ישעיהו ואח' נ' דול שטיינברג ואח'

עניינה של תובענה זו במחלוקת העוסקת במיזם בניה אותו רקמו הצדדים בקשר לנכס ברחוב מתתיהו הכהן 7 בתל אביב (להלן: "הנכס"), ובמהות ההסכמות שהתגבשו בין התובעים לבין הנתבעים, בכל הנוגע לרכישת הנכס והבנייה בו.

העובדות שאינן שנויות במחלוקת

1. התובעים עורכי דין במקצועם. בין התובע 2 (להלן: "גדי") לבין הנתבעת 1 (להלן: "שרה"), היכרות מוקדמת משנת 2005, כאשר מאז שמרו על קשר חברי. לאחר נישואי שרה ונתבע 2 (להלן: "פז"), בשנת 2012, התרחב הקשר החברי גם בין גדי לבין פז, וכן בין התובע 1 (להלן: "עמית"), שותפו למשרד של גדי, לבין הנתבעים.

   מערכת היחסים בין הצדדים כללה גם מתן שירותים משפטיים שנתנו התובעים לנתבעים בעניינים עסקיים שונים, כאשר לא אחת הוסכם על תשלום שכר הטרחה בעל פה או שהועלה על הכתב סיכום קצר במסגרת מכתבים שנשלחו בדואר אלקטרוני.

    

2. עובר לעסקה מושא תובענה זו, הציעו התובעים לנתבעים לקחת חלק בעסקת נדל"ן בירושלים, במסגרתה ביקשו לרכוש דירות בפרויקט במחירי קדם מכירה (presale), הנמוכים ב-20% ממחיר השוק. בסופו של דבר, הפרויקט לא יצא אל הפועל, והנתבעים ביקשו מהתובעים, כי היה ותעמוד על הפרק הזדמנות נוספת לעסקאות בנדל"ן יידעו אותם ויעניינו אותן.

    

3. מספר חודשים לאחר מכן, בפברואר 2013, נודע לתובעים, כי הנכס מושא הדיון עומד בפני הליכי מכירה במסגרת הליך כינוס נכסים, כאשר עו"ד איימי בכור ועו"ד עוזי ערקובי מונו ככונסי נכסים (להלן: "כונסי הנכסים"). התובעים הביאו הדבר לידיעת הנתבעים שהביעו עניין ברכישת הנכס בשיתוף עם הנתבעים.

    

4. יצוין, כי המועד האחרון להגשת הצעת רכישה לכונסי הנכסים היה 12.3.13, כאשר עד למועד זה נפגשו הצדדים ושוחחו ביניהם על מתווה המיזם. אז הוסכם, כי הצדדים יגישו הצעה לרכישת הנכס, וכי בהמשך יבנו בניין בהתאם להיתרים שיינתנו. הצדדים חלוקים באשר לפרטי ההסכמות ביניהם, כפי שיפורט בהמשך.

    

   בתמצית יצוין, כי לטענת התובעים, הוסכם על שותפות בחלקים שווים בזכויות בנכס, כאשר מימון הרכישה ייעשה על ידי הנתבעים ומימון הבנייה בהמשך על ידי התובעים, כאשר בסופו של יום ייערך תחשיב איזון. מנגד, מכחישים הנתבעים, כי הסכימו לממן את הרכישה לבדם, וטענו להסכמה של מימון הפרוייקט כולו בחלקים שווים, מתחילתו ועד סופו (בהמשך יורחב הנדון).

    

5. בתוך כך, ביום 7.3.13, השתתפו גדי ושרה בסיור שערכו כונסי הנכסים בנכס. עם סיום הסיור, התקיימה פגישה בין הצדדים בבית קפה סמוך לכיכר המדינה, במסגרתה דנו הצדדים על המיזם המשותף.

   ביום 10.3.13 שלח עמית לנתבעים מכתב בדואר אלקטרוני (ראו נספח 14 לתצהירו של עמית), המפרט את שהוסכם בפגישה כדלקמן:

   "The general structure of the deal is suggested:

   Sara & Paz get the penthouse, amit 1^st floor. Gadi ground floor.

   We will take an appraiser to a valuate each percentage of the deal.

   Sara gives the first down payment of 50% from the buying amount. The rest of the sum will come from Mashkanta that each one of the partners will take according to his percentage.

   …

   When the license will arrive we start building each one will pay his percentage. When we will get tofes 4 Amit and Gadi gives back Sara and Paz their share of the first sum Sara and Paz paid for as a down payment for buying the house…".

    

6. ביום 12.3.13 הגישו הצדדים לכונסי הנכסים הצעה לרכישת הנכס. ההצעה הוגשה בשמם של שרה, התובעים ונשותיהן של התובעים. שמו של פז אינו מופיע על הצעת הרכישה. ההצעה עמדה על סך של 4.5 מיליון ₪, ואליה צורף כנדרש שיק בנקאי על סך של 225,000 ₪ (5% מגובה ההצעה) וזאת מחשבון הבנק של שרה (ראו נספח א' לכתב התביעה).

    

7. בהמשך, ביום 14.3.13, לדרישת כונסי הנכסים, הועלתה ההצעה לסך של 7.1 מיליון ₪, ובהתאם השלימה שרה את סכום הערבות ומסרה שיק בנקאי נוסף על סך של 130,000 ₪ (כך שסכום הערבות יעמוד על 5% מסכום ההצעה, שעמדה כעת על 7.1 מיליון ₪).

    

8. ביום 19.3.13 נערכה ההתמחרות במשרד כונסי הנכסים, כאשר בסופו של דבר זכתה הצעת הצדדים לרכישת הנכס בתמורה לסך של 9.3 מיליון ₪.

    

   יצוין, כי בבוקר יום ההתמחרות נערכה פגישה במשרד האדריכל בר אוריין בה נכחו התובעים ושרה, ובמסגרתה הובהרו הזכויות בנכס, כאשר בהתאם לתוכנית הרבעים נוכחו הצדדים לדעת, כי ניתן יהיה לבנות בנכס 6.5 קומות, כאשר תחילה סברו כי ניתן יהיה לבנות רק 3 או 4 קומות.

    

   לאחר אותה פגישה, ולפני ההתמחרות, קיימו התובעים ושרה פגישה במסעדה, במסגרתה שבו ואישרו את מתווה השותפות ביניהם. כאמור, הצדדים חלוקים על ההסכמות אליהן הגיעו לאורך הדרך ושעל בסיסן הגישו הצעתם ונכנסו להליך ההתמחרות, כפי שיפורט.

    

9. אין חולק בין הצדדים, כי בסמוך לאחר ההתמחרות, נערך מו"מ בין הצדדים לבין בעלת נכס סמוך, הגב' נועה אליאסף, שהשתתפה גם היא בהתמחרות והפסידה, בניסיון להגיע להסכמות למכירת הזכויות בנכס אליה. יצוין, כי בהתכתבויות בין הגב' אליאסף לבין הנתבעים, הציגו הנתבעים את התובעים כשותפים שלהם וכעורכי דינם (ראו נספח 20 לתצהיר עמית). הגב' אליאסף הביעה נכונות לרכוש את זכותם של הצדדים לרכישת הנכס, בסכום שעולה על סכום הזכייה בהתמחרות, כאשר מהתכתובות השונות בין הצדדים עולה, כי הגב' אליאסף הסכימה לרכוש את הנכס בתמורה לסך של 12 מיליון ₪, והייתה אף נכונה להעלות את הסכום ל - 12.3 מיליון ₪ (ראו נספח 24 לתצהיר עמית). לטענת התובעים, הסכימה הגב' אליאסף, בסופו של יום, בשיחה טלפונית עם גדי, להעלות את סכום הרכישה לסך של 12.8 מיליון ₪ (ראו נספח 27 לתצהיר עמית). בסופו של יום לא הושגה הסכמה עם הגב' אליאסף, כאשר הצדדים חלוקים גם על הסיבה לכך.

    

10. חתימת הסכם המכר עם כונסי הנכסים נקבעה ליום 2.4.13, כאשר בין מועד ההתמחרות למועד זה התעוררו בין הצדדים מחלוקות באשר להסכמות העקרוניות למתווה העסקה, הן לגבי אופן המימון והן לגבי זהות הרוכשים הפורמליים שירשמו בהסכם הרכישה מול כונסי הנכסים (בין השאר משיקולי מיסוי).

     

11. יצוין, כי בפרק הזמן הנ"ל, בין מועד ההתמחרות ביום 19.3.13 לבין המועד שנקבע לחתימת ההסכם עם כונסי הנכסים ביום 2.4.13, ביקשו לראשונה הנתבעים מהתובעים הסכם בכתב המסדיר את היחסים ביניהם. התובעים טענו, כי הדבר ארע בסיום פגישה של פז עם התובעים שייעצו לו בקשר למיזם אחר אותו ביקש לפתח, וכי בתגובה מסרו לפז טיוטה מובנית מתוכנת ה"אסקי", מבלי שערכו בה תיקונים מלבד הכנסת שמות הצדדים והוספת הערה בקשר לאופן רישום הבעלות במקרקעין (ראו נספח 30 לתצהיר עמית). לטענת התובעים, הם הפצירו בפז כי מן הראוי שיפנה יחד עם שרה לקבלת ייצוג משפטי נפרד, בכל הקשר להסכם זה. יצוין, כי הנתבעים טענו שפנו לתובעים בכדי לקבל הסכם בכתב המעגן את מערכת היחסים ביניהם מספר פעמים, אך הם נמנעו מלעשות כן, ואולם לא הובאה בפניי ראיה ממשית בדבר פניות מוקדמות לקבלת טיוטת הסכם מצד הנתבעים, מלבד פנייתו של פז מיום 27.3.13 (ראו נספח 31 לתצהיר עמית), ופנייתה מאותו המועד של שרה (ראו נספח 32 לתצהיר עמית).

     

     

12. ביום 28.3.13 פנה פז אל התובעים במכתב בדואר אלקטרוני וביקש, כי על הסכם הרכישה מול כונסי הנכסים יחתום אחיה של שרה (נספח 32 לתצהיר עמית).

     

    התובעים השיבו כי הם שותפים מלאים ברכישה יחד עם הנתבעים בחלקים שווים (ראו מכתב בדואר אלקטרוני; נספח 33 לתצהיר עמית):

    "… as you will see it's mentioned that you are 50%.

    Although we agreed to the commercial terms Paz presented yesterday, that you will be 50% of the project we want to set the record straight.

    …

    We asked that the share of each one of us will be according to the value of the apartment and we'll hire an appraiser to estimate accurately the apartments…".

     

13. ביום 1.4.13, יום לפני המועד שנקבע לחתימה על הסכם המכר עם כונסי הנכסים, שב ופנה פז אל התובעים במכתב בדואר אלקטרוני, והעלה שוב את האפשרות, כי הזכויות בנכס ירשמו על שם אחיה של שרה וזאת משיקולי מס, והוסיף וציין, כי יש לגבש את ההסכם בין הצדדים, כדלקמן:

    "...

    נושא אחר המכירה ועל למי נרשמת [כך במקור - ר.ב.].

    למיטב זכרוני, דיברנו שיירשם על שם אחיה של שרה דניאל.

    בהסכם המוכר [כך במקור - ר.ב.] אתם גם מצוינים (אני אפילו לא מכתב את שרה בנ"ל בכדי שלא "לחמם" אותה בנ"ל) ויכול להיות שגם נכון שיהיה כך, אך יש גם אלמנטים של מיסוי ושל קבוצות רכישה.

    גם בנושא זה אני מרגיש שאנחנו פועלים, עקב הנסיבות במהירות... יש להתייחס לכמה נושאים בנ"ל:

    1. האם נכון שחוזה המכר יהיה כמפורט, או שעד שנברר עד תום את ההליכים המיסויים, נרשום על שם דניאל (אח של שרה) הרי ממילא רק בעוד חצי שנה יהיה הרישום בפועל של הערת אזהרה בטאבו...

    2. נושא חשוב הוא שאנו עובדים יותר מידי מזיכרון ושינויים, וברור שזה נובע בחלקו מהסיטואציה והתזמונים שנכפו כעלינו [כך במקור – ר.ב]. עם זאת חשוב ביותר ש:

       • סיכומי פגישות במיילים הם שקובעים...

         • יש לגבש את ההסכם בנינו. יודע ששוב לא היתה [כך במקור – ר.ב] בידיכם זמן רב, אך ההסכם הוא חלקי ויש בו הרבה נשואים [כך במקור – ר.ב] שיש לדייק...".

           (ראו נספח 34 לתצהיר עמית).

            

           עוד באותו היום השיבו התובעים, כי הם חוזרים ומתנגדים לרישום על שם אחיה של שרה והבהירו, כי הם בעלי זכויות בשיעור של 50% בנכס וכי הם עומדים על כך, כי יירשמו כרוכשים וכי אין מבחינתם כל בעיות מיסוי, ובלשון המכתב:

           "...אומר את האמת פז, הופתעתי מאוד לקרוא את דבריך: "בהסכם המכר אתם גם מצוינים (אני אפילו לא מכתב את שרה בנ"ל בכדי שלא "לחמם" אותה בנ"ל)".

           גדי ואני שותפים משכך אנו מופיעים בהסכם. יש לכך גם משמעות חוקית כי בכל מקרה יהיה צורך להצהיר כי זה נקנה בחלקו (50%) עבור גדי ועבורי שאם לא כן תהיה זו עבירה על החוק, אז מה זה משנה אם נופיע על החוזה עצמו או שדניאל יצהיר בתוך 30 יום שקנה 50% בנאמנות עבור גדי ועמית?

           שרה העלתה רעיון שאולי תרשום את דניאל בהסכם אך זה היה בהתייחס לחלקכם. כבר במקום אמרתי שלנו אין צורך בזה כי אין לנו בעיות מיסוי. כמו כן היעלה על הדעת שאחד השותפים לא יהיה רשום כבעלים?

           המסמך היחיד שיסדיר את מערכת היחסים בינינו ובינך ושרה יהיה ההסכם שבימים אלה אנו עומלים על כתיבתו. הכל ייכלל שם ברוח ההסכמות שסיכמנו ביננו, ומשכך כל ההתכתבויות או המפיות של בתי הקפה עליהם שרטטנו שרטוטים לא יהיו רלוונטיים לאחר חתימתנו על ההסכם...".  

            

           (ראו נספח 34.1 לתצהיר עמית).

            

14. ביום חתימת הסכם המכר עם כונסי הנכסים (2.4.13), התכתבו הצדדים לגבי ההסכמות ביניהם, כאשר פז שוב ניסה לשנות את המוסכם.

