החלטה בבשא 5606/09 מטעם הנתבעת
בפני בקשה של הנתבעת לדחייה על הסף ולחלופין לעיכוב הליכים לפי סעיף 5 לחוק הבוררות, תשכ"ח – 1968.
התביעה בתיק העיקרי היא של בעלי זכויות בבית משותף כנגד הקבלן, הנתבעת, שבנתה את הבית. לכל אחד מהקונים יש הזכות להירשם כחוכרים או בעלי זכות חכירה לדורות במנהל מקרקעי ישראל. התביעה היא לפיצוי על איחור במסירת הדירות לתובעים, אי העברת הזכויות ברכוש המשותף,ניסיון לכפות על התובעים התקשרות עם חברת ניהול, חברת עמיגור 2000, אי קיום תוכניות הפיתוח הסביבה ושינויים בתוכנית הבניה - דבר שגרם לירידת ערך הדירות והרכוש, ליקויים ברכוש המשותף שלא תוקנו, אי השלמת פיתוח בין הבניינים, וטענות אחרות המשותפות לכל הרוכשים נגד הנתבעת.
המבקשת, הנתבעת, טוענת למעשה בית דין בגין הסדר שנעשה בתביעה קטנה שהוגשה על ידי נציגות הבית המשותף על פיו מונה מהנדס שהוא בורר מכריע לגבי אותה מחלוקת.
ההכרעה במחלוקת נשוא התביעה הקטנה בדרך של הפניה לבורר מחייבת לגבי סוגיות שבהם נציגות הבית המשותף מוסמכת לתבוע ואילו יתר המחלוקות הוכרעו בגררא. דהיינו אותן מחלוקות שאינן נופלות בגדר של ניהול והחזקה של רכוש משותף (סעיף 69 לחוק המקרקעין, התשכ"ז-1967). כאשר מחלוקות אלה, שנדונו בגררא, מועלות בפני בית המשפט מוסמך בסמכות מקורית, על ידי בעלי הזכויות שלא היו צד ישיר לתביעה הקטנה, לא קם מעשה בית דין לגבי הנושאים שנדונו כאמור בגררא [ע"א 10112/03 פת נ' קטלן-אסן (טרם פורסם, 4/10/09 ) ].
עילת התביעה בתיק זה אינה נופלת לגדר "ניהול והחזקה" אלא היא מתייחסת לזכויות החוזיות של כל אחד מבעלי הדירות בדירות וברכוש המשותף של הבית המשותף. השאלה האם נציגות הבית המשותף יכולה לתבוע בשם בעלי הזכויות על ליקויים ברכוש המשותף וכדומה זכויות אינה נקייה מספקות. כב' הנשיא שמגר סבר כי עם הרשאה מתאימה תוכל הנציגות לשמש שלוח של בעלי הזכויות. אומר כב' הנשיא שמגר :
"בנסיבות העניין שלפנינו נתקיימה מערכת נסיבות, שיצרה שליחות, היינו, בעלי הדירות מינו את הנציגות במפורש כשלוחתם לעניין התביעה המשפטית, שהיא נושא ערעורנו. לפי הוראותיו של סעיף 3 לחוק השליחות, אחת הצורות, בהן יכולה להיווצר שליחות, היא במתן הרשאה בכתב, בעל-פה או על-ידי התנהגות מאת השולח לשלוח." ]ע"א 98/90 נציגות הבית המשותף רחוב רבי נ' קדמת לוד בע"מ, פ"ד לו(2),21 (1981)].
עמדתו של השופט ברק בפרשה זו באשר ליכולת לתת הרשאה לנציגות מעבר לסמכויותיה שנקבעו בחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 הייתה שונה ועל עמדה זו הוא חוזר גם בדיון בהרכב מורחב של 7 שופטים אגב דיון בעניין אחר. אומר כב' הנשיא ברק :
"כך, למשל, נציגות של בית משותף כשרותה מוגבלת לייצוג הדיירים בעניינים שחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, הסמיך אותה לטפל בהם (ע"א 98/80 הנ"ל).
