טענות נגד הערכת שמאי ודרישה לביצוע שמאות נוספת

• בירור העובדות והטענות

מונחת בפנינו תביעתו של המבקש, הבעל לשעבר, לשינוי הסכם הגירושין אשר קיבל תוקף פס"ד בתאריך ב' במרחשון תשע"ז (3.11.2016).

בסעיף ב להסכם הגירושין נקבע כי:

"הבית במושב [נ'] השייך לצדדים בחלקים שווים יימכר ותמורתו בניכוי כל יתרת המשכנתא, הוצאות וכו', תחולק שווה בשווה, כאשר מחלקו של הבעל יקוזז לטובת האשה סך 75,000 ₪ וזאת מהתשלום האחרון מתמורת המכירה."

בסעיף ג נאמר:

"מוסכם כי תערך שמאות ע"י שמאי מקרקעין המוסכם ע"י הצדדים וככל שלא תוסכם זהות השמאי, ימונה שמאי ע"י ביה"ד."

עוד הוסכם בסעיף ד כי:

"לאחר קבלת השמאות תודיע האשה בתוך 60 יום באם רצונה לרכוש את חלקו של הבעל בהתאם להערכת השמאי. כאשר הבעל מסכים כי ככל שהאישה תרצה לרכוש את חלקו יחתום על כל מסמך שיידרש לקבלת המשכנתא."

הצדדים אכן התגרשו, ובהתאם להסכם הגירושין מונה שמאי, אשר בתאריך 25.12.2016 שלח את חוות דעתו, בה העריך את שוויו של הבית בשווי של מיליון וחצי (1,500,000) ₪. לדברי הבעל לשעבר בסיכומיו, משקיבל את חוות הדעת, פנה לשמאי והלין על שוויה הנמוך של השמאות (לטענתו, אף האשה פנתה לשמאי בטענה כי השמאות נמוכה, דבר שהוכחש ע"י המשיבה), אך השמאי נותר איתן בדעתו.

ביום 25.1.2017 פנתה בכתב ב"כ האשה והודיעה לב"כ הבעל לשעבר כי מרשתה החליטה לממש את האופציה אשר ניתנה לה ולרכוש את חלקו של הבעל לשעבר בבית, בהתאם להערכת השמאי ובהתאם לנקבע בהסכם הגירושין. כעבור כשבוע, לאחר פנייה נוספת של ב"כ האשה, השיבה ב"כ הבעל לשעבר בהודעה חוזרת כי מרשה עומד על כך כי חוות הדעת אינה משקפת את ערכו האמיתי של הנכס וכי בימים הקרובים יפנו לשמאי בדרישה להערכה מחודשת של הנכס.

יש לציין כי בהמשך להודעת האשה על רצונה לרכוש את חלקו של הבעל לשעבר בבית, פעלה האשה לרישום הזכויות בבית ע"ש הצדדים, פעולה הנדרשת לצורך המשך העסקה. כמו כן סילקה את המשכנתא הרובצת על הבית בסך 50,000 ₪.

בתאריך 29.3.2017 פתח הבעל לשעבר תיק לשינוי הסכם הגירושין [נציין כי כשבוע לפני כן, ביקשה האשה, לדבריה, להגיש בקשה דחופה לאכיפת הסכם הגירושין, ומסיבות פרוצדורליות בקשתה לא התקבלה, בשל סגירת תיק הגירושין].

הצדדים הופיעו בפני ביה"ד בתאריך י"ח בסיון תשע"ז (12.6.2017) ושטחו את טענותיהם.

תורף טענות הבעל לשעבר, כפי שהוצגו במהלך הדיון ובסיכומים, הינן כי התייעץ עם שני שמאים אחרים העובדים באזור, ולדעתם מדובר בהערכה נמוכה משמעותית מהשווי האמיתי של הנכס. הוא ציין לשני נכסים נוספים העומדים למכירה במושב, כאשר המחיר המבוקש עבורם הינו למעלה משני מיליון ₪. בנוסף לכך, שלושה נכסים במושבים סמוכים נמכרו לאחרונה בסכומים של 1,900,000 ₪ או 2,039,999 ₪.

לדבריו, השמאי טעה בכך שביצע שמאות לפי מטר מבונה בגודל נמוך מהיתר הבנייה ומהבנייה בפועל, וכן העריך את שווי המגרש פחות משווי השוק של מגרשים דומים, כך גם עשה לגבי סעיף הפיתוח, כאשר הערכתו היתה נמוכה משוויה האמיתי של החצר.

לפיכך, ביקש הבעל לשעבר כי ימונה שמאי נוסף ע"י ביה"ד. לחילופין, הציע להעמיד את בית הצדדים לרכישה לפי שווי של 1,750,000 ₪.

המבקש הוסיף בסיכומיו כי לו ידע כי ההערכה השמאית תהיה נמוכה בכחצי מיליון מהשווי אותו העריך, אזי לא היה מוחל על זכותו להתמחרות בין הצדדים. לדבריו, מדובר במחילה בטעות.

תורף טענותיה של האשה הינן כי פעלה על פי הסכם הגירושין, כאשר בבסיס הסכמתה להתגרש עמדה האפשרות שניתנה לה לרכוש את בית הצדדים, כדי שהיא וילדי הצדדים יוכלו להמשיך להתגורר בביתם. ואכן, משהתקבלה חוות הדעת, הודיעה האשה תוך פרק הזמן שנקבע בהסכם, על רצונה לרכוש את חלק הבעל לשעבר. לטענת ב"כ האשה, הבעל לשעבר לא פנה במשך למעלה מחודשיים עם שאלות הבהרה לשמאי, לא ביקש לחקור את המומחה, ואף לא פנה לבית הדין בבקשה מתאימה, אלא רק כעבור שלושה חדשים מקבלת חוות הדעת. לדבריה, מבקש הבעל לשעבר לעשות "מקצה שיפורים", תוך הפרה ברורה של הסכם הגירושין אשר קיבל תוקף של פסק דין. עוד הוסיפה, כי האשה פעלה ועשתה מעשים למימושו של ההסכם, וודאי הוא שלאחר שננקטו צעדים מעשיים למימוש ההסכם, אין אפשרות חזרה ממנו.