הפטריארך היווני אורתודוקסי של י-ם ואח' נ' מר בן יוסף ואח'

פסק דין

בשנת 2005 הגישו הפטריארך היווני אורתודוכסי של ירושלים והפטריארכיה היוונית אורתודוכסית של ירושלים (להלן: התובעים) תביעה למתן פסק דין הצהרתי, לפיו התובעים הם הבעלים ו/או זכאים להירשם כבעלים ובעלי זכות החזקה בכל המקרקעין הידועים כחלקה 4 בגוש 44, הנמצא בשכונת אלסעדיה ברח' שייח' ריחאן מס' 48 וליד קבר שייח' ריחאן ברובע המוסלמי בעיר העתיקה בירושלים (להלן: המקרקעין), ואשר הוחזקו בעבר על ידי מתרי קתן וחנא אליאס ג'ע'ב (נתבעים 5 ו-6 בכתב התביעה המקורי) כבני רשות מטעם התובעים. אין חולק, כי המקרקעין בהם מדובר אינם רשומים, ואף אינם מוסדרים. על פי הנטען בכתב התביעה, בשנת 1992 פלשו נתבעים 1-4 למקרקעין האמורים, במטרה להשתלט עליהם, ומבלי שקבלו רשות לכך מן התובעים, וכי לנתבעים 5 ו-6 מעולם לא הייתה זכות למכור את הנכס. זו התביעה שלפניי.

קודם לתביעה הנדונה, הגישו התובעים תביעה לפינוי ולסילוק יד כנגד נתבעים 1-4 (ונתבעים נוספים) לבית משפט השלום בירושלים (ת.א. 11212/92). בכתב ההגנה טענה נתבעת 2, כי רכשה את זכויות נתבעים 5 ו-6 בנכס, וכי התירה ליתר הנתבעים להחזיק במקרקעין. בפסק דינו מיום 21.15.2000, דחה בית משפט השלום את התביעה. ערעור שהוגש על פסק דין זה נדחה (ע"א 1367/00 מיום 21.1.2001).

כאמור, כעבור 5 שנים ממועד מתן פסק הדין הנ"ל, הוגשה התביעה שלפניי. לא אפרט במסגרת זו את הסיבות השונות בעטיין חלו עיכובים בבירורה. אזכיר, כי בין היתר עמדה במחלוקת סמכותו של התובע 1 לתבוע בשם הפטריארכיה, לנוכח ההליכים שהתנהלו סביב נסיבות מינויו (ראו החלטתי בבש"א 4201/08 מיום 27.4.09). ביני לביני תוקן כתב התביעה, נתבע 1 נמחק ממנה, ועתה הנתבעים הם מדרשת קדמת ירושלים (להלן: נתבעת 1), עטרת כהנים ומתתיהו דן הכהן (להלן: נתבעים 2 ו-3, בהתאמה), מתרי קטן (נתבע 4) ונילי חנא ג'ע'ב, בתו ויורשתו של נתבע 6 על פי כתב התביעה המקורי (ולהלן: נתבעת 5).

נתבעת 1 (ולהלן: הנתבעת) הגישה בקשה כי אורה על סילוק התביעה על הסף, בין מן הטעם של חוסר סמכות עניינית (בש"א 9941/09) ובין מן הטעם של מעשה בית דין (בש"א 9940/09), וזאת לנוכח פסק הדין שניתן בבית משפט השלום, במסגרת ההתדיינות הקודמת בין התובעים לבין הנתבעים, ובכללם הנתבעת.

על מנת להכריע בבקשה, יש להכריע תחילה בשאלה האם, כטענת התובעים, תובענה שעניינה זכויות במקרקעין שאינם רשומים היא "תובענה הנוגעת למקרקעין", כמשמעות מונח זה בהוראת סעיף 51(א)(3) לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], תשמ"ד-1984 (להלן: חוק בתי המשפט), ומסורה לפיכך לסמכותו הייחודית של בית משפט זה, או שמא המדובר בתובענה שעניינה זכויות אובליגטוריות (כטענת הנתבעת), אשר הסמכות לדון בה נגזרת משווין הכספי של זכויות אלה.

