זפט נ' עמוס

פסק דין

מבוא

בפני תביעה לפינוי ולסילוק ידו של הנתבע מהמושכר המצוי בנכס שברחוב עין גדי 22 פינת רחוב קורא הדורות, בירושלים, הידוע גם כחלקה 42 בגוש 30115 (להלן- "הנכס"). בנכס מבנה בן 3 קומות ששטחו כ- 739 מ"ר, ובו קומת קרקע מסחרית ושתי קומות למגורים.

התובעת רכשה את הנכס ביום 27.6.08. בין השנים 1967 לבין 2002 נוהל הנכס על ידי האפוטרופוס הכללי לנכסי נפקדים (להלן- "האפוטרופוס הכללי"), על פי צו הנהלה מיום 27.3.67 עבור מר ישראל עלפער (אלפר) ז"ל אשר הוכרז כנעדר. ביום 16.6.02 שוחרר הנכס מכלל נכסי האפוטרופוס הכללי והועבר לבעלות יורשותיו של הנעדר. כ-6 שנים לאחר מכן מכרו היורשות את הנכס לתובעת.

בין השנים 1984 לבין 1989 שכר הנתבע מידי האפוטרופוס הכללי חלקים שונים בנכס, חלקם בתנאי דיירות מוגנת וחלקם בתנאי שכירות חופשית.

כפי שפירט הנתבע בתצהיר עדות ראשית, בשנת 1983 לערך ביקשה משפחתו לפתוח חנות למכירת ירקות ופירות בשכונת תלפיות. לשם כך פנו למשפחת בן- אלי, אשר הפעילה בנכס מכבסה. בשלב הראשון לא הצליחה משפחתו של הנתבע לרכוש ממשפחת בן -אלי את זכויות הדיירות המוגנת בנכס, ואולם בהסכמת האפוטרופוס הכללי השכיר בן -אלי את החנות לבן דודו של הנתבע בשכירות חופשית, ובן הדוד הפעיל בקומת המסחר חנות ירקות. בשנת 1984 הגיעו הנתבע ואביו להסכם עם בן- אלי להעברת זכויותיו בדיירות מוגנת ובדמי מפתח אליהם. ביום 4.12.84 נחתם בין הנתבע ואביו מצד אחד לבין האפוטרופוס הכללי מצד שני הסכם בתנאי דיירות מוגנת לשכירת החנות ששטחה, על פי המפורט בהסכם, כ- 34 מטרים, (להלן- "הסכם החנות").

הנתבע פירט בתצהירו כי בין השנים 1986 לבין 1987 נחתמו שלושה הסכמים נוספים בינו לבין האפוטרופוס הכללי, בשכירות חופשית, שמטרתם הייתה לאפשר את הרחבת החנות: בהסכם מיום 7.1.86 שכר הנתבע מבנה בקומת הקרקע, הכולל חדר, מטבח ושירותים; ביום 16.9.87 חתם הנתבע על שני הסכמים: על פי ההסכם הראשון שכר הנתבע בקומת הקרקע חלל בשטח של 62 מטר למטרת סופרמרקט בלבד; על פי ההסכם השני שכר הנתבע שני מחסנים בקומת הקרקע, אחד מתחת לבניין והאחר בקצה הימני של החצר.

עוד פורט בתצהיר עדות ראשית של הנתבע כי בשנת 1989 רכש ביחד עם אשתו דירה בדיירות מוגנת ממשפחת פרנק. חוזה הרכישה משנת 1989 הוא לשכירות מוגנת של דירה בת סלון גדול (מעל 30 ממ"ר), 4 חדרי שינה, מטבח ושירותים. ההסכם מתייחס לתקופת שכירות מיום 1.9.89 עד יום 31.5.90 (להלן- "הסכם הדירה"), ואולם תוקפו הוארך מעת לעת.

בכתב התביעה עתרה התובעת לפינוי הנתבע הן מחלק המושכר שאותו שכר הנתבע בתנאי דיירות מוגנת, והן מחלק המושכר שאותו שכר בתנאי שכירות חופשית. בד בבד עם הגשת התביעה שבפני הגישה התובעת נגד הנתבע תביעה כספית לתשלום דמי שכירות (המתבררת בת"א 9166/09).