     

    במכתב בדואר אלקטרוני מיום 2.4.13 בשעה 00:55, שהתייחס גם למו"מ עם הגב' אליאסף, ניסה פז לשנות את ההסכמות בעניין אופן המימון, וכך כתב:

    "כמו כן, בנינו לשם ההבנות הנבנות: במידה ונשלם התשלומים אנו נשלם עד 60% מהקנייה ומסכום זה אתם תשלמו חלקכם עד שנשתווה 50-50 השקעה (כולל בנייה). במידה ולא תוכלו לשלם את התשלומים אנו נשלם ובהתאם נתאים את האחוזים בנינו של הפרויקט" (ראו נספח 37 לתצהיר עמית).

     

    עמית השיב לכך כעבור זמן קצר, במכתב חוזר בדואר אלקטרוני משעה 05:51 (ראו נספח 38 לתצהירו), כדלקמן:

    "לעניין המימון. לא מקובלים עלינו דבריך. הסגירה ששרה ואתה הסכמתם לה היתה (ועכשיו אני לא מדבר רק מהזיכרון אלא ממיילים), שאתם ממנים [כך במקור; צריך להיות: מממנים - ר.ב] את הרכישה. בתמורה אתם מקבלים פנטהוס (50% יותר בשטח ושווי גבוה מאד) ואנו ממנים [כך במקור; צריך להיות: מממנים - ר.ב] את הבנייה והרציונל שלכם למתן 50% הוא עצם המימון של הרכישה. עלות הכסף של המימון. ככל ואכן תממנו את עלות כל הרכישה ומימון עלויות הכסף (הריביות) אכן תהיו זכאים ל-50% מהפרויקט. פעם ראשונה שאתם מעלים את הרעיון שלא תממנו את כל הרכישה וחבל שאתם מנסים לשנות את מה שהוסכם. מה שכן ברור הוא שאנו נממן את הבנייה (לרבות עלויות המימון של הכסף - כפי שאתם תעשו ברכישה) ובסופו של התהליך כל צד יצטרך לשאת בחלקו... נערוך חישוב מדויק כמה שם כל אחד וכמה יש לשלם לכם בהתאם לאמור לעיל. זאת הסיבה שמלכתחילה הצענו שמאי מוסכם ואתם הסכמתם לכך על מנת שיבנה טבלת ניקוד כפי שנהוג ומקובל במקרים כאלה".

     

    בתגובה השיב פז, במכתב נוסף בדואר אלקטרוני, משעה 09:20 (ראו נספח 39 לתצהירו של עמית), בו התייחס למספר דברים, וציין כי "לגבי החלקים בינינו, בדקתי עם שרה וזוכרת גם כפי שאתה כותב".

    לטענת התובעים, בכך הסכימו ואשרו הנתבעים, בכתב, את מתווה העסקה לה הם טוענים.

     

15. לאחר ההתכתבות הנ"ל, ולפני הפגישה במשרד כונסי הנכסים, נפגשו הצדדים, והנתבעים ביקשו, כי רק הם יחתמו על הסכם המכר עם כונסי הנכסים. בכדי שלא לסכל את העסקה עם כונסי הנכסים, הסכימו התובעים לבקשה זו, אך ביקשו, כי תחתם הודעת נאמנות של רשות המיסים. בסופו של יום, חלף הצהרת הנאמנות, נחתם בין התובעים לבין הנתבעים הסכם נאמנות שנועד, מחד גיסא, להבטיח את זכות התובעים בנכס ובמיזם, ומאידך גיסא, היה בו כדי להיענות לבקשת הנתבעים, כי רק הם אלה שיחתמו על הסכם הרכישה מול כונסי הנכסים, כמי שלמעשה מממנים את הרכישה.

    הסכם הנאמנות נכתב בכתב ידו של עו"ד בננסון, ב"כ הנתבעים, תוך שהוסכם, כי הצדדים יחתמו בהמשך על הסכם מפורט שיסדיר את השותפות ביניהם. יצוין, כי הצדדים חלוקים גם על משמעות ופרשנות הסכם הנאמנות, כפי שיפורט בהמשך.

     

    בשל חשיבות הדברים ראיתי לנכון להביא את נוסח הסכם הנאמנות כלשונו:

    "אנו הח"מ שרה דול שטינברג ופז לוטם, ביחד ולחוד, נחתום היום על הסכם מכר מול כונסי הנכסים בכור וערקובי לרכישת גוש 6212 חלקה 227.

    בהתאם למוסכם בנינו אנו נהיה שותפים 50/50 בעסקה ביחד עם גד ישעיהו ועמית כהן (25% כ"א).

    הסכם מפורט יחתם בין הצדדים לרבות לעניין ההשקעה בפרויקט שאמור לקום על המקרקעין ובמסגרתו ההשקעות של הצדדים יהיו שוות.

    נוכח לחץ הזמנים טרם נוסח ההסכם בינינו אך העקרונות ברורים והם 50/50 בפרויקט ובהשקעות ובהתאמה גם ברווחים.

    בכפוף לאמור לעיל ובהתאם להסכם שיחתם בין הצדדים נרכוש את המקרקעין בנאמנות (50%) עבור גדי ועמית.

    עו"ד טל בננסון אינו מיצג בהסכם המכר אלא רק לצורך עריכת ההסכם בין הצדדים וכמיצג של פז לוטם ושרה דול שטינברג בלבד".

     

    (ראו ספח ט' לכתב התביעה / נספח 40 לתצהיר עמית).

     

16. כאמור בהסכם הנאמנות, הצדדים היו צריכים לפעול לחתימה על הסכם מפורט, אשר יסדיר את השותפות של הצדדים בנכס ובפרוייקט שאמור לקום על המקרקעין.

    מייד לאחר חתימת הצדדים על הסכם הנאמנות, חתמו הנתבעים, שרה ופז (על אף שפז לא היה אחד המציעים בהצעה הראשונה שהוגשה לכונסי הנכסים), על הסכם הרכישה מול כונסי הנכסים. התובעים לא חתמו על הסכם רכישת הנכס, תוך שהם מסתמכים על הסכם הנאמנות שזה עתה נחתם ומבטיח את זכויותיהם בנכס.

     

17. ביום 18.4.13, לאחר מספר פניות מצד התובעים אל הנתבעים ובאי כוחם בבקשה לקבל טיוטה של ההסכם המפורט, העביר ב"כ הנתבעים אל התובעים טיוטת "הסכם נאמנות ושיתוף פעולה למימוש מקרקעין" (ראו נספח י"ג לכתב התביעה).

     

    במסגרת הטיוטה, נקבעו הוראות בהתייחס לאופן מימון רכישת הקרקע כדלקמן: הצדדים יממנו את הרכישה ממשאבים עצמיים, ללא נטילת משכנתא (סעיף 5.1 וסעיף 5.11 לטיוטה); כל צד יפקיד את חלקו לגבי כל תשלום 3 ימי עסקים קודם למועד ביצוע התשלום (סעיף 5.3 לטיוטה); במידה והתובעים לא ישלמו תשלום כלשהו הם יאבדו את זכותם במקרקעין, למעט זכות ההשבה של סכומים ששילמו (סעיף 5.12 לטיוטה). בהקשר זה נקבע, כי אי העברת חלקם של התובעים לפני כל מועד תשלום מהווה הפרה יסודית, וכי במקרה של הפרה יסודית תבוטל הנאמנות (סעיף 12). עוד נקבע בטיוטה, כי הצדדים לא ישעבדו ולא ימשכנו את חלקם בנכס (סעיף 10 לטיוטה), וכי בכל מקרה של חילוקי דעות, זכות ההכרעה תהיה מסורה לנתבעים (סעיף 13 לטיוטה).

     

18. עוד באותו היום הודיעו התובעים לנתבעים בעל פה ובכתב, כי הטיוטה שנשלחה אינה משקפת את המוסכם בין הצדדים (ראו מוצג ת/2). וכך הודיעו במכתב בדואר אלקטרוני לנתבעים:

    "... המסמך שנשלח אינו משקף כלל את ההתחייבויות שנטלו על עצמם כל אחד מן הצדדים ערב החתימה על ההסכם לרכישת המקרקעין...

    נדהמנו לגלות כי אתם מנסים לשנות את ההתחייבויות של הצדדים שלא בתום לב ועל כך אנו מיצרים ושומרים לעצמנו הזכות לפעול בהתאם.

    ככל ותרצו להיפגש על מנת לישר ההדורים, אנו זמינים".

     

19. ניסיונות הצדדים להגיע להסכמות בכל הנוגע להסכם השיתוף המפורט שאמור היה להיחתם ביניהם - לא צלחו.

    במסגרת ניסיונות אלו, ביום 25.4.13, נפגשו התובעים עם פז במסעדת "ננוצ'קה", כאשר במהלך הפגישה הועלו מתווים שונים, ואולם הצדדים לא הגיעו להסכמות.

     

20. ביום 28.4.13 שלח פז לתובעים מכתב בדואר אלקטרוני המפרט, לכאורה, את האפשרויות שהוסכמו בפגישה הנ"ל (ראו נספח 50 לתצהיר עמית). בתוך כך, ציין פז כי הם מעוניינים להמשיך בשותפות, והעלה את האפשרויות להמשך כדלקמן:

    "1. אקזיט מיידי לנעה ב-12.8, כשאתם משלמים את מחצית הוצאות מס הרכישה כמובן ומחצית חלקכם במקדמות וברווח אנו מתחלקים חצי-חצי בהתאם למחיר שנוציא מנעה...

    2. אם לא מוכרים לנעה אז המשך שותפות - אתם משלמים מחצית מההוצאות והתשלומים בעסקה (מחצית המקדמה ששולמה והמס רכישה ומהתשלומים לפני ההסכם)

    לאחר מכן בניית תוכניות ראשוניות ע"י האדריכל אוריין ע"ס 37,000 ₪ (הוצאות 50/50) עם תוכניות אלו יש גם סיכוי רב שנקבל מנעה מחיר עוד יותר גבוה משמעותיות מעכשיו...

    3. אפשרות אחרת היא קניית חלקכם על ידנו העליתם מספר אופציות, אך לא הצלחנו להסכים על המספרים בשיחה.

    4. אופציה רביעית היא, אם אין לכם את הרצון לשלם יחד איתנו את מחצית ההוצאות והתשלומים אז אפשר להמשיך באחוזים יותר נמוכים, שבהם תוכלו לעמוד כספית. אופציה זו פחות נראתה לכם, אך אני בהחלט חושב שהיא עשויה להיות פתרון אפשרי.

    5. אופציה חמישית היא להביא שותף אחר משקיע, שייכנס במקומכם בהתאם למוסכם בנינו על בסיס 50/50 בהוצאות ובהכנסות".

     

    פז המשיך וציין באותו המכתב, כי דן באפשרויות הנ"ל עם שרה, וכי מבחינתם האופציה המתאימה ביותר היא השנייה, אך הם פתוחים גם לאופציות 4 ו-5.

    פז מוסיף ומפרט כדלקמן:

    "לגבי המכירה עכשיו לנעה - לא בטוח שנעה תסכים במייל האחרון שלה אלי אמרה ש 12.3 זה מחיר סופי... ובכ-12.3 לנו יהיה רווחי רק אם נקבל שני שליש וזה מדבריכם "שם אתכם בפינה" ולא מתאים לכם.

    לכן אופציה זו אינה מתאימה, ובמיוחד שלהערכתנו עם תוכניות של 6.5 קומות (בתקווה שאפשר...) נוכל לקבל מנעה מחיר לדעתי משמעותית גבוה יותר

    קניית חלקכם - כאמור לא ממש דיברנו על מספרים ברורים בנושא זה, וממילא בחרנו באופציה השנייה בה אתם נשארים שותפים מלאים לזכויות ולרווח (כמו גם העלויות..) לפיכך, אופציה זו אינה עומדת על הפרק. איננו שוללים אותה אבסולוטית אך מבחינתנו כשותפים כרגע לא רלוונטית.

    אפשר להשאיר בנושא זה "דלת פתוחה" ובהתאם להתפתחות העסקה, אפשרויות המימון שלנו וכו' נוכל לדון בעתיד, אם ידרש.

    אני מאמין שהאופציה שנבחרה היא הטובה ביותר, משיבה אותנו לשותפות כשווים, ומאפשרת לנו מרווח נשימה נוסף להחלטות פנימיות וחיצוניות שלנו".

     

    פז הוסיף וציין, כי יש להפיק לקחים ולהגיע להסכם משפטי בין הצדדים לפני מועד התשלום הבא שנקבע ליום 30.4.13, והוסיף וציין, כי טרם קיבלו הערות לטיוטת ההסכם.

     

21. יובהר כבר עתה, כי לטענת התובעים במסגרת הפגישה מיום 25.4.13 במסעדת "ננוצ'קה" לא הגיעו הצדדים להסכמות, אלא רק הועלו הצעות שכולן נשללו על ידי התובעים עוד במהלך הפגישה.

    בתגובה למכתב הנ"ל, השיבו התובעים לנתבעים, כי עד שלא יוסכם אחרת בין הצדדים, עומדות ההסכמות הקודמות בתוקף, בהתאם למתווה הנטען על ידי התובעים, ולפיו הם שותפים עם הנתבעים בפרוייקט בחלקים שווים, כאשר הנתבעים מממנים את הרכישה של הנכס והתובעים את הבנייה, כשבתום הבנייה יערכו תחשיבי איזון. התובעים הציעו לשוב ולהיפגש. וכך ציינו במכתב התשובה שהועבר אל הנתבעים בדואר אלקטרוני, זמן קצר לאחר שקיבלו את המכתב מפז:

    "... מאשרים עובדת היותנו שותפים 50/50.

    כל עוד לא יוסכם אחרת ההסכמות החלות על השותפות הן אלו שהושגו טרם חתימה על ההסכם.

    לפי ההסכמות התקפות בנינו, הרי שאנו שותפים 50/50 בפרוייקט, כאשר הנכם מממנים את כל הכרוך בהסכם הרכישה ואנו מממנים את הבנייה ולאחר קבלת טופס 4 יערך איזון תשלומים ביו הצדדים, כך שבסופו של יום כל צד ישלם 50% מההוצאות; רכישה פלוס בניה.

    איננו יודעים מדוע אתם מנסים לסגת מהתחייבויותיכם, בין שזה מתוך רצון לדלדל את חלקנו או חוסר יכולת לעמוד בהן (כפי שהתוודעת בפגישה) או שמא התחושה שלכם שעשיתם מקח טעות, אך אנו עומדים על מלוא זכויותינו.

    בשלב זה אנו דורשים לדעת אם העסקה דווחה כבר לרשויות המס אם לאו. בכל מקרה אנו מבקשים שיתוף פעולה בדיווח לרשויות המס שאם לא כן נדווח חד צדדים על הנאמנות.

    לסיום, אנו שמחים על הפגישה ביום חמישי ובטוחים שאם שרה תצטרף לפגישות הבאות ההדברות עשויה להניב פירות. אנו לא מבינים מדוע שרה מתחמקת מלהפגש עמנו. אנו בטוחים שכשהיא תצטרף לפגישה עמנו הדבר יסייע רבות לפיתרון המשבר" (דואר אלקטרוני מיום 28.4.13; ראו מוצג ת/3).

     

22. ביום 1.5.13 החליפו הצדדים תכתובות נוספות ביניהם (ראו מוצג ת/4), כשפז שב ופנה אל התובעים בדרישה כי יחליטו אם הם מקיימים את השותפות, כדלקמן:

    "חייבים להחליט - אם אתם בעניין של השותפות

    אנא עדכנו והפקידו חלקכם או עדכנו ונשלם אנחנו ונתקזז אחכ

    במקרה כזה חייב לבצע דיווח מחר ה-2 לחודש 30 יום מהסכם המכירה".

     

    על כך השיב עמית:

    "תנאי השותפות סגורים ונהירים. אתם משלמים כל האמור בהסכם הרכישה ואנחנו הבנייה. כל ניסיון שלך להפר התחייבות זו. נועד לכישלון. השאלה הנשאלת היא מה בדעתכם לעשות בנוגע לדיווח מחר. אודה לתשובתך המהירה בעניין הדיווח".

     

23. למחרת, ביום 2.5.13 השיב פז כדלקמן:

    "אנו מנהלים דו שיח של חרשים.

    תנאי ההסכם בנינו אינם נהירים ועברו שינויים רבים...

    אם התנאים כה ברורים ונהירים אנא הראה לי מסמך שעליו אנו חתומים בנ"ל...

    הסיכום האחרון שלנו משיחתנו בננוצקה הוא שאתם שמים מחצית מהעסקה ומנסים שוב למכור לנעה.

    ...

    ...אנו מנסים ליצור הסכם ברור ונהיר... וללא הצלחה, בעיקר בגין העדר הערות ותגובה שלכם לעו"ד שלנו.

    אין לנו כול כוונה להוציא אתכם מהשותפות, אך שוב בכדי שתהיו שותפים: א. עליכם להשקיע... ב. נדרש הסכם שותפות מוסכם וחתום בנינו...

    ...

    מבחינתי באם לא תפקידו מחצית מהסכום או שלחילופין תחתמו על ההסכם היום (הועבר אליכם כבר לפני חודש!) השותפות בטלה כמו גם ההסכם ששלחנו לכם.

    אם יש לכם ההערות להסכם נערוך שינויים ואשתדל לבוא לקראתכם, אך במידה ולא כאמור ההסכם "והשותפות" בטלים".

    (ראו מכתב בדואר אלקטרוני מיום 2.5.13; ראו מוצג ת/5).

     

24. בסופו של יום, חרף האמור בהסכם הנאמנות, הצדדים לא חתמו על הסכם מפורט ומכאן המחלוקת שנתגלעה בין הצדדים.

     

25. כעבור מספר שעות שלח ב"כ הנתבעים, עו"ד בננסון, מכתב, בדואר אלקטרוני, אל התובעים, בו הודיע על ביטול הסכם הנאמנות, באלו המילים:

    "הריני להודיעכם על ביטול הסכם שנחתם בטרם חתימת הסכם רכישת הנכס ואשר בהתאם לו התחייבתם אתם ביחד עם פז ושרה להשקיע בחלקים שווים את ההשקעות הנדרשות לצורך העסקה שבנדון. הודעתכם לפז ושרה כי אין בכוונתכם לשלם את חלקכם כפי שדובר ונחתם על ידכם, כמו גם, תפישתכם כי על שרה ופז לממן ולקחת על עצמם את הסיכונים כאשר אתם תיהנו מהרווחים (50%) הינה בלתי סבירה בלתי מתקבלת על הדעת וסותרת את שדובר וסוכם בנוכחותי. בנסיבות אלו לא נותר עוד כל מנוס אלא להודיעכם על ביטול ההסכם - חבל!..." (ראו נספח י"ד לכתב התביעה).

     

26. על רקע הודעה זו הגישו התובעים ביום 27.5.13 את התובענה שבפניי, במסגרתה עתרו לסעדים הבאים:

    • אכיפת ההסכם על פי המתווה המקורי, עליו לטענתם הסכימו הצדדים, והצהרה כי התובעים זכאים ל-50% מהזכויות בנכס; כאשר הנתבעים נושאים במימון הרכישה ואילו התובעים נושאים במימון הבנייה כשבסופו של המיזם יתבצעו תחשיבי איזון.

      עוד התבקש בית המשפט להצהיר, כי ביטול הסכם הנאמנות על ידי הנתבעים נעשה שלא כדין.

    • לחילופין, עתרו התובעים לסעדים כספיים. לטענתם, לאור הפרת חובות תום הלב וההגינות לפי סעיפים 12 ו-39 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים"), הן ביחס לקיומן במהלך המשא ומתן והן ביחס לקיום ההסכמות בין הצדדים, הם זכאים לפיצוי בגין הרווח שנמנע מהם מאי קיומו של ההסכם עימם עקב התנהלותם הלא הוגנת של הנתבעים.

      לטענתם, בהתאם לסעיף 10 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 הם זכאים לפיצוי בגין הנזק שנגרם להם עקב ההפרה ותוצאותיה.

      עוד טענו התובעים, כי הם זכאים לפיצוי מכוח סעיף 35 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש] ומכוח הוראת סעיף 1 לחוק עשיית עושר ולא במשפט, תשל"ט-1979.

       

      התובעים העמידו את תביעתם לפיצוי על סך של 5 מיליון ₪, בגין אובדן רווחים מאי קיום החוזה. יצוין כי בתצהירים פירטו התובעים את הפיצוי הכספי לו הם עותרים, תוך שצירפו חוות דעת שמאית וטענו, כי יש להעדיפה על פני חוות דעת השמאי מטעם הנתבעים, אך בכל מקרה העמידו את הפיצוי הנתבע על סכום התביעה. עוד יצוין, כי התובעים לא פירטו סכום הפיצוי הנדרש בגין הפרת חובת תום הלב במשא ומתן.

       

    • לחילופין טענו לפיצוי בסך 1.5 מיליון ₪, המהווה מחצית הרווח שהיה צפוי לו נערכה העיסקה עם הגב' נועה אליאסף בסמוך לאחר חתימת הסכם המכר עם כונסי הנכסים.

       

    • לחילופי חילופין, עתרו התובעים לשכר ראוי.

       

      גרסת התובעים וטענותיהם

27. בבסיס תביעתם של התובעים עומדת הטענה, כי הוסכם בין הצדדים על שותפות בחלקים שווים, במסגרתה יירכש הנכס ויהיה בבעלות משותפת ושווה, כאשר מימון הרכישה עצמה יעשה מכספי הנתבעים, ובהמשך ייבנה בנכס בניין, בהתאם להיתר שיתקבל, כאשר מימון הבנייה ייעשה על ידי התובעים. לטענתם, הוסכם כי בסופו של תהליך, עם קבלת טופס 4, ייערכו תחשיבי איזון בין הצדדים, כאשר הצדדים נושאים בהוצאות המימון בחלקים שווים (50% התובעים; 50% הנתבעים).

    לטענתם זו ההסכמה שהייתה בתוקף במועד ההתמחרות ובמועד חתימת הסכם המכר עם כונסי הנכסים וחתימת הסכם הנאמנות.

     

28. לטענת התובעים, הם, והם בלבד, פעלו רבות לביצוע בדיקות משפטיות אודות מצב הנכס, לרבות בדיקת התוכניות החלות והיקף הבנייה האפשרי בנכס, פגישות עם אדריכל ושמאי, וכן ניהלו את המו"מ מול כונסי הנכסים. לטענתם, הנתבעים לא ערכו כל בדיקה ולא השקיעו כל מאמץ בבחינת הפוטנציאל הגלום במיזם.

     

29. לטענת התובעים, מהרגע הראשון וכבר בפגישה שקיימו ביום 7.3.13 ואשר במסגרתה סוכמו עקרונות השותפות בין הצדדים, הם הבהירו לנתבעים, כי אין בידם באותה העת כסף נזיל להשקעה, ולאחר שקיימו מספר פגישות ושיחות, הוסכם על מתווה העסקה והשותפות. לטענתם, בשלב זה סברו הצדדים, בהתבסס על חוות דעת השמאי מטעם כונסי הנכסים, כי ניתן לבנות בנכס 3 דירות, ומשהמימון הראשוני לרכישת הנכס יעשה על ידי הנתבעים, הוסכם כי הנתבעים הם שיקבלו את דירת הפנטהאוז, ששטחה ושוויה גדולים מ-2 הדירות האחרות. עוד הוסכם לטענתם, כי במידה והנתבעים ייקחו משכנתא למימון חלק מהכסף לטובת הרכישה, התובעים ירשמו גם כן כלווים של המשכנתא, לפי חלקם, וכי ניתן יהיה להעמיד את הנכס כבטוחה למימון חלק מעלות הרכישה.

     

30. עוד לטענת התובעים, ביום ההתמחרות, 19.3.13, לאחר שהתקיימה פגישה במשרד האדריכל בר אוריין, בה נכחו התובעים ושרה, ובמסגרתה הובהרו היקף הזכויות בנכס, כאשר בהתאם לתוכנית הרבעים נוכחו הם לדעת, כי ניתן יהיה לבנות בנכס 6.5 קומות, קיימו התובעים ושרה פגישה, במסגרתה שבו ואישרו את מתווה השותפות ביניהם. לטענת התובעים, שרה רשמה את ההסכמות במחברת שהייתה לה ואף שיתפה עם התובעים, כי היא בוחנת אפשרות של מימון הרכישה באמצעות שעבוד נכס אחר שבבעלותה, ברחוב לילינבלום בתל אביב, (שהתובעים היו מעורבים בשלב מאוחר של רכישתו). יצוין כבר עתה, כי המחברת לא נכללה בצו גילוי המסמכים, וכששרה נשאלה על כך בחקירתה, טענה כי אינה יודעת היכן המחברת.

     

31. כאמור, לאחר הזכייה בהתמחרות מול כונסי הנכסים, נוהל מו"מ בין הצדדים לבין בעלת נכס סמוך, הגב' נועה אליאסף, שאף היא השתתפה בהתמחרות, והסכימה בשלב מסוים לשלם עבור רכישת הנכס מהצדדים סך של 12 מיליון ₪, ויתכן אף סך של 12.3 מיליון ₪, כפי שעולה מהמסמכים כפי שפורט לעיל. לטענת התובעים, הסכימה הגב' אליאסף, בעל פה, להעלות את סכום הרכישה ל-12.8 מיליון ₪, וכל זאת עוד בטרם נחתם הסכם המכר עם כונסי הנכסים. מו"מ זה בסופו של דבר לא צלח, לטענת התובעים, בשל קשיים ודרישות שהעלתה כל העת שרה, וכאשר התברר להם שבמקביל ניהלו הנתבעים מו"מ ישיר עם הגב' אליאסף, ללא ידיעתם.

    לטענת התובעים, התנהלות זו של הנתבעים שללה מהם רווח מהיר של כ-3.5 מיליון ₪ מבלי שהיו צריכים לממן דבר.

     

32. התובעים טוענים, כי רק לאחר הזכייה בהתמחרות, ועובר למועד החתימה על הסכם הרכישה עם כונסי הנכסים, פנה אליהם פז לראשונה בדרישה להעלות על הכתב את המתווה שהוסכם ביניהם. עמית העביר לפז טיוטה כללית של "הסכם שיתוף במקרקעין" (ראו נספח 30 לתצהיר עמית), מבלי שערך בה שינויים, מלבד הערה בעניין אופן רישום הבעלות בנכס. לטענת עמית, הוא הפציר בפז להיוועץ עם עו"ד מטעמו ואולם זה טען כי אין צורך, בעוד שבפועל כבר יוצגו הנתבעים על ידי עו"ד בננסון, כך לטענת התובעים. עוד טענו התובעים, כי שאלת זהות הרוכשים הועלתה בשלב זה על הפרק משיקולי מס.

     

33. לטענת התובעים, בין מועד ההתמחרות, לבין מועד חתימת הסכם הרכישה עם כונסי הנכסים, ביום 2.4.13, חזרו בהם הנתבעים מההסכמות, וניסו לשנות את המתווה המוסכם, תחילה שוב בהתייחס לזהות הרוכשים, ובהמשך לקראת מועד חתימת ההסכם עם כונסי הנכסים גם בהתייחס לסוגיית המימון, הכל כפי שפורט לעיל. אלא שהתובעים טוענים, כי בסופו של דבר בבוקר ה-2.4.13, לאחר ההתכתבויות בין הצדדים (ראו נספחים 37 - 39 לתצהיר עמית), היה ברור כי הצדדים יגיעו למעמד חתימת הסכם המכר עם כונסי הנכסים כשלטענתם המתווה המקורי עליו הוסכם הוא בתוקף, וכי הדברים שכתב פז, בתום ההתכתבות בין הצדדים מאותו יום, ולפיהם: "לגבי החלקים בינינו, בדקתי עם שרה וזוכרת גם כפי שאתה כותב" (ראו נספח 39 לתצהיר עמית) - מהווים אישור לעמדתם בדבר המתווה המוסכם.

     

    ואולם, מספר שעות לפני מועד החתימה עם כונסי הנכסים, בשיחת טלפון בין הצדדים, שוב ניסה פז לשנות את המתווה באופן שהסכם המכר ייחתם על ידי אחיה של שרה. משכך, נפגשו הצדדים שוב, לפני הפגישה אצל כונסי הנכסים, כשבמהלך הפגישה ביקשו הנתבעים כי הסכם הרכישה ייחתם על ידם בלבד, כמי שמממנים את הרכישה. לטענת התובעים, הנתבעים לא העלו כל טענה באשר לשאלת המימון בפגישה זו.

     

34. עוד טוענים התובעים, כי רק בסיומה של הפגישה בינם לבין הנתבעים, הודיעו הנתבעים כי הם יגיעו למעמד חתימת הסכם המכר עם כונסי הנכסים כשהם מיוצגים על ידי עו"ד בננסון.

     

    לדבריהם, במהלך הפגישה במשרד כונסי הנכסים, הסתודדו עו"ד בננסון ושרה עם כונסת הנכסים והציעו לה לשלם את העלויות כדי שהיא תטוס ללונדון ותחתום על הסכם המכר מול אחיה של שרה. לטענת עמית הוא נקלע לסיטואציה והבהיר לכונסת הנכסים שמהלך שכזה הוא בניגוד להתמחרות ולהצעה וכי הוא מתנגד לכך. הנתבעים מכחישים טענה זו.

     

35. לטענת התובעים, בכדי לא לסכל את המיזם כולו ועל מנת שלא למנוע את החתימה על הסכם הרכישה מול כונסי הנכסים, הם הסכימו, כי רק הנתבעים יחתמו על הסכם הרכישה, וזאת בתנאי שהנתבעים יחתמו על הודעת נאמנות לרשות המיסים עבורם. אלא שבא כוחם של הנתבעים התנגד לכך ובסופו של יום הוסכם כי ייחתם הסכם נאמנות (כמפורט לעיל).

