הבקשה:
לפני בקשה על דרך של המרצת פתיחה.
המבקש עתר בכתב טענותיו לצוות על המשיב רשם המקרקעין, לרשום על שמו את הדירה ברח' ויצמן 5, גבעתיים הידועה כגוש 6169 חלקה 478 תת חלקה 4 (להלן: "הדירה").
המבקש הינו היורש של בעלת הדירה הרשומה גב' איטה מנדלשטם ז"ל בעלת ת.ז. ******* אשר נפטרה ביום 18.10.85 (להלן: "המנוחה").
אחותו גב' מוניק גולדשטיין שהיתה אף היורשת השניה בנכס הסתלקה לטענתו מזכויותיה.
לפיכך לטענתו, יש לרשום את הנכס במלואו על שמו.
מאחר ופרטיה של המנוחה לא נרשמו כדבעי בלשכת רישום המקרקעין, אלא נרשם רק שמה אך ללא מספר תעודת זהות, הודיע רשם המקרקעין למבקש כי עליו להציג אסמכתאות לבעלות המנוחה בדירה.
המבקש הציג אסמכתאות כדלקמן:
חוזה חכירה של המנוחה עם מינהל מקרקעי ישראל – נספח ו'.
נסח רישום חכירה ע"ש המנוחה ללא תעודת זהות בלשכת רישום המקרקעין משנת 1962 – נספח ז'.
קבלות עבור דמי חכירה ששילמה המנוחה למינהל לאורך השנים – נספח ח'.
תביעת המינהל כנגד המבקש בגין דמי חכירה עבור הנכס – נספח י"א.
תצהיר גב' רעיה רימרמן בת 94 אשר הכירה את המנוחה ואשר הצהירה כי המנוחה רכשה את ה דירה – נספח י"ד.
המבקש גורס, כי די במסמכים הללו כדי לבסס את הקשר ולהוכיח את זכאותה של המנוחה כבעלים של זכויות החכירה בדירה, וכפועל יוצא מזה הורשת הדירה למבקש וזכאותו לרישום על שמו.
עמדת רשם המקרקעין:
רשם המקרקעין טען, כי הוא אינו בעל דין נכון בתובענה זו וכי ברור שהרשם יבצע כל צו שיינתן ע"י בית המשפט אם וכאשר יינתן.
הרשם איננו בעל ריבו של המבקש דכאן. הרשם ירשום כל צו ולחילופין כל פסק דין אשר יינתן ע"י בית המשפט והניתן לרישום בהתאם לזכויות ולהערות הרשומות בספריו וזאת בכפוף לתשלום כל המיסים, האגרות ותשלומי החובה הנדרשים.
משכך, סבור רשם המקרקעין כי על המבקש לאתר את המוכר ההיסטורי של הנכס ו/או לצרף ראיות טובות יותר לרישום הנכס על שם המנוחה.
בנספח ט' לכתב המרצת הפתיחה ציינה הגב' נועה יחזקאל בשם רשמת מקרקעין:
"יש להמציא תצהיר אדם זר". ככל הנראה לאישוש ביצוע פעולת הרכישה ע"י המנוחה.
עם זאת, גם לאחר שהמבקש צרף את תצהירה של רעיה רימרמן, בת דודה של המנוחה ילידת 1922 אשר הצהירה כי ידוע לה שהמנוחה רכשה את הדירה הנ"ל מקבלן בנייה והיתה חדשה בעת שרכשה אותה (סעיף 5 לתצהיר) לא היה בכך די.
דיון והכרעה:
אבחן את הנושא מכמה היבטים :
1. חשיבותו של מרשם המקרקעין.
2. לגיטימיות הפניה לבית המשפט.
3. הכרעה לגוף העניין.
להלן אתייחס, אחד לאחד.
חשיבותו של מרשם המקרקעין :
המרשם במקרקעין המוסדרים הוא רב חשיבות.
ראו הוראות סעיף 125(א) לחוק המקרקעין תשכ"ט-1969 :
"רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותכת לתוכנו".
(ההדגשה שלי- נ.ג.).
ברי, כי על רשם המקרקעין מוטלת אחריות נכבדה להתנהל בזהירות מירבית על מנת להבטיח את אמינות המרשם.
