החלטה
בפניי בקשה לצו מניעה זמני האוסר על המשיבים לבצע כל דיספוזיציה בזכויות בגג הבנין ברח' נס ציונה 3 בתל אביב (להלן: "הבנין"). בבנין ישנן 9 דירות.
המבקשים הם יזמים העוסקים בעסקי בניה ונדל"ן. המשיבים 1 – 3 הם יזמים העוסקים בייזום ותיווך נדל"ן. המשיבים 4 – 8 הם עורכי דין שהיו מעורבים בהתקשרות החוזית בין המבקשים לבין המשיבה 9, חברת מעון בע"מ (להלן: "מעון"). מעון היא הבעלים הרשום של הבנין כולו. המשיבים 10 – 23 הם בעלי הזכויות בדירות הבנין.
המבקשים טוענים כי ביום 11.8.2010 נכרת חוזה מכר (להלן: "החוזה") בין המבקשים 2 ו- 3 לבין מעון, לפיו התחייבה מעון להעביר להם את הבעלות והחזקה בגג הבנין, לרבות זכויות הבניה על הגג עקב ניצול תוכנית תמ"א 38 (החוזה הוגש כמוצג במ/1). בתמורה התחייבו המבקשים 2 ו- 3 לבצע שיפוץ כללי בבנין וכן לבנות בו מעלית. בעקבות כריתתו של החוזה החלו המבקשים לבצע את התחייבויותיהם על פיו. הם פעלו לקבלת היתרים מתאימים לשם שיפוץ הבנין ובניית שתי דירות על הגג ואגב כך הוציאו מכיסם הוצאות רבות, המסתכמות בכ- 500,000 ש"ח. מקץ שנתיים ימים עלה בידם לקבל היתר בניה אלא שלאחרונה גילו כי מעון והמשיבים 1- 3 מבקשים להתנער מן העסקה, שכן הללו לא פעלו להחתמת כלל דיירי הבנין על טפסי הסכמה לקיומו של החוזה ועל טפסי ויתור על פיצויים לפי ס' 197 לפי חוק התכנון והבניה, ויתור שהיה דרוש כדי להקטין את היטל ההשבחה שתשלומו נדרש על ידי הועדה המקומית. חלק מהדיירים אף באו אל המבקשים בדרישות סחטניות כתנאי לתמיכתם בחוזה. מכאן הבקשה שבפניי.
ביום 22.4.2012 ניתן צו מניעה ארעי במעמד צד אחד נגד מעון והבקשה נקבעה לדיון במעמד הצדדים. מבין דיירי הבנין התייצבו לדיון אך ורק המשיבות 11 ו- 18.
מטעם המבקשים הוגש תצהיר של המבקש 2. מטעם המשיבים 9, 13, 17 ו- 18 הוגש תצהיר של המשיבה 18, אירנה גרובמן (להלן: "גרובמן"). יתר המשיבים לא הגישו תצהירי תשובה.
המשיבים 9, 13, 17 ו- 18 טענו כי המבקשים לא הוכיחו זכות לכאורה לאכיפת החוזה משום שאין בנמצא חוזה כזה, אלא רק טיוטה, וגם זו לא נחתמה על ידי כלל בעלי הזכויות בבנין. לדידם, לכל היותר היה מדובר במשא ומתן שלא התגבש לכדי חוזה מכר. עוד טוענים משיבים אלה כי החוזה הותנה בקבלת הסכמת כל בעלי הזכויות בבנין, וזו לא ניתנה מעולם. עוד טענו המשיבים 9, 13, 17 ו- 18 כי הלכה למעשה, מעון היא שותפות במקרקעין והשותפים בה הם כל בעלי הזכויות בבנין. הבעלות הרשומה של מעון היא חסרת משמעות של ממש שכן לדיירים מוקנות זכויות חכירה לתקופה של 999 שנה. כמו כן טענו משיבים אלה כי הנזק שייגרם להם אם יינתן צו מניעה זמני המונע מהם לבצע עסקת מכר בגג הבנין ובזכויות הבניה על הגג, הינו בהיקף כספי של 5,360,000 ₪, כעולה מחוות דעת של מומחה מטעמם ולכן מאזן הנוחות נוטה לטובתם.
