פסק דין
לפני תביעה כספית בסך של 83,007 ₪, בגין נזקים והוצאות שנגרמו לתובעת, עקב חדירת רטיבות מגג הבניין המשותף לדירתה. הנתבעת, שהינה נציגות הבית המשותף, הגישה הודעת צד ג' כנגד החברה ששימשה בתקופה מסוימת הרלוונטית לתביעה, כנציגות הבית המשותף.
רקע עובדתי
מדובר בבית משותף שמצוי בשד' נורדאו בתל-אביב. דירת התובעת ממוקמת מתחת לגג הבית העליון, שהנו רכוש משותף ואשר עליו גם ממוקמים כל דוודי השמש, האנטנות וצלחות הלווין של כל דיירי הבניין. אין מחלוקת כי דירת התובעת סובלת לסירוגין מזה שנים ארוכות (עוד החל משנת 1980 לערך) מרטיבות שמקורה בגג המשותף של הבניין. האירוע האחרון של חדירת רטיבות ארע בחורף של שנת 2005. בעקבות כך, בוצע בשנת 2006 איטום מחדש של גג הבית, באמצעות יריעות ביטומניות. כמו כן, אין מחלוקת כי קיים סכסוך ארוך שנים בין התובעת ולבין הנציגות כמו גם תביעות הדדיות שהוגשו בעבר בין הצדדים.
תמצית טענות הצדדים
התובעת עותרת לחייב את הנתבעת לשלם לה את העלות הנדרשת לצורך תיקון הנזקים שנגרמו לדירתה עקב נזקי הרטיבות האמורים ובתוספת פיצוי בגין עוגמת הנפש שנגרמה לתובעת, כמו גם הוצאות על דיור חלופי, פיצוי בגין נזקי מיטלטלין והוצאות בגין הכנת חוות דעת, כמו גם הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד. התובעת טוענת כי הנתבעת ידעה על הבעיות באיטום הגג ובחרה במתכוון שלא לעשות דבר בנושא ולכל הפחות התרשלה בביצוע החובות המוטלות עליה לתחזק את הבית המשותף.
הנתבעת מכחישה כי גג הבניין תוחזק בצורה לקויה. לפי טענתה, הדירה אומנם סובלת מהיסטוריה של רטיבויות, אולם היא השקיעה בשיפוץ הבית שכלל גם את איטום הגג, מאות אלפי ₪, עוד בשנת 1996. הנתבעת טוענת כי התובעת נמנעה במשך שנים רבות מלשלם מיסי ותחת זאת תחזקה בעצמה את גג הבית באופן בלתי מקצועי ועל כן אין לה אלא להלין על עצמה. הנתבעת טוענת כי לא הייתה לה כל ידיעה קונקרטית על בעיות איטום הגג ועל הנזקים שנגרמו לדירה. לטענתה, התובעת לא אפשרה לה להיכנס לדירה והיא לא העבירה לידיה את ממצאי חוות הדעת מטעמה. לחילופין, טוענת הנתבעת כי יש לראות בתובעת כמי שאחראית באשם תורם העולה כדי מאה אחוזים לנזקים שנטענים על ידה.
חברת דיצה הדר (צד ג') טוענת כי היא החלה לנהל את הבית המשותף ולשמש כנציגות בחודש אוקטובר 2001 וסיימה תפקידה בחודש מאי 2006. היא לא ידעה כלל על השיפוץ שבוצע קודם לכן בבית ואשר כלל את האיטום בגג. דיצה הדר מאשרת כי בחודש נובמבר 2003, התובעת פנתה אליה לגבי בעיות איטום על הגג, אולם אלה תוקנו. לפי טענתה, בשנת 2004 שוב בוצע תיקון. לקראת סיום תפקידה, פנתה התובעת פעם נוספת בקשר לבעיות של איטום, אולם היה זה באמצע החורף ולא ניתן היה לבצע עבודות כלשהן באותו מועד. לאחר מכן, כבר הסתיים תפקידה בבית המשותף. לפיכך, טוענת דיצה הדר, כי היא אינה אחראית לשפות את הנתבעת בסכום כלשהו.
