מקוב ואח' נ' יורופ תל אביב בע"מ ואח'

1. רועי מקוב ואח' הינם בעלי הזכויות בבניין המצוין במקרקעין הידועים כגוש 6214 חלקה 605, ברחוב בזל בתל אביב (להלן: "המבקשים" ו"הבניין"). המבקשים הם גם הנתבעים בתביעה שהגישה המשיבה בת.א. 6818-03-15, אשר הדיון בה אוחד.

1. יורופ תל-אביב בע"מ היא חברה פרטית אשר התקשרה עם המבקשים ביום 14.10.09 בהסכם לצורך קבלת זכויות בגג הבניין (להלן:  "המשיבה" ו"ההסכם"), בכפוף לביצוע חיזוק הבניין נגד רעידות אדמה ולשיפוצו בהתאם לתוכנית מתאר ארצית מס' 38.

1.  במסגרת ההסכם, הכירו הצדדים בכך שקיימים מספר דיירים אשר סירבו להצטרף כצדדים להסכם והתנגדו לביצועו (להלן: "הדיירים הסרבנים"). לפיכך, הוסכם בסעיף 12 להסכם כדלקמן:

"תוקפו של הסכם זה מותנה בתנאים מתלים מצטברים, והם:

• חתימתם של כל הסרבנים (כהגדרתם בסעיף 14) על הסכם מכר זהה להסכם זה (לרבות נספחיו), לגבי חלקם היחסי בממכר, ולחילופין קבלת החלטה חלוטה של המפקח על הבתים המשותפים, לפיו הוא מאשר את הוראות הסכם זה ואוכף את ביצועו על הסרבנים (להלן- "התנאי הראשון"); וכן
• קבלת היתר הבניה (כהגדרתו לעיל) (להלן- "התנאי השני")"

1. סעיף 13.1 להסכם מתייחס למצב שבו לא מתקיים התנאי הראשון, שעניינו חתימת הדיירים הסרבנים, וקובע כך:

"ככל שלא יתקיים התנאי הראשון בתוך 12 חודשים ממועד הסכם זה ובפוף לאמור בסעיף 14 להלן, יהיו הצדדים זכאים להודיע האחד למשנהו, בכתב, על ביטול הסכם זה וזאת מבלי שלמי מהצדדים תהיה כל תביעה ו/או טענה כלפי משנהו בכל הנוגע להסכם ו/או הנובע ממנו.

בכפוף למילוי התחייבויות החברה בפעולות הנדרשות לקיום התנאי הראשון על פי הסכם זה, קרי כל הפעולות הנדרשות ממנה להחתמת הסרבנים ו/או לקבלת החלטה חלוטה של המפקח במהירות הראויה כמפורט בסעיף 14 להלן, תהיה לחברה זכות להאריך את תקופת קיום התנאי הראשון בתקופה נוספת בת 12 חודשים".

1. בכל הנוגע למצב שבו לא מתקיים התנאי השני, קרי קבלת היתר בניה, קובע סעיף 13.2 כך:

"ככל שלא יתקיים התנאי השני בתוך 12 חודשים ממועד התקיימות התנאי הראשון, יהיו הצדדים זכאים להודיע האחד למשנהו, בכתב, על ביטול הסכם זה ללא שלמי מהצדדים תהיה כל תביעה ו/או טענה כלפי משנהו בכל הנוגע להסכם זה ו/או הנובע ממנו.

בכפוף למילוי התחייבויות חלקה של החברה בפעולות הנדרשות לקיום התנאי השני על פי הסכם זה, קרי כל הפעולות הנדרשות ממנה לקבלת היתר בניה ובתנאי שבקשה להיתר בניה הוגשה בתוך 60 ימים ממועד התקיימות התנאי הראשון, תהיה לחברה זכות להאריך את תקופת קיום התנאי השני בתקופה נוספת בת 12 חודשים".

