1. המנוח שמעון אודסר ז"ל נרשם בספרי המשיבה – רשות מקרקעי ישראל (או: "רמ"י") כבעל זכויות שכירות בדירה המצויה בשוכנת קרית צאנז בטבריה, בבית המשותף שנבנה על חלק מחלקה 124 בגוש 15035. רישומו זה נעשה בהתאם לחוזה חכירה שנחתם ביום 30.4.82. בעקבות הפנייה של תאגיד כלשהו הקרוי בשם "צאנז טבריה", או כעולה מחותמת הגומי שלו, "קריית צאנז טבריא".
המנוח נפטר לבית עולמו ביום 13.8.02, כאשר יורשתו היחידה על פי צו ירושה שניתן על ידי בית הדין הרבני בטבריה, הינה המבקשת – אלמנתו גב' חנה אודסר.
2. המבקשת ביקשה למכור את הזכויות בדירה האמורה לצדדים שלישיים. לשם כך, פנתה לרשות מקרקעי ישראל וביקשה רשות על הזכויות בדירה. במענה נמסר לה אישור זכויות ממוחשב הקרוי "הודעה על רישום זכות בנכס" ולפיו הזכויות בדירה המצויה בקרית צאנז 7 בטבריה על גוש 15035 חלקה 124, ששיטחה 71 מטרים, רשומה על שם אודסר שמעון (המנוח), כאשר נתונות לו זכויות על פי הסכם חכירה מהוון שתוקפן עד ליום 31.3.2024. עוד מצאנו באישור זה, כי על הדירה לא רשומים כל שעבודים, עיקולים, או זכויות אחרות של צד כלשהו, וזאת ככל הידוע למאשר.
3.המבקשת התקשרה בחוזה לצורך מכירת הדירה לצדדים שלישיים. בשלב זה, הסתבר לה כי רישומי הזכויות בדירה מנוהלים על ידי גוף המהווה לפי כללי רשות מקרקעי ישראל, משום "חברה משכנת" שהינה קרית צאנז טבריה, וכאשר הרישומים מטעמו של גוף זה, נעשים באמצעות עורך דין יחזקאל רוטנברג מירושלים. יש לציין כי עורך דין רוטנברג הודיע לרשות מקרקעי ישראל, במכתבו מיום 12.5.14 (נספח ד' לתצהיר המבקשת), כי:
"הגוף המשכן קרית צאנז טבריה אשר יזם בשעתו בניית הבניין בקרית צאנז טבריה ברחוב טרומפלדור 19 בגוש 15035 חלקה 3, חדל להתקיים לפני עשרות שנים ובינתיים אף אנשיו אינם עוד בארץ החיים. כך שמזה שנים רבות לא פועלת וכלל לא קיימת חברה משכנת קריית צאנז טבריה".
ועוד הודיע עו"ד רוטנברג:
"דבר זה הודע לכם לפני שנים רבות כאשר משתכנים ביקשו לבצע העברת זכויותיהם לאחרים, ואתם התבקשתם וביצעתם את העברת הזכויות בעצמכם, ללא עזרת חברה משכנת".
מבדיקות שעשה ב"כ המבקשת, מסתבר כי לא קיים כל גוף משפטי שנקרא קריית צאנז בטבריה. אמנם נמצא גוף שנקרא קריית צאנז בע"מ, אולם הוא אינו קשור לקריית צאנז טבריה כעולה ממכתבו של מנהל החברה, מר ארנפלד מיום 27.7.14.
4. התוצאה הינה כי המבקשת ניצבת בפני שוקת שבורה. מחד, היא הינה היורשת החוקית היחידה של זכויותיו של בעלה בדירה. מאידך, אין היא יכולה לבצע כל פעולה בדירה זו. שכן, בהעדר חברה משכנת, לא מסכימה רשות מקרקעי ישראל, לבצע כל פעולה בדירה זו, כמו גם בדירות האחרות באותו בניין, מבלי לקבל את חתימתה של החברה המשכנת העלומה.
5. בצר לה, פנתה המבקשת לבית משפט זה בבקשה לסעד הולם.