המצהירים נחקרו על תצהיריהם ולאחר מכן סיכמו הצדדים את טענותיהם בכתב.
לאחר שעיינתי בחומר הראיות ובסיכומי הצדדים, באתי לכלל מסקנה כי יש מקום ליתן צו מניעה זמני כמבוקש נגד מעון ונגד המשיבים 1, 2, 3, 12, 13, 17, 18, ונגדם בלבד, והכל מן הטעמים שיפורטו להלן.
ראשית לכל, במהלך הדיון הוצג לראשונה החוזה החתום במ/1, שהיה בחזקת המשיבים 4- 6. מעיון בו מתברר כי בניגוד לנטען בתשובתם של המשיבים 9, 13, 17 ו- 18, אין המדובר בטיוטה בלבד, אלא בחוזה מכר מחייב לכל דבר וענין, עליו מתנוססות חתימתם של המבקשים 2 ו- 3 מצד אחד, וחתימתה של מעון, המוכרת, מצד שני. בעמוד נפרד, תחת הכותרת "אישור בעלי זכויות החכירה", מופיעות חתימותיהם של המשיבים 12, 13, 17 ו- 18. יש להצטער איפוא על הטיעון בתצהירה של גרובמן, כאילו לא קיים חוזה אלא טיוטה בלבד וכאילו מדובר "בנוסח של טיוטת הסכם מכר ללא חתימות" (ס' 4 לתצהירה). טיעון זה היה בו כדי להטעות, שכן גרובמן לא צירפה לתצהירה את החוזה החתום במ/1, כך שמקריאת התצהיר נוצר הרושם כי לא קיים מסמך חתום אלא טיוטה בלבד. גם המבקשים לא צירפו לתצהיר מטעמם את החוזה במ/1 משום שהוא לא היה ברשותם בעת הגשת הבקשה.
עיון בחוזה המכר מגלה כי לכאורה, ומבלי לקבוע מסמרות, מדובר בחוזה בר אכיפה, שנחתם על ידי בעלת זכויות הבעלות בבנין, היא מעון. אכן, בדף האחרון לחוזה, שכותרתו "אישור בעלי זכויות החכירה", מתנוססות אך ורק חתימותיהם של המשיבים 12, 13, 17 ו- 18, בעלי זכויות החכירה בשלוש מבין תשע הדירות בבנין, וחסרות חתימותיהם של יתר בעלי זכויות החכירה בשש הדירות הנותרות, אלא שמתוך עיון בחוזה עולה כי לכאורה, ושוב, מבלי לקבוע מסמרות, ניתן לקיים את רובו גם בלא הסכמתם של כלל החוכרים וכי הסכמה זו אינה תנאי מתלה לקיומו של החוזה. עצם העובדה שבמבוא לחוזה נרשם בסעיף המצגים כי "הואיל ... ובעלי זכויות החכירה נותנים בזאת הסכמתם לביצוע האמור בהסכם זה", אין פירושה שהחוזה היה מותנה בתנאי מתלה, אלא שמעון ומי שחתם בשמה על החוזה, הציג מצג מטעה כלפי המבקשים. הוא הדין בסעיפים שונים בחוזה בהם נרשמו התחייבויות כאלה ואחרות של בעלי זכויות החכירה (למשל ס' 2.6, 3.5, 3.9 לחוזה). ברור שחוזה יכול לחייב רק את מי שחתם עליו, אלא שמרבית הוראות החוזה כלל אינן נוגעות לבעלי זכויות החכירה, ודומה כי מבחינה משפטית, החוזה, לפחות ברובו, הוא בר ביצוע גם בלא הסכמה של בעלי זכויות החכירה. בסופו של דבר, הבעלים הרשום של הבנין כולו היא מעון, ועל כן היא לכאורה יכולה ליטול על עצמה התחייבויות הנוגעות לבנין בכלל ולגג הבנין בפרט. אותן הוראות בחוזה שביצוען יצריך את הסכמת בעלי זכויות החכירה אינן בנות ביצוע כל זמן שלא ניתנה הסכמה כאמור, אך אין פירושו של דבר שהחוזה כולו איננו בר ביצוע. מכל מקום, מעון לא תוכל להשמע בטענה כאילו החוזה איננו מחייב, שעה שלא נקבע בחוזה כי הסכמת בעלי זכויות החכירה היא תנאי מתלה לקיומו. זאת ועוד, מדובר בטיעון הצורם את האוזן כאשר הוא בא מפיו של מי שחתם על החוזה, להבדיל ממי שלא חתם על החוזה, ואך טבעי כי יבקש להתנער מתוקפו כלפיו. מעניין לגלות כי מי שגילה את ההתנגדות העיקרית והמרכזית לבקשה הם דווקא מי שחתמו על החוזה, המשיבים 9, 13, 17 ו- 18, להבדיל ממי שלא חתמו עליו, ואשר ברובם המכריע, כלל לא טרחו להתייצב לדיון.
