ה"פ 34101-06-15 מ.י שחם נדל"ן בע"מ נ' ברקן אגודה שיתופית להתיישבות קהילתית

מבוא

1. מחלוקת בין אגודה שיתופית להתיישבות, יזם ומשתכנים – שנוגעת להרחבת היישוב ברקן ותוצאתה מצב בלתי נסבל שבו משתכנים שרכשו קרקע ובנו בתים, 'תקועים' ללא שמושלמות עבודות הפיתוח – היא העומדת לדיון בהליך זה.

    

2. בפני שלוש בקשות:

    

   הראשונה: בקשה של המבקשת בה"פ 34101-06-15, מ.י. שחם נדל"ן בע"מ (להלן: שחם) למינוי כונס נכסים, לצורך נטילת סמכויות המשיבה, ברקן אגודה שיתופית להתיישבות קהילתית של משקי חרות בית"ר בע"מ (להלן: ברקן) לשם ביצוע פסק הדין שניתן על ידי בית המשפט המחוזי מרכז בהפ"ב 29360-07-13, ולהסמיך את כונס הנכסים לביצוע פעולות שונות, וזאת בהתאם לתקנה 388 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984 (להלן: התקנות).

    

   השנייה: בקשה של ברקן נגד שחם, ש-53 מרוכשי המגרשים בהרחבה של הישוב ברקן, וכן חברת בנייני בר אמנה חברה לפיתוח בע"מ (להלן בהתאמה: המשתכנים ו-אמנה) צורפו אליה כמשיבים. במסגרת אותה בקשה, שהוגשה לאחר הדיון הראשון שהתקיים בבקשת שחם ביום 6.12.15, מבקשת ברקן למנות כונס נכסים כך שהפרויקט כולו יימסר למשמורתו ולניהולו של הכונס על מנת שיוציאו לפועל, וכי יוענקו לכונס כל הסמכויות של שחם לרבות תשלום חשבונות, ביצוע עבודות פיתוח או גביית כספים מהמשתכנים בפרויקט וכן סעדי עזר נוספים.

    

   השלישית: בקשה של המשתכנים כי בית המשפט ימנה כונס נכסים שיביא, בראש ובראשונה, לסיום הבניה ולמתן אפשרות לקיים חיים תקינים ביישוב המוקם. המשתכנים טוענים כי במצב הקיים כעת, נדרש כונס נכסים שאינו מזוהה עם איש מהצדדים. עמדת המשתכנים תואמת את עמדת ברקן ומשתכנים אלה מזוהים, במידה כזו או אחרת, אתה.

    

3. הדיון בשלוש המרצות הפתיחה אוחד. לצד הצדדים הנזכרים לעיל צורפו כמשיבים, לבקשתם, מתיישבים נוספים, שתומכים בעמדתה של שחם.

    

4. אף שלכאורה המסכת העובדתית העומדת ביסוד הבקשות נראית סבוכה ומורכבת, הרי שתמונת המצב המתבהרת לאחר סקירת הרקע העובדתי וההליכים הרבים (באופן חסר תקדים) שמתנהלים בין הצדדים, היא פשוטה יותר. כך גם התוצאה המתחייבת לדידי מהתסבוכת שנוצרה ומהתנהלות בלתי נסבלת של שני הצדדים להסכם, שחם וברקן, אשר מתקוטטות זו עם זו משך שנים על גבם של המשתכנים, שרכשו במיטב כספם מגרשים לבנייה וחיים משך שנים ארוכות באתר בנייה, ללא פיתוח סביבתי, ויותר מכך ללא תנאים אלמנטריים למגורים. נתחיל אפוא בבחינת הרקע העובדתי העומד בבסיס ההתקשרות, הסכסוכים והקביעות שנעשו בהליכים המשפטיים בעבר, ככל שהן רלוונטיות להכרעה, ואז נעבור לדון בטענות הצדדים.

    

   הרקע העובדתי וההוראות המרכזיות של ההסכמים

    

5. ברקן היא אגודה שיתופית להתיישבות המאגדת מתיישבים. שחם היא חברה פרטית. בין שחם לבין ברקן נחתם ביום 2.10.2008 הסכם עקרונות להקמת פרויקט ההרחבה (להלן – הסכם העקרונות, נספח א לבקשת שחם).

    

6. בהסכם העקרונות מתוארים שלבי הפרויקט, כאשר בשלב הראשון, שהוא העומד לדיון בשלוש הבקשות, ייבנו 62 יחידות דיור. 20 מגרשים יוקצו לבני ובנות ברקן במסגרת פרויקט "בנה ביתך" ו- 42 יחידות דיור ישווקו על ידי שחם, בשלושה דגמים לפי גדלים שונים תוך שיוצעו גם שלושה מפרטים. בגדרן של עקרונות ההתקשרות נקבע מחיר משוער ליחידת הדיור, הוברר כי הנרשמים יחתמו על הסכמי התקשרות וכן נקבעו פרטים שונים. עוד נקבע כי ברקן תקבל בגין כל יחידת דיור שתימכר סכום של 30,000 ₪. תמורה זו תועבר כתקציב עבור ביצוע עבודות פיתוח או לחילופין כהנחה למגרשים שאותם ירכשו "בנים ממשיכים". הוגדרו תפקידיה של שחם ולוחות הזמנים. כמו כן, הוסכם כי ביצוע בנייה של 68 מגרשים נוספים, בהמשך, יהא אופציונאלי (שלבים ב', ו-ג').

    

7. ביום 17.12.2008 חתמו הצדדים על הסכם (להלן: הסכם הביצוע) שבו יצקו תוכן פרטני לעקרונות שגיבשו בהסכם העקרונות. מתוך המבוא להסכם הביצוע נלמד כי בכוונת ברקן להרחיב את הישוב ברקן על ידי צירוף של עד 62 משפחות ובניית כ- 40 בתי קבע על ידי המזמינים וכן ביצוע עבודות פיתוח. שחם אמורה לבצע את עבודות הבנייה של חלק מבתי המגורים, את עבודות הפיתוח, את כל עבודות התשתית של מתחם הבניה וכן פיתוח ובינוי ציבורי (המבוא להסכם הביצוע).

    

8. בנוסף קובע ההסכם כי שחם תוכל לשווק את 42 הבתים, שעתידים להיבנות בבניה מרוכזת. אשר לפיתוח נקבעו בסעיף 5 (א) להסכם ההוראות הבאות:

    

   "היזם מתחייב לבצע על חשבונו והוצאותיו את תשתיות מתחם הבניה וכל הכרוך והקשור בהן.

   היזם מתחייב לבצע את תשתיות מתחם הבניה במועדים הנקובים בנספח א'4 ולבצע את העבודות ברציפות ללא הפסקות העולות על 10 ימים רצופים.

   ..."

    

9. סעיף 6 להסכם מסדיר את הבנייה המרוכזת של אותן 42 יחידות דיור:

    

   "היזם יהא רשאי לבנות בבניה המרוכזת רק דגמים שאושרו ע"י האגודה כמפורט בנספח א' 2. היזם מתחייב לחתום עם כ"א מהבונים בנפרד על הסכם לגבי דגם הבניה של יחידת הבניה שיבחר כל אחד מהבונים כמפורט בנספח א'.

    

   היזם יחתום על הסכם כאמור רק עם אותם הבונים ששמם יצויין בהפניה בכתב שתנתן מעת לעת ע"י האגודה, ולאחר שהבונים חתמו על המסמכים שנדרשו ע"י האגודה ומלאו את התחייבויותיהם כלפיה...

    

   בכפוף לאמור בהסכם זה מתחייב היזם לסיים ולהשלים לחלוטין את הקמת יחידת הבניה שלגביה ניתן היתר בניה תוך 24 חודשים ממועד הוצאת היתר הבניה..."

    

10. לצד פרטי ההתקשרות, נקבעו בנספח להסכם המועדים השונים לעבודות הפיתוח והתשתית וכן השלבים השונים שבהם ישולמו לשחם תשלומים עבור עבודות הפיתוח באחוזים מערך עבודות הפיתוח (סעיף 7):

     

    "היזם מתחייב לשלם על חשבונו והוצאותיו את כל העלויות מכל מין וסוג שהוא הכרוכות בביצוע עבודות הפתוח, תשתיות מתחם הבניה, פיתוח ובינוי ציבורי והבניה המרוכזת, בהתאם להיתרי הבניה, התכניות והמפרטים.

    ...

     

    1. מובהר בזאת כי כל אחד מהמזמינים שאינם בונים בבניה מרוכזת יפקידו מראש בידי האגודה כתנאי לאישור את סך 240,000 ₪ בגין עבודות תשתית מתחם הבניה. כמו כן יפקיד היזם מראש עבור כל אחד מהבונים בידי האגודה סך 240,000 ₪ בגין עבודות תשתית מתחם הבניה. הסכום הנ"ל כולל הפירות שיצברו בחשבון הפקדון עליו יוסכם בין הצדדים, ישוחררו ליזם בשלבים כמפורט בנספח א 5 ורק לאחר וכנגד ביצוע עבודות הפיתוח עבודות תשתית מתחם הבניה כאמור בנספחים א 3 ו-4 להסכם זה..."

        

11. הנה כי כן, ההסכם יצר תבנית ולפיה 20 מגרשים יימסרו לבני ברקן לבנייה על ידם ו- 42 מגרשים יועמדו לרשות שחם כדי שתבנה עליהם בתים ותשווק אותם. עבור כל אחד מהמגרשים עתיד להיות מופקד סכום של 240,000 ₪ בחשבון נאמנות שממנו יועברו לשחם כספים בגין עבודות הפיתוח שתבצע במתחם כולו. קצב העברת הכספים נעשה לפי העבודות שבוצעו בפועל בהתאם למתווה שעליו הוסכם (נספח א 5 להסכם) ולאחר אישור המפקח שמונה על ידי ברקן בהתאם לסעיף 13 להסכם.

     

12. החל מחודש נובמבר 2009 ועד לחודש אוקטובר 2010, הותלו היתרי הבניה בצו אלוף כללי ביהודה ושומרון. הקפאת הבנייה הביאה בעקבותיה מחלוקות שונות ומאז שנת 2011 מבלים הצדדים בעיקר בבתי משפט ובפני בורר שמונה לדון במחלוקות, השופט בדימוס יעקב שמעוני (להלן: הבורר). פרויקט הבנייה נעצר כאשר חלק מהמשתכנים מתגוררים בבתים שהקימו אך בשל אי השלמת עבודות הפיתוח דומה כי לא ניתן לקרוא לכך 'מגורים' וכי הדירות אינן נהנות מתשתיות בסיסיות ומתנאי חיים מינימאליים.