1. לטענת המבקשים, עד למועד הגשת התובענה ואפילו עד למועד הגשת סיכומיהם בהליך זה, לא עלה בידי המשיבה להשיג את הסכמתם של הדיירים הסרבנים, המשיבה אף לא הגישה בקשה למתן היתר בניה ולא טרחה לפנות למפקח הבתים המשותפים, כאמור בהוראת סעיף 12(א) להסכם.

1. ביום 21.5.12 נערכה פגישה בין נציגי המבקשים לבין נציגי המשיבה, נוכח היעדר התקדמות בפרויקט ואי-קיום התנאי של השגת הסכמתם של הדיירים הסרבנים (להלן: "הפגישה"). עיון בפרוטוקול הפגישה שצורף להמרצת הפתיחה מלמד, כי נציג המשיבה, מר שלומי בן ישי הביע נכונות להמשיך את הפרויקט וטען כי ניתן להגיע להסכמות עם הדיירים הסרבנים.

1. במהלך הישיבה הועלתה הצעה להוספת מרחבים מוגנים דירתיים נוספים לבניין (ממ"דים). לטענת המבקשים, מדובר בבניית ממ"דים באגף הדרום מזרחי ובאגף הדרום מערבי של הבניין, נוסף על הממ"דים אשר הוסכם עליהם במסגרת ההסכם המקורי. כל זאת, בכפוף לקבלת הסכמת 100% מהדיירים בכל אגף נתון. לדברי המבקשים, המשיבה אף הציגה בפני הדיירים תשריט המראה את אופן הוספת הממ"דים בכל אחד משלושת אגפי הבניין.

1. המבקשים טוענים, כי לאור הבטחות נציגי המשיבה בפגישה להתקדם בתהליך, הם הסכימו "לפנים משורת הדין, לשים את מבטחם פעם נוספת בנתבעת" (ס' 11 לסיכומים). בסיום הפגישה נקבע, כדלקמן:

• נציג המשיבה יעביר מכתב למבקשים, בבקשה להודיעו בדבר רצונם בתוספת ממ"ד לדירתם, כאשר דייר שלא ישיב למכתב הפנייה- יראו אותו כמי שאינו מעוניין בבניית הממ"ד.
• באגף שתתקבל בו הסכמה של 100% מהדיירים יתוכננו ממ"דים לכל אחת מן הדירות באותו אגף. אגף שלא תהיה בו הסכמת 100% מהדיירים, לא תהיה תוספת ממ"ד באף אחת מן הדירות באותו אגף.
• תוך שלושה שבועות ממועד הפגישה, תושלם מדידת כל אחת מהדירות.
• תוך 60 יום תוגש בקשה למתן היתר בנייה, וייפתח "תיק ורוד" בעיריית תל אביב.
• היה ולא תתקבל הסכמת הדיירים הסרבנים להסכם ולתוכנית ההגשה, אזי תוגש נגדם תביעה למפקחת על הבתים המשותפים תוך 30 יום מקבלת "החלטה הועדה" בעיריית תל אביב.
• במידה שלא ייפתח תיק ורוד" בעירייה בתוך 60 יום ממועד הפגישה- יבוטל ההסכם כאילו לא נחתם, וכל צד יישא בנזקיו ובהוצאותיו.

לטענת המבקשים, מאז הפגישה, לא חלה כל התקדמות ולא בוצעה אף אחת מהפעולות עליהן הוסכם,  ולכן המבקשים שלחו הודעה על ביטול למשיבה (להלן: "הודעת הביטול הראשונה").

הודעת הביטול הראשונה מיום 1.7.12

1. בהודעת הביטול הראשונה שנשלחה ביום 1.7.12 נאמר, כי מאז חתימת החוזה חלפו למעלה משנתיים ושמונה חודשים, מבלי שהושגה חתימת הסרבנים.

הודעת הביטול הראשונה מיום 1.7.12 נשלחה כ-40 ימים ממועד הפגישה.