המשיבים 9, 13, 17 ו- 18 טוענים בסיכומיהם כי לפי ס' 13 לחוק המקרקעין, התשכ"ט- 1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), לא ניתן לבצע עסקה בגג הבנין, אלא שטיעון זה איננו משכנע, שכן מדובר בתוספת בניה של דירות על הגג, ואם הבעלים של הבנין- מעון- הסכים לתוספת בניה כאמור, לכאורה לא צריכה להיות מניעה עקרונית על פי חוק המקרקעין לאפשר בניה כזו, שהרי הוראת ס' 13 אינה חלה כאשר מדובר בבית משותף או בבית שיש בו דירות, גם אם איננו רשום עדיין כבית משותף. זאת ועוד, אם מדובר בחוזה שאיננו בר ביצוע, מדוע בכלל חתמו עליו המשיבים 9, 13, 17 ו- 18? ומדוע הם טוענים שצו המניעה הזמני יגרום להם נזקים של מליוני ₪ מחמת מניעת הבניה על הגג? עצם הטיעון בדבר קיומם של נזקים כאמור מעיד כי המשיבים 9, 13, 17 ו- 18 בהחלט סבורים שניתן גם ניתן לבצע עסקאות לגבי גג הבנין.
לא מצאתי כל ממש בטענתם של המשיבים 9, 13, 17 ו- 18 כאילו החוזה נחתם על ידי מי שלא היה מורשה לעשות כן. למעשה, מוטב היה אלמלא הועלתה טענה זו. גרובמן הודתה בחקירתה כי בעלה, מיכאל גרובמן (המשיב 17), חתם על החוזה מטעמה של מעון (ע' 13 לפרוטוקול). לצד חתימתו מטעמה של מעון, מופיעה גם חתימתה של נעמי בר אור (המשיבה 13). הוצג פרוטוקול ישיבת בעלי המניות של מעון (מוצג מב/1), ממנו עולה כי מנהליה של מעון הם מיכאל גרובמן ונעמי בר אור. דומה איפוא שאין כל בסיס לטענה כאילו החוזה לא נחתם על ידי מורשי החתימה מטעמה של מעון.
בשלב הגשת הסיכומים ביקשו המשיבים 9, 13, 17 ו- 18 לצרף כראיה עותק שלם של פרוטוקול בעלי המניות מב/1, ממנו עולה כי הוא נערך ביום 6.7.1998. לדידם, הדבר מעיד על חוסר תום לב של המבקשים, שזייפו כביכול את המוצג מב/1 בכך שמחקו ממנו את התאריך. אין כל ממש בטענה זו, שכן העובדה שהפרוטוקול נערך ביום 9.7.1998 אינה מעידה על כך שהוא נטול תוקף היום, ומעון לא טרחה להציג אישור זכויות חתימה עדכני יותר, כדי להוכיח את טענתה כאילו מי שחתם על החוזה לא היה מורשה לעשות כן מטעמה.
כמו כן, לנוכח הטענה כאילו מי שחתם מטעם מעון לא היה מוסמך לעשות כן, ניתן היה לצפות ממיכאל גרובמן ונעמי בר אור כי יתייצבו לעדות ויאמתו טענה זו, תוך שיסבירו מדוע התיימרו לחתום מטעמה של מעון על חוזה שעה שהם אינם מורשים לעשות כן, אלא שהללו העדיפו, מטעמים מובנים, לשלוח לעדות דווקא את המשיבה 18. מכל המקום, השאלה האם מנהליה של מעון חרגו מסמכותם כאשר חתמו על החוזה, תוכרע מטבע הדברים במסגרת התיק העיקרי.