דיון
חובת הזהירות והפרתה על ידי הנתבעת
אין מחלוקת בין הצדדים, כי לדירת התובעת היסטוריה ארוכת שנים של חדירת רטיבות מגג הבית המשותף. עובדה זו עולה מראיות רבות שהוצגו לפני. כך למשל, פרופ' אמנון יקותיאלי, שנתן תצהיר עדות מטעם הנתבעת ואשר הינו אחד מדיירי הבית המשותף, אשר אף כיהן בעבר כחבר בנציגות, אישר בתצהירו, כי הרטיבות בדירת התובעת החלה שנים קודם לכניסתו לבניין ולפחות משנת 1980 ואילך (סעיף 4 לתצהירו). כמו כן ציין, כי בשנת 1981 נפתח תיק הוצל"פ לצורך התקנת אספלט בגג הבית, כי בשנת 1993 בוצע תיקון בגג הבניין וכי בשנת 1996 ו- 1997 בוצע שיפוץ כללי בבניין לרבות איטום הגג. מחוות דעתו של המומחה פורת, שניתנה עבור התובעת עוד בשנת 1992 ואשר צורפה כנספח 15 לתצהיר יקותיאלי), עולה כי גם במועד הנ"ל, סבלה הדירה מחדירת רטיבות וניתנו המלצות לתיקונים דחופים בגג הבית. מתצהירה ומכתב הגנתה של גב' דיצה הדר (מנהלת צד ג') עולה, כי גם בשנת 2003 הייתה חדירת רטיבות לדירת התובעת ושוב בשנת 2004 (ראה ס' 5 לכתב ההגנה וסעיף 7א' לתצהירה). אין מחלוקת, כי הדבר חזר על עצמו גם בחורף 2005.
הנתבעת טוענת כי הנזקים שמבוקש פיצוי בגין עלות תיקונם בתביעה הנוכחית, הינם נזקים ישנים שנגרמו לפני זמן רב ובכל מקרה, לא הוכח כי הנתבעת התרשלה בביצוע תפקידה ביחס אליהם ובכלל ביחס לאירועי חדירת הרטיבות במהלך השנים. לפיכך, אין כל מקום לכך שהנתבעת תישא בעלות הנדרשת לתיקון הנזקים בדירת התובעת וזאת במובחן מהנדרש לתיקון האיטום בגג, עניין שהנתבעת אינה מתכחשת לאחריותה לגביו אולם עניין שלא נכלל בסעדי התביעה וכאשר בכל מקרה, לטענתה חדירת הרטיבות הפסיקה. לטענת הנתבעת, לא חלה עליה אחריות מוחלטת לתיקון כל נזק שנגרם לדירת התובעת עקב חדירת רטיבות אלא רק במידה והוכח כי היא התרשלה. התובעת מנגד טוענת כי הוכח גם הוכח כי הנתבעת התרשלה וזאת על רקע העובדה שהחדירות חוזרת כל פעם מחדש ועל רקע האירועים הרבים שבמהלך השנים.
עיינתי ושבתי ועיינתי בחומר הראיות והגעתי למסקנה, שהוכח לפני בצורה משכנעת ביותר, כי הנתבעת התרשלה בביצוע תפקידה. על רקע חדירת הרטיבות החוזרת והנשנית לדירת התובעת במשך שנים כה רבות ובמספר כה רב של פעמים (לפחות 5 פעמים), נדמה שיש ממש בטענת ב"כ התובעת, כי בנסיבות אלה, חובת הזהירות שחלה על הנתבעת הייתה מוגברת.
אין מחלוקת כי הנתבעת, נציגות הבית המשותף, חבה חובת זהירות מושגית כלפי התובעת וחובה קונקרטית ביחס לשמירה על מצב הגג ומניעת חדירת רטיבות ממנו לדירתה. בא כוח הנתבעת טוען כי לא הוכחה הפרה של חובת הזהירות הקונקרטית במקרה דנן. הנתבעת סבורה כי לא הייתה מוטלת עליה כל חובה לבדוק את מצב הגג מדי שנה. לדידה, די בטיפול בנושא בכל עת שהעניין מתעורר. הנתבעת מבקשת מבית המשפט לגזור גזירה שווה בין הנסיבות בתיק דנא ולבין המקרים שהפנה אליהם ב"כ הנתבעת בסיכומיו, כגון: פיצוץ צינור מים בדירה או נפילת עץ. סבורני כי אין כל דמיון בין הנדון ולבין הראיה.
