השופטת ע' ארבל:
1. בפנינו ערעור על החלטת בית המשפט המחוזי מיום 3.7.02 (כב' סגן הנשיא ד"ר ביין) בשני תיקים מאוחדים, אשר אחד מהם הינו ערעור מנהלי על החלטתה של ועדת הערר מיום 6.3.01 שדחתה את טענות המערערים. המשיבים הפורמלים הינם חלק מהתובעים בפני המשפט המחוזי שהחליטו שלא להצטרף לערעור זה.
עניינו של הערעור הינו בחיובי הארנונה שהטילה עירית חיפה (להלן: המשיבה) על המערערים. המערערים טוענים כנגד תעריף חיובם בארנונה של מקומות חניה שבבעלותם או בהחזקתם, וכן כנגד תעריף חיובם של השטחים המשותפים, הן בחניון והן אלו הצמודים לעסקיהם, שהינו זהה לתעריף המוטל על השטחים העיקריים.
עיקרי העובדות
2. המערערים הינם בעלים או מחזיקים בנכסים בבנין "חלונות הסיטי" בחיפה (להלן: הבניין). המערערים הגישו תביעה לבית המשפט המחוזי בחיפה (ת.א. 776/00) נגד תשלומי הארנונה בהם חויבו בגין נכסיהם בבנין. במסגרת הסדר דיוני שהושג הוחלט כי כל טענות המערערים ידונו בהשגה ולאחריה בוועדת ערר. בוועדת הערר אכן התנהל דיון בטענות המערערים, אך הוחלט לדחות את עררם. בעקבות זאת הגישו המערערים (יחד עם המשיבים הפורמלים) ערעור מנהלי לבית המשפט המחוזי (עמ"נ 410/01) שאוחד יחד עם התביעה הנ"ל. המערערים העלו בפני בית המשפט המחוזי טענות שונות הנוגעות לחיובם בארנונה, אך אתייחס רק לאלו שהועלו גם בפנינו ולא לטענות שנזנחו על-ידי המערערים.
באשר לחיובם של המערערים בארנונה עבור שטחי משרדיהם טענו המערערים הן כנגד חישוב השטח והן כנגד התעריף שהוטל עליהם. על-פי צו העירייה מחושב שטח המשרד ככולל גם את החלק היחסי בשטחים המשותפים בקומות המשרדים בבניין (שטחים אלו כוללים דרכי גישה, שירותים, מעליות, לובי וכד'). התעריף המוטל על השטח הכולל הוא אחיד. המערערים טענו כי אין זה סביר לחייב את השטח העיקרי ואת השטחים המשותפים באותו תעריף ארנונה. כמו כן הם טענו כי אין זה סביר לחייבם בארנונה עבור כל השטחים המשותפים בבניין. לטענתם, הם מופלים יחסית למרכזי קניות אשר בהם ממוסים רק 15% מהשטחים המשותפים. המערערים ציינו כי לפחות לגבי אחד מהם, השטחים המשותפים בגינם הוא ממוסה מהווים 27% מהשטח העיקרי עליו הוא ממוסה (להלן: שיעור העמסה) וכי שיעור זה אינו סביר.
כמו כן, ברשות המערערים מצויות חניות אשר נקנו או הושכרו מבעלי הבניין והחניון. חניות אלו מסומנות ומשמשות אך ורק את המחזיקים. על-פי צו המיסים של עיריית חיפה שטח חנייה יחויב על-פי שטחו בפועל, כאשר השטח המקסימאלי לחיוב הינו 25 מ"ר לחנייה. שטח החנייה כולל גם את החלק היחסי בשטחים המשותפים ובמעברים שבחניון כולו, כך שהתעריף המוטל על השטחים המשותפים זהה למעשה לתעריף המוטל על החניות עצמן. התעריף המוטל על השטח הכולל הינו התעריף שנקבע לסיווג ע-3 (מרתף) במסגרת פריט שימוש של "עסקים אחרים".
המערערים טענו אף בעניין זה הן כנגד אופן חישוב השטח, והן כנגד תעריף הארנונה המוטל על שטח זה. לטענתם, אין לחייב את השטחים המשותפים בחניון בארנונה, ואף אם יש לחייבם אין זה סביר לחייבם באותו תעריף המוטל על השטח העיקרי, דהיינו החנייה עצמה. כמו כן, לטענתם יש להטיל עליהם את התעריף הקבוע בצו לחניון בתשלום. הם ציינו כי תעריף זה מוטל על חניון בתשלום המצוי באותו פרויקט.
פסק דינו של בית המשפט המחוזי
3. בית המשפט המחוזי דחה את כל טענות המערערים מלבד אחת. בית המשפט קבע כי ההבחנה בין חנייה המיועדת למחזיק מסוים לבין עסק של חניון בתשלום היא סבירה ומטרתה לעודד פתרונות למצוקת החנייה באזור. לדברי בית המשפט חניון בתשלום משרת ציבור רחב בהרבה מאשר חניה פרטית. כמו כן קבע בית המשפט כי סיווג החניות תחת הסיווג "מרתף" אינו שגוי שכן החניות אכן נמצאות בקומת המרתף בבניין.
בית המשפט קבע כי אין חוסר סבירות בהטלת תעריף זהה על השטח העיקרי ועל השטחים המשותפים הצמודים לו, וזאת הן לעניין החניות והן לעניין המשרדים. הנטייה היא למנוע פיצול שטחים על-ידי סיווגים נפרדים על מנת לא לפגוע ביעילות הגבייה. כמו כן אין משמעות לשטח העיקרי ללא השטחים המשותפים הצמודים לו, אשר משרתים את הבאים לשטח העיקרי.
