פסק דין
עניינה של העתירה בהחלטת המשיבה מיום 10.9.13, במסגרתה פסקה לעותרת תשלום מיוחד חלף פיצוי בסכום של 1,715,092 ₪ (נכון ליום 15.8.11), כפיצוי בגין מבנה תעשייה ובתי מלאכה בשטח בנוי של כ- 2,230 מ"ר, אשר פונה כפועל יוצא מיישום תכנית ההתנתקות מגוש קטיף וחבל עזה באוגוסט 2005. לטענת העותרת, שגתה המשיבה בקביעתה כי לצורך גובה התשלום המיוחד יש להכיר במבנה האמור כמבנה מדגם "ג", בהתאם להגדרתו בתיקון מס' 4 לחוק יישום תכנית ההתנתקות, תשס"ה-2005 (להלן: החוק), והתעלמה בכך מהשקעות רבות שהשקיעה העותרת במבנה ובפיתוח המגרש, המחריגות אותו מן הסיווג האמור עד כי יש לקבוע כי המדובר במבנה מדגם "ד".
רקע עובדתי
1. בשנת 2006 החליטה ועדת הזכאות לפי החוק להעניק לעותרת פיצוי בסכום כולל של כ- 1.8 מיליון ₪, במסלול הנכסי. בתוך סכום זה פוצתה העותרת עבור רכיב המבנה בסכום של כ- 1.4 מיליון ₪. ועדת הזכאות קבעה כי אין לכלול בתחשיב הפיצוי בגין המבנה סכום של כ- 400,000 ₪, אשר הוצג בטופס הפחת לשנת 2004 אולם לא נרשם בזמן אמת, בשנת 2002.
העותרת פנתה, אפוא, למשיבה, וביקשה תשלום מיוחד. הבקשה נדחתה ביום 2.5.12. בהחלטתה קבעה המשיבה כי אין לאשר תשלום מיוחד עבור הוצאות שלא נרשמו בזמן אמת כהשקעות בטופס הפחת.
בעקבות החלטה זו הגישה העותרת תביעה אזרחית לבית משפט זה (ת"א 20232-06-12). טרם הגשת כתב הגנה מטעם המדינה הוסכם על הצדדים, בעקבות פסק דינו של בית המשפט העליון בעע"ם 7792/09 כליף תעשיות (1994) בע"מ נ' הוועדה המיוחדת לפי חוק יישום תכנית ההתנתקות (מיום 16.5.12), כי ההליך האזרחי יוקפא, ועניינה של העותרת יחזור לדיון מחודש בפני המשיבה.
2. וזאת לדעת, כי פסק הדין בעניין כליף קבע קביעה עקרונית, ולפיה ניתן להעניק משקל גם לראיות חיצוניות בנוגע להוצאות שהוציא מפונה ולא נרשמו על ידו בטופס הפחת, בניגוד לתפישת המשיבה קודם לכן.
ועוד יש להקדים ולומר, כי ביום 15.8.11 נכנס לתוקפו תיקון מס' 4 לחוק, העוסק, בין היתר, בפיצוי עבור מבנה עסקי ועבור מבנה בעסק שהועתק אל מחוץ לאזור המפונה. במסגרת התיקון הוספה התוספת השישית לחוק, הקובעת את דרך החישוב לפיצוי עבור המבנה, והמבחינה לצורך כך בין חמישה סוגי מבנים, ממבנה מסוג "א" ועד מבנה מסוג "ה", על פי סטנדרט הבנייה. לגבי כל אחד מן הסוגים נקבעה "עלות נורמטיבית היסטורית" המשקפת את עלות הבנייה "ההיסטורית" במועד הבנייה בעבר. כך גם נקבעה "עלות נורמטיבית נוכחית", המשקפת את עלות הבנייה בסטנדרט דומה למועד התיקון בחוק. העלות ההיסטורית נועדה לפצות מבנים עסקיים שפונו, ושבעליהם לא בנו מבנה אחר תחתם מחוץ לאזור המפונה, ואילו העלות הנוכחית נועדה לפצות אותם מפונים שבחרו להקים מחדש את עסקם (להרחבה ראו פסק דיננו בעת"מ 215-09-13 חמו נ' הוועדה המיוחדת, מיום 30.12.13).
ההליך המחודש בפני המשיבה והחלטת המשיבה
3. בעקבות החזרת הדיון בעניינה של העותרת למשיבה, העבירה המשיבה את נתוני המבנה בו מדובר לחברת אורבניקס בע"מ, על מנת שתחווה דעתה.
בחוות הדעת קובעת אורבניקס, כי עד לשנת 2003 היה המבנה חד קומתי, ושטחו 1,744.8 מ"ר. הוא כלל בית מלאכה (בשטח של כ- 1,100 מ"ר), מדרגות, משרדים, שירותים ומטבח, וכן גלריה (ששטחה הגיע כדי 490 מ"ר). בשנת 2003 ביקשה העותרת וקיבלה היתר בנייה. תוספת הבנייה הייתה בהיקף של 1,081 מ"ר (מזה תוספת הבניה נטו הייתה 496 מ"ר). אורבניקס קובעת כי יש לסווג שטח של כ- 2006 מ"ר, הכולל בתי מלאכה, מדרגות וגלריה כשטח מדגם "ג", ואילו שטח של כ- 234 מ"ר, הכולל שטחי חללים סגורים בקומת הגלריה, שירותים, משרדים וכד', יש לסווג כשטח מדגם "ה".
