חרות מושב עובדים להתיישבות חקלאית שיתופית בע"מ נ' קרן קיימת לישראל ואח'

פסק דין

זוהי תובענה למתן סעד המצהיר כי המבקשת (להלן גם: "האגודה" או "המושב") הינה הבעלים של 90% מזכויות הבעלות במקרקעין המצויים בתחום המועצה המקומית תל-מונד והידועים כחלקות 10, 14, 15, 28, 29, 30, ו-52 בגוש 7787 הרשומות בלשכת רישום המקרקעין בנתניה (להלן: "המקרקעין"). מבוקש להצהיר כי 90% מזכויות הבעלות במקרקעין הרשומות ע"ש המשיבה 1 (להלן: "קק"ל" או "המשיבה"), נרשמו על שמה בנאמנות בלבד עבור המבקשת, ומכוח ביטולה של אותה נאמנות יש להורות על תיקון המרשם כך ש - 90% מן הזכויות תרשמנה ע"ש המבקשת ו - 10% מן הזכויות תרשמנה ע"ש קק"ל.

לחילופין מבוקש להצהיר כי האגודה זכאית לקבל 90% מכל סכום שתקבל קק"ל, עקב שינוי ייעודם הצפוי של המקרקעין.

לחילופי חילופין, מבוקש להצהיר כי המבקשת זכאית לקבל, למצער, 27% משווי המקרקעין לאחר שינוי ייעודם, בין בזכויות בניה ובין בכסף, בהתאם להחלטה 727 של מועצת מקרקעי ישראל.

הרקע לתובענה-

המבקשת הינה אגודה שיתופית המסווגת כ"מושב עובדים" והיא מאגדת חברים העוסקים בחקלאות ומחזיקים בנחלאות בתחום משבצת המבקשת. בשנות ה-50, עם גלי העלייה למדינת ישראל, ההתיישבות החקלאית הלכה והתרחבה והמבקשת נדרשה להקצות לעולים החדשים קרקעות לצורך הקמת משקים חקלאיים. במשבצת האגודה לא היתה קרקע מספקת, אלא בכדי להקצות למתיישבי ההרחבה את חלקות המגורים ומבני המשק ונוצר צורך לרכוש עבורם קרקע חקלאית נוספת. על מנת להקל על המתיישבים החדשים ולא להטיל עליהם עול כלכלי נוסף, התעניין המושב במיוחד ברכישת פרדסים נושאי פרי שניתן להפיק מהם הכנסה מיידית.

באותה עת נרקמה עסקה בין חברת "יכין חקל", שהיתה בשליטת "המרכז החקלאי של ההסתדרות", לבין חברת "מטעי ארץ ישראל" באשר לרכישת קרקעות בסביבת תל-מונד, שהיו בבעלות חברת "מטעי ארץ ישראל". על מקרקעין אלה, הידועים גם בשם "שטחי אחוזת מלצ'ט", היו גם פרדסים נושאי פרי. בתחילת 1957 רכשה "יכין חקל" את "מטעי ארץ ישראל" ובמסגרת הרכישה קיבלה לידיה גם את שטחי אחוזת מלצ'ט. מימון הרכישה הגיע משורה של מקורות בהם הסוכנות היהודית, משרד החקלאות ובין היתר גם מן האגודה – המבקשת.

לצורך השלמת העסקה ורכישה המקרקעין שהיו בבעלות "מטעי ארץ ישראל", פנה "המרכז החקלאי של ההסתדרות" לקק"ל בהצעה לרכוש את מרבית שטחי אחוזת מלצ'ט, מטעמים אידיאולוגיים ולצורך הקלה על המתיישבים. בשנת 1959 רכשה הקק"ל את המקרקעין ישירות מחברת "מטעי ארץ ישראל" תמורת סכום של 100 ל"י לדונם והם נרשמו על שמה. מתוך השטחים שנרכשו הועברו 117.018 דונם של פרדסים נושאי פרי לידי האגודה להשלמת נחלאות המתיישבים החדשים בהרחבה.

מאז הושכרו המקרקעין לאגודה על פי הוראות הסכם המשבצת החל על המקרקעין.

ביום 03/07/1995 קיבלה מועצת מקרקעי ישראל את החלטה מס' 727 שעניינה "יצירת מלאי גדול של קרקעות זמינות לבנייה ולמגורים באמצעות הפשרת קרקעות שהוגדרו עד לאותה עת כקרקעות חקלאיות. זאת, בדרך של מתן תמריץ של טובות הנאה כלכליות לחוכרים הנוכחיים אשר ישיבו למינהל את הקרקע החקלאית שייעודה שונה" [בג"צ 244/00 עמותת שיח חדש למען השיח הדמוקרטי נ' שר התשתיות, פ"ד נו(6) 25, 43 (2002) (להלן: "בג"צ הקשת המזרחית")].

