זכאות לרכוש חלקה בהרחבה במושב חקלאי

השופטת מ' נאור:

           ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב שדחה את תביעתו של המערער לסעדים הצהרתיים הנוגעים לזכאותו למגרש בשכונת הרחבה של המשיבה 2 (להלן "המושב").

1.            בשל רצונם של בני מושבים שלא הוגדרו כ"בנים ממשיכים" לבנות את ביתם במושבם, החל מינהל מקרקעי ישראל בהתווית מדיניות לפיה תתאפשר הרחבתם של מושבים חקלאיים באופן בו יותר למושב לתכנן מגרשי מגורים חדשים בתוך משבצת הקרקע שהוקצתה לו. באוקטובר 1993 נקבעה מדיניות זו בהחלטת מועצת מינהל מקרקעי ישראל מספר 612 (להלן החלטה 612).

2.             בעקבות המדיניות שהותוותה על ידי המינהל ועוד בטרם קבלת החלטה 612, החליטה האסיפה הכללית של מושב חירות להקים שכונת הרחבה שתיקרא "שכונת הבנים". לצורך הערכת היתכנות לפרויקט קיים המושב בשנת 1991 הליך של הרשמה בלתי מחייבת בין חברי המושב בו נדרש כל חבר שביקש להירשם לשלם סכום של 1,000 ש"ח וכן להפקיד שיק לביטחון על סך 15,000 ש"ח. בשל עיכוב שחל בקידום תוכנית ההרחבה, החזיר המושב לנרשמים את הסכומים שנגבו ואת השיקים שהופקדו.
 

3.            המערער הוא בנם של המשיבים 4-3 (להלן "ההורים"), חברי המושב ובעלי נחלה בו. אחיו של המערער שילם ביום 10.1.1992 1,000 ש"ח וכן הפקיד מספר חודשים לאחר מכן שיק ביטחון בסך 15,000 ש"ח. בפני בית המשפט המחוזי לא היתה מחלוקת כי שיק הפיקדון ששילם האח הוחזר אליו ואילו לעניין 1,000 השקלים היו הצדדים חלוקים בשאלת ההחזרה. המושב החל בהרשמה מחודשת לפרויקט ההרחבה במחצית הראשונה של שנת 1993. לשם כך פורסמה הודעה בדבר נוהלי ההרשמה. בסבב  ההרשמה השני - לא נרשמו המערער או מי מבני משפחתו.

4.            בהתאם להחלטה 612 היה למושב שיקול דעת בבחירת המועמדים ("מומלציו") למגורים בשכונת הבנים וכן היתה לו אפשרות להעניק עדיפות לבני המקום. במהלך חודש ינואר 1995 קיים המושב הליכים של קבלת מועמדים, הגרלת מגרשים וגיבוש רשימת מומלצי המושב בפני המינהל לצורך פרויקט ההרחבה, על-פי הוראות החלטה 612. ביום 14.3.1995 הוגשה למינהל רשימת מומלצי המושב והמערער לא היה חלק מרשימה זו.

5.            בשל קשיים כלכליים שנקלעו אליהם הורי המערער, התקשרו בני הזוג במאי 1994 בהסכם למכירת המשק החקלאי שבבעלותם עם בני הזוג וינר (משיבים 6-5). במסגרת עסקת המכירה הוסכם כי בית המגורים של ההורים יישאר ברשותם, דבר שהצריך הליך של פיצול הנחלה, ונדרשו אישורים מטעם המושב, המינהל ורשויות התכנון. המושב התנה את אישורו לפיצול הנחלה במכירת המשק החקלאי לגורם חיצוני וכן בויתור מצד ההורים על מחיקת החובות במסגרת "חוק גל". בפני בית המשפט המחוזי ובפנינו טענו ההורים כי הסכמת המושב הותנתה גם בהתחייבותם להעביר את זכותם למגרש בשכונת הבנים לקונה של הנחלה שפוצלה - בני הזוג וינר.

6.       בעקבות סירוב ההורים להעניק את זכותם למגרש בשכונת הבנים לבנם נוצר סכסוך בין ההורים לבין המערער. סכסוך זה הביא לשנים של ניתוק והליכים משפטיים. לאחר פסק בוררות, הגיעו הצדדים להבנה לפיה במידה ויוטל על ההורים שנית להמליץ על אחד מצאצאיהם לצורך המגרש בהרחבה - הם ימליצו על המערער. 

7.       בשנת 1997 פנה המערער למושב בבקשה כי ימליץ בפני המינהל כי אחת משתי חלקות הבנים שנותרו בשכונת ההרחבה ולא הוקצו, תוחכר לו במחירי הפיתוח שהיו באותה תקופה. משלא נענה, הגיש המערער תביעה לבית המשפט.

