וינגרטן נ' איסט ואח'

בפני תביעה למתן פסק דין הצהרתי שיורה על בטלותו של יפוי כח בלתי חוזר אשר נחתם ביום 30.1.1997 על ידי המנוח וינגרטן דוד. כן מתבקשים סעדים נלווים.

העובדות בתמצית

1. התובעת הינה אלמנתו של המנוח דוד וינגרטן אשר נשא בחייו תעודת זהות מס' xxxxxx(להלן: "המנוח"). המנוח נפטר ביום 8.8.2016.

2. התובעת ירשה את זכויותיו של המנוח בדירה בקומה השלישית (להלן: "דירת התובעת") ברחוב בוגרשוב 64 בתל אביב, הידועה כחלקה 18 בגוש 6911 (להלן: "הבניין").

3. הנתבעים הינם בעלי זכות חכירה מהוונת של שתי יחידות דיור בגג הבניין, האחת דירה בגודל 50 מ"ר והשניה 23 מ"ר, הידועות כתתי חלקות 17-16 בגוש 6911 (להלן: "דירות המשיבים").

4. המנוח חתם ביום 30.1.1997 על יפוי כח בלתי חוזר המסמיך את עורך דין לין, המשיב הפורמלי, לבצע פעולות בשמו ולחתום על כל מסמך המאפשר הצמדת חלקים מהרכוש המשותף לדירות של המשיבים, ובמילים אחרות להצמיד את הגג בבית המשותף לדירות המשיבים.

   טענות התובעת

5. התובעת אינה יודעת באיזה נסיבות ובעבור איזו תמורה חתם המנוח על יפוי הכח הבלתי חוזר. מבירור שערכה, יפוי הכח נחתם בתמורה לשיפוץ הבית המשותף.

6. פנייתה לעו"ד לין לקבלת העתק מיפוי הכח ופרטים נוספים לגבי הפעולות שננקטו בהסתמך על יפוי הכח, נענתה שלא עלה בידו למצוא את התיק.

7. הנתבעים בנו על הגג לרבות על החלק ברכוש המשותף, ללא היתר בניה. בהקשר זה מבוקש צו להריסת הבניה הבלתי חוקית.

8. התובעת אינה מסכימה לוותר על חלקה ברכוש המשותף, ולמיטב ידיעתה גם דיירים אחרים אינם מסכימים לכך.

9. על הנתבעים נטל ההוכחה להוכיח שחלקים מהרכוש המשותף הועברו אליהם כדין.

10. לא נערכה עסקה, בוודאי שלא בכתב, המעניקה לנתבעים חלקים מהרכוש המשותף. מדובר בטענה לקיום עסקה במקרקעין, עסקה המחייבת רישום בכתב. גם תקנון הבית המשותף לא תוקן ולא שונה.

11. שתיקת הדיירים ביחס לכך שהנתבעים בנו באופן בלתי חוקי על הגג המשותף אינה מהווה הסכמה להוצאת שטחים מהרכוש המשותף והצמדתו לנתבעים.

12. לחילופין,אם יפוי הכח שנחתם ימצא כעונה לדרישת הכתב בעסקת מקרקעין הרי שהעסקה לא דווחה לרשויות המס ולפיכך בטלה.

    טענות הנתבעים

13. בפי הנתבעים טענות מקדמיות, התיישנות ושיהוי ניכר, יפוי הכח נחתם לפני למעלה מ-20 שנים. טענה מקדמית נוספת, העדר יריבות, משהתובעת לא חתמה על יפוי הכח שנחתם על ידי בעלה המנוח.

14. אי ידיעת התובעת באשר לנסיבות החתימה על יפוי הכח שנחתם על ידי המנוח אינה פוטרת את התובעת לכבד את חתימת המנוח לאחר שנכנסה בנעליו, כיורשת.

15. התובעת אינה יכולה לבקש ביטול התחייבות המנוח כשהיא לא יודעת מה היו הנסיבות בהן התחייב. המנוח לא ביקש מעולם ביטול חתימתו על יפוי הכח.

