עניינה של המרצת הפתיחה, בתוקפו של זיכרון דברים שנחתם בין הצדדים ביום 19.6.16, בהקשר מכירת זכויות המשיבים בבית מגורים המצוי בשכונת ההרחבה של קיבוץ זיקים (להלן: "הזכ"ד" ו"הבית" בהתאמה).
המבקשים עותרים להצהיר כי הזכ"ד מהווה הסכם מכר משפטי מחייב, וכי יש להורות על אכיפתו, ולהצהיר על זכאותם לפיצוי על נזקיהם והוצאותיהם. לחלופין - התבקש להורות על פיצול סעדים באופן שהמבקשים יוכלו לתבוע בנפרד את אותם סכומי פיצוי ונזק, שלשיטתם מגיעים להם, בשל הפרת הזכ"ד, ואי נכונות המשיבים לקיימו.
בנקודה זו, אקדים ואומר, ראשית, שפרט לסעד ההצהרתי המבוקש, אין מקום להיזקק, בהליך זה, לסעד כספי כלשהו, ולו בצורה עקיפה ובמעטה של "הצהרה על זכות לפיצוי", ושנית, ספק אם יש מקום לבקש פיצול סעדים, שהרי, הסמכות העניינית לדון בתביעה כספית בין הצדדים, בוודאי שמצויה בבימ"ש השלום ולא כאן.
טיעוני הצדדים והראיות מטעמם, חרגו אל מעבר למתחם, הדי מצומצם, הנדרש להכרעה בטענת הליבה בדבר תוקפו של הזכ"ד וכפיפות הצדדים אליו ולקיומו, ולא אדרש לאותן "הרחבות" מיותרות. המחלוקת המהותית פשוטה וממוקדת. עובדותיה אינן סבוכות.
המבקשים, זוג נשוי עם ילד, התגוררו באשקלון וחפצו לעבור להתגורר בקיבוץ זיקים. במאי 2016, ראו מודעה באתר "יד 2" שבה הציעו המשיבים למכירה את הבית הנדון. זהו בית מגוריהם, בן 4 חדרים, על מגרש של 500 מ"ר (בית 72 קיבוץ זיקים, גוש 2832 חלקה 2).
יובהר, ובזיקה לטענת העדר גמירות דעת של המשיבים ונגזרותיה (הבנתם את סעיפי הזכ"ד וגרסתם כי חשבו שמדובר במעין הענקת זכות ראשונים למבקשים לרכישה ותו לא, הטעייתם בידי המבקשים אודות מהות המסמך ותוכנו, ביצוע "מחטף" בהחתמתם בנסיבות המפגש בין הצדדים, וכו'), שהמשיבים הם אנשים מהישוב, בגירים, הורים לילדים, משכילים, ועובדים למחייתם בתחומי עיסוק הדורשים הבנה והתמצאות ברזי החיים. המשיב 1 הוא קצין בקבע - קצין חימוש בצבא, והמשיבה 2, רעייתו, היא אחות בשירות משרד הבריאות.
כאשר נמצא למבקשים שבית המשיבים, שהוצע למכירה מתאים לצרכיהם, וביקורם הראשון שם היה ב- 27.5.16, באו בדברים עם המשיבים ובהמשך - נחתם הזכ"ד, כאמור, ביום 19.6.16. שלושה ימים קודם לכן, חתמו המבקשים על זיכרון הדברים למכירת דירתם באשקלון.
הזכ"ד הוא מסמך מפורט, מודפס וסדור. הוברר, שנערך עוד קודם לפגישה, אצל בא כוחם של המבקשים, והובא על ידם להיחתם על ידי המשיבים, כשהוא מוכן.
התנאים וההסדרים הכלולים בו, בתמצית, הם כדלקמן:
סעיפי ההצהרה - "הואיל" - הבית ומיקומו מוגדרים, התחייבות הדדית למכור ולרכוש את הבית והזכויות בו, הצהרה שעקרונות העסקה שסוכמו יועלו בזכ"ד, ויהיו בסיס להסכם מפורט ומלא שיחתם.