פסק דינו של בית המשפט המחוזי

8.       בית המשפט המחוזי בת"א (כב' השופטת א' חיות) הניח כי טענת המערער לפיה אחיו שילם את 1,000 השקלים והפקיד את השיק על סך 15,000 ש"ח בינואר 1992 בשמו ועבורו מאחר והמערער עצמו התגורר אותה עת בירושלים - נכונה. לפיכך הניח בית המשפט כי הרישום שביצע אחיו של המערער נעשה מתוך מטרה שהמערער יקבל מגרש בהרחבה כ"בן המקום וכמומלץ המשפחה". בית המשפט אף הניח כי דמי הרישום בסך 1,000 ש"ח לא הוחזרו לאחיו של המערער. אף על פי כן קבע בית המשפט המחוזי כי אין בכך כדי להועיל למערער ולבסס את זכותו להיכלל ברשימת מומלצי המושב שהוגשה למינהל, וזאת משום שהמערער לא השלים את הליך ההרשמה. בית המשפט קבע עוד כי הגירסא שהעלה המערער לפיה אחיו ניסה להשלים את הליך הרישום במאי 1993 אך המושב סרב בטענה שההורים ויתרו על מגרש ההרחבה במסגרת פיצול הנחלה הינה גרסא כבושה. הסיבה העיקרית לכך היא העובדה שגרסא זו לא עלתה לא בתצהירו של המערער ואף לא בתצהיר שמסר אחיו. לפיכך קבע בית המשפט המחוזי כי גרסא זו אינה מעוררת אמון על פניה, ודחה אותה. עוד נקבע, בבחינת למעלה מן הצורך, כי סעיף 14 להחלטה 612 קבע בבירור כי אין לשייך זכות לקבלת מגרש מגורים בהרחבה לנחלה, וכי אין בעל הנחלה רשאי לסחור בזכות כזו ולמכור אותה תמורת כסף לאחר כפי שהתיימרו ההורים לעשות בהסכם המכר עם בני הזוג וינר. לפיכך נקבע כי אין המערער זכאי למגרש בשכונת הבנים וכן נקבע כי גם בני הזוג וינר אינם זכאים למגרש.

רקע

9.       הוראות החלטה 612 אפשרו הקצאת מגרשים בשכונות הרחבה לבני המושב ולאלו שאינם עונים להגדרת "בן המקום". האגודה השיתופית רשאית היתה להעניק עדיפות לבני המקום לפי שיקול דעתה (ס' 12 להחלטה).  המועמדים שנבחרו בסופו של דבר, חתמו על הסכם חכירה עצמאי עם מינהל מקרקעי ישראל למשך 49 שנים בו הותנתה יכולת העברת הזכויות בהסכמת האגודה ולעיתים אף בהסכמת הסוכנות.

10.     בדצמבר 1995, החליטה מועצת מינהל מקרקעי ישראל לבטל את החלטה 612 ולקבוע במקומה כללים חדשים - החלטה הידועה כהחלטה 737. תוקף ההחלטה היה מיידי. החלטה זו הותירה את העקרונות עליהן הושתתה החלטה 612 אך אפשרה הגדלה  של  15% נוספים במספר הנחלות הקיים. כמו כן נקבעה מדיניות חדשה באשר למועמדים להרחבה, לפיה יוחכרו המגרשים על ידי המינהל למועמדים שיומלצו על ידי האגודה, ובלבד שהמגרש מיועד למגורים והמועמד אינו בעל זכות של נחלה, מגרש מגורים או משק עזר בישוב או בישוב אחר, וכן אינו חבר קיבוץ או מושב שיתופי. החלטה זו הרחיבה למעשה את תחום שיקול דעתו של הישוב בבחירת המועמדים לקבלת מגרשים. סעיף 5 להחלטה קבע כי חוכרי המגרשים ישלמו למינהל דמי חכירה מהוונים מופחתים שיוכרו כמלוא דמי החכירה המהוונים בשיעור של 91% לתקופה של 49 שנים. השיעורים פורטו בהחלטה בהתאם למיקום הישוב. ואולם החלטה 737 בוטלה ב-בג"ץ 244/00 עמותת שיח חדש למען השיח הדמוקרטי נ' שר התשתיות הלאומיות, פ"ד נו(6) 25 (2002), תחתיה נוצרה החלטה 959. השוני המרכזי החשוב לענייננו בין החלטה 737 לבין החלטה 959 הוא שעל פי החלטה 959  חוכרי המגרשים חייבים בתשלום דמי חכירה מלאים בגין המגרש. היו הוראות מעבר בין החלטה 737 להחלטה 959 ולעניין זה עוד אשוב.

טענות הצדדים בכתבי הטענות

11.     המערער טען כי המינהל מחויב להקצות לו את המגרש באותם תנאים וכללים שחלו במועד בו נטען כי נרשם לקבלת הזכויות, קרי בשנת 1992. עוד טען המערער כי קנה זכויות מכוח החלטה 612 או שהוא זכאי לזכויות על פיה בהיותו מועמד ראוי שזכאותו למגרש נמנעה ממנו שלא כדין באותה עת בשל התנהגות המושב. לפיכך, כך טען המערער, אין בהחלפתה של החלטה 612 כדי לאיין את הזכויות או הציפיות שקמו לו מכוחה, וכי המושב והמינהל מושתקים מלטעון אחרת שכן האחריות לכך שהמערער לא זכה למגרש בעת שהחלטה 612 היתה בתוקף מוטלת כולה על כתפיהם.

12.     עמדת המושב היתה שכיוון שהקצאת מגרשי ההרחבה בוצעה בהתאם להחלטה 612 אשר הוחלפה על ידי החלטה 737, חלות הוראות החלטה 737. המושב טען כי על אף שהחלטה 737 בוטלה בפסק דין עמותת שיח חדש למען השיח הדמוקרטי מתקיימים תנאי הוראות המעבר שנקבעו בהחלטה בדבר הוראות מעבר - 972 מספרה - ולפיכך ניתן עדיין להקצות מגרשים בהרחבת המושב בתנאי החלטה 737.

13.     מינהל מקרקעי ישראל טען כי אינו צד לסכסוך בין המערער והמושב וכי אין להתערב בממצאי בית המשפט. עם זאת - ציין כי אם מכל סיבה שהיא תוענק הקרקע למערער, תנאי העסקה עימו הנוגעים למגרש יהיו בהתאם לתנאים שישררו במינהל בעת ההקצאה גופה.