באשר לטענת ההפליה מול מרכזי הקניות, קבע בית המשפט שלא ניתן להשוות בין סוגי הבניינים, שכן מרכזי הקניות הפכו לתחליף ל"כיכר העיר" בערים עתיקות, והבאים אליהם עושים שימוש בשטחים המשותפים לא תמיד על-מנת להגיע לעסקים הצמודים להם אלא על-מנת לטייל להנאתם, לראות ולהיראות. לפיכך לשטחים המשותפים במרכזי הקניות יש מעין קיום עצמאי.
בית המשפט קבע כי הגבלת העירייה את שטח החנייה הממוסה ל-25 מ"ר בלבד אף היא סבירה ופותרת את טענת המערערים כי הם ממוסים עבור שטחים שלא רק הם משתמשים בהם, אלא גם המשתמשים בשטחי החנייה בתשלום. קביעה זו של 25 מ"ר אינה שרירותית אלא מבוססת על קביעת הגדרת "מקום חניה" בתקנות התכנון והבניה (התקנת מקומות חניה), התשמ"ג-1983 (להלן: תקנות התכנון והבניה).
טענה אחת של המערערים קיבל בית המשפט המחוזי בקובעו כי יש לחייב את המערערים בארנונה רק בגין התקופה המתחילה ביום 24.2.99 וזאת מאחר שרק בתאריך זה נשלחו על-ידי הבעלים הקודמים של הבניין הודעות לעירייה על העברת החזקה.
טענות המערערים
4. המערערים מציינים כי על-פי תקנות הסדרים במשק המדינה (ארנונה כללית ברשויות המקומיות בשנת 2000), תש"ס-2000 (להלן: תקנות ההסדרים) יסווג נכס בהתאם לשימוש בו. לפיכך הם טוענים, כי היה על העירייה לסווג את החניות אשר בבעלותם כ"חניה בתשלום" ולא כ"מרתף", כפי שנעשה לגבי החניון בתשלום הממוקם באותו פרויקט (שיעור הנמוך פי שלושה), שכן במרתף ניתן לעשות מגוון שימושים בעוד שהשימוש עבור החניות של המערערים הינו תואם יותר חנייה בתשלום. לטענתם, אף רכישתם של שטחי חנייה מהווה פתרון למצוקת החניה, ולא רק חניונים בתשלום חד-פעמי. לטענתם, בחניון בתשלום שבפרויקט קיימות חניות המושכרות לשוכרים מסוימים לתקופה ארוכה והתחלופה בהן זהה למעשה לחניות המערערים. כמו כן, לטענתם, הבחנת העירייה בין תשלום עבור כל תקופת החכירה מראש (שאינה, לטענת העיריה, "בתשלום" על-פי הגדרת חניון בתשלום), לבין תשלום חד-פעמי הינה הבחנה מלאכותית. לטענת המערערים אף אם יוחלט כי החניות שבבעלותם אינן "חניון בתשלום" לפי הגדרת הצו, עדיין סיווגן כ"מרתף" אינו סביר, ולפיכך הסיווג הסביר היחיד שמתאים בצו הוא "חניון בתשלום".
המערערים טוענים כי התעריף המוטל על החניות שבבעלותם אינו סביר, שכן מדובר בתעריף הגבוה פי שלושה (או ליתר דיוק- פי 2.95) מהתעריף המוטל על החניון בתשלום באותו הפרויקט. לטענתם, התוצאה, לפיה הם משלמים כ-300 ש"ח בגין ארנונה, בעוד שדמי שכירות חודשיים בחניון בתשלום שבפרויקט הינם 420 ש"ח עבור מקום חניה על בסיס מקום פנוי ו-500 ש"ח עבור מקום חניה שמור, אינה סבירה (וזאת מבלי להתחשב בסכום הרכישה של חניה פרטית שעמד על 15,000$). הפער הוא קטן ויוצר מצב בו החזקת הנכס הינה בלתי כדאית.
המערערים טוענים כי ישנו חוסר סבירות קיצוני במיסוי השטחים המשותפים בקומות המשרדים והשטחים העיקריים באותו תעריף. כמו כן ישנו חוסר סבירות קיצוני בשיעור ההעמסה של המערערים, העומד על 27%. לטענתם, הם מופלים בהשוואה למרכזי קניות אשר ממוסים עבור 15% מהשטחים המשותפים בלבד.
לטענת המערערים אין רלוונטיות לסטנדרט הבנייה של הפרוייקט, וכבר נפסק שבהטלת ארנונה אין העירייה רשאית להתחשב במצבו הכלכלי של הנישום. טענה נוספת של המערערים הינה כי השימוש אשר נעשה במשרדים אינו דומה לשימוש אשר נעשה בשטחים המשותפים. שטחי המעבר משמשים כשטחי גישה בלבד ולא כל מי שעושה בהם שימוש בדרכו לעסק עצמו אכן מתקשר לבסוף עם בעל העסק. כמו כן, לטענתם, הפונים אליהם אינם עושים זאת בגלל רוחב המעבר. בהשוואה למרכזי קניות, דווקא הם, לטענת המערערים, מפיקים תועלת רבה יותר מהשטחים המשותפים, שכן ככל שהם נוחים יותר יטו יותר אנשים לבקר במקום ולבצע רכישות. המערערים טוענים כי אמנם, בהתאם לצו הארנונה של העירייה, כל השטחים במרכזי קניות מסווגים ע-1, בעוד ששטחי בנייני משרדים מסווגים ע-2, שהינו תעריף נמוך יותר, אך אין זה משנה לעניין חוסר הסבירות במיסוי השטחים המשותפים בכל אחד מהם.