     

    ההליכים המשפטיים שהתנהלו בין הצדדים עד עתה

     

13. בין הצדדים התנהלו ומתנהלים הליכים שונים. אפרט להלן את הקביעות במרכזיים שבאותם הליכים מבלי שיהיה בכך למצות את מכלול הסכסוכים, הטענות והקביעות שניתנו, ומבלי שאתייחס לכל ההליכים הנוספים המתקיימים בין המשתכנים השונים לבין שחם או ברקן.

     

14. בעקבות המחלוקות שנוצרו לאחר תום הקפאת הבניה, שחם פנתה לבית המשפט המחוזי מרכז בתביעה (ת.א. 50314-06-11). בגדרו של אותו הליך ניתן צו מניעה שלפיו לא ישונה המצב הקיים. המחלוקת בין הצדדים הועברה, כאמור, לבוררות. טענות שחם כללו דרישות כספיות וכן צו המאפשר את ביצוע עבודות הפיתוח בתנאים המקובלים על שחם.

     

     

15. ביום 30.1.2013 נתן הבורר החלטה שבה קבע את הדברים הבאים:

     

    "לאחר שעיינתי בטיעוני הצדדים לא מצאתי הצדקה למתן צווי עשה זמניים בעתירות הכספיות שביקשה שחם, וזאת נוכח קיומם של טענות הדדיות של הצדדים האחד כלפי משנהו ונוכח היעדר כל פעילות של שחם באתר מזה מספר חודשים.

    ...

    סבורני, כי שונים הם פני הדברים ביחס לשלב א', לגביו בדיון שהתקיים בבית המשפט (בנוכחות ב"כ אמנה) הצהיר ב"כ ברקן, כמצוטט לעיל, שהאחרונה לא תסכל את ביצוע שלב א' ע"י המבקשת וכי אין לה כל התנגדות שהמבקשת תמשיך ותשלים את שלב א'.

     

    לפיכך הנני נעתר בשלב זה למתן צו מניעה כמבוקש ביחס לשלב א' שלפיו שחם זכאית להמשיך בביצוע שלב א' וברקן תפעל, כאמור בהצהרת ב"כ, ותמנע מלסכל את המשך הביצוע של שלב א' האמור בהסכם שביניהם.

     

    להבטחת נזקי ברקן כתוצאה ממתן הצו תינתן התחייבות המבקשת עד לסכום של 500,000 ₪. התחייבות זו תינתן תוך 7 ימים מהיום שאם לא כך יפגע הצו."

    [להלן: פסק 30.1.13, ההדגשה, מכאן ולהבא אלא אם צוין אחרת, שלי – א.ד.]

     

     

     

16. ביום 9.6.2013 ניתנה על ידי הבורר החלטה נוספת בבקשה של שחם, המלינה על כך שברקן אינה מקיימת את הצו. הבורר פרט בהחלטה הנוספת את הטענות השונות, אשר נגעו לכך שברקן דורשת מהרוכשים, שאותם מפנה אליה שחם, דרישות נוספות בהסכמים שהיא חותמת עמם ובכך מסכלת את החתימה, ואת החשש של ברקן מפני חשיפתה לתביעות של הרוכשים ובסופו של דבר קבע הבורר את הקביעה הבאה:

     

    "המוצא היחידי כדי שלא לתקוע את הפרויקט, הוא להחזיר את דפוס ההתקשרות המקורי שבין הצדדים. במתכונת זו נלוותה להתקשרות התחייבות אישית של בעל המניות דאז (מר יונס), שהפיגה או למצער מיתנה את חששותיה של ברקן, כפי שהן היום.

     

    לפיכך בכפוף להמצאת ערבות אישית חופפת לזו שהייתה של בעלי המניות, במתכונת המקורית שמתייחסת לרכישות מושא בקשה זו ורכישות עתידיות שתהיינה, על ברקן לחתום על ההסכמים עם הרוכשים כפי שצורפו להתקשרות הצדדים."

    (להלן: פסק 9.6.13)

     

     

17. ביום 29.7.2013 אישר בית המשפט המחוזי מרכז (כב' הנשיאה ה' גרסטל), לבקשת שחם, את פסקי הבוררות: פסק 30.1.13 ואת פסק 9.6.13. בקשה שהוגשה על ידי ברקן לביטול פסק הדין, נדחתה ביום 25.11.2013 בחלקה על ידי כב' הנשיאה גרסטל. באשר לפסק 30.1.2013, בית המשפט מצא אותו כפסק ביניים שניתן היה לאשרו כפסק דין. לעומת זאת, נקבע כי את פסק 9.6.2013 יש לסווג כהחלטה אחרת בלבד שלא ניתן היה לאשרה באותו שלב. בקשת רשות ערעור שהגישה ברקן על החלטת בית המשפט המחוזי, נדחתה.

     

18. בשלב זה, ועל יסוד פסק 30.1.13 אשר אושר כפסק דין, הגישה שחם בקשה למינוי כונס נכסים לביצוע הפסק. בהחלטתו בבקשת שחם למינוי כונס נכסים (ת"א 29630-07-13) מיום 10.2.2014, קבע כב' השופט א' ש' שילה כי:

     

    "נראה כי בשלב זה אין מניעה מצד המשיבה [ברקן] לאפשר למבקשת [שחם] להמשיך ולשווק מגרשים בשלב א', ככל שהרוכשים עומדים בכל תנאי ההסכם שבין המבקשת לבין המשיבה. לפיכך תוכל המבקשת להמשיך ולשווק מגרשים שכאלו, ובלבד שכל סכום המשולם ע"ח דמי הפיתוח (240,000 ₪) יופקד ישירות בקופת הנאמנות שמנהל ב"כ המשיבה... אינני רואה צורך במינוי כונס נכסים לשם שיווק המגרשים, שהרי ניתנה הסכמת המשיבה להמשך השיווק..."

     

     

19. הצדדים המשיכו להתדיין בבוררות. ביום 1.4.2014 ניתן פסק בוררות ביניים נוסף שבו דן הבורר בתביעות ההדדיות של הצדדים (להלן: פסק 1.4.14). אשר לתביעה העיקרית של שחם כלפי ברקן הוא קבע כי נכון למועד הגשת התביעה שחם לא הייתה זכאית לקבל תשלומים נוספים בגין העבודות שביצעה לפני ואחרי תקופת ההקפאה, וכי היא פסקה מביצוע העבודות ללא הצדקה וללא שברקן מנעה ממנה לבצען. עוד דחה הבורר את תביעת שחם לחייב את ברקן לשלם פיצויי קיום בגין ההפרה הנטענת של הסכם העקרונות וכך גם נדחתה התביעה לשלם סכומים שונים. עם זאת, הבורר דחה את עתירתה של ברקן לסילוק ידה של שחם מהמשך ביצוע העבודות ולא נעתר לבקשת ברקן לאפשר לה לבצע את העבודות בעצמה. הנימוק לכך היה קיומו של מעשה בית דין מכוחם של פסק 30.1.13 ופסק 9.6.13.

     

20. במסגרת הערה לסיום באותו פסק בוררות, פסק 1.4.14, התייחס הבורר לטענות שהועלו כלפי הערבות האישית שהעמידה שחם לטובת ברקן כפי שחויבה לעשות בפסקי הבוררות. ברקן טענה שהערבות שניתנה הייתה של מר ליאור חן (להלן: חן), שהוא מנהל שכיר בשחם ולא ערבות אישית של בעל מניות כנדרש בהחלטה. הבורר החליט שלא לעכב את מתן הפסק לצורך הכרעה בסוגיה זו ולכן הגדיר אותו כפסק ביניים, פיצל את הסעדים השונים וקבע כי הצדדים יוכלו לפנות להכרעה באותה סוגיה.

     

21. לאחר מתן פסק 1.4.14 פנתה ברקן לבית המשפט המחוזי מרכז בדרישה לאכוף על שחם מתן ערבות התואמת את ההחלטה (הפ"ב 29630-07-13). בית המשפט קבע כי על שחם להעמיד ערבות אישית של בעל המניות. הליך שנקטה שחם לביטול פסק 1.4.14 ובו בקשתה כי בית המשפט יורה על כך שהבורר מנוע מלהמשיך ולדון בסוגית הערבות לא התקבלו (ה"פ 37792-04-14, רע"א 3152/14). ביום 27.5.14 נתן הבורר החלטה, בהיעדר שחם, ובה קבע כך:

     

    "סוף דבר,

    הנני נעתר לבקשת ברקן ומורה לשחם שכל עוד לא הופקדה הערבות כאמור בהחלטתי מיום 9.6.13 על שחם להימנע מלבצע כל פעולה של מכירה ו/או דיס פוזיציה ו/או שיווק ו/או פרסום ו/או הקצאה ו/או כל פעולה אחרת במגרשים של שלב א' בברקן. וזאת עד להפקדת הערבות של בעלת המניות בתאריך 9.6.13."

    (להלן: החלטת 27.5.14)

     

     

22. בגין שתי ההחלטות שנתן הבורר: פסק 1.4.14 והחלטת 27.5.14, ננקטו הליכים מקבילים לאישור ולביטול פסקי בוררות (הפ"ב 16705-06-14, הפ"ב 46405-06-14 בעניין החלטת 27.5.14 ו-הפ"ב 3863-05-14, הפ"ב 18277-04-14 בעניין פסק 1.4.14). בית המשפט המחוזי מרכז (כב' השופטת ב' טולקובסקי) שדן בארבעת ההליכים נתן שני פסקי דין. באחד אושר פסק 1.4.14. בשני קבע בית המשפט כי החלטת 27.5.14 ניתנה בגדר סמכותו של הבורר ועל כן נדחתה הבקשה לבטל אותה. עם זאת בית המשפט קבע כי מדובר ב"החלטה אחרת" ועל כן אין מקום לאשרה. בקשות רשות ערעור שהגישה שחם לבית המשפט העליון על פסקי הדין (רע"א 8283/14, 8285/14) – נדחו.

