חבות בהיטל השבחה

מבוא - הערעור

1.          בפני ערעור על חבות בתשלום היטל השבחה, בהמשך לשומה שהוצאה למערערים על ידי המשיבה ביום 4.8.2005 , על פיה חוייבו המשיבים בתשלום היטל השבחה, בגין השבחתו של בית מגורים (להלן: "הבית" או "הנכס"), אשר המערערים היו בעלי זכות חכירה לדורות בו.

2.                  עילתו של היטל ההשבחה שעל פי השומה בתוכנית שאושרה בספטמבר 1989 ואשר הביאה להשבחתו של הנכס.

3.          ביום 26.6.95 מכרו המערערים את זכויותיהם בנכס ליוסף ועפרה מילבאום (להלן: "הקונים"). לטענת המערער עובר להתקשרות בעסקת המכר פנה המערער, עורך דין במקצועו, לרשות המקומית (המועצה המקומית כוכב יאיר), ולאחר שנמסר לו כי אין חוב היטל השבחה החל על הנכס, התחייבו המערערים בהסכם, כי היטל השבחה, אם הוטל עד ליום חתימת ההסכם, יחול על המוכרים.

             המערערים קיבלו גם את אישורה של המועצה המקומית להעברת הזכויות בנכס, וביום 28.2.99  נרשמו הקונים כבעלי הזכויות בלשכת רישום המקרקעין, וזאת על ידי חברת מרמנת ניהול וארגון פרוייקטים בע"מ אשר עסקה, מטעם מנהל מקרקעי ישראל, ברישום כלל הזכויות בנכסי המקרקעין שבכוכב יאיר בספרי המקרקעין.

4.          יום לפני משלוח הודעת השומה למערערים נשלחה שומה זהה לקונים. בכל אחת מהשומות נאמר כי היא נשלחת לנמען בהיותו בעל הנכס.

נימוקי הערעור - טענות המערערים

5.          לטענת המערערים המשיבה מנועה להוציא את הודעת השומה וזאת נוכח התיישנות התביעה, שכן את מניין תקופת ההתיישנות יש להתחיל לכל המאוחר ממועד ההתקשרות בהסכם למכר זכויות המערערים בנכס, תקופת ההתיישנות על פי חוק ההתיישנות, תשי"ח-1958  הינה שבע שנים, ואילו הודעת השומה נשלחה כעשר שנים לאחר מכן.

6.          עוד נטען כי את הודעת השומה יש להפנות לבעלי הזכויות בנכס ואילו המערערים, במועד קבלת השומה, לא היו בעלי הזכויות בנכס תקופה של כעשר שנים.

7.          נטען כי בנסיבות העניין נשמט גם הצידוק הענייני לגבייתו של המס. על פי הנטען המועד לתשלום היטל ההשבחה נדחה על פי הוראות החוק מאחר וכלל יסוד הוא כי אין מס אלא על רווח שמומש, ומועד התשלום הינו מועד מימושה של ההשבחה נשוא ההיטל. אולם, בנסיבות העניין, כאשר המערערים לא היו מודעים כלל לתוכנית המשביחה, לאחר שחקרו ודרשו בעניין זה במועצה המקומית, ממילא לא ניתן לאותה השבחה ביטוי בקביעת מחירו של הנכס, והלכה למעשה המערערים לא מימשו את אותה השבחה ונדרשים לתשלום היטל השבחה על השבחה ממנה לא נהנו ולא יהנו לעולם.

טענות המשיבה

8.          לטענת המשיבים החיוב בהיטל ההשבחה בא לעולם עם אישורה של התוכנית המשביחה כשמועד תשלומו בלבד נדחה, בין השאר עד למועד מימוש הזכויות, הוא המועד הרלוונטי בענייננו. עם אישורה של התוכנית, קמה, מכוח החוק, חבותם של המערערים לתשלום היטל ההשבחה וחבות זאת אינה טעונה הודעה כלשהי למערערים על ידי המשיבה.