     

36. עוד טענו התובעים, כי הסכם הנאמנות, שנחתם תחת אווירת לחץ ודחיפות, נועד להבטיח את זכויותיהם במיזם, כאשר מחצית זכויות הנתבעים מוחזקות עבור התובעים בנאמנות והם יהיו שותפים במחצית הפרויקט ובהשקעותיו.

    לטענתם, הסכם הנאמנות לא עיגן את כל ההסכמות אליהם הגיעו הצדדים, כפי שמנסים הנתבעים לטעון, אלא הוא נועד רק להסדיר את אופן הרישום והבטחת זכויותיהם במיזם, ולא מתייחס למתווה המימון עליו הסכימו הצדדים אך גם לא בא לשנות מההסכמות העקרוניות בנושא המימון, כאשר בבוקר אותו היום אישר למעשה פז את ההסכמות במכתב האחרון שנשלח בדואר האלקטרוני בו ציין כי שרה זוכרת את הדברים כפי שטוענים התובעים.

    לטענתם, כוונתם בהסכם הנאמנות לא הייתה לסטות מההסכמות ולקבוע כי מימון הרכישה יעשה בחלקים שווים החל מהשקל הראשון שישולם, וכי אילו הכוונה הייתה לתשלום בשיטת "שקל לשקל" כלל לא היה צורך והצדקה שהתובעים לא יהיו צד להסכם המכר ולהסכם הנאמנות. לטענתם, הנתבעים לא הביאו כל ראיה להסכמה בדבר מימון בחלקים שווים החל מ"השקל הראשון" כפי שהם טוענים וכי מעולם לא הועלתה אופציה שכזו בזמן אמת.

    לטענתם, קביעת הסכם הנאמנות, כי התובעים והנתבעים שווים בהשקעות וברווחים בפרויקט עומדת בעינה, כאשר בסוף הבנייה הוסכם על עריכת תחשיבי איזון.

     

37. לטענת התובעים, בסופו של יום לא נחתם הסכם מפורט מאחר וטיוטת ההסכם (ראו נספח י"ג לכתב התביעה) שהועברה אליהם, על ידי ב"כ הנתבעים, מהווה סטייה מוחלטת מההסכמות אליהם הגיעו הצדדים. לטענתם, טיוטה זו איננה משקפת את ההסכמות שגובשו בין הצדדים, ובפועל בנוסחה זה נועדה היא למעשה להכשיל את העסקה ולגרום לתובעים שלא לחתום על הסכם מפורט, זאת ככל הנראה מאחר שהנתבעים סברו כי עדיף להם להכשיל את המתווה ולהיוותר לבד בעסקה באופן שיגדיל את רווחיהם.

     

38. עוד טוענים התובעים, כי ניסיונות הצדדים להגיע להסכמות לא צלחו, וכי המכתב ששלח בדואר אלקטרוני פז אל התובעים ביום 28.4.13 (ראו נספח 50 לתצהיר עמית), המסכם לכאורה את ההסכמות האפשריות אליהם הגיעו הצדדים ואת הדרך המועדפת על הנתבעים - מהווה ניסיון של הנתבעים לכפות את עמדתם, כאשר כלל אין מדובר בהסכמות, אלא בהצעות שונות שהועלו על ידי הנתבעים בפגישה, אך נשללו על ידי התובעים.

     

39. נטען על ידי התובעים, כי ביטול הסכם הנאמנות על ידי הנתבעים נעשה שלא כדין ובחוסר תום לב, מבלי שקמה לנתבעים הזכות להודיע על ביטול הסכם הנאמנות. גם על פי שיטת הנתבעים במועד שליחת הודעת הביטול לא עמדה להם הזכות לבטל את הסכם הנאמנות ואת ההסכמות שבין הצדדים, מאחר ובכל מקרה, לכל הפחות, התחייבו הנתבעים לממן את התשלומים הראשונים, כך שלא קמה עילת ביטול. בכל מקרה, כך טענו התובעים, לא העבירו אליהם הנתבעים כל התראה לתיקון ההפרה הנטענת.

    נטען, כי על הנתבעים רובץ הנטל להוכיח כי היו זכאים להודיע על ביטול הסכם הנאמנות.

     

40. לטענת התובעים, הנתבעים הפרו חובתם לדאוג לאינטרסים של התובעים כנאמנים שלהם כשהודיעו על ביטול הנאמנות ונטלו לעצמם את מושא הנאמנות.

     

41. לדידם של התובעים, הסכם הנאמנות לא התנה את תוקפו בחתימה על הסכם מפורט, והגם שצוין בהסכם הנאמנות, כי ייחתם הסכם מפורט אין משמעות הדבר, כי הסכם הנאמנות פוקע ככל שלא ייחתם הסכם מפורט.

     

42. התובעים גרסו, כי התנהלות הנתבעים נועדה לנשל אותם מזכויותיהם, לאחר שהבינו כי הם יכולים להגדיל את רווחיהם, וזאת תוך סטייה מהסכמות מפורשות אליהם הגיעו הצדדים. לדידם, התנהלות זו מהווה התנהגות הנגועה בחוסר תום לב, ועל כן מזכה אותם בפיצוי.

     

    גרסת הנתבעים וטענותיהם

43. הנתבעים הכחישו את גרסת התובעים וטענותיהם מכל וכל, כאשר גרסתם לקונית ודלה בפרטים.

     

44. לטענת הנתבעים, התובעים, שהיו בזמנים הרלוונטיים עורכי דינם, פעלו באופן מחושב בכוונת מרמה כדי לנצל אותם ולהרוויח על חשבונם סכומים נכבדים, ללא כל השקעה כספית מצדם. לטענתם, המתווה לו טוענים התובעים נועד לשרת אותם בלבד, תוך ניגוד עניינים קיצוני והפרת חובתם כעורכי דין כלפי הנתבעים. בתוך כך טענו הנתבעים, כי התובעים הקליטו אותם בניגוד לידיעתם והסכמתם והפרו חובותיהם כעורכי דינם.

     

45. אשר להשתלשלות האירועים, נטען, כי התובעים הציגו בפניהם את האפשרות לרכוש הנכס בהליכי כינוס נכסים, תוך שהם מציגים מצג שווא לפיו מדובר בעסקה הידועה רק להם, בעוד שבפועל העסקה פורסמה בעיתונות ולמעשה דובר היה בעסקת מכירה במסגרת הליכי כינוס נכסים.

     

46. לטענתם, מתווה השותפות שהוסכם בינם לבין התובעים מלכתחילה התבסס על הסכמה, כי הצדדים יישאו במימון הרכישה, בהוצאות ובתשלומים, בחלקים שווים מהשקל הראשון. לטענתם, הם מעולם לא הסכימו למתווה הנטען על ידי התובעים, ולפיו, הם בלבד יישאו במימון רכישת הנכס במלואו, בעוד התובעים יישאו בעלויות הבנייה רק בהמשך הדרך. לטענתם, המתווה, כפי שנטען על ידי התובעים מוכיח, כי התובעים ביקשו לנצל אותם ולעשות על חשבונם רווח מהיר ללא השקעה כספית מצדם ותוך גלגול העלויות והסיכונים על הנתבעים בלבד.

     

47. לטענת הנתבעים, הם הסכימו לפנים משורת הדין לממן את מלוא הערבות הבנקאית לצורך הגשת ההצעה עובר להתמחרות, מבלי שהדבר יהווה סטייה מהסיכום הכללי לפיו הצדדים ישאו בחלקים שווים במימון הרכישה, התשלומים וההוצאות, וזאת לאור האמון שהיה קיים בין הצדדים והרקע החברי שהיה ביניהם.

     

48. לגרסתם, לאחר הזכייה בהתמחרות, הפכו התובעים עורם, וניסו להגדיל את חלקם במיזם לכדי 2/3, כפי שעולה לטענתם מהאמור בטיוטה ששלחו להם התובעים לאחר מספר בקשות לקבל טיוטה של הסכם המסדיר את היחסים ביניהם (ראו נספח 30, "טיוטת האסקי"). לטענת הנתבעים, הם סירבו לכך, כאשר באותו השלב החליטו לקבל ייצוג משפטי עצמאי, באמצעות עו"ד בננסון.

     

49. הוסיפו וטענו הנתבעים, כי נוכח משבר האמון שנוצר עם התובעים, במעמד חתימת הסכם הרכישה אל מול כונסי הנכסים, נחתם הסכם הנאמנות, במסגרתו הועלו על הכתב העקרונות המוסכמים בין הצדדים, ולפיהם חלקי הצדדים בפרוייקט הם 50-50, בהשקעות וברווחים. לטענתם, מלבד הסכם הנאמנות בכתב יד, אין כל הסכמה אחרת בין הצדדים, וכל ההסכמות העקרוניות בין הצדדים באו לידי ביטוי בסופו של יום בהסכם הנאמנות.

     

    בנוסף, טענו, כי הסכם הנאמנות קובע מפורשות, כי הוא מותנה וכפוף לכך שייחתם בין הצדדים הסכם מפורט. לטענתם, תנאים אלו לא התקיימו, ומשכך הסכם הנאמנות לא השתכלל כלל.

     

50. אשר למשא ומתן שנוהל עם הגב' אליאסף, טענו הנתבעים, כי המשא ומתן עמה נוהל בשיתוף ובשקיפות, והכחישו את טענת התובעים ולפיה, הנתבעים ניהלו משא ומתן מקביל ומאחורי גבם, אל מול הגב' אליאסף. לטענתם, המשא ומתן לא הבשיל לאור פערים בין הצדדים.

     

51. לטענת הנתבעים, התובעים לא הגיבו לטיוטת הסכם השותפות המפורט אשר נשלח אליהם ביום 18.4.13, בהמשך לחתימה על הסכם הנאמנות, ובהמשך הבהירו, כי אין בכוונתם לשלם כל תשלום על חשבון רכישת המקרקעין (ראו מכתב שנשלח בדואר אלקטרוני מיום 22.4.12; נספח 6 לכתב ההגנה). לטענתם, חרף מספר הזדמנויות שניתנו לתובעים, וניסיונות להגיע לעמק השווה, כולל פגישה שסיכומה הועלה על הכתב במכתב בנשלח בדואר אלקטרוני ביום 28.4.13 (ראו נספח 50 לתצהיר עמית) - התובעים סירבו להעמיד את חלקם במימון הרכישה, אך מנגד ביקשו לברר מה סטטוס הדיווח לרשויות המס, כשלדידם יש לדווח על הנאמנות שעדיין בתוקף (ראו נספח 7 לתצהיר פז).

     

    לטענתם, נוכח עמדת התובעים העיקשת הודיע להם עו"ד בננסון, כי ככל שהתובעים לא יעמידו את המימון כפי שהוסכם בהסכם הנאמנות, הרי שהנאמנות אינה בתוקף, ולא ניתן לדווח עליה בניגוד להוראות החוק (ראו נספח 7 לתצהיר פז).

     

52. לטענתם, בנסיבות אלה, נשלחה הודעתם בדבר ביטול הסכם הנאמנות, וזאת בטענה, כי סירוב התובעים לשלם את חלקם בתמורה לרכישת הנכס וסירובם לחתום על הסכם השותפות המפורט שנשלח אליהם, גילו הם דעתם כי אין בכוונתם לקדם את המיזם ובהתאם, לא השתכללה הנאמנות בין הצדדים. בהתאם הודיעו על ביטול הסכם הנאמנות ביום 2.5.13.

     

53. לדבריהם, רק ביום 26.5.13 הודיעו התובעים, כי הם דוחים את הודעת הביטול ועל אף שהשתהו התובעים בתגובתם ניתנה להם האפשרות לחזור בהם מסירובם ולשאת בתשלום כמוסכם, כפי שהודע להם במכתב שנשלח על יד בא כוחם ביום 29.5.13 (ראו נספח 10 לתצהיר פז). ואולם, התובעים לא נתנו הסכמתם, ולכן, ועל אף שלא נחתם הסכם שותפות מפורט בהמשך להסכם הנאמנות, התובעים דיווחו לרשויות המס על העסקה מושא הסכם הנאמנות, באופן חד צדדי.

     

54. בהינתן האמור, טענו הנתבעים, כי דין התובענה להידחות, תוך שמוסיפים וטוענים הם כי בכל מקרה סכומי הנזק הנטענים על ידי התובעים מופרכים ובלתי מבוססים.

     

    השאלות שבמחלוקת

55. בענייננו נסובה המחלוקת הן סביב שאלות עובדתיות והן סביב שאלות משפטיות. הצדדים חלוקים הן לגבי מהות ההסכמות שהושגו ביניהם, והן באשר למשמעות המשפטית של הסכמות אלה וקיומן. ובתוך כך עולות השאלות המרכזיות הבאות:

    • מה היו ההסכמות אליהן הגיעו הצדדים ביחס לעסקת הנדל"ן?

    • האם השתכלל הסכם מחייב ובר אכיפה?

    • האם נוהל מו"מ סביב הסכם השותפות בתום לב?

    • האם זכאים התובעים לסעדים, ומהם?

      דיון והכרעה

      המסגרת הנורמטיבית

56. הלכה היא, כי מסמך שנחתם בין צדדים למשא ומתן - המבטא הסכמה בדבר תנאים מסוימים של עסקה אך מוסיף וקובע כי ייחתם הסכם סופי בעתיד - עשוי בנסיבות מסוימות להוות חוזה מחייב, ובנסיבות אחרות ללמד כי מדובר אך בשלב ביניים במשא ומתן שאינו כובל את הצדדים בהסכמות שנכללו בו [ע"א 158/77 רבינאי נ' חברת מן שקד בע"מ, פ"ד לג(2) 281, 286 (1979) (להלן: "עניין רבינאי"); ע"א 5332/03 רמות ארזים, חברה לבניין והשקעות בע"מ נ' שירן, פ"ד נט(1) 931, 937 (2004); ראו גם ע"א 9247/10 רוזנברג נ' סבן (פורסם בנבו, 24.1.13)].

     

    מסמך מעין זה מכונה תדיר "זיכרון דברים" אולם כינויו אינו מכתיב את נפקותו. כדי שניתן יהיה להסיק מן המסמך שנכרת חוזה, נדרשים להתקיים שני יסודות מצטברים ברגע הכריתה: האחד, עליו ללמד כי הצדדים גמרו בדעתם להתקשר בחוזה מחייב; והשני, על ההסכמה להיות מסוימת דיה [סעיפים 2 ו-5 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים"); ע"א 7193/08 עדני נ' דוד, פסקאות 9-8 (18.7.2010) (להלן: "עניין עדני")]. שאלת התקיימותם של יסודות אלו נבחנת על סמך מכלול נסיבות העניין [ע"א 10859/07 חברה קדישא גחש"א נ' לוי, פסקה 7 (22.1.2012) (להלן: "עניין חברה קדישא")].