ראו בספרו של המלומד מוטי בניאן : "דיני מקרקעין עקרונות והלכות", מהדורה שנייה – 2004, הוצאת המכון למחקרי משפט, שם בעמ' 31:
"כל המופיע במרשם המקרקעין הינו וודאי, בלעדי ואין בלתו. המסתמך על רישום, קרי, על נסח מלשכת רישום מקרקעין, יודע כי לא ייתכן כי ימצא רישום כלשהו הסותר או השונה מרישום הנמצא בידיו ושהונפק מלשכת רישום מקרקעין.
עניין זה מקל ביותר ביצוע עסקאות וכן מעניק ביטחון ודאי לרוכש בתום לב ובתמורה כדי שלא ישים את כספו על קרן הצבי.
המדינה משקיעה הון רב להשגת רישום מהימן מסוג זה. הליכי הסדר מקרקעין ורישום כפי שיובהרו בפרקים הבאים, דורשים זמן רב, מיומנות רבה ובעיקר השקעה כספית לא מעטה. ניתן לומר כי מדינת ישראל היא מן המדינות המתקדמות ביותר בעולם מבחינת מהימנות שיטת המרשם שבה. לא בכל מדינה ניתן לקבל תעודה רשמית מהמדינה שבה יופיעו כל האפיונים החשובים בעניין המקרקעין כגון, שטח המקרקעין, מיקומם המדויק של המקרקעין, הבעלות במקרקעין, השעבודים במקרקעין וזכויות צד ג'".
היו מקרים בעבר, בהם נוכלים כאלה ואחרים ניצלו חוסר התאמות במירשם המקרקעין כדי לבצע הונאות.
ראו כמתואר בע.א. 599/77 קורצפלד נ' אגנר פד"י ל"ד 2, עמ' 29 שם בעמ' 30-31.
עוד ראו ע"א 467/14 בבית משפט העליון בהרכב השופטים דנציגר, ברק-ארז ומזוז, שרה דול שטינברג נ' חברת לילינבלום 13 בע"מ ( ניתן ביום 9.9.15, פורסם ב'נבו') ,
דברי כבוד השופטת ברק-ארז שם בפסקה 39:
"את התכליות שרישומה של הערת אזהרה נועד לשרת יש להבין, בראש ובראשונה, לנוכח מטרותיו של מרשם המקרקעין כולו. ניהולו של מרשם המקרקעין נועד להקל על ביצוען של עסקאות במקרקעין, למנוע תרמיות וכן לספק מידע אמין בדבר בעלי הזכויות במקרקעין לציבור הרחב ולרשויות התכנון (ראו רע"א 7060/12 מדינת ישראל נ' unitet Israel appeal inc.[פורסם בנבו] פסקה 4 (30.4.2015) (להלן: "עניין אוניטט יזראל").
מכאן, זהירותו של רשם המקרקעין מובנת ורצויה.
במקרה של ספק יש להניח את הסוגיה לפתחו של מותב אחר.
בפרק הבא אדון בשאלת זהות אותו המותב.
לגיטימיות הפניה לבית המשפט:
רשם המקרקעין טען בתגובתו, לחוסר יריבות עם המבקש.
לדידו, יכבד כל החלטה שתינתן ועל המבקש לצרף טוענים פוטנציאלים אחרים לזכויות בדירה.
על כך אומר, כי אומנם רשם המקרקעין ברגיל איננו המשיב הטבעי בבקשות מסוג זה.
אך בענייננו, כאשר אין טוענים אחרים והמניעה היחידה לביצוע הרישום המבוקש, נובעת מדרישות הרשם נוכח מספר תעודת הזהות החסר, שלהשלמתו צרף המבקש מסמכים רבים שלא הפסיו את דעת הרשם, הרי בנסיבות אלה, צרוף רשם המקרקעין כמשיב הינו האקט הנכון.
האם דרך המלך היא הפניה לסעד הצהרתי אל בית המשפט ?
בסיטואציה זו, כאשר המסמכים המבוקשים אינם מניחים את דעתו של רשם המקרקעין, רשאי המבקש לאחוז בדרך של ערעור על החלטת הרשם אצל הממונה על המירשם. החוק מצביע על אפשרות זו כראשונה.
רשם המקרקעין זכאי לדרוש מסמכים נוספים מתוקף סמכותו לפי תקנות המקרקעין (ניהול ורישום) תשע"ב-2011.