זאת ועוד, טוב היו עושים המשיבים 9, 13, 17 ו- 18 אם לא היו מפריחים לחלל האויר בקלות כה רבה טענות כה חמורות בדבר זיוף והטעייה, באשר דומה שהתנהגותם שלהם כלפי המבקשים היא שנגועה בחוסר תום לב ובגילוי טפח תוך הסתרת טפחיים. גם עדותה של גרובמן הותירה רושם שלילי, משום שנסיונה להתנער מן החוזה בתירוצי שוא כאילו מי שחתם על החוזה לא הבין על מה הוא חותם, וכאילו חשבה בטעות שהחוזה הוא בכלל עם המשיב 2 ולא עם המבקשים 2 ו- 3, היה בלתי משכנע בעליל. ראוי בהקשר זה לצטט את דבריה, לפיהם "אני לא זוכרת מה היה בדיוק [בשנת 2006- ח.ב.], אני לא זוכרת מה היה לפני חודש" (ע' 13 לפרוטוקול). מה שמטריד במיוחד בעדותה הוא האדישות וקלות הדעת בכל הנוגע לזכויותיהם של המבקשים 2 ו- 3 והזלזול בעובדה שעל יסוד חתימתה של מעון ומצגיהם של מנהליה, פעלו המבקשים והשקיעו ממון וזמן רב.
יצויין כי דיירי הבנין חתמו על יפוי כח בלתי חוזר לטובת המשיב 2 במועד כלשהו בעבר (נספח 4 לבקשה), ובו ייפו את כוחו למכור את גג הבנין, ועל כן, לו היה המשיב 2 צד לחוזה נשוא התביעה באופן שהיה מתחייב אף הוא למכור את הגג למבקשים 2 ו- 3, היה מקום ליתן צו מניעה נגד הדיירים כולם, בשל העובדה שחתמו על יפוי כח כאמור. דא עקא, הלכה למעשה, החוזה נשוא התביעה נחתם בין המבקשים 2 ו- 3 לבין מעון, מבלי שהמשיב 2 יהיה צד על פיו ולכן יפוי הכח עליו חתמו הדיירים לטובתו של המשיב 2, איננו מצדיק את החלת צו המניעה גם עליהם.
בנסיבות אלה, באתי לכלל מסקנה כי עלה בידי המבקשים 2 ו- 3 לבסס סיכויי הצלחה בתביעה העיקרית בכל הנוגע למשיבים 9, 12, 13, 17 ו- 18.
באשר למאזן הנוחות, טוענים המשיבים 9, 13, 17 ו- 18 כי הוא נוטה לטובתם, שכן עיכוב במכירת זכויות הבניה על הגג יגרום לדיירים נזק בהיקף של 5,360,000 ₪. בד בבד הם טוענים כי הם לא מנהלים משא ומתן למכירת הגג. דומה כי בענין זה מנסים המשיבים 9, 13, 17 ו- 18 לאחוז בחבל משני קצותיו, שהרי אם אין בכוונתם למכור את הזכויות בגג, ממילא לא צפוי להגרם להם נזק כלשהו אם ינתן נגדם צו מניעה זמני האוסר עליהם לעשות כן. מאידך, ברי כי לנוכח התנערותם הגורפת של משיבים אלה מן החוזה עליו חתמו, והתעקשותם להביא לביטולו של הצו הארעי שכבר ניתן נגד מעון, אין ליתן אמון בטענתם כאילו לעת הזו אין בכוונתם למכור את הזכויות בגג. ממילא, ברור כי מכירה כזו תשמוט כליל את הבסיס מתחת לתביעת האכיפה של המבקשים, ועל כן מאזן הנוחות נוטה בברור לטובת המבקשים.
עוד טוענים המשיבים 9, 13, 17 ו- 18 כי כתב התביעה הוגש באיחור ולכן הצו הארעי פקע. אכן, הצו הארעי ניתן ביום 22.4.2012 ואילו כתב התביעה הוגש רק ביום 1.5.2012 ולכן הצו הארעי פקע כמצוות התקנות, אלא שבינתיים נערך דיון במעמד הצדדים וכעת יש מקום ליתן פעם נוספת צו מניעה, וזו הפעם צו מניעה זמני שיעמוד עד למתן פסק הדין בתיק העיקרי.