16. יפוי הכח נחתם בתמורה לבניית מעלית ושיפוץ הבניין. חתימת המנוח על יפוי הכח מביעה את הסכמתו לבנייה של התובעים על הרכוש המשותף. הנתבעים בנו מעלית בעלות של עשרות אלפי שקלים ושיפצו מכיסם את הבית המשותף. התובעת נהנית מהמעלית שהוקמה בבניין במשך שנים רבות.

17. הנתבעים שומרים על זכותם לתבוע מהתובעת דמי שימוש ראויים במעלית, והחזר הוצאות השיפוץ.

18. הנתבעים מודים שהמנוח חתם על יפוי כח בלתי חוזר בנוסח שהוצג על ידי התובעים, יחד עם זאת דורשים הצגת הנוסח המקורי.

19. מדובר ביפוי כח בלתי חוזר שניתן בעסקת מקרקעין והוא אינו ניתן לביטול.

20. חרף טענות התובעת להתנגדות של דיירים אחרים, איש מהדיירים האחרים לא הצטרף לתביעה.

21. הנתבעים מקיימים את ההסכם והנתבעת היא זו שמנסה לסכלו.

22. העסקה לא נרשמה משטרם הסתיימה, ובכל הקשור לאי דיווח לרשויות יישאו הנתבעים בתוצאות אי הדיווח אך אין בכך כדי לבטל את העסקה.

    דיון והכרעה

    הטענות המקדמיות

23. התובעת, אשר ירשה את זכויות המנוח בדירה, מבקשת בתביעה זו לבטל את חתימתו על יפוי כח בלתי חוזר שניתן לטובת הנתבעים. יאמר כבר כעת שהעובדה שהתובעת לא הייתה שותפה לחתימה, ואינה יודעת מה היו נסיבות החתימה, אינה מצדיקה בקשה לביטול יפוי כח בלתי חוזר שנחתם על ידי המנוח. התובעת ירשה את זכויותיו של המנוח בנכס על כל התחייבויותיו.

24. מנימוקים אלה יש גם לדחות את טענת הנתבעים להיעדר יריבות, התובעת באה בנעלי המנוח ושמורות לה הטענות שהמנוח היה רשאי להעלות.

25. גם דינה של טענת ההתיישנות שהעלו הנתבעים – להידחות. יפוי הכח אשר נחתם ביום 30.1.1997 נועד לביצוע עסקה במקרקעין מוסדרים, התביעה הוגשה ביום 20.2.2018. בקשה לביטול יפוי הכח, משמעותה בקשה לביטול מימוש זכות במקרקעין מוסדרים על כן תקופת ההתיישנות הינה 25 שנים (סעיף 5(2) לחוק ההתיישנות תשי"ח-1958).

    המסגרת הנורמטיבית

26. יפוי כח בלתי חוזר במהותו נועד לאפשר למיופה הכח לפעול על מנת לממש את זכויותיו של צד ג', זכויות אשר נובעות בדרך כלל מהסכם.

    עסקינן בבקשה לביטול השליחות. אפשרויות ביטול השליחות נקבעו בסעיף 14 לחוק השליחות, תשכ"ה-1965 שלשונו היא:

    "(א) השליחות מסתיימת בביטולה על ידי השולח או השלוח, וכן במותו של אחד מהם, בגריעת כשרותו או בפשיטת רגלו, או – אם היה תאגיד – בפירוקו. (ב) הוראות סעיף זה לא יחולו אם ניתנה ההרשאה להבטחת זכותו של אדם אחר או של השלוח עצמו וזכותם תלויה בביצוע נושא השליחות."

    14. סיום השליחות

     

    רלוונטי לענייננו סעיף קטן (ב). הסעיף קובע שלא ניתן לבטל שליחות לטובת צד ג', דהיינו החותם לא יכול לחזור בו מחתימתו על יפוי הכח בלתי חוזר. יחד עם זאת יפוי כח אינו פועל בחלל ריק (ר' רע"א 2023/22 גמול יהוד בע"מ נ' עו"ד שלמה בן חיים, בפסקה 12 (‏19.5.2022)). יפוי הכח יונק את כוחו וחיותו מהסכם בין הצדדים, הוא חלק מעסקה כוללת ונועד להבטיח ביצוע זכויות שהוקנו כדין בעסקה שבין הצדדים. יכול שההסכם יהיה חיצוני ליפוי הכח ויכול שיפוי הכח יכלול את ההתחייבות החוזית שנובעת מההסכם בין הצדדים, בכך ישמש בתפקיד כפול, הסכם ושליחות. ככל שעסקת היסוד מבוטלת, נשמטת הקרקע מתחת לתוקפו של יפוי הכח ויבוטל גם יפוי הכח שניתן מכח עסקת היסוד.

    בהקשר זה נפסק ב- ע"א 1516/99 מרים לוי נ' נזיה חיג'אזי, בפסקה 13 (4.7.2001):

    "באין 'זכות' לאחר, אין מקום להרשאה הניתנת להבטחת 'הזכות'..." כדברי א' ברק בספרו חוק השליחות (כרך ב) [21], בעמ' 1264; ראה גם: ע"א 424/73 מלון סטפניה בע"מ נ' מקליס [3], בעמ' 542; ע"א 404/84 סעתי נ' סעתי [4], בעמ' 488; ע"א 247/88 אופקים נסיעות ותיירות בע"מ נ' קלוין-קרוא [5], בעמ' 412. וכך, ייפוי-הכוח אינו יוצר בדרך-כלל הוא עצמו, את הזכות, אלא מהווה מכשיר לביצועה בהנחה כי הזכות קיימת באופן עצמאי ממקור חיצוני לייפוי-הכוח. אמנם, ייתכן מצב שבו ייפוי-הכוח, על-פי תוכנו, ישלב בתוכו את ההתחייבות החוזית של עושה המסמך להקנות זכות לאחר, ובאותה נשימה יסמיך את השלוח לבצע את הזכות שניתנה כך בדרך של הרשאה בלתי חוזרת. הדבר תלוי בנוסחו של המסמך ובתכליות ובמטרות שלשמן נערך." 

    מהכלל לענייננו:

27. יפוי הכח המקורי החתום לא הוצג. התובעת הגישה צילום של יפוי כח שלמיטב ידיעתה הוא צילום המקור. הנתבעים לא המציאו את גרסת המקור של יפוי הכח החתום אולם אישרו שזה נוסח יפוי הכח. (ר' עדות הנתבעת בפרוטוקול הדיון מיום 19.1.2022, עמ' 14 ש' 24-23). פנייתה לקבלת יפוי הכח מעו"ד לין הושבה ריקם. עו"ד לין העיד שלא עלה בידו לאתר את התיק שנפתח לפני כעשרים שנה. בעדותו ביום 10.5.2021 אישר שנוסח יפוי הכח שנחתם הוא הנוסח המוחזק על ידי התובעת. בהעדר יפוי כח מקורי ממילא יקשה על הנתבעים לפעול, יתכן שהדיון בתביעה הינו תיאורטי בלבד. מחמת החשש שמא ימצא לפתע יפוי הכח מצאתי לדון בתביעה. מעיון בנוסח יפוי הכח שהוצג על ידי התובעת, עולה שיפוי הכח לא כלל את עסקת היסוד, יפוי הכח מורה על מתן זכות למיופה הכח לחתום בשם המנוח, לא מוזכרת ולא מצוינת התמורה בגינה נחתם יפוי הכח. אין התחייבות של צד ג' אשר לטובתו נחתם יפוי הכח. בהעדר כל סממן לעסקת היסוד עלינו לתור אחר העסקה שמכוחה שואב יפוי הכח את כוחו.