1. ביום 17.7.12 השיבה המשיבה למבקשים, באמצעות ב"כ דאז עו"ד קוק, כי היא דוחה את הודעת הביטול, ובכוונתה לעמוד על כל זכויותיה מכוח ההסכם וההסכמות בין הצדדים. המשיבה הוסיפה, כי היא "מבקשת להמשיך ולקדם את הפרויקט בהתאם לחוזה ולהסכמות בין הצדדים, ומציעה, על מנת לייתר את הצורך בהגשת תביעה משפטית וצווי מניה, לקיים פגישה בהקדם".

המבקשים לא השיבו למכתב זה ופנו שוב אל המשיבה רק בחלוף שנה, הפעם בדרישה למחוק את הערת האזהרה שנרשמה לטובתם בנכס.

דרישת המבקשים מיום 21.7.13 למחוק את הערת האזהרה

1. בחלוף למעלה משנה, שלחו המבקשים ביום 21.7.13 אל המשיבה, דרישה למחיקת הערת האזהרה אשר נרשמה לטובתה על המקרקעין. המשיבה השיבה למבקשים ביום 30.7.13, באמצעות ב"כ עו"ד עוזרי, כי היא מנסה להסדיר את העניינים הנוגעים להסכמות בין הצדדים, אולם המבקשים הם אשר "מסכלים כל ניסיון הידברות... באופן תמוהה וחסר תום לב" (כך במקור).

חלפו כשבעה חודשים נוספים ללא הידברות בין הצדדים.

הודעת הביטול השנייה מיום 19.2.14 והגשת המרצת הפתיחה

1. ביום 19.2.14 הודיעו המבקשים למשיבה, בפעם השנייה, על ביטול ההסכם לאלתר לאור הפרתו המתמשכת ודרשו את מחיקת הערות האזהרה, שנרשמו לטובת המשיבה על זכויות התובעים (להלן: "הודעת הביטול השנייה").

בהודעת הביטול השנייה נטען, כי חלפו כארבע שנים מאז חתימת ההסכם, אשר כלל שני תנאים מתלים, אותם לא קיימה המשיבה ולמעשה גילתה במעשיה שאין ביכולתה או בכוונתה לקיים את ההסכם.

ככל הידוע, לא הגיבה המשיבה למכתב זה, ולמצער לא הגישה לתיק בית המשפט את מכתב התגובה מטעמה.

1. כחודש ימים לאחר משלוח הודעת הביטול השנייה, הגישו המבקשים את המרצת הפתיחה ביום 23.3.14, בה התבקש בית המשפט להצהיר כי ההסכם שנחתם בין הצדדים בטל, נוכח אי קיומם של התנאים המתלים שנקבעו ו/או לאור העובדה כי ההסכם בוטל כדין על ידם. כמו כן ביקשו המבקשים להצהיר על בטלות הערות האזהרה אשר נרשמו לטובת המשיבה. עוד התבקש בית המשפט להורות על פיצול סעדים לשם הגשת תביעה כספית-נזיקית נגד המשיבה.

טענות המשיבה

1. המשיבה טוענת, כי פעלה למילוי התחייבויותיה, בהתאם להסכם ולסיכום הפגישה מחודש מאי 2012. לטענתה, השלימה את תכנון הפרויקט, קיבלה תיק מידע מעיריית תל אביב, השלימה מדידות בבניין וביצעה את רוב הבדיקות ההנדסיות הקשורות לפתיחת "תיק ורוד" בעירייה.

1. עוד טוענת המשיבה, כי החל מחודש נובמבר 2011 ועד לחודש מאי 2012, היו ניסיונות רבים להביא את הדיירים הסרבנים לחתום על הוספת הממ"דים, ולכן הופתעו ממשלוח הודעת הביטול הראשונה ביום 5.7.12. המשיבה מדגישה כי הודעת הביטול נשלחה לפני תום 60 יום ממועד סיכום הפגישה, אשר ניתנו למשיבה כארכה להגשת הבקשה להיתר בניה, כפי שסוכם בפגישה.

1. המשיבה סבורה, כי הן הודעת הביטול הראשונה והן השנייה, לא נשלחו מחמת אי התקיימותו של ההסכם כביכול, אלא משיקולים זרים הנובעים ממחלוקות שנתגלעו בין הצדדים בנוגע לבניית הממ"דים ומימון בנייתם.