בענייננו , רשם המקרקעין נהג משנה זהירות כמתחייב על פי דין ולא הסתפק במסמכים שהגיש לו המבקש.
סעיפים 121-122 לחוק המקרקעין תשכ"ט-1969 מסדירים את האפשרות לערער על החלטת רשם המקרקעין:
"121. ערר לממונה
(א) הרואה עצמו נפגע בהחלטה של רשם או מפקח – למעט החלטת מפקח לפי סימן ד' לפרק ו' – רשאי לערור עליה לפני הממונה על המרשם תוך תקופה שנקבעה בתקנות.
(ב)....
122.ערעור לבית המשפט
הרואה עצמו נפגע על ידי החלטת הממונה על המרשם, כולל החלטה בערר לפי סעיף 121, רשאי, תוך תקופה שנקבעה בתקנות, לערער עליה לפני בית המשפט המחוזי שבאזור שיפוטו נמצאים המקרקעין הנדונים".
בענייננו, דילג המבקש על שלב הערר ופנה ישירות אל בית המשפט בבקשה לסעד הצהרתי.
האם יש לדחות את פנייתו בשלב זה, ולהפנותו למיצוי את הליך הערר תחילה ?
לסוגיה זו נדרש השופט זילברטל בפסק דינו בתיק ה"פ 6008/07 (מחוזי ירושלים) עיסא גנאח נ' רשם המקרקעין, ניתן ביום 10.9.07 [פורסם בנבו] שם בפסקה 7:
"ואכן, נראה, כי עומדת למבקש האפשרות לפנות לבית המשפט. עמד על כך עו"ד א' אייזנשטיין, בספרו יסודות והלכות בדיני מקרקעין, כרך ב' ("זכויות ועסקאות במקרקעין"), תשנ"ו, עמ' 239, כשציין, כי בצד הפניה לרשם המקרקעין (והלכי ההשגה השונים על החלטתו) קיימת אפשרות לפנות לבית המשפט לקבלת פסק דין הצהרתי להוכחת זהות הבעלים הרשום, כאשר רישומו נעשה ללא מספר מזהה. ראו גם ת"א (מחוזי י-ם) 7251/05 נידאל פיצל עלי ואח' נ' יורשי המנוח עבד מחסין אלעבד חסן ואח', סעיף 18 לפסק דינה של כב' השופטת מ' שידלובסקי-אור.
אוסיף, כי אין לשלול מהמבקש את האפשרות לפנות לבית המשפט לקבלת סעד הצהרתי, גם אם נכשל במסלול האחר, לנוכח השוני המהותי הקיים בין שני המסלולים".
גם על פי תקנה 31 לתקנות המירשם לעיל, הפנייה לבית המשפט מספקת פתרון הולם:
"רישום של פסקי דין והחלטות אחרות של בתי משפט
רשם ירשום כל פסק דין, צו או החלטה אחרת של בית משפט אם הורה בית המשפט על רישומה, או אם קיימת בדין הוראה המחייבת את רישומם בפנקסים".
מכאן, הדרך בה נקט המבקש בענייננו כאשר הגיש המרצת פתיחה שעניינה קבלת הכרעת בית המשפט בנוגע לרישום הזכויות בנכס המקרקעין, כאשר רשם המקרקעין משמש כמשיב, היא דרך נאותה ונכונה. אין לאכוף על המבקש לעבור תחילה את משוכת הערעור אצל הממונה על המרשם קודם פנייתו אל בית המשפט.
אני קובעת איפוא כי הליך המרצת הפתיחה, כאשר רשם המקרקעין הינו המשיב, הוא ההליך הנכון בענייננו.
הכרעה לגוף העניין:
נטל ההוכחה בענייננו רובץ על שכמו של המבקש. זהו נטל הוכחה רגיל המוטל במשפט אזרחי ולאו דווקא נטל מוגבר, חרף חשיבות המירשם.
בפסק דינה של השופטת שידלובסקי-אור ת.א. ( מחוזי ירושלים) 7251/05 פיצל עלי נ' יורשי המנוח עבאד מחסן אל-עבד חסן (ניתן ביום 30.4.07 פורסם בנבו), עמדה היא על הראיות הנדרשות להוכחת בעלות במקרקעין, במקרה של מירשם חסר.
