חיוב קפה "מנדרין" בחיפה לסילוק יד ולתשלום שכר ראוי ושכ"ד בגין חוסר תום לב

1.         הליך משפטי זה (שלושת התובענות שהדיון בהן אוחד בפניי), מתייחס לצריף (HUT) שנמצא בתחומי המגרש של בית משותף בשדרות הנשיא 129 א' בחיפה, במקרקעין היודעים כחלקה 43 בגוש 10809 (להלן: "הצריף" ו/או "המגרש" ו/או "הבית המשותף" - בהתאמה).

הצדדים המעורבים

2.         הוריהם של גאולה טל ושל אחיה, אבנר בן עמי ז"ל (שהינו אביהן של מאירה סברן ורות נבון), היו בעלים של המגרש והבית המשותף. גאולה טל, מאירה סברן ורות נבון נכנסו לנעליהם בכל הקשור לטענותיהם לזכויות בצריף. צדדים אלה יקראו להלן במשותף "טל", אלא אם כן יאמר אחרת. עו"ד שמואל אלקון נתן שרותי עריכת דין לטל בכל הקשור להשכרת הצריף (להלן: "עו"ד אלקון"). שמואל כץ הינו אביהם של דפנה כץ ואסף כץ אשר פעלו במשותף לצורך הפעלת בית קפה בצריף, הידוע בכינויו המסחרי "מנדרין בחצר האחורית" (להלן: "בית הקפה"). לצורך כך הם יסדו חברה בשם "מנדרין כץ דפנה בע"מ, ח.פ 512788423 (להלן: "החברה"). צדדים אלה יקראו במשותף "מנדרין", אלא אם יאמר אחרת. דפנה כץ היא בעלת מניות והמנהלת בחברה. סטפן האז (להלן: "האז"), הינו בעל זכויות באחת הדירות בבית המשותף, אשר לדירתו מוצמדת חלק מהרכוש המשותף שבחצר הבית, שהינו המעבר משד' הנשיא לצריף. יצויין שיש מעבר נוסף לצריף, מרחוב אלחנן, דרך מקום אחר בחצר הבית, שהינו רכוש משותף לכלל הדיירים. כן יצויין שלטל יש זכויות בכשליש מיחידות הדיור של הבית המשותף. יתרת הדיירים בבית המשותף (ובכלל זה האז, אלא אם יאמר אחרת) יקראו להלן: "הדיירים".

העובדות בקצרה

3.         ביום 15.4.99 נחתם בין דפנה כץ ותאגיד בשליטתה (הכוונה לחברה שמנדרין התכוונו לייסד) חוזה להשכרת הצריף מיום 1.5.99 עד יום 30.4.00. דמי השכירות הועמדו על 500 דולר בתוספת מע"מ. מטרת השכירות נקבעה לניהול עסק של גלריה לרהיטים, מתנות וכלי בית בלבד ואולם הצדדים הסכימו שהשוכר (דהיינו מנדרין) יהיה רשאי לנהל במקום, בנוסף לעסק הנ"ל, גם בית קפה. למנדרין ניתנה אופציה לתקופת שכירות נוספת של 4 שנים, שנה מידי פעם, כאשר דמי השכירות יוצמדו (למדד המחירים לצרכן) לסכום השקלי של דמי השכירות בתחילת החוזה, או לשער הדולר האמריקאי, לפי בחירת טל. מנדרין הפקידה בידי טל שטר חוב ע"ס 10,000 ש"ח להבטחת התחייבויותיהם, כאשר שמואל כץ ערב באופן אישי לשטר החוב.

4.         מנדרין החלה להפעיל בצריף בית קפה החל ממאי 1999 (באמצעות החברה), לאחר שהכשירה את המקום תוך כדי השקעת כספים שהצטברו עם הזמן, לטענתה, עד למאות אלפי ש"ח. המעבר הראשי לצריף נעשה משד' הנשיא, דרך חצר הבית המשותף בקטע השייך להאז.