סעיף 1 - חזרה על ההתחייבות למכור ולקנות את הזכויות בבית, כולל מטלטלין אשר מתוכם יגרעו פריטים שלא ננקבו, ונשארו שורות ריקות לשם כך. המחיר המוסכם הוא 2.1 מיליון ₪, ושיעורי ומועדי התשלום נותרו לסיכום במסגרת ההסכם המלא.
סעיף 2 - מועד מסירת החזקה נותר ריק ולא ממולא.
סעיף 3 -4 - הוראות מפורטות בדבר נשיאה במיסים ובתשלומי חובה כמו גם בעבור צריכת חשמל, מים, גז וכו'.
סעיף 5 - הצדדים יפעלו לחתימת ההסכם המלא שיהיה מבוסס על עקרונות הזכ"ד, ובהסכם זה יהיה תנאי מתלה ולפיו על המבקשים לעבור בהצלחה את ועדת הקבלה של הקיבוץ, תוך 60 יום מחתימת הזכ"ד.
סעיף 6 - אם תהיה הפרה של הזכ"ד, על המפר לשלם פיצוי מוסכם ללא הוכחת נזק בסכום 10,000 ₪.
סעיף 7 - נקבעו שני תנאים מתלים לתוקף הזכ"ד (למעשה - מדובר בתנאים מפסיקים לפי ההגדרה החוזית הנכונה): התקבלותם של רוכשי דירת המבקשים באשקלון לקיבוץ כרמיה, לשם עמדו לעבור, וכן - השלמת בדיקת מצב הזכויות בבית באופן שהובהר שאין מניעה לביצוע עסקת המכר, ניתן לבצע את העברת הזכויות וכן לרשום הערה לטובת מוסד פיננסי שיממן את הרכישה עבור המבקשים.
סעיף 8 - הזכ"ד יחייב הצדדים עד חתימת ההסכם המלא.
הזכ"ד נחתם בידי שני הזוגות ועל כך אין מחלוקת.
מהיבט המסוימות, ובאשר לאינדיקציה שמתוך המסמך, על גמירות הדעת להתקשר בהסכם מחייב, ובמישור דיות הזכ"ד - להוות התחייבות כתובה לעשיית עסקה במקרקעין, לפי סעיף 8 של חוק המקרקעין, אין לי ספק, כי הזכ"ד עומד בכל הדרישות הללו. הפרטים החסרים, כמו רשימת המטלטלין, ומועד מסירת החזקה (שלגביו העידו המבקשים על סיכום כלשהו בעל-פה), או שהם שוליים ואינם פוגעים במסוימות (המטלטלין), או שניתן להשלימם, בלית הסכמה אחרת בין הצדדים, באמצעות מנגנוני ההשלמה החוזיים המוכרים. מכל היבט, הניכר על פני המסמך ומתוכנו, וכפי המצב המשפטי וההלכה הפסוקה במישור זה (שאין כעת צורך ומקום לפרטה, משאיני רואה שאף המשיבים חולקים על כך ברצינות), לפנינו הסכם תקף ומחייב לכל דבר.
מהם, איפוא, טעמי המשיבים שיצדיקו, לשיטתם, הימנעות מאכיפת ההסכם עליהם?
על פי השתלשלות הדברים שלאחר חתימת הזכ"ד, ולאחר שהמבקשים התקבלו כחברים בקיבוץ, ביום 17.8.16, ואף החלו בהכנות למעבר לבית שנרכש, כמו רישום בנם הפעוט לגן בקיבוץ, החלה התנהלות, בין הצדדים, בשיחות ובתכתובות במכשירי הסלולאר, שמתוכה הבינו המבקשים שהמשיבים אינם חפצים בקידום העסקה ואינם רואים עצמם מחויבים בה. שיאה של ההתנהלות היה בהודעת "ווטסאפ" מטעם המשיבים מיום 4.9.16, שבה נאמר במפורש כי "מבקש לבטל את העסקה בהתאם לתנאי החוזה".