האפשרות של חדירת רטיבות לדירת התובעת עקב איטום לקוי בגג הבית המשותף, הינה עובדה שניתן היה לצפות אותה מראש. עובדה זו מחייבת את מי שאחראי על גג הבניין המשותף, לדאוג לכך כי הגג ייאטם בצורה ראויה וכן לנקוט את אמצעי הזהירות הסבירים הדרושים כדי לוודא שהגג ימשיך להיות אטום, כדי שמקרים נוספים של חדירת רטיבות לא יתרחשו. כאשר מדובר בגג שסובל בצורה חוזרת ונשנית מבעיות איטום, שונה הדבר מצינור מים בדירה, שלא קיים לגביו כל מידע מוקדם על מצבו. הוא הדין לגבי עץ שלא תמיד ניתן לדעת לגביו מראש כי לא ישרוד את הסערה הבאה. איטום בגג הנו גלוי והבדיקה של מצבו אפשרית וקלה. לא כך לגבי צינור מים החבוי מתחת לריצוף או עץ שעומד בתחומה של רשות מקומית ואשר כמוהו קיימים אין ספור נוספים.
הוכח לפני כי הנתבעת לא נקטה באמצעי זהירות כלשהם כדי לוודא את תקינות האיטום על הגג. כבר בחוות דעתו של המומחה פורת משנת 1992, שניתנה בזמנו לתובעת ובהזמנתה ואשר צורפה כראיה לתצהירי הנתבעת דווקא, עולה כי הנתבעת כשלה כבר אז בביצוע תפקידיה. המומחה קובע בעמוד 3 לחוות הדעת, בסעיף 1 לכותרת "הערות": "בכל בניין נדרש להשקיע לפחות 2% בשנה מעלות הבניה על מנת למנוע בלאי מואץ. כאן ניכר שלא הושקע אפילו חלק קטן מזה ומכאן המפגעים הרבים הפוגעים רובם ככולם בדירת טיכטר". עוד נקבע ע"י המומחה, כי: "מקובל לבצע זיפות אחת לארבע שנים לפחות. סיוד – פעם בשנה לפחות באביב".
התובעת הצהירה במפורש בתצהירה כי משך שנים רבות נמנעו בעלי הדירות בבניין לטפל בגג (ס' 6). מאחר ומדובר בהוכחת יסוד שלישי, די בכך שהתובעת הצהירה הצהרה כאמור שנתמכת גם במקרים החוזרים והנשנים של חדירת רטיבות מהגג שאין עליהם מחלוקת כלל, כדי שאקבע שהתובעת עמדה בחובת הראיה בנקודה זו באופן שנטל הראיה הועבר לכתפי הנתבעת להביא ראיות לסתור וכל זאת גם אם לא חל הכלל של היפוך הנטל שבסעיף 41 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש].
הנתבעת לא הביאה ראיה ממשית לכך שמאז אותו מקרה בשנת 1992, שאף הוא לא היה המקרה הראשון, בוצע זיפות וסיוד מידי תקופה כנדרש בחוות הדעת של המומחה פורת. הנתבעת גם לא הביאה חוות דעת כלשהי מטעמה, לא לגבי הנזק לדירת התובעת או לגבי מצב הגג בתקופה כלשהי הרלוונטית לתביעה וגם לא לגבי אמצעי הזהירות המקובלים והאפשריים שיש לנקוט ותדירות נקיטתם כדי להראות שהיא לא התרשלה.
להפך, חומר הראיות מוכיח כי הנתבעת נקטה במשך השנים בעיקר בטיפול בנושא הגג בדיעבד ולאחר שכבר חדרה רטיבות לדירת התובעת ולא עשתה פעולה ממשית כדי למנוע מראש את הישנות המקרים, למרות ההיסטוריה הארוכה של בעיות באיטום הגג, שהייתהנ ידועה לה היטב.
עוד הוכח לפני כי גם כאשר הודע לנתבעת על חקירת רטיבות, זו לעיתים השתהתה תקופה ארוכה, עד שעשתה דבר בעניין. כך למשל, אין מחלוקת כי לכל המאוחר בחודש מאי 2006, לפי גרסת הנתבעת, נודע לה מצד ג' על חדירת הרטיבות בחורף 2005. חרף זאת, הגג העליון כוסה ביריעות ביטומניות רק לאחר אפריל 2007, כעולה מתמונות שצירפה התובעת (מס' 11 ו-12 לתצהירה המשלים), שעליהם נקוב תאריך 15.4.07, ראיה שמפריכה וגוברת על האמור בתצהיריהם של קינדלר ויקותיאלי, בדבר השלמת העבודות כבר בנובמבר 2006.