השופט ח' מלצר:
1. ראובן מכר מקרקעין בבעלותו לשמעון והמכר לא הושלם מסיבות שונות. בחלוף למעלה משלושים שנה, מכר ראובן אותם מקרקעין ללוי. לוי ידע על זכויותיו הנטענות של שמעון במקרקעין, ואף פנה אליו טרם שכרת את החוזה עם ראובן על מנת לברר עמדתו וטענותיו. שלושת הצדדים לא הגיעו ביניהם להבנה באשר להסדרת זכויותיהם והסכסוך עבר לבית המשפט. השאלה מי מבין שני הקונים - שמעון או לוי - זכאי לאכיפת חוזה המכר שכרת, היא העומדת במרכז הערעורים שלפנינו.
2. המדובר בערעור על פסק דינו של בית משפט המחוזי בתל אביב-יפו (כב' סגנית הנשיא, השופטת ד"ר ד' פלפל), בגדרו נדחתה תובענת עיריית הוד השרון (המשיבה בע"א 580/10 והמערערת בע"א 589/10 (להלן: העירייה))- הקונה הראשונה - לאכיפת הסכם מכר מקרקעין, שנחתם בינה לבין ניר שיתופי - אגודה ארצית שיתופית להתיישבות עובדים (המערערת 1 בע"א 580/10 והמשיבה 1 בע"א 589/10 (להלן: ניר שיתופי)), ולקבלת סעד הצהרתי הקובע כי ההסכם השני, שנערך בין ניר שיתופי לבין המערערים 7-2 בע"א 580/10 והמשיבים 7-2 בע"א 589/10 (להלן: הקונים) - בטל, אגב הוצאת צו עשה שיורה לניר שיתופי לפעול לרישום זכויות העירייה במקרקעין ולמחיקת כל רישום נוגד בנכס.
להלן יצוינו בתמצית הנתונים הדרושים להכרעה.
תמצית העובדות
3. במוקד הסכסוך מצויות הזכויות במקרקעין הידועים כחלקה 231 בגוש 6442, הנמצאים ברחוב בארי שבהוד השרון (להלן: המקרקעין). בתאריך 21.02.1971 נחתם חוזה מכר בין ניר שיתופי, שהיתה רשומה כבעלים של המקרקעין, לבין העירייה, לפיו רכשה העירייה "אגף" באותם מקרקעין (להלן: חוזה המכר הראשון). בתאריך 23.05.2004 נחתם חוזה מכר נוסף (להלן: חוזה המכר השני), לפיו מכרה ניר שיתופי את כל זכויותיה במקרקעין - לקונים. ההכרעות באשר לטיבו של חוזה המכר הראשון, ובאשר לשאלה מי משני החוזים עדיף לצרכי אכיפה הן העומדות במרכז המחלוקת שבין בעלי הדין שלפנינו.
4. על פי חוזה המכר הראשון, שעל עצם כריתתו אין חולק, רכשה העירייה "אגף" בבניין הבנוי על המקרקעין. הצדדים לחוזה, קרי העירייה וניר שיתופי, חלוקים בשאלה האם לצד אותו "אגף" רכשה העירייה גם את המגרש הצמוד לו. התמורה שנקבעה בחוזה המכר הראשון בעבור הנכס שנרכש עמדה על 63,000 לירות. אין מחלוקת כי עד למועד הדיון בערעורים מחזיקה העירייה באגף ומשתמשת בו לצרכים שונים, וכי עד למועד זה לא נרשמו בלשכת רישום המקרקעין זכויות העירייה במקרקעין על שמה וכן לא נרשמה הערת אזהרה לטובתה.
5. בשנת 1991 פנתה העירייה לניר שיתופי, וביקשה את אכיפת חוזה המכר, דהיינו את רישום זכויותיה על-פיו. ניר שיתופי סירבה לבקשת העירייה, בטענה כי לא שולמה לה מלוא התמורה הקבועה בחוזה. בשנת 2000 פנתה ניר שיתופי לעירייה, והציעה לפדות את זכויות העירייה במקרקעין. בעקבות פניה זו הזמינה העירייה חוות דעת שמאית לצורך הערכת גובה הפיצוי המגיע לעירייה בעבור פינוי הנכס. עד לשנת 2002 ניהלו הצדדים משא ומתן ביניהם, שכלל חלופת מכתבים וקיומן של מספר פגישות, בהן התברר כי המחלוקת בעינה עומדת - העירייה טענה להפרת חוזה המכר הראשון המתבטאת באי-רישום זכויותיה מצד ניר שיתופי, ואילו ניר שיתופי טענה שטרם קיבלה את מלוא התמורה עליה הוסכם.
6. ביני לביני פנו הקונים לניר שיתופי, והביעו התעניינות ברכישת המקרקעין. בתאריך 22.04.2004 נשלח מכתב מטעם נציג הקונים אל העירייה, ובו צויין כי בין הקונים לבין ניר שיתופי מתנהלים מגעים לרכישת המקרקעין. במכתב זה ביקש נציג הקונים מהעירייה להבהיר את טענותיה באשר לזכויותיה בנכס. בתאריך 05.05.2004 השיב מנכ"ל העירייה (להלן: המנכ"ל) לנציג הקונים במכתב, שבו נאמר כדלקמן:
"1. הוד השרון מתכבדת מעצם העניין אותו מגלים מרשיך ברכישת מקרקעין בעירנו.
2. העירייה אינה נוהגת לנהל מו"מ עם מתעניינים בקרקע.
3. אם מרשתך תרכוש את הזכויות במקרקעין, העירייה תיכנס בחפץ לב למו"מ על מיצוי זכויותיה בחלקה".
כשבועיים לאחר מכתב זה, בתאריך 23.05.2004, נחתם בין ניר שיתופי לבין הקונים חוזה המכר השני, ובו צויין במפורש כי לעירייה טענות בנוגע לזכויות במקרקעין. במכלול החומר לא נמצאו נתונים ברורים שיעידו על התמורה שהועברה מאת הקונים אל ניר שיתופי במסגרת מה שהוסכם בחוזה המכר השני. אציין כי העירייה טענה שהקונים "לא הוכיחו ולא טענו כלל כי שילמו את מלוא התמורה במסגרת ההסכם", וטענה זו לא זכתה למענה מצד הקונים.
עוד יובהר, למען השלמת התמונה, כי מהחומר שהוגש לנו עולה שניר שיתופי עודנה רשומה כבעלת מלוא הזכויות במקרקעין, מושא המחלוקת.
7. לנוכח חוזה המכר השני, התקיימה בחודש יוני 2004 פגישה בין הקונים לבין העירייה, בניסיון להגיע להסדר בדבר פינוי העירייה מהמקרקעין. העירייה הזמינה חוות דעת שמאית נוספת, אשר התקבלה בתאריך 14.11.2004, ובה הוערך פעם נוספת שווי זכויותיה במקרקעין. לאחר מכן התקיימו מספר פגישות נוספות, אך הצדדים לא הצליחו להגיע להסכמות ביניהם.
בעקבות אי ההסכמה הנ"ל, פנתה העירייה בשנת 2005 לבית המשפט המחוזי הנכבד, וביקשה את אכיפת ההסכם בינה לבין ניר שיתופי, וכן מתן הצהרה על עדיפות זכויותיה על פני זכויות הקונים, והוצא צו מניעה זמני האוסר לשנות את מצב הזכויות בנכס (ראו: רע"א 8630/05 ניר שיתופי נ' עיריית הוד השרון (10.04.2007)).
פסק דינו של בית המשפט המחוזי הנכבד
8. תחילה נדרש בית המשפט המחוזי לקבוע מה היקפו של הנכס אותו רכשה העירייה על פי חוזה המכר הראשון. בעקבות ניתוח חוזה המכר הראשון ומסמכים נוספים, שמיעת עדויות שונות בהקשר זה, ולאחר שסירב להחיל את דוקטרינת הנזק הראייתי לחובת ניר שיתופי והקונים, קבע בית המשפט המחוזי כי: "הממכר נשוא הסכם המכר מיום 28.2.71 כולל את ה'אגף' בלבד, כהגדרתו בהסכם הנ"ל". בהתאם, דחה בית משפט קמא את טענת העירייה לפיה, לצד "האגף", רכשה גם את המגרש הצמוד לו. במקביל למסקנה זו, בית המשפט קבע כי העירייה העבירה לידי ניר שיתופי את מלוא התמורה שנקבעה בחוזה המכר הראשון.
לאחר מכן ניתח בית המשפט המחוזי את שני חוזי המכר, על מנת להכריע בשאלה האם יש להורות על אכיפת חוזה המכר הראשון. בית משפט קמא הנכבד קבע, גם אם באופן מרומז במקצת, כי הקונים אינם עדיפים על העירייה ככל שהדברים נוגעים לסעיף 9 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין). יחד עם זאת, ותוך שהוא מפנה ל-ע"א 2643/97 גנז נ' בריטיש וקולוניאל חברה בע"מ, פ"ד נז(2) 385 (2003) (להלן: הלכת גנז), קבע בית המשפט כי העירייה יצרה בפני הקונים מצג לפיו נתנה בידם "אור ירוק" להתקשר בחוזה עם ניר שיתופי. לכן העירייה מושתקת מחמת עקרון תום הלב מלהתכחש למצג זה, ויש למנוע ממנה סעד של אכיפת חוזה המכר הראשון. בד בבד בית המשפט המחוזי קיבל את בקשת העירייה לפיצול סעדים, כך שתשמר לה האפשרות לתבוע סעד של פיצויים.