מהלך הדיון בתובענה

1. ביום 21.9.14 התקיימה ישיבה מקדמית בנוכחות הצדדים, בסיומה ניתנה החלטתי זו:

"במהלך הדיון התברר כי שני הצדדים לא נקטו ביוזמה לביטול ההסכם באמצעות פניה לערכאות (או) למפקח על בתים משותפים, למרות שהתברר כי אין התקדמות בהליכי התכנון מחד גיסא והודעת הביטול הראשונה מיום 1.7.12 נשלחה טרם חלפו המועדים לביצוע התחייבויות הקבלן, כמפורט בסיכום הפגישה שהתקיימה בין הצדדים ביום 21.5.12.

בנסיבות אלה המלצת בית המשפט היא כי תינתן למשיבה הזדמנות לקיים את כל התחייבויותיה על פי סיכום הפגישה (סה"כ 9 התחייבויות) תוך 60 יום החל ממחר 22.9.14.

ב"כ המשיבה ומנהל המשיבה הביעו הסכמתם להמלצת בית המשפט, וב"כ המבקשים התחייב להודיע עמדת המבקשים...".

1. ביום 22.9.14 הודיע ב"כ המבקשים, כי הם מסכימים להצעת בית המשפט הנ"ל, לפיה תינתן למשיבה ארכה לקיום התחייבותיה. או אז ניתנה החלטתי, לפיה ניתנת למשיבה הזדמנות לקיים את כל התחייבויותיה תוך 60 יום.

בין לבין הוחלף ייצוגם של המבקשים ועו"ד נועם רז קיבל עליו את הייצוג.

הבקשה למתן צו עשה והגשת התביעה על ידי המשיבה

1. לטענת המבקשים, המשיבה לא עמדה בהחלטת בית המשפט, אשר אפשרה לה לקיים את כל התחייבויותיה תוך 60 יום. לפיכך, הגישו המבקשים ביום 23.11.14 בקשה למתן צו עשה, במסגרתו עתרו להורות למשיבה לחתום על הבקשה להיתר בניה. 

1. ביום 3.3.15 הגישה המשיבה תביעה משלה למתן פסק דין הצהרתי, בה התבקש בית המשפט להצהיר, כי בדיון שהתקיים ביום 21.9.14 נכרת בין הצדדים הסכם, לפיו יוארכו המועדים לביצוע התחייבויות המשיבה. לטענת המשיבה, היא מילאה אחר כל התחייבויותיה והיו אלה המבקשים שהפרו הסכם זה (להלן: "התביעה המקבילה").

1. בתביעה המקבילה חזרה המשיבה על טענותיה, כי הודעת הביטול הראשונה נשלחה על ידי המבקשים טרם חלוף המועד להגשת הבקשה להיתר בניה. עוד טענה המשיבה, כי השלימה את תכנון הפרויקט, קיבלה תיק מידע מעירית תל אביב, השלימה המדידות בבנין, וביצעה את רוב הבדיקות ההנדסיות הקשורות לפתיחת "תיק ורוד". לטענתה, "כל שהיה עליה לעשות היה להכין דו"ח מהנדס ולהגיש הבקשה להיתר בניה ("תיק ורוד") לעירית תל אביב", אולם בשל שינוי במדיניות התכנון של עירית תל אביב, נדרשה המשיבה לתכנן את הפרויקט מחדש. כך, היא נדרשה לביקור נוסף של המודד בבניין, לבקש תיק מידע חדש שפג תוקפו ועוד פעולות נוספות, שהאריכו לטענת המשיבה את ההליך הפשוט, שכבר היה בסיומו בחודש יוני 2012, "אך נגדע ע"י מכתב הביטול מטעם הדיירים".