ההכרעה בסוגית הסמכות העניינית תדריך את ההכרעה בסוגיה של מעשה בית דין.

בש"א 9941/09 - הסמכות העניינית

חלוקת הסמכויות בין בית משפט השלום לבין בית המשפט המחוזי מעוגנת בחוק בתי המשפט. סעיף 40 לחוק זה קובע את סמכותו השיורית של בית המשפט המחוזי לדון בכל עניין שאינו בתחום סמכותו של בית משפט השלום. כאמור לעיל, נקודת המוצא בענייננו היא הוראת סעיף 51(א)(3) לחוק בתי המשפט, הקובעת את גדרי סמכותו של בית משפט השלום לדון בתביעות בדבר חזקה או שימוש במקרקעין, אולם מוציאה מגדרי סמכותו "תביעות אחרות הנוגעות למקרקעין". מכאן, שתביעה מסוג זה הינה בסמכותו השיורית של בית המשפט המחוזי.

כאמור, השאלה המחייבת הכרעה היא, האם תביעה הנוגעת למקרקעין שאינם רשומים היא תביעה "הנוגעת למקרקעין", שאז דינה להתברר בבית המשפט המחוזי, או שמא היא תביעה שעניינה זכות חוזית, שאז דינה להתברר לפי שוויה הכספי.

סעיף 7 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין) קובע כי עסקה במקרקעין טעונה רישום, וכי עסקה שלא נגמרה ברישום רואים אותה כ"התחייבות לעשות עסקה". מלשון החוק עולה, אפוא, כי עסקה במקרקעין שלא הסתיימה ברישום, אינה מקנה זכות קניינית כי אם זכות חוזית בלבד. כך אומר כב' השופט טירקל בע"א 6529/96 טקסטיל ריינס בע"מ נ' ענת רייך ואח' (פ"ד נג(2) 218, בעמ' 230):

"לאור המצב החוקי הקיים אין לסטות מהכלל, לפיו זכות קניינית בנכס מקרקעין נרכשת רק עם רישומה במרשם המקרקעין. אם הרישום אינו אפשרי, לא יכולה להירכש זכות קניינית, וזאת על אף רישום הזכות במרשם אחר כלשהו - לרבות המרשם המתנהל בספרי המינהל, שאמינותו רבה - ועל אף קבלת החזקה בנכס. כל שנרכש הוא זכות חוזית לקבל את הזכות הקניינית בעתיד, לכשיתאפשר רישום הנכס והזכויות בו במרשם המקרקעין".

הרציונאל העומד בבסיס הוראה זו של המחוקק הינו יצירת תמריץ לרישום עסקאות, שכן יעילותו של מרשם המקרקעין כמקור מידע מהימן על מצב הזכויות במקרקעין מותנית בהיקף תחולתו. תכלית הרישום היא להעניק ביטחון ברכישת זכויות במקרקעין וצמצום חשיפתם של רוכשי זכויות במקרקעין לסיכונים. כמו כן, היעדר רישום פוגע בהכנסות המדינה בשל הקושי במעקב אחר עסקאות במקרקעין שאינם רשומים. לנוכח תכליות אלה, אין בידי לקבל את טענת התובעים לפיה אין הוראות חוק המקרקעין חלות על מקרקעין שלא נרשמו לפני תחילת החוק. לא נמצאה לי בהוראות החוק או בפסיקה כל אבחנה בין עסקאות מקרקעין שלא נרשמו ערב תחילת החוק לבין כאלה שלא נרשמו לאחר חקיקתו.

ואם כך הוא, מאחר והמקרקעין נשוא התובענה אינם רשומים, המסקנה המתבקשת היא שהזכויות להם טוענים התובעים הינן בגדר זכויות אובליגטוריות בלבד, והסמכות לבררן נגזרת משווין הכספי.