     

23. בהחלטה בבקשות רשות הערעור של שחם, התייחס כב' השופט י' דנציגר לטענת שחם כי האיסור על ביצוע דיספוזיציות שנקבע בהחלטת 27.5.14 עומד בסתירה לפסק 30.1.13 ולהחלטת בית המשפט המחוזי מיום 25.11.2013:

     

    "מקובלת עלי לעניין זה קביעתו של בית המשפט המחוזי כי אין סתירה בין ההחלטה מיום 27.5.2014 לבין פסק הביניים... כפי שקבע בית המשפט, החלטת הבורר מיום 27.5.2014 "נועדה להבהיר ולפתור את המחלוקות בין הצדדים בנוגע לערבות שיש להפקיד על פי פסק הביניים" (פסקה 22 לפסק הדין)- ותו לא. הגבלת זכותה של שחם לבצע דיספוזיציות אינה חורגת, לכשעצמה, מהוראותיו של הבורר לפיו שחם זכאית להמשיך בביצוע שלב א' של הפרוייקט. רוצה לומר, השלמת שלב א' לחוד והיתר לביצוע דיספוזיציות לחוד: הגבלת הדיספוזיציות נועדה לצורך יישומו של אותו חלק בפסק הביניים הדורש משחם להפקיד "התחייבות" ולכן אין לקבל את טענתה של שחם כי קיימת סתירה בין השניים."

    (שם, פסקה 13)

     

24. להשלמת התמונה אציין כי ננקט הליך לפי פקודת בזיון בית המשפט, שנמחק בהסכמת הצדדים.

     

25. אם לא די בכך, הליך נוסף שנוהל, עניינו בבקשתה של ברקן לסילוק ידה של שחם מאתר הבנייה במסגרת בקשה לסעד זמני בת"א 27586-04-15. הליך זה הוגש לבית משפט השלום בירושלים. בית המשפט דחה את הבקשה, בין היתר, בנימוק שהיא נועדה לעקוף את הבקשה שהגישה שחם בהליך זה, למינוי כונס נכסים ובין משום שלא התקיימו התנאים למתן סעד זמני. אותו הליך עיקרי טרם הסתיים.

     

    בקשת שחם למינוי כונס נכסים על זכויות וחובות ברקן בפרויקט

     

26. זו הבקשה הראשונה שהוגשה, שבה מבקשת שחם מינוי כונס נכסים מטעם בית המשפט שיבוא בנעליה של ברקן.

     

27. שחם טוענת כי ברקן אינה מבצעת את חלקה בהסכם להשלמת שלב א – אינה מאפשרת לשחם לבצע את העבודות הנדרשות - ובכך מפרה את הפסקים וההחלטות שניתנו. אין מנוס, לשיטת שחם, ממינוי כונס נכסים שכן שחם נצרכת לשיתוף פעולה מצד ברקן לביצוע הסכם הפיתוח וזאת במינוי מפקח, העברת תכניות עדכניות, אישור תשלום חשבונות ביצוע על פי ההסכם וניהול חשבון נאמנות. חוסר שיתוף פעולה מצד ברקן משתק את הפרויקט, מסב נזקים לשחם ולמשתכנים, ועל כן מתקיימים התנאים למינוי כונס נכסים. שחם מדגישה כי אין מבוקש כונס אשר יבוא בנעלי ברקן כאגודה שיתופית על כל סמכויותיה, אלא רק לעניין חובותיה לפרויקט. 

     

28. בקשת שחם היא כי יינתן צו המורה על מינוי כונס נכסים על זכויותיה של ברקן על פי ההסכם או המורה על אכיפה ופיקוח של ההסכם באמצעות בית המשפט. בפרט מבוקש, כי הכונס או המפקח מטעם בית המשפט יאפשרו את קבלת את התוכניות המעודכנות והמאושרות מברקן, את מינוי המפקח, את השגת האישורים הנדרשים והעברת כספי הנאמנות לקופה אחת.

     

29. יצוין, כי שחם מעריכה את שווי עלות העבודות הנדרשות להשלמת הפיתוח לפי שלב א', בכ-5 מיליון ₪ ללא מע"מ (נספח 2 לתגובת שחם בה"פ 40984-01-16). עוד ביקשה שחם כי בשלב מאוחר יותר יתאפשר לה לשווק מגרשים כנגד גביית דמי פיתוח גבוהים יותר ובכך יתאפשר לממן את עלויות הפיתוח.

     

30. שחם הדגישה כי כב' השופט שילה לא נעתר לבקשתה הקודמת לכינוס נכסים, בעיקר משום שברקן הביעה בפניו הסכמה לאפשר את אכיפת ההסכם, אלא שמאז היא מסרבת לאכיפת ההסכם ללא הצדקה ומתרצת את סירובה בכך שאין די בערבות שהעמידה שחם.

     

31. לטענת שחם, ביסוד סירובה של ברקן לאפשר את ביצוע עבודות הפיתוח והטענה כי בשל אי ביצוע העבודות הפרויקט נתקע, נמצא רצונה של ברקן לגזול משחם את האפשרות למכירת ולבניית המגרשים הנותרים. מי שמפר את החוזה הוא דווקא ברקן, ועל כן יש לאכוף על ברקן לקיים את התחייבויותיה ומשהוברר כי היא אינה מקיימת אותן, למנות כונס נכסים שיאפשר גישה לתכניות וימנה מפקח.

     

32. ברקן סבורה כי אין מקום למינוי כונס נכסים לבקשת שחם. הבקשה רחבת ההיקף שהגישה שחם למינוי כונס נכסים, הוגשה תוך חוסר תום לב מצד שחם שכן אינה כוללת כל אזכור אודות מינויו התקף של כונס נכסים לגבי 10 מגרשים מתוך 62 המגרשים המדוברים, ואזכור על הליכים משפטיים המתנהלים מול אמנה. היא מציינת כי לא צורפו הצדדים הנדרשים לבקשה כזו – אמנה והחטיבה להתיישבות של ההסתדרות הציונית- במיוחד כאשר מדובר בגופים שנתנו דעתם לגבי התנהלות שחם בפרויקט. די בכך כדי להביא לדחיית הבקשה של שחם.

     

33. לטענת ברקן, שחם אינה מוכיחה כי קיימה את התנאים המאפשרים לה לשוב לפרויקט, לבצע את העבודות ולמכור את המגרשים שכן אין כל אישור לכך שהופקדה ערבות בהתאם להחלטות. בנוסף הפנתה ברקן לכך שמונה כונס נכסים על זכויותיה של שחם בעשרה מתוך המגרשים וזאת לאחר שלא עמדה בתשלומים שהוטלו עליה לטובת אמנה. ברקן מלינה על כך ששחם לא ביצעה את עבודות הפיתוח אף שהדבר לא נמנע ממנה. ההישענות על כך שהתכניות אינן ברשותה אינה יכולה לסייע לשחם שכן אלה הוכנו רק בחודש יוני 2015, ומכל מקום החובה לערוך אותן מוטלת על שחם.

     

34. ברקן חולקת על האומדן שהציגה שחם באשר לסכום הנדרש להשלמת עבודות הפיתוח. לטענת ברקן, הסכום ששחם הזכירה לא יספיק ולו למחצית מהעלויות הנדרשות ועל כן, בקשתה של שחם למינוי כונס נכסים, תוך ששחם נשארת היזמית של הפרויקט, אינה בעלת היתכנות כלכלית.

     

35. בתשובה לתגובה שבה שחם על עמדתה כי אין לצרף צדדים שלישיים וכי אלה ממילא לא ייפגעו ככל שימונה כונס נכסים לביצוע פסק הדין ויבוא בנעליה של ברקן. בפרט בעניין אמנה, הוסיפה שחם כי כונס נכסים כמבוקש על ידה, יוכל לבצע דיספוזיציות רק לאחר פירעון החוב של שחם לאמנה או הגעה להסדר עמה. על כך אין חולק ולכן מעמדה של אמנה כנושה אינו נפגע מאי צירופה לבקשת שחם למינוי כונס, אלא שאמנה מעוניינת להצטרף להליך דנן בשל האינטרס הכלכלי שלה בהשתלטות על הפרויקט, במקומה של שחם.

     

36. באשר לטענות על כך שלא העמידה את הערבות האישית הנדרשת, עמדה שחם על ההבחנה בין זכותה לבצע דיספוזיציות, אשר הייתה כרוכה בהפקדת הערבות, לבין זכותה להשלים את עבודות הפיתוח, שאין כל קשר בינה לבין העמדת הערבות. לדידה של שחם, ברקן אינה יכולה להצדיק את סירובה לאפשר לשחם לבצע את עבודות הפיתוח באי העמדת הערבות, שכן הערבות אינה תנאי לכך. מכל מקום, לדעת שחם, יש לקבל את ערבותו של בעל המניות הנוכחי, הוא מר חן, ולאפשר לה ביצוע דיספוזיציות לאור ערבותו, ואין שום הגיון בהעמדת דרישה לקבלת ערבותה של עורכת הדין מעיין בכר (להלן: עו"ד בכר), מקום בו היא כבר אינה בעלת מניות. היא הדגישה כי התעקשות ברקן על הפקדת ערבות על ידי מי שאיננו בעל מניות בחברה כיום, כאשר הצבת ערבות מטעם בעל מניות בחברה היא זו אשר עמדה ביסוד החלטת הבורר, היא בלתי הגיונית ומהווה שימוש לרעה בזכות. שחם הטעימה כי בשנת 2009 ברקן ויתרה לגמרי על ערבות אישית כאשר בעל המניות הקודם, מר משה יונס, עזב. עוד נטען בתשובת שחם כי פסקי הבוררות וההחלטות יצרו מעשה בית דין ואין לאפשר לברקן לנקוט בהליכים או בעמדות המנוגדות לפסקי הדין ולהחלטות שניתנו.

     

37. בתגובה לבקשת שחם למינוי כונס נכסים, ציינו המשתכנים כי נדרש כונס נכסים בלתי תלוי, או למצער, מינוי של באי כוח שלושת הצדדים- שחם, ברקן והמשתכנים, ככונסי נכסים.

