ו"ע 32809-08-10 עוגן נדל"ן מניב בע"מ נ' מנהל מס שבח מקרקעין תל אביב

לפנינו ערר על החלטת המשיב בהשגה שהגישה העוררת על שומות מס שבח מס' 108204892 ו-109103085, שהוצאו בגין מכירת זכויותיה בבניין אסותא ומתחם פרוקרדיה ברחוב הברזל בתל אביב הידועים כגוש 6638 חלקה 639 בתל אביב (להלן: "המקרקעין").

רקע

ביום 18.3.2004 נערך בין העוררת (בשמה הקודם זיקית נכסים ופיתוח (1956) בע"מ) לבין אסותא מרכזים רפואיים בע"מ (להלן: "אסותא") מזכר עקרונות להקמה והשכרה של מרכז רפואי. ביום 13.7.2008 נערך בין העוררת לבין אסותא הסכם המאגד בתוכו את הסכמות הצדדים במזכר העקרונות והתוספות לו, הסכם לתכנון ובניה של בניין המרכז הרפואי (נספח ג' להסכם) והסכם שכירות בלתי מוגנת (נספח ד' להסכם) להלן: "ההסכם"). במסגרת נספח הסכם השכירות ניתנה לאסותא "זכות הצעה ראשונה לרכישת הבניין", בתוך 60 ימים מיום קבלת הצעה לרכישת הבנין.

בסמוך לשנת 2008 ניהלו העוררת ומגדל חברה לביטוח בע"מ (להלן: "מגדל") משא ומתן למכירת נכסי עוגן ברמת החייל בתל אביב והצדדים אף ערכו מסמך עקרונות.

במכתב מיום 6.8.2008 הציעה העוררת לאסותא לממש את זכותה לרכישת הבניין תמורת סך של 807,142,857 ₪ בתוספת מע"מ.

במכתב מיום 18.8.2008 הודיעה אסותא כי היא בוחנת בכובד ראש את הצעת העוררת ולצורך כך מבקשת היא הבהרות ונתונים.

במכתב מיום 31.8.2008 השיבה העוררת למכתב בקשת ההבהרות וטענה כי ההצעה מיום 6.8.2008 כוללת את מלוא תנאי ההצעה המתחייבים מהוראות סעיף 23 להסכם ובכלל זה הזכויות הנמכרות, התמורה ותנאי התשלום. במכתב האמור התבקשה אסותא להשיב להצעה עד ולא יאוחר מיום 6.10.2008.

במכתב מיום 29.9.2008 ועוד בטרם קיבלה אסותא את הצעתה, חזרה בה העוררת מהצעתה, נוכח כישלון המשא ומתן שנוהל בינה לבין מגדל.

במכתב מיום 5.10.2008 ולאחר קבלת הודעתה של העוררת על ביטול הצעתה, הודיעה אסותא כי היא מקבלת את הצעתה של העוררת לרכישת הזכויות בבניין. במכתב האמור דחתה אסותא את ביטול ההצעה.

ביום 24.11.2008 הגישה העוררת למשיב הצהרה לפי סעיף 73 (א) (2) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג – 1963 (להלן: "החוק"). להצהרה האמורה, צירפה העוררת מסמך המתאר את השתלשלות העניינים, ובין היתר ציינה בסעיף 4 לנספח כי הצדדים טרם חתמו על הסכם מכר והם עדיין מנהלים משא ומתן ביחס לעקרונות העסקה והתמורה.

ביום 2.4.2009 הוציא המשיב שומה זמנית בה קבע כי תמורת המכירה הינה 807,142,857 ₪ ויום המכירה הינו 6.8.2008 ובהתאם לבקשת העוררת, התיר בניכוי את עלות רכישת מניות העוררת בידי חברת האם שלה.

ביום 19.5.2009 נערך הסכם בין העוררת לבין אסותא, לפיו מכרה העוררת לאסותא את בניין אסותא ובניין פרוקרדיה הסמוך.

ביום 6.7.2009 הגישה העוררת הצהרה לפי סעיף 73 (א) (2) לחוק, ביחס למכירת בניין אסותא אליו צירפה נספח בו ציינה כי הדיווח מיום 24.11.2008 נעשה לשם הזהירות בלבד ובקשה לבטל את השומה הזמנית ולקבוע את יום המכירה כיום 19.5.2009. באותו היום הגישה העוררת הצהרה נוספת לפי סעיף 73 (א) (2) לחוק, ביחס למכירת בניין פרוקרדיה.

ביום 20.12.2009 ולאחר דיון בהשתתפות נציגי העוררת, הוציא המשיב הודעת תיקון שומה זמנית, בה קבע כי תמורת מכירת בניין אסותא הינה 885,451,087 ₪ ויום המכירה הינו 5.10.2008. בנוסף לא התיר המשיב בניכוי את עלות רכישת מניות העוררת בידי חברת האם. ביחס לבניין פרוקרדיה הוציא המשיב שומה בה נקבע כי יום המכירה הינו 19.5.2009.

יצוין, כי החשיבות של קביעת יום המכירה, נוגעת לפטור ממס בחילוף זכויות במקרקעין, הקבוע בסעיף 49 יא לחוק, משום שביום 7.9.2009 רכשה העוררת זכויות במקרקעין בסך 47,500,000 ₪, ביום 17.5.2010 רכשה העוררת זכויות במקרקעין בסך 205,788,000 ₪ וביום 18.5.2010 רכשה העוררת זכויות במקרקעין בסך 70,000,000 ₪ ונוכח, קביעת יום המכירה כאמור בשומה מיום 20.12.2009 אין העוררת זכאית אלא לפטור ממס בגין רכישת הזכויות במקרקעין מיום 7.9.2009 ולטענתה, גם זאת תוך הקטנת סכום הרכישה בשל היוון התמורה ליום 5.10.2008 במקום ליום 19.5.2009.

השגות שהגישה העוררת על השומות מיום 20.12.2009, נדחו בהחלטת המנהל מיום 5.7.2010 ומכאן הערר.