1. המשיבה לא התייחסה במסגרת התביעה המקבילה להחלטותי מיום 21.9.14 ו-22.9.14, אולם בסיכומיה טענה, כי פעלה בצורה אינטנסיבית לצורך השלמת הכנת הבקשה להיתר, על מנת שניתן יהיה להגישה לעיריה במסגרת המועדים שקצב בית המשפט. לשם כך, נשלחו בשלושה מועדים שונים לדיירים "דו"ח סטאטוס קידום היתר בניה". מהדו"חות עולה, כי הושלמה מדידת הדירות, למעט דירתו של עו"ד רועי מקוב, אשר לטענת המשיבה לא איפשר לנציגיה מספר פעמים להיכנס לדירתו.

המשיבה טוענת, כי עמדה בקשר רציף עם ב"כ המבקשים והודיעה להם על התקדמות ההליכים. אולם, דיירי הבניין הערימו עליה קשיים, על מנת שלא תצליח לעמוד בהתחייבויותיה ומנעו את כניסת נציגי המשיבה לדירותיהם.

1. לאור הגשת הבקשה למתן צו עשה והגשת התובענה המקבילה, הוזמנו הצדדים לדיון ביום 4.3.15, שבסיומו נקבע, כי בהסכמת הצדדים ועל מנת למנוע דיונים באותה סוגיה בפני מותבים שונים, יאוחד הדיון בהמרצת הפתיחה עם התביעה המקבילה. כמו כן, ניתנו הוראות לעניין הגשת כתב הגנה ותצהירי עדות ראשית ונקבע מועד לשמיעת הוכחות.

1. בתאריכים 17.5.16 ו-29.11.16 התקיימו ישיבות הוכחות. מטעם המבקשים העיד נציג הדיירים, מר שלומי ברדה, ומר טל אזולאי, בעליה של דירה בבניין. מטעם המשיבה העיד אדריכל איתי ליננברג, אדריכל הפרויקט ומר שלמה בן ישי, בעל מניות ומנהל המשיבה.

אי קיום התחייבויות המשיבה

1. כזכור, ההסכם המקורי בין הצדדים נחתם עוד ביום 14.10.09, אך הצדדים שקטו על שמריהם ולא נפגשו באופן פורמאלי עד לחודש מאי 2012. בכל אותו פרק זמן, לא חלה כל התקדמות ולא התקיימה אף אחת מההתחייבויות המנויות בהסכם.

1. מר בן ישי, מנהל המשיבה, העיד בתצהיר עדותו הראשית כי מאחר שבין הצדדים נתגלעו מחלוקות בנוגע להתקדמות הפרויקט, התקיימה ביניהם פגישה ביום 21.5.12 (ס' 4 לתצהיר). בסופה של הפגישה הוצא סיכום בכתב על ההסכמות שהושגו בין הצדדים. 

1. סעיף 5 לסיכום הפגישה בין הצדדים מיום 21.5.12 (להלן: "הפגישה") קבע, כי "תוך 60 יום לכל היותר ממועד סיכום פגישה זו, תוגש בקשה למתן היתר בנייה וייפתח "תיק ורוד" בעיריית ת"א". בהמשך, קבע סעיף 7, כי אם לא ייפתח "תיק ורוד" בעירייה בתוך 60 ימים כאמור- יבוטל ההסכם שנחתם בין הצדדים וכל צד יישא בנזקיו ובהוצאותיו.

1. מר בן ישי מלין ובצדק, כי הודעת הביטול הראשונה ששלחו המבקשים למשיבה ביום 1.7.12, לאחר 41 ימים ממועד הפגישה, נשלחה טרם חלוף המועד להגשת הבקשה להיתר בנייה, שכן כאמור, היה על המשיבה להגיש את הבקשה ולפתוח תיק מתאים בעירייה תוך 60 ימים ממועד הפגישה, קרי - עד ליום 21.7.12.

1. המבקשים אישרו, כי הודעת הביטול הראשונה אכן נשלחה בטרם חלפו 60 הימים להגשת הבקשה להיתר בנייה, אך טענו כי היה להם ברור כבר בשלב זה, כי המשיבה אינה עושה מאמצים כנים לקיים את חובותיה.

מר שלומי ברדה נשאל על כך וטען כי אינו זוכר מדוע נשלחה ההודעה לפני חלוף הזמן המוסכם:

"ש: ....הודעת הביטול הראשונה מיום 1.7.12. אתה מאשר?

ת:אם אנחנו מסתמכים על המסמך הזה אז כן.

....

ש: זה עוד בטרם חלפו 60 הימים.

ת: נכון.

ש: אם נתתם שישים ימים, מה היה כל כך דחוף ללכת לפני תום שישים הימים?

ת: במהלך התקופה של 40 הימים או כמה ימים שהיו, ועד הודעת הביטול, היינו בקשר ישיר והבנו שאין התקדמות בשום נושא, גם אם היינו מגיעים לתום שישים הימים".

...

ש: למה שלחתם את הודעת הביטול 21 יום לפני תום המועד?

ת: אני לא זוכר למה שלחנו את הודעת הביטול 21 יום לפני תום 60 הימים".

(פרוטוקול ישיבת 17.5.16, עמ' 14, שו' 7-18).

1. בהודעת הביטול הראשונה, לא הזכירו המבקשים את התנאים שנקבעו בסיכום הפגישה מחודש מאי 2012, אלא הפנו לתנאים המתלים שנקבעו בהסכם המקורי. מר ברדה נשאל בחקירתו הנגדית בבית המשפט, מדוע התעלמו המבקשים מההסכמות אליהם הגיעו עם המשיבה בפגישה  ובתשובתו חזר מר ברדה על האמירה לפיה מצד המשיבה "שום דבר לא נעשה עד היום" (עמ' 14, שו' 19-23).

1. מר שלמה בן ישי, בעליה של המשיבה, טען בבית המשפט כי לאחר שקיבל את הודעת הביטול הראשונה, הקפיא את פרויקט הבניה: "אני עוצר כל הוצאה בפרויקט עד שתהיה הסכמה בין הצדדים, אני לא ממשיך להשקיע כדי לא להגדיל את הנזק" (עמ' 25, שו' 28-29).

1. הנה כי כן, הודעת הביטול הראשונה נשלחה לפני המועד שנקצב לביצוע התחייבויותיה של המשיבה. ב"כ הצדדים הקדישו חלק לא מבוטל מסיכומיהם לדיון בעיתוי משלוח הודעת הביטול הראשונה ותוכנה. סבורני, כי הדיון בנושא זה היה מיותר מלכתחילה ולא מצאתי לנכון להתעכב עליו, לאחר שהוכח, כי שני הצדדים לא פעלו בהתאם להודעת הביטול ולמעשה המשיכו בהתנהלותם המשותפת, כשנה לאחריה.

1. רק לאחר שחלפה שנה נוספת, ביום 21.7.13 שלחו המבקשים אל המשיבה דרישה למחיקת הערות האזהרה שנרשמו לטובתה. בנוסף, ביום 19.2.14 שלחו המבקשים הודעת ביטול שניה אל המשיבה.

כזכור, המשיבה לא הגיבה להודעת הביטול השנייה וכחודש ימים לאחר מכן הוגשה המרצת הפתיחה.

35. מר בן ישי נשאל אלו פעולות אופרטיביות בוצעו על ידי המשיבה, לפני קבלת הודעת הביטול השנייה והשיב כך: "עשינו פעולות אופרטיביות לקידום הפרויקט... זה כלל אדריכלות ועבודות הנדסיות בסך 40,000 ₪" (עמ' 26, שו' 12).

כאשר נשאל מה ביצעה המשיבה לאחר שנשלחה אליה הודעת הביטול השניה השיב, כי המבקשים המשיכו להתנהל איתו בפגישות, והוסיף: "נכון שההסכם הוא לא לנצח, אבל כל עוד הדברים מתנהלים ונותנים לי לעבוד ולהשקיע זמן וכסף ומבקשים סקיצות לגבי איך זה יהיה עם ממ"דים בצדדים ואיך זה יהיה בלי ממ"דים בצדדים, והטיפול בסרבנים... אני פעלתי בשני ערוצים- תכנוני וסרבני" (עמ' 24, שו' 8-15).