28. בעדויות שנשמעו בפני נמצאו סתירות באשר לנסיבות החתמת המנוח. עו"ד לין העיד שהגיע לבניין והחתים את המנוח בביתו, הנתבעת העידה שהמנוח הגיע למשרד עו"ד לין לחתום בליווי עורך דינו, עו"ד שולץ. הנתבעת עמדה על כך חרף עדותו של עו"ד לין, והוסיפה שלא יתכן שעו"ד לין הגיע לדירתו של המנוח משזה לא התגורר בדירה, הם גרו בגבעתיים. אין מחלוקת שהמנוח חתום על יפוי הכח, לכן לא אייחס חשיבות מיוחדת לסתירות אלו, בשל הזמן הרב שחלף ניתן להניח שהפער בעדויות, באשר למיקום החתימה, נובע מתעתועי זיכרון.

29. לטענת הנתבעים, יפוי הכח נחתם בתמורה לבנית מעלית ושיפוץ חיצוני של המבנה המשותף. ענין השיפוץ הוצנע, הנתבעים הודו בהתחייבות לשיפוץ באופן חלקי.

30. במהלך שמיעת הראיות הובהר שבניית המעלית הסתיימה עוד בטרם נחתם יפוי הכח, עו"ד לין העיד שהנתבע פנה לבקש את שירותיו לאחר שהמעלית נבנתה והתעוררו תלונות מהשכנים ומהעירייה. באשר לשיפוץ הבניין לא ניתן הסבר לגבי היקפו ומהות השיפוץ שהתחייבו לבצע.

31. עוד עולה מהעדויות שלא נערך הסכם בכתב. לדברי עו"ד לין, אולי היה משהו בכתב, פתקים וכיוצא בזה, לא הוצג כל הסכם בכתב ועל פי עדות הנתבעת יפוי הכח שנחתם, הוא ההסכם בכתב:

    "יפוי הכח הוא בכתב. הוא העסקה. היה ההסכם ביננו כי פעלנו והוצאנו את ההיתר והדיירים לא שילמו לנו וזה כדי שלא נשאר קרחים מכל הצדדים גם להתקין מעלית, גם לשלם."

    (עמ' 16 לפרוטוקול, ש' 30-26).

    מכל האמור עולה שלא נערך הסכם בכתב, למצער לא הוכח שנערך.

32. עורך דין לין העיד מזיכרונו לגבי הסדר עם חלק מהשכנים עוד לפני בניית המעלית. לדבריו הוסדר שהבנייה תתבצע בתמורה להצמדת שטחים מהרכוש המשותף בגג לדירות הנתבעים (ר' בעדותו, עמ' 10 לפרוטוקול, ש' 4-2). אין משמעות לעדות זו ללא הצגת מסמך בכתב, התחייבות של הדיירים, שמות הדיירים ופרטים נוספים אחרים. איני יכולה לקבל טענה זו בהעדר הסכם בכתב. יתרה מכך, עלה במהלך שמיעת הראיות שהדיירים התנגדו לבניית המעלית ולהצמדת שטחים מהרכוש המשותף ואף פתחו בהליכי משפטיים אשר הוכרעו לטובתם, כך לפי עדות עו"ד לין בעמ' 12 שורה 19: " הדיירים הצליחו, אני חושב שהם דרשו סילוק יד, היתה להם תביעה בקשר לגג, והם זכו בתביעה". וכן ר' עדותה של הנתבעת בעמ' 16 שורות 17-23 לגבי הסכסוך שנבע מבניית המעלית.

33. ההסכם הנטען הינו הסכם להעברת זכויות במקרקעין, ברי כי הסכם להעברת זכויות בין אם מהרכוש המשותף ובין אם מדובר בהעברת זכויות פרטיות, מחייב מסמך בכתב. בהעדר הסכם שכזה לא ניתן להסתמך על עדותו של עורך דין לין בלבד. יש לזכור שעורך דין לין נכנס לתמונה אחרי בניית המעלית, כאשר החלו להתעורר הסכסוכים, בין אם ראה הסכמים במו עיניו ובין אם שמע עליהם מהנתבע, אין כל ערך לעדות זו. ברור מעדותו של עו"ד לין שפועלו היה בהחתמת הדיירים על יפוי כח בלתי חוזר, בכך הצליחו הנתבעים חלקית, וזאת לאחר שהמעלית נבנתה.