פרטי ההתנהלות דנן, אינם רלוונטיים לסוגיית הליבה הטעונה הכרעה, והיא - האם בידי המשיבים עילה כדין להשתחרר מהמחויבות החוזית, שגולמה בזכ"ד שבחתימתם. הדיון בהתנהלות המאוחרת יותר מתייתר, מהטעם הפשוט, שהמשיבים אינם טוענים לשינוי מערך הנסיבות העובדתי או המשפטי, במועד שלאחר החתימה, באופן המפטיר אותם מעולו של הזכ"ד. טענותיהם מתמצות וממוקדות בעניינים ובטיעונים שעמדו להם והיו בנמצא, לשיטתם, כבר במועד החתימה.
ניתן לתמצת טענות המשיבים באופן הבא. נדון בטענות כסדרן:
1.המשיבים הוטעו בקשר למהות המסמך. הם טרם החליטו סופית לעזוב את הקיבוץ ולמכור את הבית, והבהירו זאת למבקשים. כל שנעשה היה לעגן מעין "זכות קדימה" של המבקשים לרכוש הבית, במידה שאכן המשיבים יחליטו לקדם תוכנית זו, שנשענה על כוונה אפשרית לעבור לגור בדרום.
טענה זו אינה מצריכה דיון מעמיק, ויש לדחותה על אתר. המשיבים לא ביססו כל תשתית עובדתית לכך, שהוטעו בדבר מהותו של מסמך הזכ"ד או ביחס לתוכנו. לכל בר-דעת, המעיין בזכ"ד - תוכנו ותניותיו נהירים וברורים. מדובר בעסקת מכר זכויות ולא במתן זכות קדימה. הטענה דנן נשענת על גרסה עמומה, בעל-פה, העומדת בסתירה למסמך הכתוב, הבהיר והברור.
2.המבקשים הביאו לחתימה מסמך מוכן מראש. המשיבים סברו שהמסמך מעגן את אותה "זכות קדימה" ותו לא, ולא הבינו שיתכן שמדובר ביותר מכך. על-כן, הופתעו והוטרדו ממה שהם מכנים כמסע אובססיבי ומציק מצד המבקשים, לממש וליישם את עסקת המכר, שהם כלל לא גמרו בדעתם לכרות.
טענה זו, מתקשרת לקודמתה, ואף אותה יש לדחות ללא התלבטות. המבקשים העמידו את ביתם למכירה, ונמצא להם קונה. מדוע יש להטיל ספק בגמירות דעתם להתקשר בעסקה המשתקפת מתוך מסמך הזכ"ד? כאשר הציעו את הבית למכירה, וכנגד הצעתם בא קיבול מצד המבקשים, האם הבהירו, שמדובר מצידם במעין מניפולציה וכי עסקינן ב"בלון ניסוי" שהפריחו לאוויר, שעה שהבית בעצם כלל אינו מוצע למכירה אלא רק להענקת מעין זכות קדימה? אין לכך אישוש בראיות ונרטיב כזה נראה מופרך על פניו. לצד זה - הצגת הזכ"ד כמסמך שהובא על-ידי המבקשים, והונח לחתימה אצל המשיבים, שלא היו מודעים לתוכנו האמיתי, לא רק שעומדת בניגוד לחזקה שלפיה החותם מודע למה שחתם עליו, אלא, הדבר עומד בניגוד לעדותה של המשיבה, אשר, כאשר הדבר היה נוח לה ותאם האינטרס שלה, העידה (עמ' 12), שלא רק שהייתה מודעת לסעיף מסוים בזכ"ד (סעיף 7.2 - ועל כך בהרחבה להלן), אלא, שהם אלה שדרשו ועמדו על כך ווידאו שייכלל בהסכם... גרסאות בלתי מהימנות כאלה, הכוללות סתירה פנימית ברורה, אינן פועלות לטובת המשיבים, ולהיפך. ברי, שהחתימה על הזכ"ד מגלמת גמירות דעת של שני הצדדים, לעת החתימה, להיקשר בעסקה המפורטת שם לפרטיה.
3.המשיבים, בצר להם, נזכרו כי קיימת מגבלה חוקית להעברת זכויותיהם בבית, ועל-כן הפנו לתנאי המתלה, כהגדרתם, בזכ"ד, שעניינו העדר מניעה לביצוע עסקת המכר - סעיף 7.2. כזכור, הותנה תוקפו של הזכ"ד, בין היתר, בכך, שהובהר, עם השלמת בדיקת מצב הזכויות בבית ש"אין כל מניעות לביצוע עסקת המכר... ניתן לבצע את העברת הזכויות".