מר בן ישי אישר, כי המשיבה התקשרה עם המבקשים בהסכם לביצוע פרויקט על פי תמ"א 38 כאשר היא נעדרת ניסיון קודם בביצוע פרויקטים מסוג זה (עמ' 32, שו' 11).

36. מעדותו של בן ישי בבית המשפט מתקבל הרושם, כי המשיבה נטלה לעצמה פרק זמן בלתי מוגבלת לקיום ההסכם והתעלמה מהודעת הביטול השנייה שנשלחה אליה. בפועל, לא עלה בידי המשיבה להוכיח, כי נקטה בפעולות ממשיות לקידומו של פרויקט הבניה, או להסדרת המחלוקת עם הסרבנים, שלכל הדעות הייתה תנאי מוקדם לקבלת היתר בנייה.

הטענה לפיה המבקשים סירבו לחתום על תכנית הבניה לאחר הדיון המקדמי

1. כזכור, בהחלטתי מיום 22.9.14 נקבע, כי ניתנת למשיבה הזדמנות לקיים את כל התחייבויותיה על פי סיכום הפגישה מחודש מאי 2012, תוך 60 יום.

המשיבה טוענת, כי ביום 6.11.14 מסרה במשרדו של ב"כ המבקשים את תכנית הבניה, לצורך חתימתם של הדיירים, אולם אלה סירבו לחתום על התכנית ובנסיבות אלה הוגשה כנגד הדיירים התביעה המקבילה. 

1. המבקשים טוענים, כי המשיבה "שכחה לציין", כי התכנית עליה התבקשו הדיירים לחתום, הייתה שונה באופן מהותי מהוראות ההסכם המקורי ואף מהתכנית הראשונה שנשלחה לדיירים לעיון טרם החתימה. המבקשים מלינים על כך שהתכנית עליה התבקשו לחתום לא כללה תכנון ממ"דים לאיזה מאגפי הבניין.

1. אדריכל הפרויקט, מר איתי ליננברג, שהיה שותפו של בן ישי לפרויקט הבנייה בבניין, היה זה שהכין את תכניות הבנייה, ולכן נשאל לגבי השוני בין התכניות.

מר ליננברג עומת בחקירתו עם הטענה, כי בתכנית הראשונה שהוצגה בפני הדיירים צוין כי ייבנו ממ"דים בשלושה אגפים של הבניין ואילו בתכנית שהוצגה לחתימתם לא נכללו ממ"דים, והשיב: "אני מאשר שבהקשר הזה זה אכן לא נכון... נכון היה פה תיקון וזה לא בא מכוונה רעה" (עמ' 19, שו' 21, 25).

1. בפועל, וכפי שהוסבר לעיל, התכנית שהוגשה לחתימת הדיירים הייתה שונה מהתכנית הראשונה שהוצגה לעיונם. אין חולק, כי המבקשים סירבו לחתום על התכנית כפי שהוגשה להם, ומאז לא חלה כל התקדמות במגעים בין הצדדים.

1. ב"כ המשיבה טוען, כי בפגישה שהתקיימה ביום 17.11.14 אליה הגיע מנהל המשיבה יחד עם האדריכל למשרדי ב"כ המבקשים, הופעל עליו לחץ לוותר על ביצוע הפרויקט והוצע כי הדיירים יחתמו עם המשיבה ועם יזם אחר על הסכם משולש לביצוע הפרויקט, וכי אותו יזם יפצה את המשיבה על הוצאותיה. לדבריו, סירב להצעה זו והודיע באופן חד משמעי, כי המשיבה עמדה בכל התחייבויותיה והיא עומדת על זכותה להקים את הפרויקט.

המשיבה הפרה את ההסכם עם המבקשים

42. לצדדים היה ברור, כי קיום הפרויקט מותנה בשני תנאים מתלים מצטברים: האחד, חתימתם של כל הדיירים הסרבנים או לחילופין קבלת החלטה של המפקח על הבתים המשותפים; השני, קבלת היתר בנייה. אף אחד מן התנאים לא התקיים עד עצם היום הזה.