שאלה דומה נדונה בפני כב' השופט ת' אור ברע"א 7868/95 יו"ש השקעות במקרקעין ופיתוח בע"מ (בפירוק) נ' עזבון המנוח משה קובלר ואח' (תקדין). באותה פרשה התבקש בית המשפט ליתן סעד הצהרתי לפיו התובעים הם בעלי הזכויות במגרשים שנרכשו באזור יהודה ושומרון. וכך קבע כב' השופט אור:

"במצב הדברים הנוכחי, הדיון בסעד ההצהרתי המבוקש אין פירושו הכרעה בזכויות קנייניות. כל עוד לא חולק שטח המריבה למגרשים בספרי רשם המקרקעין, אין התובעים יכולים להחשב כבעלים של מגרשים מסוימים באותו שטח. ממילא, בשלב זה, יכול בית המשפט לדון ולהכריע אך ורק בשאלת זכויותיהם החוזיות של התובעים כנגד החברה.

כאשר הסעד המבוקש בתביעה שייך כל כולו למישור הזכויות החוזיות שבין התובעים לחברה, ולא לאישור 'זכויות במקרקעין' כמובנן בדין הישראלי, אין התביעה נכנסת בגדרן של 'תביעות אחרות הנוגעות למקרקעין' כמובנם בסעיף 51(א)(3) לחוק בתי המשפט ..., ואין מניעה עקרונית כי בית משפט השלום ידון בה. מאחר ומוסכם על הצדדים כי שווי הזכויות שבמחלוקת במועד הגשת התביעה היה בתחום סמכותו של בית משפט השלום, צודקת החברה בטענה כי יש להורות על העברת הדיון".

לתפישה זו ניתן ביטוי בפסקי דין רבים של הערכאות הנמוכות, ודומה כי זו העמדה הרווחת היום בפסיקה (ראו: ת.א.(ב"ש) 74/88 דמרי נ' דניאלוביץ ואח', תקדין; ה"פ (י-ם) 8497/09 אליהו מזרחי נ' סימה יגן ואח', תקדין; ה"פ (י-ם) 5399/06 אלמז נ' דלק - חברת הדלק הישראלית בע"מ ואח', תקדין; ה"פ (י-ם) 10-04-18076 קדמי נ' מועצה מקומית מבשרת ציון, תקדין; ת.א.(י-ם) 17180/00 צבי כהן נ' מנשה לוי, תקדין; בש"א (י-ם) 2320/08 הרב יצחק רלב"ג ואח' נ' מאזן דוויק ואח', תקדין; ת.א. (ת"א) 10-01-952 נבון נ' אורן, תקדין). כפי שהעיר כב' השופט גרוניס, עוד בשבתו בבית המשפט המחוזי בבאר שבע, בפסק דינו בת.א.(ב"ש) 74/88 הנ"ל, נראה כי פרשנות אחרת לתיבה "תביעה אחרת הנוגעת למקרקעין" תיצור חוסר ודאות ביחס לחלוקת הסמכויות בין הערכאות ותהווה כר פורה למחלוקות שתסרבלנה את ההליכים המשפטיים בתביעות מן הסוג הנדון, שהרי כל תובענה תיפתח בשאלה, האם מדובר בתביעה אחרת הנוגעת למקרקעין, חרף אי רישום הזכויות במרשם.

לא נעלמה מעיני החלטתו של כב' השופט י' עמית בשבתו בבית המשפט המחוזי בחיפה, בה"פ (חי') 119/08 שוייצר נ' רפאל (תקדין), ממנה ניתן לסבור כי תובענות לגבי מקרקעין שאינם רשומים הן "תובענות אחרות הנוגעות למקרקעין", שהסמכות הייחודית לבררן נתונה לבית המשפט המחוזי. אני סבורה כי לא ניתן להקיש ממנה על ענייננו, שכן אותה החלטה עסקה בשעבוד רשום של דירת מגורים, בזמן שאותה דירה הייתה רשומה בחברה המשכנת. מכל מקום, דומה כי הדעה הרווחת היא, שהסמכות לדון בתובענות הנוגעות למקרקעין שאינם רשומים נתונה לבית המשפט על פי שוויה הכספי של התובענה, שכן המדובר בזכות אובליגטורית ולא בזכות קניינית במקרקעין, וזו גם הדעה בבית המשפט העליון.

ולסיכום, מסקנתי היא כי התביעה שלפניי היא תביעה שעניינה זכות אובליגטורית, והסמכות לדון בה נגזרת משוויה.