חברת נמלי ישראל פיתוח ונכסים בע"מ נ' עיריית חיפה

1.העותרת, חברת נמלי ישראל פיתוח ונכסים בע"מ, הינה בעלת הזכויות והמחזיקה בשטח המוכר כנמל כרמל בחיפה. מדובר בשטח ים שיובש ומשמש כיום כמסוף מכולות. בעתירה זו תוקפת העותרת את דרישת עיריית חיפה לתשלום היטלי פיתוח בגין שטח נמל כרמל האמור. הדרישה נשוא העתירה כוללת חיובים בגין היטל סלילת רחובות, אגרת תיעול ואגרת צנרת מים.

הדיון בעתירה זו משתרע על טענות שונות, חלקן טענות כלליות בנוגע לסמכותה של העירייה לדרוש היטלי פיתוח מהעותרת, וחלקן טענות פרטניות ביחס להתקיימות יסודות החיוב בכל אחד מהחיובים שהוטלו על העותרת.

רקע

2.נמל חיפה הוקם כבר בשנות ה-30 של המאה הקודמת. פתיחת הנמל הוכרזה בשנת 1933 והנמל החל לשמש כשער הימי העיקרי של ארץ ישראל. במשך השנים הלך הנמל והתרחב, נוספו לו רציפים חדשים ושטחו הלך וגדל. בשנת 1995 החליטה ממשלת ישראל על פיתוח נמלי חיפה ואשדוד והתאמתם לרמת שירות נאותה, בשים לב לגידול הצפוי בתעבורת מטענים, לשינויים בכלי השיט ולשינויים המדיניים באזור (נספח 2 לתצהירו של דני גז).

3.בעקבות החלטה זו הוכנה תכנית אב לפיתוח נמל חיפה (נספח 3 לתצהירו של דני גז). בין היתר, נקבע כי יוסף רציף מכולות מודרני וחדש שימוקם על רצועת ים שתיובש (ראו נספחי תכנית האב שצורפו לתצהיר).

עבודות ייבוש הים ובניית רציף המכולות החדש החלו רק כעבור מספר שנים והסתיימו בשנת 2008 (ראו צילום מצב קודם של הנמל וצילום מצב חדש בעמ' 3-2 לסיכומי העותרת). רציף המטענים החדש שנבנה מכונה נמל כרמל א'. מדובר ברציף מכולות מהגדולים בישראל. שטחו כ-340 דונם, מתוכם כ-260 דונם שטח ים שיובש. הרציף משמש בעיקר לפריקת וטעינת מכולות וקיבולתו כ-450,000 מכולות בשנה. על הרציף הוקמו עגורנים המשמשים לפריקה, טעינה ושינוע המכולות. כן הוקמו מבנים הדרושים לתפעול הרציף (להלן "מסוף הכרמל").

חשוב להזכיר, כי בעת הכנת תכנית האב, היה ניהול והפעלת כל נמלי ישראל, לרבות נמל חיפה, בידיה של רשות הנמלים והרכבות, שהייתה רשות ממשלתית. כחלק מהליך חיזוק הנמלים ופיתוחם, הוחלט על שינוי מבני החזקת ותפעול הנמלים. בשנת 2004 חוקק חוק רשות הספנות והנמלים, התשס"ד-2004, והוקמה העותרת שקיבלה לידיה את כל נכסי הנמלים מהמדינה. העותרת הפכה לבעלת זכויות החכירה במקרקעין ובעלת נכסי הנמלים אותם היא מעמידה, על פי הסכמים נפרדים, לרשות חברות הנמל שהוקמו וביניהם לחברת נמל חיפה בע"מ (ראו סעיף 9 לחוק רשות הספנות והנמלים). מאז הקמת העותרת היא בעלת זכויות החכירה בשטחי הנמל, לרבות בשטח מסוף כרמל.

4.כבר בתיאור הרקע נזכור, כי בשנת 2000 נערך ונחתם הסכם בין עיריית חיפה לרשות הנמלים והרכבות (להלן: "רנ"ר") לשיתוף פעולה בכל הנוגע ליישום תכנית האב לנמל חיפה (להלן: "הסכם 2000") (נספח ו' לכתב העתירה). ההסכם נועד, בין היתר, להסדיר שיתוף פעולה בכל הנוגע למערכת הדרכים המובילה ושצפויה להוביל למסוף הכרמל. בין היתר, הוסכם בין הצדדים כי רנ"ר תחכיר לעירייה מקרקעין המיועדים לפיתוח והכשרת דרכי גישה למסוף הכרמל. מדובר בחכירה ל-99 שנים של כ-585 דונם (סעיף 3.2 להסכם 2000). העירייה התחייבה לשלם תמורה כספית כקבוע בהסכם 2000 עבור המקרקעין.

5.בסעיף 10 להסכם 2000 התייחסו הצדדים לסוגיית ההיטלים בגין סלילת הדרכים, וכך נאמר בסעיף:

"העירייה לא תחייב את רנ"ר בהיטלים כלשהם בגין סלילת דרך כלשהי מדרכי מערכת הדרכים. כמו כן לא תחייב העירייה את רנ"ר בהיטלים כלשהם בגין סלילת דרכים כלשהן במקרקעי רנ"ר – אם הן תיסללנה במימון רנ"ר".