9.          משקמה חבותם של המערערים לתשלום היטל ההשבחה, עם מימוש הזכויות על דרך מכירתן, עליהם לפנות למשיבה, שכן פניה כאמור הינו האמצעי היחיד ממנו למדה הועדה על הגעתו של מועד המימוש. פנייתם של המערערים בברור מוקדם, ואחר כך לצורך קבלתו של אישור לצורך העברת הזכויות בנכס, איננה מעלה ואיננה מורידה שכן בעל דברם הנכון בכל הנוגע להיטל ההשבחה הינו המשיבה ולא הרשות המקומית.

10.        משהפרו המערערים את חובת הדיווח על מימוש הזכויות, חובה המוטלת עליהם על פי החוק, ממילא לא נולדה עילת התובענה עד למועד בו למדה המשיבה על המימוש כאמור. המשיבה למדה על מימוש הזכויות רק כתוצאה מפניית המוכרים למשיבה, לצורך מכירת הזכויות בנכס פעם נוספת, ועל אתר נשלחה למערערים השומה נשוא הערעור. בנסיבות אלה לא התיישנה דרישתה של הועדה לתשלום ההיטל שכן ראשיתו של מניין תקופת ההתיישנות במועד בו למדה המשיבה על עסקת מימוש הזכויות.

דיון והכרעה

החבות בהיטל השבחה -כללי

11.        החבות בהיטל השבחה (להלן גם: "ההיטל") מוסדרת בתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: "החוק").

             הארוע המקים את החבות במס הוגדר בסעיף 2 לתוספת הנ"ל (להלן: "התוספת"), והינו עליית שווים של מקרקעין כתוצאה מאישורה של תוכנית בנין עיר, מתן הקלה או התרת שימוש חורג (ראה גם ה. רוסטוביץ, היטל השבחה, עמ' 201-202).

             על אף האמור לעיל, מטעמים עליהם עמדה ההלכה הפסוקה ואשר נסקרו בהרחבה בע"א 6126/98 חברת חלקה 510 בגוש 6043 בע"מ (בפירוק מרצון) נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה חולון , פ"ד נה(4) 769 . וכמותנה בהוראת סעיף 7 לתוספת, נדחה מועד תשלומו של ההיטל עד למועד בו מימש החייב בתשלום ההיטל את הזכות במקרקעין שלגביהם חל ההיטל. מימוש זכויות הינו מונח שהוגדר בסעיף 1 לתוספת, והחלופה הרלוונטית לענייננו הינן הנסיבות המנויות בסעיף קטן 3 להגדרה, קרי: "העברתם (של המקרקעין שהושבחו - ר.צ) או העברת החכירה לדורות בהם, בשלמות או חלקית, או הענקת זכויות בהם הטעונה רישום בפנקסי המקרקעין, בתמורה או ללא תמורה...". ב-ע"א 1321/02 נוה בנין ופיתוח בע"מ נ' הוועדה לבניה למגורים ולתעשיה, מחוז מרכז, פ"ד נז(4) 119 , נפסק כי המועד הקובע במקרה של מכר הזכויות במקרקעין, מועד המימוש, הינו מועד ההתקשרות בהסכם להעברת זכויות במקרקעין או הזכות האובליגטורית להרשם כבעל הזכויות במקרקעין.

הוראות חוק ההתיישנות

12.        בסעיפים 5 ו-6 לחוק ההתיישנות, תשי"ח- 1958 (להלן: "חוק ההתיישנות"), נקבע כי תביעה שלא הוגשה עליה תובענה במשך תקופת ההתיישנות מתיישנת, כאשר תקופת ההתיישנות בשאינו מקרקעין (כפי הדבר בענייננו, בו מדובר בתביעת חוב המס) הינה שבע שנים כשתחילת מנין תקופת ההתיישנות במועד בו נולדה עילת התובענה. אולם, מועד תחילת מניינה של תקופת ההתיישנות ידחה, בין השאר בנסיבות הקבועות בסעיף 8 לחוק ההתיישנות, שם נקבע: