ה"פ 9964-04-15 פ.א.ר. בילדינג בר־אילן 24 בע"מ נ' לשכת רישום מקרקעין חולון ואח'

בצד תובענה למתן פסק-דין אשר יצהיר כי חוזה לביצוע מיזם בנייה לפי תכנית מתאר ארצית (תמ"א) 38 (להלן: המיזם) עומד בתוקפו, שהגישה היזמת נגד דיירי הבניין, הגישה המבקשת גם בקשה למתן צו מניעה זמני שבו יורה בית המשפט לבאי-כוח המשיבים להימנע ממחיקת הערת אזהרה שנרשמה מכוחו של החוזה לביצוע המיזם.

במהלך הדיון בבקשה למתן הצו שנשמע ביום 28.04.15 הגיעו הצדדים להסכם פשרה אשר נוסח בפרוטוקול הדיון. בהסכם הוסכם בין היתר כי המבקשת תשלם את האגרה הכרוכה במתן היתר הבנייה ואת המסים ואת ההיטלים החלים לצורך התחלת הבנייה, וזאת בתוך עשרה ימים מיום הדיון. המשיבים התחייבו לחתום על המסמכים הדרושים לקבלת ליווי מהבנק ולתיקון צו הבית המשותף. באותה הזדמנות הציע בית המשפט הצעה שנועדה לחסוך בזמן ובהוצאות, והצדדים קיבלו אותה (סעיף ו להסכם). על-פיה, הגם שנושא הפיצוי המוסכם בגין האיחור בקבלת היתר הבנייה ובתחילת הבנייה לא נכלל בתובענה, הם טענו בשאלה זו בכתב ובעל-פה – ועתה אני פוסקת בה. ביום 13.07.15, אחר הדיון ולפני כתיבתו של פסק-דין זה, הגישה המבקשת הודעה שלפיה היתר הבנייה התקבל ביום 12.07.15.

1.המבקשת ומשיבים 4–28 כרתו ביום 12.12.10 חוזה להקמת המיזם (נספח 1 לתשובה לבקשה למתן צו המניעה הזמני) בבית המגורים שברח' בר-אילן 24, בת-ים (להלן: החוזה). כנגד התחייבויות לחזק את הבניין, לשפצו ולהתקין מעליות בו ומרפסות שמש בכל הדירות, קיבלה המבקשת מהמשיבים את הזכות לבנות שתי קומות על גג הבניין ובהן שמונה דירות.

2.בסעיף 5 לחוזה הסכימו הצדדים על כמה תנאים מתלים מצטברים לכניסת החוזה לתוקף, ובהם – כי המבקשת תשיג את היתר הבנייה בחלוף עשרים חודש ממועד הגשת הבקשה לקבלו. פרק זמן זה הוארך בחוזה בשישה חודשים (סעיפים 5.4.1–5.4.2). כמו-כן הוסכם (סעיף 5.4.3) שאם לא יעלה בידי המבקשת לקבל את ההיתר בזמן שנקבע, היא תשלם למשיבים פיצוי קבוע ומוערך מראש בסך השווה ל-3,500 דולר ארה"ב לכל חודש איחור. את הבקשה למתן היתר הבנייה הגישה המבקשת לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, בת-ים, ביום 23.04.12.

הואיל ובבקשה למתן ההיתר שהוגשה נכללו מרפסות רק בחזית הבניין ודיירי הדירות שבעורפו לא זכו בתוספת בנייה, נכתבה תוספת לחוזה שעליה החלו המשיבים לחתום בחודש נובמבר 2013 והמבקשת חתמה עליה ביום 17.02.14 (נספח 5 לתשובה לבקשה למתן הצו; להלן: התוספת לחוזה). שם (סעיף 5) הוסכם בין היתר כי בדירות העורפיות ייבנה מרחב מוגן או חדר ביטחון, ואם לא יאשרו מוסדות התכנון את התוספת יפוצה הדייר בסך 50,000 ₪. נוסף על כך גדל מספר הדירות שבהן תזכה המבקשת לעשר מהשמונה שעליהן הוסכם בחוזה (סעיף 9). פרקי הזמן שנקבעו בחוזה להשגת היתר הבנייה לא שונו בתוספת לחוזה, ובסעיף 3 לה הוסכם:

[...] כל הוראות ההסכם יישארו בעינן, ללא כל שינוי, אלא אם וככל ששונו במפורש במסגרת נספח שינויים זה.

בקיץ 2014 דרשו באי-כוח המשיבים מהמבקשת לדעת מדוע לא החלו עבודות הבנייה. עוד במכתבו של משיב 2 מיום 21.05.14 דרשו את הפיצוי המוסכם שנקבע בחוזה (נספחים 6–7 לתשובה לבקשה למתן הצו). את הדרישה העלו שוב מאוחר יותר, ביום 22.12.14 (נספח 9), ואז כתבו שאם לא ישולם הפיצוי יבטלו המשיבים את החוזה ויפעלו למחיקתה של הערת האזהרה שנרשמה לזכות המבקשת בלשכת רישום המקרקעין (סעיף 11). הפיצוי לא שולם, וביום 21.01.15 שלחו המשיבים למבקשת הודעה בדבר ביטול החוזה (נספח 10 לתשובה).

3.מיום הגשת הבקשה למתן ההיתר (23 באפריל 2012) ועד ליום 23.06.14 חלפו למעלה מ-26 חודשים, ומאז ועד כריתתו של הסכם הפשרה בין כותלי בית המשפט חלפו עשרה. את האגרות ואת ההיטלים הנדרשים לקבלת היתר הבנייה שילמה המבקשת רק מכוח סעיף א להסכם הפשרה. אדון להלן בטעמים שלהשקפתה מצדיקים לפטור אותה מתשלום הפיצוי המוסכם:

א)המבקשת מבקשת לקבל כי עיריית בת-ים מתנהלת בעצלתיים, ,,[...] וגם במצב אופטימלי, לוקח כארבע שנים להוציא בעירייה זו היתר בנייה'' (סעיף 1.2 לטיעון בנושא הפיצוי המוסכם). לכך יש להוסיף את העובדה שבראש העירייה עמד בזמנים הנוגעים למקרה דנן אדם אשר היה טרוד בהתמודדות עם כתב אישום שהוגש נגדו, וכן את המבצע ,צוק איתן', אשר אליבא דמבקשת ,,[...]שיתק למעשה את המשק כולו'' (שם, סעיפים 1.3–1.4).

בחינתו של מהלך העניינים מגלה שהתמונה מורכבת יותר. התכנית שהגישה המבקשת נדונה בהרחבה בישיבתה של ועדת המשנה מיום 14.10.12 (ראו נספח 2 לתשובה לבקשה למתן הצו). הוועדה העירה את הערותיה, וכפוף לדרישות שפירטה החליטה לקבל את בקשת ההיתר. ביום 27.06.13 שיגר אל המבקשת אדריכל המחלקה לרישוי ולבנייה מכתב (נספח 17) ובו דרישות שעליה למלא אחריהן כדי שהטיפול בבקשה יקודם. קרוב לחצי שנה אחר-כך, ביום 04.12.13, ניפקה לה העירייה דרישה לתשלום האגרות וההיטלים שהיתר הבנייה גורר בעקבותיו (שם). המבקשת לא שילמה את התשלומים בזמן שנקצב לה, ולכן קיבלה דרישות תשלום מחודשות בתאריך 19.02.14 (שם), ואולם גם הפעם לא שילמה.