5.         מס' חודשים לאחר הפעלת בית הקפה, מנדרין נדרשה ע"י האז לשלם לו בעבור המעבר שנעשה על ידה לבית הקפה. בין הצדדים נחתם הסכם מיום 13.10.00 בו התחייבה מנדרין לשלם להאז סכום של 250 דולר בצירוף מע"מ לחודש, בעבור זכות המעבר בשטחו, לצורך הפעלת בית הקפה. הסכם זה נעשה בין מנדרין להאז, מבלי שהודע על כך לטל ומבלי מעורבות כלשהי של טל.

6.         מנדרין מימשה את תקופת האופציה להארכת חוזה השכירות ולפיכך הוא היה צפוי להסתיים ביום 30.4.04.

7.         בשנת 2000 מנדרין נדרשה מעירית חיפה (להלן: "העיריה") לקבל היתרים חוקים להפעלת בית הקפה, גם לצורך הרחבת הצריף שנעשה (היתר בניה) וגם לצורך הפעילות השוטפת (רישיון עסק). בקשה מתאימה הוגשה ע"י מנדרין (בהסכמת גאולה טל). הועדה המקומית (ישיבה מיום 2.9.02, הנפקת החלטה מיום 1.10.02) החליטה לדחות את הבקשה. זאת לאור טענות חלק מהדיירים בשני נושאים. האחד, כי פעילות בית הקפה פוגעת באיכות המגורים במקום; השני, כי הצריף נמצא בחצר המשותפת לכלל דיירי הבניין (שהינו רכוש משותף) וכי פעילות בית הקפה נעשית ללא הסכמת כל הבעלים השותפים לנכס. עד היום לא התקבלו ההיתרים הנדרשים ובית הקפה פועל ללא רישיון.

8.         לאור התנגדות השכנים הנ"ל, מנדרין דרשו מטל הוכחות באשר לבעלותה בצריף. לאחר שאלה לא התקבלו על ידה ולאחר שנוכחה לדעת כי בנסח רישום המקרקעין, מופיע הצריף בתחומי החצר המשותפת (ועל כן היא בבעלות דיירי הבית המשותף), מנדרין הודיע לטל כי היא מפסיקה לשלם לה את דמי השכירות החודשיים, וכך עשתה בפועל, החל ממאי 2003. כן הודיעה מנדרין לטל, כי פתחה חשבון בנק מיוחד (בבעלותה ובשליטתה), בה היא תפקיד מידי חודש את דמי השכירות, אשר ישולמו בבוא היום לדיירי הבית המשותף או לנציגות מוסכמת מטעמם - בתאום עם בא כוחם ו/או לפי החלטה שיפוטית היה ותינתן בעתיד. עד היום מנדרין לא ביצעה כל תשלום בעבור דמי השכירות מאז מאי 2003. עד היום מנדרין ממשיכה להפעיל את בית הקפה.

9.         לאחר שדרישותיה של טל ממנדרין לחדש את תשלום דמי השכירות לא נענו, היא פתחה נגדם תביעה בסדר דין מקוצר (ת.א 11780/03).

10.        ביום 9.9.03 מנדרין הגישה נגד טל ועו"ד אלקון (ת.א 16233/03) תביעה ע"ס 230,800 ש"ח. טענת מנדרין בתמצית היא, שלטל אין זכויות בצריף ועל כן לא היתה רשאית להשכיר לה אותו. לפיכך היא תובעת חזרה את כל תשלומי דמי השכירות שנעשו עד כה. כן טענה מנדרין, כי טל הטעתה אותה (בנוסף לעניין הבעלות) בשני נושאים מרכזיים. האחד כי יצרה מצג שכל החצר (מלבד הצריף) הינו רכוש משותף, לעומת מה שהתברר בדיעבד, שהקטע החשוב של המעבר בין שד' הנשיא לצריף נמצא בבעלות האז, דבר שחייב אותה להוצאה חודשית נוספת של 250$ + מע"מ. לפיכך היא תובעת את כל התשלומים שנעשו להאז. השני, כי יצרו מצג כאילו ניתן לקיים בצריף פעילות מסחרית, מה שלא היה נכון, שכן טל ידעה שהעיריה מעולם לא התירה פעילות כזו. התביעה הוגשה גם נגד עו"ד אלקון באופן אישי, כמייצג של טל וכמי שערך את הסכם השכירות. לטענת מנדרין, עו"ד אלקון פעל מולם בתרמית ו/או ברשלנות כאשר לא גילה להם שטל אינה הבעלים של הצריף, כי המעבר לצריף משד' הנשיא בבעלות האז וכי אין אפרות לקבל היתר לפעילות עסקית בצריף. לפיכך, לטענתה, עו"ד אלקון (יחד עם טל) צריך לפצותם בגין כל התשלומים שנעשו לטל ולהאז, וכן לפצותם על כל הנזקים שנגרמו לה.