34. די בטעם זה, העדר מסמך בכתב, כדי לקבל את התביעה ולהורות על ביטולו של יפוי הכח שלא נתמך בהסכם ומצוי למעשה בחלל ריק.

35. אפשר להניח שההסכם לא הושלם. מטרת הנתבעים הייתה להשיג הסכמה מכל הדיירים בבית המשותף, על מנת שיוכלו לבנות על הגג ולהצמיד את השטחים לדירותיהם. בהיעדר הסכמת כל הדיירים, לא הושלמה העסקה, יתכן כי גם מטעם זה לא נערך הסכם בכתב, לא דווח לרשויות המס, ולמעשה גם יפוי הכח לא מומש עד היום בחלוף עשרים שנים.

36. הנתבעים לא עמדו בהתחייבויותיהם על פי ההסכם. בניית המעלית הסתיימה לפני החתימה על יפוי הכח, נותר לשפץ את הרכוש המשותף. עו"ד לין העיד שייתכן שההסכם כלל גם שיפוץ הבניין לדברין:

    "יתכן שההסכם כלל גם שיפוץ חיצוני של הבניין ...

    אינני יודע אם בוצע או לא בוצע. אני חושב זה היה חלק מההסכם, לא בטוח".

    (עמ' 10 לפרוטוקול, ש' 30-28).

    ובהמשך:

    בעמ' 11 שורה 20: " המסמך היה אמור להכיל ויתור של מר וינגרטן על זכותו בגג בתמורה למעלית משותפת ושיפוץ חיצוני. זה היה גם הרעיון מאחורי החתימה על יפוי הכח".

    "העסקה הייתה שמוותרים על חלקו בבניית המעלית, וכנראה גם הובטח שיפוץ חיצוני כלשהו, איני זוכר מה היקפו".

    (עמ' 11 לפרוטוקול, ש' 24-23).

37. אין עדויות לגבי היקף השיפוץ ומהותו. אף שאין ראיה חד משמעית שהשיפוץ היווה חלק מההסכם, הגיון הדברים מחייב קבלת הנחה זו כחלק מההסכם שלא הושלם. תמונת המצב ערב החתימה על יפוי הכח כפי שניתן להבין מהעדויות היתה כדלקמן: הקמת מעלית על ידי הנתבעים בניגוד להסכמת חלק מדיירי הבניין, פתיחה בהליכים משפטיים נגד הנתבעים בגין בניית המעלית והבנייה על הגג, דיבור על שיפוץ המבנה והצורך בשיפוצו. כל זה מלמד שהענקת תמורה בדמות חלקים מהרכוש המשותף על הגג ובנייה על הגג תהא כנגד תמורה משמעותית יותר, הדיירים לא יסתפקו במעלית שכבר נבנתה. הנתבעים לא הציגו עלויות ולא הציגו דרישות כספיות מהדיירים עבור בניית המעלית. בהסתמך על הראיות שהושמעו הנני קובעת שהתמורה אשר הובטחה למנוח כללה גם שיפוץ של המבנה.

38. שיפוץ המבנה על ידי הנתבעים לא בוצע בסופו של יום וגם לא יבוצע בעתיד. למסקנה זו ניתן להגיע מהעובדות הבאות: לדרישת העירייה הדיירים שיפצו בסופו של יום את המבנה החיצוני. בשנת 2014 המבנה הוגדר כמבנה מסוכן ונדרש שיפוצו. בעלות השיפוץ נשאו הדיירים, הסכום נקבע בהתאם לשטח הדירה (ר' עמ' 18 לפרוטוקול, ש' 33-27).