     

57. יצוין, כי הלכות אלה רלוונטיות גם בענייננו בו טוענים התובעים לקיומן של הסכמות בעל פה ובכתב (תכתובות שהוחלפו בין הצדדים בדואר אלקטרוני) לצד הסכם הנאמנות שנחתם.

     

58. כוונת הצדדים ליצור קשר חוזי מחייב נלמדת ממכלול נסיבות העניין ובהן לשון המסמך, תוכנו והתנהגות הצדדים לפני ניסוחו, בזמן החתימה עליו ולאחר מכן. כאשר עסקינן ב"הסכם מוקדם" או ב"זיכרון דברים", יש לבחון גם את לשונה ומתכונתה של "נוסחת הקשר" בין ההסכם המוקדם לבין הסכם שאמור להיחתם בעתיד, ולבדוק אם היא מעידה על כך שהצדדים ראו בהסכם המוקדם משום הסכם מחייב [עניין רבינאי, בעמ' 288-287; ע"א 8320/09 אלחדד נ' שמיר, פסקה 25 (29.3.2011)]. מקובל לומר כי "נוסחת הקשר" שלפיה ההסכם המוקדם "כפוף לחוזה פורמאלי" מצביעה על כך שהצדדים ראו בהסכם זה שלב ביניים במשא ומתן בלבד (עניין רבינאי, בעמ' 287). יודגש כי לשון נוסחת הקשר, גם אם מעידה היא לכאורה על כוונה להכפיף את ההסכם לחתימת חוזה פורמאלי בעתיד, אינה מכרעת כשלעצמה. כוונת הצדדים אינה נלמדת אך מלשון נוסחת הקשר, אלא גם מתוכנו של זכרון הדברים ומהתנהגות הצדדים לפני, בעת ולאחר ההסכמה [דניאל פרידמן ונילי כהן חוזים כרך א, 338 - 339 (מהדורה שנייה, 2018) (להלן: "פרידמן וכהן"); עניין רבינאי, בעמ' 287].

59. יסוד המסוימות מתקיים, אם ניתן להסיק ממכלול הנסיבות, כי חל מפגש רצונות ביחס לתנאים המהותיים והחיוניים של העסקה. התשובה לשאלה איזה מתנאי העסקה ייחשב מהותי משתנה בהתאם לאופי העסקה ולנסיבותיה [ע"א 692/86 בוטקובסקי נ' גת, פ"ד מד(1) 57, 66 (1989) (להלן: "עניין בוטקובסקי")]. הלכה היא, כי ניתן לקבוע שנכרת חוזה ולהשלים את הפרטים החסרים אך ורק כשמדובר בפרטים שניתן להסיק לגביהם - אגב בחינת מכלול נסיבות העניין - כי הצדדים לא ראו בהם תנאים מהותיים לעסקה. פרטים שלא הושגה לגביהם הסכמה ושמסתברת יותר המסקנה שאילו הייתה מתעוררת מחלוקת לגביהם המשא ומתן לא היה מבשיל לכדי הסכם מחייב - יש לראותם כפרטים מהותיים. או אז יש לכבד את חופש הרצון של הצדדים שלא להתקשר בחוזה מחייב [ע"א 3380/97 תמגר חברה לבניה ופיתוח בע"מ נ' גושן, פ"ד נב(4) 673, 682 (1998)]. כאשר מדובר בהסכם מוקדם, באופן טיפוסי הוא מפורט פחות מההסכם הפורמאלי הסופי, אולם כל עוד הושגה בו הסכמה בנוגע לפרטים שהצדדים ראו בהם מהותיים לעסקה - דרישת המסוימות מתקיימת לגביו (פרידמן וכהן, בעמ' 342 ואילך).

     

60. יסודות גמירת הדעת והמסוימות מקיימים ביניהם קשרי גומלין. כך, למשל, אי-הסכמה על פרט עיקרי עשויה להעיד על פגם בגמירת דעתם של הצדדים (עניין עדני, פסקה 9; פרידמן וכהן, עמ' 342 ואילך). מנגד, ככל שמשתקפת מהתנהגות הצדדים גמירת דעת ברורה המעידה על כוונה ליצור קשר משפטי מחייב, כך תגבר נכונות בית המשפט להסיק, כי הפרטים שנותרו פתוחים אינם מהותיים [עניין רבינאי, בעמ' 288; ע"א 18/77 בית חלקה 731, גוש 666 בע"מ נ' מיכקשווילי, פ"ד לב(2) 57, 60 (1978))]. תשתית נורמטיבית זו צריכה יישום בענייננו.

     

    ומן הכלל אל הפרט

     

    מה היו ההסכמות בין הצדדים ביחס לעסקת הנדל"ן?

61. אקדים ואומר, כי לאחר שעיינתי בכתבי הטענות, בתצהירים ובכל המסמכים שהוגשו, ולאחר שהקשבתי ובחנתי בקשב רב את גרסאות הצדדים שוכנעתי, כי יש לקבל את גרסתם העובדתית של התובעים, בכל הנוגע למתווה העקרוני של העסקה אותה ביקשו לקדם יחדיו עם הנתבעים, בכל הנוגע לאופן מימון רכישת הנכס ולאחריו מימון מיזם הבנייה לבצע. כך, כעולה מן העדויות, נמצא, כי התובעים הציגו כל העת את מצבם הכלכלי ככזה שאינו מאפשר להם לממן את הרכישה באופן מידי, ועל כן הוסכם שאת רכישת הנכס יממנו הנתבעים, ובהמשך את הבנייה יממנו התובעים, ובסיום התהליך, עם קבלת טופס 4, ייערכו תחשיבי איזון בין הצדדים, בסיוע שמאי, באופן המשקף שותפות בחלקים שווים.

     

    עדותם של התובעים בנדון הייתה עקבית, מהימנה ומפורטת, ונתמכה בראיות בכתב. עמית חזר בעדותו באופן משכנע ומהימן מספר פעמים על גרסתו הבסיסית באשר למתווה וההסכמות העקרוניות עליהם הסכימו הצדדים (פרוטוקול מיום 3.7.19, עמ' 128 - 130, עמ' 147). בתוך כך, הכחיש הטענה, כי הוסכם ששרה תעזור רק במסגרת התשלום הראשון (פרוטוקול מיום 3.7.19, עמ' 146). גם גדי חזר בעדותו על גרסה זו, והוסיף וציין, כי בפגישה שהתקיימה בין הצדדים ביום ההתמחרות (19.3.13), שבו והסכימו הצדדים על מתווה מוסכם ולפיו הנתבעים יממנו את הרכישה והתובעים את הבניה כשבסופה תבוצע התחשבנות המאזנת את ההשקעה של הצדדים בחלקים שווים. (פרוטוקול מיום 4.7.19, עמ' 176 – 177, 199).

     

62. לעומת זאת, עדות הנתבעים היתה מגמתית, מתחמקת ומניפולטיבית באופן מובהק ולא ראיתי לנכון לקבל את גרסתם, ולפיה הוסכם על מימון בחלקים שווים כבר משלב מימון רכישת הנכס. גרסתם לא רק שלא עמדה בחקירה נגדית, גם לא מצאתי לה כל תמוך במסמכים הרבים שבאו בפני, המתעדים התכתבות בין הצדדים, כי אם להיפך.

     

63. ביתר פירוט: - על התנהלותם המגמתית והמחושבת של הנתבעים ניתן ללמוד מעצם העלמת ראיה מהותית בתיק זה שיכול והיה בה כדי לשפוך אור על ההסכמות אשר גובשו בין הצדדים. והכוונה למחברת של שרה, בה תיעדה שרה את ההסכמות שבין הצדדים.

    אין חולק וגם לא מצד הנתבעים, כי במעמד הפגישה מיום 19.3.13, בטרם הליך ההתמחרות, רשמה שרה הערות באותה מחברת, כולל הערות הקשורות להסכמה שבין הצדדים לרבות לאופן בו תמומן הרכישה. המחברת לא נחשפה בתצהיר גילוי המסמכים מטעם הנתבעים, וכאשר נתבקשה שרה, מעל דוכן העדים, להציג המחברת, השיבה כי היא אינה יודעת היכן המחברת (פרוטוקול מיום 4.7.19, עמ' 323).

    זה המקום לציין, כי שרה בתצהיר עדותה הראשית כלל לא התייחסה לפגישה הנ"ל וממילא גם לא לקיומה של אותה המחברת. גם בעדותה התחמקה מן האפשרות לחשוף המחברת.

    לא ניתן להתעלם, בהקשר זה, מההלכה הידועה, לפיה אי הבאת ראיה רלוונטית פועלת כנגד בעל הדין שאמור היה להביאה. במובן זה, שאי חשיפת אותה מחברת מחזקת המסקנה ולפיה הסתרתה הייתה מכוונת מאחר ותוכנה פועל לרעת הנתבעים ומחזק את ראיותיו של הצד שכנגד [ע"א 3312/04 אשורנס ג'נרל דה פרנס נ' הכונס הרשמי בתפקידו כמפרק בנק צפון אמריקה בע"מ, פ"ד ס (3) 245 (2005)].

    דברים אלה מקבלים משנה תוקף בהינתן העובדה כי ההליך המשפטי נפתח בסמוך לאירועים מושא התובענה, ויש להניח בסבירות גבוהה, הנחה שלא נסתרה, כי המחברת מצויה בחזקתה של שרה.

    אין ספק, אפוא, כי המצאת המחברת המתעדת ההסכמות בזמן אמת והמצויה בחזקתה של שרה היו יכולים לשפוך אור על הסכמות הצדדים.

     

64. אשר לגרסאות עצמן, כאמור לעיל, גרסתם של התובעים נמצאה מהימנה עלי ואף נמצא לה חיזוק במסמכים בכתב. כך נמצא, כי ביום 2.4.13, בבוקר החתימה על הסכם המכר מול כונסי הנכסים (ובטרם החתימה), החליפו הצדדים התכתבויות ביניהם בדואר אלקטרוני, כפי שפורט לעיל (ראו נספחים 37 - 39 לתצהיר עמית).

    במסגרת אותה חלופת המכתבים, ניסה פז לטעון, כי הצדדים הסכימו שבתחילה יממנו הנתבעים עד 60% מעלות רכישה הנכס, ולאחר מכן יממנו התובעים, עד לאיזון שווה של 50-50, וככל שלא יוכלו התובעים לעמוד במימון שווה, הנתבעים ישלמו את החסר, ואולם חלקם של התובעים במיזם יקטן בהתאם (ראו נספח 37 לתצהיר עמית).

    במענה לכך, הכחיש עמית מיד את האמור והשיב לפז, כי:

    "הסגירה ששרה ואתה הסכמתם לה היתה (ועכשיו אני לא מדבר רק מהזיכרון אלא ממיילים), שאתם מממנים את הרכישה... ואנחנו ממנים את הבניה... פעם ראשונה שאתם מעלים את הרעיון שלא תממנו את כל הרכישה וחבל שאתם מנסים לשנות את מה שהוסכם" (ראו נספח 38 לתצהיר עמית).

     

    בתשובה לכך, ענה פז כי "לגבי החלקים בינינו, בדקתי עם שרה וזוכרת גם כפי שאתה כותב" (ראו נספח 39 לתצהיר עמית).

    ממענה זה, ניתן ללמוד כי פז מאשר את הדברים שכתב עמית. בהתאם, ניתן להסיק, כי בבוקר חתימת הסכם המכר עם כונסי הנכסים אישרו הנתבעים את המתווה, כפי שנטען על ידי התובעים.

    יצוין, כי בתצהיריהם נמנעו הנתבעים מליתן הסבר כלשהו לאמור בחלופת המכתבים הנ"ל, ורק בסיכומי טענותיהם העלו לראשונה הסבר קצר, בלתי מנומק ואף יש לומר מתחכם, לפיו הבדיקה שערך פז עם שרה מתייחסת לחלקים של התובעים והנתבעים בדירות בבניין שיבנה, נושא שעלה במכתב שהועבר בדואר אלקטרוני מיום 28.3.13 (ראו נספח 33 לתצהיר עמית), ולא להסכמה לחלקים בתשלום. הסבר זה לא ראיתי לנכון לקבל מכמה טעמים.

    ראשית, הסבר זה לא רק שלא ניתן בתצהיר הוא גם לא נשמע מפיו של פז, עת נחקר בנדון מעל דוכן העדים, שאז השיב בצורה בלתי מובנת, כי אינו מבין את השאלה (פרוטוקול מיום 4.7.19, עמ' 309), תחת ההזדמנות שניתנה לו על מנת לספק הסבר לאמור בחלופת המכתבים הנ"ל.

    שנית, הסבר זה הובא לראשונה רק בסיכומי טענות הנתבעים, למעשה מפיו של בא כוח הנתבעים ועל כן אין לקבלו.

    מעבר לנדרש, אציין כי אין כל הגיון בהסבר שהונח בפני על ידי בא כוח הנתבעים, במסגרת סיכומי הטענות ולפיו תשובתו של פז כי "לגבי החלקים בינינו, בדקתי עם שרה וזוכרת גם כפי שאתה כותב", מתייחס לנושא אחר שהועלה במכתב קודם, ימים מספר קודם לכן.

    תשובה זו ניתנה במענה למכתב מאותו יום המדבר על נושא המימון וככל שביקש פז להתייחס לעניין חלוקת הדירות ביניהם בבניין, בוודאי היה מציין זאת מפורשות.

    פרשנות אותה מבקשים הנתבעים ליתן לתוכן הדברים, בדיעבד אינה מתקבלת ובפרט כאשר לא נשמע מפיו של פז כל הסבר בנדון עת ניתנה לו האפשרות מעל דוכן העדים.

     

    לאור כל האמור, אין לי אלא להסיק מחלופת המכתבים בדואר האלקטרוני מיום ה-2.4.13, כי תשובתו של פז התייחסה לנושא שהועלה במכתב שנשלח מספר שעות קודם לכן, לעניין אופן המימון של המיזם על ידי הצדדים, ובפועל מאשרת את גרסת התובעים.

     

65. הסכמת הצדדים, כי מימון הרכישה ייעשה על ידי הנתבעים, בעוד מימון הבנייה בהמשך הדרך ייעשה על ידי התובעים, נלמדת גם מהתנהלות הצדדים המאוחרת ליום 2.4.13, באופן המלמד על תקפות ההסכמות גם עובר לחתימה על הסכם הנאמנות וגם לאחריו.

     

    כך למשל, ביום 3.4.13, יום לאחר החתימה על הסכם המכר וחתימת הצדדים על הסכם הנאמנות, כתב פז לגב' אליאסף, עמה כאמור התנהל מו"מ למכירת הנכס, כי בין הצדדים (התובעים והנתבעים) יש חילוקי דעות באשר למכירת הנכס, כאשר בעוד התובעים בעד מכירה מהירה והפקת רווח, הרי שהנתבעים לא באו בהכרח לעשות רווח מהיר וקל.