לפי טענת המשיבים, חוזה החכירה של המשיבים עם רמ"י, כולל הגבלה, שלפיה, העברת זכויות בבית מותרת רק 5 שנים לאחר חתימת חוזה החכירה, למעט במקרים חריגים שיאושרו על-ידי הרשות מראש ובכתב. מאחר שחוזה החכירה נחתם רק ב- 30.7.15, יוצא, שנותרו שנים ארוכות של מניעות למימוש המכר. משמע - התנאי המתלה (נכון יותר - המפסיק) מונע שיכלול ההתחייבויות החוזיות. לשון אחר - השלמת בדיקת מצב הזכויות העלתה שקיימת מניעות לביצוע העסקה.
טענה אחרונה זו, היא היחידה שעוררה קושי או התלבטות מה. לכאורה, התיזה שובת עין - הצדדים התנו במפורש בדבר היעדר מניעות לביצוע העסקה כתנאי לתוקף הזכ"ד, והתנאי לכאורה לא התקיים.
ברם, אין בידי לקבל גם טענה זו, ופועלם המצטבר של מספר נתונים ושיקולים מביא לדחייתה אף של זו:
-
הנטל להוכיח התקיימות התנאי המפסיק, ואי-השתכללות הוראות הזכ"ד, מוטל על המשיבים. הם לא עמדו בכך. לכתב התשובה צורף נוסח חלקי וקטוע של הסכם החכירה, הכולל, אכן, הוראה של 5 שנות צינון. אולם, המבקשים, בסיכומיהם, מפנים להוראות נוספות של הסכם החכירה, ולפיהן, לפי סעיפים 13.5 ו- 5.3.3 של החוזה, מניין 5 השנים מתחיל או עם חתימת חוזה החכירה, או עם קבלת טופס 4 לבית, לפי המוקדם בין השניים. לשיטה זו - ומשאין חולק שטופס 4 התקבל ביום 28.6.12 - ניתן היה לבצע העברת הזכויות ביוני 2017, כשנה לאחר ההתקשרות בזכ"ד. זהו לוח זמנים סביר ומתקבל על הדעת, שהרי, גם פינוי הבית ומסירת החזקה בו למבקשים, לא נועדו להתבצע מידית (המועד המדויק עמד להיות מוסדר בהסכם המלא). על גרסה עובדתית זו (שלמען האמת - לא נתמכה במסמכים ובהצגת סעיפי חוזה החכירה המלאים) לא באו כל מענה, התייחסות, הסתייגות או טענה, בסיכומי המשיבים. בסעיף 80 של הסיכומים, חוזר בא-כוחם רק על התנאי בחוזה החכירה, המתייחס למניין השנים שמיום חתימת החוזה. הוא מתעלם כליל מהתנאי הנוסף, שעניינו "טופס 4". ניתן להניח, שהמסד העובדתי, שעליו שעונים סיכומי המבקשים, אינו במחלוקת לאור האמור. המסקנה היא - שאין מדובר במניעה מהותית העלולה לסכל קידום ומימוש עסקת המכר נשוא הזכ"ד.