     

     בקשת ברקן למינוי כונס נכסים לפרויקט

     

38. בעקבות הדיון שהתקיים ביום 6.12.15 שבמסגרתו הועלתה על ידי בית המשפט השאלה האם לא נכון למנות כונס נכסים למכלול הפרויקט ולהפקיע משני הצדדים את זכויותיהם, בהינתן כי ניכר קושי בהמשך פעילות שני הצדדים, שחם וברקן יחד, הוגשה בקשת ברקן למינוי כונס נכסים.

     

39. בבקשתה טוענת ברקן כי יש למנות כונס נכסים וזאת נוכח הפגיעה שקיימת במשתכנים שזכאים לסיום הפרויקט. לשיטת ברקן, בהכרעה אודות מינוי הכונס יש לבחון את השאלה האם המשתכנים יוכלו לממש זכויותיהם במגרשים שנרכשו, אם לא ימונה כונס נכסים על כלל הפרויקט. בענייננו, כך ברקן, שחם בחרה לעשות דין לעצמה פעם אחר פעם, כפועל יוצא מכך הפרויקט עומד כאבן שאין לה הופכין ואין מנוס ממינוי כונס נכסים חיצוני על מנת לקדמו.

     

40. ברקן עומדת על עמדתה כי שחם לא קיימה את התנאי המחייב העמדת ערבות אישית של מי שהייתה בעלת מניות במועד מתן ההחלטה המחייבת זאת, עורכת הדין בכר, וכן מפנה לכך ששחם הפרה את הצווים שאסרו דיספוזיציה במגרשים והמשיכה למכור אותם. עוד מצביעה ברקן על חוסר איתנותה הפיננסית של שחם, על כך שמונה כונס נכסים קבוע על חלק מהמגרשים וזאת בשל אי תשלום החוב של שחם לאמנה וכן כי שחם אינה משלמת לאמנה סכומי כסף נוספים שבגינם נפתח כלפיה תיק הוצאה לפועל. בשל היעדר שיתוף הפעולה מצד שחם, טוענת ברקן, נדרש מינוי כונס נכסים כדי שיאפשר את סיום הפרויקט על הצד הטוב ביותר ובזמן הקצר ביותר.

     

41. לשיטתה של ברקן חוסר האמון בין הצדדים הוא כה עמוק עד שלא ניתן עוד לאפשר לשחם לבצע את העבודות ולכן יש למנות כונס נכסים שייטול על עצמו את כל הסמכויות וישלים את ביצוע הפרויקט. ברקן מטעימה כי מקום בו מדובר בעבודות אשר מתבצעות בתחומיו של ישוב קטן, ומחייבות ממשק יומיומי בין הגורמים המבצעים את הפיתוח לאגודה השיתופית, ובהינתן חוסר האמינות וחוסר המהימנות של שחם (ברקן מתייחסת בין השאר להעברת מניות שחם מעו"ד בכר למר חן), אין מנוס ממינוי כונס בעל סמכויות כוללות, הוצאת שחם מאתר הבנייה, כך שכל הכספים בקופת הנאמנות ישמשו להשלמת ביצוע עבודות הפיתוח וללא שלשחם יהא שיקול דעת בהכרעה באשר לעבודות, אופיין והגורם המבצע שלהן.

     

42. שחם מתנגדת לבקשה מצד ברקן. היא סבורה כי מדובר במהלך המנוגד למעשה בית דין שנוצר מפסקי הבוררות שקבעו כי היא זכאית לבצע את העבודות ולקבל את תמורתן. עוד טוענת שחם כי אין עילה למינוי כונס נכסים לפי בקשת ברקן, שכן המינוי של כונס נכסים, אם תתקבל בקשת ברקן, אינו מיועד לאפשר ביצוע של פסק הדין לטובת ה"זוכה" אלא ההיפך. הבקשה של ברקן היא כי ימונה כונס נכסים שיאפשר לה, ה"חייבת", להשתמט מביצוע המחויבות החוזית שלה. שחם אף חולקת על טענת ברקן כי היא חשופה לתביעות מצד משתכנים שכן תביעות כאלה לא הוגשו וההסכם בין ברקן למשתכנים אינו מקים עילה לתביעות כאלה.

     

43. בכל הנוגע לטענה שאין לה יכולת כלכלית לבצע את העבודות, שחם טוענת כי מדובר בטענה שהועלתה באיחור ולכן אין להטיל על שחם ועל בעל המניות שלה את הנטל להביא אסמכתאות כדי לשכנע כי יש להם איתנות פיננסית. טענה זו, כך שחם, אינה מתיישבת עם טענת המשתכנים לפיה שחם קיבלה 13 מיליון ₪, או עם טענת ברקן והמשתכנים כי אין צורך בהזרמה חיצונית של כספים כדי להשלים את הפרויקט. מכל מקום, סוגיית מצבה הכלכלי של שחם לא רלוונטית לזכותה לאכוף את פסק הדין, מה גם שהטענה נדחתה במסגרת הבוררות והבורר הורה על אכיפת ההסכם למרות טענה זו.

     

44. שחם הודיעה במסגרת תגובתה לבקשת ברקן כי התקשרה בהסכם עם קבלן שערוך לבצע את העבודות בתוך 10 ימים והתחייב ללוח זמנים, וכי היא מוכנה להיכנס באופן מיידי להשלמת עבודות הפיתוח ובלבד שתקבל את התכניות המפורטות העדכניות ותובטח לה התמורה הכספית עבור העבודות מתוך הכספים המופקדים בנאמנות. לטענת שחם, אין הצדקה למנות כונס נכסים כללי לפרויקט, כפי שמבקשת ברקן - מינוי שמשמעותו הפקעת הזכות החוזית של שחם להשלים את ביצוע הפרויקט וליהנות מהתמורה שעתידה להתקבל ממכירת המגרשים שטרם נמכרו, וכן מבלי שישולמו לה הסכומים המגיעים לה עבור העבודות שביצעה עבור הפרויקט זה מכבר. מטעם זה, כך טענת שחם, וכן בשל היבטים מיסויים, מינוי כונס נכסים שיתמנה כבקשת ברקן, יסב נזק בסכום אדיר, ויחייב את המשתכנים לשאת בעלויות הפיצוי כלפי שחם.

     

45. שחם מסבירה כי הנימוק המרכזי העומד מאחורי סירובה של ברקן לאפשר את אכיפת ההסכם הינו יחסים עכורים בין הצדדים וחוסר אמון, אלא שבניגוד לטענת ברקן, שחם גורסת כי ביצוע עבודות פיתוח אינו מחייב יחסי קירבה או אמון בין הצדדים באופן המצדיק את אי אכיפת ההסכם. זאת ועוד, שחם הייתה נכונה כי לצד מינוי כונס נכסים, תעמיד ערבות אישית של מר חן (ערבות שכבר צורפה) וערבות בנקאית בסכום של 500,000 ₪, כספי הנאמנות ישוחררו לאחר ביצוע עבודות בכפוף לאישור ביצוען על ידי מפקח שימונה על ידי בית המשפט. במצב הדברים הזה, כך שחם, אין כל סיכון מבחינת ברקן ולכן בעיית אי-האמון אינה יכולה להוות טעם מוצדק למניעת האכיפה.

     

    בקשת המשתכנים למינוי כונס נכסים על הפרויקט

     

46. כאמור, גם המשתכנים הגישו בקשה למינוי כונס נכסים על כלל פרויקט ההרחבה אשר יוענקו לו כל סמכויות וזכויות ברקן, שחם וגביש, (שהיא חברה אחות של שחם). לטענת המשתכנים, שחם הפרה את התחייבויותיה על פי ההסכמים מול ברקן, בכך שמשך כמעט 5 שנים היא חדלה מביצוע עבודות בניה באתר ואת העבודות החלקיות שהשלימה, ביצעה באופן רשלני. המשתכנים מדגישים כי הבורר פסק כי שחם הפרה את ההסכם בכך שהפסיקה את העבודות ללא הצדקה, וכי כיום, כאשר שחם אינה מבצעת את העבודות, זכויותיה על פי ההסכם עברו מן העולם והיא אינה בעלת זכויות צופות פני עתיד, אשר על יסודן יש לראותה כ"זוכה".

     

47. המשתכנים מוסיפים כי אין לשחם את היכולת הכספית לבצע את העבודות ואין לה את המיומנות הנדרשת להשלמת הפרויקט. כמו כן, נטען כי שחם קיבלה תשלום ביתר בסך למעלה מ-5 מיליון ₪ וכי במצב הדברים הנתון- בו לצדדים השונים להסכם יש אינטרסים נוגדים והליכים משפטיים ננקטים חדשות לבקרים- אין אלטרנטיבה אחרת לבד ממינוי כונס נכסים.

     

48. עוד צוין כי שחם פועלת בחוסר תום לב כאשר היא טוענת כי מינוי כונס נכסים לבקשת המשתכנים וברקן יביא לתוצאות עגומות ולתביעות אישיות כנגד המשתכנים, ולבסוף עמדו המשתכנים על עמדתם כי משך השנים הם לא ידעו כי הליכי הבוררות, ההליכים בבתי המשפט ותוצאותיהם, נוגעים לנכסיהם.

     

     

    עמדת המשתכנים האחרים

     

49. מספר משתכנים בפרויקט (משפחות נאור וציפרשטיין) הגישו מצדם עמדה נפרדת, בה הם חולקים על העמדה שהציגו המשתכנים האחרים ואינם תומכים בבקשתם של האחרים למינוי כונס נכסים. לטענת נאור וציפרשטיין, מינוי כונס נכסים כבקשת ברקן והמשתכנים, יחייב את המשתכנים בעלויות גבוהות למדי ובכך יפגע במשתכנים ובזכויותיהם, ולכן הפתרון העדיף הוא פיקוח מטעם בית המשפט. משפחות נאור וציפרשטיין ציינו כי לדעתן, לו הייתה מובהרת לכלל המשתכנים המשמעות הכלכלית שיש למינוי כונס נכסים להשלמת העבודות, סביר להניח כי המשתכנים לא היו מבקשים את שביקשו. לדעת משפחות אלה אין להצעת ברקן להשלמת הפיתוח על ידי כונס כבקשתה, היתכנות כלכלית שכן עלות הפיתוח הנדרש הנטען על ידי ברקן גבוהה לאין ערוך מהסכומים המצויים בנאמנות.