התביעה המקורית הוגשה ביום 23/2/05 ובא כוח התובעת טרם גיבש עמדתו מי התובע הנכון לעילת התביעה הקיימת." [רע"א 46/94 אברמוב נ' הממונה על מרשם המקרקעין, פ"ד נ(2), 202 (1996); ע"א 646/88 קבלני ירושלים בע"מ נ' בודנר (לא פורסם, 31/12/88 )].
העולה מהמקובץ הוא כי הנטייה היא שלא להרחיב את הסמכויות של נציגות הבית המשותף.
לפיכך טענת מעשה בית דין נדחית.
לחלופין טוענת המבקשת לעיכוב הליכים כי בכל החוזים בין הרוכשים לנתבעת כלולה תניה המפנה את המחלוקות כולל המחלוקות נשוא תיק זה לבוררות.
ההסדר החוזי נעשה בסעיף 25 לכל אחד מהחוזים הקובע בסעיף קטן (א) כדלקמן:
"סכסוכים או חלוקי דעות העלולים להתעורר כתוצאה מבצוע הסכם זה, לרבות תביעות בגין ליקויי בניה, דיור חליפי, סטיות ערכים וכדומה יימסרו להכרעתו של בורר דן יחיד מהנדס שמאי שיתמנה על ידי יו"ר לשכת המהנדסים האדריכלים והאקדמאים במקצועות הטכנולוגיה בישראל רחוב דיזינגוף 200 תל אביב 61030 " . סעיף קטן (ו) נקבע כי החתימה על החוזה מהווה גם חתימה על שטר בוררות. הנוסח הוא רחב. עילות התביעה מעוגנות בזכויות החוזיות של הצדדים כולל בסוגית חברת ניהול הנופלות בגדר סעיפים בתקנון המשותף (סעיף 19 לחוזה). לפיכך מצאתי כי כל הסכסוכים נשוא התביעה נופלים בגדר הוראות סעיף 25 לחוזה המכר.
בא כוח התובעים, המשיבים , דרש הפעלת הליכי בוררות עוד בשנת 2003 כאשר פנה בכתב לנתבעת בשם נציגות הבית המשותף. בתשובה לטענה לעיכוב הליכים טוען בא כוח המשיבים כי המבקשת מנעה את קיום הבוררות על פני שנים ועל כן אין מקום לעכב את ההליכים. כמו כן נטען כי לקונים שהם יד שנייה קמה זכות תביעה.
התביעה בתיק העיקרי הוגשה בשם 139 בעלי זכויות בבית המשותף ונציגות הבית המשותף. בכתב התביעה אין פירוט לגבי כל תובע מה מעמדו, האם הוא התקשר ישירות בהסכם המכר עם הנתבעת או זכותו היא "יד שניה". זכות התביעה של מי שרכש את הזכות מהדייר המקורי קמה מהמחאת זכות זו (חוק המחאת חיובים, התשכ"ט-1969). על כן כל התובעים מחוייבים בהסדר האמור בסעיף 25 לחוזים הפרטניים.
ככל שנציגות הבית המשותף אינה בגדר שלוח של התובעים, אין לה מעמד בתביעה ואין היא צד לשטר הבוררות.
העיון בתכתובת בין עורכי הדין מלמדת כי בזמנו הפניה לנתבעת הייתה מטעם נציגות הבית המשותף וישנה הסכמה לפניה לבוררות (ראה מכתבו של עו"ד רפאל קויתי מיום 21/1/04 שצורף לתגובת בא כוח התובעים). מתוך התכתובת עולה כי באי כוח הצדדים לא הצליחו לגבש מחלוקות להעברה לבירור וכאן נפלו הדברים. עתה שהוגשה התביעה הובהר מה הן המחלוקות לברור.
אני נעתרת לבקשה ומעכבת את ההליכים לפי סעיף 5 לחוק הבוררות ומורה כי יו"ר לשכת המהנדסים האדריכלים והאקדמאים במקצועות הטכנולוגיה בישראל רחוב דיזינגוף 200 תל אביב 61030 ימנה בורר דן יחיד שמאי מהנדס להכריע בסכסוכים נשוא כתב התביעה בתיק זה.