    פז הוסיף וציין כי "כיוון שהקול השני [הנתבעים, או ליתר דיוק שרה - ר.ב] הוא גם בעל המאה אז יש לו כוח רב יותר בשולחן" (ראו נספח 26.1 לתצהיר עמית).

    דברים אלה תומכים בטענת התובעים, כי הוסכם על כך שהנתבעים (בפועל, שרה) יממנו את הרכישה, שאחרת אין סיבה ששרה תיחשב ל"בעלת המאה". כמו כן, העובדה שמכתב זה נכתב לאחר החתימה על הסכם הנאמנות מלמדת, כי הסכם הנאמנות נחתם ברוח ההסכמה ולפיה, מימון הרכישה ייעשה על ידי הנתבעים.

     

66. דברים אלה מקבלים חיזוק גם משיחה שהתקיימה לאחר חתימת הסכם הנאמנות, ככל הנראה ביום 7.4.13, (ראו תמלול אותה שיחה בנספח 45 לתצהיר עמית). המדובר בפגישה שנערכה בין התובעים לבין פז, והוקלטה על ידי התובעים, ממנה עולה, כי ברור לפז שהוסכם בין הצדדים, כי מימון כל הרכישה יעשה על ידי הנתבעים, וכל ניסיון של פז להציג הסכמה אחרת סורבה על ידי התובעים.

    במסגרת אותה פגישה, לאחר שהתובעים ציינו בפני פז, כי טרם קיבלו את טיוטת הסכם השותפות המפורט מעו"ד בננסון (עמ' 10 לתמליל, נספח 45 לתצהיר עמית), השיב להם פז, כי הוא דיבר עם עורכת דין ממשרדו של עו"ד בננסון בקשר לעריכת הסכם השיתוף בין הצדדים, אך הוסכם, כי ימתינו לשובו של עו"ד בננסון מחו"ל שכן היא אינה מעורה מספיק בפרטים.

    פז ציין בפני התובעים, כי אמר לעורכת הדין כי "אל ת-, תעשי משהו שאת לא בטוחה כי יש שמה עניין של בניה. חלק מההסכם שלנו זה העניין של, אתם תיכנסו ל-בניה" (ראו נספח 45 לתצהיר עמית, עמ' 11 לתמליל השיחה הראשונה).

    דברים אלה, שנאמרו על ידי פז, מעידים כי היה ברור לנתבעים כי מימון הבנייה יעשה על ידי התובעים וזאת בתואם להסכמות שגובשו בין הצדדים על פי המתווה שהציגו התובעים.

     

    בהמשך אותה שיחה מציינים התובעים בפני פז את המתווה המוסכם ופז אינו מכחיש זאת ואינו מציין כי לא כך הם פני הדברים, לדוגמא:

    "עמית: ... תגיד לו, תשמע, אנחנו [הכוונה לנתבעים - ר.ב] מממנים את הקניה, פז ושרה מממנים את הקניה, גדי עמית מממנים את הרכישה...

    פז: כן, אבל

    גד: כן, את הבניה ואחרי זה אנחנו מחזירים את ה-, את הרכישה..." (עמ' 12 לתמליל).

     

    ובהמשך אותה שיחה:

    "גד: שאם אתם מממנים את הרכישה אנחנו מממנים את הבניה ומתקזזים אחרי זה ואם תזכור, זו הסיבה שאמרתי לך,

    פז: נו?

    גד: קח שמאי שינקד את זה ויגיד כמה כל אחד בסופו של דבר צריך לשלם. זה היה החשיבה.

    פז: כן" (עמ' 14 לתמליל).

     

    יצוין, כי בשיחה זו מציין פז, כי סבר שהוסכם כי הנתבעים ישלמו 60% מהרכישה אולם התובעים משיבים לכך, כי על אף שאופציה זו עלתה בשלב מסוים בתחילת הדרך, הרי שהדבר היה כאשר סברו כי סכום הרכישה הכולל של הנכס יהיה נמוך יותר, ושבו וחזרו על המתווה של מימון הרכישה על ידי הנתבעים.

     

    לאורך השיחה, בכל פעם שהתובעים מציינים, כי הנתבעים יממנו את הרכישה, פז אינו מכחיש זאת. זאת ועוד, אין בשיחה זכר למתווה הנטען על ידי הנתבעים של תשלום שווה מהשקל הראשון. יצוין, כי בחקירתו הנגדית, נשאל פז מדוע במהלך השיחה הנ"ל השיב "אוקי" לאחר שהתובעים ציינו, כי הם יממנו את הבנייה והנתבעים את הרכישה, והשיב, כי לא מדובר בהסכמה אלא בצורת דיבור, בביטוי (פרוטוקול מיום 4.7.19, עמ' 310).

    אציין, כי מצאתי קושי רב לקבל הסבר זה, מאחר ואך מצופה היה, כי פז יביע התנגדות נחרצת למתווה המוצג שאין הוא מסכים לו.

     

    לסיכום, מהשיחה הנ"ל אשר התקיימה בין הצדדים, לאחר חתימת הסכם הנאמנות כמפורט לעיל, עולה בברור, כי המתווה כפי שטוענים לו התובעים היה המתווה המוסכם ערב חתימת הסכם הנאמנות ולאחריו, כאשר פז בעצמו מתייחס לכך שהתובעים מממנים את שלב הבנייה.

     

    בהקשר זה יצוין, כי לא נעלמו מעיני טענות הנתבעים בדבר קבילות השיחה (ושיחה נוספת שהוקלטה – (ראו תמלול השיחות במסגרת נספח 45 לתצהיר עמית). ואולם, טענות אלה הועלו בעלמא מבלי שהוגשה כל בקשה בעניין זה, ולא מצאתי כל עילה לפסול ראיות אלה.

     

67. מעבר לנדרש אציין, כי גם העובדה שהנתבעים שילמו בעצמם את מלוא הערבות הבנקאית שנדרשה לשם הגשת הצעת הרכישה, ולאחריה נשאו בתשלום הראשון על פי הסכם המכר, תומכת בגרסת התובעים, ובוודאי שוללת את גרסת הנתבעים למימון שווה מהשקל הראשון.

     

68. ניסיונם של הנתבעים לבסס גרסתם על התכתבות מיום 10.3.13 (ראו נספח 14 לתצהיר עמית), אז שלח עמית לנתבעים סיכום דברים בין הצדדים מהפגישה הראשונה מיום 7.3.13, אין בו כדי לשנות מסקנותיי. אומנם, במסגרת אותה התכתבות כותב עמית, כי:

    "…Sara gives the first down payment of 50% from the buying amount. The rest of the sum will come from Mashkanta that each one of the partners will take according to his percentage".

     

    דהיינו, הצעת מימון שונה מזו לה טוענים התובעים. ואולם, מקובל עליי הסבר התובעים לפיו מדובר בהסכמות ראשוניות שרק החלו להתגבש, וכי בהמשך, התקיימו שיחות רבות לגיבוש המתווה. בכל מקרה, גם בשלב זה הובהר על ידי התובעים, כי הם אינם יכולים לממן את הרכישה, והכוונה הייתה שאם הנתבעים יבחרו לממן את הרכישה או חלקה באמצעות משכנתא, הרי שהתובעים יירשמו גם הם כלווים (עדות עמית, פרוטוקול מיום 3.7.19, עמ' 148; עדות גדי, פרוטוקול 4.7.19, עמ' 172 - 173).

    יצוין, כי כששרה נשאלה לגבי האפשרות של נטילת משכנתא, השיבה, כי כלל אינה זוכרת שדובר על כך, אך בהמשך ציינה, כי דובר על כל מיני אפשרויות במהלך המו"מ בין הצדדים (פרוטוקול 4.7.19, עמ' 328 - 329).

    לאור זאת, אין באמור בתכתובת הנ"ל כדי לסתור את ההסכמות על המתווה העקרוני שהוסכם בהמשך הדרך.

     

69. בהינתן האמור, אין לי אלא לחזור ולקבוע, כי המתווה שהיה מוסכם בין הצדדים נכון למועד חתימת הסכם המכר עם כונסי הנכסים וחתימת הצדדים על הסכם הנאמנות הוא כגרסת התובעים, שעיקרה מימון הרכישה על ידי הנתבעים ומימון הבנייה בהמשך על ידי התובעים, כאשר בתום הליכי הבנייה יבצעו הצדדים תחשיבי איזון.

     

    הסכם הנאמנות

70. כפי שפורט בסעיף 15 לעיל, ביום 2.4.13 חתמו הצדדים על הסכם נאמנות. גם בהתייחס להסכם הנאמנות מקובלת עליי גרסת התובעים באשר לנסיבות החתימה על הסכם הנאמנות ומטרתו. המדובר בהסכם שנערך בכתב יד, על ידי עו"ד בננסון, ונחתם על ידי כל הצדדים, ולפיו צויין, כי הנתבעים רוכשים מחצית מהנכס בנאמנות עבור התובעים; כי הצדדים שותפים 50-50 בעסקה; וכי בהמשך ייחתם הסכם מפורט אשר יסדיר את השותפות לרבות ההשקעה בפרויקט.

     

71. כאמור לעיל, בבוקר ה-2.4.13, עת הגיעו הצדדים לחתום על הסכם המכר עם כונסי הנכסים, לא חל כל שינוי במתווה העקרוני עליו הסכימו הצדדים ועליו חזרו בתכתובות שהחליפו בדואר האלקטרוני מאותו הבוקר. כך גם שוכנעתי, כי הסכם הנאמנות, שנחתם בין הצדדים, אך נועד ליתן מענה לשאלת זהות הרוכשים בהסכם הרכישה, מול כונסי הנכסים והבטחת זכויות התובעים לאחר שהסכימו, כי רק הנתבעים יחתמו על הסכם המכר עם כונסי הנכסים. הסכם הנאמנות נועד להבטיח את מעמדם של התובעים כבעלי זכויות בנכס. כך גם נהיר היה לצדדים, כי אין בהסכם הנאמנות כדי למצות את מלוא ההסכמות בין הצדדים, וכי בהמשך ייחתם הסכם מפורט, כאשר הכוונה להסכם שותפות מפורט, אשר ייתן מענה לכל הפרטים הנדרשים בשותפות מורכבת זו של מיזם נדל"ן זה.

     

72. אשר לתוכנו של הסכם הנאמנות, אין בידי לקבל את ניסיונם של הנתבעים להיצמד ללשון הסכם הנאמנות במטרה להצביע על הסכמה אחרת ולפיה המימון של המיזם – הכולל רכישת הנכס והבנייה יעשה על ידי הצדדים בחלקים שווים מהשקל הראשון.

     

    לא ניתן לקרוא את ההסכם במנותק מן ההסכמות שנתגבשו קודם לכן ועליהן חזרו הצדדים בבוקרו של אותו יום. גם אם כשלו הצדדים בניסוח הסכם הנאמנות ורשמו באופן כללי כי הצדדים שותפים בחלקים שווים בעסקה, מבלי להתייחס לסוגיית מימון השותפות השווה ביניהם, כדי לשנות מהמתווה העקרוני עליו הסכימו הצדדים בעניין מימון השותפות.

     

    הסכם הנאמנות אך נועד להבטיח את זכויות התובעים, מאחר ולא היו צד להסכם המכר עם כונסי הנכסים, מאחר ועל פי המוסכם לא נשאו במימון הרכישה.

     

73. מעבר לכך, העובדה כי רק הנתבעים נרשמו כ"רוכשים" בהסכם המכר מול כונסי הנכסים, ובמקביל נחתם הסכם נאמנות בין הצדדים, אך מחזקת את גרסת התובעים לפיה, הוסכם שהנתבעים יממנו את הרכישה של הנכס אחרת, ולו הייתה על הפרק הסכמה אחרת, כטענת הנתבעים, לא הייתה כל הצדקה שרק הנתבעים ירשמו כרוכשים בעסקת רכישת הנכס, כי אם התובעים עימם. וכך גם לא היה צורך בהסכם נאמנות.

     

    כאמור, בהינתן ההסכמה שבין הצדדים בכל הנוגע למתווה המימון גם נחתם הסכם הנאמנות, קודם לחתימת הסכם המכר, וזאת על מנת להבטיח זכויותיהם של התובעים, שבשלב זה טרם נשאו במימון, ועל כן גם לא נרשמו כ"רוכשים" של הנכס בהסכם המכר.

     

74. לא אסיים דברי בנדון מבלי להתייחס לעובדה כי עו"ד בננסון, אשר ערך וכתב את הסכם הנאמנות, לא העיד מטעם הנתבעים על נסיבות החתימה או על כוונת הצדדים בהסכם זה. הלכה ידועה היא, כי אי הבאת עד רלבנטי, בהיעדר הסבר אמין וסביר לכך, פועלת לחובתו של בעל הדין אשר נמנע מלהשמיע את אותו עד, ומקימה חזקה עובדתית לחובתו, לפיה דין ההימנעות כדין הודאה בדבר, שאילו הובאה אותה ראיה, הייתה פועלת לחובתו [ראו למשל: ע"א 465/88 הבנק למימון ולסחר בע"מ נ' סלימה מתתיהו, פ"ד מ"ה(4) 651 (1991)].

    אומנם במקרה דנן אין מדובר בעד "רגיל" אלא בעו"ד מייצג, ואולם קיימות אפשרויות להתרת עדותו של עו"ד, במיוחד כאשר מדובר בהסכם שהוא לב ליבו של המחלוקת בין הצדדים וכשעדותו של עו"ד בננסון בוודאי יכולה הייתה לשפוך אור על הדברים.

     

    האם השתכלל הסכם מחייב ובר אכיפה?

75. כפי שפורט לעיל הצדדים הגיעו להסכמות על מתווה עקרוני לעסקה, וכן ערכו ביניהם את הסכם נאמנות, אשר יש בו כדי להבטיח לכאורה את זכויותיהם של התובעים בעסקה. ואולם, היה ברור לצדדים, כי יש צורך בהסכם מפורט שיעגן את מערכת היחסים ביניהם באופן מלא על כל היבטיו. אלא שהסכם מפורט לא נחתם בסופו של יום, לאחר שטיוטת הסכם השיתוף שהועברה מהנתבעים אל התובעים כללה הוראות הנוגדות את ההסכמות העקרוניות אליהן הגיעו הצדדים.

     

    זה המקום לציין ולהעיר, כי ניתן היה למנוע מחלוקת רבת שנים זו אילו השכילו הצדדים להקדים ולחתום על הסכם שותפות מסודר בטרם החתימה על הסכם הרכישה מול כונסי הנכסים. ואולם, אנו כאן, וכעת עומדת לדיון השאלה האם ניתן לאכוף את הסכם הנאמנות או שמא בהעדר הסכם שותפות אין ליתן לו כל תוקף, ומה המשמעות לכך.

