדבר יהווה הודאה הדדית בעובדות הנטענות בראיות הצדדים, ונבקש כי יינתן פס"ד על יסוד החומר המצוי בתיק ולאחר הגשת סיכומים מטעם הצדדים".

הצדדים סיכמו טענותיהם בכתב.

במסגרת הדיון בתיק 485/10 (אשר אוחד לדיון עם התובענות דנן בהתאם להחלטתי מיום 17.03.11) נערך ביום 07.03.11 ביקור במקום בנוכחות הצדדים ובעלי הדין בתיק הנ"ל. התרשמותי ממצב הבית כפי שהיה במסגרת הביקור שנערך במקום תשמש גם לצורך הכרעתי בתיק זה.

דיון