11.        ביום 2.5.04 טל הגישה נגד מנדרין (ת.א 8999/04) תביעה בסדר דין מקוצר לסילוק יד מהצריף. זאת לאחר שתקופת השכירות (לאחר שנוצלו כל תקופות האופציה) הסתיימה ב- 30.4.04 והצריף לא פונה ע"י מנדרין.

12.        כאמור, הדיון בשלושת התובענות הנ"ל אוחד בפניי ופסק דין זה מתייחס לשלושתם.

דיון

13.        השאלה המרכזית הדורשת הכרעה היא, למי יש זכות להחזיק בצריף, להשכירו ולהנות מפירותיו. גדר המחלוקת (בשאלה זו) היא בין טל מצד אחד לבין כלל דייר הבית המשותף (עמם נכללת טל כבעלים של כשליש מבעלי יחידות דיור). טל טוענת כי הזכות נתונה להם. מנדרין טוענת כי הזכות נתונה לכלל דיירי הבית המשותף. יש לציין שכלל דיירי הבית המשותף לא לקחו חלק פעיל וממשי בהליך משפטי זה, למרות שצורפו כבעלי דין ולמרות שחלק מועט מהם, הגיע לחלק מישיבות בית המשפט וחלק מועט אף העיד, מטעם מנדרין.

14.        חלק מהדיירים (לא כולם) יוצג בשלב מסוים ע"י עו"ד יעקובי. עו"ד יעקובי חדל מהייצוג בשלב מוקדם יחסית. הדיירים לא הגישו ראיות מטעמם, לא השתתפו בחקירת עדים ולא נטלו, למעשה, כאמור, חלק פעיל בהליך. חלק מועט מהדיירים הופיע בחלק מהישיבות, נראה יותר מתוך סקרנות, מאשר מתוך כוונה לתבוע או להגן על זכות ממשית הנתונה להם. כמו כן, הדיירים לא הגישו כתבי בי דין, מהם עולה כי הם תובעים זכויות בצריף או דמי שכירות בגין השכרתו למנדרין. לאחר שהצדדים סיימו להביא ראיותיהם וניתן צו לסיכומים, הוגש לתיק ביהמ"ש כתב סיכומים קצר ולאקוני של נציגות הבית המשותף, בו נטען כי הצריף בבעלות כלל הדיירים ויש לשלם את דמי השכירות בגינו לנציגות. אין בכך להוות השתתפות ממשית בהליך ואין בכך בסיס להורות על תשלום כלשהו לנציגות הדיירים, מה גם שלא הוגשו מטעמה כתבי בי דין.

15.        נראה שכלל הראיות שהובאו בפני בית המשפט, הן מסמכים והן עדויות בעל-פה, תומכים יותר בעמדת טל מאשר בעמדת מנדרין, כפי שיוסבר להלן.