מן המקרקעין שבמשבצת האגודה עתיד שטח של כ-85 דונם (חלקות 10, 14, 15, ו-52 בגוש 7787) לשנות את ייעודו מחקלאות למגורים והמבקשת פנתה למינהל בבקשה שיחיל על המקרקעין הללו את החלטה 727, כך שעם שינוי ייעוד המקרקעין תזכה לפיצוי בגין ביטול זכות החכירה, פיצוי כספי או פיצוי בזכויות בנייה, בשיעור של 27% משווי המקרקעין לאחר שינוי ייעודם.

בקשת האגודה אושרה על ידי המנהל ובהסכם שנחתם ביום 20/12/99 בין האגודה למנהל, שכותרתו "הסכם שכירות זמני", נקבע כי "השוכר", קרי- האגודה, תהא זכאית לפיצוי על פי החלטה 727 "או כל החלטה אחרת שתבוא במקומה".

בינתיים בוטלה החלטה 727 במסגרת בג"צ הקשת המזרחית אשר קבע כי חישוב הפיצוי לחוכרים החקלאיים על פי שווי הקרקע לאחר שינוי ייעודה ולא על פי שוויה כקרקע חקלאית, מעניק לחוכרים החקלאיים הטבה של סכומי עתק על חשבון קופת הציבור ללא כל הצדקה עניינית ותוך פגיעה בעקרונות של צדק חלוקתי. עם זאת ציין בג"צ כי ייתכן ובמקרים בהם השתתפו החוכרים או הגופים המיישבים בתמורה ששולמה עבור הקרקע שנרשמה ע"ש קק"ל, עולות זכויות החוכרים על אלה שהמדינה טוענת להן וכי יש לבדוק כל עניין לגופו. מכאן התובענה.

טענות הצדדים-

המבקשת טוענת, כי על פי עקרונות ההתיישבות שהיו נהוגים בעבר, נאסר על האגודה וחבריה להיות בעלים באופן ישיר של מקרקעין המשמשים לחקלאות. מסיבה זו ולצורך פורמאלי בלבד נרשמו מלוא הזכויות במקרקעין ע"ש קק"ל, אך זאת מבלי לפגוע בזכויות האגודה במקרקעין ובנאמנות עבורה. לטענת המבקשת, עם השינוי הצפוי בייעוד המקרקעין, תסתיים הנאמנות ותחול על קק"ל החובה לרשום את המקרקעין על שם הנהנה – קרי המושב.

עוד נטען כי קק"ל מנועה מלהפיק כל רווח מהקרקע המוחזקת בידה בנאמנות ומשכך חובה עליה להעביר לידי האגודה כל סכום שתקבל לידיה עקב שינוי ייעודם של המקרקעין. נטען כי קק"ל מנועה מלהעביר את זכויותיה במקרקעין לצד ג' כלשהו וכי היא מפרה את חובת נאמנותה כלפי המבקשת בכך שהיא נמנעת מלהורות לנציגיה במועצת מקרקעי ישראל ליזום החלטות שתבטחנה את זכויות האגודה במקרקעין, שהאגודה מימנה את רכישתם, בעת שאלה משנים את ייעודם ונגרעים מן המשבצת.

לחילופין טוענת המבקשת כי עסקת רכישת המקרקעין היתה עסקת מתנה על תנאי, לפיו המקרקעין ישמשו לעיבוד חקלאי כחלק מנחלות חברי האגודה. עם שינוי ייעוד המקרקעין או גריעתם ממשבצת האגודה, מתבטלת עסקת המתנה והבעלות במקרקעין צריכה להירשם ע"ש המבקשת.

לחילופי חילופין טוענת המבקשת כי יש להחיל עליה את החלטה 727 ולפצותה בפיצוי כספי או פיצוי בזכויות בניה בשיעור של 27% משווי הקרקע לאחר שינוי ייעודה, בגין ביטול זכות החכירה. זאת על ידי הגמשה של הוראות המעבר לביטול ההחלטה, אשר מוצדקת לטענתה במקרה זה.

המשיבה מכחישה את טענות המבקשת ומתנגדת להצהרה כאמור. המשיבה טוענת כי היא בעלת מלוא זכויות הבעלות במקרקעין ואילו זכויות המבקשת מתמצות בזכויות שהוקנו לה על פי הסכמי המשבצת שנחתמו מעת לעת.

אשר להשתתפות הכספית של המבקשת ברכישת המקרקעין נטען, כי לאור הרחבת ההתיישבות כאמור המבקשת התעניינה במיוחד ברכישת פרדסים וותיקים נושאי פרי שיאפשרו למתיישבים החדשים להתפרנס למחייתם מיד, להבדיל מפרדסים צעירים שיניבו פרי רק לאחר מס' שנים. על כן הביעה המבקשת עניין רב בעסקה שנרקמה בין חב' "מטעי ארץ ישראל בע"מ" לחב' "יכין חק"ל" באותה עת, במסגרתה נרכשו מקרקעין שעליהם נטועים פרדסים נושאי פרי, פרדסים צעירים וחלקם לא נטועים כלל.