     

     

    עמדת אמנה

     

50. אמנה, שהיא בעלת שעבוד על 10 מגרשים, ובא כוחה מונה ככונס נכסים למגרשים אלה, טוענת כי אין הצדקה להפקיד בידי שחם את השלמת העבודות, נוכח חוסר האמון בשחם ובפועלים בשמה, אשר עד עתה פעלו בניגוד לשעבוד רשום וצווים שיפוטיים. אמנה הוסיפה כי שחרור כספים לידי שחם על פי התקדמות העבודות שיבוצעו מכאן ואילך, מבלי להביא בחשבון ששחם כבר נטלה את עיקר כספי הפרויקט לכיסה ומבלי שתובטח השגת התוצאה, יוביל למבוי סתום. כל מצב בו ישוחררו כספים באופן מדורג בהתאם להתקדמות העבודות, לא יעודד את שחם להשלים את הפיתוח הנדרש והפרויקט ייתקע במצב דומה לזה שבו הוא מצוי היום. על כן, לשיטת אמנה, מן הראוי ששחם תבצע את העבודות עד להשלמתן וכי רק עם סיומן ישוחררו לזכותה הכספים. ברוח דברים אלה הציע בא כוח אמנה מתווה רעיוני למנגנון השלמת ביצוע העבודות על ידי שחם.

     

     

    מהלך הדיון, תמצית העדויות

     

51. ביום 6.12.2015 התקיים דיון לצורך ההכרעה בבקשת שחם למינוי כונס נכסים, בנוכחות נציגי ברקן, כמשיבה לבקשה והמשתכנים, אשר ביקשו להצטרף להליך. לאחר שבמעמד הדיון הביעה ברקן את רצונה להגיש בקשה מטעמה למינוי כונס נכסים, בקשה כזו הוגשה זמן קצר לאחר מכן, וביום 10.1.2016 התקיים דיון מקדמי נוסף, בנוכחות באי כוח ברקן, שחם, אמנה, המשתכנים ומשפחות ציפרשטיין ונאור. בעקבות הדיון ובהמשך לעמדה שהובעה על ידי המשתכנים במהלכו, הוגשה אף מצדם של המשתכנים בקשה שלישית למינוי כונס נכסים. כמו כן, בעקבות הדיון, הודיעה שחם לבית המשפט ביום 20.1.2016 כי היא מסכימה להעמדת בטוחה נוספת ולהפקדת ערבות בנקאית בסך 500,000 ₪.

     

52. בהמשך לכך, ולאחר שהצדדים הגיבו כל אחד לבקשתו של האחר, נשמעו חקירות נגדיות למצהירים. החקירות התקיימו בישיבה אחת (תוך שפרקי הזמן לחקירות נקצבו בכדי לאפשר את סיום ההליך במהירות). בין העדים שנחקרו היו מר ליאור חן, מנהל שחם, מר יצחק סעדיה, מזכיר ברקן, מר תומר אברהמי, נציג המשתכנים וכן נציגי חברת אמנה. בנוסף העידה עורכת הדין בכר, שנכחה באולם אף שלא הגישה תצהיר מקדים.

     

53. מר ליאור חן העיד כי הוא מעריך את עלות עבודות הפיתוח הנדרשות כעת לצורך השלמת הפיתוח בפרויקט, בסך של 5 מיליון ₪ בתוספת מע"מ (עמ' 6, ש' 6-8). אשר למקור המימון לאותו סכום הנחוץ לביצוע עבודות הפיתוח הסביר מר חן כי למיטב ידיעתו יש בחשבון הנאמנות סכום של כ- 1,800,000 ₪ ואת היתרה יש לממן בדרך של מכירת המגרשים שטרם נמכרו והכנסת כספי הפיתוח מתוך התמורה שתתקבל. בדרך זו של הגדלת כספי הנאמנות ניתן יהיה לממן את הפיתוח (עמ' 6, ש' 9-20).

     

54. עניין אחר שעלה בעדותו של מר חן נוגע לסוגית הערבות האישית שהעמיד עבור שחם לפי החלטת הבורר. כזכור, ברקן טענה וטוענת כי שחם לא מילאה אחר החלטת הבורר שכן במועד הרלוונטי בעלת המניות הייתה עורכת הדין מעין בכר ולא מר חן. בעדותו של מר חן הוברר כי אכן כך פני הדברים והעברת המניות מעו"ד בכר נעשתה בתמורה בינואר 2014, ועל כן מינויו כדירקטור מתועד בתדפיס רשם החברות החל מסוף חודש פברואר 2014 (עמ' 6, ש' 27-28; עמ' 7, ש' 2-5). מר חן אישר בעדותו כי אכן החתימה על כתב הערבות האישית נעשתה בעת שלא היה בעל מניות בשחם:

     

    "ש. צרפתם מסמך 6 בהמרצת הפתיחה את כתב הערבות שחתמת עליו. מציג לפניך.

    ת. זו חתימתי.

    ש. לא כתוב עליו מתי הוא נחתם.

    ת. לא זוכר תאריך, אבל מיד עם קבלת הצו. היתה לנו החלטה של הבורר שהם לא קיימו אותה, פנינו שוב והוא אמר אין ברירה וצריך לשפעל את המערכת המקורית ואז נולדה החתימה.

    ש. האם ההחלטה היתה לפני שהיית בעל תפקיד.

    ת. הייתי כל הזמן בעל תפקיד.

    ש. חתמת על המסמך לפני שהיית בעל מניות ומנהל.

    ת. נכון.

    ש. העמדה של הבורר דרשה שבעל מניות יחתום ולא מי שיהיה בעל מניות.

    ת. כשהוא הבהיר את זה הייתי כבר בעל מניות, זה היה ב-2014.

    ש. כשחתמת על המסמך הזה היית כבר בעל מניות?

    ת. לא. לא חשבנו שזה העניין. הוא ביקש ערבות אישית וחתמנו. זה היה בסדר מבחינתו עד שזה התעורר ב-2014.

    ש. ס' 6 בהחלטת הבורר הוא כתוב בכפוף להמצאת ערבות אישית חופפת לזו שהיתה של בעלי המניות. הבנתם את זה כמשהו שכל אחד יכול לחתום?

    ת. תיאורטית כן. לא נשכח שהם ויתרו על הערבות בכתובים. לא צריכה להיות פה ערבות אישית."

    ...

    "ש. אני מחזיק פה דוח של דן אנד ברדסטריט. נכון שאתה בעל מניות במ.י. שחם ביוני 2014.

    ת. לא. אני בעל מניות מינואר-פברואר...

    ש. למה לא צירפת הסכם כלשהו שמכרת (שרכשת, א.ד.) את המניות.

    ת. למה לצרף.

    ש. אתה יכול להסביר לי את הסמיכות? איך יכול להיות שהחלטת הבורר בצו המניעה, היא מיום 27.5.14 והמניות עוברות ב-4.6.14, שבוע לאחר מכן.

    ת. תשאל את מעין. אני לא מכרתי."

    (עמ' 7, ש' 6-24; עמ' 8, ש' 1-15)

     

     

55. עניין אחר שעליו נשאל מר חן נגע לאי ביצוע עבודות הפיתוח לאחר ההקפאה:

     

    "ש. מופנה להסכם עם ברקן. הייתם אמורים להשלים את ביצוע העבודות ב- 610 ימים מ- 2008. נספח 2 לבקשה. מופנה לנספח שקובע את המועדים.

    ת.בשביל זה ניהלנו בוררות 5 שנים, הפסדתם בבורות וכעת אנו מתחילים מחדש.

    ש.נכון שמעולם לא ניסיתם להכניס שופל.

    ת.שקר וכזב. ב- 2011 אחרי ההקפאה ביצענו עבודות בשטח של למעלה ממיליון ₪, רצתם לפטר את המפקח כדי שלא אוכל להגיש חשבון. 800,000 שקל ואתה יודע את זה.

    ש.האם מישהו מנע מכם במהלך התקופה זאת להכניס כלים לשטח?

    ת.ברור. אתה לא נותן תוכניות, אתה לא מוסר לי אותם. אתה עדכנת אותם ואתה לא מאפשר לי לעבוד על פי התוכניות הישנות. לא נותן לי את החדשות. פיטרת את המפקח. פגישות עבודה שנקבעו. איך אכניס שופלים כשאתה קובע פגישות עבודה עם שני מזכירים והם לא מגיעים. אתה אומר למעין שחם לעולם לא תקבל כסף עבור עבודות שהיא תבצע. אמרת שגם אם היא תבצע בעתיד, היא לא תקבל כסף. מה רצית שאעשה?

    ש.אתה מדבר על תוכניות, אני מנעתי. מופנה להסכם ס' 3ט'. תאשר לי שאתם צריכים לבצע את התוכניות האלה.

    ת.אני ביצעתי. בסופו של יום כשאמנה נכנסו לתמונה ובנו בלי היתר, נעשה שינוי בתוכניות שאנחנו מחזיקים היום ולמעשה היום מונעים מאתנו את התוכניות החדשות. אמרתי לך, אם אתה לא יודע להשיג את התוכניות החדשות, תאשר לי לבצע לפי הישנות. תאשר עכשיו. גם עשיתי את התוכניות, גם מימנתי אותן, אני הוצאתי היתר, לא ברקן ולא אמנה. אחרי המחלוקת המשפטית נכנסה אמנה עם תוכניות חדשות.

    ש.נכון שהישוב ערך על חשבונו למרות שאתם מחויבים רק בדצמבר 2015 זו פעם ראשונה שיש תוכניות חדשות. מופנה לנספח 16 לתצהיר.

    ת.שחם מימנה קרוב ל- 400,000 ₪ תוכניות לברקן. בסופו של יום קיבלה היתר. איך עבדנו בלי היתר? קיבלנו היתר וביצענו עבודות דין עד שהגיעה ההקפאה. אמנה נכנס לתמונה ואמרו לנו שיש שינוי בתוכניות. אם הכל כה פשוט, תאפשר לי לעבוד על התוכניות שיש לי.

    ש.ההקפה היתה 6 שנים אחרי זה. למה אתם שמחויבים לערוך תוכניות, למה לא ערכתם תוכניות חדשות.

    ת.איך אערוך תוכניות חדשות כשאתם לא משתפים פעולה."

    (עמ' 9, ש' 15- עמ' 10, ש' 10).