יש לציין כי במהלך ניהול ההליכים, נכונה היתה הרשות לרכך את עמדתה ולהסכים כי בית המשפט ימנה מנהל מיוחד במקום החברה המשכנת, אולם התנתה את פעילותו של המנהל המיוחד בעשיית בדיקות ובמתן אישורים, אשר יטילו עליו נטל כבד מאוד של אחריות. לכך לא היה מוכן ב"כ המבקשת להסכים.
6.בטיעוניה בפני, הדגישה באת כוח המדינה, המייצגת את רשות מקרקעי ישראל, באשר לחובתה של הרשות כלפי צדדים שלישיים, אשר יתכן ורכשו זכויות כלשהן בדירה זו במהלך השנים הרבות שחלפו. לטענתה, אין לדעת כיום האם המנוח לא מכר את זכויותיו בדירה או משכנן. לדידה של המדינה, על המבקשת להוכיח כי אכן לא קיים כל צד שלישי, שעשוי לבוא ולהעלות טענות באשר לזכויותיו. יוצא איפוא, כי הרשות מקפידה הקפדה יתרה – אולי בצדק – על זכויותיהם של צדדים שלישיים, עד כדי כך שהיא מוכנה להקריב לשם כך את זכויותיהם של לקוחותיה הישירים, אלה אשר רכשו נכסים על מקרקעי הלאום, ואשר אוחזים בחוזי שכירות שרירים וקיימים, המקנים להם זכויות בנכסים אלה ואף מאפשרים להם להעביר זכויותיהם הלאה, בתנאים הקבועים בחוזה.
7. סבורני כי התנהלותה זו של הרשות אינה ראויה. הרשות הינה הגוף הממונה על מקרקעי הלאום. תפקידה של הרשות מפורטים בסעיף 2א לחוק רשות מקרקעי ישראל, תש"ח 1960 כדלקמן:
אלה תפקידי הרשות:
(1) הקצאת קרקעות למטרות מגורים, דיור בהישג יד, דיור ציבורי, תעסוקה, שטחים פתוחים ולמטרות אחרות, במקומות ובהיקפים הנדרשים על פי צורכי המשק, החברה והסביבה, לרבות צרכים עתידיים;
(2) ...
(3) שמירת זכויותיהם של הבעלים במקרקעי ישראל;
(4) קידום הרישום של הזכויות במקרקעי ישראל בפנקסי המקרקעין;
(5) מתן שירותים לבעלי זכויות במקרקעי ישראל ככל הנדרש, לצורך ניהול זכויותיהם או מימושן;
(6) פרסום מידע בקשר למקרקעי ישראל, לרבות פרטים על הסכמי הרשות לגבי מקרקעין שבניהולה, וכן נתונים בדבר זמינותם של מקרקעי ישראל לתכנון, לפיתוח ולשמירה על שטחים פתוחים;
(7) כל תפקיד אחר הנוגע לניהול מקרקעי ישראל, המוטל עליה לפי כל דין או לפי החלטת הממשלה. (ההדגשות שלי – ב.א.).
הינה כי כן, רואים אנו כי המחוקק מצא לנכון לחייב את הרשות לשמש כנאמנו של הציבור בכל הנוגע למקרקעי הלאום; לדאוג לנהל את המקרקעין הללו לטובת רוכשיהם; לדאוג לקידום רישומן של הזכויות במקרקעי ישראל בפינקסי המקרקעין, וליתן להם שירותים ככל הנדרש לצורך ניהול זכויותיהם ומימושן כפי המפורט בפסקה (5). לטעמי, הוראות אלה שבסעיף 2א מטילות על הרשות חובה כלפי המשתכנים בדירות אשר הוקמו על המקרקעין שבניהולה כי תאפשר להם, ותיצור תנאים וכלים הולמים, לפעול בנכסיהם באופן סביר, ככל בעל זכות קניינית אחרת במדינה מתוקנת, המקפידה על זכויות הקניין של הפרט. הרשות אינה יכולה להתנער מחובות אלה. בפועל, רואים אנו כי הרשות, לפחות במקרה דידן, מתנערת מחובתה שלפי הוראת סעיף 2א(4) לקידום רישום הזכויות במקרקעי ישראל בפנקסי המקרקעין. במקום זאת, הותירה הרשות מצב בלתי נסבל, המתעלם מן הצורך בניהול מקרקעין בהתאם לכללים שהותוו בחוק המקרקעין תשכ"ט – 1969 באמצעות ניהול מרשם הולם, רישום בתים משותפים בפינקס הבתים המשותפים ויצירת כלים הולמים להבטחת זכויותיהם של רוכשי הדירות המשתכנים, וכן של צדדים שלישיים אשר יוכלו להסתמך כראוי על המרשם.