וכך קבעה בפיסקה 17 של פסק הדין:
"לפיכך, כאשר רוצים להעביר בעלות במקרה כזה יש לצרף שני תצהירים: האחד, של מי שטוען לזכות הרשומה, והשני – של אדם אחר. כאשר אין אפשרות להמציא שני תצהירים, נעזרים במסמכים אחרים שיש בהם כדי להוכיח את זהות המבקש עם הבעלים הרשום, כגון תעודת רישום (קושאן), שטר העסקה, הוכחה על תשלום מיסים לאורך השנים. רשם המקרקעין יבדוק את המסמכים הנ"ל ויאשר את הרישום, רק כאשר הוא בטוח באמיתותם".
בענייננו, צורפו שני תצהירים כפי שנדרש גם מאת המבקש :
הן תצהירו של המבקש והן תצהירה של גב' רימרמן.
כמו כן, צורפו הוכחות על תשלום מסים לאורך השנים: שטר העיסקה דהיינו החוזה בין המנוחה לבין מינהל מקרקעי ישראל ואף רישום במירשם המקרקעין על שם המנוחה ללא מספר תעודת זהות.
אוסיף לעניין זה מתוך ספרו של המלומד אריה אייזנשטיין "יסודות והלכות בדיני מקרקעין, חלק שני, זכויות ועסקאות במקרקעין" הוצאת בורסי, תשנ"ה-1995, שם בעמ' 238:
"אם כן, כאשר מבקשים לעשות עיסקה בנכס שלא מצוין לגביו מספר מזהה, יש לצרף שני תצהירים להוכחת הזהות. התצהיר האחד הוא של מי שטוען לזכות הרשומה ומבקש לעשות בה עיסקה, והתצהיר האחר הוא של אדם אחר. כאשר אין אפשרות להמציא שני תצהירים, נעזרים במסמכים אחרים שיש בהם כדי להוכיח את זהות המבקש עם הבעלים הרשום, כגון תעודת רישום (קושאן) שטר העיסקה, הוכחה על תשלום המסים במשך כל השנים.
לאחר שעיינתי בכל המסמכים שצורפו וכתבי הטענות, אני מוצאת כי יש להיעתר להמרצת הפתיחה ולהעניק למבקש את הסעד המבוקש.
הראיות אותן צרף המבקש להמרצת הפתיחה מניחות דעתי :
המבקש צרף חוזה חכירה בין המנוחה לבין מינהל מקרקעי ישראל החל מיום 1.4.1959;
המבקש צרף רישום בטאבו של זכות החכירה הנ"ל של המנוחה על הדירה;
המבקש צרף אישורי תשלום דמי חכירה שנתיים של המנוחה בגין הדירה;
המבקש צרף אסמכתאות לכך כי מינהל מקרקעי ישראל תבע אותו כיורש בתא"מ 2363-05-07 בהרצליה לאחר שלא שולמו דמי החכירה בגין הדירה;
המבקש צרף תצהיר שלו ושל בת הדודה גב' רימרמן באשר לרכישת הדירה ע"י המנוחה;
שוכנעתי, כי אכן המנוחה רכשה את זכויות החכירה בדירה ממינהל מקרקעי ישראל כדין.
הרישום אף נעשה על שמה.
העובדה שמספר תעודת הזהות שלה הושמט מנסח המקרקעין שלעצמה אינה מונעת תיקון המעוות ושיוך הדירה לחוכרים החוקיים: המנוחה ובעקבותיה המבקש כיורש, וכן צד ג' אחר שרכש את הזכויות בנכס האמור.
אשר על כן, כמבואר לעיל, נחה דעתי כי הזכויות בדירה הוקנו כדין למנוחה.
כפועל יוצא, שרשרת הרישום בלשכת רישום המקרקעין צריכה להיעשות מן המנוחה אל המבקש כיורש ומהמבקש לכל צד ג' אשר רכש ממנו את הזכויות בנכס.
משכך, בנסיבות העניין, יש להיעתר למבוקש ולהעניק למבקש את הסעד המבוקש על ידו.
סיכום:
מן המקובץ לעיל, אני מחליטה להעניק למבקש את הסעד ההצהרתי המבוקש על ידו ומורה על רישום הזכויות בדירה על שם המבקש כיורש של המנוחה כבעלת הזכות הרשומה בנכס.
אין צו להוצאות ההליך הנוכחי.
ניתן היום, כ' אייר תשע"ז, 16 מאי 2017, בהעדר הצדדים.