39. לא עלה בידי הנתבעים להשיג את הסכמת כל הדיירים, הנתבעת העידה שחתמו 14 דירים מתוך 17. לא צוינו שמות הדיירים שחתמו, לא צורפה כל הוכחה לכך שחתמו 14 דיירים על כן אין בידי לקבל עדות זו. מכל מקום סע' 62(א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 מורה כי אין לקבוע הצמדה של חלק מסויים מהרכוש המשותף לדירת הנתבעים בהיעדר הסכמת כל בעלי הדירות. (ר' והשוו: רע"א 259/99 חב' פליציה ראובן בע"מ נ' ציפורה סופיוב, בפסקה 10 ((11.3.2001)). ברור שלנתבעים אין נכונות לעמוד בהתחייבותם, להשקיע כספים בשיפוץ חיצוני של המבנה, כשהתמורה הנכספת הצמדת החלקים מהרכוש המשותף, לא תתקבל בהעדר מלוא החתימות הנדרשות.

    לכל זה נוסיף את עדות הנתבעת שמצבם הכלכלי לא מאפשר עריכת שיפוץ לבניין החיצוני.

40. ראיה נוספת לכך שלא נערך כל הסכם נובעת מאי דיווח לשלטונות המס. עורך דין לין שהיה אמור להגיש את הדיווח, לא זוכר אם דווח אם לאו, ולא זוכר איך העריך את שווי התמורה. משלא הוגשה כל ראיה לגבי דיווח לשלטונות המס ולא ראיה להוכחת שווי התמורה, הנטיה לקבוע שהעסקה לא דווחה לשלטונות המס. העסקה למעשה לא הושלמה.

41. מכל האמור עולה שעסקת היסוד לא הושלמה, התמורה לא שולמה. יוצא מכך כי יפוי הכח שנחתם אינו נשען על עסקה תקפה. אין להמתין עד אין קץ להחתמת כל הדיירים, בעיקר כשברבות השנים הבניין שופץ על ידי הדיירים. לכל היותר ההסכם היה יוצא לפועל לו היה עולה בידי הנתבעים להחתים את כל הדיירים, משכשלו בכך אין עוד תוקף ליפוי הכח. בהקשר לענין זה נפסק ב-ע"א 9042/12 עפו אבו עיסא נ' סלמאן סולימאן סרחאן, בפסקה 12 (04.05.2015)‏‏:

    "מכל מקום, הלכה עמנו כי יפוי כוח בלתי חוזר הוא טפל לעסקה, נלווה לזכות העיקרית-מהותית ו"אינו אלא מכשיר לביצוע העיסקה. כאשר אין העיסקה מצמיחה זכות, לא יהא בייפוי-הכוח כדי להוסיף לה תוקף"

42. אשר על כן, יש לשחרר את התובעת מהתחייבות זו, הנני קובעת שיפוי הכח עליו חתם המנוח מבוטל ואין לעשות בו כל שימוש.

43. אין באמור כדי לנקוט כל עמדה באשר לדרישת הנתבעים להחזר התשלומים עבור בניית המעלית. הנתבעים לא הגישו תביעה וטענו זאת כטענת הגנה.

44. הסעדים האחרים שהתבקשו נזנחו על ידי התובעת בסיכומיה וממילא לא היה מקום ליתן סעד של צו הריסה במסגרת תביעה זו. משלא הוכח שנעשה שימוש כלשהוא ביפוי הכח, אין מקום ליתן סעד המאפשר לבאת כח התובעת לבטל פעולות שלא הוכח שנעשו.

    סוף דבר:

    התביעה לפסק דין הצהרתי המצהיר שיפוי הכח עליו חתם המנוח בטל, מתקבלת

    הנתבעים 2-1 ישלמו לתובעת הוצאות התביעה ושכר טרחת עורך דין בסך 25,000 ₪.

     

    ניתן היום, י"ג סיוון תשפ"ב, 12 יוני 2022, בהעדר הצדדים.