     

     

56. גם בהמשך הדברים עמד מר חן על עמדתו כי ברקן היא שמנעה את ביצוע עבודות הפיתוח, תוך שהוא מטיח בפני בא כוח ברקן את הדברים הבאים: "...בסוף ענית לי שהלקוחות שלך לעולם לא ישלמו לשחם" (עמ' 10, ש' 20-21, ר' גם עמ' 14, ש' 3-8).

     

57. מי שהייתה בעלת מניות ומנהלת בשחם, והיום ממלאה תפקיד של יועצת משפטית היא עורכת הדין מעין בכר. עורכת הדין בכר לא מסרה תצהיר אך נכחה באולם בית המשפט ולבקשת חלק מהצדדים השיבה לשאלות ומסרה עדות. אף היא אישרה כי מניותיה נמכרו בחודשים פברואר-מרץ 2014 וכי הייתה בעלת מניות של החברה ומנהלת בחודש יוני 2013, אלא שהיא פרשה את החלטת הבורר מיום 9.6.13 ככזו שאינה מחייבת ערבות אישית מצדה (עמ' 37, ש' 17-28).

     

58. מזכיר ברקן, מר יצחק סעדיה, נכנס לתפקידו רק בשנת 2014 ולכן מידת היכרותו עם הפרטים מידיעה אישית מוגבלת (עמ' 17, ש' 24 – עמ' 18, ש' 5). הוא סיפר על התוכניות החדשות שברקן דאגה להכין באמצעות חברת נטף אך סרב להעבירן לידי שחם, כדי שתוכל לבצע את עבודות הפיתוח על פיהן:

     

    "ש. מדוע לא העברתם את התוכניות לשחם?

    ת. ברקן שילמה עליהם 400,000 ₪, התכניות האלה נעשו תוך הבנה שהחברה לא מתכוונת ולא רוצה להיכנס לשטח, אם היתה רוצה, הייתה עושה תכניות בעצמה. מעולם לא מנענו מכלים הנדסיים להיכנס לעבוד. שחם יכולה להיכנס בכל עת ולהתחיל לעבוד.

    ש. מי שילם 400,000 ₪?

    ת. ברקן מכספי האגודה.

    ש. האם אתה יכול להציג לי מסמך בו אתה פונה לשחם ומציע לה תכניות כנגד תשלום?

    ת. מעולם לא היה דין ודברים.

    ש. שחם לא ביקשה תכניות?

    ת. התכניות האלה נעשו להבנה, מה ששחם עשתה או לא עשתה בעבודות ונעשו כרקע והכנה לתביעה לסילוק יד של שחם מהאתר. ברגע שזה נידון בבימ"ש, אם ביהמ"ש יחליט ששחם מסולקת מהאתר, התכניות יעברו לקבלן הרלוונטי. ברקן לא עשתה את זה עבור שחם."

     

     

59. לשאלת בית המשפט באותו עניין השיב מזכיר ברקן כדלקמן:

     

    "ש. אתם אומרים שמצב המשתכנים בראש מעיינכם. נניח שאני אתיר לשחם לעבוד. אתם לא תתנו לה את התכניות?

    ת. ניתן תמורת תשלום.

    ש. זה לא נראה לך עמדה קצת נוקשת? אתם רוצים שיבצעו את העבודות. יש תכניות מוכנות. עכשיו נריב מי ישלם עליהם במקום להשתמש בהם?

    ת. לא נריב. שחם היתה צריכה לעשות את זה בעצמה. שישלמו ויכנסו לעבודה."

    (עמוד 19, שורות 22-29; עמוד 20, שורות 1-11).

     

     

60. כמו כן, אישר מר סעדיה כי מאז פיטורי המפקח, ברקן מינתה באופן לא רשמי חברה אחרת לניהול הפיקוח וכי לא הועברה הודעה רשמית על כך לשחם:

     

    "ש. עד היום לא מיניתם מפקח חדש.

    ת. חב' נטף.

    ש. האם הודעת על כך לשחם?

    ת. בצורה רשמית ודאי שלא. בצורה לא רשמית הם יודעים.

    ש. תראה לי מאיפה.

    ת. ליאור בפגישות לא פורמאליות יודע ושמע ממני שנטף היא חב' ניהול פיקוח שלנו."

    (עמ' 20, שורות 27-31; עמ' 21, שורה 1)

     

61. לשאלת בית המשפט אודות מימון עבודות הפיתוח הנדרשות, אשר לפי אומדן ברקן עומד על 14,000,000 ש"ח, השיב מר סעדיה:

     

    "מחיר הפיתוח יהיה הרבה. 600,000 זה המחיר ששחם פרסמה לפיתוח....כן זה המחיר. המחיר ריאלי. כיום שחם גובה מחיר כזה ומעבירה לקופת הנאמנות, אם היא מעבירה, רק 240,000 ₪. "

    (עמוד 22, שורה 14-21)

     

     

62. מר סעדיה נשאל לפשר ההתנגדות לביצוע העבודות אך עמדתו הייתה מרוככת יותר:

     

    "ש.נניח ששחם תעשה את העבודות על פי התוכניות המאושרות, תקבל כסף רק באישור מפקח. עד שתקבל את הכסף, הכל יופקד בנאמנות, תהיה גם ערבות אישית של ליאור חן וגם ערבות בנק(א)ית של חצי מיליון ₪. האם תסכימו לביצוע העבודות?

    ת.לא יודע להגיד, מעריך שכן."

    (עמ' 23, ש' 13-16).

     

     

63. לאחר שמיעת החקירות הנגדיות נשמעו סיכומים בעל פה וכן הוגשו השלמות טיעון בכתב. במקביל הביעו הצדדים רצון להגיע למתווה מוסכם של מינוי כונס נכסים או מפקח מטעם בית המשפט. שחם מצידה, הודיעה כי תסכים לשני מתווים אלטרנטיביים למינוי כונס הנכסים ופיקוח מטעם בית המשפט והמשתכנים אף הם הגישו לבית המשפט מתווה מוצע לפשרה, אלא שהצעות אלו היו רחוקות זו מזו, ולא הבשילו לכלל הסכם.

     

    אי התקדמות עבודות הפיתוח

     

64. אחת המחלוקות העובדתיות היא בשאלה האם שחם חידשה את עבודות הפיתוח לאחר שפסקו מכוח צו האלוף וביצעה פעילות כלשהי בשטח לאחר שניתן פסק הביניים על ידי הבורר מיום 1.4.14 וכפועל יוצא מכך הכרעה בשאלה מי מהצדדים נושא באשמה לאי קידום עבודות הפיתוח. כזכור, הבורר קבע כי לאחר ההקפאה בוצעו עבודות בהיקף מצומצם שהסתכמו בעיקר בתיקון נזקים שנגרמו בעת ההקפאה ובפינוי אנטנה צבאית, ולאחר ביצוע עבודות אלה חדלה שחם כליל מביצוע עבודות בפרויקט. על כן, הבורר קבע כי שחם לא הייתה זכאית לקבל תשלומים נוספים בגין עבודות שביצעה לפני ההקפאה ולאחריה.

     

65. בעוד שחם טוענת כי מאז ניתן פסק הבורר היא ביצעה עבודות נוספות בפרויקט וטרם קיבלה את תמורתן, ברקן טוענת כי מהיום שניתן פסק הבורר, שחם לא ביצעה עבודות כלל, ולמעשה הותירה את הפרויקט כפי שהיה ערב קבלת הפסק.

     

66. מתוך עדותם של מר חן ומר סעדיה ניתן ללמוד כי שחם לא חידשה למעשה את עבודות הפיתוח לאחר שאלה נפסקו וכי בהמשך לכך ברקן, בפועל, לא אפשרה את החידוש שלהן בכלל ולמצער בתקופה האחרונה, שכן פעלה להכנת תכניות חדשות לביצוע אך נמנעה מלאפשר לברקן לבצע את העבודות על פיהן, וזאת מתוך כוונה שבעתיד תוחלף שחם והתוכניות ישמשו את מי שיבוא במקומה. באופן דומה הופסקה עבודתו של המפקח מטעם ברקן עוד ביום 24.2.13 (נספח 15 לתגובתה המקדמית של שחם לה"פ 44837-12-15), כאשר ברקן שכרה חברת פיקוח אחרת אך נמנעה מלהודיע על כך לשחם. קשה שלא להתרשם כי אף שברקן אולי לא מנעה באופן פיזי כניסה של כלים ועובדים מטעם שחם לפרויקט היא הייתה מעוניינת 'להיפטר' משחם ומידת שיתוף הפעולה בו נקטה ברקן מצדה, הייתה בהתאם. מכאן גם המסקנה כי יש יסוד להנחה ששחם חששה מביצוע עבודות פיתוח מקום בו היה ספק אם תזכה לקבל את המימון, גם אם בדיעבד, מתוך כספי הנאמנות.

     

67. המעט שניתן לומר הוא כי לשני הצדדים, שחם וברקן, אחריות במידה כזו או אחרת לכך שעבודות הפיתוח לא בוצעו. איני נדרש להכרעה חלקו של מי גדול יותר או ממתי ניתן לייחס למי את ההקפאה בביצוע עבודות הפיתוח, ואולם איני סבור כי הונחה תשתית לקבוע כי שחם היא שהפרה את הסכם הביצוע משך כל התקופה והיא האחראית הבלעדית לכך שעבודות הפיתוח לא בוצעו.

     

     

    כתב הערבות

     

68. סוגיה אחרת, הנצרכת להכרעה, היא שאלת העמדת הערבות האישית על ידי שחם. מתוך העדויות וכן מתוך המסמכים נלמד כי כתב הערבות האישית ששחם העמידה אכן לא תאם את הנדרש שכן בעת ששחם נדרשה להמציא ערבות כזו בעלת המניות היחידה הייתה עורכת הדין בכר ולא מר חן, וזאת אף שנדרשה ערבות של בעל מניות, מקבילה לזו שניתנה בעבר על ידי מר יונס, הבעלים הקודם של מניות שחם. אמנם בשלב מאוחר יותר, ככל הנראה בחודש פברואר 2014 העבירה עורכת הדין בכר את המניות למר חן, ורק אז הפכה הערבות האישית שניתנה על ידי מר חן, לערבות של בעל מניות. גם בעניין זה – קשה לזקוף רק לחובת שחם את האחריות לאירועים שקרו בעקבות אי העמדת הערבות האישית.