העותרת הגיבה על חוות דעת זו, וביום 25.6.13 קיימה המשיבה דיון בנוכחות ב"כ העותרת ונציג אורבניקס. לאחר מכן התקיים דיון בנוכחות ב"כ העותרת ובעליה (מסיבות טכניות לא התקיימו הדיונים במאוחד).
4. טענת העותרת הייתה כי יש להעלות את סיווגו של השטח שסווג כ"ג" לשטח מדגם "ד". טענה זו התבססה על כך שהמבנה המקורי נועד לשרת כבתי מלאכה לתעשייה חצי כבדה, ולפיכך נבנתה רצפת בטון מבטון מזוין בעובי 30 ס"מ. כמו כן, מאחר שהתכנית הייתה להקים מבנה תלת קומתי, חוזקו יסודות המבנה באמצעות עמודים רבים. השקעה זו אינה נראית לעין אולם העותרת טענה כי היא חריגה למבנים שהיו באזור ולכן יש לשדרג את הסיווג, כאמור.
המשיבה דחתה טענה זו ממספר טעמים. האחד, שעל פי ההגדרות הקבועות בחוק, האבחנה בין דגם "ג" לבין דגם "ד" נעוצה בקיומם של קירות בטון וגמר חיצוני במבנה בדגם "ד". מאחר שלמבנה הנדון לא היו קירות בטון וגמר חיצוני, אין הוא עומד בהגדרת החוק למבנה מסוג "ד". הטעם האחר, שהרכיב של רצפת בטון מופיע הן בסיווג "ג" והן בסיווג "ד", ונציג חברת אורבניקס שנשאל על כך השיב, כי לא התרשם שרצפת הבטון לרבות חיזוקי המבנה היו בבחינת תוספת בנייה חריגה יחסית למבנים אחרים שסקר, וכי היו מבנים נוספים בהם נדרשה רצפה מבוטנת על מנת שתוכל לשאת משאות כבדים.
5. עוד טענה העותרת כי חוות הדעת של אורבניקס אינה מתייחסת לשטח החצרות, שלטענת העותרת כוסו בבטון מזוין בעובי של 25 ס"מ לפי דרישת מכבי האש. העותרת סברה כי נכון יהיה לתרגם שטח מבונה זה "עם מכפיל כלשהו בהסכמה".
גם בקשה זו נדחתה, והמשיבה קיבלה את עמדתו של נציג אורבניקס לפיה לא הבחין בבנייה חריגה במבנה של העותרת לעומת מבני תעשייה אחרים בשטח, ובפרט באזור התעשייה ארז (שם היה המבנה). בהחלטתה מציינת המשיבה כי אין זו רק התרשמותו של נציג אורבניקס, אלא גם התרשמותה שלה מן המבנה הנדון וממבנים אחרים שנדונו על ידה.
6. בנוסף טענה העותרת כי חוות הדעת אינה כוללת התייחסות מתאימה להשקעה הגדולה שנעשתה בחומות שמסביב לחלקות עליהן הוקם המבנה. העותרת סברה כי גם את שטחי החומות יש לתרגם "לשטח מבונה עם מכפיל עליו יוסכם".
בקשה זו נדחתה בעיקרה, על יסוד חוות דעתו של נציג אורבניקס לפיה לרובם המכריע של המבנים שבעניינם ערך חוות דעת היו קירות או חומות מסביב. גם בהקשר זה מוסיפה המשיבה ומציינת כי בחינת התמונות והמסמכים שהציגה העותרת מעלה כי החומות בהן מדובר אינן בעלות מאפיינים מיוחדים יחסית לאלה הקיימות במבנים אחרים, ולכל היותר חלקים ממנה היו גבוהים במידת מה מעל לממוצע. בשל כך מוכנה הייתה המשיבה לקבוע תוספת תשלום מיוחד שתבטא את החריגה המסוימת הזו.
7. לבסוף נטען, כי חוות הדעת של אורבניקס אינה כוללת התייחסות למערכות שונות שהיוו חלק מן המבנים. הכוונה לבור בדיקה למשאיות בשטח של 12.5 מ"ר; שני חדרי חשמל עם טיח וריצוף בשטח של 7.5 מ"ר כל אחד; קונסטרוקציה סגורה של שלד ברזל המשמש מחסן חלקי חילוף בשטח של 66 מ"ר וסככה בשטח של 42 מ"ר.
בכל הנוגע לחדרי החשמל ולקונסטרוקציה קבעה המשיבה כי אין בפריטים אלה כדי לשנות את הסיווג ממבנה מסוג "ג" למבנה מסוג "ד". לטעמה, אין המדובר בפריטים ייחודיים שהוקמו בהשקעה גדולה יותר מזו המגולמת בממוצע במבנה מסוג "ג". בהקשר זה הוסיפה והסבירה כי מטבעם של דברים אין זהות מוחלטת בין מבני תעשייה שונים, וכי ייתכן שבמבנה אחד יהיה פריט שאינו קיים במבנה אחר, אולם אין בעובדה זו כדי לשנות את הסיווג אלא אם מדובר בפרט ייחודי, שניכר כי הושקעו בו סכומים גבוהים יותר מאלה המגולמים בסיווג שבחוק.