16.        עצם זה שכלל דיירי הבניין לא התייצבו בהליך משפטי זה (למרות שצורפו כבעלי דין) וטענו בצורה ברורה כי הזכויות בצריף שייכות לכלל הדיירים ולא לטל, וכי דמי השכירות בגינו מגיעים להם, תומך בגרסת טל. יש בכך לחזק את גירסת טל, כי הם אלה שהחזיקו בצריף במשך עשרות שנים, חזקה ייחודית, הם אלה שהשכירו את הצריף לגורמים שונים ונהנו מדמי השכירות, הכל מתוך הסכמה של כלל דיירי הבניין ומתוך הבנה שהצריך למעשה שייך לטל. בהקשר זה מנדרין נתלית בפרוטוקול של אסיפת הדיירים משנת 2004, ממנו עולה כי הדיירים טוענים כי הצריף מהווה רכוש משותף וכי הם מתכוונים לבקש מבית המשפט, במסגרת הליך משפטי זה, להורות שדמי השכירות בגין השכרתו למנדרין ישולמו לנציגות הדיירים. אין בפרוטוקול זה להוות ראיה משמעותית על מנת לבסס טענות מנדרין. מדובר בפרוטוקול כללי ביותר, שלא נעשה בעקבותיו כל צעד רציני וממשי לטעון לזכויות של כלל הדיירים בצריף ובכלל זה זכותם להנות מדמי השכירות. נראה שבשלם מסוים היתה התעניינות של חלק מהדיירים בנושא, נוכח פעילות בית הקפה ותקוה כלשהי, שיתכן ומגיעים כספים בגין כך לכלל הדיירים, אך לא מעבר לכך. לא ננקט מצד הדיירים פעולה שיש בה לבסס תביעה ברורה או טענה רצינית לזכויות בצריף, למעשה מדובר בדיבורים בעלמא - הא ותו לא.

17.        סקירת ההיסטוריה של הצריף תומכת בגירסת טל: הצריף נבנה ע"י הוריהם של גאולה טל ואבנר בן עמי. הם היו הבעלים של המגרש והם בנו את הצריף בשנות ה- 20 של המאה הקודמת למגורי המשפחה.  גאולה טל (שכיום בת כ- 92) עוד הספיקה להתגורר בצריף כילדה. עם הזמן נבנה בנין נוסף אליו עברה המשפחה, והצריף שימש אותם כמחסן וכאורווה לחמור, ששירת את אב המשפחה. בהמשך נבנו בניינים נוספים במגרש, שכללו יחידות דיור וחנויות, אשר חלקן נמכר לדיירים שונים. למרות זאת כל השנים ועד להשכרת הצריף למנדרין, הצריף הוחזק ע"י טל (בהקשר זה "טל" הכוונה לכלל המשפחה), נעשה בו שימוש על ידם ותקופות מסוימות הוא הושכר לגורמים שלישיים. יש בכך להעיד על הסכמה ששררה בין כלל הבעלים של הבית המשותף, כי החזקה היחודית בצריף נתונה לטל וכי לה הזכות להנות מפירותיו.

18.        בשנות החמישים של המאה הקודמת הבניינים שנבנו על המגרש נרשמו כבית משותף. הצריף מופיע בתשריט רישום הבית המשותף (מצוין כ- HUT), דבר שיש להעיד על כך, שהיה רצון לתת לו ביטוי כמבנה הקיים בשטח. אומנם הצריף לא נרשם כיחידה נפרדת ולא הוצמד ליחידה אחרת, אך מצד שני לא ברור ממסמכי הרישום, שהיתה כוונה שהוא יהיה חלק מהרכוש המשותף. מכל מקום היה ברור לכל הדיירים, כי הצריף הוא בחזקה יחודית של טל, וכך המשיך להיות גם לאחר רישום הבית המשותף.

19.        בחוזי המכר של יחידות שונות בבית המשותף, טל שמרו לעצמם את זכויות הבניה בחצר הבית ועל גג המבנים, ככל שתהיינה. אומנם לא צויין ברחל בתך הקטנה שהצריף לא כלול ברכוש המשותף של הבניין, אך יש בכך להעיד, שטל שמרו לעצמם זכויות עודפות (לעומת שאר הדיירים) ברכוש שהוא לכאורה משותף. יש בכך להשליך על המחלוקת דנן, באופן שזה מחזק במידת מה את גירסת טל.