הפחתת סכום ההשבה על ארנונה שנלקחה בחוסר סמכות

לפנינו ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בפתח-תקווה (כב' השופטת אסתר באום-ניקוטרה) מיום 22.4.04 (ת"א 5645/01) אשר קיבל את תביעת המשיבה להשבת כספי ארנונה שגבתה המערערת מהטעם שנגבו שלא כדין.

1.          רקע

                         (א)               המשיבה היא השוכרת הראשית של שני בניינים בתחומה של המערערת החל מיום 1.1.99 - האחד ברחוב גוש עציון 11 (להלן: " בניין 11"), והשני ברח' גוש עציון 13 (להלן: " בניין 13" שני הבניינים יכונו להלן " הבניינים").

                         (ב)                בכל אחד מהבניינים קיימת קומת מרתף המשמשת לחניית כלי רכב של דיירי הבניינים (להלן: " החניונים המקורים"). נוסף על כך, מחוץ לכל אחד מהבניינים, קיים שטח פתוח, שאינו מקורה, המשמש אף הוא לחניית כלי רכב של דיירי הבניינים (להלן: " החניונים הפתוחים").

                          (ג)                מאז 1.1.99 חייבה המערערת את המשיבה בארנונה בגין החניונים המקורים ובגין החניונים הפתוחים. בשנים 1999, 2000 וחלק משנת 2001 שילמה המשיבה את שנדרשה.

                         (ד)                ביום 22.4.01, לפני הגשת התביעה לבית משפט קמא, כרתו המערערת והמשיבה הסכם פשרה, שהסדיר חילוקי דעות בדבר חיובי ארנונה בגין הבניינים לשנים 1999 - 2000 וכן לשנים שיבואו (להלן: " הסכם הפשרה").

                         (ה)               בהסכם הפשרה (סעיף 5) נקבע כי לסילוק סופי של כל טענות המשיבה, לתקופה שמיום 1.1.99 ועד ליום 30.4.01, תזכה המערערת את חשבון הארנונה של המשיבה בסכום של 834,236 ש"ח (להלן: " סכום הזיכוי"). כן הוסכם כי החל מחודש מאי 2001 ועד ליום 31.12.03, או עד שתסיים המשיבה לשכור את הבניינים, לפי המוקדם, תחויב המשיבה לפי תעריף של בניינים המשמשים לתעשיה או מלאכה, לרבות בתי תוכנה, בגין שטח של 3,671 מ"ר בבניין 11 ובגין  שטח של 2,789 מ"ר בבניין 13, וכן תחויב לפי תעריף של "בניינים המשמשים לחנויות, מסחר, משרדים, מקצועות חופשיים, בתי ספר וגני ילדים פרטיים (לרבות מחסנים) וכן כל נכס שאינו מופיע בהגדרות" בגין שטח של 918 מ"ר בבניין 11, ובגין שטח של 1,501 מ"ר בבניין 13 (סעיפים 6.1 ו-10).

(ו)       באשר לשטחי החנייה, הוסכם בין הצדדים כי המשיבה תחויב בכל אחד מהבניינים בגין שטח של 1,950 מ"ר בעבור שטחי חנייה פתוחים, ובגין שטח של 644 מ"ר בעבור שטחי חנייה מקורים (סעיף 7).

(ז)      סעיף 8 בהסכם הפשרה קובע כי הצדדים מוותרים על טענותיהם באשר לחיובי ארנונה עד ליום 31.12.01. סעיף 9 בהסכם הפשרה קובע כי הוראות ההסכם באשר לויתור על טענות, תביעות או דרישות, לא יחולו על חיוב המשיבה בארנונה בגין החניונים הפתוחים; הוסכם במפורש כי הזיכוי שזיכתה המערערת את המשיבה בגין חיובי ארנונה בעד העבר, אינו פוגע בכל טענה של המשיבה באשר לחיובי ארנונה בגין החניונים הפתוחים, הן לעבר הן לעתיד.

(ח)      ביום 2.9.01 הגישה המשיבה את תביעתה לבית משפט קמא להשבה של 428,641 ש"ח (בערכי יום הגשת התביעה). המשיבה טענה כי שילמה סכום זה ביתר, במסגרת תשלומי ארנונה שנגבו שלא כדין בגין החניונים הפתוחים לתקופה 1.1.99  - 31.8.01.

(ט)      הסוגיה המרכזית שהונחה לפתחו של בית משפט קמא הייתה שאלת החוקיות של גביית הארנונה בגין החניונים הפתוחים. זו גם השאלה שלפנינו.

2.         פסק דינו של בית משפט קמא

(א)        בית המשפט קבע שהמערערת פעלה שלא כדין, בחוסר סמכות ובניגוד ל" חקיקת ההקפאה" כאשר הוסיפה לראשונה לצו הארנונה לשנת 1986/87 את הסיווג " חניונים".

שטח החניונים הפתוחים אינו בא בגדרו של " בניין" כמשמעות מונח זה בסעיף 269 לפקודת העיריות [נוסח חדש] (להלן: " פקודת העיריות") המגדירו:

"כל מבנה שבתחום העיריה, או חלק ממנו, לרבות שטח קרקע, שעיקר שמושו עם המבנה כחצר או כגינה או לכל צורך אחר של אותו מבנה, אך לא יותר מהשטח שקבעה לכך המועצה למעט קרקע שהמבנה שעליה לא היה תפוס מעולם כולו או חלקו".

מכיוון שהמערערת לא קבעה שטח קרקע מירבי כאמור בהגדרה זו, הרי שחיוב החניונים הפתוחים בצו הארנונה לשנת 1985/86 אינו חוקי ונעשה שלא כדין.

המערערת לא הייתה רשאית ליצור סיווג " חניונים" בצו הארנונה לשנת 1986/87 בניגוד לחקיקת ההקפאה, הואיל ומדובר בסיווג חדש, שלא חויב כדין בצו הקודם.

המערערת חייבת אפוא בהשבת כספים שגבתה שלא כדין.

(ב)        נדחתה טענת המערעת כי יש לסווג את החניונים הפתוחים כ" קרקע תפוסה". הגדרה זו נוספה בצו הארנונה לשנת 1995, ונקבע שההגדרה הורחבה לעומת ההגדרה שבסעיף 269 לפקודת העיריות, ועל כן יש בה יצירת סיווג חדש, דבר האסור לפי חוקי ההקפאה.