-
איני מקבל, ברמה העובדתית, את הגרסה, המעורפלת, מלאת הסתירות, שלפיה, המשיבים, לטענתם, היו מודעים, כלשהו, להיתכנות המניעה דנן, ושהסעיף הנדון בזכ"ד נועד להגן עליהם. מלכתחילה טענו, כעולה מכתבי הטענות, ואף מהסיכומים (סעיף 79), שהם "זכרו במעורפל כי קיימת מגבלה חוקית כלשהי להעברת הזכויות שמהות היקפה ומועד תוקפה לא היה נהיר להם". אם כך היה, חובתם, מכוח חוק החוזים ודיני תום הלב בניהול מו"מ, הייתה להעמיד על כך את בני שיחם, המבקשים, ולכלול הסתייגות זו בזכ"ד. אין להלום, שסעיף 7.2 הנדון, הוכנס לזכ"ד בכוונת מכוון לדרישת המשיבים. נהפוך הוא - המשיבים אינם יכולים "לרקוד על שתי חתונות". הם אישרו, ואף טענו לכך, שהזכ"ד נוסח בידי בא-כוח המבקשים והובא על ידם מודפס ומוכן. הדעת נותנת, שסעיף 7 כולו נועד להגן על האינטרס של המבקשים, ולא על זה של המשיבים. התנאי הראשון הנקוב שם, מתייחס לקבלתה של המשפחה שרכשה את בית אלה שקנו את דירת המבקשים באשקלון, לקיבוץ כרמיה, כך שלא תסוכל בגדר אותו "שרשור", מכירת ביתם שלהם וקבלת התמורה שתשמש לרכישת ביתם של המשיבים. הגיונם של דברים הוא, שגם התנאי השני - סעיף 7.2, מבקש להגן על הקונים - המבקשים, מפני תקלה במצב הזכויות של המשיבים, שעלולה להתברר רק לאחר חתימת הזכ"ד. המידע על תקלה כזו או על מניעה לביצוע העסקה, אמור היה להיות בידיעת המשיבים ובהישג ידם. לא היה צורך להגן עליהם דווקא. המשיבים מנועים ומושתקים, ולו מכוח דיני תום לב ודרך מקובלת, לעשות שימוש, בדיעבד, ולהסתמך כעת, על סעיף שנועד להגנת המבקשים, כדי להדוף, בדרך פתלתלה, את תביעתם של אלה לאכיפת הזכ"ד. כידוע, לעיתים, קמה מניעות, בנסיבות של חוסר תום לב, כלפי בעל דין, מלהסתמך על טענה או על עילה, אפילו אם ברובד המשפטי הצרוף, היה בה ממש (השווה: ע"א 3496/15 בבלפור נ' גבעת מרום בע"מ ואח', מיום 17.1.17).
-
אין חולק, שגם לפי הציטוטים החלקיים והחסרים מתוך חוזה החכירה, שהמשיבים מבקשים לסמוך עליהם, קיים מנגנון של היתכנות אישור העברת זכויות טרם תום תקופת הצינון. גם אם צודקים המשיבים בכך, שקיימת בעייתיות בהקשר התקופה הזו, חובת תום הלב והדרך המקובלת בקיום התחייבות חוזית, הייתה מצריכה מיצוי אפיקי הפעולה שיכולים להכשיר ולשכלל את העסקה, תחת סיכולה. רק כישלון מהלך כזה יכול, אולי, ליצור הצדק ל"הרמת ידיים" ולהכרה בכך, שההסכם אינו בר ביצוע. שלב זה טרם הגיע, לכל הדעות. המשיבים נחפזו ונתלו באמתלה דנן כמוצאי שלל רב. אולם, לעת הזו, טרם בדיקה מקיפה וניסיון לפתור את הבעיה, ככל שאכן קיימת, לא נצמח בידם עדיין הכוח המשפטי האפקטיבי להכריז על הזכ"ד כמי שהתקיים בו התנאי המפסיק שבו עסקינן. משמע - עדיין לא הופרך ש"אין כל מניעה לביצוע עסקת המכר". בוודאי לא זה היה מצב הדברים לעת גילוי דעתם של המשיבים שאינם מוכנים להמשיך בקידום ההסכם ובהוצאתו אל הפועל.
מכל האמור - גם טענה זו נדחית.
הריני נעתר לבקשה, נשוא המרצת הפתיחה, ומוצהר - שזיכרון הדברים מיום 19.6.16, הוא הסכם תקף ומחייב את הצדדים לו, והוא בר-אכיפה על המשיבים.
על המשיבים לשאת בהוצאות המבקשים בהליך זה, בסכום של 15,000 ₪.
צו הארעי - שהפך לסעד זמני, למניעת דיספוזיציה נוגדת בנכס, מטעמם של המשיבים, יהפוך לקבוע.
ניתן היום, כ"ט אדר תשע"ז, 27 מרץ 2017, בהעדר הצדדים.