אנדרוגינוס זה, של מרשם באמצעות "חברות משכנות", הינו פתרון ביניים רעוע ולפרקים בלתי אמין, שהפך להיות הכלל. יש בו משום חזרה אל שיטת הרישום העותומנית של מרשם שטרות, ששררה בארץ קודם לימי המנדט הבריטי. האזרח הקטן, האמור לקבל את שירותיו מן הרשות, מוצא עצמו לעיתים כבן ערובה בידיהם של תאגידים, אשר מונו על ידי המינהל כחברות משכנות. אין לדעת מהי הביקורת על פעולותיהם של תאגידים אלה וכיצד ניתן להבטיח את זכויותיהם של המשתכנים. המקרה שלפנינו מהווה משום דוגמא לא טובה לגורלם של משתכנים, התלויים בתאגיד אשר פעל בלא פיקוח הולם, ונמוג מבלי שימצא הסדר לניהול זכויותיהם של המשתכנים.
ניהול מרשם המקרקעין באמצעות תאגידים מעין אלה, יש בו משום התנערות מחובת המינהל ליתן שירותים לבעלי זכויות במקרקעי ישראל, ככל הנדרש כמצוות סעיף 2א[5] לחוק רשות מקרקעי ישראל.
7. במקרה שלפנינו, הסתבר כי התאגיד, אשר מונה כחברה משכנת, אינו ידוע ואינו פעיל כבר שנים רבות. עורך הדין שייצג את התאגיד, הודיע לרשות זה מכבר כי אינו יכול לפעול בשמו של התאגיד. כעולה ממכתבו כפי שצוטט לעיל, הועבר ניהול הזכויות עוד לפני שנים רבות למינהל.
8. דומני כי אין חולק על כך כי המצב שנוצר כיום אינו מצב בריא שאינו יכול להתקיים במדינה מתוקנת האמונה על ניהול מקרקעיה לטובת הכלל. הרשות כיום ערה לכך שלא קיים כל מרשם הולם לגבי נכסים מסוימים הנמצאים בניהולה, עקב העובדה שהתנערה מחובותיה והפקידה את ניהולם בידי גופים משכנים, מהם גם גופים בלתי אחראים. במקום למצוא פתרון הולם לבעיה שנוצרה, ולא להותיר את האזרח הקטן כשהוא ניצב בפני שוקת שבורה, מעדיפה הרשות לנהוג מנהג בת היענה, ולא לעשות דבר לשם מילוי חובותיה. הנימוק כי הרשות מחוייבת בהגנה על זכויותיהם של צדדים שלישיים ערטילאיים, שאין לדעת אם הם קיימים אם לאו, ולהעדיפם על פני זכויותיהם של משתכניה, ביניהם כאלה שהפרוטה אינה מצויה בכיסם או קשישים ואלמנות כפי המבקשת שלפנינו, לאו נימוק הוא.
9. בנסיבות אלה שנוצרו, אין לי אלא לקבוע כי רשות מקרקעי ישראל אינה פועלת כפי המוטל עליה וכתוצאה מכך שאינה מוכנה לבצע את העברת הזכויות בדירה שירשה מבעלה המנוח, אשר רכש את הזכויות כדין, גורמת למבקשת נזק בלתי הפיך. לא כך אמורה רשות מתוקנת לפעול.
החששות שמגלה הרשות ביחס לזכויותיהם של צדדים שלישיים אלמונים, מבלי לדעת אם הם קיימים כלל, אינה עולה למעלה אחת עם הפגיעה שנגרמת לרוכשי דירות תמימים, אשר אינם יכולים לממש את זכויותיהם ברכושם. מדיניות בת היענה הננקטת על ידי הרשות, אינה ראויה, ואף רשלנית, אשר יש בה משום הפרת חיוביה החוקיים של הרשות.
10. מנגד, אין חולק על כך כי המבקשת הינה יורשתו של המנוח. זכויותיו של המנוח רשומות בספרי הרשות. על כן, עם פטירתו של המנוח מחוייבת הרשות לרשום את הזכויות על שמה של יורשתו בהתאם לצו ירושה שניתן כדין.