     

76. אקדים ואומר, כי לאחר ששבתי והפכתי בטענות הצדדים על רקע ההיבטים המשפטיים הרלוונטיים, אני סבורה, כי בהעדר הסכם שיתוף מפורט בין הצדדים בכל הנוגע למיזם הבנייה אותו ביקשו לקדם, אין למעשה משמעות להסכם הנאמנות, הוא אינו עומד בפני עצמו, וכל כולו מותנה בחתימה על הסכם שיתוף שבסופו של יום לא נחתם.

    לפיכך, ללא הסכם שיתוף המסדיר את התנהלות השיתוף, לא ניתן לאכוף את הסכם הנאמנות או את ההסכמות העקרונית שגובשו בין הצדדים, כפי שדרשו התובעים.

     

77. המיזם מושא הדיון הינו מיזם נדל"ן מורכב הכולל היבטים רבים אשר הצדדים לא הסכימו עליהם. למעשה מלבד הסכמה עקרונית לגבי המתווה, דהיינו: רכישה משותפת בחלקים שווים; מימון רכישה על ידי הנתבעים; מימון בנייה על ידי התובעים; ועריכת איזון בסופו של הפרויקט - לא הסכימו הצדדים על סוגיות רבות הדרושות הסכמה, כמו למשל היקף ההשקעות שישקיעו התובעים לצורך הבנייה, אופן המימון, בטוחות, שעבודים, מיסוי ועוד. פרטים אלה הינם פרטים שלא ניתן להשלימם.

     

    לא אחת נקבע, כי נקודת המוצא היא כי "צדדים, העורכים הסכם מוקדם ומסכימים לחתום גם על חוזה, מוחזקים כמי שלא ראו בהסכם המוקדם בסיס להתקשרות מחייבת, אך חזקה זו ניתנת לסתירה, אם מוכח באופן ברור שכוונת הצדדים הייתה להתקשר באופן מחייב אף בלא לחתום על חוזה" (ראו עניין בוטקובסקי).

    בתי המשפט שבו וחזרו על ההלכה לפיה, כשמדובר בפרט חיוני ומהותי המצוי בלב המחלוקת בין הצדדים, הרי שללא הסכמה לגביו לא נוצר קשר משפטי מחייב ולא ניתן להשלים פרטים אלה [ע"א 8191/16 דיאליט בע"מ נ' אברהם הרר (פורסם בנבו, 17.6.19)].

     

78. בנסיבות אלה, משלא נחתם בסופו של דבר הסכם שיתוף מפורט בין הצדדים, וכאשר מהעדויות השונות, כמו גם מהסכם הנאמנות עצמו, עולה, כי שני הצדדים היו מודיעים לצורך בעריכת הסכם מפורט שכזה, לא ניתן לקיים את הסכם הנאמנות וההסכמות העקרוניות שהיו בין הצדדים, בוקר החתימה על הסכם הנאמנות, ולהורות על אכיפה.

     

79. אינני מתעלמת מן העובדה, כי התובעים הסתמכו על הסכם הנאמנות להבטחת זכויותיהם כאשר ויתרו על החתימה על הסכם המכר מול כונסי הנכסים, ומשלא נחתם הסכם מפורט למעשה הפסידו את זכותם בנכס, ואולם, בנסיבות בהן התקשו התובעים לשאת במימון הרכישה יחדיו עם הנתבעים, היה עליהם בהיותם עורכי דין במקצועם, לדאוג לחתימה על הסכם שיתוף מפורט עם הנתבעים שיבטיח ויעגן את זכויות הצדדים וההסכמות הרלוונטיות למיזם מסוג זה, עוד לפני החתימה על הסכם המכר עם כונסי הנכסים, והכל חרף לוחות הזמנים הקצרים.

     

    האם נוהל משא ומתן בתום לב סביב החתימה על הסכם שיתוף?

80. כאמור, בהמשך להסכם הנאמנות מיום 2.4.13, היו צריכים הצדדים לחתום על הסכם שותפות מפורט.

    ביום 18.4.13 שלחו ב"כ הנתבעים אל התובעים את טיוטת ההסכם (ראו נספח י"ג לכתב התביעה). מיד עם קבלת הטיוטה, הודיעו התובעים לנתבעים, כי הטיוטה אינה מקובלת עליהם ומהווה סטייה מכל ההסכמות שהושגו בין הצדדים, וכן ציינו, כי הם זמינים להיפגש וליישר את ההדורים (פרוטוקול מיום 4.7.19, עמ' 203, 291; מוצג ת/2).

     

    ביום 25.4.13 נפגשו הצדדים במסעדת ננוצ'קה, פגישה שלאחריה, ביום 28.4.13, שלח פז לתובעים מכתב בדואר אלקטרוני המעלה על הכתב את שלכאורה הוסכם בין הצדדים (ראו נספח 50 לתצהיר עמית), ובתוך כך ציין, כי הוסכם לכאורה על מימון שווה ברכישת הנכס. בתגובה, השיבו התובעים, במכתב שנשלח בדואר אלקטרוני עוד באותו היום, כי דברי הנתבעים אינם מקובלים עליהם וכי לא ברור מדוע הם מנסים כעת לשנות משהוסכם ביניהם. עוד הוסיפו התובעים, כי הם מוכנים לשוב ולקיים פגישה נוספת, בנוכחות שרה (ראו מוצג ת/3).

     

    אלא שהצדדים לא הצליחו להגיע להסכמות, וביום 2.5.13, בצהרים, שלח פז מכתב בדואר אלקטרוני לעמית (ראו מוצג ת/5) בו דרש מהתובעים לחתום על הטיוטה והודיע, כי אם התובעים לא יפקידו מחצית מסכום הרכישה או יחתמו על ההסכם הרי שמבחינתו השותפות וההסכם בטלים.

    מספר שעות לאחר מכן הודיע עו"ד בננסון לתובעים על ביטול הסכם הנאמנות במכתב בדואר אלקטרוני (ראו נספח י"ד לכתב התביעה).

81. התובעים עתרו בכתב התביעה גם לקבלת פיצוי בגין הפרת חובת תום הלב במו"מ (סעיף 61 לכתב התביעה), מבלי לפרט מהו הפיצוי המבוקש על ידם. את הפיצוי אותו ביקשו, במסגרת תביעתם המתוקנת, העמידו התובעים על הפסד רווחים שנמנעו מהם בשל אי קיום ההסכם איתם. כך גם הראיות שהביאו התובעים מתייחסות לפיצוי זה, תוך שהפיצוי המבוקש על ידם, כמפורט בכתב התביעה המתוקן, הועמד על סך של 5 מיליון ₪.

     

82. כידוע, הוראת סעיף 12 לחוק החוזים הקובעת את החובה לנהוג בתום לב במשא ומתן הינה הוראת יסוד בשיטת המשפט הישראלי, ומחייבת את הפרט לנהוג ביושר ובהגינות. בתמצית נקבע:

    "המנהלים משא ומתן לקראת כריתתו של חוזה והצדדים ליחס החוזי לאחר שהחוזה נכרת יפעלו באופן הוגן ותוך התחשבות בציפיות הסבירות של הצד האחר... תום הלב מבוסס על ההנחה כי כל צד דואג לאינטרס שלו עצמו, אך הוא עושה כן באופן הוגן תוך הבטחת המשימה המשותפת של הצדדים..."

    [ראו ע"א 6370/00 קל בניין בע"מ נ' ע.ר.מ. רעננה לבניה והשכרה בע"מ, פ"ד נו(3)289 (להלן: "פס"ד קל בניין")].

     

83. אקדים ואומר, כי בנסיבות העניין, אני סבורה, כי הנתבעים נהגו בחוסר תום לב במסגרת המו"מ אותו ניהלו עם התובעים לשם החתימה על הסכם השותפות. כאמור, הצדדים הגיעו להסכמות עקרוניות על מתווה המיזם, והיו צריכים לפעול לחתימה על הסכם שותפות מפורט, וזאת בהתאם לעקרונות עליהם הוסכם קודם לכן. אלא שטיוטת ההסכם (ראו נספח י"ג לכתב התביעה) אותה שלחו הנתבעים אל התובעים סטתה באופן קיצוני מאותן הסכמות עקרוניות אליהן הגיעו הצדדים, הסכמות אשר גובשו עוד עובר לחתימת הסכם המכר עם כונסי הנכסים ואשר עמדו גם בבסיס הסכם הנאמנות.

     

    מהראיות והעדויות עולה, כי בעוד שהתובעים היו מחויבים להסכמות העקרוניות בין הצדדים והסתמכו על הסכם הנאמנות שנחתם לשם הבטחת זכויותיהם, תוך שהם מוותרים על זכותם לחתום על הסכם המכר עם כונסי הנכסים, הרי שהנתבעים, מרגע חתימת הסכם המכר עם כונסי הנכסים והסכם הנאמנות ניסו פעם אחר פעם לשנות את ההסכמות אליהן הגיעו. הנתבעים עשו כן באופן מגמתי ובכוונה להכשיל את החתימה על הסכם השותפות ובידיעה, כי התובעים לא יסכימו למתווה החדש המוצע, והכל מתוך הבנה, כי מוטב להם לרכוש את הנכס לבד, ללא שותפים. ואפרט הבסיס למסקנה זו.

     

84. משמעות התנאים שעוגנו בטיוטת הסכם השיתוף - כפי שיפורט, על פי הכתוב בטיוטת הסכם השיתוף שהועברה לעיונם של התובעים נקבע, כי על הצדדים לשאת בתשלומים על פי הסכם המכר עם כונסי הנכסים באופן שווה, מהשקל הראשון.

    עוד נקבע באותה טיוטת הסכם, כי הצדדים יממנו את הרכישה ממשאבים עצמיים, ללא נטילת משכנתא (סעיף 5.1 וסעיף 5.11 לטיוטה); כי כל צד יפקיד את חלקו לגבי כל תשלום לפי לוח התשלומים המפורט בסעיף 5.7 לטיוטה, 3 ימי עסקים קודם למועד ביצוע התשלום (סעיף 5.3 לטיוטה); וכי במידה והתובעים לא ישלמו תשלום כלשהו הם יאבדו את זכותם במקרקעין, למעט זכות ההשבה של סכומים ששילמו (סעיף 5.12 לטיוטה). בהקשר זה נקבע, כי אי העברת חלקם של התובעים לפני כל מועד תשלום מהווה הפרה יסודית, וכי במקרה של הפרה יסודית תבוטל הנאמנות (סעיף 12 לטיוטה). כן נקבע בטיוטת ההסכם, כי הצדדים לא ישעבדו ולא ימשכנו את חלקם בנכס (סעיף 10 לטיוטה).

     

    תנאים אלה מהווים סטייה מהותית מההסכמה בין הצדדים לגבי מתווה מימון המיזם, הסכמה לה היו מודעים הנתבעים, ואין אלא לתהות הכיצד סברו הם, כי התובעים יסכימו לשנות התנאים ולממן גם את רכישת הנכס מהשקל הראשון, כאשר לאורך כל הדרך הם חזרו והסבירו, כי אין בידם את האפשרות לעשות כן בשלב זה, והרי זו גם הייתה הסיבה להסכמה, כי רק הנתבעים ירשמו כרוכשי הנכס בהסכם מול כונסי הנכסים.

     

85. בנוסף, צוין בטיוטת ההסכם, במסגרת הצהרות הצדדים, כי ידוע להם שעל פי הסכם המכר עם כונסי הנכסים לא ניתן לקחת משכנתא על הנכס, תנאי אשר בפועל אינו נכון, כפי שעולה מסעיף 11.2 להסכם המכר עם כונסי הנכסים ומעדותה של כונסת הנכסים, עוה"ד בכור, לפיה כונסי הנכסים היו נכונים לחתום, ככל שנדרש, על אישור לנטילת משכנתא.

    זאת ועוד, הטיוטה כוללת תנאים המקנים לנתבעים כוח רב אל מול התובעים, כך למשל, כי בכל מקרה של חילוקי דעות זכות ההכרעה תימסר לנתבעים (סעיף 13 לטיוטה). כמו גם מכילה תנאים דרקוניים המקנים זכות הכרעה לנתבעים בשותפות שבבסיסה הינה שווה.

    התנהלות זו אך מלמדת על העדר כוונת שיתוף אמיתית כי אם על רצון שלא לקדם אותה כלל.

     

86. את הסברו של פז, כי מדובר בטיוטה ראשונה הנתונה כמו כל טיוטה למו"מ - אין לי אלא לדחותו בשתי ידיים. כך גם לגבי טענת פז לפיה התובעים לא העבירו כל הערות לטיוטת ההסכם או גרסה משל עצמם להסכם.

    משנמצא כי טיוטת הסכם השיתוף אשר הועברה לתובעים קובעת סדרים חדשים השונים באופן כה מהותי מההסכמות הקודמות, אין לי אלא לקבוע, כי הדבר נעשה בכוונת מכוון להכשיל את המו"מ, כאשר דווקא היו אלה התובעים אשר היו נכונים להמשיך ולהידבר עם הנתבעים ולהגיע להסכמות ברוח העקרונות עליהם הסכימו בעבר.

    כך גם שוכנעתי, כי הנתבעים, שהינם בעלי ניסיון רב בתחום הנדל"ן, כך על פי עדותם, (ראו נספח 26.1 לתצהיר עמית), הגיעו למסקנה, כי כדאי להם לקדם את המיזם בעצמם, ללא שותפים, ועשו כל שאל ידם כדי לגרום לתובעים להימצא מחוץ למיזם.

     

87. התנהלות הנתבעים לאחר משלוח טיוטת ההסכם אף היא מעידה על חוסר תום לבם של הנתבעים.

    כך, לאחר שליחת טיוטת ההסכם, אשר כאמור מלמדת כשלעצמה על חוסר תום לבם של הנתבעים בניהול המו"מ לאור הסטייה הניכרת מההסכמות בין הצדדים, נפגשו הצדדים בכדי לנסות ולהגיע להסכמות.

    אלא שבשלב זה, התנהלותם של הנתבעים מלמדת כל כולה, כי נועדה היא אך כדי להכשיל את המו"מ. כפי שעולה מהראיות שהובאו בפניי, הצדדים אומנם נפגשו ביום 25.4.13 והחליפו ביניהם הצעות שונות, אולם זאת מבלי להגיע להסכמות. חרף זאת, שלח פז ביום 28.4.13 מכתב המעלה על הכתב את שלכאורה הוסכם בפגישה הנ"ל, הסכמה לשאת במימון שווה ברכישת הנכס.

    התנהלות זו יש בה אך משום עדות לחוסר תום לב מאחר וחרף העובדה שלא הגיעו להסכמות חדשות שב פז ודרש מהתובעים להפקיד את חלקם בתשלומי רכישת הנכס (ראו מוצג ת/4), ושב ודרש כי יחתמו על הטיוטה תוך שציין, כי אם לא יעשו כן ולא יעבירו את חלקם במימון הרי שמבחינתו הסכם הנאמנות בטל (ראו מוצג ת/5). מספר שעות לאחר מכן שלח עו"ד בננסון אל התובעים את הודעת הביטול.