     

69. אכן, שחם הייתה מחויבת למסור ערבות אישית של בעלת המניות במועד מתן ההחלטה ונמנעה מלעשות כן. עם זאת, נוכח ההפרדה בין ההסכמים השונים (לפחות עד לשלב שבו שחם הייתה חפצה להמשיך ולשווק מגרשים ובתים כדי למלא מחדש את קופת הנאמנות), לא היה באי המצאת הערבות כדי למנוע את שיתוף הפעולה ביחס לעבודות הפיתוח. כתב הערבות נועד להבטיח את ברקן מתביעות רוכשים פוטנציאליים של בתים ומגרשים ובהיעדר דיספוזיציה של המגרשים לא הייתה מניעה לאפשר את המשך ביצוע העבודות ולקדם אותן גם ללא הערבות האישית. עוד אוסיף כי לא הונחה תשתית לקבוע כי ערבותה של עו"ד בכר עדיפה על ערבותו של מר חן.

     

    מינוי כונס נכסים

     

70. המדובר במצב בו קיימת לכאורה הסכמה לכך ש'כדי לחלץ את העגלה מן הבוץ' נדרש מינוי כונס נכסים. המחלוקת היא בשאלה האם ימונה כונס נכסים שייטול על עצמו את הזכויות והחובות של ברקן (כבקשת שחם) או כונס נכסים כולל שיפעל במקום כל הצדדים (כבקשת ברקן והמשתכנים). מקור הסמכות למינוי כונס נכסים הוא בתקנה 388 לתקנות, שקובעת כי:

    " (א)הוגשה בקשה למינוי כונס נכסים, רשאי בית המשפט, או רשם שהוא שופט, אם הדבר נראה לו צודק ונוח, לעשות, לפי טופס 45, את הדברים האלה:

     

    (1)למנות כונס נכסים לכל רכוש, בין לפני מתן פסק הדין ובין לאחריו;

     

    (2)לסלק כל אדם מהחזקת הרכוש או ממשמורתו;

     

    (3)להעמיד את הרכוש להחזקתו, למשמורתו או לניהולו של כונס הנכסים;

     

    (4)להעניק לכונס הנכסים את הסמכויות שבידי בעל הרכוש, כולן או מקצתן, כפי שייראה לבית המשפט או לרשם כאמור, בכל הנוגע להגשת תובענות והתגוננות בהן, מימוש הרכוש, ניהולו, שמירתו, שימורו והשבחתו, גביית דמי שכירות ורווחים מן הרכוש ואופן השימוש בהם וחתימה על כל המסמכים.

     

    (ב)בית המשפט או הרשם הדן בבקשה יביא בחשבון את סכום החוב שהמבקש תובע, את הסכום שכונס הנכסים יכול להשיג לפי המשוער ואת ההוצאות המשוערות הכרוכות במינויו, ורשאי הוא, אם נראה לו הדבר, להורות על עריכת חקירה בעניינים אלה או בעניינים אחרים לפני המינוי. "

     

     

71. כונס נכסים ימונה בנסיבות מיוחדות, כסעד קבוע ועיקרי לאחר מתן פסק דין כאשר מטרת המינוי היא לפקח על אכיפת פסק דין. פיקוח על אכיפת פסק דין אינו תפקיד "טבעי" של בית המשפט ועל כן רק כאשר יימצא כי לא ניתן להוציא אל הפועל פסק דין בדרך המלך, באמצעות לשכות ההוצאה לפועל, ואין לזוכה אמצעי אחר אשר יסייע בידיו לממש את זכותו, יענה בית המשפט לבקשה למנות כונס נכסים לשם מימוש פסק דין (ע"א 6018/03 משה אוליאר נ' מסא א.א. ייזום וניהול נכסים בע"מ (21.1.2007) (להלן: עניין אוליאר); רע"א 4462/12 בן ציון לנגנטל נ' יהד יזמות ובניין בע"מ (2.8.2012) (להלן: עניין לנגנטל); ע"א 447/92 הנרי רוט נ' אינטרקונטיננטל קרדיט קורפריישן פ"ד מט(2) 102 (1995) (להלן: עניין רוט)).

     

72. הוצאה לפועל "מן היושר" בדרך של מינוי כונס נכסים על ידי בית המשפט לאחר מתן פסק דין, נדרשת כאשר מדובר בעסקאות מורכבות במיוחד או עסקאות בהיקף גדול, אשר לשכות ההוצאה לפועל אינן מסוגלות לסייע במימושן (עניין רוט, עמ' 115). בכלל מקרים מעין אלו, הוכרה בפסיקה האפשרות למנות כונס נכסים לצורך ניהול פרויקט בנייה שנתקע בשל סכסוך משפטי (ענין אוליאר, פסקה 34).

     

73. כאשר נמצא כי מדובר בהליך הכרחי למימוש פסק דין, וכי בנסיבות העניין הדבר "צודק ונוח" כלשון התקנות, יפעל בית המשפט למינוי כונס נכסים, כאשר עליו לשקול את "פרק הזמן שלגביו ניתן הכינוס, העומס שהכינוס צפוי להטיל על בית המשפט והשפעת הכינוס על המשך ניהולם של נכסי החייב" (עניין אוליאר, פסקה 35), וכן את היקף החיובים וטיבם והיחס שבין הפגיעה הכלכלית שתיגרם לזוכה אם לא ימונה כונס נכסים לבין זו שתיגרם לחייב ככל שימונה כונס נכסים (עניין לנגנטל, פסקה 14).

     

    נחיצות מינוי כונס נכסים לצורך אכיפת פסקי הבורר והחלטותיו

     

74. נוכח שלוש הבקשות ניתן לומר כי אין מחלוקת בין הצדדים על כך שבמצב הדברים הנוכחי נדרשת התערבות של בית המשפט לשם השלמת הפרויקט. עמדה משותפת זו מובנת מאליה מקום בו מזה כ-6 שנים שבניית שלב א' מצויה בסטגנציה, בעוד פסק 30.1.13 ופסק 9.6.13, שהורו על השלמת שלב א' על ידי שחם, ניתנו כבר לפני כשלוש שנים. כל הצדדים מסכימים אפוא, כי נדרש פיקוח מצד בית המשפט באמצעות מינוי כונס נכסים (לבד ממשפחות ציפרשטיין ונאור המבקשות להסתפק במפקח מטעם בית המשפט), והמחלוקת היא בשאלת היקף סמכויותיו: האם כונס נכסים שיבוא בנעליה של ברקן (כבקשת שחם) או כונס נכסים כללי (שיפקיע למעשה את סמכויותיה של שחם, כבקשת ברקן והמשתכנים).

     

75. עוד ניתן ללמוד מתוך עמדות הצדדים כי סעד לפי תקנה 388 לתקנות הכרחי במקרה זה בשל היעדרם של נתיבים יעילים אחרים לקידום הפרויקט, כאשר המצב בו מצוי "הצד השלישי" להסכם- המשתכנים- חסר אונים נוכח התנהלות שחם וברקן – זו מול זו. חוסר אונים זה מקים אף הוא הצדקה להתערבות בית המשפט באכיפת פסקי הבוררות. כל עוד לא מבוצעת הבניה הנדרשת, משפחות המשתכנים המתגוררות ביישוב חיות בתנאים לא ראויים וניצבות מול סיכונים בטיחותיים.

     

76. הנה כי כן, ברור כי לשם מימוש הזכויות שנקבעו בפסק הבוררות ובכדי להביא מזור למשפחות שהשקיעו את הונן בפרויקט והשתקעו ביישוב, לא נראה מוצא במימוש פסק הבוררות בדרכי האכיפה הרגילות בלשכות ההוצאה לפועל, ונדרש מינוי כונס נכסים מטעם בית המשפט.

     

    כונס נכסים לברקן או כונס נכסים כולל

     

77. מכאן לשאלה המרכזית והיא מה יהיה היקף סמכויותיו של כונס הנכסים והאם יוגבל להחליף את ברקן או שייכנס בנעלי כל הגורמים. במחלוקת זו מצאתי לקבל את עמדת שחם ולמנות כונס נכסים 'מוגבל' שייכנס בנעליה של ברקן ויאפשר במקומה את ביצוע עבודות הפיתוח, כפי שאפרט להלן. מסקנה זו נשענת על כך שמצאתי כי לעת הזו הסעד של מינוי כונס 'מוגבל' ולא 'כולל', כאמור, מגשים בצורה טובה יותר את ה'צודק' ואת ה'נוח', כלשון התקנות. כל זאת בשל הנימוקים הבאים:

     

    • על פני הדברים פסקי הבוררות הקנו לשחם את הזכות להשלים את שלב א' של ההרחבה ובכלל זה השלמת עבודות הפיתוח ושיווק המגרשים ובנייתם, כנגד קבלת תמורת המכירה. המדובר בעסקה משולבת, ובה לצד מחויבותה של שחם לביצוע עבודות הפיתוח עד תום היא נהנית מהאפשרות לבנות ולמכור בתים על כל הרווח הטמון בכך. אמנם נקבעה בפסקי הדין הנחה שמדובר בעניינים נפרדים אך יש קשר בין השניים, שכן הסכם הביצוע קובע כי מימון עבודות הפיתוח ייעשה באמצעות חשבון נאמנות שאליו יופקדו סכומים שישלמו הרוכשים וכן הבנים הממשיכים של ברקן בגין כל מגרש. מכאן, שהיה ברור מתוך הסכם הביצוע כי עבודות הפיתוח ממומנות מכספי הרוכשים והבנים הממשיכים, אשר אמורים להפקיד סכום של 240,000 ₪ בגין כל אחד מהמגרשים. מכל מקום פסקי הבוררות וההחלטות קבעו בבירור כי לשחם מסורה הזכות להמשיך ולבצע את עבודות הפיתוח וכן להשלים את בניית שלב א' ואת שיווקו, וזהו פסק הדין שיש ליישמו.

       

    • מינוי כונס הנכסים מיועד אפוא לביצוע פסק דין, ששחם היא הזוכה על פיו ועל כן דרך המלך היא מינוי כונס נכסים שיאפשר את ביצוע פסק הדין. כאן המקום להזכיר כי בית המשפט המחוזי מרכז דן בעבר בבקשה דומה למינוי כונס נכסים אך נמנע מכך בשל התחייבות של ברקן כי לא תפריע לביצוע עבודות הפיתוח מצד שחם ולא תימנע את המשך שיווק המגרשים. אף כי ניתן להניח שלשחם אחריות לא מעטה לכך שלא מבוצעות עבודות הפיתוח, אותה הנחת עבודה שעמדה בבסיס דחיית הבקשה הקודמת למינוי כונס נכסים אינה נכונה, ועל כן הפעם אין מנוס מנקיטת צעד דרסטי כזה.