כעולה מן האישור שהומצא, בספריה של הרשות לא נרשם כל שעבוד, עיקול, או זכות אחרת של צד שלישי. לו רכש צד שלישי כלשהו זכות הגוברת על זכותה של המבקשת, או גורעת ממנה, היה עליו לדווח על כך לרשות, על מנת שזו תרשום לפניה הערה באשר לזכות הקיימת לאותו צד שלישי. משנמנע אותו צד שלישי להבטיח את זכויותיו, הוא יהיה מנוע מלטעון באשר לפגיעה בזכויות אלה אשר לא עמד על משמרן. דומה הדבר לאדם אשר קנה זכויות בנכס הרשום במרשם המקרקעין, ולא טרח לרשום הערת אזהרה לזכותו. בית המשפט העליון עמד על כך (בערעור אזרחי 2643/97 גנז נ' בריטיש וקולוניאן חברה בע"מ [5.2.03] - (ראה פסקה 22 לפסק הדין). בכך יש כדי לרכך את חששותיה של הרשות מפני צד שלישי כלשהו שיבוא ויטען ביחס לזכויותיו.
מכל מקום, איני סבור כי אי מילוי חובותיה של הרשות ביחס למשתכנים, בכך שלא דאגה כי זכויותיהם ירשמו במרשם המקרקעין ואף לא דאגה לפקח פיקוח ראוי על סוכנתה – החברה המשכנת – יאפשר לה היום להתנער לחלוטין מחובותיה לאפשר למשתכנים לממש את זכויותיהם בקורת הגג שרכשו במיטב כספם.
11. התוצאה הינה, כי על הרשות למלא את חובתה כלפי המבקשת. בהעדרה של חברה משכנת, הרי על הרשות לפעול כפי הנוהל שהיא עצמה קבעה ביחס להעברת הזכויות בנכסים שאינם רשומים בחברה המשכנת. (ראה פסקה 4.2 לנוהל המנהל מספר 36.21 בנושאי העברת זכויות במגורים במגזר העירוני).
12. לפיכך, אני נעתר לתביעה וקובע כי המבקשת זכאית להירשם כבעלת הזכויות בדירה בשטח 71 מטר המצויה בקרית צאנז 7 בטבריה והידועה כחלקה 124 (לשעבר 3) בגוש 15035. כמו כן אני קובע כי המבקשת רשאית למכור את זכויתיה בדירה האמורה לצדדים שלישיים וכי על המשיבה לבצע את הרישום בהתאם לכללים הקבועים בנוהליה ביחס לדירות שאינן רשומות בחברה משכנת, בהתאם לנוהל 36.21 – העברת זכויות במגורים במגזר העירוני.
כמו כן, אני ממנה את עו"ד דדי סופר כמנהל מיוחד של הדירה הנ"ל לצורך חתימה על העברת הזכויות מטעם החברה המשכנת העלומה. עו"ד סופר יחתום לאחר שיברר ברשות המיסים כי לא קיים כל חוב בגין הדירה וכי לא קיים כל רישום על עסקה כלשהי לטובת צד שלישי ביחס לאותה דירה. כן, יברר עו"ד סופר במשרדי רשם המשכונות כי לא נרשם כל משכון על זכויותיהם של המנוח או של המבקשת בדירה. בנוסף, הוא יברר עם עו"ד יחזקאל רוטנברג מירושלים, כי אין ברשותו כל רישום בדבר זכות כלשהי של צד שלישי בדירה האמורה, פרט לזכויותיהם של המנוח והמבקשת.
בכפוף לקבלת אישורו של עו"ד סופר, כי ביצע את הבדיקות האמורות וקבלת כל יתר האישורים הנדרשים בגין דירה שאינה רשומה בחברה משכנת, בהתאם לפסקה 4.2 לנוהל העברת הזכויות, תרשום המשיבה את הזכויות בדירה על שם המבקשת. המבקשת רשאית למכור את הזכויות בדירה מבלי שידרש ממנה להמציא אישור של חברה משכנת כלשהי.
אני מחייב את המשיבה לשאת בהוצאות המבקשת ובשכר טרחת עורך דינה בסכום כולל של 10,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק.
ניתן היום, ב' אייר תשע"ה, 21 אפריל 2015, בהעדר הצדדים.