     

88. עולה מן האמור, כי התנהלות הנתבעים, החל מרגע שליחת טיוטת ההסכם ועד להודעת הביטול הייתה נגועה בחוסר תום לב קיצוני, כאשר הנתבעים החליטו כי השותפות תצא לפועל רק בהתאם למתווה המקובל עליהם, דהיינו מימון שווה מהשקל הראשון, והכל בניגוד להסכמות הצדדים.

    ויודגש, ידם של הנתבעים הייתה על העליונה, מקום שנרשמו כרוכשי הנכס ומקום בו ידעו כי התובעים אינם יכולים לעמוד במתווה החדש הנוגע למימון העסקה וכי ככל שלא יקבלו את התכתיב "החדש" בעניין המימון ניתן יהיה להדיר אותם מהמיזם וכך גם עשו בפועל.

    מצאתי כי התנהלותם של הנתבעים הייתה מגמתית ומכוונת מטרה, והיא שלא לקיים כל שותפות עם התובעים, והכל במסווה של ניהול מו"מ בתום לב. אלא שכאמור, תום לב לא היה.

89. כשנשאל פז בחקירה נגדית מדוע הציע לשלוח הצעה שהוא יודע שהצד השני אינו יכול לקבלה, לא ראה את הפסול שבכך (פרוטוקול מיום 4.7.19, בעמ' 297), ובהמשך כשהמשיך ונשאל על "שיטת הפעולה" שלו בניהול משא ומתן השיב: "במשא ומתן יש כל מיני שלבים ויש לפעמים שלבים שבהם צד אחד יכול לשחק אותה כמשוגע וזה הכל בסדר" (פרוטוקול מיום 4.7.19, בעמ' 305).

     

    כך גם שרה, ביום 20.3.13, יום לאחר ההתמחרות, כתבה לפז ולתובעים בקשר למו"מ עם הגב' אליאסף את הדברים הבאים:

    "We will meet and talk more… our two architects will not be in kesher as easily as Noa would like. Lets play a little dumb for now (something l know well)".

     

    כשנשאלה בהקשר זה בחקירה הנגדית למה התכוונת כשכתבה Lets play a little dumb, השיבה בהיתממות כי ניסתה לקנות להם זמן מול הצד שכנגד, והתחמקה ממתן תשובה לעניין (פרוטוקול מיום 4.7.19, בעמ' 338 - 339).

     

90. על התנהלותם המתוחכמת של הנתבעים ניתן גם ללמוד מדברים שכתב פז בקשר לעסקה אחרת בנכס ברחוב לילינבלום. כך כותב פז:

    "מה שאני מציע שנעשה זה שנציע להם הצעה אחרונה שאומרת שלש שנים להעברת הזכויות 250,000 ₪ שכ"ד או שנה 100,000 ₪ ברור שלא יסכימו אך יקבע גם את גבולות הפיצוי שלנו בביהמ"ש?" (ראו נספח 7 לתצהיר עמית).

     

     

91. חוסר תום לבם של הנתבעים בא לידי ביטוי, באופן מובהק, גם באופן בו נשלחה הודעת ביטול הסכם הנאמנות, ביום 2.5.13, ובדגש על המועד בו נשלחה הודעת הביטול, כפי שיפורט.

    מהראיות עולה, כי גם על פי שיטת הנתבעים הם הסכימו, לכל הפחות, לשלם תחילה 60% מעלות הרכישה (ראו: מכתב בדואר אלקטרוני מיום 2.4.13 - נספח 37 לתצהיר עמית; נספח 45 לתצהיר עמית; עדותו של פז, פרוטוקול מיום 4.7.19, בעמ' 285).

    זאת ועוד, בעדותו אישר פז, כי הסכים לשאת בארבעת התשלומים הראשונים בהתאם למועדים המפורטים בהסכם המכר עליו חתמו עם כונסי הנכסים (פרוטוקול מיום 4.7.19, בעמ' 290). על אף זאת, נמצא כי הודעת הביטול נשלחה בסמוך לפני מועד התשלום השני. (יצוין כי התשלום הראשון בוצע למעשה על ידי העמדת הערבות הבנקאית להצעת הרכש והשלמה בהתאם לסכום הרכישה), ובוודאי לפני שחלפו המועדים ביצוע התשלום על ידי הנתבעים, לשיטתם.

    בפני הנתבעים לא נמצא כל הסבר מניח את הדעת מדוע הזדרזו ושלחו הודעת ביטול מקום בו, גם על פי שיטתם, טרם חלפו המועדים לביצוע התשלום השני, התשלום השלישי והתשלום הרביעי.

    זאת ועוד, ככל שהנתבעים סברו, כי התובעים הפרו את ההסכמות ביניהם כאשר לא העמידו את חלקם בתשלום השני, הרי שהיה עליהם ליתן לתובעים זמן סביר לתקן את ההפרה הנטענת.

    משלא עשו כן הנתבעים, ושלחו את הודעת הביטול לאלתר מבלי שמיצו השיח ביניהם ובטרם חלוף המועדים לביצוע התשלומים בהם הסכימו לשאת, גם לשיטתם, ובכל מקרה מבלי ליתן לתובעים זמן סביר לתקן את ההפרה הנטענת, הרי שבכך נהגו בחוסר תום לב, המלמד אף על מגמתיות מובהקת להכשיל ההסכם.

     

    כפי שטוענים התובעים, אני סבורה, כי בנסיבות העניין, לא הייתה כל עילה להודעת הביטול בשלב שניתנה, מלבד רצונם של הנתבעים לדחוק את התובעים אל מחוץ לעסקה, כאשר הבינו ששוויה רב וכי הם יכולים להפיק רווח גדול גם מבלי השותפות עם התובעים.

     

92. הנתבעים נהגו בחוסר תום לב גם בכך שהפרו את חובתם כנאמנים, כשלמעשה ביטלו את הנאמנות ונטלו לעצמם את הזכויות מושא הנאמנות, בניגוד להוראות חוק הנאמנות.

     

93. לאור כל האמור לעיל, אין לי אלא לקבוע כי הנתבעים ניהלו משא ומתן חסר תום לב עם התובעים בכל הנוגע לקידום חתימה על הסכם שיתוף. מכלל הראיות שבאו בפני ואשר קיבלו התייחסות לעיל, עולה כי מרגע שנשלחה טיוטת ההסכם אל התובעים, שאף היא כשלעצמה מעידה על חוסר תום ליבם של הנתבעים ניהלו הנתבעים מו"מ הנגוע בחוסר תום לב מובהק, והכל במטרה להכשיל את המו"מ ולהדיר את התובעים מהעסקה.

     

    פיצוי

94. משקבעתי כי הנתבעים נהגו בחוסר תום לב במסגרת המו"מ אותו ניהלו עם התובעים לקראת חתימה על הסכם שיתוף במיזם הנדל"ן והכשילו את השיתוף במכוון, ומשלא מצאתי לנכון לאכוף השיתוף, אין לי אלא לפסוק לתובעים פיצויים בגין הפרת חובת תום הלב במו"מ.

     

95. סעיף 12(ב) לחוק החוזים קובע, כי הצד שהמפר את חובת תום הלב בניהול המשא ומתן - "...חייב לצד השני פיצויים בעד הנזק שנגרם לו עקב המשא ומתן או עקב כריתת החוזה...".

     

    במשך שנים התפרשה הוראה זו בפסיקה כמעניקה פיצויי הסתמכות (פיצויים שליליים) בלבד, כאשר נקבע, כי מטרת הפיצויים הנפסקים לפי סעיף 12(ב) לחוק החוזים היא להעמיד את הנפגע באותו מצב שבו היה נתון לולא נכנס למו"מ (ע"א 230/80 פנידר, חברה להשקעות פתוח ובנין בע"מ נ' קסטרו, פ"ד לח(2)713). בבסיס גישה זו הרציונאל כי אם לא נכרת חוזה ולא יודעים מה תוכנו של החוזה שהיה נכרת אילו הסתיים המשא ומתן, הרי שאין מקום לפצות על נזק שבהפרתו של חוזה ערטילאי, ואין אפשרות במסגרת השבת המצב לקדמותו להעמיד את הצדדים באותו מצב שבו היו נתונים אילו היה נכרת החוזה ומבוצע כדין. כל שניתן הוא להעמידם במצב בו היו נתונים לולא נכנסו למו"מ.

     

    ואולם, ברבות השנים השתנתה גישה זו בשני מישורים, סוג הפיצוי הניתן בגין הפרת חובת תום הלב בניהול מו"מ וסעדים נוספים מלבד פיצוי [ע"א 8143/14 יוסף חלפון נ' בנק דיסקונט למשכנתאות בע"מ (פורסם בנבו, 29.1.17) (להלן: "פס"ד יוסף חלפון")].

     

    בפס"ד קל בניין, המוזכר לעיל, נקבע, כי הגם שככלל התרופה בגין הפרת החובה לנהל משא ומתן לקראת כריתת חוזה בתום לב היא פיצויי הסתמכות, הרי ש:

    "ישנם מקרים חריגים שבהם זכאי הנפגע לפיצויים בגין הנזק שנגרם לו בכך שההסכם שעמדו לכרות לא נכרת ולא הוגשם ("פיצויים חיוביים"; "פיצויי קיום"). המאפיין מצבים מיוחדים אלה הוא שהמשא והמתן הבשיל, למעשה, לכדי חוזה, ורק ההתנהגות חסרת תום-הלב מנעה את שכלולו. על-כן אין לומר כי סעיף 12(ב) לחוק מוגבל אך ל"פיצויים השליליים", כשם שאין לומר שכל הפיצויים הנפסקים על-פיו הם אך "פיצויים חיוביים". הכול תלוי בנסיבותיו המיוחדות של המקרה תוך התחשבות במידת חוסר תום-הלב, בציפיות של הצדדים, בשלב שבו מצוי המשא והמתן ובנתונים אחרים העשויים להיות רלוונטיים. אין זה רצוי - לא בכלל, ובוודאי לא בשלב זה של פיתוח ההלכה - לקבוע בסוגיה שלפנינו קטגוריות נוקשות של מצבים. עניין לנו בתחום גמיש המחייב זהירות רבה, והתאמת המשפט למציאות החיים המשתנים".

     

    יצוין, כי ב-ע"א 8265/15 בתי זיקוק לנפט בע"מ נ' קבוצת אקוסנס (מזרח תיכון בע"מ) (פורסם בנבו, 1.12.16) הפך בית המשפט העליון את פסיקת בית המשפט המחוזי (שפסק פיצויי קיום), וקבע, כי את הלכת קל בניין בדבר פסיקת פיצויי קיום יש להחיל בזהירות ובמשורה, ורק באותם מקרים חריגים המצדיקים זאת.

     

    בנוסף, נקבע כי אין בסעיף 12(ב) לחוק החוזים כדי למנוע מתן סעדים נוספים במקרים המתאימים, כגון אכיפה או מתן צווים אחרים, אם מכוח עקרון תום הלב עצמו ואם מכוח עקרונות משפטיים אחרים [ע"א 579/83 הרי זוננשטיין נ' אחים גבסו בע"מ, קבלני בנין, פ"ד מב(2) 278, 289-288 (1988)].

     

96. על רקע מסגרת נורמטיבית זו, משהגיעו הצדדים רק להסכמות עקרוניות, ולא נמצאו בשלב כה מתקדם במו"מ עד כי ניתן לומר שהיו פסע מחתימה על הסכם סופי אין הצדקה לפסיקת פיצויי קיום, כי אם פיצויי הסתמכות בלבד. משכך, יש לבחון מהם פיצויי ההסתמכות להם זכאים התובעים.

     

    המלומדים פרידמן וכהן מפרטים בספרם, כי נזקי ההסתמכות יכולים לכלול, בין השאר, הוצאות הקשורות למשא ומתן, למשל תשלום לעורכי דין ומומחים מקצועיים אחרים (פרידמן וכהן, 737 ואילך). בנוסף, נזקי ההסתמכות יכולים לכלול נזק בגין אובדן הזדמנויות. פרידמן וכהן מציינים, כי ההתחשבות באובדן הזדמנויות מקרבת בצורה משמעותית את נזקי ההסתמכות לנזקי הקיום, "שכן במקרים רבים ניתן להניח כי ההזדמנות שאבדה הייתה מעמידה את הנפגע במצב בו היה לו נכרת עימו החוזה (שלא נכרת)..." (פרידמן וכהן, 742).

     

    בענייננו התובעים לא פירטו את הפיצוי הנדרש על ידם בגין הפרת חובת תום הלב במו"מ, והתמקדו בהוכחת הנזק בגין הפרת ההסכם שלטענתם נכרת, הסכם שסברתי כי אינו בר אכיפה. לצד זאת, עתרו הם באופן חלופי לשכר ראוי.

     

    בשכלול כל השיקולים שהעמדתי לנגד עיני וכלל הראיות שבאו בפני, הגעתי לכלל מסקנה, כי מן הראוי לפסוק במקרה דנן פיצויים על דרך האומדנה. במסגרת השיקולים נתתי הדעת לאופציה אשר עמדה לצדדים למכור הנכס לגב' אליאסף, והאפשרות הקרובה להפקת רווח מידי בסמוך לאחר רכישת הנכס, בשיעור של 3 מיליון ₪, לפני הוצאות. אופציה ראלית, אליה לא התכחשו הצדדים ואשר בסופו של יום לא יצאה אל הפועל.

    כמו כן, נתתי הדעת להוצאות להן נדרשו התובעים בעת שביצעו הפעולות המקדמיות לבדיקת כדאיות העסקה, כמו גם, ההוצאות להן נדרשו הנתבעים, בעיקר שרה, עת מימנה ההוצאות בשלבי המכרז הראשוניים.

    לאור כל האמור, ובאיזון כל השיקולים שעמדו לנגד עיני ראיתי לנכון לפסוק לטובת התובעים פיצוי בשיעור של 1 מיליון ₪

     

     

     

    סוף דבר

97. לאור כל האמור, התובענה מתקבלת בחלקה. במובן זה, שאין התובעים זכאים לאכיפת הסכם השיתוף באופן המקנה להם זכויות בנכס וגם לא פיצויי קיום.

    לצד זאת, קבעתי כי הנתבעים ניהלו מו"מ לקראת חתימת הסכם השיתוף בחוסר תום לב המזכה את התובעים בפיצוי אותו אני מעמידה בנסיבות העניין על סכום כולל של 1 מיליון ₪.

    הנתבעים יוסיפו ויישאו בהוצאות התובעים ובשכ"ט בא כוחם בסכום כולל של 30,000 ₪. סכום זה יישא הפרשי הצמדה וריבית מתום 30 יום מהיום ועד התשלום בפועל.

     

     

    ניתן היום, כ"ד שבט תש"פ, 19 פברואר 2020, בהעדר הצדדים.