השכירות החופשית

כפי שעולה מהראיות, שכר הנתבע מהאפוטרופוס הכללי חלקים בנכס בתנאי שכירות חופשית. לטענתו של הנתבע, עד יום הגשת כתב ההגנה השלים את פינויו חלקי הנכס ששכר בתנאי שכירות חופשית, וכיום נותרו בחזקתו הדירה והחנות בלבד, שאת שתיהן שכר בתנאי דיירות מוגנת. הנתבע פירט כי הוא מחזיק בדירה ובחנות במשך כ- 30 שנים. בדירה הוא מתגורר עם בני משפחתו, ובחנות הוא מפעיל עסק לפרנסתו.

כיון שקיימת הסכמה בין הצדדים באשר לחובת הפינוי של שטח המושכר שהושכר בשכירות חופשית, ועל מנת למנוע כל ספקות או מחלוקות בשאלה האם אכן פונה חלק זה של המושכר אגב ניהול ההליכים, אקדים ואורה כבר בשלב זה שעל הנתבע לפנות לאלתר כל שטח של המושכר שהושכר לו בתנאי שכירות חופשית, וזאת ככל שלא פינה שטח כאמור עד יום מתן פסק הדין.

מכאן ואילך אתייחס לתביעה ככל שהיא נוגעת לתביעת הפינוי מהשטח ששכר הנתבע בדיירות מוגנת, ומשטחים נוספים שבהם הוא מחזיק, לטענת התובעת – בעקבות פלישה לאותם חלקי נכס, ולטענת הנתבע- כחלק מהשכירות המוגנת .

הדיירות המוגנת

תמצית טענות הצדדים

לטענת התובעת, קמה עילה לפינוי הנתבע מחלקי הנכס שהושכרו לו בתנאי דיירות מוגנת, הן מאחר שהנתבע אינו משלם את דמי השכירות המגיעים ממנו, תוך התעלמות מופגנת מדרישות הבעלים ותוך הפרה בוטה של הסכמים והתחייבויות שעליהם חתם מעת לעת; הן מאחר שהנתבע השתלט בכוח על שטחים שלא הושכרו לו בבניין ובסביבתו ומאן לפנותם, הרחיב את שטח החנות תוך ביצוע עבודות בנייה ללא קבלת היתר בנייה, תוך גרימת נזק לבניין וסיכון יציבותו, ותוך יצירת מטרד מתמשך לשכנים. לטענת התובעת עומדות לה בגין המעשים האמורים עילות פינוי על פי חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב – 1972 (להלן- "חוק הגנת הדייר"), בחלופת סעיף 131(1), 131(2), 131(3), 131(4), ו- 131(5).

התובעת הוסיפה וטענה כי בד בבד עם רכישת הנכס, הומחו לה זכויותיהן של היורשות כלפי הנתבע, כפי שעולה מנספח ב' 4 לתצהירה של התובעת.

הנתבע טען מנגד כי לא מתקיימת עילה מן העילות המנויות בחוק הגנת הדייר לפינוי המושכר, כנדרש לפי סעיף 131 לחוק האמור. נטען כי התובעת מבקשת לעשות "קיצורי דרך" ולחסוך בעלויות הנדרשות על פי סעיפים 131(10), 131(11), ו- 133 לחוק הגנת הדייר לצורך פינויו מהמושכר שבו הוא מחזיק בתנאי דיירות מוגנת במשך שנים, לרבות מהעמדת "סידור חלוף" ותשלום פיצוי.

הנתבע הוסיף וטען שהעילות שאותן מעלה התובעת רלוונטיות למועד שקדם לתקופת החזקתה בנכס, וכי לא עומדת לה כל עילה עצמאית לפינויו. הנתבע הפנה לכך שמרבית התביעה הכספית שהגישה נגדו התובעת הינה בגין דמי שכירות עבור השכירות החופשית, וכי גם לגרסתה של התובעת החוב בגין דמי שכירות מוגנת אינו עולה על 43,419.41 ₪, סכום המוכחש על ידו. לטענתו של הנתבע, ככל שיוכח שהוא חייב לתובעת את הסכום האמור אין בסכום זה כדי להצדיק את פינויו.

לחילופין טען הנתבע למתן סעד מן הצדק.