השתלשלות האירועים מלמדת, כי אין ממש בטענות המשיבה, כי עמדה בכל התחייבויותיה על פי ההסכם. המשיבה התקשרה עם המבקשים בהסכם לביצוע פרויקט על פי תמ"א 38 כאשר היא נעדרת נסיון קודם בביצוע פרויקטים מסוג זה, ולא עלה בידה לקיים אף אחת מהתחייבויותיה, למרות שבפגישה מחודש מאי 2012 צוינו במפורש הפעולות שעליה לבצע.

43. ניסיון שנעשה על ידי בית המשפט, לתת למשיבה הזדמנות לקיים את התחייבויותיה כאמור בהחלטה מיום 22.9.14 לא צלח. באותה החלטה היה מדובר על קיום התחייבויות המשיבה על פי סיכום הפגישה (סך הכל 9 התחייבויות), אך המשיבה לא עמדה בכך גם הפעם.

אם לא די בכך, המשיבה הציגה בפני המבקשים מצג, כי ניתן לבנות ממ"דים בשלושה אגפים של הבנין, אך בתכנית שהוגשה לחתימתם, ההתחייבות הזו לא נזכרת כלל. האדריכל מטעם המשיבה אישר, כי ההתחייבות לא הייתה ברת-ביצוע.

1. המצב היום, בחלוף שבע שנים וחצי ממועד ההסכם, הוא שלא חלה כל התקדמות בפרויקט  והגיעה העת לשחרר את הצדדים מההסכם, ולאפשר לכל צד לפנות לדרכו. התעקשותה של המשיבה, כי קיימה את התחייבויותיה על פי ההסכם ודרישתה לאפשר לה להמשיך בביצוע הפרויקט היא התעקשות סרק - המנותקת מהמציאות ומנוגדת להתנהלות שלה עצמה.

1. לאחרונה אושרה בוועדת הרפורמות של הכנסת הצעת חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), התשע"ז- 2017. הצעת החוק קובעת לוחות זמנים ברורים, לפיהם צריך מארגן העסקה לקדם  פרויקט תמ"א 38, הן במוסדות התכנון והן בהתנהלותו מול הקבלן או היזם. אם מארגן העסקה (המכונה גם "מאכר") לא יצליח לקדם את העסקה לכדי הסכם או לקבל אישורים בזמן הנקוב בחוק, תפוג ההתקשרות בינו ובין בעלי הדירות, ואלו יהיו רשאים לקדם את הפרויקט בעצמם.

1. הצעת החוק בעניין מארגני העסקאות אמנם אינה רלוונטית לנסיבות התובענה דנן, מאחר שההסכם נחתם ישירות בין הדיירים לבין הקבלן (ללא "מאכר"), אולם יש בה כדי ללמד על המגמה ההולכת ומתגבשת בעניין ההגנה הניתנת לדיירים, המתקשרים בעסקאות בנייה במסגרת תמ"א 38.  מטרתה של הצעת חוק זו למנוע מצב שבו בעלי הדירות נותרים כבולים להסכם ואינם יכולים להתקשר עם יזמים אחרים או מארגנים אחרים לצורך ביצוע הפרויקט, אף על פי שלא נרשמת כל התקדמות בו.

כשם שביקש המחוקק לאפשר למתקשרים עם אותם "מאכרים" להשתחרר מהסכם כובל, סבורני כי יש לאפשר למבקשים בענייננו להשתחרר מההסכם שנחתם עם המשיבה, לפני למעלה משבע שנים, לאחר שהוכח כי המשיבה כשלה ולא עמדה בהתחייבויות שנטלה על עצמה.

סוף דבר

המרצת הפתיחה מתקבלת.

ההסכם אשר נחתם בין המבקשים למשיבה ביום 14.10.09 מבוטל עקב הפרתו היסודית על ידי המשיבה.

אני מורה על מחיקתן של הערות האזהרה שנרשמו לטובת המשיבה מכוח ההסכם על זכויות המבקשים.

התביעה המקבילה נדחית.

אני מחייבת את המשיבה לשלם למבקשים הוצאות ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 30,000 ₪.