       

    • לצד הזיקה שיש בין ביצוע עבודות הפיתוח לבין שיווק המגרשים ומכירת הבתים מצד שחם, ניתן להפריד ביניהם לפחות לתקופה שבה יחלו עבודות הפיתוח. אין אפוא מניעה לכך ששחם תחזור לאתר הבנייה, בעצמה או באמצעות קבלני משנה, ותשוב לבצע את עבודות הפיתוח, תוך דחייה מסוימת של שיווק מגרשים. שחם בהצעותיה השונות הייתה נכונה לאפשרות כזו.

       

    • אשר לבטוחות, נראה כי במצב שנוצר אין כל טעם בחיוב שחם בהמצאת ערבות אישית של עורכת הדין בכר אלא של בעל המניות הנוכחי, מר חן. כפי שציינתי לעיל, לא הונחה תשתית עובדתית מספקת לבסס טענה לכך שערבותו של מר חן נחותה מזו של עורכת הדין בכר או כי אין למר חן את המשאבים הדרושים לעמוד מאחורי ערבותו. איני סבור כי הנטל לכך, נוכח ההחלטות שניתנו, מוטל על מר חן. מכל מקום, יובהר שוב כי הצורך בבטוחות נועד כדי לאפשר את השיווק של המגרשים ולא את ביצוע עבודות הפיתוח.

       

    • מכאן ששחם זכאית וחייבת להתחיל בביצוע עבודות הפיתוח מיד וללא תנאי ויש לאפשר ביצוע כזה. מאחר וברקן לא שיתפה פעולה בהיבט זה נדרש כונס נכסים שייכנס בנעליה בכל הנוגע למתן האפשרות לביצוע עבודות הפיתוח ובכלל זה העמדת התכניות העדכניות ומינוי מפקח.

       

    • באשר לטענת ברקן לפיה אין לזקוף לחובתה את אי-העברת התכניות החדשות לשחם, הואיל והנטל להכין את התכניות מוטל על שחם על פי ההסכמים, איני רואה בכך הצדקה לאי העברת התכניות החדשות, מרגע שאלו הוכנו ונמצאות ברשות ברקן, מקום בו ברקן טוענת כי טובת המשתכנים עומדת לנגד עיניה וכי הינה מעוניינת בהשלמת עבודות הפיתוח על פי הוראות הבורר. אם סכום הכסף שהוציאה ברקן לצורך תכניות אלה, הוא העומד ביסוד התנגדותה להעבירן לטובת שחם, הרי שעומדת לה הזכות לתבוע משחם את ההוצאה שהייתה כרוכה בהשגת התכניות.

       

    • בכל הנוגע לשיווק מגרשים הרי שעם העמדת הערבות האישית של מר חן וכן נוכח הסכמתה של שחם להעמדת ערבות בנקאית בסכום של 500,000 ₪ לטובת ברקן שתופקד בתיק בית המשפט, איני רואה מניעה להמשך שיווק המגרשים, באופן הדרגתי ולאחר שיבוצע חלק מעבודות הפיתוח. מאחר והדבר חורג מגדרה של הכרעה זו, לא מצאתי לנכון לקבוע כי יש להגדיל את סכום דמי הפיתוח שיוכנס לקופת הנאמנות ואפשרות זו תיבחן על ידי הצדדים (שחם וכונס הנכסים) בהמשך.

       

    • ברקן טענה טענות מטענות שונות לגבי איתנותה הפיננסית של שחם. טענות אלה נתמכו גם על ידי אמנה שפועלת למימוש שעבוד על 10 מתוך המגרשים. הגם שנראה כי ההתנהלות של שחם יכולה לעורר קושי, איני סבור כי הונחה תשתית מספקת לקביעה זו ודווקא ההצעה להעמיד ערבות בנקאית בסכום של 500,000 ₪ יש בה כדי לשדר איתנות מספקת. מכל מקום לפחות בתחילת הדרך אמורה שחם לבצע עבודות פיתוח ממקורותיה, שכן החזר העלויות אינו מבוצע באופן מיידי אלא רק לאחר תום הביצוע של כל אחד מהשלבים.

       

    • לבסוף, לפני בחירה בין שתי אלטרנטיבות 'רעות' בכדי לנסות ו'להוציא את העגלה מהבוץ', באופן שיאפשר חיים נורמאליים למשתכנים מהר ככל הניתן. אכן, הפתרון של מינוי כונס כולל על כל הזכויות והחובות הוא לכאורה 'נוח' יותר, ואולם מינוי כזה יגרור אחריו קשיים לא מבוטלים, שכן הוא אינו נותן מענה לזכויותיה של שחם לשווק את המגרשים הנותרים. על פי ההסכמים לשחם הזכות לשווק את אותם מגרשים כנגד תמורה שתקבע, לבנות אותם וליהנות מהרווחים הצפויים מכך. הוצאתה מהמקום באופן שבו כונס נכסים ייכנס גם בנעליה יביא לאובדן הזכות הזו ולנזקים אדירים שהנטל לפצות בגינם עלול להיות מוטל על המשתכנים או על צדדים אחרים. לפיכך, האפשרות הזו, אף שהיא אולי 'נוחה' יותר ואינה מחייבת אינטראקציה בין הצדדים, היא אפשרות יקרה וחוסר ההוגנות שיש בה כלפי שחם אינו מצדיק, לעת הזו, את נקיטתו של צעד דרסטי כזה, מקום בו ניתן להסתפק בסעד קיצוני פחות. ככל שהנסיבות ישתנו ולא יהיה מנוס מלנקוט מהלך שונה יוכלו הצדדים להגיש בקשה חדשה.

       

      סיכום

       

78. על יסוד כל האמור אני מקבל את בקשתה של שחם ומורה על מינוי כונס נכסים לחובותיה של ברקן לפי הסכם הביצוע, וזאת לצורך יישומם של פסקי הבוררות וההחלטות. בקשותיהם של ברקן והמשתכנים – נדחות.

     

79. סמכויות כונס הנכסים תהיינה:

     

    • כונס הנכסים יקבל לידיו מברקן את התכניות המעודכנות ויעבירם לשחם לצורך ביצוע עבודות הפיתוח. אין בכך כדי לפגוע בזכותה של ברקן לתובע משחם את עלות הכנתן ככל ששחם אכן חבה לשאת בכך.

       

    • כספי הנאמנות המופקדים בידי עורכי הדין אבידע וליכטנשטיין יועברו במלואם לידי כונס הנכסים ויופקדו בחשבון נאמנות חדש שיפוקח וינוהל על ידי כונס הנכסים.

       

    • כונס הנכסים ימנה מפקח מטעמו לפיקוח על ביצוע עבודות הפיתוח.

       

    • כונס הנכסים יאפשר לשחם להתחיל בעבודות הפיתוח בתוך 10 ימים ממועד העברת התוכניות לידי שחם וממועד מינוי המפקח.

       

    • התשלום עבור עבודות הפיתוח יבוצע בהתאם לקצב התקדמותן, כמפורט בנספח א 5 להסכם הביצוע או לפי קביעת המפקח שימונה. לאחר סיומו של כל שלב יאשר המפקח כי השלב בוצע באופן מלא ואז ישולם לשחם החלק היחסי (האחוז המתאים מתוך כספי הנאמנות כפי שיהיו באותה עת בחשבון הנאמנות).

       

    • בשלב זה לא ניתנות הוראות לגבי שיווק המגרשים והעברת כספי התמורה, מתוך כוונה לשוב ולהידרש לכך בהמשך בהתאם להתפתחויות, ולאחר שיוברר כי שחם אכן מתחילה בביצוע עבודות הפיתוח ומתקדמת בביצוען. עם זאת, מובהר כי הכוונה היא לאפשר לשחם, באישור הכונס, מכירת מגרשים, באופן שלא יפגע בשעבוד אך יאפשר הזרמת כספים נוספים לקופת הנאמנות לצורך ביצוע עבודות הפיתוח.

       

80. הצו האמור ייכנס לתוקף בכפוף לערבותו האישית של מר ליאור חן להתחייבויות שחם, כפי שהוגשה לתיק בית המשפט, וכן בכפוף להפקדת סכום של 500,000 ₪ בקופת בית המשפט או העמדת ערבות בנקאית אוטונומית בסכום זה ללא הגבלת זמן לטובת ברקן, שתופקד בכספת בית המשפט. ההפקדה או העמדת הערבות הבנקאית ייעשו בתוך 45 יום.

     

81. בשכרו של הכונס יישאו שחם וברקן בחלקים שווים. כל אחת מהן תפקיד בתוך 45 יום סכום של 100,000 ₪ בקופת בית המשפט לצורך מימון שכרו של כונס הנכסים.

     

82. מינוי כונס הנכסים ייכנס לתוקף בתוך 45 יום, וזאת כדי לאפשר לצדדים שהות נוספת להגיע להסכמות שייתרו את מינויו ויחסכו את העלות הכרוכה בו. הסכמות כאלה, שיביאו למתווה כולל, נראות בעיני עדיפות על מינוי הכונס. אני מקווה שעתה כאשר על הפרק מינוי הכונס, כפי שנעשה, יהיו הצדדים נכונים להגיע להסכמות.

     

83. ככל שלא יגיעו הצדדים להסכמות כוללות ניתנת להם האפשרות להגיע להסכמה על זהות כונס הנכסים בתוך פרק הזמן האמור. בהיעדר הסכמה ימונה כונס הנכסים על ידי בית המשפט או גורם שאליו תופנה קביעת המינוי.

     

84. נוכח מכלול הנסיבות ואחריותן של שחם וברקן למצב שנוצר, אין צו להוצאות בשלושת ההליכים שלפני וכל צד יישא בהוצאותיו.

     

    ניתן היום, ח' אייר תשע"ו, 16 מאי 2016, בהעדר הצדדים.

     

    המזכירות תודיע לבאי כוח הצדדים טלפונית כי פסק הדין ניתן ותעביר להם עותק ממנו.

     

     

    ארנון דראל, שופט